采购需求前附表

序号	类别	内容
1	项目立项	项目立项时间：2025年 12月17日
		项目立项证明文件：有
2	项目预算安排	预算金额：260万元/年，服务期三年，第二年、第三年合同金额以第二年、第三年预算批复为准。
		项目资金来源：财政支出
3	项目采购内容	为国家税务总局长春市绿园区税务局办公楼、办税大厅提供综合服务、公共秩序维护服务、室内外卫生保洁服务、会议和日常接待管理服务、工程服务、绿化养护服务、突发事件应急管理和餐饮服务等，以及驻外税务所保洁服务和餐饮服务。
4	项目实施时间	*开通会员可解锁*至*开通会员可解锁*
5	项目实施地点	绿园区东风大街575号、国家税务总局长春市绿园区税务局普阳税务所、国家税务总局长春市绿园区税务局正阳所、国家税务总局长春市绿园区税务局铁西税务所、国家税务总局长春市绿园区税务局城西税务所、国家税务总局长春市绿园区税务局合心税务所、国家税务总局长春市绿园区税务局青年税务所、国家税务总局长春市绿园区税务局林园税务所。
6	项目实施范围	国家税务总局长春市绿园区税务局指定范围
7	项目相关单位	需求部门： 国家税务总局长春市绿园区税务局机关服务中心
		验收部门： 国家税务总局长春市绿园区税务局机关服务中心
8	采购意向公开	本项目已于 2025年 12月8日公开采购意向
9	支持中小企业	þ本项目专门面向中小企业采购
		¨本项目预留预算金额的 %专门面向中小企业采购
		¨本项目不适宜由中小企业提供，且已履行报批手续。
10	公告期限	自本公告发布之日起五个工作日

项目联系人：何辰平 联系办公电话：*开通会员可解锁*

一、项目概述

根据工作需要，国家税务总局长春市绿园区物业服务采购项目，为绿园税务局办公楼、办税大厅综合服务、公共秩序维护服务、室内外卫生保洁服务、会议和日常接待管理服务、工程服务、绿化养护服务、突发事件应急管理和餐饮服务等，以及驻外税务所保洁服务和餐饮服务。

二、预算及服务期限

（一）本项目预算260万元/年，服务期三年，第二年、第三年合同金额以第二年、第三年预算批复为准。

（二）服务期限为*开通会员可解锁*至*开通会员可解锁*。

（三）合同签订：合同期限3年，一年一签。

三、服务范围

（一）物业项目情况概述

1、为规范单位办公楼（以下简称办公楼）物业管理服务采购内容及要求，提高物业管理服务采购水平，保障办公楼的正常使用，制定本标准；

2、本标准适用于办公楼的物业管理服务采购活动；

3、本标准给出了办公楼日常物业管理服务采购内容与标准，前期介入物业管理服务、承接查验等服务项目应另行约定；

4、办公楼的物业管理服务采购活动除应符合本标准的规定外，还应符合国家现行有关法律法规和标准规范的规定；

5、项目单位名称：国家税务总局长春市绿园区税务局物业管理服务项目；

6、坐落位置：主楼位于长春市绿园区东风大街575号，下属七个驻外税务所（国家税务总局长春市绿园区税务局普阳税务所、国家税务总局长春市绿园区税务局正阳所、国家税务总局长春市绿园区税务局铁西税务所、国家税务总局长春市绿园区税务局城西税务所、国家税务总局长春市绿园区税务局合心税务所、国家税务总局长春市绿园区税务局青年税务所、国家税务总局长春市绿园区税务局林园税务所）。

7、服务面积：约9000㎡。

（二）术语和定义客户

1、客户

物业管理服务区域内，接受物业服务的组织或个人。

2、物业管理

甲方（产权人或办公楼物业使用人）通过选聘物业服务企业，由甲方和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

3、物业管理服务

甲方通过选聘物业服务企业，由甲方和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

（三）物业管理服务主要内容

——综合保障物业服务（以下简称综合服务）：发挥服务管理职能，提供相应保障服务，包括但不限于接待报修、信息公示、投诉处理、客户意见的征集和处理、信报收发、标识管理等；

——房屋及设备设施维护：保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行；

——公共秩序维护：提供全天候公共秩序维护服务和安全服务，保证正常办公秩序；

——环境保洁：按时完成规定的环境保洁服务，提供整洁、卫生、安全、美观的环境；

——绿化养护：对办公楼物业管理服务范围内的绿地和室内绿化进行养护服务，保持办公楼整体的景观效果；

——会议服务：会议受理、会前准备、会中服务、会后清理等服务；

——特约服务：餐饮服务；

——突发事件应急管理：对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时告知客户、有关部门，并采取相应措施；

——绿色物业管理：在保证物业管理和服务质量的前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，节约资源和保护环境等相关工作；

——标准化建设：按政务服务标准化要求协助完成相关工作。

（四）本次物业管理服务采购所涉及的办公楼的基本情况

包括但不限于楼宇建筑面积、保洁面积、外墙面积、楼宇外围面积、门前三包的界定、楼内房间情况、会议室数量及规模、楼内设施情况、地面材质等。

表1 办公楼（包括下属外所）情况统计表

序号	项目名称	数量	单位	说明
1	建筑面积	9000	平方米	主楼及下属外所
2	室内保洁面积	6700	平方米	各楼层及办公室
3	楼外保洁面积	3500	平方米	停车场、后外围及外税务所
4	门前三包面积	500	平方米	区域内楼前灯、垃圾桶、室外标志牌、停车场
5	绿化面积	5000	平方米
6	值班室（一楼大厅）	150.54	平方米
7	卫生间	220	平方米
8	办公室	160	平方米
9	会议室	600	平方米

注：此表为局办公楼及下属外所各项合计数据，参考表中数据进行人员配置。

表2 主要房屋主要功能

楼层	使用功能
屋顶	排烟风机。
七楼	消防水箱间、信息中心库房、电梯间
六楼	办公室、配电室、卫生间、电梯间、侯会室、会议室、库房
五楼	办公室、档案室、卫生间、电梯间、会议室、库房
四楼	办公室、配电室、卫生间、电梯间、机房
三楼	办公室、卫生间、电梯间
二楼	淋浴间、干部活动室、卫生间、电梯间、食堂、小餐厅、党建园地
一楼	纳税服务大厅、接待大厅、库房、干部值班室、信访室、消防控制室、强电井、卫生间、电梯间、办公室、水箱管道间

注：此表房屋为长春市绿园区东风大街575号主楼的楼层主功能示例，如有变化以实际功能为主。

四、物业管理总体服务内容

（一）综合服务

1.投诉处理

——建立物业管理服务投诉渠道，如投诉电话、网站、微信号、意见箱等，公布投诉处理流程；

——对受理的投诉，应核实情况，及时处理并对客户提出的投诉进行答复；

——属于物业服务责任的，应向客户道歉，及时处理或纠正；

——不属于物业服务责任的，应耐心做好解释工作并提供必要的帮助；

——受理、处置投诉应留存记录。

2.客户意见征集、处理

——建立健全调查制度、调查问卷、回访统计表、原因分析及整改措施记录。回访调查表、调查问卷应为收录用户签名的原始记录；

——综合满意度调查：每年至少一次，向客户采用走访、问卷调查等形式，开展物业管理服务满意度调查，并对调查结果进行分析，持续改进；

——及时反馈客户动态信息；客户日常反馈的意见应及时处理，并留有记录。

3.信报收发

——负责办公楼内客户的挂号信件、报纸、包裹等的签收、登记工作；

——负责客户资料、信函的邮寄，信函应在次日发出；

——对挂号信（含特快专递）、汇款单、包裹单，应填写好通知单并分发到信箱；对特快专递邮件应负责通知到单位或个人，并有领取签字手续；

——挂号信的分发严格按照签收登记执行，领取人需本人持有效证件签字确认，代领应持代领人和被领人的有效证件，登记姓名和领取日期，做到有据可查；

——当天的信函、报刊、印刷品应当天分发，并做到准确、及时；

——分发报纸、杂志应认真核对，保证数量，准确无误，投递差错率不超过1%；

——对地址不详或未写清信箱号的信函、汇款单、包裹单及印刷品等邮件，由收发人员负责查找收件人，如查无此人，应负责及时办理退回手续。

4.标识管理

——物业管理服务标识应与办公楼建筑标识保持协调；

——图形符号应符合GB/T1001。1《标志用公共信息图形符号 第1部分：通用符号》要求，消防与安全警示标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求。

