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1

“阅澜园”项目前期物业管理招标公告

（招标编号：津滨物区划[2025]第 019 号）

“阅澜园”住宅物业项目，由 中新天津生态城投资开发有

限公司 开发建设，现委托中诺（天津）招标代理有限公司根据

有关规定，通过公开招标的方式选聘前期物业服务企业。

一、招标项目基本情况（具体情况见附件 1）

1.本项目业态类型：住宅、商业

2.本项目坐落地址：天津市滨海新区中部片区 16 号地块(东

至华四路，南至中新大道，西至中泰大道，北至新二街)

3.本项目物业管理区域四至范围：东至华四路、市政公园，

南至中新大道，西至中泰大道，北至新二街、市政公园

4.本项目总用地面积：57800.3 平方米

本项目总建筑面积：123847.46 平方米

地上建筑面积构成为：总建筑面积 99047.46 平方米（其中

多层住宅 5855.39 平方米，高层住宅 75192.07 平方米，4 层商

业 14900 平方米，2 层商业 3100 平方米）。

地下建筑面积构成为：总建筑面积 24800 平方米【其中住宅

地下建筑面积 17100 平方米（地下车库 13440 平方米，设备用房

3660 平方米）、商业地下建筑面积 7700 平方米（地下车库 2370

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2

平方米，设备用房 5330 平方米）】。

本项目的建筑密度 40%；容积率 1.69；本项目内共含建筑物

21 栋（2 栋 6-8 层的多层住宅，15 栋 10-18 层的高层住宅，4 栋

2-4 层商业）；项目总户数为 672 户（其中住宅 590 户、商业 82

户）。

5.绿化指标：

住宅绿地率 37.58%，住宅绿地面积 14840.09 平方米；

商业绿地率 13.65%，商业绿地面积 2500 平方米；

6.停车场库：

本项目规划建设机动车停车位 1111 个【（其中住宅 977 个

（架空车库 529 个，地下停车位 448 个）、商业 134 个（地上车

位 55 个、地下停车位 79 个）】。

7.开发建设分期情况：三期

8.项目竣工时间：一期住宅：2028 年 4 月 30 日

二期、三期商业：2028 年 10 月 30 日（同期竣工）

二、物业管理服务内容及标准（见本公告附件 2）

三、前期物业服务合同期限

前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物

业服务合同生效之日终止。

四、获取招标文件的时间、方式

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3

凡有意参加投标者，请于 2025 年 11 月 13 日——2025 年

11 月 17 日，每日 08：30——17:00（北京时间） 将购买招标文

件的费用以电汇或银行转账方式汇入指定账号，并在汇款备注中

标明拟投标项目名称，同时以发送邮件方式将获取招标文件所需

材料的扫描件发送至 znzbtj@126.com,并及时通知招标代理机

构，招标代理机构将会把招标文件以邮件形式发放。

1.获取招标文件需提供的材料

（1）登记表（原件一份，加盖企业公章）；

（2）投标人营业执照（复印件一份，加盖企业公章）；

（3）授权委托书（原件一份，加盖投标人企业公章、法定

代表人印鉴）；

（4）购买招标文件的汇款单截图。

2.招标代理机构开户信息如下：

单位名称：中诺（天津）招标代理有限公司

开户银行：招商银行股份有限公司天津中山路支行

银行帐号：122912054210902

3.招标文件售价

人民币：1000 元/本。

注：招标文件一经售出，概不退费。

参加投标企业报名日期以购买招标文件费用到账时间为准。

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4

成功获取招标文件的投标人需将纸质材料于递交投标文件

截止之日前以邮寄方式寄送到天津市南开区东马路仁恒置地国

际中心写字楼 7 层 06 室,如递交投标文件截止之日前未收到投标

人获取招标文件的纸质材料，将以撤标处理。

五、对投标人的要求

1.具备独立法人资格的物业服务企业；

2.依法纳税；

3.无行贿犯罪记录；

4.未处于被责令停业、投标资格被取消或者财产被接管、冻

