采购需求前附表

序号	类别	内容
1	项目立项	项目立项时间：*开通会员可解锁*
		项目立项证明文件：有
2	项目预算安排	预算金额：330万元/年，服务期三年，第二年、第三年合同金额以第二年、第三年预算批复为准。
		当年预算安排金额（万元）：330万/年
		项目资金来源：财政支出
3	项目采购内容	国家税务总局长春市税务局办公楼室内外及院区的综合保障物业服务，环境保洁、绿化养护、公共秩序维护、会议服务、突发事件应急管理、绿色物业管理、标准化建设、智能化管理等。
4	项目实施时间	*开通会员可解锁*至*开通会员可解锁*
5	项目实施地点	国家税务总局长春市税务局（长春市南关区人民大街5766号） 长春市绿园区新竹路2177号
6	项目实施范围	国家税务总局长春市税务局指定范围
7	项目相关单位	需求部门： 国家税务总局长春市税务局机关服务中心
		验收部门： 国家税务总局长春市税务局机关服务中心
8	采购意向公开	本项目已于*开通会员可解锁*公开采购意向
9	支持中小企业	þ本项目专门面向中小企业采购
		¨本项目预留预算金额的 %专门面向中小企业采购
		¨本项目不适宜由中小企业提供，且已履行报批手续。
10	公告期限	自本公告发布之日起五个工作日

项目联系人：柳红玉 联系办公电话：80505557

一、项目概述

根据工作需要，国家税务总局长春市税务局物业服务项目，为国家税务总局长春市税务局提供办公楼室内外以及院区的综合保障物业服务、环境保洁、绿化养护、公共秩序维护、会议服务、突发事件应急管理、绿色物业管理、标准化建设、智能化管理等。

二、预算及服务期限

（一）项目预算：330万元/年。

（二）服务期限：*开通会员可解锁*至*开通会员可解锁*。

（三）合同签订：合同期限3年，每年一签。第二年、第三年合同金额以第二年、第三年预算批复为准。

三、服务范围

（一）物业项目基本情况

1、国家税务总局长春市税务局位于人民大街5766号，占地面积1.2万平方米，建筑面积32976.73平方米。其中主楼地下2层、地上21层，地下车位30个；南裙楼地下1层、地上7层；北裙楼地下1层、地上7层；机动车泊车位270个，凯撒车库车位66个。

2、新竹路2177号，2层，建筑面积4000平方米，占地面积8000平方米，建筑24小时看护服务。

（二）术语和定义客户

物业管理服务区域内，接受物业服务的组织或个人。物业管理：采购人（产权人或办公楼物业使用人）通过选聘物业服务企业，由采购人和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对相关场地进行养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理服务：采购人通过选聘物业服务企业，由采购人和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对相关的服务场所进行养护、管理，维护服务物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

（三）物业管理服务主要内容

——综合保障物业服务（以下简称综合服务）：成立物业服务中心，设立24小时服务电话，24小时值班；发挥服务管理职能，提供相应保障服务，包括但不限于接待报修、信息公示、投诉问询处理、客户意见的征集、质疑投诉和处理、回访、综合满意度调查、信报挂号信收发、制服干洗、求助、建议、档案管理。

——环境保洁：按时完成规定的环境保洁服务，提供整洁、卫生、安全、美观的环境。垃圾中转站的管理、有害生物防治等服务。

——绿化养护：对物业管理服务范围内的绿地进行养护服务。

——公共秩序维护：提供全天候公共秩序维护服务和安全服务，包括门卫服务、岗位要求标准、巡逻服务、监控安防、保证正常办公秩序。消防安全保障、停车场管理、紧急情况的处置服务。

——会议服务：会议室及其用品管理，会议安排、受理、会前准备、会中服务、会后清理等服务。

——突发事件应急管理：对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时告知客户、有关部门，并采取相应措施。

——绿色物业管理：在保证物业管理和服务质量的前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，节约资源和保护环境等相关工作。

——标准化建设：熟悉并按照当地政务单位标准化服务要求做好相应的制度与保障服务工作；根据政府部门要求做好相关的标准化服务。

——智能化管理：根据办公楼管理需求，通过物业智能化管理和服务系统，提升办公、客服、巡检等管理和服务效率，对单位后勤管理部门开放服务监督窗口，实现对物业服务的实时监管等。

（四）本次物业管理服务采购所涉及的办公楼的基本情况

表1 基本情况汇总表

序号	类型	详细描述	备注
1	办公场所（几处）	二处
2	办公场所面积	32976.73平方米
3	单位人数	381人
4	电梯数	4部
5	办公场所位置	长春市南关区人民大街5766号 新竹路2177号
6	办公楼建成时间	2003年
7	停车场面积	12000平方米