——各类标识的悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改、文字规范。

5.档案管理

——按甲方要求做好有关档案管理工作，建立设施设备维护检测记录、运行值班日记等物业档案管理内容。

（二）房屋本体维护管理

（1）通用要求及范围

——按照各地的规章要求执行，如当地为《房屋建筑使用安全检查技术规程》（DB11/T1004），定期对房屋结构、外墙面、屋顶、公共通道、门厅、楼梯、上下水系统、供电设备等部位日常维护、巡检，发现问题及时维修，确保办公楼（区）的各个系统正常使用；

——在建筑物保修期内应重点检查房屋建筑尚存的质量问题（包括房屋建筑质量、设备设施质量、安装技术等方面），发现问题应立刻上报维修；

——工作标准：维修及时率95%以上；维修质量合格率95%以上；维修客户满意率95%以上；返修率不高于1%；

——到达现场时限：一般故障维修人员应在15分钟内到达现场，如：门、窗、锁、灯、电话、卫生间设施、公共区域等；紧急故障维修人员应在10分钟内到达现场，如：跑、冒、滴、漏、空调、照明、电梯等设备停运、室温、噪音、异味问题等；

——修复时限：零维修服务不需换件的当时完成，一般情况不超过24小时完成，延时修复不超过3个工作日完成；有需要采购等特殊情况的，与客户约定时间，并采取临时措施；

——维修服务要求：公布报修电话。工作时间受理客户报修，非工作时间由值班人员受理客户报修；维修人员前往维修现场时携带工具箱、维修配件，必要时携带梯子；应做到维修（报修）单填写准确、齐全，及时完成维修任务；

——维修服务回访：维修完成后24小时内进行维修服务回访，及时了解维修服务的满意度；

——房屋及共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

（2）土建小修

①检修门窗小修

——小修内容：门锁损坏、门窗松动、门窗扇开关不灵活、应进行修补、更换；

——质量要求：维修后的门窗应开关灵活不松动。

②清扫屋面、雨落管等小修

——小修内容：每月将屋面、雨水口积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换；

——质量要求：屋面应清扫干净。

③屋面补漏小修

——小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围；

——质量要求：屋面应清扫干净，维修后屋面不再有滴漏现象。

（3）上下水系统小修

①室内给水系统小修、局部换管

——小修内容：楼内管道锈蚀脱皮的，应及时清除干净后，做防锈处理，给水系统漏水的，应进行修理。

——质量要求：经修缮的给水系统通畅，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

②卫生设备

——小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修；

——质量要求：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

③排水、排污管道等

——小修内容：楼房排污管道堵塞、排污不畅通的应疏通，配件残缺应补齐；

——质量要求：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。

（4）供电设备设施小修标准

①室内设备

——小修内容：闸具、电源插座、开关、灯头、灯泡、灯管等；

——质量要求：正常使用。

②配电线路

——小修内容：末端线路、支持物，或维修金额在300元以下；

——质量要求：绝缘良好、完整可靠。

（5）二次装修管理

①经采购人授权，对办公楼二次装修进行管理。

②组织装修前、后的室内设施验收，留存客户、施工单位、物业公司签字/盖章确认的验收记录。

③明确装修时间，不得影响其他客户（昼间噪声控制应执行GB 3096中的四类标准限值）。

④装修施工期间，对动火施工及临时用电情况进行重点巡视检查，发现违反装修管理要求的行为、现象，及时进行劝阻、制止。

⑤监督施工单位及时清运建筑垃圾。

（6）其他

——为保证房屋本体设施正常使用，对超出本维护范围且影响使用的维修项目给予维修响应；

——根据房屋本体的使用年限和维修情况，每年下半年提出需要下一年度进行的必要中修、大修维修项目计划及预算，提请采购人审定。

（三）共用设施设备管理

（1）通用要求及范围（机房、制度、节能管理）

①机房管理

——设备及机房环境整洁，无杂物，有防鼠措施，机房符合设备运行要求；

——明确设备机房管理、安全责任人；

——设备、机房及重点部位有完善的安全管理措施，各种标识完整有效；

——设备机房按规范配备消防器材；

——设备机房配备必要的应急照明、通讯等设施；

——设备机房配置温湿度计、环境监测设备和保障设备，环境符合要求。

②节能降耗

——后勤管理部门按国家有关规定推广使用绿色节能建材或进行局部节能改造时，应配合做好施工现场的必要支持和安全工作，同时做好后期新材料、新设备设施的使用和维护工作；

——配合后勤管理部门执行好节能改造运行工作中的各项任务要求；

——配合后勤管理部门严格执行国家要求的冬夏季室温控制标准；

——配合采购人定期进行节能降耗宣传；

——制定物业公司员工节能降耗行为规范。

（2）供电系统（含避雷设备、公共照明系统、室内设施及配电线路的小修）

①运行管理

——统筹规划，做到合理、节约用电；

——供电运行和维修人员实行持证上岗；

——配电室24小时值班；

——设备出现故障时，维修人员应在规定时间内到达现场，及时修复；

——严格执行用电安全规范，确保用电安全；

——保证避雷设施完好、有效、安全；

——定期进行低压设备清扫；

——制度完善，执行有力；

——有事故应急预案并定期演练；

——监视和维护运行中的电器设备的各项参数，参数值应在规定的范围内；

——检查、运行、维护记录清晰准确；

——配电机房、设备、配电箱柜定期清洁，值班室保持干净整洁；

——按要求对施工单位用电进行监督、检查和管理；

——安全用具、维修工具、测量仪表等配备齐全并按规定定期检测。

②设备维护

——监视和维修运行中的电气设备，检查高低压配电指示灯、电压表、电流表指示是否正确，有功、无功仪表是否正常，以保证其正常运行方式。确保管辖范围内的电气设备安全、运行经济；

——值班人员应按照有关安全操作规程，完成电气设备的倒闸等工作程序；

——定期有专人对电气用具进行巡视检查；

——定期巡视配电竖井内电气设备。

③其他

——负责所辖区域的照明系统及电源的安全运行工作；

——加强日常维护检修，确保办公楼宇的照明灯具、开关、闸盒及电气设备的正常使用；

——保证夜景照明、法定节假日照明的按时开启及系统的正常运行；

——定期按时开关庭院灯及特殊区域的照明灯具；

——定期根据巡视情况及时维护楼内各种照明灯具；

——节约用电，符合市政府规定的办公楼节电要求。

（3）电梯系统

——协助采购人取得电梯准用证、年检合格证，轿厢内张贴年检合格证及乘客须知；

——确保电梯按规定时间运行；

——安全设施齐全有效，电梯内三方通话设备保持正常工作状态，发现问题及时报告；

——对通风、照明及其它附属设施进行巡查，发现问题及时报告；

——轿厢、井道、机房保持清洁；

——制定事故应急措施和援救预案并演练；

——在后勤管理部门安全员的指导下定期保养或监督专业保养单位定期保养特种设备并按时年检。

（4）供冷供暖

①运行管理

——采用地源、水源热泵或冰蓄冷技术的中央空调系统，应按设备供应商提供的技术要求进行操作，并符合国家相关技术规范。市政或锅炉供暖按照采购人要求配合专业部门（公司）做好日常运行管理。

