北京中铁安润物业服务有限

北京中铁安润物业服务有 公司

公

北京诺德花园

北京诺德花 项目

项 电梯维护保养

电梯维护保 业务

业 动态竞价采购

动态竞价采

（竞价

（竞 编号：

编号 BJZT-NDHY -001

BJZT-NDHY -001 ）

动态竞价

动态竞 文件

文

采购人：北京中铁安润物业服务公司

日期： 年 月 日

目 录

第一章 竞价公告北京中铁安润物业服务有限公司诺德花园项目电梯维护保养业务动态竞价采购竞价公告竞价编号：1.采购条件2.项目概况与竞价内容2.1项目概况：2.2采购范围及内容：2.3服务周期：2.4服务质量要求：2.5其他说明：3.竞价供应商资格要求4.发布竞价公告的媒介5.竞价文件的获取6.竞价文件答疑补遗7.响应文件的递交8.竞价保证金9.联系方式第二章 竞价供应商须知供应商须知附件一：问题澄清通知附件二：问题的澄清问题的澄清第三章 竞价流程及评审办法第四章 合同主要条款第五章 采购项目服务要求第六章 响应文件格式采购名称：竞价编号：响 应 文 件

1.响应函2.法定代表人证明3.授权委托书4.竞价报价清单1.费用清单说明2.费用清单报价清单单位：人民币元5.资格审查资料6.供应商的声明和承诺函7.服务方案支持资料8.供应商认为有必要提供的其他资料

第一章 竞价

竞 公告

公

北京中铁安润物业服务有限

北京中铁安润物业服务有 公司

公

北京诺德花园

北京诺德花 项目

项 电梯维护保养

电梯维护保 业务

业 动态竞价采购

动态竞价采

竞价

竞 公告

公

竞价

竞 编号：

编号 BJZT-NDHY -001

BJZT-NDHY -00

1.采购条件

1.采购条

本次竞价的项目为 北京诺德花园项目 （竞价项目名称），采购人为 中铁安润物业服务有限 公司。项目已具备采购条件，现对该项目进行

竞价采购。2.

2 项目概况与

项目概况 竞价

竞 内容

内

2.1项目概况： 北京诺德花园项目电梯维护保养采购2.2采购范围及内容：北京诺德花园项目电梯电梯维护保养2.2.1采购范围：北京诺德花园项目电梯106部，2020年投入使用，梯龄6年。2.2.2项目地点：北京诺德花园2.2.3主要工作内容：电梯维护保养2.3服务周期：【2026】年【7】月【1】日至【2027】年【6】月【30】日，共计 壹 年。2.4服务质量要求：（1）. 维保规范：按规定频次全面维保，流程标准，记录真实完整，不缺项不漏保。（2）. 运行良好：电梯运行平稳、开关门顺畅、平层准确，故障发生率低。（3）. 响应迅速：全天24小时服务，困人及时救援，故障快速上门维修。（4）. 人员专业：维保人员持证上岗，态度端正，作业文明规范。（5）). 配件合格：使用正规优质配件，耗材质量达标，更换及时。（6). 安全到位：做好现场安全防护，及时排查隐患，杜绝安全事故。（7）. 整改及时：各类问题限期整改到位，做到隐患闭环处理。（8）. 资料齐全：台账整理规范，按时报送资料，顺利通过年度检验。（9）. 服务优良：服从管理，及时处理业主诉求，提升使用满意度。（10）.进场时间：*开通会员可解锁*

2.5. 2027年限速器检测服务 (1). 服务内容：:对项目电梯限速器做整机校验，检测上下行动作速度、机械机构、电气安全开关，完成后配合安全钳联动试验，出具正规盖章校验报告。

