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1

“映晖苑”项目前期物业管理招标公告

（招标编号：津物区划[2025]第 066 号）

“映晖苑”住宅物业项目，由天津辰华实业有限公司开发建

设，现委托力得（天津）房地产信息咨询有限公司根据有关规定，

通过公开招标的方式选聘前期物业服务企业。

一、招标项目基本情况（具体情况见附件 1）

1.本项目业态类型：住宅、商业

2.本项目坐落地址：天津市武清区东蒲洼街雍和道北侧

3.本项目物业管理区域四至范围：东至泉丰路、雍顺道；西

至雍和道、国家税务局总局天津市武清区税务局；南至雍和道、

泉丰路；北至雍顺道、国家税务局总局天津市武清区税务局。

4.本项目总用地面积：61042.40 平方米

本项目总建筑面积：104116.38 平方米

地上建筑面积构成为：总建筑面积 91500.00 平方米【其中

住宅 90480 平方米（其中多层住宅 29523.26 平方米、高层住宅

60956.74 平方米），商业 1020 平方米】。

地下建筑面积构成为：总建筑面积 12616.38 平方米（其中

地下车库 7050 平方米，设备用房 5566.38 平方米）。

本项目的建筑密度 30%；容积率 1.5；本项目内共含建筑物

38 栋（14 栋 7-9 层的多层住宅，24 栋 10-11 层的高层住宅）；

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2

项目总户数为 720 户。

5.绿化指标：绿地率 30%，绿地面积 18312.72 平方米。

6.停车场库：

本项目规划建设机动车停车位 1093 个（架空平台车位 858

个，地下停车位 235 个）。

7.开发建设分期情况：二期

8.项目竣工时间：一期 2027 年 8 月 24 日

二期 2028 年 8 月 24 日

二、物业管理服务内容及标准（见本公告附件 2）

三、前期物业服务合同期限

前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物

业服务合同生效之日终止。

四、获取招标文件的时间、方式

凡有意参加投标者，请于 2025 年 10 月 31 日——2025 年 11

月 4 日，每日 08：30——17:00（北京时间） 将购买招标文件

的费用以电汇或银行转账方式汇入指定账号，并在汇款备注中标

明拟投标项目名称，同时以发送邮件方式将获取招标文件所需材

料的扫描件发送至 ldzbbm17@163.com,并及时通知招标代理机

构，招标代理机构将会把招标文件以邮件形式发放。

1.获取招标文件需提供的材料

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3

（1）登记表（原件一份，加盖企业公章）；

（2）投标人营业执照（复印件一份，加盖企业公章）；

（3）授权委托书（原件一份，加盖投标人企业公章、法定

代表人印鉴）；

（4）购买招标文件的汇款单截图。

2.招标代理机构开户信息如下：

单位名称：力得（天津）房地产信息咨询有限公司

开户银行：中国建设银行股份有限公司天津中山支行

银行帐号：12*开通会员可解锁*000844

3.招标文件售价

人民币：1000 元/本。

注：招标文件一经售出，概不退费。

参加投标企业报名日期以购买招标文件费用到账时间为准。

成功获取招标文件的投标人需将纸质材料于递交投标文件

截止之日前以邮寄方式寄送到天津市南开区东马路仁恒置地国

际中心写字楼 7 层 06 室,如递交投标文件截止之日前未收到投标

人获取招标文件的纸质材料，将以撤标处理。

五、对投标人的要求

1.具备独立法人资格的物业服务企业；

2.依法纳税；

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4

3.无行贿犯罪记录；

4.未处于被责令停业、投标资格被取消或者财产被接管、冻

结或破产状态；

5.未被有关部门（不受属地管理及级别限制）暂停投标资格

或通报，并在暂停或通报期内；

6.未被有关部门或信用信息公示系统列入黑名单（不受属地

管理及级别限制）；

7.本次招标不接受联合体投标。

8.投标人具备 9 万平方米以上的住宅类型项目前期物业管

理服务经验。具备以上条件者优先

9.投标人具备中华人民共和国特种作业操作证（高压电工作

业）1 名；中华人民共和国特种作业操作证（低压电工作业）2

名；中华人民共和国特种设备作业人员证（电梯安全管理）1 名；

中华人民共和国职业资格证书【建（构）筑物消防员或消防设施

操作员】6 名。具备以上条件者优先。

10.拟派驻项目负责人应与投标人有劳动关系。

六、投标截止时间

1.投标文件递交的截止时间为：2025 年 11 月 20 日 9：30

（北京时间），递交地点为：天津市南开区东马路仁恒置地国际

中心写字楼 7 层 06 室。

