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中铁宝桥集团有限公司
中铁宝桥集团有限公
南京科技园
南京科技
2026年度物业服务
2026年度物业服
竞争性谈判公告
竞争性谈判公
（谈判编号：
（谈判编号
ZTBQTP(202
ZTBQTP(20 6)-
) 009
00 号）
1.竞争性谈判条件
.竞争性谈判条
1.1根据中铁宝桥集团有限公司需求，中铁宝桥集团有限公司作为本次服务的采购单位，现对南京科技园2026年度物业服务进行竞
争性谈判采购。
1.2谈判依据：本次谈判依照中国中铁股份有限公司、中铁高新工业股份有限公司及谈判人内部相关管理制度要求进行采购。以上
制度及谈判文件未规定事宜，按照中华人民共和国招标投标法执行。
2.谈判概况和内容
.谈判概况和内
2.1谈判概况：南京科技园2026年度物业服务采购，本次采购采用鲁班平台公开竞争性谈判的方式进行。本次谈判拟选取1名成交
人。
2.2谈判内容：见附件
见附
1
3.资格要求：
3.资格要求
3.1通用资格要求
①营业范围要求：在中华人民共和国境内依法注册，具有独立法人资格、具有物业服务经验的企业，并且具有合法、有效的营业
执照。
②财务能力要求：资金财务状况良好，具备实施本项目合同充足的资金保障能力，具有上年度的审计报告或财务报表。
③质量体系：具有有效的ISO9000系列质量管理体系认证、环境管理体系认证、职业健康安全管理体系认证证书。
④供货业绩要求：有近 3 年物业服务供货业绩。
⑤履约信用要求：最近三年内没有与骗取合同有关的犯罪或严重违法行为而引起的诉讼和仲裁；近三年不曾在合同中严重违约或
被逐；财产未被接管或冻结，企业未处于禁止或取消谈判状态；未被国家铁路局、国铁集团、中国中铁、中铁工业或中铁宝桥等单位列入限制交易名录, 且未被中铁鲁班平台信用评价为高风险。
⑥本次谈判不接受联合体参与。
⑦其他要求:无。
4.资格审查方式
4.资格审查方
本次谈判采用资格后审方式。
5．谈判文件的获取
．谈判文件的获
5.1购买谈判文件的响应人，需提前在中国中铁鲁班商务网进行响应人注册。本次谈判采用电子版发售，
本次谈判采用电子版发售
发售时间为：
发售时间为
*开通会员可解锁*1
*开通会员可解锁*
5日16:00 至*开通会员可解锁*16:00
5日16:00 至*开通会员可解锁*16:0 ，凡有意参加
凡有意参
响应
响
的潜在
的潜
响应人
响应
，请于发布公告之日起至
，请于发布公告之日起
20
2 26年1月19
1 日16:00
16:0 前将
前
响应
响
申请表（附件
申请表（附
2）、营业执照副本（加盖公章）、
2）、营业执照副本（加盖公章）
响应
响
联系人身份证扫描件（加盖公章）
联系人身份证扫描件（加盖公章
扫描件
扫描
发至
发
谈判
谈
组织人电子邮箱
组织人电子邮
，邮件
邮
按“项目
项
编号
编
+响应
响
人名称
名
+响应
响
申请资料
申请资
”格式命名
格式命
。同时响应人需登录中国中铁鲁班商务网（www.crecgec.com）获取电子版谈判文件（响应人在线响
应简易操作指南获取： http://www.crecgec.com/article-111-1.html）。
5.2中国中铁鲁班商务网线上报价：系统报价时需仔细核对标的物的数量及单位，杜绝出现报价串行、漏项、单位不一致等问题，
必须保证线上价格与响应文件报价完全一致。同时，针对只响应而不报价、漏报价的行为，一律视为放弃。需二次报价的，响应人需提前做好报价准备，谈判现场按时完成二次报价。
5.3 本次谈判文件将不采用邮购方式发售。
6.谈判文件的递交
.谈判文件的递
6.1本次谈判在中国中铁鲁班商务网（www.crecgec.com）线上和线下相结合的谈判方式。
6.2递交响应文件的截止时间为*开通会员可解锁*16时0分。预计谈判时间为：*开通会员可解锁*16时0分。如需调整谈判，具体谈判时间
以电话形式进行通知各响应人。谈判地点为：陕西省宝鸡市清姜路80号。
6.3电子版响应文件上传至中国中铁鲁班商务网（www.crecgec.com）；纸质版响应文件一式两份，正副本寄至陕西省宝鸡市清姜
路80号中铁宝桥集团有限公司物资管理部。截止时间同6.2款。线上响应文件与纸质版响应文件须完全一致，如不一致视为放弃谈判。
6.4未按照6.3条规定，响应人逾期上传并送达的或者未送达指定地点的响应文件，采购人不予受理。
7.发布公告的媒介
7.发布公告的媒
本次谈判公告在中国中铁采购电子商务平台（www.crecgec.com）、中国招标投标公共服务平台（www.cebpubservice.com）发布
。
8.联系方式
.联系方
采购单位:中铁宝桥集团有限公司
