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1

“格调晴山苑”项目前期物业管理招标公告

（招标编号：津滨物区划[2025]第 015 号）

“格调晴山苑”住宅物业项目，由天津格泰房地产开发有限

公司 开发建设，现委托中诺（天津）招标代理有限公司根据有

关规定，通过公开招标的方式选聘前期物业服务企业。

一、招标项目基本情况（具体情况见附件 1）

1.本项目业态类型：住宅、商业

2.本项目坐落地址：天津市滨海新区大港永明路以北、海景

十路以西。

3.本项目物业管理区域四至范围：东至海景十路；西至：现

状空地；南至永明路；北至港东十一道。

4.本项目总用地面积：82694.6 平方米

本项目总建筑面积：127330 平方米

地上建筑面积构成为：总建筑面积 99200 平方米【其中 2-3

层多层住宅 9477.77 平方米、4-8 层多层住宅 88822.23 平方米、

经营性配套公建 900 平方米】。

地下建筑面积构成为：总建筑面积 28130 方米，其中地下车

库 14520 平方米，设备用房 13610 平方米。

本项目的建筑密度 30%；容积率 1.19；本项目内共含建筑物

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2

29 栋（其中 10 栋 2-3 层的多层住宅，19 栋 4-8 层的多层住宅）；

项目总户数为 714 户。

5.绿化指标：绿地率 35%，绿地面积 28943.78 平方米。

6.停车场库：

本项目规划建设机动车停车位 1194 个（地上 6 个，架空平

台停车位 704 个，地下停车位 484 个）。

7.开发建设分期情况：二期

8.项目竣工时间：一期：2027 年 9 月 30 日；二期：2028 年

9 月 30 日

二、物业管理服务内容及标准（见本公告附件 2）

三、前期物业服务合同期限

前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物

业服务合同生效之日终止。

四、获取招标文件的时间、方式

凡有意参加投标者，请于 2025 年 09 月 30 日——2025 年 10

月 09 日，每日 08：30——17:00（北京时间） 将购买招标文件

的费用以电汇或银行转账方式汇入指定账号，并在汇款备注中标

明拟投标项目名称，同时以发送邮件方式将获取招标文件所需材

料的扫描件发送至 znzbtj@126.com,并及时通知招标代理机构，

招标代理机构将会把招标文件以邮件形式发放。

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3

1.获取招标文件需提供的材料

（1）登记表（原件一份，加盖企业公章）；

（2）投标人营业执照（复印件一份，加盖企业公章）；

（3）授权委托书（原件一份，加盖投标人企业公章、法定

代表人印鉴）；

（4）购买招标文件的汇款单截图。

2.招标代理机构开户信息如下：

单位名称：中诺（天津）招标代理有限公司

开户银行：招商银行股份有限公司天津中山路支行

银行帐号：122912054210902

3.招标文件售价

人民币：1000 元/本。

注：招标文件一经售出，概不退费。

参加投标企业报名日期以购买招标文件费用到账时间为准。

成功获取招标文件的投标人需将纸质材料于递交投标文件

截止之日前以邮寄方式寄送到天津市南开区东马路仁恒置地国

际中心写字楼 7 层 06 室,如递交投标文件截止之日前未收到投标

人获取招标文件的纸质材料，将以撤标处理。

五、对投标人的要求

1.具备独立法人资格的物业服务企业；

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4

2.依法纳税；

3.无行贿犯罪记录；

4.未处于被责令停业、投标资格被取消或者财产被接管、冻

结或破产状态；

5.未被有关部门（不受属地管理及级别限制）暂停投标资格

或通报，并在暂停或通报期内；

6.未被有关部门或信用信息公示系统列入黑名单（不受属地

管理及级别限制）；

7.本次招标不接受联合体投标。

8.投标人具备 9 万平方米以上的住宅类型项目前期物业管

理服务经验。具备以上条件者优先

9.投标人具备中华人民共和国特种作业操作证（高压电工作

业）人员 2 名；中华人民共和国特种作业操作证(低压电工作业)