②供冷

——按合同规定时间运行，室温符合要求，夏季不得低于26摄氏度；

——制冷期间定期按房间总数的5%抽检温度并作记录；

——在运行过程中设备噪音达标，无跑、冒、滴、漏现象；

——根据天气及时调整制冷温度；

——设备和机房整洁；

——标识完整有效，记录清晰、准确。

③供暖

——供暖设备、煤气设备、燃气设备运行正常；

——管道、阀门运行正常无隐患；

——冬季供暖室内温度不得低于20摄氏度；

——根据天气情况，相应调节供暖设备运行工况。

④日常维修养护

——定期对空调机房进行巡视检查；

——定期清洗、更换过滤网；

——定期清洗、消毒送风机、风口；

——系统换季开、停机时按要求进行保养；

——遇有故障，维修人员在规定时间内进行抢修。

（5）给排水系统（含卫生间设备、排水排污管道等）

①管道、设施及相关阀件

——管道畅通、无渗漏水现象；

——定期巡视卫生间、开水房及洗漱间，及时维修并做好记录；

——各种设施、相关阀件无跑、冒、滴、漏现象，开关灵活；

②落水管、沟渠、池、井

——落水管、沟渠、池、井等使用功能正常，畅通、无堵塞；

——室外管井定期巡查，发现问题及时维修，并做好记录；

——井盖及雨水箅子的管理，确保完好无损；

——楼内污水池定期巡视并对污水泵进行手动启动检查；

③二次供水及直饮水设备

按照各地的规章要求执行，如当地应符合DB11/T118《住宅二次供水设施设备运行维护技术规程》并做到：

——定期定时巡查、及时维护，并做好记录；

——保持水箱间的清洁卫生，确保无二次污染发生；

——定期按要求做好直饮水设备机房的保洁和设备巡视工作；

——有供水应急预案并进行演练；

——饮水设备机房钥匙指定专人保管；

——定期进行水箱清洗和水质检测。

④电热水器

——电热水器保持洁净、光亮、无污迹；

——保证规定时间内的开水供应；

——维修及时，无延误；

——定期除碱、消毒，保证无水垢；

——严格执行操作规程，按规范启动、关闭；

——电热水器严格卫生安全用水，电热水箱上锁，钥匙专人保管。

⑤其他

——标识完好，制度上墙；

——加强日常巡视检查，保证给排水系统的正常运行；

——设备出现故障时，维修人员及时修复；

——节约用水符合市政府规定的办公楼节水要求。

（6）消防系统

——对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；

——定期进行巡检和维护，定期对烟感、防火卷帘门进行抽测；

——消防控制室值班人员应熟练掌握火警处置程序和要求，按照有关规定检查自动消防设施、联动控制设备运行情况，确保其处于正常工作状态，并做好消防控制室的火警、故障和值班记录；

——公共区域设备设施安全、整洁、标识清晰有效；

——如发生火灾报警，应立即赶到现场确认，若有火情应及时报警并通知相关部门及领导，同时协助采购人立即进行人员疏散、组织灭火，维持现场秩序；切断火灾区域非消防用电，关闭燃气等；保持物业管理服务区域的消防通道、安全出口、消防登高面通畅；接应消防车到达火灾现场；

——制定火灾发生紧急预案并定期演练。

（7）楼宇自控系统

——定期检查楼宇自控设备运行状态；

——对楼宇自控设备发出的故障报警处理及时；

——故障资料及时存盘；

——定期对模块箱进行巡视清洁；

——定期对系统进行检测。

（8）安防监控系统

——监控信息按规定时间保存；

——监控系统应定期检查、维护，确保系统功能运行正常，遇有设备故障及时排除。

（9）门禁系统

——监控中心对门禁远程开启功能及紧急逃生按钮系统进行测试，抽测率达到30%，每年测试一次，并记录设备日常管理维护档案；

——对刷卡记录信息情况进行核对，确保所有使用门禁卡为有效实名制门禁卡；

——定期对门禁系统内数据进行备份，备份数据保存期限为1年；

——保证各门禁现场设备状态正常，功能有效。

（10）锅炉设备/热力站

——建立 24 小时值班监控制度。

——每年至少开展 1 次锅炉设备的全面检查。

——每年至少开展 1 次锅炉设备及其辅助设备检测，确保各类设备、仪器仪表、水管线路运行。

——每年至少开展 1 次锅炉水质检测，确保水质合格。

——按锅炉厂家制定的检修规程对锅炉进行检修。

（11）其他

——为保证共用设施设备的正常运行，对超出本管理范围且影响设备设施运行的设备设施故障给予维修、抢修响应；

——根据共用设施设备的使用年限和运行情况，每年下半年提出需要下一年度进行的必要中修、大修维修设备设施清单计划及预算，提请采购人审定。

——电梯系统、锅炉设备等设施设备的安装改造维修应当由具备相应资质的供应商完成，如供应商自身不具备，可进行分包由具有相应资质的单位完成。服务标准涉及的国家标准有更新的，执行国家最新标准。

（四）公共秩序管理

1、秩序维护

（1）门卫服务

①服务内容

——秩序维护员通过对甲方单位出入口进行值守、验证、检查登记，维护客户安全；

——查验出入人员的证件，办理登记手续，禁止无关人员进入；

——对出入的人员、车辆及其携带或装运的物品进行查验，防止甲方单位财物流失及违禁物品流入；

——指挥、疏导出入车辆，维护出入口的正常秩序；

——及时发现不法行为人，截获赃物，做好安全防范工作；

——协助甲方单位做好来访人员接待等工作；

——遇有重要活动，按照甲方安排配合完成相关工作；

——按规定填写岗位工作记录。

②岗位要求

——熟记甲方单位有关门卫规章制度、出入手续，使用的各种证件、标志、车辆的牌号等；

——了解门卫区域内的环境状况和安全措施；

——熟悉和掌握单位内部机构的分布、位置、联系方式；

——基本熟悉和掌握甲方单位内部人员情况。

——熟练使用本岗位配备的各种器械及工具装备；

——遵守保密制度规定，定期进行保密教育。

（2）巡逻服务

①服务内容

——秩序维护员通过对特定区域、地段和目标进行的巡视、检查、警戒；

——检查、发现、报告并及时消除各种安全隐患。防止火灾、爆炸等事故或抢劫、盗窃等不法侵害；

——在巡逻过程中，对已经发生的不法侵害案件或治安灾害事故，应及时报告上级主管部门和公安单位，并采取相应措施保护现场；

——按规定做好巡逻记录。

②岗位要求

——执行巡逻任务的秩序维护员，应熟悉有关制度、规定及巡逻区域的重点目标；

——熟悉岗位周围的地形、地物及设施，熟悉应急设备的位置、性能和使用方法；

——熟记与有关部门、人员的联系方式；

——熟练掌握处置一般问题和紧急情况的方法，自身解决不了的，能及时、准确报告；

——遇有正在实施的不法侵害行为时，应迅速报告，并依法采取必要措施予以制止，其间防止其行凶、自杀或逃跑。遇有火灾、爆炸等事故，应立即报警，并及时通知甲方单位，采取措施防止事态扩大。要积极协助抢救受伤人员，并做好保护现场工作。

2、停车场管理

（1）机动车辆

——严格执行车辆出入登记；

——车辆停放整齐；

——夜间车辆开出时，接到电话及时到岗放行；

——维护停车场秩序，车辆停放有序；

——停车设施安全有效；

——主要道路及停车场应设必要标识；

——对违规的机动车辆进行劝阻；

——发现车辆有异常情况，应及时联系车主或向上级报告。

（2）非机动车辆

——为进入办公楼内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务。在场地内的车辆必须码放整齐，禁止乱停乱放；

——严格遵守岗位执勤规范，避免丢失事故发生。

——电动车充电应符合规范及甲方单位规定；

——原则上应拒绝共享单车进入管理区域。

3、紧急情况的处置

当发生干扰、破坏甲方单位正常的生产、生活、工作秩序的特殊情况时，秩序维护员应按照应急工作预案，迅速将有关情况报告甲方单位或当地公安单位。协助做好疏导工作，维护正常秩序。

