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项目概况
1、项目背景
为进一步深化后勤社会化改革,营造优美的校园环境，提升对全校师生服务的质量，为广大师生提供更好的学习和生活环境，长沙市望城区第二中学确定在原物业管理服务的基础上，进一步扩大物业管理范围，启动新一轮物业管理服务单位的公开招标工作。
2、项目概况
长沙市望城区第二中学位于桥驿镇桥驿社区思益路1号，总面积107878平方米。其中包括:
（1）学生宿舍公寓4栋：建筑面积11789平方米(女生1栋5层，男生2栋（景德楼4层，涵德楼5层），新建1栋5层)；；
（2）教学楼4栋：建筑面积11076平方米；
（3）办公楼1栋4层：建筑面积4240平方米；
（4）食堂1栋：建筑面积3000平方米；
（5）培训楼（雅健楼）1栋2层：建筑面积910平方米；
（6）体艺楼1栋：建筑面积9000平方米
（7）田径场一个：建筑面积8100平方米；
（8）全校范围内的道路、下水道、化粪池、建筑物四周排水沟、绿化带卫生及垃圾站垃圾处理与外运的物业管理。
3、项目预算：*开通会员可解锁*.00元/年,项目服务期限为三年，合同一年一签。三年共计4050000.00元
二、相关标准：符合国家相关标准及行业标准。
三、技术规格：无。
四、交付时间和地点：服务时间和地点及方式
（1）服务期限：三年，合同一年一签，具体时间从签订合同之日起计算。
（2）服务地点：采购人指定地点。
（3）履行方式：中标单位根据采购人要求，完成整体物业管理服务工作，直至项目验收合格。
五、服务标准：一、项目服务岗位及人员要求
1、物业人员配备不少于26人：项目管理2人（项目经理和物业助理，常驻学校）、保洁员6人，高、低压电工2人（常驻学校1人）、泥木工1人，绿化人员2人，图书管理员1人，体育器材管理员1人，学生公寓宿管老师11人（其中涵德楼3名老师、景德楼2名老师、芷兰楼3名女老师，新建宿舍楼3人，宿管老师的日常考核由学校学生科负责，其薪资由中标人根据学生科考核结果，拟定并经学校审核无异议后按月发放。）。
2、各岗位服务人员在相应岗位有2-3年以上工作经验者优先；具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。所有工作人员统一着装，必须持有健康证上岗，医务、电工等岗位需要持资格证上岗，其费用由中标人自行承担。班长以上管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从学校统一领导和临时调配，保证学校物业管理服务的有序高效运作。
3、物业管理服务人员需求
| 岗位 |
人数 |
工作内容及要求 |
| 项目管理 |
2人 |
1、岗位要求 ①执业要求： 其中项目经理需持有三级及以上物业管理师职业资格或职业技能证； ②年龄要求：55 岁（含）以下。 2、服务时间：24 小时按需服务。 |
| 保洁员 |
6人 |
1、岗位要求 ①需有一名保洁主管，持有保洁类职业资格或职业技能证； ②年龄要求：55 岁（含）以下。 2、服务时间：24小时按需服务。 |
| 学生公寓宿管老师 |
11人 |
1、岗位要求 ①所有宿管老师均需有一年以上中学生宿舍管理经验，提供所服务学校出具的加盖公章的寄宿生管理经验证明资料（并附所服务学校联系人和联系方式）； ②年龄要求：55 岁（含）以下。 2、服务时间：24小时按需服务。 |
| 体育器材管理员 |
1人 |
1、岗位要求 ①年龄要求：55 岁（含）以下。 2、服务时间：24小时按需服务。 |
| 图书管理员 |
1人 |
1、岗位要求 ①年龄要求：55 岁（含）以下。 2、服务时间：24小时按需服务。 |
| 高低压电工 |
2人 |
1、岗位要求 ①执业资格：需持有应急管理部门颁发的高压电工证或低压电工证； ②年龄：55 岁（含）以下。 2、服务时间：24 小时按需服务。 |
| 泥木工 |
1人 |
1、岗位要求 ①年龄要求：55 岁（含）以下。 2、服务时间：24小时按需服务。 |
| 绿化人员 |
2人 |
1、岗位要求 ①执业要求：至少有一名持有绿化类职业资格或职业技能证； ②年龄要求：55 岁（含）以下。 2、服务时间：24小时按需服务。 |
| 注:1、投标人需依据本项目所需岗位、人数提交拟派人员详细表格(表格内容包含名字、身份证号码、执业证书情况)，并按要求提供项目经理、保洁主管、高低压电工、绿化人员的相应证书复印件及在投标单位近三个月(*开通会员可解锁*-6月)内任意一个月社保缴纳凭证，职业资格证书或技能证书需提供在技能人才评价证书全国联网(https://www.osta.org.cn）查询截图，高压电工证或低压电工证需提供应急管理部门查询截图（https://cx.mem.gov.cn/）。未提供或资料有缺漏按无效投标处理。 ★2、为确保本项目的稳定性与延续性，供应商需保证投入本项目的物业服务人员满足以下要求： ①供应商投入的物业服务人员应专职服务于本项目，不得与已经成交项目中所投入的物业服务人员出现人员交叉的情况。 ② 在项目服务期内，供应商需保证投入的物业服务人员未经采购人审批同意不得更换。若因特殊情况需要更换人员，该人员必须具备与被更换人员同等的资质条件，否则不得更换。 ③供应商必须保证投入本项目的物业服务人员与投标文件中所提供的人员名单一致。在合同签订前，应将投入本项目的所有服务人员名单（涵盖姓名、职务、身份证号码、联系方式等相关信息）以及人员身份证、职称证书（若有）等相关证件提交给采购人查验。 供应商必须严格遵守上述条款要求，若经核查发现物业服务人员与实际情况不符，则视同虚假响应，后果需自行承担。 （投标人须针对上述★条款内容单独提供相应承诺函原件。） |