采购组织人:赵正轩
电 话：*开通会员可解锁*
邮 箱：bqcggl@crbbg.com
采购联系人：刘岩 *开通会员可解锁*
监督部门电话：*开通会员可解锁*（纪委）
开户单位：中铁宝桥集团有限公司
开户银行：中国工商银行宝鸡清姜支行
账 号：26*开通会员可解锁*22865
联系地址：陕西省宝鸡市清姜路80号
附件1：中铁宝桥集团有限公司南京科技园2026年度物业服务采购公开竞争性谈判内容
附件2: 中铁宝桥集团有限公司南京科技园2026年度物业服务采购公开竞争性谈判申请表
附件3：竞争性谈判二次报价表
附件1:
中铁宝桥集团有限公司
中铁宝桥集团有限公
南京科技园
南京科技
2026年度物业服务
2026年度物业服
采购
采
竞争性谈判内容
竞争性谈判内
（文件编号：
（文件编号
ZTBQTP(202
ZTBQTP(20 6)-
) 009
00 号）
（一）、谈判内容
序号
序
标的名称
标的名
单位
单
数量
数
单价（元）
单价（元
合计价格（元）
合计价格（元
备注
备
1
物业服务
项
1
总计
注：投标需提供分项明细报价表，见下页。
第一部分费用
第一部分费
序号
序
岗位
岗
基本工资
基本工
社保费
社保
公积
公
金
高温费
高温
福利
福
费
服装
服
费
加班
加
费
办公
办
费
管理
管
费
税费
税
月人
月
均费
均
用
人员
人
数量
数
年总用工
年总用
费用
费
1
项目经理
1
2
客服领班
3
客服前台
1
4
客服会务
2
5
公寓宿管
1
6
安保领班
7
安保监控岗
6
8
安保巡逻岗
9
9
工程领班
1
10
1
强电维修
2
11
1
综合维修工
1
12
1
配电房值班
电工
1
13
1
保洁领班
1
14
1
保洁员
16
1
15
1
绿化
1
小计
45
4
1
1
第二部分费用：
第二部分费用
700,000.00元
700,000.00
16
1
清洁卫生费
清洁卫生
（生活垃圾
（生活垃
清运、外墙
清运、外
清洗）
清洗
17
1
设施设备运
设施设备
行维保（空
行维保（
调、消防、
调、消防
生活水泵、
生活水泵
电梯、配电
电梯、配
房）
房
18
1
环境卫生与
环境卫生
绿化管理物
绿化管理
资（扫地机
资（扫地
清洁用车辆
清洁用车
维修费、环
维修费、
境卫生管理
境卫生管
物资、绿化
物资、绿
养护管理物
养护管理
资、绿植租
资、绿植
赁费、公寓
赁费、公
清洁物资）
清洁物资
19
1
安保服务管
安保服务
理物资（安
理物资（
全防范物资
全防范物
、消防安全
、消防安
管理物资、
管理物资
消防演练物
消防演练
资）
资
20
2
房屋及设施
房屋及设
维护管理物
维护管理
资（房屋建
资（房屋
筑维护物资
筑维护物
、设施设备
、设施设
维护物资）
维护物资
21
2
服务中心与
服务中心
其他管理物
其他管理
资（办公物
资（办公
资、节日布
资、节日
置物资）
置物资
合计
合
（二）、商务要求
1、服务地点：江苏省南京市江宁区双龙大道3019号中铁宝桥集团有限公司。2、结算方式：
2.1鉴于项目分批次投入使用。乙方根据甲方实际使用面积及到岗人数，自行核算物业服务人员配备，征得甲
方核算同意后，方可进场提供服务。甲方根据物业公司派驻人员岗位及数量，结合物业公司人员单价报价，据实结算。
2.2 项目服务范围设备设施的运维管理、装饰装修管理；保洁卫生管理服务；植物租摆监管；安全保卫、公共秩序管理；交通
车辆管理服务；消防管理服务；会务服务及重大接待活动保障；物业档案资料管理；其他采购人安排管理的事项。
2.3服务费用由两部分费用组成第一部分费用为物业项目日常管理费用：包括但不限于物业管理服务人员的工资（员工工作时间应该遵守南京市相关规定，工资不得低于南京市最低
工资标准），服务人员养老、工伤、失业、生育、医疗等在内的社会保险；公积金；法定节假日、周末休息日以及超时加班费等；夏季高温费、节日福利费等；服装费、培训费、交通费、通讯费、管理费、税费等。
第二部分费用为：1、物业项目设施设备年度计划维护保养费用，包括但不限于外墙清洗费、VRV空调系统运行维保费、消防系
统运行维保费、生活水泵系统运行维保费、电梯系统运行维保（含年检）费、配电房预防性试验费用；
2、日常管理费用之外的预估事项费用包括但不限于设施设备维修及改造以及免费维保期外公用设施、设备的
维修更换费用；保洁绿化工具、设备、物料等耗材，垃圾清运处理费用；会务及重大活动接待用品、植物租摆、开办物资费用；安保器具、耗材费用；及其他由供应商报经采购人批准后实施的费用。
3、该费用暂估70万元，由采购人根据项目情况进行支配使用，采用一事一议原则，暂列金余额仍为采购人所
有。