表2 各类房屋主要功能

建筑	楼层	使用功能
主楼	21楼	机房
	20楼	活动室
	19楼	办公室、活动室、卫生间、走廊
	18楼	办公室、卫生间、走廊
	17楼	办公室、会议室、档案室、卫生间、走廊
	16楼	办公室、会议室、卫生间、走廊
	15楼	办公室、直播间、会议室、卫生间、走廊
	14楼	办公室、图书室、卫生间、走廊
	13楼	办公室、会议室、卫生间、走廊
	12楼	办公室、会议室、卫生间、走廊
	11楼	办公室、会议室、复印室、卫生间、走廊
	10楼	办公室、会议室、卫生间、走廊
	9楼	办公室、会议室、卫生间、走廊
	8楼	办公室、档案室、卫生间、走廊
	7楼	办公室、会议室、卫生间、走廊
	6楼	办公室、通信机房、卫生间、走廊
	5楼	办公室、会议室、卫生间、走廊
	4楼	办公室、监控室、卫生间、走廊
	3楼	展厅、多功能厅、卫生间、走廊
	2楼	值班室、走廊
	1楼	大堂、接待处、卫生间、走廊
	-1楼	地库、卫生间、走廊
	-2楼	机房、维修班
南裙楼	7楼	库房
	6楼	办公室、卫生间、走廊
	5楼	办公室、活动室、卫生间、走廊
	4楼	办公室、发票邮寄中心、卫生间、走廊
	3楼	办公室、会议室、卫生间、走廊
	2楼	办公室、活动室、收发室、卫生间、走廊
	1楼	谈话室、食堂、卫生间、走廊
	-1楼	接待室、信访室
北裙楼	7楼	库房
	6楼	办公室、会议室、卫生间、走廊
	5楼	办公室、卫生间、走廊
	4楼	办公室、会议室、卫生间、走廊
	3楼	办公室、会议室、卫生间、走廊
	2楼	办公室、餐厅、卫生间、走廊
	1楼	食堂、卫生间、走廊
	-1楼	接待室
其中办公室196个（主楼134个、南群31个、北群49个）、 卫生间31个（主楼20个、北群6个、南群5个）。

四、物业管理总体服务内容

（一）综合服务

1、接待报修

——成立物业服务中心，设立24小时服务电话，24小时值班；

——热情接待客户，受理有关咨询、报修、会议安排、求助、建议、问询、质疑、投诉等。

2、信息公示

——物业服务企业营业执照、物业服务组织架构、服务流程、服务时间、服务咨询和投诉方式；

——物业管理服务工作情况定期报告或公示；

——虫害消杀等影响客户办公的作业计划；

——社会公共保障部门的通知，如恶劣天气、停电停水等；

——信息公示应与建筑物标识系统保持协调，表达简洁易懂。

3、投诉处理

——建立物业管理服务投诉渠道，如投诉电话、网站、微信号、意见箱等，公布投诉处理流程；

——对受理的投诉，应核实情况，及时处理并对客户提出的投诉进行答复；

——属于物业服务责任的，应向客户道歉，及时处理或纠正；

——不属于物业服务责任的，应耐心做好解释工作并提供必要的帮助；

——受理、处置投诉应留存记录。

4、客户意见征集、处理

——建立健全调查制度、调查问卷、回访统计表、原因分析及整改措施记录。回访调查表、调查问卷应为收录用户签名的原始记录；

——回访：投诉处理完毕后均应进行回访，并留有回访调查表、回访统计表；

——综合满意度调查：每季度至少一次，向客户采用走访、问卷调查等形式，开展物业管理服务满意度调查，并对调查结果进行分析，持续改进；

——及时反馈客户动态信息；客户日常反馈的意见应及时处理，并留有记录。

5、信报收发

——负责办公楼内客户的挂号信件、EMS、报刊、书籍包裹等的签收、登记工作；

——对挂号信、EMS（含特快专递）、书籍包裹单，应填写好登记表并分发到本人；对特快专递邮件应负责通知到单位或个人，并有领取签字手续；

——挂号信、EMS的分发严格按照签收登记执行，领取人需本人持有效证件签字确认，代领应持代领人和被领人的有效证件，登记姓名和领取日期，做到有据可查；

——当天的信函、报刊、印刷品应当天分发，并做到准确、及时；

——分发报纸、杂志应认真核对，保证数量，准确无误，投递差错率不超过1%；

——对地址不详或未写清信箱号的信函、包裹单及印刷品等邮件，由收发人员负责查找收件人，如查无此人，应负责及时办理退回手续。

——对图书进行分类登记，软件录入，对干部借阅图书进行管理。

6、制服干洗

——设立干洗价目表，明确制服干洗价格，干洗费用由干部个人支付。

——每周收取干洗衣物，对相关信息进行登记，设立干洗台账，干洗后进行验收及分发，需本人持相关收据领取、并签字确认。

7、档案管理

——按采购人要求做好有关档案管理工作，建立巡查记录、运行值班日记等物业档案管理内容。

（二）公共秩序维护

1、秩序维护

（1）门卫服务

——服务内容：

秩序维护员通过对采购人单位出入口进行值守、验证、检查登记，维护客户安全；

查验出入人员的证件，办理登记手续，禁止无关人员进入；

对出入的人员、车辆及其携带或装运的物品进行查验，防止采购人单位财物流失及违禁物品流入；

指挥、疏导出入车辆，维护出入口的正常秩序；

及时发现不法行为人，截获赃物，做好安全防范工作；

协助采购人做好来访人员接待等工作；

遇有重要活动，按照采购人安排配合完成相关工作；

按规定填写岗位工作记录。

——岗位要求：

熟记采购人单位有关门卫规章制度、出入手续，使用的各种证件、标志、车辆的牌号等；

了解门卫区域内的环境状况和安全措施；

熟悉和掌握单位内部机构的分布、位置、联系方式；

基本熟悉和掌握采购人单位内部人员情况；

熟练使用本岗位配备的各种器械及工具装备；

遵守保密制度规定，定期进行保密教育。

（2）巡逻服务

负责对管理区域内办公室以及重点区域和公共区域安全巡检；

检查、发现、报告并及时消除各种安全隐患。

防止火灾、爆炸等事故或抢劫、盗窃等不法侵害；

在巡逻过程中，对已经发生的不法侵害案件或治安灾害事故，应及时报告上级主管部门和公安单位，并采取相应措施保护现场；

按规定做好巡逻记录。

——岗位要求：

执行巡逻任务的秩序维护员，应熟悉有关制度、规定及巡逻区域的重点目标；

熟悉岗位周围的地形、地物及设施，熟悉应急设备的位置、性能和使用方法；

熟记与有关部门、人员的联系方式；

熟练掌握处置一般问题和紧急情况的方法，自身解决不了的，能及时、准确报告；

遇有正在实施的不法侵害行为时，应迅速报告，并依法采取必要措施予以制止，其间防止其行凶、自杀或逃跑；

遇有火灾、爆炸等事故，应立即报警，并及时通知采购人单位，采取措施防止事态扩大。要积极协助抢救受伤人员，并做好保护现场工作。

（3）监控安防

——办公楼的监视监控设施应24小时开通，执行双人值班制度，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警；