人员 2 名；中华人民共和国特种设备作业人员证（电梯安全管理）

人员 1 名；中华人民共和国职业资格证书【建（构）筑物消防员】

或消防设施操作员 6 名；具备以上条件者优先。

10.拟派驻项目负责人应与投标人有劳动关系。

六、投标截止时间

1.投标文件递交的截止时间为：2025 年 10 月 20 日 09:30

（北京时间），递交地点为：天津市南开区东马路仁恒置地国际

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5

中心写字楼 7 层 06 室。

2.逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予

受理。

七、发布公告的媒介

本 次 招 标 公 告 在 中 国 招 标 投 标 公 共 服 务 平 台

http://www.cebpubservice.com/上发布。

八、招标人联系方式

1.名称：天津格泰房地产开发有限公司

2.地址：天津市滨海新区古林街道津歧公路南 1123 号 2261

室

3.联系人：白工

4.联系方式：同招标代理

九、招标代理机构联系方式

1.名称：中诺（天津）招标代理有限公司

2.办公地址：天津市南开区东马路仁恒置地国际中心写字楼

7 层 06 室

3.联系人：姜工

4.联系方式：022-*开通会员可解锁*、*开通会员可解锁*

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7

附件 1:招标项目基本情况

“格调晴山苑”住宅物业项目，由天津格泰房地产开发有限公司开发

建设，坐落地址为天津市滨海新区大港永明路以北、海景十路以西，四至

范围：东至海景十路；西至：现状空地；南至永明路；北至港东十一道。

地上建筑面积构成为：总建筑面积 99200 平方米【其中 2-3 层多层住

宅 9477.77 平方米、4-8 层多层住宅 88822.23 平方米、经营性配套公建

900 平方米】。

地下建筑面积构成为：总建筑面积 28130 方米，其中地下车库 14520

平方米，设备用房 13610 平方米。

本项目的建筑密度 30%；容积率 1.19；本项目内共含建筑物本项目内

共含建筑物 29 栋（其中 10 栋 2-3 层的多层住宅，19 栋 4-8 层的多层住

宅）；项目总户数为 714 户。

绿化指标：绿地率 35%，绿地面积 28943.78 平方米。

停车场库：

本项目规划建设机动车停车位 1194 个（地上 6 个，架空平台停车位

704 个，地下停车位 484 个）。

开发建设分期情况：二期

项目竣工时间： 一期:2027 年 9 月 30 日

二期：2028 年 9 月 30 日

以下为本项目配套设施设备情况：

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8

一、项目基本情况

序号

参数名称

数量

单位

备注

1

化粪池数量

2

个

2

垃圾桶数量

40

个

3

道路面积

28942

㎡

4

物业管理用房面积

300

㎡

5

2-3 层多层住宅面积（已出

工规）

9477.77

㎡

无公用电梯

4-8 层多层住宅面积（已出

工规）

33672.23

㎡

有公用电梯

4-8 层多层住宅面积（未出

工规）

55150

㎡

有公用电梯

6

经营性配套公建（已出工规）

900

㎡

7

车库面积

44070

㎡

架 空 平 台 停 车 面 积

29500 平 方 米 + 地 下 车

库面积 14520 平方米

二、室内外照明情况

序号

参数名称

数量

单位

备注

1

室外景观灯照明总功率

30

KW

2

室外庭院灯照明总功率

25

KW

3

室外泛光照明总功率

10

KW

4

4-8 层多层住宅楼内公共照明总功率（已出工规）

25

KW

三、监控情况

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9

序号 参数名称

数量

单位

备注

1

消防监控设备总功率

15

KW

安防监控与消防监控

设置在一起

2

安防监控设备总功率

15

KW

四、电梯情况

序号 参数名称

数量

单位

备注

1

4-8 层多层住宅电梯（已出工规）

23

部

功率： 10 KW/部

2

其他公用电梯（供所有业主使用）

4

部

功率： 10 KW/部

五、屋顶太阳能热水循环系统

序号 参数名称

数量

单位

备注

1

2-3 层多层住宅太阳能热水循环系统（已出工规）

9

组

功率： 10 KW/组

2

4-8 层多层住宅太阳能热水循环系统（已出工规）

7

组

功率： 10 KW/组

六、其他设施设备情况

1

避雷检测点位： 60 个

2

项目出入口数量 6 个：主出入口 2 个，需要专人 24 小时值守，7：00-19：

00 立岗，要求运行班次四班三运转；次出入口 4 个，不需要专人 24 小时值

守；

3

红号站/10KV 变电站 1 个，需要专人 24 小时值守，服务范围：经营性配套

公建与车库，要求四班三运转，每班 2 人.