（五）环境保洁服务

1、保洁服务

（1）一般要求

——卫生设施完备、清洁、无异味，垃圾实施分类管理；

——明确清洁人员责任范围，实行标准化清洁；

——垃圾分类，日产日清，定期消毒灭杀；

——房屋共用部位保持清洁，无擅自占用和堆放杂物；

——清洁工具分区分类定点摆放，整齐、干净。

——保洁服务人员岗前培训工作到位，个人卫生保持良好；

——建立保洁、消杀档案，填写工作记录。

（2）清洁对象及标准

办公楼各区域的清洁对象及要求如表1

表1 办公楼清洁对象及标准

序号	清洁区域	清洁对象	清洁标准
1	楼内大厅、走廊	天花板、灯罩、排风口	清洁干净，无尘、无污、无网状物。
		墙壁及踢脚板	无尘土、无手印、无污渍。
		办公室内标牌、开关面板、窗台	整洁干净，无污渍、尘土。
		消防栓箱	内外整洁、干净、内部设施完好无缺。
		玻璃门及窗体玻璃窗框、门框	干净，无手印、无污迹，无尘土。
		地板	光亮
		地毯	清洁，无杂物、无污渍、无尘土。
		大厅、走廊内摆放物品	表面干净、无尘土。
		摆放的绿植	盆体干净无尘土，绿叶无浮尘，盆内无杂物。
2	卫生间	墙面、门面	洁净，无手印、无黑点、无污渍、无尘土。
		玻璃镜面	保持光亮，无水点和水渍、无手印。
		灯罩、天花板	保证无尘土、无污渍。
		台面、洗手盆	要求无污物、无水迹、无杂物，白洁光亮。
		大便器、小便池	上下内外保持干净，光亮白洁，无黄垢、无毛发、无杂物。
		地面	保持干净光洁，边角无杂物、无污迹、无水迹。
		垃圾桶	垃圾及时清倒，垃圾袋及时更换，垃圾桶内、桶及桶后墙面保持无污迹。
		卫生间内空气	清新无异味
		卫生间内各种设备	完好无损，发现损坏及时报修。
3	茶水间	电热开水机及机身	办公区域开放时间时有开水，机身干净；机身及出水口处干净无污点。
		水槽内	干净整洁，无污水、无残渣。
		瓷砖墙面	光亮，无污迹、无尘土。
		水池内	干净、光亮，无污物。
		地面	保持干净光洁，边角无杂物、无污迹、无水迹。
4	电梯	电梯门	干净，无手印、无污迹，轨道干净，无杂物。
		顶板、顶灯等	干净，无尘土。
		轿箱四壁	干净，无尘土、无污渍、无划伤。
		地板	干净，无杂物、无尘土、无污渍。
		内外按键、控盘	干净无尘、无污。
		设备	完好无损，发现损坏报修。
5	步梯	楼梯内的顶板及灯具	无尘、无污迹。
		墙面及踢脚板	干净，无尘土、无污迹。
		扶手、栏杆	无尘土、无污渍。
		楼道内	无堆放杂物
6	室外	室外环境和“门前三包”责任区	整洁干净，无乱堆乱放，无积水。无违法张贴，无违法喷涂，无乱刻乱划。
		座椅、灯杆、路牌、护栏、园林设施、垃圾箱	1.无水痕、无污迹、无尘土、无蛛网； 2.发现损坏，及时报修。
		雨天、雪天等	及时做好雨水箅子清扫以及扫雪、铲冰工作。
7	会议室	标牌、开关、面板、窗台、桌椅、电脑、地面、书柜	每天保洁一次，整洁干净。
		地板	光亮，无杂物、无污渍、无尘土、无垃圾。
8		地毯	1. 清洗后，应无缩水、褪色、变形、破损、污点、霉点、残留物； 2. 纤维方向一致、色泽均匀、无色差。
9	楼宇外围	楼宇外侧平台、石材地面、围栏、台阶、柱子、天井	1.硬化地面无垃圾、无杂物、无污泥、无积水、无泼撒物，干净整洁，路见本色； 2.不锈钢围栏表面无手印、无积尘、无污渍，光亮； 3.设专人日常保洁，保持干净整洁无杂物；地面、墙面及公共设施表面无黏贴小广告； 4.区域内积雪、落叶、积水等应按照每天作息时间上班前进行清扫； 5.雨雪天气，做好地面防滑警示、措施，保证路面不积水、不结冰、中到大雪及时清扫。
10	门前三包	三包区域内楼前灯、垃圾桶、果皮箱、宣传栏、室外标志牌、自行车停放区等	1.宣传栏、室外标志牌、灯杆等无灰尘、无污痕、无破损、无黏贴； 2.生活垃圾装袋入桶，垃圾桶、果皮箱无异味，夏天每天消毒，桶、箱外壁干净、无明显污渍。 3.工程垃圾以及有害垃圾在专门地点存放，不得放入垃圾桶内； 4.楼前灯无灰尘、无污痕、无损坏； 5.区域内积雪、落叶、积水等应按照每天作息时间上班前进行清扫，保证路面不积水、不结冰、中到大雪及时清扫。雪停后立即组织人员清理积雪，并将积雪运到指定地点。
11	楼宇外墙	门、窗、及玻璃幕墙、屋顶（含透光屋顶）及房檐	1.一楼的玻璃窗及玻璃幕墙表面无手印、无积尘、无污渍、明亮； 2.二楼及以上楼层的玻璃窗（含玻璃幕墙及透光屋顶）每年清理不少于2次（上半年5月、下半年10月）；玻璃表面无手印、无积尘、无污渍、明亮，墙面洁净无明显污痕，房檐无悬挂物，屋顶无垃圾堆积，保持檐沟、雨水口、落水管的畅通。

（3）清洁作业要求

办公楼各区域清洁作业要求如表2

表2 办公楼清洁作业要求

区域	分类	作业项目	作业方式	周期
一层大厅	日常保洁	地面及入口处	墩拖、牵尘	不少于3次/日，随时巡视
		玻璃门	擦拭	1次/日，随时巡视
		各种标牌、消防器材	擦拭	1次/日
		墙壁和墙壁上装饰物、开关盒	掸尘、擦拭	1次/日
		各类栏杆、扶手、柱子	擦拭	1次/日
		电梯轿厢地面、四壁	墩拖、擦拭	2次/日，随时巡视
		垃圾桶	倾倒垃圾，更换垃圾袋、擦拭垃圾桶	1次/日
	定期保洁	天花板	掸尘、擦拭	2次/月
		踢脚板	擦拭	2次/周
		顶灯	掸尘、擦拭	1次/月
		电梯内灯饰、轿厢顶部	掸尘、擦拭	2次/月
二层至六楼层通道及茶水间	日常保洁	地面	墩拖、牵尘	不少于2次/日
		玻璃门	擦拭	1次/日
		各种标牌、消防器材	擦拭	1次/日
		墙壁和墙壁上装饰物、开关盒	掸尘、擦拭	1次/日
		各类栏杆、扶手、柱子	擦拭	1次/日
		垃圾桶	倾倒垃圾，更换垃圾袋、擦拭垃圾桶	1次/日
	定期保洁	天花板	掸尘、擦拭	2次/月
		公共区域玻璃窗	刮、擦拭	2次/月
		踢脚板	擦拭	2次/周
		顶灯	掸尘、擦拭	1次/半年
楼梯	日常保洁	梯阶	清扫、墩拖	2次/日
		窗台、楼梯扶手、栏杆及挡板	掸尘、擦拭	1次/日
		墙体附属物	掸尘、擦拭	2次/周
卫生间	日常保洁	大、小便池内外侧	冲刷、擦拭	6时-22时巡视保洁至少4次/日
		纸篓	倾倒垃圾，清洁纸篓，更换垃圾袋	2次/日
		地面	清扫、墩拖	巡视保洁至少3次-5次/日（根据人流量设定）
		云台、面盆、镜面	擦拭	巡视保洁至少3次-5次/日（根据人流量设定）
		门窗、隔断板、墙壁、窗台	擦拭	1次/日
		水龙头等金属物	擦拭	1次/日
		垃圾桶	倾倒垃圾，更换垃圾袋、擦拭垃圾桶	1次/日
电梯	日常保洁	轿厢地面	清扫、墩拖	随时巡视保洁
		厢壁、电梯门、操作面板	擦拭	随时巡视保洁
	定期保洁	天花板、通风口	掸尘、擦拭	2次/月
		监控摄像头	掸尘、擦拭	1次/半年
会议室	日常 保洁	地面	擦拭、清扫	1次/日
		地毯	吸尘	1次/日
		桌椅及其他家具、窗台、窗框	擦拭	1次/日
		茶具	清洗、消毒	根据会议情况准备
		垃圾桶	倾倒垃圾，清洁垃圾桶，更换垃圾袋	1次/日
	定期	地面	墩拖	2-3次/周
		顶灯、壁灯	掸尘、擦拭	1次/半年
		窗户玻璃	刮、擦拭	1次/半年
楼宇外围	日常 保洁	地面	清扫	2次/日
		墙面、柱子	巡视清理	1次/日
		不锈钢围栏	掸尘、擦拭	1次/日
门前三包	日常 保洁	地面	巡视	2次/日
		宣传栏、标志牌	掸尘、擦拭	1次/日
		垃圾桶、果皮箱	倾倒垃圾，更换垃圾袋、擦拭垃圾桶	1次/日
各税务所	日常保洁	地面及入口处、玻璃门、公共区域玻璃窗、各种标牌、消防器材、墙壁和墙壁上装饰物、开关盒、各类栏杆扶手柱子、垃圾桶、天花板、踢脚板、顶灯、	墩托、牵尘、清扫、擦拭、掸尘、倾倒垃圾、更换垃圾袋、擦拭垃圾桶、刮、擦拭	不少于3次/日，随时巡视