2.4按国家相关政策调整物业费合同服务期内国家出台相关政策，导致物业费调整的，按国家相关规定执行。2.5服务费用付款方式本项目支付方式为按月付款；自签订合同之日起，为约束供应商严格执行相关要求，服务费支付采用考核评
价办法。由采购人对供应商考核合格后，支付上月度物业管理费用。
3、合同服务期限：自合同签订之日起至*开通会员可解锁*。4、成交家数及比例：本次招标拟选取1名成交人。5、本次采购设置最高限价：*开通会员可解锁*.00元。超过最高限价的投标报价将会被采购人拒绝。（三）、服务要求1、服务内容
序号
序
内容名称
内容名
服务内容构成
服务内容构
秩序维护
秩序维
1.1
门岗
门岗值勤、访客管理
报刊信件收发
外卖管理、快递管理
外卖管理、快递管理
车辆管理
车辆进出、通行、停放管理
安全管理
巡逻、公共秩序维护
消、监控室管理
消、监控室管理
消防管理
消防巡查、消防设施检查、消防应急预案、消防演
习
应急保障
建立各类应急预案， 做好突发应急保障
环境卫生
环境卫
公共区域卫生、垃圾清理
公共区域卫生、四害消杀、垃圾清理
垃圾分类工作
垃圾分类工作
公共部位绿化养护
设施设备维护
设施设备维
房 屋 建 筑 主 体 及 公 共
设 施 设 备 日 常 维 护
（含设备房管理）
供电、供水及排水、消防、公共照明等公用设施
设备和房 屋建 筑主体的日常维护， 设备房的定
期巡视、维护
3.2
高配管理
巡检或配置远程监控
4
综合服务
综合服
4.1
大堂前台客服服务
访客登记、引导、问询服务，报事报修服务， 投
诉接待
装修管理
对室内装修及装修垃圾堆放、清运进行监督管理
4.3
报事报修服务
负责物业管理范围内报事报修的电话受理工作
4.4
内勤管理
档案、财务资料等
4.5
满意度调查
年度满意度调查
5
专项服务
专项服
5.1
特种设备-电梯维护
特种设备- 电梯维护
专业设备- 中央空调、分 体空
调
专业设备- 中央空调、分体空调
专业设备-消防设施设备
专业设备-消防设施设备维护
维护
其他服务
其他服
1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
2
2.1
2.2
2.3
3
3.1
4.2
5.2
5.3
5.4
6
会务服务和接待
会场筹备、会务迎送、提供茶水服务等
室内卫生
会议室等日常保洁
6.3
室内绿植租摆
协助和监督室内绿化养护单位做好摆放和养护
6.4
物品搬运等临时性工作
物品搬运等临时性工作
6.5
重大活动后勤保障
重大活动后勤保障
6.6
突发公共事件应急预案
突发公共事件应急预案
采购人交办的其他物业 服务
工作
采购人交办的其他物业服务工作
2、服务详细要求详见附件。
附件
附
一、 项目基本情况
项目基本情
（一） 所需管理的物业情况
物业地址：南京市江宁区双龙大道 3019 号
建筑物数量
建筑面积
室外面积
绿化面积
地下室面积
地下室车位数
地面车位数
地上 3 栋
52393.14
10399.03
3135.77
19968.01
379 个
98 个
备注：
备注
地下室为一个整体，地上分为科研中心塔楼（18f）、科研塔楼（13f）、附属 裙房（3f）3 个单体。
地下室面积：9221.85（负二）+1484.38（夹层）+9261.78（负一）=19968.01
室外面积：13554.63-3155.60=10399.03
地下室车位：负二层 200 个，负一层 179个
（二） 物业管理指标
指标项
明细
建筑名称
科研中心塔楼（18F）
面积指标
建筑面积
16776
每层面积
932
层数指标
层数
18
层高
4.2m
地面指标
地面类型
大理石、地砖、地板
不同类型分布位
置
大理石：一层二层大厅、电梯厅、卫生间
地砖：楼梯间、楼梯前室、 电梯厅、标准层办公大厅
地板：办公室
外墙指标
外墙类型
玻璃、铝板、石材组合幕墙形式
外墙面积
大型设施设备大型
设施设备指标
电梯
日立电梯 5 台
空调
空调室内机、屋顶热回收式热泵型空调机、空调室外机、
新风 换气机
给排水设备
潜污泵、智能变频加压给水设备
6.1
6.2
6.7
幕墙总面积：玻璃：7106m2 ；石材：17601m2 ；铝板：5
048m2
消防设备、供电设
备
室内消火栓泵、 自动喷淋泵、消火栓系统稳压设备、 自
喷系统 稳压设备、消防通风两用双速柜式离心风机、混流风机、低噪 声离心风机、消防通风两用离心风机、消防高温排烟风机、混 流风机、应急照明监控主机、火灾报警系统控制主机、消防广 播及对讲电话主机、可燃气体报警控制器、防火门监控主机、 消防电源监控主机、电气火灾监控主机、余压报警主机、液位 报警器高压计量柜、高压 PE 柜、高压出线柜、高压母联柜、高压隔