4

2-3 层多层住宅预留电梯井，安装及维保由各使用人自行负责

5

不需要提供地上、架空平台、地下车位的管理方案及测算

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10

附件 2：

物业管理服务内容及标准

一、物业管理服务内容及标准

投标人根据招标人提出的服务内容、服务标准提供服务。内容及标准

如下:

（一）公共性基本服务内容

1．综合管理服务内容

（1）服务中心：小区设置服务接待中心，配置办公家具及电话、传

真机、计算机等办公设施设备。

（2）管理服务人员：管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、

文明服务；水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，

严格遵守操作规程及保养规范。

（3）服务时间：每天 24 小时有管理人员接待业主和物业使用人，处

理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投

诉，答复率 100%、有效投诉处理率 100%。

（4）日常管理与服务：

A、日常服务应符合国家和我市《物业管理条例》的有关规定以及物

业服务合同的约定；

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11

B、建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、

环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度；

C、物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理服

务费标准；

D、实行 24 小时报修值班制度。急修半小时内到达现场，预约维修按

双方约定时间到达现场，回访率 100%；要求四班三运转，每班 2 名维修

工，保证作业时双人作业。

E、对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现场

进行巡视；

F、对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵

害、恢复原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理；

G、运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常

办公等进行管理，建立完善的档案管理制度；

H、每年进行二次业主满意度测评，覆盖率达到 90%以上，对管理服

务中的薄弱环节适时整改；

I、按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维

修资金使用情况；

J、每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提

交业主委员会，并在小区内公告；

K、公示场地占用费的收取和使用情况；

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L、节假日进行专题布置，每年组织四次以上社区活动。

2．清洁卫生服务内容

（1）硬化地面、主次干道每天清扫 2 次，干净整洁。

（2）绿地无垃圾、纸袋等杂物。

（3）公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物。

（4）对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫。

（5）室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 2 次。

（6）室外照明灯每季度清洁 2 次。

（7）垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁 2

次,夏季每天进行消毒。

3．公共秩序维护服务内容（含机动车及非机动车管理）

（1）人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当

值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、

物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维

护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有

关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

（2）门岗：主出入口 24 小时值勤，其中主出入口 7:00-19:00 立岗，

并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。

（3）巡逻岗：按照规定路线和时间每 2 小时双人巡查一次，做好巡

查记录。

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（4）车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，