结或破产状态；

5.未被有关部门（不受属地管理及级别限制）暂停投标资格

或通报，并在暂停或通报期内；

6.未被有关部门或信用信息公示系统列入黑名单（不受属地

管理及级别限制）；

7.本次招标不接受联合体投标。

8.投标人具备单体 8 万平方米以上包含的住宅、商业类型项

目前期物业管理服务经验。具备以上条件者优先

9.拟派驻项目负责人应与投标人有劳动关系。

六、投标截止时间

1.投标文件递交的截止时间为：2025 年 12 月 03 日 09:30

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5

（北京时间），递交地点为：天津市南开区东马路仁恒置地国际

中心写字楼 7 层 06 室。

2.逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予

受理。

七、发布公告的媒介

本 次 招 标 公 告 在 中 国 招 标 投 标 公 共 服 务 平 台

http://www.cebpubservice.com/上发布。

八、招标人联系方式

1.名称：中新天津生态城投资开发有限公司

2.地址：天津市中新天津生态城中天大道 1620 号生态科技

园研发大厦 15 层

3.联系人：张工

4.联系方式：022-*开通会员可解锁*

九、招标代理机构联系方式

1.名称：中诺（天津）招标代理有限公司

2.办公地址：天津市南开区东马路仁恒置地国际中心写字楼

7 层 06 室

3.联系人：姜大志

4.联系方式：022-*开通会员可解锁*、*开通会员可解锁*

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7

附件 1：招标项目基本情况

“阅澜园”住宅物业项目，由中新天津生态城投资开发有限公司开发

建设，坐落地址为天津市滨海新区中部片区 16 号地块(东至华四路，南至

中新大道，西至中泰大道，北至新二街)，四至范围：东至华四路、市政

公园，南至中新大道，西至中泰大道，北至新二街、市政公园。

地上建筑面积构成为：总建筑面积 99047.46 平方米（其中多层住宅

5855.39 平方米，高层住宅 75192.07 平方米，4 层商业 14900 平方米，2

层商业 3100 平方米）。

地下建筑面积构成为：总建筑面积 24800 平方米【其中住宅地下建筑

面积 17100 平方米（地下车库 13440 平方米，设备用房 3660 平方米）、

商业地下建筑面积 7700 平方米（地下车库 2370 平方米，设备用房 5330

平方米）】。

本项目的建筑密度 40%；容积率 1.69；本项目内共含建筑物 21 栋（2

栋 6-8 层的多层住宅，15 栋 10-18 层的高层住宅，4 栋 2-4 层商业）；项

目总户数为 672 户（其中住宅 590 户、商业 82 户）。

绿化指标：

住宅绿地率 37.58%，住宅绿地面积 14840.09 平方米；

商业绿地率 13.65%，商业绿地面积 2500 平方米；

停车场库：

本项目规划建设机动车停车位 1111 个（其中住宅 977 个（架空车库

./tmp/0c457f69-e0fc-46ff-8e00-dc9b03afad2b-html.html

8

529 个，地下停车位 448 个）、商业 134 个（地上车位 55 个、地下停车

位 79 个）。

开发建设分期情况：三期

项目竣工时间：一期住宅：2028 年 4 月 30 日

二期、三期商业：2028 年 10 月 30 日（同期竣工）

以下为本项目配套设施设备情况：

一、项目基本情况

序号

参数名称

数值

单位

备注

1

化粪池数量

3

个

住宅 2 个，商业 1 个

2

住宅室外垃圾桶数量

40

个

3

物业管理用房面积

300

㎡

4

住宅道路面积

16644

㎡

5

商业道路面积

12274.92

6

4 层商业面积（未出工规）

14900

㎡

7

2 层商业面积（未出工规）

3100

㎡

8

多层住宅面积（已出工规）

5855.39

㎡

9

高层住宅层住宅面积（已出工规） 75192.07

㎡

10

住宅车库面积

37742.45

㎡

架 空 车 库 24302.45 平

方 米 + 地 下 车 库 13440

平方米

11

商业车库面积

2370