离柜、直流屏、负控柜、低压进线柜、低压电容补偿柜
有源滤波柜、柜式空调、充电桩
监控设备
配置 174 台彩色半球摄像机、62 台一体化室内枪式摄像机、9 台彩色电梯半球摄像机、1 台室内彩色球机、4 台
人脸识别摄 像机、2 台全局摄像机。
弱电设施
综合布线系统、计算机网络系统、视频监控系统、离线巡
更系 统、门禁一卡通系统、停车管理系统、信息发布系统、公共广 播系统、多功能会议系统、楼宇控制系统、
一体化机房系统、 五方对讲系统
指标项
明细
建筑名称
科研塔楼（13F）
面积指标
建筑面积
10699
每层面积
层数指标
层数
13
层高
3.6m
地面指标
地面类型
地砖、橡胶地板、水泥砂浆
不同类型分布位
置
地砖：楼梯间、楼梯前室、 电梯厅、卫生间
橡胶地板：2 层员工活动中心
外墙指标
外墙类型
玻璃、铝板、石材组合幕墙形式
大型设施设备指标
电梯
日立电梯 2 部
空调
和上表数据共用
给排水设备
和上表数据共用
消防设备
和上表数据共用
供电设备
和上表数据共用
监控设备
和上表数据共用
弱电设施
和上表数据共用
指标项
明细
建筑名称
附属裙房（3f）
面积指标
建筑面积
4140
每层面积
层数指标
层数
3
层高
1 层、2 层：4.2m；3 层：4.2m，多功能厅 10m；
地面指标
地面类型
地砖、橡胶地板、水泥砂浆
不同类型分布位置
地砖：楼梯间、楼梯前室、电梯厅、卫生间、1 层食堂及
厨房；橡胶地板：3 层多功能厅
会议室报告厅指
标
面积
560m
挑高
净高约8m
地面类型
橡胶运动地板
设施
舞台、灯光、音响系统；羽毛球场地 2 片
外墙指标
外墙类型
玻璃、铝板、石材组合幕墙形式
823
1380
2
外墙面积
和上表数据共用
大型设施设备
指标
电梯
室外电梯 2 台，餐梯1台
空调
和上表数据共用
给排水设备
和上表数据共用
消防设备
和上表数据共用
供电设备
和上表数据共用
监控设备
和上表数据共用
弱电设施
和上表数据共用
二、 服务质量标准
服务质量标
（一） 秩序维护
1. 门岗
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
门岗
24小时值守；
指定时间段立岗，形象展示；
来人来访的通报；
杜绝外来推销、废品收购等闲杂人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内；
外来人员及车辆进出证件检验、登记；
大件物品出入实行确认备案制度，建立报告制度并登记台帐；
严格执行门卫管理制度做好交接工作；
用语规范，礼貌待客，文明工作；
报刊信件收发。
2.卖管理、快递管
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
外卖管理
快递管理
快递放至快递柜内，大件快递放至指定代收点，代签收快递后电话通知到个人；
外卖放至外卖柜，或至集中存放点。
3.车辆管理
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
车辆管理
负责辖区内机动车和非机动车进出及停放管理；
负责停车管理系统的管理和维护；
按采购人要求设置指示标志，负责辖区内所有车辆有序通行、按位有序停放，并对出入辖区的来访车辆进行登记；对占用消防通道的车辆进行劝离，保证消防通道畅通；
车库应保持良好通风，无易燃、易爆等物品存放，并配备相应的消防灭火器；做好
早晚高峰期间的车辆指引工作。
4.安全管理
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
安全管理
处理治安及其他突发事件；
明确巡查工作职责， 规范巡视工作流程， 负责防盗、防火等安全防范巡查， 设
置巡更点，做好巡更记录；
制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位、设备机 房进行重点巡视，发现和处理各种安全和事故隐患；节 假日、夜间巡逻时，增加巡逻次数，确保在契约期间 的治安消防保卫工作不出问题。
5. 消、监控室管理
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
消、监控室
消监控中心需24小时值班，须配备专人（持证上岗）能熟练掌握消控中心操作和维护
；
消控、监控设施应保持24小时开通，并保持完整的监控记录，保证对各出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警；监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，报警并派专人赶到现场进行前期处理；