——监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应按流程规定及时向有关人员或部门报告，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理；

——监控的录入资料应至少保持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；

——保障治安电话、紧急救援电话畅通，接听及时；

——不得泄露和传播监控录像内容，非经后勤主管部门领导批准和相关查看手续准予，不外借录像资料；

——按规定填写值班记录。

2、消防安全

——建立消防设备设施台账，了解掌握消防设备设施使用状态，确保消防通道畅通；

——配合采购人、保卫部门做好消防器材、标识标牌的日常检查与更新工作；

——定期开展消防培训和演习，签订安全责任书，保证值守人员掌握基本消防技能、熟练掌握防火、灭火知识、消防安全四个能力与消防安全四个知道及消防器材的使用方法，有自防自救能力；

——值守人员为第一义务消防员，具备应急突发事件处理能力；

——针对火灾、治安以及公共安全卫生制定各类应急预案，落实到位，及时报告，协助相关部门及人员采取应对措施。

3、停车场管理

——严格执行车辆出入登记；

——维护停车场秩序，车辆停放有序；

——停车设施安全有效；

——对违规的机动车辆进行劝阻；

——发现车辆有异常情况，应及时联系车主或向上级报告。

4、紧急情况的处置

当发生干扰、破坏采购人单位正常的生产、生活、工作秩序的特殊情况时，秩序维护员应按照应急工作预案，迅速将有关情况报告采购人单位或当地公安单位。协助做好疏导工作，维护正常秩序。

（三）环境保洁服务

1、一般要求

——卫生设施完备、清洁、无异味，垃圾实施分类管理；

——明确清洁人员责任范围，实行标准化清洁；

——垃圾分类，日产日清，定期消毒灭杀；

——房屋共用部位保持清洁，无擅自占用和堆放杂物；

——清洁工具分区分类定点摆放，整齐、干净；

——保洁服务人员岗前培训工作到位，个人卫生保持良好；

——建立保洁、消杀档案，填写工作记录。

2、清洁对象及标准

各区域清洁对象及标准如表3。

表3 办公楼清洁对象及标准

区域	清洁对象	工作内容	标准	保洁频次
总体 外围	各出入口地面	清扫、收集垃圾、水力冲洗	无垃圾、烟头、杂物、明显泥沙	循环清扫、每星期冲洗一次
	各出入口大门	除尘、保持清洁		每日清抹一次
	明沟、屋面排水系统、卫生间管道	清扫、收集垃圾、刷洗、清洁堵塞物、疏通	无垃圾、杂物、无苔藓	每日清扫，每星期冲洗一次
	院内地面及周边	清扫、收集垃圾	无垃圾、积水、烟头、杂物、明显泥沙	循环清扫，每星期清洗一次，每月拓荒外围二次
	外露管道（二米以下）	除尘	无积灰、污渍	每日清抹一次
	屋顶及周边	清扫、收集垃圾、刷洗、清洁堵塞物	无垃圾、杂物、树叶、积水	每日清扫，雨雪天气重点清扫
	标志牌	除尘	无积灰	每日清抹一次
	大楼铭牌	除尘	无积灰	每日清抹一次
	2米以下外墙	刷洗	无积灰，污渍	每半月至少清洁一次
大厅 各楼层	石材地面	除尘、清洁	无灰尘、光亮、无水迹、无脚印	每日清洁一次，循环清洁
	塑胶地面	除尘、清洁	无灰尘、光亮、无水迹、无脚印	循环推尘，每日清洁
	抹灰墙面	除尘	无积灰、无蜘蛛网	每月清洁两次
	瓷砖墙面	除尘、清洁	清洁无灰尘、光亮、无蜘蛛网	每日清抹，每年抛光一次
	踢脚线	除尘	无积灰	每日清洁，每星期清除一次
	大堂整体大理石及各类装饰墙面	除尘、清洁	无灰尘，光亮、无蜘蛛网	每日清抹，每季度抛光一次
	各类标识牌	除尘	无积灰	每日清抹
	灯箱	外表除尘	无灰尘	每星期清抹二次
	各类消防、安防设施	除尘	无灰尘	每日清抹
	风口	除尘	无积灰	每月清洁一次
	废物箱	清除垃圾、外表抹净	无垃圾满溢、无拖挂	每日及时清洗
	门框	除尘	无灰尘、无手印、明亮	每日清抹
	大玻璃窗	清洗	无灰尘、无划痕、明亮	每星期保洁一次
	花盆	除尘	无尘灰、盆内无垃圾	每日保洁，每星期清洗一次
	灯具	除尘	无积灰	每年保洁二次
办公区域	地面	除尘、清洁	无灰尘、光亮、无水迹、无脚印	每日清洁一次
	办公家具、办公电器	除尘、清洁	无灰尘、光亮	每日清洁一次
	天花板、出风口、灯具	除尘	无灰尘、无污渍、明亮	每月清洁二次
卫生间	尿斗、蹲便器、洗手盆	除污垢（用中性药剂）除锈斑、消毒	无污垢、无积垢、清洁、垃圾不高于三分之二	循环保洁、无异味、无污垢，垃圾袋定时更换，每小时清洁一次
	隔断	除尘、除污垢	无尘灰、无涂画、无污垢	循环保洁，每小时清洁一次
	水龙头	抹净	无水锈、无污渍	循环保洁，每小时清洁一次
	镜面	抹净	无水迹、无污渍、明亮	循环保洁，每小时清洁一次
	地面	清洗、消毒	无垃圾、无水迹、无污渍	循环保洁，每小时清洁一次
	墙面	除尘	无灰尘、无污渍	循环保洁，每小时清洁一次
	灯片、天花板及风口	除尘	无积灰	每月保洁二次
	门和门框	除尘	无灰尘、无污渍	循环保洁，每小时清洁一次
	台面	抹净	无灰尘、无污渍	循环保洁，每小时清洁一次
	废物箱	清除垃圾、外表清洁	无垃圾满溢、无污渍	循环保洁，每小时清洁一次
	玻璃窗	清洗、除尘	无灰尘、无水迹	循环保洁，每小时清洁一次
楼梯	楼级和平台	清扫垃圾、清洁	无垃圾、无死角、无积灰	每天清洁一次
	扶手、栏杆	除尘、抹净	无灰尘	循环保洁，随时清抹
	外露管道	除尘	无灰尘	每星期清洁一次
停车位	地面	清扫、冲洗	无垃圾、无杂物	循环保洁，每天清洁一次，保持地面整洁
其他	沙发外套	清洗	无尘灰、无污渍	每季度清洗一次
	室外公共区域、垃圾桶	清扫	无垃圾、无杂物	每天清洁一次，随时打扫
	会议、接待室	除尘、抹净	无灰尘	循环保洁，随时清扫
	公共区域物品	除尘、抹净	无灰尘	循环保洁，随时清扫