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二、服务内容
对下述物业范围提供物业管理服务：校园内保洁环卫，水电（泥木工）维修维护，绿化，学生公寓管理等物业服务。
（1）教学楼、办公楼（报告厅，功能室，办公室，实验室），学校公共区域(假山，景点，亭台楼阁)，体艺楼，学生食堂、教师宿舍（水、电维修）等物业管理服务；
（2）学生宿舍公寓物业管理服务；
（3）培训楼（雅健楼）物业管理服务（含室内保洁的服务）；
（4）田径场球场物业管理服务；
（5）校园环境卫生和环保安保设备设施的物业管理服务；
（6）学校教材教辅资料的运输分发，配电间发电，自来水塔等物业管理服务。
（7）全校范围内的道路、下水道、化粪池、建筑物四周排水沟、绿化带卫生及垃圾站垃圾处理与外运的物业管理。
三、服务标准及要求
（一）卫生保洁服务内容、标准及要求：
1、内容：
公共建筑物、教学设施，地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地卫生工作，垃圾池设备维修维护以及保洁工作（不包含教室内及学生宿舍室内的卫生保洁）。
2、服务标准：
| 工作周期 |
保洁工作项目及内容 |
保洁工作效果 |
| 每日工作 |
一、卫生间 |
洁具洁净无黄渍，目视无尘积污渍，漏口无泥沙畅通 |
| 清洗蹲厕两次，地面拖抹两次 低位墙身擦抹一次 洗手盆巡回保洁 擦抹窗台、窗轨、隔墙板、低位设施一次 厕纸篓（女厕）清倒多次；冲洗拖厕所一天两次 厕所垃圾桶清理干净； |
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| 每周工作 |
蹲厕全面擦洗一次 擦洗尿池凹位一次 清洗厕纸篓一次 厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒 厕所的玻璃擦拭干净； |
无积水、无异味 |
| 每月工作 |
对厕所墙身、间隔、门、天花板、通风口、照明灯等用棉布配合全能保洁剂进行保洁 |
无积尘，污渍、蛛网 |
| 每日工作 |
二、大厅地面 |
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| 及时清扫地面、边位角、死角位垃圾、杂物 用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹 用棉纱拖把及时处理地面水渍 遇上雨天，在门口既显眼又不妨碍出入的位置，摆放“小心地滑”告示牌，以防人滑到； 遇上天气潮湿，员工要坚守岗位，地面水迹反复勤拖抹，减少客人鞋底的泥沙带进大堂 用地板铲刀将地面口香糖胶清除 教学楼、综合楼水磨石已抛光地面定期打蜡打磨（每年2次） |
保持地面干净、光亮、无污迹、无烟头、无明显灰尘、无明显印迹，雨天保持地面干爽、防滑 |
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| 每日工作 |
三、玻璃及玻璃门 |
保持保洁、明亮、无尘、无污印 |
| 每天用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂对大堂玻璃门全面刮洗一次，发现有硬性污迹，用铲刀铲除； 循环跟进玻璃的手印、污渍 |
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| 每月工作 |
每月定时用玻璃保洁工具配合玻璃保洁剂对大堂内外玻璃全面刮洗一次，清除玻璃表面的积灰、污渍 |
保持保洁、明亮 |
| 每日工作 |
四、门、墙身、地脚线、垃圾桶 |
保持无尘、无污迹 |
| 每天用棉抹布配合专用保洁剂抹净垃圾桶表面及其附近低位墙身（1.5米以下部分）、低位墙身槽缝（1.5米以下部分）、地脚线、地面，注意对卫生死角的保洁 清除垃圾桶垃圾一天两次 |
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| 每日工作 |
五、空调、电风扇、指示牌、告示牌、其他设施 |
保持各种设施干净、明亮、无尘、无污迹 |
| 用棉抹布配合专用保洁剂抹净指示牌、告示牌 用棉抹布配合专用保洁剂抹净前台各种设施 清抹电闸门、消防设施 及时清除消防箱灰尘 室内空调、风扇（含教室、办公室、功能室、会议室、学生公寓）、灯，每年4月统一清洁一次 |
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| 每日工作 |
六、楼梯间、走廊、玻璃外墙 |
保持过道和楼梯间无杂物，地面无沙粒，干净，无乱张贴物，各种设施干净无尘，垃圾桶干净，无污渍、异味 |
| 清扫楼梯间阶梯垃圾、杂物，并进行拖洗 用专用保洁剂处理楼梯梯面污渍、油渍 用抹布抹净全校楼梯扶手 按指定时间两次清到垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋 拖洗办公楼走廊楼道一天两次 用地板铲刀将地面口香糖胶清除 |
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| 每周工作 |
定期将垃圾桶清洗一次 清洗玻璃墙、棚一周一次 |
干净，无污渍、异味 |
| 每月工作 |
定期对天花照明设施进行扫尘，清抹 玻璃外墙每学年清洗一次 |
保持无尘、干净 无卫生死角 |
| 每日工作 |
七、其他办公室 |