（4）垃圾分类

——垃圾应分类管理，最大限度地实现垃圾资源利用，减少垃圾处置量；

——做好垃圾分类宣传，倡导绿色环保理念，实现垃圾分类投放；

——根据实际情况，按照可回收物、有害垃圾、厨余垃圾（湿垃圾）、其他垃圾（干垃圾）分别设置垃圾桶，实现分类储存；

——垃圾收集严格按照分类原则，实现垃圾分类搬运。

2、有害生物防治

——防治方案：防治害虫采用预防为主，综合防治的方法。按照合同防治方案及标准进行治理；

——药物成份：符合国家规范要求，药物安全、环保、无异味；

——防治人员服务时着装整齐，持证上岗，按照规范操作。

（六）绿化养护服务

——租摆植物：盆景质地大方、株形美观、花叶并茂、整体布局合理，根据需要调整租摆方案；

——租摆鲜花：叶色光泽、果实饱满、整体布局合理，无尘、无过敏质素，花粉、花瓣无毒。

（七）会议服务

1.会议受理

——签订会议预订单，详细记录客户会议需求。

2.会议前准备

——场地布置：根据组会方要求、场地大小、用途，明确摆放规定，同时须留有足够的应急疏散通道和疏散出口；

——引导服务：按照会议预订单做好水牌并放置在指定位置；引导人员原则上于会议开始前就位。引导手势规范，语言标准；

3.会中服务

——会议开始，根据需要为主席台提供服务；

——会议开始后立即给茶杯加满水；茶水加满后立即摆放热毛巾；首次满水后15分钟进行第二次续水；之后每30分钟续水一次；

——会议时间较长时：如果中间休息，服务员要及时整理好座椅、桌面用品，续水，增补便签。在整理时，注意不要弄乱和翻阅桌上的文件、本册等；

——会议召开期间保证会场内（如组会方许可）及会议室外至少各保留一名服务人员进行服务，随时解决与会人员提出的临时要求；

——会议结束前，各引导人员迅速抵达岗位，进行疏散。不得影响其他会议正常进行。

4.会后整理

——对会议现场进行检查。如发现参会人员遗忘的物品，要立即归还；

——请组会方填写会议满意度调查表。

5.会议安全服务

——制定会议、活动突发事件的应急预案；

——对于100人以上的大型会议，会前应将会议中心疏散图、各疏散通道位置告知组会方，并提醒组会方顺序退场；

——发生紧急事件时，立即组织相关责任人处理，按应急方案制定的措施执行，并分析原因，提出整改方案和预防措施。

（八）餐饮服务

——负责保证就餐供应需求，食堂安全、卫生管理；

——食物均在保质期内使用，严禁使用过期食物；

——所有餐具刀、墩、板、桶、盆、筐、灶、锅、抹布等厨具要每餐清洗，保持厨具的清洁。餐后用具要一洗二刷三冲四消毒四类；

——留样食品一般保存48小时，进餐者如无异常，即可处理留样食品；如有异常，立即封存，送往食品卫生安全部门检验；

——食堂工作人员负责食堂内的区域卫生（包括食堂内外环境卫生）；保证干活地面净，桌子一日三擦，地面一日三拖，每周一次大扫除。

（九）突发事件应急管理

1.重点部位及安全隐患排查

——结合办公楼的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；

——应对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；

——随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。

2.应急预案的建立

（1）应急预案类型

——预案包括综合预案、专项预案和现场处置方案；

——根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等；

（2）应急预案的培训和演练

——应急预案定期培训和演练，每半年至少组织相关岗位进行一次专项应急预案演练；——留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。

3.应急物资的管理

——根据专项预案中的应对需要，合理配置必要的应急物资，建立清单或台账，并专人管理；

——定期对应急物资进行检查，确保能够随时正常使用。

（十） 绿色物业管理

绿色物业管理的主要管理措施包括但不限于：

——节能：基于办公楼的能耗组成、能耗设备及运行规律、能耗特点等，进行用能分析，查找存在问题与漏洞，给出针对主要耗能对象制定节能改造方案，报政府主管部门同意后实施。节能改造完成后应对实施效果的功能性、经济性进行评价；

——节水：利用节水技术和设施，杜绝“跑、冒、滴、漏”；

——垃圾分类：配合长春的城市管理要求，进行垃圾分类宣传和行为引导，设立生活垃圾分类集中投放点和分类收集容器，对生活垃圾分类收集、分类暂存和分类交运；

——环境绿化：选用有机肥料和生物治虫技术，营造生态环境；

——控烟管理：办公楼内严禁吸烟，会议室、值班室等不设烟灰缸，发现吸烟人员及时劝阻；

——污染防治：实施雨水、污水分流管理，控制设备噪声、作业噪声和粉尘排放，对有毒化学品容器、机油抹布等固体废弃物等进行有效处置等；

——绿色采购：优先采购政府公布的绿色采购清单物质。

（十一）标准化建设

——熟悉并按照当地政务单位标准化服务要求做好相应的制度与保障服务工作；

——根据政府部门要求做好相关的标准化服务。

五、物业管理服务组织及人员配备要求

（一）物业服务企业

——人员管理：应建立人员行为规范（包括统一着装、佩戴标识、仪表仪容整洁等）、职业素质与技能培训机制、从业人员保密制度、人员激励及处罚机制等；

——信息安全管理：物业服务企业员工上岗前应通过内容包括国家保密法律法规、保密制度、服务过程中的保密知识技能及相关要求、典型案例等的保密培训，签订《保密承诺书》；重点岗位员工须经上报甲方进行政审后方可入职，进入重要办公区域的服务人员应不少于2人并同进同出，禁止摄影、摄像、录音；

——沟通汇报机制：应与客户建立沟通和信息反馈汇报机制，主动、及时将物业管理工作情况及突发事件报告办公楼后勤主管负责人；

——风险与应急管理联动机制：应识别办公楼物业管理服务中可能存在的风险，明确物业管理中的主要风险、重大危险源和安全隐患并采取相应的控制措施。应建立突发事件应急救援队伍，制定突发事件应急预案，配备应急物资，建立与甲方、相关的社会救援力量和政府部门的应急联动机制；

——智能化管理：宜根据办公楼管理需求，引入物业智能化管理和服务系统，提升办公、客服、巡检、安防等管理和服务效率，对单位后勤管理部门开放服务监督窗口，实现对物业服务的实时监管等。