做好防盗、防火报警监控设备日常使用管理，监控资料应至少保持30天；
每月对消防、监控设施进行检查并做好记录，对到期消防设施进行更新，确保运行无
故障；定期对各楼层应急电源的主、备电情况进行检查。
6 . 消防管理
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
消防管理
定期对消防设备巡查，确保运行无故障；
按照突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施及引路标志完好，紧急疏
散通道畅通；
所有通往楼梯前室与楼梯间的防火门应保持闭合不能上锁，走道内的防火分区之间的防火门应保持闭合不能上锁。走道上设置有门禁的门应确保在紧急情况时随时可以打
开；
所有强弱电井道与空调机房的防火门应保持闭合且上锁；
底层所有通往室外的疏散门在紧急情况时随时可以打开；
严禁私自乱接乱拉电源线、私装电源插座和未经批准擅自使用自备电器；
建立完善的消防制度和消防工作计划，物业公司要定期组织有关人员进行消防培训；
定期组织消防演习，一年至少一次；物业管理人员要掌握消防设施设备的使用方法，
并能及时处理各种初期火灾事故。
7. 应急保障
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
应急保障
建立各类应急预案，并在物业办公室、监控室等处张榜悬挂，及时处理突发事件，
定期实行突发事件应急演练；
当发生台风、暴雨、雪灾等灾害性天气及其他突发事件时，应对设备机房、停 车
棚、广告牌、 电线杆等露天设施进行检查和加固；各岗位人员必须按规定 实行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理。
（二） 环境卫生
4.2.1.公共区域卫生、垃圾清运
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
公共区域卫生、垃
圾 清理
通道地面和墙面及公共区域，做到无垃圾、无积灰、无污渍、无手印、无蜘
蛛 网等，每日清扫和擦拭保养不少于2次，巡回保洁；
卫生间等设备保持清洁，无污迹、无积水、无积尘、无异味、无漏滴水、无
堆 积杂物、无乱张贴物；电器按时开关，确保安全；每日清扫和擦拭保养不少于 2次，随时巡回保洁；
办公区域外的道路和停车场及所有公共区域的地面无有色垃圾和建筑垃圾、无堆 积杂物、无积灰、无积水和淤泥、无堵塞等； 每日清扫和擦拭保养不少于2次，保洁员对以上部位每小时巡视一次发现杂物及时 清理，随时巡回
保洁；
屋顶及天沟每月清洁 1 次，并根据本市天气状况，提前检查，确保下水管道
畅通；
垃圾、废弃物做到日产日清，化粪池、隔油池保持常年干净、清洁，承担垃
圾 的清理工作；绿化带内无烟蒂、无碎石、无垃圾、无杂物，一经发现立即
清除。
大理石、花岗岩地面定期保养(半年一次)；生活水箱、水池清洗一年二次；
地库每天清扫地面垃圾杂物，特别是车上的抛弃物，保持地面无垃圾杂物、
无积水、无明显泥土，保持整洁；雨天增加清扫力度，发现积水及时清理
；
建立“ 四害”消杀工作管理制度， 定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、
蝇、 蚊等害虫孳生， 定期对各类病虫害进行预防控制， 适时投放消杀药
物和设施。
4.2.2.垃圾分类工作
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
垃圾分类工作
垃圾按分类要求进行收集，做到日产日清，垃圾箱外侧表面清洁、内侧无残留物， 无异味；化粪池做好清掏，保持常年干净、清洁， 无积水、无异味
。
3.公共部位绿化养护
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
公共部位绿化养护
绿化区域进行除草、灌溉、施肥（每年 2次及以上）、整形修剪、防治病虫害等；
草坪保持常年翠绿，无杂草、无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地；
植株修剪及时，做到枝叶紧密、圆整，无脱节、枯枝。防治、灭治病虫害，主要病虫害发生率低于5%，无倾斜、缺枝、空档；绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在 10%以下；
清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。花坛和花景做倒造型新颖、色彩鲜艳、植物长势好； 绿化生产垃圾须清运；
（三） 设施设备维护
4.3.1房屋建筑主体及公共设施设备日常维护