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| 校级领导办公室卫生进行打扫。 |
保持办公设施干净、明亮、无尘、无污迹 |
|
| 每周工作 |
对报告厅、工会活动室、体育馆、图书馆、排练厅、功能室、停车场等每周进行定期保洁。对各会议厅做到会前会后及时保洁。 |
保持会议室每次会前整洁、其它场地无尘、无污迹 |
| 每日工作 |
八、道路 |
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| 及时清扫校园内各道路、运动场地面垃圾、纸屑、烟头，用地板铲刀将地面口香糖胶清除，并巡回保洁 及时清除道路积水，清理排洪渠和排洪沟垃圾 清扫校园大道，篮球场一天两次 清除垃圾桶垃圾一天两次 |
无垃圾，无杂物 |
|
| 每月工作 |
冲洗道路地面一次 |
干净、无杂物 |
| 每日工作 |
九、草皮拾荒、垃圾箱清理、阴沟、垃圾站清理 |
保持干净、无垃圾 |
| 每天巡回检查修剪草皮枯草烂叶 清扫绿化花坛内的垃圾、烟头、纸屑、其它杂物等 |
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| 清理垃圾箱，并冲洗和用消毒剂喷杀消毒 清理阴沟垃圾每月一次 清理垃圾站周边垃圾。 |
楼道、广场、绿地、沟渠、无蚊蝇蛆 |
|
| 每月工作 |
清理电缆沟和排洪沟以及阴沟淤泥、垃圾每学期一次 楼栋的下水道、化粪池的定期清理(每年两次) 不定期(1-2天)将垃圾站内的垃圾外运到黑麋峰垃圾中心处理站。 |
无垃圾外溢 |
3、保洁计分细则：
| 项目（100分） |
计分标准（未按标准执行发现一处不合格扣2分，每项分数扣完为止；） |
| 地面（10分） |
1、无尘土、纸屑团以及其他大块的污迹 |
| 2、无烟头或其他小污迹 |
|
| 3、地面干爽，无明显湿迹 |
|
| 4、地面目视光泽 |
|
| 洗手间（10分） |
1、大、小便池内无黄色污垢杂物 |
| 2、地面无纸屑等垃圾 |
|
| 3、镜子、洗手盆及洗手盆台面清洁 |
|
| 4、厕所垃圾篓每天清倒（保证手纸不超过2/3） |
|
| 5、厕所无异味 |
|
| 墙面等（10分） |
1、墙壁、灯具、天花板、门窗标牌清洁 |
| 2、墙面、装饰柱无黄泥印等 |
|
| 3、天花板无蜘蛛网等 |
|
| 4、防盗器材、护栏表面、窗沿用手触摸无灰尘 |
|
| 电风扇、灯具（6分） |
电风扇、安全指示灯、应急灯具目视清洁无灰尘 |
| 绿地（6分） |
1、草坪无白色垃圾袋、果皮、石块、纸屑 |
| 2、草坪无烟头、棉签、小石子 |
|
| 3、草坪无枯枝落叶 |
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| 垃圾桶（6分） |
垃圾桶每天按时清理，保证垃圾量不超过垃圾桶的3/4 |
| 垃圾（4分） |
必须担运下楼，严禁手提塑料垃圾袋下楼，以防楼梯二次污染 |
| 坪、人行道、专用汽车通道（6分） |
1、无果皮、纸屑、泥沙等垃圾 |
| 2、无积水、污迹 |
|
| 3、无杂物 |
|
| 公共设施（6分） |
1、无污迹、无积尘 |
| 2、无粘贴痕迹 |
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| 绿化地带（6分） |
1、无白色垃圾、果皮、纸屑、食品袋、饮料瓶 |
| 2、无枯枝树叶 |
|
| 垃圾站（6分） |
1—2天清运1次，确保垃圾池整洁、无蚊蝇 |
| 化粪池（6分） |
定期清理，确保畅通（一般每学期清理一次） |
| 沟渠（6分） |
1、无白色垃圾、杂物 |
| 2、无堵塞 |
|
| 3、及时疏通清理 |
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| 报修（6分） |
在自己管辖区域内发现问题及时报修 |
| 考勤（6分） |
1、上班时间：每周上班六天，周日—周一。7:30—11:30,13:30—17:30 |
| 2、不得迟到、早退旷工 |
|
| 3、按作业区域与要求合理安排时间打扫 |
注：所需的所有耗材，如扫把、拖把、卫生球、清洁剂、垃圾篓、垃圾袋等由中标人负责。
（二）绿化养护服务内容、标准及要求：
1、服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。
2、服务标准：
(1)有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死枝及病虫害现象；
(2)定期进行苗木修剪、及时清除杂草、杂物，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％，草坪纯度95％；
3、绿化管理计分细则
3.1草地管理计分细则
| 项目（28分） |
计分标准（未按标准执行发现一处不合格扣2分，每项分数扣完为止；） |
质量标准 |
| 淋水（4分） |
夏秋旱季适时浇水 |
草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达99%以上。 草地无人为破坏，缺损的及时补植，绿化完好率达99%以上。 清除杂草，无明显高于15mm的杂草，草地纯度达99%以上。 草坪灌溉应适时、适量，务必灌好返青水和越冬水；草坪施肥时期，施肥量应根据草坪的生长状况而定，肥不伤草，长势优良。草坪生长旺盛，根据不同草种的特性和观赏效果、使用性质，进行定期修剪，整齐一致。草地嫩绿，及时进行病虫害防治，无烂草、感病草。注意防风排涝，暴风雨过后12小时，草地无1mm以上积水。 草坪绿化带内无石块、垃圾等杂物。 |