（二）物业管理服务人员

1.持证上岗

根据国家有关规定及行业要求，物业管理的部分岗位要求持证上岗：

——项目经理、主要管理人员应按照招标文件要求提供相关证书；

——特种作业人员应取得相应特种作业操作证；

——专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书；

——二次供水运行、保养、维修等人员应具有有效的健康检查证明并经卫生法规知识培训合格。

2.职业素质

（1）政治素质

——热爱祖国、诚实信用；

——爱岗敬业，恪尽职守；

——遵纪守法，团结协作；

——无违法犯罪记录。

（2）业务技能

——具备基本法律知识，了解有关岗位管理政策、规定，熟悉物业服务区域基本情况；

——具备较强的语言、文字表达能力和沟通能力；

——具备与岗位职责相应的观察、发现、处置问题能力；

——熟练使用相关专用设施设备。

（3）身体素质

仪表端庄，具备岗位需要的身高、视力等条件。

（4）文化素质

具备岗位所需学历，特殊岗位应具备相应的专业业务知识和技能。

（5）年龄条件

依据国家有关行业危险等级划分，秩序维护员等岗位人员年龄应符合国家法律规定的最低或最高年龄要求。

（6）安全生产

严格按安全操作规程操作，不得违章作业、违章指挥。

3.行为规范

（1）着装

统一着装、干净整洁，并按规定佩带标志，因私外出时应着便服。

（2）纪律

——姿态端正、工作规范、举止文明、精神饱满、表情自然；

——语言简洁、文明，主动、热情、耐心、周到并及时、主动提供服务；

——严格履行岗位职责；

——不准刁难客户及来访人员；

——不得脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退；

——遵守甲方单位内部的规章制度，不准随意打听、记录、传播甲方单位内部的机密；

——有重要情况妥善处置并及时上报。不准迟报、漏报、瞒报；

——认真填写值班记录，做好交接班工作；

——爱护公物，爱护客户财物；

——自觉维护环境卫生，保持物业服务区域整齐清洁。

（三）人员配置标准

1.人员配备依据

人员配备依据主要以长春市有关规定为指导，根据单位办公楼要求的物业管理服务标准、办公楼物业管理经费水平、办公楼物业管理的经验值，共同确定物业管理人员配备数量。

2.人员类别与数量

序号	班次	配置 岗位	人员编制	要求
1	白班	项目经理	1	具有非住宅类综合物业服务项目工作经验；提供投标人为其缴纳的开标前6个月内至少1个月社保的证明材料；年龄为30--45周岁（含）之间；具有大专以上学历（含大专及同等学历）。 （应提供劳动合同、社保证明、身份证和学历证书复印件并加盖公章）
2	白班	项目主管	1	具有非住宅类综合物业服务项目工作经验；提供投标人为其缴纳的开标前6个月内至少1个月社保的证明材料；年龄为30--45周岁（含）之间；具有大专以上学历（含大专及同等学历）。 （应提供劳动合同、社保证明、身份证和学历证书复印件并加盖公章）
3	白班	保洁主管	1	具有相关工作经验；提供投标人为其缴纳的开标前6个月内至少1个月社保的证明材料；年龄在35--55周岁（含）之间。 （应提供劳动合同、社保证明和身份证复印件并加盖公章）
4	白班	保洁人员	3	均具有相关工作经验；年龄为30--55周岁（含）之间。 （应提供劳动合同、身份证复印件并加盖公章）
5	白班	绿化主管	1	具有相关工作经验；提供投标人为其缴纳的开标前6个月内至少1个月社保的证明材料；年龄在35--55周岁（含）之间。 （应提供劳动合同、社保证明和身份证复印件并加盖公章）
6	白班	绿化人员	1	均具有相关工作经验；年龄为30--55周岁（含）之间。 （应提供劳动合同、身份证复印件并加盖公章）
7	白班	会议服务主管	1	女性；具有相关工作经验；提供投标人为其缴纳的开标前6个月内至少1个月社保的证明材料；年龄在22--35周岁（含）之间。具有大专及以上学历。 （应提供劳动合同、社保证明、身份证和学历证书复印件并加盖公章）
8	白班	会议服务人员	3	女性；具有相关工作经验；提供投标人为其缴纳的开标前6个月内至少1个月社保的证明材料；年龄在22--35周岁（含）之间。具有大专及以上学历。 （应提供劳动合同、社保证明、身份证和学历证书复印件并加盖公章）
9	白班	秩序维护主管	1	男性；具有非住宅类综合物业服务项目相关工作经验；提供投标人为其缴纳的开标前6个月内至少1个月社保的证明材料；年龄在35--55周岁（含）之间。 （应提供劳动合同、社保证明、身份证复印件并加盖公章）
10	倒班	秩序维护人员	5	均具有相关工作经验；年龄均在25--55周岁（含）之间。 （应提供身份证和相关证件复印件并加盖公章）
11	白班	综合维修人员	1	男性，35--55周岁（含）之间。 ★持电工证、管道工证。 （应提供身份证和相关证件复印件并加盖公章）
12	白班	厨师	3	均具有1年及以上的餐饮服务经历；提供投标人为其缴纳的开标前6个月内至少1个月社保的证明材料；年龄在25--55岁（含）之间。 ★具有健康证（提供证书复印件并加盖公章）。 （应提供劳动合同、社保证明、身份证、职业资格证书和健康证明材料复印件并加盖公章）
13	白班	面点师	2	均具有1年及以上的餐饮服务经历；提供投标人为其缴纳的开标前6个月内至少1个月社保的证明材料；年龄在25--55岁（含）之间。 ★具有健康证（提供证书复印件并加盖公章）。 （应提供劳动合同、社保证明、身份证、职业资格证书和健康证明材料复印件并加盖公章）
14	白班	其他服务人员	8	均具有相关工作经验，年龄均在45--55周岁（含）之间。提供投标人为其缴纳的开标前6个月内至少1个月社保的证明材料。 ★具有健康证（提供证书复印件并加盖公章）。 （应提供劳动合同、社保证明、身份证和健康证明材料复印件并加盖公章）
15	白班	外所厨师兼保洁人员	7	均具有相关工作经验，年龄均在45--55周岁（含）之间。提供投标人为其缴纳的开标前6个月内至少1个月社保的证明材料。 ★具有健康证（提供证书复印件并加盖公章）。 （应提供劳动合同、社保证明、身份证和健康证明材料复印件并加盖公章）

六、物业管理服务考核细则

采购人每月按照物业管理服务指标及考评表对中标人进行物业管理监管考评，根据考评分支付物业管理费，扣分和评分不及格处罚按考评办法执行。

（一）事故过错责任。事故过错责任是指因中标人存在管理责任，导致标的物业发生事故造成财产损失或人身损害的。事故过错责任分三个等级:a、一般事故过错责任，指中标人存在管理责任，但没有发生人身损害，仅出现财产损失，且损失金额达人民币【2】万元的情形；b、较大事故过错责任，指中标人存在管理责任，出现人身伤害（低于10级伤残等级鉴定，即没有鉴定法定等级）或财产损失达人民币【5】万元的情形：c、重大事故过错责任，指中标人存在管理责任，出现人身伤害（伤残等级10级以上，含10级）或财产损失达人民币【10】万元的情形。

（二）标的物业出现前款事故过错责任的，中标人除赔偿采购人或第三人损失外，采购人还有权要求中标人按照下列标准支付违约金，其计算基数均为当月的物业管理费。一般事故过错的扣罚比例幅度为5%；较大事故过错的扣罚比例幅度为15%； 重大事故过错的扣罚比例幅度为25%。

（三）上述物业管理服务费的扣罚涉及的投诉类型、过错大小、事故性质、有效性有分歧异议的，以采购人的意见为准。

（四）采购人将参照行业标准以及招标文件要求、投标文件响应情况、委托管理合同的有关约定，确定考核内容及标准，对中标公司物业服务事项进行考核，并根据考核结果，据实核定管理服务费。

（五）中标人应按期发放员工工资及医保等福利待遇

（六）考核采用百分制，其中:

90分（含）以上为优秀，支付当期合同价款；

90分以下至85分（含）为良，支付当期98%的合同价款；

85分以下至80分（含）为中，支付当期95%的合同价款；

80分以下至75分（含）为一般，支付当期90%的合同价款；

75分以下至70分（含）为较差，支付当期85%的合同价款；

70分以下为差，采购人有权终止合同。

表3 考核规则表

序号	评分项目			分值
1	人员配置	管理人员、接待、秩序维护、保洁、数量、岗位、标准是否符合采购文件要求。每出现1人（次）不符合扣2分。		10
2	保 洁 管 理	办公室保洁要求	工作日每日打扫、酒精擦拭、84消毒，桌面、地毯、地面、办公家具无浮尘、污渍，石材、地砖无灰尘、洁净光亮。相关办公室内保持整洁。玻璃、天花板各处无污渍、积灰，表面整洁。每发现一次（处）不符合要求扣 1分。	4
3		活动（运动）室、浴室保洁要求	各种运动（活动）器材无污迹、无灰尘，地面干净、无水、无污迹，棚面无灰网，门、窗及窗台无灰尘，墙壁光亮、洁净、无污迹，储藏室整洁有序、无灰尘，其他设施均需明亮、洁净、无污迹，无灰尘，每周一次的全面清洁消毒。每发现一次（处）不符合要求扣 1分。	4
4		卫生间保洁要求	台面无杂物、无水迹，洗手盘、水龙头无污迹，纸篓、垃圾桶无污迹，垃圾桶及茶叶桶内垃圾不超过2/3，各洁具无异味、无污物，门、窗及窗台无灰尘，各种放水开关（龙头）干净，，墙壁、镜面洁净明亮、无污迹，洗手盆及盆台面无污迹，洗手盆下端返水弯无灰尘，各种水管管线无灰尘，地面、水槽无污水、无杂物，棚壁无灰网，做到每周一次的全面清洁消毒，其他附设物明亮、洁净、无污渍，卫生间随时有卫生纸，洗手液使用正常。洗手间、走廊上下午各2次消毒。每发现一次（处）不符合要求扣1分。	4
5		走廊保洁要求	垃圾桶表面洁净，内无沉积污物，指示牌干净、无灰尘，地面干净、无污迹、无杂物，窗台干净、无灰尘；三米下天棚墙面干净，无灰尘，垃圾清运时无撒漏、无乱堆乱放。每发现一次（处）不符合要求扣1分。	4
6		楼梯保洁要求	台阶干净、无污迹，扶手、护栏光亮、无污迹，各种管线与各类窗台无灰尘，三米下棚、壁干净无灰尘。每发现一次（处）不符合要求扣1分。	4
7		大厅、电梯前门厅保洁要求	地面干净、无杂物、无灰尘，地垫上无灰尘、无污物，牌匾、水牌干净、无灰尘，窗台干净、无灰尘，三米棚、壁干净，无灰尘，大门玻璃干净、无污渍灰尘。每发现一次（处）不符合要求扣1分。	4
8		电梯保洁要求	更换电梯地垫及时，底面干净，电梯地垫干净、无污物，电梯内壁光亮、无污迹，电梯门面洁净、无灰尘，梯内空气清新、无异味，垃圾桶表面洁净、桶内无沉积物。每发现一次（处）不符合要求扣1分。	4
9		办公楼门及庭院保洁要求	门玻璃及门头干净整洁。庭院干净、无杂物、地面无烟头，垃圾桶表面洁净、桶内无沉积物。每发现一次（处）不符合要求扣1分。	4
10	保洁管理	会议室保洁要求	有会议时要，会议结束立即保洁，无会议时，每周至少清洁2次，地面干净、无杂物、无灰尘，桌椅整齐、干净，会议室设备干净整齐。每发现一次（处）扣不符合要求1分。	4
11		冬季清雪	按照雪量及时组织人力开展清扫，未按照规定时间、质量清理完成的，每次扣2分。	4
12	接待管理	会议接待	做好重点区域接待工作和保洁工作。每发现一次（处）不符合要求的扣2分。	4
13	秩序维护工作	秩序维护人员职责要求	秩序维护人员必须坚守岗位、尽职尽责，严守工作时间，不准随意脱岗、空岗，作好值班日记和交接 记录，值班时发生一切情况及时报告；关闭大门。 按时巡逻检查，对重点部位重点检查；办公楼各门 岗站岗服务，作好安全保卫。在岗时不准喝酒、下棋、打扑克、看电视、玩手机、聊天、白班不准看报纸。热情服务，礼貌待人，不准接受或索取他人物品；节假日内部员工进入办公大楼，做好登记；外部人员未经有关部门批准严禁进入；要安排专人值守消防控制室，如有异常，作到发现及时，处理及时；作好防火、防盗的检查巡视工作，并做好相关记录，发现紧急情况应及时与办公大楼管理人员或有关主管部门报告，夜间对低层门窗重点巡视。每发现一次（处）不符合要求的扣2分。	4
14		秩序维护白班巡查工作要求	检查各楼层通道、走廊、卫生间等照明是否有损坏或丢失现象，检看各种消防设备、设施是否正常工作状态，检查大楼步行楼梯（防火通道）、走廊等区域的地面、墙面和顶棚有无损坏，检查各楼层公共部位门、窗及相关的水、电等设施的表象是否正常无损坏，对楼内发生的异声、异味等情况要认真检查，找出原因并做好相应处置，对可疑人员进行盘查并及时上报，巡查中值班员原则上不要进入各办公室。每天全面巡查不少于四次：消防控制中心要24小时有人监管系统，保证有人在岗，发现问题与秩序维护巡视人员联系，秩序维护人员到现场确定后反馈消防、控制中心，以确保大楼安全。每发现一次（处）不符合要求的扣2分。	4
15		秩序维护夜班巡查工作要求	秩序维护人员每天21:00以后，对楼内进行一次彻底检查，随机抽查三个处室，开门进屋检查电源（现场记录仪）发现问题能处理的及时处理，无法解决的向晚值班干部报告，作好相关记录，第二天书面报送有关主管部门；夜间巡查时，应做到全面、仔细、不漏查，不得走过场，对重点区域的电器设备、水及各楼层门窗设施重点检查，确保大楼安全，并做好夜间巡查记录；夜间巡查时发现灯具不亮或其他设备设施损坏，第二天大堂报送维修部门，大堂做好记录，做到及时发现及时处理；消防控制中心要24小时保证有人在岗，发现问题与秩序维护巡视人员联系，秩序维护人员到现场确定后反馈消防控制中心，以确保大楼安全；夜间要求执行坐班与巡查制相结合，即上半夜与下半夜不定时对大楼内巡查，要求不得少于四次，并做好巡查记录。项目负责人夜间抽查每周不少于一次，并做好记录，有利于督促指导消防、安全工作的落实。每发现一次（处）不符合要求的扣2分。	4
16	秩序维护工作	车场秩序维护	引导准入的各类车辆进入并停放相应区域；对车辆进行及时、有效的指挥、疏导，保证道路通畅；进出车辆进行适当控制并详细记录。每发现一次（处）不符合要求的扣1分。	3
17		零星搬抬	按照工作需要，随时组织人力对零星家具进行搬抬，应有必要的保护措施，确保物品无破损；饮用水按照需求及时搬送到位。每发现一次（处）不符合要求的扣1分。	3
18	办公楼防灾	按照应急预案等文件要求，规范操作，做好办公楼防洪、除雪以及极端天气影响的防范工作。每发现一次（处）不符合要求的扣2.5分。		3
19	节能减排	配合区局做好节水、节电等节能相关减排工作。每发现一次（处）不符合要求的扣1分。		3
20	维修维护	按照工作需要，一般故障维修人员应在15分钟内到达现场，如：门、窗、锁、灯、电话、卫生间设施、公共区域等；紧急故障维修人员应在10分钟内到达现场，如：跑、冒、滴、漏、空调、照明等设备停运、室温、噪音、异味问题等；室内地面散水小修；检修门窗小修；清扫屋面、雨落管等小修；上下水系统小修；供电设备设施小修；二次装修管理；共用设施设备管理；电梯系统管理、供冷供暖管理，给排水系统管理，消防系统管理，安防监控系统管理，门禁系统管理等。每发现一次（处）不符合要求的扣1分。		4
21	绿化养护	应对购买或租用树木花草进行定期养护，每发现一次（处）不符合要求的扣1分。		2
22	物品保管	中标人入场后应妥善保管采购人提供的各种用品，中标人应将采购人提供的各种用品用于采购人服务，不得带离采购人指定的服务区域或用于其他单位服务，每发现一次不符合要求的扣3分。		6
23	餐饮服务	餐饮服务人员做好食品安全管理，确保食材分类储存、生熟分离，无过期和变质食材，违规一次扣2分；烹饪过程符合卫生要求，餐具用具严格消毒，操作室穿戴规范工作服、帽、口罩，违规一次扣2分；食堂后厨、就餐区地面干净、无油污，桌椅整洁，垃圾桶及时清理，违规一处扣2分；菜品应新鲜可口、荤素营养搭配合理，无异味、无异物，主食种类丰富，每周更新菜品满足不同口味需求，菜品温度适宜，不符合一项扣2分；工作人员服务热情周到，及时响应单位职工需求，无争执现象，出现投诉一次扣2分。		10
	合计			100