表4 保洁物料明细

序号	名称	规格型号	主计量	需求数量
1	纯棉毛巾	90克纯棉	条	216
2	胶皮手套		付	480
3	纳米毛巾	纳米90克	条	1200
4	生产毛巾	40克纯棉	条	48
5	透明皂	238克或以上	块	360
6	线手套	50克/付	付	60
7	洗洁精	500g	瓶	60
8	洗手液	500ml	袋	600
9	洗手液	500ml	瓶	80
10	洗衣粉	300g	袋	300
11	编织袋	100kg	个	50
12	百洁丝		个	120
13	洁厕灵	500ml	瓶	300
14	不锈钢光亮剂		桶	6
15	尘推杆		根	22
16	尘推油		桶	6
17	尘推头	600	个	20
18	尘推头	900	个	20
19	空气清新剂	桶装500g	桶	60
20	固体空气清新剂	小盒	盒	120
21	塑料推雪板		套	40
22	垃圾桶	长29cm*宽20cm*高30cm	个	10
23	马桶刷	大	把	60
24	香球	5粒/袋	袋	200
25	小垃圾袋	310*500	个	30000
26	平口垃圾袋	600*950	个	12020
27	大推车外胎	26*21/2	条	2
28	塑料手刷	中号	个	30
29	塑料笤帚撮子		套	30
30	扁红桶	10KG	只	20
31	塑料桶	10kg	只	20
32	拖布杆（大）	1.1米	根	50
33	拖布头	中	个	120
34	洗涤灵配料	加工	袋	12
35	大盘纸	P2A	箱	210
36	万能除胶剂	1加仑	桶	12
37	米石		袋	1
38	漂白水		瓶	60
39	云石刀		把	5
40	气雾杀虫剂	1L	瓶	60
41	鼠药	大	公斤	5
42	竹扫帚	大号扫雪用	把	20
43	笤帚	中号（糜子）	把	30
44	铁撮子	高架	个	3
45	垃圾桶（带轮）	240L	个	7
46	乐果	500ml/瓶	瓶	5
47	玻璃清洁剂	1加仑	桶	12
48	去污粉		袋	30
49	漏斗		个	1
50	擦手纸		箱	240

3、垃圾分类

——垃圾应分类管理，最大限度地实现垃圾资源利用，减少垃圾处置量；

——做好垃圾分类宣传，倡导绿色环保理念，实现垃圾分类投放；

——垃圾收集严格按照分类原则，实现垃圾分类搬运。

4、垃圾中转站管理

——中转站为办公楼保洁收集垃圾的临时存放处，垃圾应进行分类，做到分类存放，日产日清；

——中转站应随脏随打扫，做到站内墙面及天花板无积灰、污迹、蛛网，无乱涂乱画，墙面光洁，外墙面整洁，垃圾清场后应认真冲洗；

——应做好中转站及周围3米内的消杀工作，严格做到每天上午10：00左右消杀一次，下午4：00左右消杀一次，垃圾清运后消杀一次，另视垃圾产量、垃圾成份或天气等具体情况可适当增加消杀次数，尽量减少苍蝇密度；