(2). 资质标准：供方具备合法校验资质，检测人员持证，检测仪器在检定有效期内，检测符合电梯国标及特种设备规范。

(3). 现场要求：供方自带检测工具与防护用品，作业做好安全警示；检测结束复原设备，试运行确认电梯无异常。

(4). 交付要求：检测完成后3个工作日内交付一式两份有效报告，报告可用于电梯年检归档。

(5）. 责任约定:检测数据真实合规，若报告无效影响电梯年检由供方负责；作业期间安全事故、设备损坏均由供方承担。

2.6乙方单次维修配件采购费人民币1000元(含)以内，配件由乙方免费供应、安装；配件费用超1000元时，超出部分配件费用由甲方承担，全

部维修人工费由乙方负责。人为损坏，进水，外力破损配件不在免费范围内。

2.7其他说明：无

3.

3 竞价

竞 供应商资格要求

供应商资格要

3.1资质要求：投标人在中华人民共和国境内依法注册、具有独立法人、有效的企业法人营业执照、特种设备生产许可证，投标人能够开具正

规增值税专用发票。

3.2业绩要求：（1）近3年承揽过1个30（含）万元以上，（2）无特种设备安全事故、重大质量投诉、行政处罚记录，（3）未被列入特种设

备严重违法失信名单，政府采购失信名单，企业经营异常名录，（4）无维保转包，分包，虚假维保，无证作业等不良记录。

3.3财务能力供应商具有良好的财务能力，经营状况良好。现金流健康、信用良好、成本结构合理的维保单位，财务稳则服务稳、安全更有保障。3.4电梯维保驻场人员专项要求：结合《特种设备安全法》《TSG T5002电梯维护保养规则》及住宅小区场景（业主高频困人、早晚高峰故障、老旧梯多发、物业协同），分

硬性法规、配置、资质、在岗值守、住宅专属工作、安全应急、行为约束七部分整理。

一、法定硬性资质（必达标，全国统一）1. 持证上岗红线 每人持有特种设备作业人员证（T证·电梯修理），证书在有效期、按期复审，人证一致，社保由维保单位缴纳，禁止多单位挂靠。独立井道

、轿顶、机房、盘车救援、安全装置校验等高风险作业，现场至少2名持证人员，单人高危作业违规。 简易外观巡检（不下井、不上轿顶）可单人，但故障处置、保养必须双人。

2. 维保单位资质派驻公司具备特种设备生产许可证（电梯修理），覆盖小区曳引乘客梯；人员名单、证件复印件报物业+属地市监备案，人员变动5日内更新

备案。

3. 基础技能门槛高中/中专及以上机电相关；懂低压电工、能看懂电梯原理图；熟练处理门机、平层、异响、通讯故障。优先：低压电工证、电梯中级/高级技

能证，老旧小区加分。

二、小区驻场人员配置标准（行业通用+地方规则）1. 单人维保负荷上限单人月度维保电梯≤30台（河北等地明文），多数地区自律标准≤35台，超量必须增配驻场人员。2. 住宅驻场标配数量 小区电梯≤20台：1名专职驻场，白天在岗，夜间备勤；20～40台：2名驻场轮班，早晚高峰双人在岗；40台以上/老旧梯占比高/高层密集：

不少于2人驻场，节假日增派支援；

3. 作业强制双人场景半月/季度/半年/年度保养、限速器校验、安全钳试验、冲顶蹾底抢修、困人救援、大修拆解。三、驻场在岗值守（小区民生核心要求）1. 日常在岗时间日间驻场：8:30–18:00全程在岗，离岗须向物业工程报备，留联系电话；早晚高峰（早7–9点、晚17–21点）不得脱岗，优先处置业主报修；

