政府采购合同编号：　　CSCG-DY-2*开通会员可解锁*-1　　 采购方式：　　单一来源　　　 合同类型：服务类 采购人（甲方）:　　长沙市城市管理局　　　 采购人地址：　　长沙市政府二办八楼　　　 供应商（乙方）:　　泓盈城市运营服务集团股份有限公司　　　 供应商地址：　　湖南省长沙市岳麓区先导路179号湘江时代广场A1栋9楼　　　

一、服务要求

1、房屋建筑主体及公共部分的维护管理、养护和小修。

2、公共配套设施、设备维护、运行管理。

3、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生，定期消杀及垃圾分类。

4、公共绿化养护和管理。

5、安全保卫及公共秩序管理。

6、消防、空调、电梯、监控等配套设施的运行管理。

7、协助监督消防、电梯、监控、中央空调等专业维保公司的维修保养。

8、楼宇自动化设施系统的运行、维修、养护管理。

9、交通、车辆行驶、车位停放管理。

10、基础设施设备及系统的维护、保养。

11、绿化区域公用绿地、花木、园林结构物等的管理与养护。

12、服务区域内除“四害”管理。

二、物业管理服务要求及标准

（一）基本管理服务要求

1、严格按照采购文件要求提供物业服务，严禁租借挂靠资质，严禁转让合同。

2、按照采购文件要求设置物业管理机构、配备物业管理人员，所有工作人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求。本项目所有人员在工作时间内须全时在岗，不得任用兼职人员。

3、建立健全项目物业管理各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法，管理制度、考核办法等均应进行公示；

4、要求员工统一着装，佩带标识，工作规范，作风严谨，服务主动、热情；

5、建立24小时值班制度，随时接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的反馈，并及时处理，有回访制度和记录；

6、每半年度向业主发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上；

7、建立并落实便民维修服务承诺制，急修15分钟到达，急修不过夜，零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录。

（二）共用部分物业管理内容与要求

1、项目标志、指示牌设置合理。

2、无违反规划乱搭乱建、乱堆放现象。

3、定期巡查公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时维修。

（三）共用设备运行、维修与管理

1、基本要求

（1）制定设备安全运行岗位责任制、巡回检查、维护保养、运行记录、管理、维修档案等管理制度并严格执行；设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备运行要求；容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对各种突发设施设备故障有应急预案；配备所需专业技术人员，严格执行操作规程；设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

（2）本项目的监控、消防、电梯及中央空调系统，均由另外的专业公司提供日常维修及保养，中标人只负责运行管理。

2、供电系统

（1）对服务区域内供电系统高、低压电气设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护、小修，确保正常运行。

（2）建立24小时运行维修值班制度，每天对供电范围内的电器设备定期巡检维护和重点检测，发现问题及时处理解决，保证设备运行良好。

（3）每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件尘清扫、紧固、温度检测并做好记录。

（4）保证照明系统光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘接地有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

（5）制定并严格执行临时用电管理措施与停电应急处理措施。

（6）保证供电，无人为停电、断电事故，限电，停电有明确的审批权限并按规定时间通知业主。

（7）建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的供配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维护人员必须持证上岗。

（8）路灯、楼道灯完好率不低于95%，即坏即修，及时排除故障，零星维修合格率100%。

（9）公共使用的照明，指示灯具线路、开关要保证完好，加强日常维护检修，确保用电安全。

3、监控系统

（1）正确使用监控设备，保证各监控部位防盗、防火等报警监控设备的正常运行。

（2）对物业管理区域内执行24小时安全监控，确保监控设备设施保持24小时无故障运行，24小时安排人员值守，对区域内进行实时监控。

（3）保证监控系统等智能化设备运行正常，做好台账记录并按规定期限保存。

（4）出现故障时，应及时向采购人报备并通知维修人员，协助配合维修人员进行维修。

4、消防系统

（1）消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，每周检查一次，发现问题及时联系消防维保单位处理。

（2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

（3）组织消防法规及消防知识的普及教育，明确各区域防火责任人。

（4）制订突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无堆放杂物堵塞。

（5）无火灾事故隐患。

5、电梯系统

（1）严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备。

（2）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定或约定时间运行。

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（1）服务期限内如出现未在招标范围内服务项目，并由此产生相关费用，中标人与采购人共同协商并解决。

（2）对中标人的违纪处罚：因中标人责任造成财产损失、丢失，中标人须负责全额赔偿。

（3）对中标人安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因中标人管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标人承担。

（4）中标人按国家相关规定给员工购买社会保险，其费用包含在所支付的物业管理服务费用中，由中标人自行承担。并按《劳动法》规定安排员工休息或发放加班工资，若因此原因与员工发生劳动纠纷或意外事故，所造成的损失及法律责任均由中标人自行承担。