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5

2.逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予

受理。

七、发布公告的媒介

本 次 招 标 公 告 在 中 国 招 标 投 标 公 共 服 务 平 台

http://www.cebpubservice.com/上发布。

八、招标人联系方式

1.名称：天津辰华实业有限公司

2.地址：天津市武清区东蒲洼街道雍阳西道 446 号·258 室

3.联系人：柳昊

4.联系方式：*开通会员可解锁*

九、招标代理机构联系方式

1.名称：力得（天津）房地产信息咨询有限公司

2.办公地址：天津市河北区新开河街东海花园 10-2-201

3.联系人：贾丹

4.联系方式：*开通会员可解锁*

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附件 1：招标项目基本情况

“映晖苑”住宅物业项目，由天津辰华实业有限公司开发建设，坐落

地址为天津市武清区东蒲洼街雍和道北侧，四至范围：东至泉丰路、雍顺

道；西至雍和道、国家税务局总局天津市武清区税务局；南至雍和道、泉

丰路；北至雍顺道、国家税务局总局天津市武清区税务局。

地上建筑面积构成为：总建筑面积 91500.00 平方米【其中住宅 90480

平方米（其中多层住宅 29523.26 平方米、高层住宅 60956.74 平方米），

商业 1020 平方米】。

地下建筑面积构成为：总建筑面积 12616.38 平方米（其中地下车库

7050 平方米，设备用房 5566.38 平方米）。

本项目的建筑密度 30%；容积率 1.5；本项目内共含建筑物 38 栋（14

栋 7-9 层的多层住宅，24 栋 10-11 层的高层住宅）；项目总户数为 720

户。

绿化指标：绿地率 30%，绿地面积 18312.72 平方米。

停车场库：

本项目规划建设机动车停车位 1093 个（架空平台车位 858 个，地下

停车位 235 个）。

开发建设分期情况：二期

项目竣工时间：一期 2027 年 8 月 24 日、二期 2028 年 8 月 24 日

以下为本项目配套设施设备情况：

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一、项目基本情况

序号

参数名称

数量

单位

备注

1

化粪池数量

4

个

2

室外垃圾桶数量

60

个

3

物业管理用房面积

300

㎡

4

多层住宅（已出工规）

12496.53

㎡

5

多层住宅（未出工规）

17026.73

㎡

6

高层住宅面积（已出工规）

30911.00

㎡

7

高层住宅面积（未出工规）

30045.74

㎡

8

商业（已出工规）

530

㎡

9

商业（未出工规）

490

㎡

10

道路面积

24416.96

㎡

11

车库面积

44427

㎡

架空平台车库面积 37377

平 方 米 + 地 下 车 库 面 积

7050 平方米

二、室内外照明情况

序号

参数名称

数量

单位

备注

1

室外景观灯照明总功率

8

KW

2

室外庭院灯照明总功率

13

KW

3

多层住宅楼内公共照明总功率（已出工规）

5

KW

4

高层住宅楼内公共照明总功率（已出工规）

10

KW

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9

三、监控情况

序号

参数名称

数量

单位

备注

1

消防监控设备总功率

15

KW

安防监控与消防监控

设置在一起

2

安防监控设备总功率

20

KW

四、电梯情况

序号

参数名称

数量

单位

备注

1

多层住宅电梯（已出工规）

6

部

功率： 8 KW/部

2

高层住宅电梯（已出工规）

12

部

功率： 10 KW/部

3

其他公用电梯（供所有业主使用）

3

部

功率： 8 KW/部

五、其他设施设备情况

1

避雷检测点位： 2 个/楼

2

项目出入口数量 7 个：主出入口 1 个，需要专人 24 小时值守，7:00-19:00 立岗；

次出入口 1 个，需要专人 24 小时值守；

3

红号站/10KV 变电站 4 个，不需要专人 24 小时值守

4

项目配备灭火器 668 个，其中地上灭火器 322 个，地下灭火器 346 个

5

有消防泵房；消火栓泵 2 台，1 用 1 备，功率：75 KW/台；喷淋泵 2 台，1 用 1 备，

功率：45 KW/台

6

不需要提供架空平台、地下车位管理方案及费用测

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10

附件 2：

物业管理服务内容及标准

一、物业管理服务内容及标准

投标人根据招标人提出的服务内容、服务标准提供服务。内容及标准

如下:

（一）公共性基本服务内容

1．综合管理服务内容

（1）服务中心：小区设置服务接待中心，配置办公家具及电话、传

真机、计算机等办公设施设备。

（2）管理服务人员：管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、

文明服务；水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，

严格遵守操作规程及保养规范。

（3）服务时间：每天 24 小时有管理人员接待业主和物业使用人，处

理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投

诉，答复率 100%、有效投诉处理率 100%。

（4）日常管理与服务：

A、日常服务应符合国家和我市《物业管理条例》的有关规定以及物

业服务合同的约定；

B、建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、

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11

环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度；

C、物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理服

务费标准；

D、实行 24 小时报修值班制度。急修半小时内到达现场，预约维修按

双方约定时间到达现场，回访率 100%，保证双人作业；

E、对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现场

进行巡视；

F、对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵

害、恢复原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理；

G、运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常

办公等进行管理，建立完善的档案管理制度；

H、每年进行二次业主满意度测评，覆盖率达到 90%以上，对管理服

务中的薄弱环节适时整改；

I、按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维

修资金使用情况；

J、每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提

交业主委员会，并在小区内公告；

K、公示场地占用费的收取和使用情况；

L、节假日进行专题布置，每年组织四次以上社区活动。

2．清洁卫生服务内容

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（1）硬化地面、主次干道每天清扫 2 次，干净整洁。

（2）绿地无垃圾、纸袋等杂物。

（3）公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物。

（4）对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫。

（5）室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 2 次。

（6）室外照明灯每季度清洁 2 次。

（7）垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁 2

次,夏季每天进行消毒。

3．公共秩序维护服务内容（含机动车及非机动车管理）

（1）人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当

值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、

物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维

护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有

关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

（2）门岗：一个主出入口和一个次出入口 24 小时值勤，其中主出入

口 7:00-19:00 立岗，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登

记。

（3）巡逻岗：按照规定路线和时间每 2 小时巡查一次，做好巡查记

录。

（4）车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，

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停放有序；非机动车停放整齐。

4．绿化养护服务内容

（1）草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过 8 公分。

（2）树冠完整美观，无枯枝死杈。

（3）绿篱修剪及时，适时补种无缺株。

（4）根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。

（5）适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。

（6）适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。

5．共用部位、共用设施设备维修养护服务内容

（1）维修养护制度：在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执

行良好，有检查记录、维修记录、保养记录。

（2）小区平面分布图、楼门标识等：保持完好齐全、规范美观，有

缺损及时更换修补。

（3）房屋外檐：每周巡查一次，发现损坏按规定维修。

（4）雨水井、化粪井：每月检查一次，定期清理疏通，保持畅通，