——废品不得堆放在中转站外，不得在中转站内外燃烧废品；

——及时收管站内工具和设施，对站内设备和设施的完好情况时行登记，故障要及时汇报；

——把安全生产放在首位，消除一切不安全因素，做到早发现，早预防，确保安全运行；

——工作结束后，做好室内外环境卫生，切断电源，关闭水龙头，关锁好门窗；

——做好节能环保和垃圾处理相关知识宣传，努力实现垃圾减量，厨余垃圾无害化处理。

5、有害生物防治（不包括厨房及办公楼专业消杀）

——防治方案：防治害虫采用预防为主，综合防治的方法。按照合同防治方案及标准进行治理；

——药物成份：符合国家规范要求，药物安全、环保、无异味；

——防治人员服务时着装整齐，按照规范操作。

（四）绿化养护服务

1.院区绿化养护执行标准

（1）树木无枯枝、枯叶，树形优美，长势良好

（2）清除杂草，纯净率达95%以上。

（3）清除石块、残枝、落叶等杂物，保洁率达98%以上。

（4）园区树的树木、灌木、绿篱、绿地无病虫害发生。

（5）草地边缘修剪整齐，保持完整，完整率达98%以上。

（6）浇水施肥适时适量，草地生长良好，不缺肥短水。

（7）剪草，草的高度保持8cm~10cm，平整美观。

（8）乔木、灌木、花灌木、绿篱无病虫害。

（9）补种死树、死草及时，成活率达98%以上。

（10）造型修剪合理，造型优美、丰满健壮。

（11）无投诉绿地、树木病虫害现象。

（12）行道树、前后院路上的植木，按种类修剪控制高度落头、封头。

（13）修剪修型，保持行道树、景观路美观一致。

2.绿化养护计划：

（1）三月份组织人员进场，收拾园区内枯枝，树叶，清理绿化垃圾。

（2）四月份进行园区内乔灌木修剪，定型，确保乔灌木造型美观。

（3）五月份园区正门口台阶摆放花盆、花池栽花卉、乔灌木防虫害处理，施肥，收拾枯枝树叶，清理现场绿化所产生的垃圾。

（4）六月份至十月份，正常养护，对园区内乔灌木每10天修剪、定型1次。根据抗旱能力与气候情况对乔灌木浇水，保障乔灌木所需水分。切实做好病虫害防治工作，及时喷药，根据植物生长情况，实时追肥，确保植物生长旺盛。

（5）十一月份对全区内行道树进行冬季修剪，去掉重叠枝、枯死枝等枝条，确保行道树树形优美，生长健壮。做好树木防冻工作，进行培土，浇封冻水，涂白，有效控制树木来年病虫害的发生，确保树木安全越冬。

3.绿化补植方案

（1）大门两侧补植大叶玉簪（栽密植）

（2）办公楼后补植大叶玉簪（栽密植）

（3）合同期内，园区内133棵树木无论任何原因出现枯死，乙方应免费补种同类同等大小树木，乙方应保确保成活期限为一年。

（4）清理绿化施工场地的落叶和枝条，并清理绿化养护施工现场。

（5）每周修理绿篱一次。

（6）绿化应达到园区内全部土地不外露。

4.每季度至少一次对绿园区新竹路2177号院区内枯草、枯枝进行铲除，并运送至市政部门指定垃圾场。

5.验收标准

质量标准，执行城市绿化养护标准，严格按照绿化养护合同规范的时间要求养护施工，确保养护成活率100%。严格执行城市绿化养护工程施工标准及验收规范。

（五）会议服务

1、会议室及其用品管理

——会议室专人管理；

——茶具严格消毒、烫洗，封存，达到卫生安全标准。

2、会议受理

——会前详细记录客户会议需求。

3、会议前准备

——场地布置：根据组会方要求、场地大小、用途，明确摆放规定，同时须留有足够的应急疏散通道和疏散出口；

——引导服务：按照会前要求摆好水杯。

4、会中服务

——会议开始，根据需要为主席台提供服务；

——会议开始后立即给茶杯加满水；如是矿泉水，要随时注意客人饮用情况，及时更换；

——会议时间较长时：如果中间休息，服务员要及时整理好座椅、桌面用品，续水。在整理时，注意不要弄乱和翻阅桌的文件、本册等；

——会议召开期间保证会场内（如组会方许可）及会议室外至少各保留一名服务人员进行服务，随时解决与会人员提出的临时要求。会议进行过程中，细心观察会议室动静，如发现客人有事招呼，要立即应承，如客人的要求暂时无法满足，要及时汇报上级，确实无法满足的应向客人解释清楚；会议接待员及协助服务会议的接待员要保持工作纪律，不允许嬉笑、打闹、对会场内指指点点，做出不文明举动；

——会议结束后将茶具、会议用品、台型及室内卫生恢复到最佳状态，茶具及时清洗、消毒。关闭所有设备，整理会场，最后关闭电灯、门窗离开。

5、会后整理

——对会议现场进行检查。如发现参会人员遗忘的物品，要立即归还。

（六）突发事件应急管理

1、重点部位及安全隐患排查

——结合办公楼的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；

——应对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；

——随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。

2、应急预案的建立

（1）应急预案类型

——预案包括综合预案、专项预案和现场处置方案；

——根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。

（2）应急预案的培训和演练

——应急预案定期培训和演练，每半年至少组织相关岗位进行一次专项应急预案演练；

——留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。

3、应急物资的管理

——定期对应急物资进行检查，确保能够随时正常使用。

（七）绿色物业管理

绿色物业管理的主要管理措施包括但不限于：

——节能：基于办公楼的能耗组成、能耗设备及运行规律、能耗特点等，进行用能分析，查找存在问题与漏洞，给出针对主要耗能对象制定节能改造方案，报政府主管部门同意后实施。节能改造完成后应对实施效果的功能性、经济性进行评价；