| 施肥（4分） |
每年早春、晚秋各施一次全效复合肥；每两次草坪修剪后薄施一次速效复合肥、氮肥；国庆期间追施叶面肥或草坪增绿剂。 |
|
| 修剪（4分） |
生长季每20天修剪一次，留再高不超过60mm；每年开春前重剪一次。 |
|
| 喷药（4分） |
每月喷施广普性杀菌条虫药一次；突发病虫害进行针对性防治；要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。 |
|
| 除杂草（6分） |
随时人工拔除杂草或周期性进行药剂喷杀。 |
|
| 去除垃圾杂物（6分） |
发现草坪绿化带内枯枝、落叶及垃圾杂物及时清理。 |
3.2乔木、盆景管理计分细则
| 项目（22分） |
计分标准（未按标准执行发现一处不合格扣2分，每项分数扣完为止；） |
质量要求 |
| 淋水（4分） |
夏秋旱季适时浇水 |
生长势正常、枝叶正常，形态整齐、无枯枝残叶，无凌乱枝条和 长枝叶。 适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。 基部30mm高以上无孽枝，无杂草、杂物，土面不板结，透气良好。 修剪要根据树龄及生长势强弱进行，及时剪去干枯枝叶和病枝，保持造型优美，修剪截口与枝位平齐，主侧枝分布均匀。 枯枝及时清理运出校外。 病虫害防治，以防为主，精心管理、早发现早处理，无明显病害枝。 |
| 施肥（4分） |
早春施有机肥或复合肥一次；每年5-6月追施复合肥一次。 |
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| 修剪（6分） |
每年12月至次年2月剪除徒长枝、树身的萌孽枝、并生枝，下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状；修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；棕榈科灌木及时清修枯黄的叶边；每天巡查及时清剪因折断等枯黄的枝呈。 |
|
| 喷药（4分） |
每月喷施广普杀菌条虫中药一次；突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。 |
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| 学校盆景 养护（4分） |
根据花卉特点定期浇水、施肥，确保正常生长。 |
注：学校绿化所需工具由中标人提供，所需水电肥料、农药、补种材料由学校负责。
（三）设施、设备维护及水电维修工作服务内容、标准及要求：
1、维修服务内容：
①负责全校配电室的管理和全校供电工作以及全校弱电维护维修工作。
②负责供水设施的管理和全校的供水工作。
③负责配电室、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。
④负责本校房屋的泥、木、水、电、金、油漆等工种的日常维修。
⑤负责全校公共设施，路灯的维护保养。
⑥负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。
⑦负责污水井、雨水井的清掏和维护。
⑧负责校内地下车库水泵和公寓楼屋顶热水系统的维护。
⑨根据各类公共设施损坏情况提出维大修计划和建议。负责配合学校完成日常。
⑩杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。
2、维修工作标准
| 项目 |
服 务 标 准 |
质量标准 |
| 维修时间 |
接到维修要求，第一时间或按报修人约定时间准时到达现场 |
快速、及时到达维修现场 |
| 服务态度 |
热情、礼貌、使用文明用语 |
|
| 维修材料 |
严格按学校维修材料使用相关规定要求，按需领用维修材料 |
节约合理利用维修材料 |
| 维修服务时间 |
视情况而定，一般不超过当天 |
如超出上述时间，应向学校上级主管部门报告说明原因 |
| 维修巡查 |
每日对校园内各区域水电(含车库水泵)及公寓楼屋顶热水系统运行情况进行相关巡查工作，并进行记录 |
相关记录应按时填写、内容要求详细；杜绝浪费，消灭长明灯。 |
| 泥木杂工维修 |
路面和墙面修补、围墙、护栏、墙面附着物装订、门窗玻璃、窗帘。小型维修当日完成。 |
做到路面、围墙、护栏无破损，门窗、窗帘、玻璃完好，墙面无脱落、破洞，墙体及屋面无渗漏。 |
| 下水堵塞及漏水 |
达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样；漏水，维修时间不超３小时 |
|
| 疏通卫生间下水 |
维修时间不超过24小时 |
严重堵塞除外,如大便器内掉进较大的杂物等 |
| 疏通地漏 |
达到畅通,对切口恢复原样,清理现场,维修时间不超过2小时 |
|
| 水龙头漏水 |
维修后应达到原来标准,密闭,开关自如,维修时间不超过半小时 |
无法修复应更换新水龙头 |
| 水管接头漏水 |
应达到紧固,密封,维修时间不超过1小时 |
|
| 开关、灯、电扇 |
维修后应达到合格安全使用标准,开关自如,维修时间不超过6小时 |
|
| 门窗、锁、课桌椅等杂项维修 |
维修后应达到合格使用标准,开关自如,维修时间不超过半小时 |
经学校同意，外来公司维修例外 |
| 综合服务 |
根据学校主管部门工作需要，进行相关指派搬运工作 |