采购人检查人员做好工作检查记录和投诉记录，检查中发现或受理投诉不符合服务标准及细则的，按照考核标准确定扣分，向物业公司发出书面整改及扣分通知书，物业负责人签字认可并整理保存。支付管理服务费时，统计扣分累计数，对照考评办法评定是否合格，不合格的进行处罚扣款。

（六）中标人承担的责任：

1.因物业服务人员在物业服务范围内从事违法活动导致的相关责任；

2.因工作失误或失职导致物业服务范围内财产被盗责任；

3.因工作方法不当、失误而伤害员工或访客以致引发的事故责任；

4.因操作不当造成物业服务范围内的设备、设施损坏的责任；

5.因在管理内容或职责范围内未有效排除险情（自然灾害除外）或未及时反馈给采购人而造成访客及员工伤残责任；

6.因管理松散，未按采购人规定浪费资源，视情节轻重扣减物业管理费；

7.因未达到物业管理质量量化考核标准，考核结果按评分细则进行奖惩，严重者解除合同；

8.因半个月内两天以上（含两天）人员配置不到位或者擅离工作岗位按缺岗计算，采购人有权扣减当月5%物业管理费；

9.因合同期内提供的服务与承诺相差较大或因管理问题而发生重大事故的，采购人有权要求中标人按要求整改或单方面解除合同，造成损失的，由中标人承担；

10.因合同期内中标人无故单方解除终止合同，除赔偿采购人经济损失外，扣除全部履约保证金。

（七） 物业管理服务前期交接工作的要求：

1.中标人对物业管理服务前期交接工作不收取任何费用；

2.中标人须提前做好进场准备工作，服务开始前一周所有工作人员、设备全部准备到位；

3.中标人必须参加物业管理项目的全部设备、设施的验收工作，履行交接手续后一切责任由中标人承担。

七、项目验收要求

采购人以项目采购需求及合同相关内容为验收标准组织验收，中标人配合。

（一）验收条件

中标人按照项目采购需求及合同相关内容完成全部服务，并通过采购人每个服务周期（1个月为一个服务周期）的考核。

（二）验收方式及标准

每期结算前，采购人依据本项目管理要求和中标人投标文件承诺，对中标人提供的服务质量进行考核打分。考核方式为，区局机关服务中心工作人员负责评价打分、各部门评价打分、管理部门打分，采取定期不定期相结合，确保评价客观准确。具体见考核细则， 总分100分，中标人违反物业合同约定服务标准的，每一项不达标扣1分，中标人得分在 90（含）-100分之间的，要严格服务标准，提高服务质量；中标人得分在80（含）-90（不含）分之间的，要逐项向采购人提交整改措施，同时对不达标服务项目进行整改；中标人得分在80（不含）以下的，视为不合格，一年内中标人有2次（含）以上考核不合格的，采购人有权不支付中标人当期任何费用。同时，采购人有权要求中标人支付当期费用的【5】%作为违约金，违约金不足以弥补采购人损失的，中标人应当予以补足。因中标人工作人员的工作不认真造成的采购人物品、器具、设备、设施等的损坏由中标人按原价进行赔偿。

（三）验收流程

在符合项目验收条件后，中标人可提出项目验收申请。采购人在收到中标人提出的合格的验收申请后，组织验收小组完成验收工作。具体验收流程如下：

（1）中标人向采购人书面提出项目验收申请；

（2）中标人整理提交项目验收相关的管理和技术文档，由采购人进行初步审核，并根据采购人要求进行修正直至审核通过。中标人应提交的相关文档包括但不限于以下内容：每个服务周期的考核情况及整改情况、设施设备运行情况和风险隐患排查情况、各系统运行资料（运行记录、检测报告、外包合同等）、各系统操作密码和门禁卡以及房间钥匙清单、应交回采购人历次移交的资料清单、应移交属于采购人的物资清单、拟移走的中标人物资清单；

（3）采购人成立验收小组，召开项目验收评审会议，根据项目验收内容及相关要求，对中标人提交的项目过程文档进行验收评审；

（4）验收评审通过后，由验收小组出具项目验收意见。

（5）项目验收结束后，中标人配合采购人按照档案管理要求进行资料归档。

八、付款方式

合同签订之日起，采购人根据考核验收结果，按季度支付物业服务费用。

九、其他要求

（一）中标人严格按照合同的要求向采购人提供物业管理服务，并达到质量标准。

（二）中标人严格遵守采购人的各项规章制度和管理规定，并确保采购人的正常工作环境，办公秩序及安全。

（三）采购人可提供食堂，餐费由中标人自理，每人每天按20元收取餐费。

（四）中标人必须按要求配备强干物业队伍，物业工作人员须身体健康，经采购人审核同意后，方能上岗。

（五）建立安全责任制，中标人在工作中应注意防火、防盗，注意工作安全，中标人员工在工作区域内因操作不当造成设备设施、配件损坏及人员受伤、死亡的，由中标人承担全部责任。并对给采购人造成的损失按实际发生金额进行赔偿。凡是中标人管理不善、操作不当等原因导致人身伤亡事故，由中标人负责。

（六）采购人提供中标人使用的全部资产属采购人所有，中标人不得出售或转让。

（七）中标人应遵守采购人规定，并服从采购人工作人员的管理，采购人有权要求中标人重做未达到标准的工作。

（八）采购人为中标人提供生活用水、用电、办公场所以及应当由采购人提供的工程设备的维修所用材料等条件。

（九）中标人应定期组织员工进行培训，提高其专业技能，牢固树立为采购人服务的思想意识。

（十）中标人所有员工不得使用电饭锅电磁炉等与工作无关的电器设备，不得在楼内存放易燃易爆物品，对违反规定的，由采购人按考核规定扣减相应费用。

（十一）中标人因故无法正常工作时，应报采购人同意。

（十二）中标人应节约使用采购人提供的资源，保证不造成资源浪费。

（十三）中标人应及时向采购人汇报工作，征求意见，协助采购人更好的开展工作。

（十四）在合同履约期内，中标人应对任何时候、任何情况下发生的用工人员意外伤害事故或用工人员致他人意外伤害等事故涉及的责任和赔偿承担全部责任，不得就此向采购人主张任何权利。凡提供服务人员出现任何事故和伤害，全部由中标人负责（包括人身伤害事故）。

（十五）投标人为本项目所配备的人员不得随意辞退、调离、转岗，且投标人所有人员进场服务前，需向采购人提供所有入场人员清单由采购人进行确认，经采购人确认无误后，方可进场。如有特殊情况必须调整，须提交书面申请并征得采购人同意后方可调整。

（十六）采购人对中标人不尽职责的项目经理、员工，有辞退的建议权。因中标人工作失误给采购人造成经济损失或重大不利影响的，采购人有权终止合同，并要求中标人给予经济赔偿并消除影响。

（十七）中标人编制物业管理服务年度计划，本着高效、精干的原则设置人员，服从采购人的整体管理。

（十八）物业工作人员工资、各项保险及伤亡，严格执行《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国民法典》相关规定。中标人应为物业工作人员购买相关保险。如发生意外情况由中标人自行承担。

（十九）中标人不得拖欠物业服务人员工资，如因拖欠工资而导致的服务质量下降甚至出现重大延误，采购人有权对中标人进行处罚直至终止合同履行。

（二十）保洁、保安所需清洁消耗品、工具、用具、设备由采购人提供。物业工作人员服装由中标人提供且须先征得采购人认可。

（二十一）为了保证项目顺利实施并按时交付，能满足以下一项或多项条件的供应商将酌情优先选择：

1.提供*开通会员可解锁*以来（以合同签订日期为准），投标人独立承担的相关服务供应案例；

2.提供ISO 9001质量管理体系认证证书的；

3.提供ISO45001:2018职业健康安全管理体系认证证书的；

4.提供ISO14001:2015环境管理体系认证证书的；

初审：刘娅男

复审：王仙虎

终审：孙百功