——节水：利用节水技术和设施，杜绝“跑、冒、滴、漏”；

——环境绿化：选用有机肥料和生物治虫技术，营造生态环境；

——控烟管理：办公楼内严禁吸烟，会议室、值班室等不设烟灰缸，发现吸烟人员及时劝阻；

——污染防治：实施雨水、污水分流管理，控制设备噪声、作业噪声和粉尘排放，对有毒化学品容器、机油抹布等固体废弃物等进行有效处置等；

——绿色采购：优先采购政府公布的绿色采购清单物质。

（八）标准化建设

——熟悉并按照当地政务单位标准化服务要求做好相应的制度与保障服务工作；

——根据政府部门要求做好相关的标准化服务。

（九）智能化管理

——根据办公楼管理需求，通过物业智能化管理和服务系统，提升办公、客服、巡检等管理和服务效率，对单位后勤管理部门开放服务监督窗口，实现对物业服务的实时监管等。

1、智慧物业系统能够实现报事报修功能，包括但不限于环境卫生、维修、咨询、投诉等；

2、智慧物业系统支持设定保洁、安管、维修等定期巡查，包括巡查频次、巡查点位、巡查标准等；

3、智慧物业系统需实现客户满意度问卷调查功能，包括但不限于问题设定、发放及回收统计、满意率及问题统计整理等；

4、智慧物业系统可实现智能巡更功能，支持安管员定时定点巡更打点，针对存在问题以文字、照片、视频等方式通过系统上传，并传达至相关责任人进行问题整改；

5、智慧物业系统应支持电脑PC端及手机端APP或小程序操作，员工可通过手机查看、执行各项工作任务。

五、人员标准

投标方根据岗位制定人力资源配置，总人数不得低于58人。

物业管理服务组成及人员配置要求如下：

（一）人员总体要求

1、持证上岗

根据国家有关规定及行业要求，物业管理的部分岗位要求持证上岗：

——项目经理、主要管理人员应按照招标文件要求提供相关证书；

——专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

2、职业素质

（1）政治素质

——热爱祖国、诚实守信；

——爱岗敬业，恪尽职守；

——遵纪守法，团结协作；

——无违法犯罪记录。

（2）业务技能

——具备基本法律知识，了解有关岗位管理政策、规定，熟悉物业服务区域基本情况；

——具备较强的语言、文字表达能力和沟通能力；

——具备与岗位职责相应的观察、发现、处置问题能力；

——熟练使用相关专用设施设备。

（3）身体素质

仪表端庄，具备岗位需要的身体条件等。

（4）文化素质

——具备相应的专业业务知识和技能。

（5）年龄条件

——依据国家有关行业危险等级划分，秩序维护员等岗位人员年龄应符合国家法律规定的最低或最高年龄要求。

（6）安全生产

——严格按安全操作规程操作，不得违章作业、违章指挥。

3.行为规范

（1）着装

统一着装、干净整洁，并按规定佩带标志，因私外出时应着便服。

（2）纪律

——姿态端正、工作规范、举止文明、精神饱满、表情自然；

——语言简洁、文明，主动、热情、耐心、周到并及时、主动提供服务；

——严格履行岗位职责；

——不准刁难客户及来访人员；

——不得脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退，在岗期间不准做与工作无关的事；

——遵守采购人单位内部的规章制度，不准随意打听、记录、传播采购人单位内部的信息；

——有重要情况妥善处置并及时上报。不准迟报、漏报、瞒报；

——认真填写值班记录，做好交接班工作；

——爱护公物，爱护客户财物；

——自觉维护环境卫生，保持物业服务区域整齐清洁。

（二）人员配置标准

1、项目经理：1人

男女不限，年龄35-45周岁（含），大专及以上学历，需具有同类岗位工作经验，为投标人正式员工，提供投标人为其缴纳的开标前6个月内至少1个月社保的证明材料。

2、安管主管：1人

男，年龄30-40周岁（含），大专及以上学历。需具有同类岗位工作经验，为投标人正式员工，提供投标截止日前近6个月任意1个月个人社保证明。

3、内业兼核算员：1人

女，年龄25-35周岁（含），大专及以上学历，需具有同类岗位工作经验。

4、接待员：7人

女，年龄25-35周岁（含），大专及以上学历，需具有同类岗位工作经验。

5、会议接待员：4人

女，年龄25-35周岁（含），大专及以上学历，需具有同类岗位工作经验。

6、安管班长：2人

男，40-50周岁（含），大专及以上学历，需具有同类岗位工作经验。为投标人正式员工，提供投标人为其缴纳的开标前6个月内至少1个月社保的证明材料。

★至少一人具备电梯特种设备安全管理A证（提供有效期内证书复印件并加盖公章）。

7、安管员：17人

男，年龄25-35周岁（含），需具有同类岗位工作经验，为投标人正式员工。

8、值岗员：3人

男，50周岁（含）以下。需具有同类岗位工作经验，为投标人正式员工。

9、消防监控员：6人

男，35-45周岁（含），需具有同类岗位工作经验。为投标人正式员工。

★具有应急管理部消防救援局颁发的中级消防设施操作员职业资格证书或建（构）筑物消防员四级及以上职业资格证书（应提供复印件并加盖公章）。

10、保洁员：15人

50周岁（含）以下，需具有同类岗位工作经验。

11、报刊收发员：1人

女，年龄在35-45周岁（含），大专及以上学历，需具有同类岗位工作经验。

六、考核细则

每季度按照物业管理服务指标及考评表对物业公司进行物业管理监管考评，根据考评分支付物业管理费，扣分和评分不及格处罚按考评办法执行。

（一）事故过错责任。事故过错责任是指因物业公司存在管理责任，导致标的物业发生事故造成财产损失或人身损害的。事故过错责任分三个等级：a、一般事故过错责任，指乙方存在管理责任，但没有发生人身损害，仅出现财产损失，且损失金额达人民币【2】万元的情形；b、较大事故过错责任，指乙方存在管理责任，出现人身伤害（低于 10 级伤残等级鉴定，即没有鉴定法定等级）或财产损失达人民币【5】万元的情形；c、重大事故过错责任，指物业公司存在管理责任，出现人身伤害（伤残等级 10 级以上，含 10 级）或财产损失达人民币【10】万元的情形。