随时候岗，尽量避免搬运物品受损及丢失，确保学校正常工作 |
3、维修工作要求
（1）维修人员要求
①维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（电工需持有相关证件上岗）。
②维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在15分钟内到现场。
③维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。
④维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。
（2）完成领导交办的其他临时性工作。
4、维修派单
（1）对于校园内报修：由各办公室工作人员、老师、学生报修到学校总务科，由学校总务科将维修任务交给物业办公室，再落实到维修人员。维修好后将维修单及时送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、交学校总务科存档。
（2）特殊情况报修：开学前、大型考试前或学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。
（3）紧急维修:突发事故、紧急情况下的维修，学校总务科或物业办公室直接安排维修人员抢修，维修完毕，再由维修人员补填维修单交给物业办公室。
（4）服务时限：
抢修项目：在配件到位的前提下，2小时内修复，并有紧急处理措施；
小修项目：1小时内修复。
5、零星维修的范围、单次维修及批量维修的限额标准、维修耗材的承担主体：
零星维修服务：负责教学楼、办公楼、公共场所等服务范围内的设施设备的日常检查维护，发现需维修的事项及时报修。建立报修平台，实现网上、电话、报单维修等。及时反馈维修信息，对无需材料的简单维修事项安排人员及时维修、维护。具体限额标准双方根据实际维修情况进行协商。
（1）负责校舍养护、维修、装修管理，楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、设备房的零星维护和管理，房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；公用设施设备的零星维护和运行服务；教学楼与图书馆、学生宿舍内的门窗、窗帘、门窗玻璃、锁、桌椅、照明灯、开关、插座、家具等的维修。定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，对房屋及设备易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。
（2）负责各楼宇消防设施及厕所内外各类设施损坏的及时报修、维修。公共设施损坏的须及时保修、维修，水电设施的维修必须在两小时内进行修缮。
（3）负责学校大门、路灯、消防设施、及校园内、道路两侧各种设施损坏的及时保修、维修，做好各楼宇电梯的养护，并协调处理专业设备的故障。
（4）适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。及时对校园内需要维修的项目进行统计上报。配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。
（5）物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。
（6）物业维修工作内容与效果
| 工作周期 |
工作项目及内容 |
工作效果 |
| 每日工作 |
1、对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具 2、24小时受理报修 3、学校其他相关设施设备 |
公共照明及供水系统完好率98%以上； 能够修好的当日必须维修完毕 |
| 每月工作 |
1、检查设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象 2、检查排水系统是否畅通 3、检查下水道是否畅通、排污 |
设施完好率100%以上 |
备注：零星维修指负责区域内的价值低、易损耗物品所有维修材料由学校负责，但如该类型设施设备超出正常使用寿命以外的批量维修，则由中标人报告至学校总务科，由学校负责安排更新改造维修，具体衡量标准为，该同类型设施设备已经超过50%都曾经进行过维修或更新。其他范围的设施设备（包括实验室内设施设备）由学校负责或学校其他部门负责，中标人负责申报。
6、设备、设施维修保养要求
（1）给排水系统设备运行维护
①服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修；
②服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
（2）供电系统设备管理维护
①服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、电梯、空调系统、监控系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用；
②服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。
（3）消防系统设备管理维护
①服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修；
②服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。