第1次分期支付金额为*开通会员可解锁*元,所占总合同金额百分之100,说明:,该期为履约验收期

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4.甲方有权根据本协议及乙方制定的一切有关本项目的管理制度和规约，使用租赁物业及其所关联的公共区域和共用设施设备。

5.甲方有权监督乙方的物业管理服务行为，就物业服务的相关问题向乙方提出意见和建议。

6.甲方须遵守本项目的《物业管理服务协议》、《商户手册》和乙方制定的有关管理制度、装修本物业时遵守《装修手册》等相关约定。

7.甲方有权监督乙方各项管理规章和制度的实施。

8.甲方须按照本协议按时足额缴纳物业服务费等相关费用。

9.甲方须遵守与开发建设单位租赁合同关于转租和分租的约定转租和分租物业，甲方负责对其转租和分租的承租户进行管理和约束，确保转租和分租后的承租商户除遵守与开发建设单位的《房屋租赁合同》约定外，须将《物业管理服务协议》、《商户手册》、《装修手册》作为物业租赁合同的附件。甲方应保证承租人同时履行与乙方签署的全部协议，甲方对承租人履约情况承担连带责任。

10.甲方有权向乙方投诉管理服务方面问题。

11.甲方有义务服从乙方的管理，同时甲方须保证其雇员、顾客、合作单位及其他受甲方许可进入本物业内的人员在使用、管理、维护租赁物业过程中遵守本协议及乙方的相关管理规定和规约。

12.甲方及其分租商户装修房屋时，遵守《装修手册》、和《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）》。

13.甲方公共区域装修完以后，分租户装修时，由甲方先行与分租商户办理二次装修手续，根据本协议约定、甲方《装修手册》及租赁物业建筑结构、楼板荷载、供配电区域配置容量等参数和店招、外立面等统一规定进行装修预审批，经甲方预审批通过后，至乙方申请二次装修最终审批，由乙方发放二次装修许可证后方可进场施工。

14.甲方及其分租商户不得私自改变建筑原貌，包括建筑结构、外立面等。未经乙方、开发建设单位和政府有关部门允许不得在建筑外立面和甲方专有部分以外的公共部位张贴或设置招牌、广告、标语等，不得以任何形式占用甲方专有部分以外的公共空间。

15.甲方及其分租商户原则上不得进行建筑结构、功能布置、使用功能、消防系统及其他系统等更改，以保证建筑、消防及其他系统正常平稳运行；若进行建筑结构、功能布置、使用功能、消防及其他系统设施等更改，应按国家规定进行规划、消防等变更审批手续。

16.如果甲方及其分租商户对其专有部分内进行设施设备安装、局部改造或二次装修，应提前向乙方和开发建设单位申请并缴纳装修保证金及相关费用，经乙方和开发建设单位审核并书面同意，并与甲方办理相关的装修管理手续，方可施工。

17.租赁物业内配套的公用设施设备、共用场所和场地归属全体业主共有。甲方及其分租商户不得损坏本物业的共用部位、共用设施设备、改变其使用用途和功能，不得以放弃权利而拒绝履行义务。因搬迁、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应当提前7日以书面形式通知乙方，获得乙方书面同意方可使用，并在双方约定的期限内恢复原状，如造成损失，应给予赔偿。

18.甲方及其分租商户有义务保持专有部位及相关联的公共区域环境卫生整洁，不得在公共区域内堆放货物或杂物。如发生上述情况，经乙方书面警告2小时内未完成清理，乙方有权予以制止、清理，并向甲方收取清除费。如甲方因特殊情况，需临时占用公共空间，甲方须提前向乙方提出申请，得到乙方书面批准后，按乙方批准的物品存放地点和存放期限统一存放。

19.甲方及其分租商户须加强自身及物业使用人消防安全意识，自觉遵守消防法的相关规定，不得在其专有部位及以外的任何公共区域内存放任何易燃易爆、剧毒等危险品，不得占用或封锁消防、逃生通道及擅自移动、损坏原设计的消防线路和措施，以及进行任何危害房屋建筑和人员人身安全，或引致投购保险失效或使保险费增加的活动。发生上述行为乙方有权采取必要手段予以制止，产生的任何后果由甲方承

担。

20.未经乙方批准，甲方及其分租商户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水、用气装置或空调的负荷。

21.甲方及其分租商户在装修房屋前，须向乙方签收《装修手册》及有关消防安全责任书，接受乙方对施工装修的管理。

22.甲方及其分租商户须服从乙方物业管理服务人员的管理，按规定停放车辆。违反规定者，乙方有权以纠正和制止。

23.甲方及其分租商户有义务爱护使用本物业范围内和以外的一切设备设施，因甲方的责任造成的损失和由此引发的一切费用由甲方承担。

24.甲方及其分租商户置于本物业内财产和人身安全的相关保险事宜由甲方及其分租商户自行解决，费用由甲方及其分租商户自行承担。

25.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

26.乙方需通过甲方及其分租商户专有部分对物业共用部位、共用设施设备进行维修、检查时，甲方及其分租商户应提供方便保证其通行，并对此共用部位、公共设施履行谨慎管理责任。