（二）标的物业出现前款事故过错责任的，物业公司除赔偿甲方或第三人损失外，还有权要求物业公司按照下列标准支付违约金，其计算基数均为当季的物业管理费。一般事故过错的扣罚比例幅度为5%；较大事故过错的扣罚比例幅度为15%；重大事故过错的扣罚比例幅度为25%；

（三）上述物业管理服务费的扣罚涉及的投诉类型、过错大小、事故性质、有效性有分歧异议的，以甲方的意见为准。

（四）将参照行业标准以及招标文件要求、投标文件响应情况、委托管理合同的有关约定，确定考核内容及标准，对中标公司物业服务事项进行考核，并根据考核结果，据实核定管理服务费。

（五）考核采用百分制，其中：

90 分（含）以上为优秀，支付当期合同价款；

90 分以下至 85 分（含）为良，支付当期95%的合同价款；

85 分以下至 80 分（含）为中，支付当期90%的合同价款；

80 分以下至 75 分（含）为一般，支付当期 85%的合同价款；

75 分以下至 70 分（含）为较差，支付当期 80%的合同价款。

70 分以下为差，支付当期 70%的合同价款。

表4 考核规则表

序号	评分项目			分值
1	人员配置	人员是否符合采购文件要求。每出现1人次不符合要求，扣4分。		40
2	保洁管理	办公室	工作日每日打扫、酒精擦拭、84消毒，桌面、地毯、地面、办公家具无浮尘、污渍，石材、地砖无灰尘、洁净光亮。相关办公室内保持整洁。玻璃、天花各处无污渍、积灰，表面整洁。每发现一次不符合要求（处）扣1分。	3
3		活动（运动）室、浴室、保洁要求	各种运动（活动）器材无污迹、无灰尘，地面干净、无水、无污迹，棚面无灰网，门、窗及窗台无灰尘，墙壁光亮、洁净、无污迹，储藏室整洁有序、无灰尘，其他设施均需明亮、洁净、无污渍，自来水净水器表面清洁、无污渍、无灰尘，每周一次的全面清洁消毒。每发现一次不符合要求（处）扣1分。	3
4		卫生间保洁要求	台面无杂物、无水迹，洗手盘、水龙头无污迹，纸篓、垃圾桶无污迹，垃圾桶及茶叶桶内垃圾不超过2/3，各洁具无异味、无污物，门、窗及窗台无灰尘，各种放水开关（龙头）干净，墙壁、镜面洁净明亮、无污迹，洗手盆及盆台面无污迹，洗手盆下端返水弯无灰尘，各种水管管线无灰尘，地面、水槽无污水、无杂物，棚壁无灰网，做到每周一次的全面清洁消毒，其他附设物明亮、洁净、无污渍，卫生间随时有卫生纸，洗手液使用正常。洗手间、走廊上下午各2次消毒。每发现一次不符合要求（处）扣1分。	3
11		冬季清雪	按照雪量及时组织人力开展清扫。未在雪后2小时清理完成的，每次扣3分。	6
12	客服工作	前台接待	负责出入口接待服务管理，对来访客人进出登记，严明纪律，自觉遵守服务人员礼仪、安全、保密等服务规范。负责收集局内各部门的服务需求及设施保修。每发现一次不符合要求（处）扣2分。	4
13		客服接待	做好重点区域接待工作和保洁工作。每发现一次不符合要求（处）扣2分。	4
14		会议接待	上岗时必须严格按照要求着装保持平整干净，会议要求每隔20—25分钟续次水，会议进行过程中，会议的接待员要保持工作纪律，会议散场后站在会议室门前送客人，主动道别，会议室及时清理保持卫生。每发现一次（处）扣不符合要求的2分。	4
15	秩序维护工作	秩序维护人员职责要求	秩序维护人员必须坚守岗位、尽职尽责，严守工作时间，不准随意脱岗、空岗，作好值班日记和交接记录，值班时发生一切情况及时报告；关闭大门。按时巡逻检查，对重点部位重点检查；办公楼各门岗站岗服务，做好安全保卫。在岗时不准喝酒、下棋、打扑克、看电视、玩手机、聊天、白班不准看报纸。热情服务，礼貌待人，不准接受或索取他人物品；节假日内部员工进入办公大楼，做好登记；外部人员未经有关部门批准严禁进入；要安排专人值守消防控制室，如有异常，作到发现及时，处理及时；作好防火、防盗的检查巡视工作，并做好相关记录，发现紧急情况应及时与办公大楼管理人员或有关主管部门报告，夜间对低层门窗重点巡视。每发现一次（处）不符合要求扣1分。	5
19		零星搬抬	按照工作需要，随时组织人力对零星家具进行搬抬，应有必要的保护措施，确保物品无破损；饮用水按照需求及时搬送到位。每发现一次（处）不符合要求扣1分。	5
20	院区绿化	按照绿化方案，做好前后停车场树木、绿植、草坪进行修剪、喷药、养护，夏季对正门台阶进行绿植、花卉装饰并养护。每发现一次（处）不符合要求扣4分。		8
21	大楼防灾	按照市局应急预案等文件要求，规范操作，做好办公楼防洪、除雪以及极端天气影响的防范工作。每发现一次（处）不符合要求扣5分。		5
22	干洗服务	收集需要干洗制服，及时处理，洗涤后熨烫平整；按计划维护干洗设备的维护，及时维修设备保证正常安全运转。每发现一次（处）不符合要求扣5分。		5
23	报刊收发	协助主管部门做好报纸、邮件的收发工作，及时分类管理。每发现一次（处）不符合要求扣1分。		2
24	节能减排	配合市局做好节水、节电等节能相关减排工作。每发现一次（处）不符合要求扣3分。		3
		合计		100