㎡

二、室内外能耗情况

1、楼内公共区域能耗

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9

序号

参数名称

数量

单位

备注

1

多层住宅楼内公共区域照明总

功率（已出工规）

2

KW

2

高层住宅楼内公共区域照明总

功率（已出工规）

30

KW

3

4 层商业楼内公共区域照明总

功率（未出工规）

180

KW

4

4 层商业卫生间照明总功率（未

出工规）

52

KW

2KW/个卫生间

5

4 层商业卫生间通风设备总功

率（未出工规）

10.4

KW

0.4KW/个卫生间

2、室外公共区域能耗

序号

参数名称

数值

单位

备注

1

住 宅室 外 景观 灯 照 明总 功 率

（已出工规）

20

KW

2

住 宅室 外 庭 院 灯照 明 总功 率

（已出工规）

15

KW

3

商业室外景观灯照明（未出工

规）

20

KW

4

商业室外庭院灯照明（未出工

规）

20

KW

5

商业室外泛光照明（未出工规）

45

KW

三、监控能耗

序号

参数名称

数值

单位

备注

1

住宅安防监控设备总功率（已

出工规）

10

KW

住宅安防监控与消防监

控设置在一起；

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10

住宅消防监控设备总功率（已

出工规）

8

KW

2

商业安防监控设备总功率（未

出工规）

30

KW

商业安防监控与消防监

控设置在一起

商业消防监控设备总功率（未

出工规）

30

KW

住宅与商业的消防安防监控室分别设置

四、电梯情况

序号

参数名称

数量

单位

备注

1

多层住宅电梯（已出工规）

3

部

功率： 12 KW/部

2

高层住宅电梯（已出工规）

30

部

功率： 15 KW/部

3

商业电梯（未出工规）

7

部

4

商业扶梯（未出工规）

10

部

五、住宅太阳能热水循环系统

序号 参数名称

数量

单位

备注

1

多层住宅太阳能热水循环系统（已出工规）

2

套

功率： 10 KW/个

2

高层住宅太阳能热水循环系统（已出工规）

16

套

功率： 10 KW/个

六、商业水泵及水箱情况（未出工规）

1

生活水泵 2 台， 1 用 1 备，功率： 3 KW/台

2

中水泵 2 台， 1 用 1 备，功率： 3 KW/台

3

生活水箱 1 座，容量 4 m

³/座

六、其他设施设备情况

1

住宅避雷检测点位： 60 个（已出工规）、商业避雷检测点：12 个（未出工规）

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11

2

商业红号站 1 座， 3200 KV，服务范围：商业与商业地下车库，需要人员 24 小

时，四班三运转，双人值守；（未出工规）

住宅红号站 1 座，服务范围：住宅车库，不需要人员值守（已出工规）

3

住宅项目出入口 6 个；主出入口 2 个，需要 24 小时双人值守，7:00-19:00 立岗；

次出入口 4 个，不需要值守；商业岗亭 1 个，需要 18 小时双人值守，营业时间

立岗；

4

4 层商业卫生间数量 26 个（需要提供服务及清洁耗材）

5

喷泉：共 1 个；共 120 m

³， 3 台水泵；7 KW/台；

水景灯： 20 个水景灯, 0.02 KW/个；

每年运行 180 天，每天 10 小时；

（未出工规）

6

住宅配备灭火器 2020 个，其中地上灭火器 980 个，地下灭火器 1030 个（已出工

规）

商业配备灭火器 240 个；地上 150 个，地下 90 个（未出工规）

7

不需要提供地上、架空平台、地下车位管理方案及费用测算

8

4 层商业建有中央空调、新风、通排风系统，不在本次招标范围内，不需要提供方案及测算

9

住宅、商业不互通，设施设备也不共用，涉及专享人员都需单独设置（包括内外保洁、巡逻、门岗、维修等）

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12

附件 2：

物业管理服务内容及标准

一、物业管理服务内容及标准

投标人根据招标人提出的服务内容、服务标准提供服务。内容及标准

如下:

（一）公共性基本服务内容

1．综合管理服务内容

（1）服务中心：小区设置服务接待中心，配置办公家具及电话、传

真机、计算机等办公设施设备。

（2）管理服务人员：管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、

文明服务；水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，

严格遵守操作规程及保养规范。

（3）服务时间：每天 24 小时有管理人员接待业主和物业使用人，处

理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投

诉，答复率 100%、有效投诉处理率 100%。

（4）日常管理与服务：

A、日常服务应符合国家和我市《物业管理条例》的有关规定以及物

业服务合同的约定；

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13

B、建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、

环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度；

C、物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理服

务费标准；

D、实行 24 小时报修值班制度。急修半小时内到达现场，预约维修按

双方约定时间到达现场，回访率 100%；住宅、商业分别单独配置维修班

组；

E、对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现场

进行巡视；

F、对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵

害、恢复原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理；

G、运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常

办公等进行管理，建立完善的档案管理制度；

H、每年进行二次业主满意度测评，覆盖率达到 90%以上，对管理服

务中的薄弱环节适时整改；

I、按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维

修资金使用情况；

J、每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提

交业主委员会，并在小区内公告；

K、公示场地占用费的收取和使用情况；

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14

L、节假日进行专题布置，每年组织四次以上社区活动。

2．清洁卫生服务内容

（1）硬化地面、主次干道每天清扫 2 次，干净整洁。

（2）绿地无垃圾、纸袋等杂物。

（3）公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物。

（4）对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫。

（5）室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 2 次。

（6）室外照明灯每季度清洁 2 次。

（7）垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁 2

次,夏季每天进行消毒。

3．公共秩序维护服务内容（含机动车及非机动车管理）

（1）人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当

值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、

物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维

护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有

关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

（2）住宅门岗：各出入口 24 小时值勤，其中主出入口 7:00-19:00

立岗，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。

商业门岗：1 个门岗 18 小时值勤，营业时间立岗。

（3）巡逻岗：按照规定路线和时间每 2 小时巡查一次，做好巡查记

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15

录。住宅、商业单独配置巡逻班组；

（4）车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，

停放有序；非机动车停放整齐。

4．绿化养护服务内容

（1）草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过 8 公分。

（2）树冠完整美观，无枯枝死杈。

（3）绿篱修剪及时，适时补种无缺株。

（4）根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。

（5）适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。

（6）适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。

5．共用部位、共用设施设备维修养护服务内容

（1）维修养护制度：在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执

行良好，有检查记录、维修记录、保养记录。

（2）小区平面分布图、楼门标识等：保持完好齐全、规范美观，有

缺损及时更换修补。

（3）房屋外檐：每周巡查一次，发现损坏按规定维修。

（4）雨水井、化粪井：每月检查一次，定期清理疏通，保持畅通，

无堵塞外溢。

（5）场地、道路：每月巡查二次，场地、道路平整通畅，发现损坏

按规定修复。

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16

（6）安全标识：每天巡查一次，危及人身安全隐患处有明显标识，

发现损坏及时修补。

（7）围墙：每周巡查一次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。

（8）供配电系统

1）保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定

时间及时通知用户。

2）由专业人员对高压开关柜、室内高压电缆、变压器、低压配电柜、

电源(控制)柜等进行巡视检查，发现问题及时处理。

3）动力设备每月定期一次对各设备配电箱进行清扫，检查各连线有

无松动，如有异常，尽可能选择在节假日或晚上进行检修。