停放有序；非机动车停放整齐。

4．绿化养护服务内容

（1）草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过 8 公分。

（2）树冠完整美观，无枯枝死杈。

（3）绿篱修剪及时，适时补种无缺株。

（4）根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。

（5）适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。

（6）适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。

5．共用部位、共用设施设备维修养护服务内容

（1）维修养护制度：在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执

行良好，有检查记录、维修记录、保养记录。

（2）小区平面分布图、楼门标识等：保持完好齐全、规范美观，有

缺损及时更换修补。

（3）房屋外檐：每周巡查一次，发现损坏按规定维修。

（4）雨水井、化粪井：每月检查一次，定期清理疏通，保持畅通，

无堵塞外溢。

（5）场地、道路：每月巡查二次，场地、道路平整通畅，发现损坏

按规定修复。

（6）安全标识：每天巡查一次，危及人身安全隐患处有明显标识，

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发现损坏及时修补。

（7）围墙：每周巡查一次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。

（8）庭院灯、景观灯：接到报修后 1 小时内修复，完好率 99%以上。

（9）供配电系统

1）保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规

定时间及时通知用户。

2）由专业人员对高压开关柜、室内高压电缆、变压器、低压配电

柜、电源(控制)柜等进行巡视检查，发现问题及时处理。

3）动力设备每月定期一次对各设备配电箱进行清扫，检查各连线

有无松动，如有异常，尽可能选择在节假日或晚上进行检修。

（10）给排水系统

1）给水：限水、停水按规定时间通知用户。

2）排水:雨水井、排污潜水泵等能正常使用,污水井排水通畅,雨

水井雨季到来前彻底清理一次,保证排水系统通畅。

（11）消防系统

1）消防监控中心 24 小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无

损（包括但不限于火灾启动报警系统，消防栓、消防器材配备齐全等），

消防通道畅通可随时启用。

2）消防管理人员掌握消防设备设施的使用方法和应急预案。

3）组织开展消防法规及消防知识、培训宣传教育、明确各区域防

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火责任人。

（12）安防系统

1）按工作标准规定时间排除故障，保证各安防系统正常工作。

2）监控摄像等安防设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

（13）避雷系统

每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准，如有损坏及

时修复。

6．其它管理服务内容：无

（二）各业态专享服务内容及标准

（1）2-3 层多层住宅业态服务内容

要求：2-3 层多层住宅单独设管家 1 名。

屋顶太阳能热水循环系统需要提供维修和保养。

（2）4-8 层多层住宅业态服务内容

要求：4-8 层多层住宅设管家 2 名与经营性配套公建共用。

屋顶太阳能热水循环系统需要提供维修和保养。

1）清洁卫生服务内容

A、地面每天清扫 1 次，擦拭 1 次。

B、墙面无灰尘、无乱悬挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网。

C、楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭 2 次。

D、门窗玻璃每月擦拭 2 次。

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E、消防栓、标识牌等设施每周擦拭 1 次。

F、楼道灯每季度清洁 1 次。

G、电梯轿厢每天擦拭 2 次；操作板面每天消毒 1 次；每月对电梯

门、壁保养 1 次。

2）专属部位、专属设施设备维修养护服务内容

A、楼梯扶手、门窗：每周巡查一次，保持楼内公共部位门窗玻璃、

配件完好，开闭灵活。

B、楼内墙地面、顶面：每周巡查一次，遇有损坏适时修补。

C、楼道灯：接到业主或物业使用人报修后 2 小时内修复，完好率

98%以上。

D、电梯：确保电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完

好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，依法定期进行安全

检测，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

电梯发生困人事件时，物业公司人员须在五分钟内到达现场做应急处理，

电梯专业维保外包单位的专业技术人员须在半小时内到达现场施救

（2）经营性配套公建业态服务内容

经营性配套公建部分只需提供外围服务，内部无需提供物业管理服

务，外围服务内容及标准参照公共性基本服务内容执行。

二、物业管理服务费收费方式

包干制

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三、物业管理服务费测算方式

物业管理服务费按照招标人明确的服务内容、服务标准根据管理服务

成本测算，计价单位为：元/月.平方米。

投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费分

别测算。

投标人测算物业费时基本费按全部面积测算，机电设施设备日常运行

养护费测算（共享服务费按全部面积测算，专享服务费只测算已出规划的

费用，未出规划费用暂不测算）

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附件 3

投标人领取招标文件登记表

填表人：

填表日期：

投标人盖章

招标人

信息

招标人：

招标项目名称：

投标人

情 况

名称：

法定代表人：

企业注册地址:

统一社会信用代码:

法定代表授权人

联系电话

拟派驻

项目负

责人情

况

姓名

性别

身份证号

联系电话

学历

政治面貌

职称名称

职称等级

注：表中内容应如实填写，不得涂改。

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附件 4

投标人授权委托书

委托人（公司）：

统一社会信用代码:

法定代表人：

性别：

身份证号码：

受委托人姓名：

性别：

联系电话：

身份证号码：

工作单位：

我系

（公司）的法定代表人，现委

托

为 我 的 代 理 人 ， 并 以 我 的 名 义 参 加

区

“

”项目的前期物业管理投标工作。

受委托人签署的一切有关文件，我均以承认，特此证明。

受托人无权转让委托权。

授权委托自

年

月

日至

年

月

日有效。

附：受托人身份证复印件

委托单位：（盖章）

委托人：（法定代表人盖章）

日期：