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
房 屋 建 筑 主 体 及
公 共设施设备日常维护
按规定建立房屋本体及配套设施等的物业管理资料档案， 并妥善使用与保
管； 建立房屋本体及配套设施维修养护检查制度， 检查记录完整；
楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象；
无擅自改变房屋用途行为；
定期对大楼的供电供水及排水、、 电梯、消防、中央空调、公共照 明等公用设施设备和房屋建筑主体结构进行维护检查； 定期对给 排水系统进行维
护、润滑；
强电系统各级配电柜、箱，照明、插座装置检查；
保证公共照明、水电设施、广播系统等公共设施正常运行。公共设施、水
电每 天检查一遍， 发现故障或损坏应在30 分钟内到场， 12 小时内维修
完毕；
办公大楼外观完好、整洁；地面、墙台面、 吊顶、楼梯、通风道等，是建材 贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损； 是涂料的， 无
脱落污 渍； 室外招牌整洁统一无安全隐患， 墙面装饰无破损；
确保房屋、门窗等共用设施的完好和正常使用；
确保室外场地、道路等公用设施的完好和正常使用；
完成各项零星维修任务， 一般维修任务确保不超过24 小时，确保零修合格
率 100%；紧急维修须15 分钟内到达现场。
熟练掌握水泵房等其他设备房设备的相关知识，熟练掌握各类设备的内部结
构 及工作原理，严格遵守操作规程，能快速准确地操作 设备。
值班人员或巡视人员应按要求做好设备运行监测工作， 如发现问题，应上
报， 同时采取有效的、安全的措施迅速排除故障，确保设 备安全运行。
4.3.2 高配管理
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
高配管理
熟练掌握供电设备相关知识，熟练掌握各类设备的内部结构及工作原理，严
格遵守操作规程，能快速准确地操作设备。
工程人员应经常巡视高、低压柜，变压器等的运行情况， 如发现问题，应
上报， 同时采取有效的、安全的措施迅速排除故障， 确保供电。
（四） 综合服务
1. 大堂前台客服服务
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
大堂前台客服服务
接待来访人员， 做好登记、引导工作。提供问询、临时物品的寄存服
务。 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
公开24 小时服务热线。
2. 装修管理
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
装修管理
对房屋内装修进行严格的监督管理，确保不因装修而危及大楼结构安全、人
身 安全和影响正常办公秩序；
监督使用人或施工单位，装修垃圾必须装袋清运， 日产日清。如特殊情况， 需临时堆放过夜，必须设置围挡，防止尘土飞扬； 对于违章搭建应进行劝 阻、制止或报告。
3. 报事报修服务
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
报事报修服务
建立服务热线，有专职人员接听，负责物业管理范围内报事报修电话受理工作
负责对受理的服务内容进行登记、交办、报告、催办、回访工作。
负责服务热线的统计、上报工作。
对甲方或使用人的投诉、建议在 24 小时内答复。
4. 内勤管理（档案、财务资料）
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
内勤管理（档案、资料
）
建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设 备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人 装修档案）、 、
物业 租赁档案、 日常管理档案等]；
建立财务制度，对各项收支进行财务管理，做到运作规范、账目清晰；
制定物业服务中心内部管理制度和考核制度， 并严格执行；
制定物业服务工作计划， 并组织实施。
5. 满意度调查
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
满意度调查
对物业管理服务作年度满意度调查
； 满意率须达85%以上。
（五） 专项服务
1. 特种设备-电梯维护
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
特种设备- 电梯维护
建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行；