采购人检查人员做好工作检查记录和投诉记录，检查中发现或受理投诉不符合服务标准及细则的，按照考核标准确定扣分，物业负责人签字认可并整理保存。支付管理服务费时，统计扣分累计数，对照考评办法执行，不合格的进行处罚扣款。

（六）中标人承担的责任

1、因物业服务人员在物业服务范围内从事违法活动导致的相关责任。

2、因工作失误或失职导致物业服务范围内财产被盗责任。

3、因工作方法不当、失误而伤害员工或访客以致引发的事故责任。

4、因操作不当造成物业服务范围内的设备、设施损坏的责任。

5、因在管理内容或职责范围内未有效排除险情（自然灾害除外）或未及时反馈给采购人而造成访客及员工伤残责任。

6、因管理松散，未按采购人规定浪费资源，视情节轻重扣减物业管理费。

7、因未达到物业管理质量量化考核标准，考核结果按评分细则进行扣分，严重者解除合同。

8、因一个月内七天以上（含七天）人员配置不到位或者擅离工作岗位按缺岗计算，采购人有权扣减当季5%物业管理费。

9、因合同期内提供的服务与承诺相差较大或因管理问题而发生重大事故的，采购人有权要求中标人按要求整改或单方面解除合同，造成损失的，由中标人承担。

（七）物业管理服务前期交接工作的要求

1、中标人对物业管理服务前期交接工作不收取任何费用。

2、中标人须提前做好进场准备工作，服务开始前一周所有工作人员、设备全部准备到位。

3、中标人必须参加物业管理项目的全部设备、设施的验收工作，履行交接手续后一切责任由中标人承担。

七、项目验收要求

采购人以项目采购需求及合同相关内容为验收标准组织验收，中标人配合。

（一）验收条件

中标人按照项目采购需求及合同相关内容完成全部服务，并通过采购人每个服务周期的考核。

（二）验收方式及标准

每期结算前，采购人依据本项目管理要求和中标人投标文件承诺，对中标人提供的服务质量进行考核打分。具体打分标准见考核规则表（表4），中标人得分在70（不含）以下的，视为不合格，一年内中标人有2次（含）以上考核不合格的，采购人将终止合同。

（三）验收流程

在符合项目验收条件后，中标人可提出项目验收申请。采购人在收到中标人提出的合格的验收申请后，组织验收小组完成验收工作。具体验收流程如下：

1、中标人向采购人提出项目验收申请。

2、采购人成立验收小组，根据项目验收内容及相关要求，对中标人提交的项目过程文档进行验收评审。

3、验收评审通过后，由验收小组出具项目验收意见。

八、付款方式

合同约定的服务期开始后，每3个月为1个结算期，每个结算期费用为年度合同金额25%。当期验收考核后，根据甲方出具的验收书按比例支付当期费用。如遇特殊情况，经双方商定，可适当延长或缩短结算期，并根据当期实际服务时间支付费用。采购人原则上应当自收到中标人开具的等额发票后，5个工作日内将金额以转账方式支付到中标人账户。

九、其他要求

1、服务项目所需的服装、清雪设备、保洁用品、绿化、搬抬（由值班安保以外的安保人员负责，每次至少提供4名安保人员负责搬抬，具体次数以实际发生为准，搬抬同时需保证各岗位安保人员正常在岗）、体检等均在本次投标报价内。公共服务区使用的盘纸、擦手纸、垃圾袋、垃圾桶、洗手液、厕刷、纸篓、电梯亮光剂、高泡地毯清洁剂、日常保洁清洁用品（包括不限于表4）均由中标供应商承担。

2、中标人在履行合同期内对所使用的用工人员在任何时候、任何情况下发生意外伤害事故等所涉及的责任和事故赔偿负全部责任。

3、投标人应对采购需求逐一响应并提供相关证明材料。

4、服务期限：合同签订之日起3年，合同每年一签，第二年、第三年合同根据各考核期考核规则表得分情况决定是否续签。

*5、进场服务时间：合同签订后，中标供应商要按照投标文件中的项目交接方案做好准备工作（包括但不限于岗位培训、智慧物业管理系统搭建、备品采购及清雪设备）。在*开通会员可解锁*6时前组织响应文件中承诺的各岗位人员进场到岗，交接时中标供应商应携带人员花名册、身份证、及采购文件要求的资格证书原件（供应商需在响应文件中提交承诺函，承诺除不可抗力因素外实际到岗人员同响应文件中各岗位人员一致），智慧物业管理系统，日常清洁备品，清雪设备等到场。

*6、合同签订前中标方需提交符合采购文件要求的人员信息，并确保所有工作人员缴纳五险一金，人员工资不得低于社会最低工资标准及行业最低工资标准。

*7、消防监控员必须具有应急管理部消防救援局颁发的中级消防设施操作员职业资格证书或建（构）筑物消防员四级及以上职业资格证书。（应提供复印件并加盖公章）

*8、采购人提供工作餐，中标供应商按照用餐人数向采购人缴纳伙食费（10元/人/天）。

9、投标人须提供以下（包括但不限于）履行合同所必需的设备（1）58kw以上驾驶式四轮扫雪车1台；（2）办公用电脑4台、打印机1台。

10、服务地点：按采购人指定地点。

初审：刘娅男

复审：王仙虎

终审：孙百功