27.对于房屋毗邻部位维修，应给予乙方或邻里通行和维修的便利，因维修受阻造成的损害，由责任方承担相应责任并予以赔偿。

28.甲方按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质，除遵守法律、法规以及本协议外，需经有利害关系的所有业主书面百分之百同意，并报有关行政主管部门批准。

29.甲方应承担自用部位、自用设备的维修、养护责任，费用自理。委托乙方进行维修、养护的，甲方应向支付相应的费用。甲方应积极支持、配合各相邻物业的维护，不得阻挠维修。因阻挠维修，造成他人人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担赔偿责任。

30.甲方租赁范围内保修期外的自用部位、自用设备损坏，已经或可能妨碍、危害公共利益或有碍外观统一、市容观瞻的应及时进行维护、完善，由此产生的一切责任和费用均由甲方承担。

4.发生紧急情况和突发事件时，乙方有权采取应急措施，保障项目内有关人员生命财产安全，最大限度减少各方面的损失，如因此造成甲方及其分租商户财产损失，乙方不承担法律与赔偿责任。

5.建立健全本物业的物业管理档案资料。

6.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经与开发商议定后，由乙方组织实施；如果涉及专项维修资金的使用，按照专项维修资金管理相关规定执行。

7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及预决算报告。

8.向甲方告知物业使用的有关规定，当甲方装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督管理，对于不服从监督管理的甲方，乙方有权采取必要措施予以制止；

9.乙方可委托专业公司承担租赁物业区域内应由乙方承担的专项管理与服务业务，但不得将租赁物业的管理责任转让给第三方。

10.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定《湘江新区综合交通枢纽商业及购物中心商户手册》（以下简称《商户手册》），并要求甲方遵照执行。

11.乙方将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并向甲方发放《装修手册》。依据有关法律法规、本物业《装修手册》，对租赁物业的二次装饰装修进行巡视、管理。

12.乙方对违反法律、法规、政策及物业管理制度和《商户手册》、《装修手册》等制度的行为有制止、限制整改、报告有关行政主管部门、追究法律责任的权利。

13.发现物业存在安全隐患，已经或者即将危及他人利益，必须及时进入商户专有部位进行维修养护，但无法通知相关商户（包括已通知到但无法及时赶到现场）的，乙方可向相邻商户说明情况，在第三方（如所在地街道或社区委员会或派出所或本物业其他商户等）的监督下，进入相关的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关商户并做好善后工作，所发生的费用由责任人承担。

14.负责对租赁物业范围内停车场的车辆停放管理，如甲方需要使用本项目内的停车场，需根据乙方指定区域停车并服从乙方管理，并按乙方标准交纳车位使用费。乙方不对停放车辆及车内财产承担保险及保管责任。

15.可接受甲方及其分租商户委托，向其提供所辖自用部位自用设施设备维修养护、本物业范围内保安保洁、会议礼仪及绿化租摆养护等有偿服务。

16.对擅自占用消防通道、消防设施及损坏拆除消防设施设备的商户及其相关人员，乙方有权立即制止并采取相关措施。

17.本协议所提供的服务内容均不包含对商户人身、财产安全等保险及保管责任。

3.双方均应遵守本协议的各项规定，任何一方违反本协议的规定，应承担违约责任；给对方造成经济损失的，还应赔偿损失费。

4.若甲方未能按期缴纳任何费用，乙方有权书面通知甲方立即缴付。但因财政审批流程导致付款延迟的，不视为甲方违约，甲方对此不承担任何违约责任，但甲方应在资金到位后及时支付。

5.乙方未按照本合同约定提供物业服务，或者乙方提供的物业服务不合格的，经甲方书面指出后，乙方应在7日内进行整改。若乙方拒绝整改或经整改后仍不符合合同主要标准，且因此给甲方造成直接经济损失的，甲方有权要求乙方赔偿该等直接损失。。合同期限内乙方出现上述情况累计3次的，甲方有权解除合同，乙方应支付合同总价款10%的违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应补足。

6.甲方有权将本项目的专项服务内容委托给有资质的第三方履行。

8.本合同所称损失仅指直接经济损失，包括但不限于诉讼费、律师费等守约方实现债权的费用。

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3.乙方与甲方在租赁物业区域内不存在人身安全、财产保管或保险关系（另有专门合同约定除外）。

4.如甲方专有部分内的物业部分或全部处于空置状态，甲方仍须按照相关规定全额交纳相关服务费用，包括物业服务费、能耗费等。

5.甲方的财产保险与人身安全的保险由甲方自行办理。