电梯应有资质的检测机构检验合格，并由专业资质维保单位进行定期保养，
每年进行安全检测并发放有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行；
有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，做好日常电梯运
行 的巡检与记录。
电梯在办公时段有效运行，电梯准确启动，运行平稳，停层准确。 轿厢内、
外按钮及灯具等配件保持完好维持轿厢整洁。
电梯发生一般故障时，专业维修人员应在一小时能到达现场，发生电梯困人
或其他重大事件时，专业维修人员应在30分钟内到达现场进行抢修和处理。
2.专业设备-中央空调、分体空调
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
专业设备- 中央空调、
分 体空调
由专业资质维修保养单位进行定期保养。
3. 专业设备-消防设施设备维护
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
消防设施设备维护
由取得消防设施设备维护经营许可的专业维修保养单位来保养。
（六） 其他服务
1. 会务服务和接待
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
会务服务和接待
按甲方要求搞好各类会议保障。
会前提供会场筹备、布置服务。
提供音响、话筒、灯光调试等服务。 会议期间提供茶水服务的人员。
会后提供会场清扫服务。
2. 室内卫生
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
室内卫生
会议室内地面日常保洁、垃圾清理。
室内玻璃定期保洁。
值班室、休息室、健身室、报告厅等日常保洁。
3. 室内绿植租摆
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
室内绿植租摆
制定完整的室内绿化摆设方案。确保采购人要求租摆的 位置常年植物摆放，定期更换，特殊情况按需更换；协 助和监督室内绿化养护单位做好摆放和养护；
绿色植物摆放要求搭配合理，美观大方；
遇重要会议，门庭、过道等须更换新的植物花草摆放。
4. 物品搬运等临时性工作
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
物 品 搬 运 等
临 时 性
工作
协助搞好临时工作服务：如办公室调整、办公物品搬迁、废旧物品资料销毁
等 工作。
5. 重大活动后勤保障
服务内容
服务内
服务质量标准
服务质量标
重大活动后勤保障
根据采购人重大活动安排，制定完备的服务工作流程、细则及 服务工作计划并严格执行，保障重大活动的顺利进行。 活动接 待及服务人员应仪表端庄、举止文明、知晓相关礼仪， 并经过专 业培训。
加强日常维护检查， 确保系统的完好；设备出现故障时， 需有应急预案，
确保 活动的正常进行。
提供重大活动期间的安全警戒与秩序维护服务。
提供重大活动的场地布置、礼仪接待服务。 提供重大活动结束后清场服务
。
6. 突发公共事件应急预案
服务内容
服务内
服务范围
服务范
服务标准
服务标
演习
全区域
每年一次
（七） 采购人交办的其他物业服务工作
五、
五
物业管理服务人员岗位编制需求
物业管理服务人员岗位编制需
物业服务人员配置表
部门
部
岗位
岗
配置数量
配置数
人员要求
人员要
服务中心
项目经理
45岁以内（含），持有物业管理从业人员经理上岗证，5 年
及以上以上综 合写字楼区物业管理工作经历具有较强的组
织、领导、协调、控制能力，具有全面统筹大型综合物业
的能力。
客服部
客服领班
女性，40周岁以下，大专及以上学历，形象气质佳，有3 年以上相关工作经验。
前台
客服
公寓宿管
安保部
安保领班
男性，45 周岁以下，懂得有关安全保卫及消防相关知识，具有三年以上相关工作经验，精力充沛，头脑清晰，有岗位上岗证书。
安保监控岗
24小时在岗，有建（构）筑物消防安全管理员证
安保巡逻岗
男性，50 周岁以下，懂得有关安全保卫及消防相关知识，具有三年以上相关工作经验，精力充沛，头脑清晰，有岗位上岗证书。
工程部
工程领班
男性，45 周岁以下，有一年以上同岗位经验，有高、低压电工证。
1
1
1
2
1
1
6
9
1
强电维修
有高、低压电工证，有物业行业综合水电维修经验3 年及以上
综合维修工
有低压电工证，有物业行业综合水电维修经验3 年及以上
配电值班电工
有高压电工证，有congshi物业行业配电房值班经验3 年及以上
保洁绿化部
保洁领班