（4）房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护
①服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、办公座椅柜、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等；如遇房屋本体及附属建筑物、构筑物需要专业技术人员维修，中标人应及时上报采购人另行安排处理。
②服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（5）房屋门窗维修要求
①服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理；
②服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。
（6）学习办公生活家具维修要求：
①服务内容：学习办公生活家具破损的修理。
（7）房屋的共用部，公共场地的维养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购人负责承担或由采购人另行安排处理。
（8）全校弱电线路维护维修管理要求
服务内容：①做好学校计算机维修维护工作。
②做好打印机的墨粉更换、硒鼓的清理等维修维护工作。
③做好监控的维修维护和使用工作。
④做好学校网络的维修维护诊断工作。
⑤做好学校交给的其他弱电管理和使用工作。
⑥如遇特殊紧急情况，须及时处理。
7.维修服务工作计分细则
| 项目（100分） |
计分标准（未按标准执行发现一处不合格扣2分，每项分数扣完为止；） |
质量标准 |
| 维修时间（6分） |
接到维修要求，第一时间或按报修人约定时间准时到达现场 |
快速、及时到达维修现场 |
| 服务态度（4分） |
热情、礼貌、使用文明用语 |
|
| 维修材料（6分） |
严格按学校维修材料使用相关规定要求，按当日报修项目需要领用维修材料并签字确认。 |
合理利用维修材料，换下的废旧材料上交库房由学校统一处理。 |
| 维修服务时间（4分） |
视情况而定，一般不超过当天 |
如超出上述时间，应向学校上级主管部门报告说明原因 |
| 维修巡查（6分） |
每日对校园内各区域水电及公寓楼屋顶热水系统运行情况进行相关巡查工作，并进行记录 |
相关记录应按时填写、内容要求详细；杜绝浪费，消灭长明灯。 |
| 供水主管、消防管（4分） |
维修时间不超过24小时 |
|
| 配电间（4分） |
跳闸送电、停电发电不超过15分钟 |
|
| 空调（4分） |
空调每年清洁2次（每年4月和11月） |
|
| 水泵（4分） |
及时维修，更换备用水泵不超过4小时 |
|
| 办公桌椅、课桌椅（4分） |
维修时间不超过24小时 |
|
| 水龙头漏水（4分） |
维修后应达到原来标准，密闭，开关自如，维修时间不超过1小时 |
|
| 水管接头漏水（4分） |
应达到紧固，密封，维修时间不超过2小时 |
|
| 开关、灯、电扇（4分） |
维修后应达到合格安全使用标准，开关自如，维修时间不超过6小时 |
|
| 全校弱电线路（4分） |
维修后达到全校计算机、打印机、监控、网络等弱电使用正常，维修时间不超过1小时 |
|
| 门窗、锁等杂项维修（4分） |
维修后应达到合格使用标准，开关自如，维修时间不超过4小时 |
|
| 食堂设施设备（4分） |
及时维修切菜机、绞肉机、去皮机、消毒柜、蒸柜等食堂所有设备，维修时间不超24小时。 |
确保食堂所有设备正常使用 |
| 下水道堵塞及漏水（6分） |
达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样；漏水维修时间不超过半天 |
|
| 疏通卫生间下水（6分） |
维修时间不超过4小时 |
|
| 疏通地漏（6分） |
达到畅通，对切口恢复原样，清理现场，维修时间不超过2小时 |
|
| 泥木杂工（4分） |
路面墙面修补、围墙、护栏、墙面附着物装订、门窗玻璃、窗帘、屋面维修。小型维修当日完成。 |
路面、围墙、护栏无破损，门窗、窗帘、玻璃完好。墙面无脱落、破洞，墙体及屋面无渗漏。 |
| 教材、教辅等教学资料的运输与发放（4分） |
接到采购人通知后，物业单位要在规定的时间内将书籍安全运回学校。 物业单位与新华书店之间应办理好交接手续，签字确认数量。 运回学校后，要按规定的时间内分发到各班。 各班、各科资料的数量由采购人提供，分发的过程中，要求数量精我方准，出现错误由物业单位负责。 |
确保交通安全，及时分发，数量准确。 |
| 综合服务（4分） |
根据学校主管部门工作需要，进行相关指派搬运工作、大型活动准备工作 |
随时候岗，尽量避免搬运物品受损及丢失，确保学校正常工作 |
（四）学生公寓管理服务内容及要求
1、寄宿生服务内容：
按照学校工作安排准时参加各项寄宿生管理活动，按规程开放和关闭学生公寓各类设施设备；做好寄宿生安全教育和在寝室期间的安全管理；做好学生住宿出勤检查和反馈；指导寄宿学生处理寝室内务，营造安全、清洁、和谐、上进的寝室氛围；做好寄宿学生就寝和就餐管理，确保所有寄宿学生得到良好休息；正确、高效处理学生住宿期间的突发事件；做好工作人员房间的卫生保洁；做好学生科布置的各类记录、资料处理和宣传工作；完成学校和寄宿生管理中心交办的其他任务。
2、学生公寓管理要求
（1）服务内容：
①全体公寓老师必须团结一致，通力合作，努力搞好学生宿舍工作,工作时间：一是正常工作日在值班室进行坐班，值班室24小时必须有人值守；二是节假日专人值班，在宿舍内24小时不得脱岗。