24小时手机畅通，设立固定救援专线，不可关机静音。

2. 应急响应（住宅强制）市区小区困人救援30分钟内到场，郊区≤1小时； 轻微故障（外呼失灵、开关门卡顿）1小时内修复；重大故障出具书面说明修复时限；停水

停电、暴雨、春节等节假日保持备勤，集中出行时段加密巡检。

3. 驻场配套条件 物业提供驻场工具间，存放常用易损件（门刀、触点、光幕、缓冲开关等）；驻场人员自备全套绝缘工具、安全防护用品； 建立一梯一档，

维保记录、故障单、配件更换单存档≥4年，物业签字确认，禁止代签补签。

四、住宅小区专属日常工作要求1. 每日巡回检查逐梯查看运行异响、平层误差、轿厢照明、五方对讲、外呼显示、地坎杂物；发现隐患当场记录并上报物业。2. 按期合规保养严格执行15天半月保、季度/半年/年度保养，清洁、润滑、紧固、调整、更换易损件，现场填写记录，物业安全员核验签字。3. 业主沟通与报修处置文明接待业主咨询，简单故障当场解释；电梯临时停运须张贴告示，说明时长与原因，安抚业主； 配合物业业主群答疑，定期公示维保进度

、年检计划。

4. 配合物业专项工作

每年配合电梯年检、限速器2年一检，整改项限期闭环；配合停电演练、消防联动测试、装修运货电梯防护；每半年联合物业开展1次电梯困

人应急演练，留存记录；老旧小区额外：钢丝绳探伤、制动器专项检查、磨损件提前预警。

5. 台账管理故障台账、救援台账、配件更换台账、隐患整改台账分开登记，物业、业委会可随时查阅。五、安全与应急硬性要求1. 救援规范熟练手动松闸、盘车平层救人，禁止违规撬门、违规短接安全回路；救援后全面检查电梯再投用。2. 隐患停机制度发现钢丝绳断丝超标、制动器失效、安全钳失灵、门锁失效等重大隐患，立即停机，书面告知物业并同步上报市场监管局，严禁带病运行。3. 现场作业安全井道、轿顶、机房作业挂牌上锁、放置警示围挡；佩戴安全帽、安全带、绝缘鞋；高空作业、动火作业提前报备物业。4. 培训考核维保单位每月组织安全培训，驻场人员熟悉特种设备法规、触电、高空、井道坠落防护。六、行为管理（小区业主高频投诉重点）1. 统一工装、佩戴工牌，进入楼栋遵守小区门禁、噪音管理，避开休息时间大修；2. 禁止私下向业主收费维修、私自更换劣质配件、设置程序密码阻碍维保；3. 不得推诿故障、拖延救援、敷衍保养；维修完毕主动清理现场杂物；4. 定期参加物业安全例会，主动汇报电梯损耗、配件预算、大修预判；5. 人员离职提前交接，做好设备台账、钥匙、工具移交，避免小区维保断档。七、劳保与保障要求1. 维保单位为驻场人员缴纳五险，重点工伤保险；购买电梯从业意外险；2. 配齐绝缘工具、安全带、安全帽、绝缘手套、防滑劳保鞋；3. 驻场人员无重大电梯安全事故记录，无监管处罚前科。信息区分确定信息（法规全国统一）1. 驻场维保人员必须持有效T证，高危作业不少于2名持证人员；2. 单人维保电梯上限30–35台/月，超量必须增配人员；3. 困人救援市区30分钟到场，维保档案留存至少4年；4. 每15天一次半月维保，记录需物业现场签字，禁止代签；5. 重大安全隐患必须立即停机并上报监管部门。

3.5

信誉证明：

近3年内未被国家企业信用信息公示系统列入严重违法失信企业名单（https://www.gsxt.gov.cn/index.html网站截图），未被信用中国列入

失信被执行人名单（https://www.creditchina.gov.cn/网站截图），申请人及其法定代表人无行贿犯罪档案记录（中国裁判文书网https://wenshu.court.gov.cn/网站截图）。

3.6不接受中国中铁股份有限公司限制交易投标人、中铁置业集团有限公司、北京中铁慧生活科技服务有限公司及所属子公司限制交易投标人

投标。

3.7不得同时参加：如果竞价方之间存在下列互为关联关系的情形之一的，不得同时参加本项目竞价：（1）法定代表人为同一人的两个及两个以上法人；（2）母公司及其直接或间接持股的被投资公司；（3）均为同一家母公司直接或间接持股被投资公司。3.8本次竞价不接受联合体参与竞价。

4.