女性，50 周岁以下，身体健康，有三年以上的从业经验。
保洁员
55 周岁以下，身体健康，无不良记录。
绿化
男性，50 周岁以下，有绿化从业经历，经验丰富，熟知各
类绿植的种植机养护。
合计
本次谈判岗位人数不可修改
备注：鉴于项目分批次投入使用。乙方根据甲方实际使用 面积及到岗人数，自行核算物业服务人员配备，征得甲方核算同意后，
方可进场提供服务。甲方根据物业公司派驻人员的数量，结合物业公司人员综合单价报价，据实结算
六、
六
考核制度
考核制
考核方式
制定考核细则，实行百分制考核。采购人每半年对供应商履行合同情况、提供服务 情况进行定期或不定期考核。考核分均在 80
80 分（含）以上为合格，不扣款；80 分以下每低 1 分，扣除服务费用2000 元
七、
七
其他要求
其他要
1. 成交单位不得利用服务区域内的招标单位房产、物业、水电等资源从事经营 活动，不能改变其使用性质。
2. 如发生因成交人工作失职造成消防事故、失窃事件或其他财产损失和人伤害，均由成交人承担相关经济和法律责任。若相关经济和
法律责任由谈判单位先行承担的，采购单位在向成交单位追偿时还可一并主张相关合理费用（如律师费、公证费、诉讼费、执行费等）。
3. 成交单位所用全体工作人员的岗位职责、操作规范、人身安全、医疗、工资、 各项保险、劳保用品、内部管理、各类纠纷等各项
事宜及所涉及经费均由成交单位自 行负责，采购单位概不负责。
附件2:
中铁宝桥集团有限公司
中铁宝桥集团有限公
南京科技园
南京科技
2026
202 年度物业服务竞争性谈判申请表
年度物业服务竞争性谈判申请
谈判编号：ZTBQTP(202
ZTBQTP(20 6)-
) 009
00 号
项目名称
响应人名称
响应人联系地址
法定代表人
委托代理人
2
1
1
1
16
1
45
联系人
联系电话
传 真
电子邮箱
响应人资质
响应人谈判意向
（是否对所谈判物资全部响应谈判）
其他说明
响应人（盖章）：
年 月 日
附件3：
（二次）报价表
（二次）报价
项目名称：
谈判编号：
序号
序
标的名称
标的名
单位
单
数量
数
单价（元）
单价（元
合计价格（元
合计价格（
）
备注
备
1
物业服务
项
1
总计
供 应 商：
包件号：
单位：元
备注：
备注
1、本表为线下报价格式文件。
1、本表为线下报价格式文件
2、
2
鲁班平台系统
鲁班平台系
线上
线
报价后需同步
报价后需同
将报价扫描件作为附件
将报价扫描件作为附
上传
上
平台，并在
平台，并
24小时内将
24小时内
该扫描件发送至采购人。
扫描件发送至采购人
3、
3
报价线上、线下金额必须完全一致。
报价线上、线下金额必须完全一致
4、上述不满足，则视为无效报价。
上述不满足，则视为无效报价
第一部分费用
第一部分费
序号
序
岗位
岗
基本工资
基本工
社保费
社保
公积
公
金
高温费
高温
福利
福
费
服装
服
费
加班
加
费
办公
办
费
管理
管
费
税费
税
月人
月
均费
均
用
人员
人
数量
数
年总用工
年总用
费用
费
1
项目经理
1
2
客服领班
3
客服前台
1
4
客服会务
2
5
公寓宿管
1
1
6
安保领班
7
安保监控岗
6
8
安保巡逻岗
9
9
工程领班
1
10
1
强电维修
2
11
1
综合维修工
1
12
1
配电房值班
电工
1
13
1
保洁领班
1
14
1
保洁员
16
1
15
1
绿化
1
小计
45
4
第二部分费用：
第二部分费用
700,000.00元
700,000.00
16
1
清洁卫生费
清洁卫生
（生活垃圾
（生活垃
清运、外墙
清运、外
清洗）
清洗
17
1
设施设备运
设施设备
行维保（空
行维保（
调、消防、
调、消防
生活水泵、
生活水泵
电梯、配电
电梯、配
房）
房
18
1
环境卫生与
环境卫生
绿化管理物
绿化管理
资（扫地机
资（扫地
清洁用车辆
清洁用车
维修费、环
维修费、
境卫生管理
境卫生管
物资、绿化
物资、绿
养护管理物
养护管理
资、绿植租
资、绿植
赁费、公寓
赁费、公
清洁物资）
清洁物资
19
1
安保服务管
安保服务
理物资（安
理物资（
全防范物资
全防范物
、消防安全
、消防安
管理物资、
管理物资
消防演练物
消防演练
资）
资
20
2
房屋及设施
房屋及设
维护管理物
维护管理
资（房屋建
资（房屋
筑维护物资
筑维护物
、设施设备
、设施设
维护物资）
维护物资
21
2
服务中心与
服务中心
其他管理物
其他管理
资（办公物
资（办公
资、节日布
资、节日
置物资）
置物资
合计
合
1
400-888-7022
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