②对学生进行规范化管理，负责督促学生高标准地搞好内务、卫生，发现不到位的及时处理。认真把每天的各项检查情况如实地登记在评比栏上，公平公正地评好每月的文明寝室。寝室内务卫生标准双休日一个样。
③严格按学校作息时间管理，督促学生按时起床、出寝、就寝。就寝时务必清查人数，弄清缺位原因，如有不清原因，及时与班主任或教育处联系。妥善保管学生财物，做到无错帐、无遗失、无损坏。
④细心指导学生的生活习惯，穿着冷暖等方方面面的情况，关心、体贴每一位学生，对所管辖学生一视同仁，不偏袒学生，更不能歧视问题学生。
⑤要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人，对学生进行思想教育和心理辅导，经常与班主任及学生家长保持联系，全方位地做好学生的思想工作，认真做好谈话记录，建立问题学生全程跟踪记录。
⑥学生回公寓楼时，加强各楼层的巡视，及时认真地处理好偶发事件并及时向主管负责人或值班领导汇报。
⑦认真做好防火、防盗、防意外事故等常规工作。按照学生科安排进行每周两次的寝室违禁物品检查，严禁学生将刀、棒、蜡烛、烟、不健康的书籍等违禁物品带入公寓楼。
⑧严格执行公寓楼大门落锁制度，详细填写好值班记录，未经学生科同意，不得私自将外来人员或学生家长留宿公寓。
⑨节约用水用电。
⑩自觉遵守劳动纪律，不得擅自延假，值班时不能离岗缺岗、串岗，不得做与工作无关的事。
（2）具体服务要求：
①值班老师详细填写工作日志。包括维修登记、来访人员登记、学生进出寝登记、校领导检查登记、事件记录等，字迹工整，表达清楚。
②值班老师对大厅、门前走廊、楼梯间、值班室随时随地进行保洁，确保干净整洁。
③学生上课、自习时间内保证学生不得返回寝室、特殊情况要有班主任及学生科批条。
④发现可疑、模糊情况及时汇报上级或保卫科。
⑤如遇突发事件第一时间迅速处理并汇报上级领导。
⑥学生就寝时间必须定时巡视各楼层寝室，包括水、电、门、窗关闭情况。
⑦认真完成上级领导交办的其他工作。
（3）其他要求：
①遵纪守法，遵守学校各项规章制度，服从公司和学校工作安排，团结协作，文明向上，关心爱护学生，积极、认真、主动开展工作；
②严格按学校作息时间和学生科对生活老师的岗位职责要求开展工作；
③不得发生安全责任事故；基本不出现安全意外事件，即使出现意外也能实现免责；
④学生及家长反响好，满意率在80%以上，不满意率在2%以下；
⑤寝室及周边区域卫生状况好，文化氛围健康而丰富；
⑥处理寝室内突发事件程序正确且及时、高效；
⑦各类过程资料、专项资料全面且详实。
（4）计分细则
| 项目 （100分） |
质量标准 |
计分标准 |
| 安全管理 （30分） |
寄宿学生在寝室未出现安全责任事故 |
服务期内未出现安全责任事故则达到计分条件，出现安全责任事故视情节除承担相应责任外“安全”项扣20—50分不等。 |
| 寄宿学生在寝室未出现安全意外 |
符合免责条件不扣分，否则除承担相应责任外，扣5分每次，一学期未出现一次安全意外事件由学生科提交校务会议讨论给予一定奖励。 |
|
| 学生每天早晨1次、中午2次、晚上2次出勤检查并记录，且及时反馈情况，杜绝无故缺勤，有效控制迟到、串寝、提前离寝等出勤意外 |
每缺少1次出勤检查和记录扣1分，每出现1次异常出勤情况未及时通报学校相关部门扣2分，全期出勤缺勤管理受到学生工作部门好评由学生科提交校务会议讨论给予一定奖励。 |
|
| 学生宿舍内突发事件反应迅速，处置得当。包括但不限于：学生突发身心健康状况得到及时反馈并妥当处置，寝室设施设备工作异常或出现隐患得到及时排查处置，寝室水、电等物资供应出现异常得到妥当处置，学生内部矛盾得到反馈并妥当处置等。 |
每出现1次突发事件未妥当处置视情节扣2—5分不等；每处置1次突发事件并获得学校主管部门领导一致好评由学生科提交校务会议讨论给予一定奖励。 |
|
| 规范履职 （30分） |
关心爱护学生 |
每出现1次经查实的学生投诉扣5分，全期整体工作在教师、学生和家长满意率调查中未达到学校要求视结果扣10—20分，超过学校要求10个百分点以上且不满意率低于0.1%由学生科提交校务会议讨论给予一定奖励。 |
| 工作人员遵章守纪，遵守学校对分校内工作人员的管理制度，并严格按学校规程提供服务，学生管理过程中必须符合《未成年人保护法》、学校学生管理规定等相关法、规的要求 |
出现违法行为追究公司和当事人法律责任；每查实一次违规（章）操作扣1分。 |
|
| 大局观强，团结协作意识强 |
工作人员之间不协作或不服从学校迎检、临时活动工作安排的视情节扣2—5分每次。 |
|
| 工作人员不得索要、收受家长、学生的财物 |
每查实1次扣5分。 |
|
| 工作人员必须建立良好个人形象，文明有礼，带头遵守宿舍管理制度 |
出现言语、着装、生活行为、工作人员房间卫生状况等问题的扣1分每次。 |
|
| 管理质量 （30分） |
学生就寝状况良好 |
经查实的学生反馈寝室纪律、卫生存在问题且未得到正确处置扣1分每次；存在显著问题且未得到正确处置扣2分每次；处置不当激发矛盾扣5分每次。 |
| 寄宿部整体反响良好 |
全期整体工作在教师、学生和家长满意率调查中未达到学校要求视结果扣10—20分，超过学校要求10个百分点以上且不满意率低于0.1%由学生科提交校务会议讨论给予一定奖励。 |
|
| 资料完善（10分） |
学生科要求建立的各类档案齐全、详实，归档规范、及时。 |
每学月归整档案一次，出现问题除限期补全外视情节扣1—2分每件。 |
(五)图书馆及体艺馆管理服务
（1）保管服务内容：
①按照学校要求为图书馆、体艺馆提供服务，保管学校器材、物料，负责领用登记；