无堵塞外溢。

（5）场地、道路：每月巡查二次，场地、道路平整通畅，发现损坏

按规定修复。

（6）安全标识：每天巡查一次，危及人身安全隐患处有明显标识，

发现损坏及时修补。

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14

（7）围墙：每周巡查一次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。

（8）庭院灯、景观灯：接到报修后 1 小时内修复，完好率 99%以上。

（9）供配电系统

1）保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规

定时间及时通知用户。

2）由专业人员对高压开关柜、室内高压电缆、变压器、低压配电

柜、电源(控制)柜等进行巡视检查，发现问题及时处理。

3）动力设备每月定期一次对各设备配电箱进行清扫，检查各连线

有无松动，如有异常，尽可能选择在节假日或晚上进行检修。

（10）给排水系统

1）给水：限水、停水按规定时间通知用户。

2）排水：雨水井、排污潜水泵等能正常使用,污水井排水通畅,

雨水井雨季到来前彻底清理一次,保证排水系统通畅。

（11）消防系统

1）消防监控中心 24 小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无

损（包括但不限于火灾启动报警系统，消防栓、消防器材配备齐全等），

消防通道畅通可随时启用。

2）消防管理人员掌握消防设备设施的使用方法和应急预案。

3）组织开展消防法规及消防知识、培训宣传教育、明确各区域防

火责任人。

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（12）安防系统

1）按工作标准规定时间排除故障，保证各安防系统正常工作。

2）监控摄像等安防设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

（13）避雷系统

每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准，如有损坏及

时修复。

6．其它管理服务内容：无

（二）各业态专享服务内容及标准

（1）多层住宅、高层住宅业态服务内容

1）清洁卫生服务内容

A、地面每天清扫 1 次，擦拭 1 次。

B、墙面无灰尘、无乱悬挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网。

C、楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭 2 次。

D、门窗玻璃每月擦拭 2 次。

E、消防栓、标识牌等设施每周擦拭 1 次。

F、楼道灯每季度清洁 1 次。

G、电梯轿厢每天擦拭 2 次；操作板面每天消毒 1 次；每月对电梯

门、壁保养 1 次。

2）专属部位、专属设施设备维修养护服务内容

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16

A、楼梯扶手、门窗：每周巡查一次，保持楼内公共部位门窗玻璃、

配件完好，开闭灵活。

B、楼内墙地面、顶面：每周巡查一次，遇有损坏适时修补。

C、楼道灯：接到业主或物业使用人报修后 2 小时内修复，完好率

98%以上。

D、电梯：确保电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完

好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，依法定期进行安全

检测，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

电梯发生困人事件时，物业公司人员须在五分钟内到达现场做应急处理，

电梯专业维保外包单位的专业技术人员须在半小时内到达现场施救。

（2）商业业态服务内容

商业业态服务内容及服务标准：商业业态只需提供外围服务，内部

无需提供物业管理服务，外围服务内容及标准参照公共性基本服务内容执

行。

二、物业管理服务费收费方式

包干制

三、物业管理服务费测算方式

物业管理服务费按照招标人明确的服务内容、服务标准根据管理服务

成本测算，计价单位为：元/月.平方米。

投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费分

别测算。

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17

投标人测算物业费时基本费按全部面积测算，机电设施设备日常运行

养护费测算（共享服务费按全部面积测算，专享服务费只测算已出规划的

费用，未出规划费用暂不测算）

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附件 3

投标人领取招标文件登记表

填表人：

填表日期：

投标人盖章

招标人

信息

招标人：

招标项目名称：

投标人

情 况

名称：

法定代表人：

企业注册地址:

统一社会信用代码:

法定代表授权人

联系电话

拟派驻

项目负

责人情

况

姓名

性别

身份证号

联系电话

学历

政治面貌

职称名称

职称等级

注：表中内容应如实填写，不得涂改。

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19

附件 4

投标人授权委托书

委托人（公司）：

统一社会信用代码:

法定代表人：

性别：

身份证号码：

受委托人姓名：

性别：

联系电话：

身份证号码：

工作单位：

我系

（公司）的法定代表人，现委

托

为 我 的 代 理 人 ， 并 以 我 的 名 义 参 加

区

“

”项目的前期物业管理投标工作。

受委托人签署的一切有关文件，我均以承认，特此证明。

受托人无权转让委托权。

授权委托自

年

月

日至

年

月

日有效。

附：受托人身份证复印件

委托单位：（盖章）

委托人：（法定代表人盖章）

日期：