（9）给排水系统

1）给水：限水、停水按规定时间通知用户。

2）排水:雨水井、排污潜水泵等能正常使用,污水井排水通畅,雨水井

雨季到来前彻底清理一次,保证排水系统通畅。

（10）消防系统

1）消防监控中心 24 小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损（包

括但不限于火灾启动报警系统，消防栓、消防器材配备齐全等），消防通

道畅通可随时启用。

2）消防管理人员掌握消防设备设施的使用方法和应急预案。

3）组织开展消防法规及消防知识、培训宣传教育、明确各区域防火

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17

责任人。

（11）安防系统

1）按工作标准规定时间排除故障，保证各安防系统正常工作。

2）监控摄像等安防设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

（12）避雷系统

每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准，如有损坏及

时修复。

6．其它管理服务内容：无

（二）各业态专享服务内容及标准

（1）多层、高层住宅业态服务内容

1）清洁卫生服务内容

A、地面每天清扫 1 次，擦拭 1 次。

B、墙面无灰尘、无乱悬挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网。

C、楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭 2 次。

D、门窗玻璃每月擦拭 2 次。

E、消防栓、标识牌等设施每周擦拭 1 次。

F、楼道灯每季度清洁 1 次。

G、电梯轿厢每天擦拭 2 次；操作板面每天消毒 1 次；每月对电梯门、

壁保养 1 次。

2）专属部位、专属设施设备维修养护服务内容

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18

A、楼梯扶手、门窗：每周巡查一次，保持楼内公共部位门窗玻璃、

配件完好，开闭灵活。

B、楼内墙地面、顶面：每周巡查一次，遇有损坏适时修补。

C、楼道灯：接到业主或物业使用人报修后 2 小时内修复，完好率 98%

以上。

D、电梯：确保电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，

轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，依法定期进行安全检测，

物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发

生困人事件时，物业公司人员须在五分钟内到达现场做应急处理，电梯专

业维保外包单位的专业技术人员须在半小时内到达现场施救。

（2）4 层商业业态服务内容

1）公共区域清洁卫生服务内容

楼内公共区域：地面每天擦拭 2 次、循环清扫;墙面无灰尘、无乱悬

挂等现象;顶棚目视无灰尘、无蛛网;楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭 2

次;门窗玻璃每月擦拭 2 次;消防栓、标识牌等设施每周擦拭 2 次;公共区

域灯每季度清洁 1 次；电梯轿厢、扶梯每天擦拭 2 次；电梯轿厢操作板面、

扶梯扶手每天消毒 1 次;每月对电梯门、壁保养 2 次；

公共卫生间:每天全面清洁 2 次，每小时循环保洁 1 次;每天擦拭地面

2 次，无污迹、无积水;便池每天清洗 2 次，并随时保持清洁;每天清倒垃

圾 4 次，保证垃圾不外溢，无异味;每小时擦抹洗手台 1 次、每天擦抹梳

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19

妆镜 2 次，台面、镜面无污迹、水迹;墙面洁净，无污迹。

（2）公共秩序维护服务内容

楼内巡逻岗:按照规定路线和时间每 2 小时巡查一次，做好巡查记

录。

（3）专属部位、专属设施设备维修养护服务内容

A、楼梯扶手、门窗：每周巡查三次，保持楼内公共部位门窗玻璃、

配件完好，开闭灵活。

B、楼内墙地面、顶面：每周巡查三次，遇有损坏适时修补。

C、楼道灯：到报修后 1 小时内修复，完好率 99%以上。

D、电梯：24 小时运行。设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，

做好电梯日常使用状况记录，落实电梯每月检验计划。

委托专业维修保养单位进行定期保养，依法定期进行安全检测，物业

公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

电梯发生一般故障，专业维修人员半小时内到达现场修理。电梯发生

困人事件时，物业公司人员须在五分钟内到达现场做应急处理，电梯专业

维保外包单位的专业技术人员须在半小时内到达现场施救。

（3）2 层商业业态服务内容

2 层商业部分只需提供外围服务，内部无需提供物业管理服务，外围

服务内容及标准参照公共性基本服务内容执行。

二、物业管理服务费收费方式

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20

包干制

三、物业管理服务费测算方式

物业管理服务费按照招标人明确的服务内容、服务标准根据管理服务

成本测算，计价单位为：元/月.平方米。

投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费分

别测算。

投标人测算物业费时基本费按全部面积测算，机电设施设备日常运行

养护费测算（共享服务费按全部面积测算，专享服务费只测算已出规划的

费用，未出规划费用暂不测算）

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附件 3

投标人领取招标文件登记表

填表人：

填表日期：

投标人盖章

招标人

信息

招标人：

招标项目名称：

投标人

情 况

名称：

法定代表人：

企业注册地址:

统一社会信用代码:

法定代表授权人

联系电话

拟派驻

项目负

责人情

况

姓名

性别

身份证号

联系电话

学历

政治面貌

职称名称

职称等级

注：表中内容应如实填写，不得涂改。

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附件 4

投标人授权委托书

委托人（公司）：

统一社会信用代码:

法定代表人：

性别：

身份证号码：

受委托人姓名：

性别：

联系电话：

身份证号码：

工作单位：

我系

（公司）的法定代表人，现委

托

为 我 的 代 理 人 ， 并 以 我 的 名 义 参 加

区

“

”项目的前期物业管理投标工作。

受委托人签署的一切有关文件，我均以承认，特此证明。

受托人无权转让委托权。

授权委托自

年

月

日至

年

月

日有效。

附：受托人身份证复印件

委托单位：（盖章）

委托人：（法定代表人盖章）

日期：