4 发布竞价公告的媒介

发布竞价公告的媒

本次采购竞价公告在中国中铁采购电子商务平台（www.crecgec.com）发布。请竞价

竞 供应商注意甄别虚假网站信息，谨防上当受骗。

供应商注意甄别虚假网站信息，谨防上当受骗

5.竞价文件的获取

5.竞价文件的获

5.1 本次竞价文件采用电子版发出，竞价文件售价 0 元。

5.2 供应商需在中国中铁采购电子商务平台(www.crecgec.com)认证通过并开通平台服务后才能购买竞价文件（客服热线400-601-0100）。

供应商须登录网站--登录“供方交易系统（二期）”---在“我的交易”中点击“最新公告”---在对应项目点击展开包件，选中包件点击 “获取文件”按钮即可响应成功（具体操作流程详见附件：供应商操作指南）。

5.3 凡有意参加竞价的潜在供应商，请于 2026 年 6 月 1 日至 2026 年 6 月 6 日 11 时 0 分前登录中国中铁采购电子商务平台，完

成包括：响应、下载电子版竞价文件、缴纳竞价保证金等工作。6.竞价文件答疑补遗

6.竞价文件答疑补

供应商提出问题截止时间为 2026 年 6 月 9 日 11 时 0 分（北京时间）

采购人答疑补遗截止时间为 2026 年 6 月 9 日 11 时 0 分（北京时间）

7.响应文件的递交

7.响应文件的递

7.1 递交时间：竞价结束后。7.2 递交方式：通过电子邮箱提交，邮箱地址：728961296@qq.com。拟中标候选人（不含税最低报价方）需同步提供相关资格证明文件，

若中标后无法提供，则视为自动放弃中标资格。

7.3上述安排如有变化，采购人将通过中铁鲁班商务网或书面形式发布通知。

8.竞价

竞 保证金

保证

8.1 竞价保证金以鲁班平台规定金额为准。采用转帐或电汇，或由中华人民共和国境内银行出具的银行保函、银行汇票、现金支票或具备资质

的担保机构出具的竞价保函形式。保证金应在报价截止时间前汇入至中国中铁采购电子商务平台（www.crecgec.com）指定账户。

8.2 竞价保证金的退还8.2.1 公示期结束后，未成交报价人的竞价保证金，可在公示期结束后申请退还；成交人的竞价保证金，需在书面合同签订后方可申请退还（

存在异议或投诉情形的除外）。退款流程由竞价人通过中国中铁采购电子商务平台（www.crecgec.com）自行发起。

8.2.2 竞价保证金不计利息。

9.联系方式

9.联系方

采购人名称：北京中铁安润物业服务有限公司地 址：北京市丰台区汽车博物馆南路3号北京中铁大厦东配楼4楼采购人联系人：贺胜龙 电话：*开通会员可解锁*邮 箱：728961296@qq.com

10.

10 电梯配件免费表（

电梯配件免费表 1000

100 元以内，配件包括以下内容，但不限于以下配件）

元以内，配件包括以下内容，但不限于以下配件

名称

名

单位

单

备 注

按钮

只

主门锁

套

副门锁

套

厅/轿门滑块

只

副轨导靴

只

主轨导靴

只

门吊轮

只

偏心轮

只

限位开关

只

极限开关

只

减速开关

只

安全钳开关

只

急停开关

只

消防开关

只

限速器开关

只

涨紧轮开关

只

缓冲器开关

只

检修开关

只

抱闸开关

只

检修上/下行开关

只

桥堆

只

油杯

只

操纵盘锁

只

锁梯锁

只

电梯继电器

只

井道照明灯泡

只

插接件

只

保险管

只

润滑用机油

若干

植物黄油

包

采购人：北京中铁安润物业服务有限公司

*开通会员可解锁*