②物料控制方面，实行学校领导首问制，学校领导对物料实行定期抽查，进仓、出仓、领用等环节责任到人，对维修工配备常用物料并定期进行严格物料核销等；
③完成学校和后勤处交办的其他任务。
（2）服务要求：
①遵纪守法，遵守学校各项规章制度，服从公司和学校工作安排，团结协作，文明向上，关心爱护学生，积极、认真、主动开展工作；
②各类过程资料、领用资料全面且详实。
（3）计分细则
| 项目 （50分） |
质量标准 |
计分标准 |
| 档案管理（15分） |
①有图书馆工作计划；②工作总结；③图书管理表册；④按图书编目要求，及时做好新书登记编目和分类上架工作；⑤文件资料和各种读书活动资料及时整理归档。 |
每出现一次问题扣2分 |
| 借阅情况 （10分） |
提倡半开或全开架借阅方式，做到以下借阅方式之一并借阅册数：①以计算机管理系统借阅；②利用借书卡借阅；③班级图书角；④集体借阅等方式；⑤大量开展借阅活动并有详细记录台帐。 |
每少一项扣2分，其中第五项为4分。 |
| 体育器材管理（15分） |
保管体艺馆器材、物料，负责领用登记；各类过程资料、领用资料全面且详实，定期进行物料核查盘点等。 |
每出现一次问题扣2分 |
| 业务素质 （10分） |
1. 图书管理员必须熟悉电脑操作能熟悉掌握学校图书管理系统； 2. 有图书类统计分类等相关经验； 3.待人热情、耐心、服务意识好。 |
一处不符合扣2分；不礼貌或不耐心一次扣2分 |
（六）内部管理
投标人根据学校实际情况，在投标文件中自行制定物业管理项目部的内部管理计划及项目实施计划等相关投标方案，包括跟采购人及周边单位(包括居委会、公安局等)的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。
四、其他约定事项
1、对中标人的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。
2、对中标人安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因中标人管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标人承担。
3、对中标人工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：中标人按规定购买社会险，其费用由中标人自行承担。
4、中标人无对外收费权；
5、对中标人履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：中标人根据自身的需要订报刊、杂志，手续自理；
6、对中标人的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录，完成学校交代的其他临时性任务；
7、物业管理用房的提供情况：业主提供物业管理用房；
8、物业管理饮食安排情况：餐饮自理；
9、公用水电费的分担及收缴要求：由采购人负责，但中标人的办公及员工生活用电用水按学校宿舍管理相关规定承担相应水电费；
10、因中标人管理造成的一切事故由中标人承担全部责任。
11、对中标人运营绩效考核要求(与物业费用支付挂钩)：具体见长沙市望城区第二中学中学物业管理考核实施计分细则。
12、一旦中标，中标人必须在同等条件下优先聘请我校在职现有员工，并在第一年内保障员工的基本工资待遇（以学校工资待遇为基本保障，只升不降）。
六、验收标准：验收标准
1、本项目按简易程序验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由采购人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。本项目采购人每月将对中标人进行考核。中标人必须严格遵守《长沙市望城区第二中学中学物业管理考核实施计分细则》要求，采购人每月根据考核结果核减物业管理费。
2、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他投标人采购，由此带来的一切损失由中标人承担。
七、其他要求：项目其他要求及说明
1、服务时间和地点及方式
（1）服务期限：三年，合同一年一签，具体时间从签订合同之日起计算。
（2）服务地点：采购人指定地点。
（3）履行方式：中标单位根据采购人要求，完成整体物业管理服务工作，直至项目验收合格。
2、结算方法
（1）付款人：长沙市望城区第二中学
（2）付款方式：签订合同后，中标人人员到位，根据考核结果按月支付。（凭中标人开具的税务发票付款）。
（3）采购人每月对中标人进行考核(总分400分)，月度考核在360分（含）以上的，每月按合同款项全额发放；月度考核人在320分至360分之间的，按400元/分在月度物业费中扣除。要求全年管理优秀，无任何违反合约的事宜。如采购人对中标人月度考核低于320分，属于服务质量严重不达标，采购人有权终止合同。
3、本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求，详细列明项目所需的费用，以及人工、管理、财务等所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交人免费提供，采购人不再支付任何费用。
4、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
400-888-7022
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