一、项目概况

本项目位于天心经开区，维护范围包括湖南天长置业有限责任公司、长沙融城经济发展集团有限公司、湖南天祥置业有限责任公司收储的全部资产及其他部分非收储资产共计43处，主要包含8所培训学校（涉及11处资产）场地、13处空地、1处停车场、1处安置房、17处厂房及办公用房。

符合国家及行业相关标准。

一、服务内容

1、日常管理；

2、租金及费用收缴；

3、安全巡查；

4、日常零星维修；

5、资产点客商接待；

6、临时交办工作。

二、服务标准及要求

1、日常管理

建立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度，制定完善的物业管理服务方案；

配合街道、社区做好文明创建，异常特殊天气做好防洪防寒日常管理；

房屋及其公用设施设备档案和住户资料档案齐全，分类成册，管理有序，查阅方便；

对租户进行满意度调查回访，每半年度1次；

公司对派驻员工作进行检查督导，日常工作检查每月不少于2次，有检查记录及整改措施和期限，并负责整改结果验收。员工每月严格实施绩效考核；

每月度进行安全培训1次、进行国有资产管理制度培训1次；组织对各物业人员进行军事、消防技能、体能培训和相关考试考核，每季至少1次；

所有员工佩戴标牌，行为规范，服务主动、热情；

从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定，取得与其岗位相一致的资格证书；

物业管理区域公示24小时服务电话，受理租户、物业使用人报修、投诉。建立回访制度，有回访记录；

物业运营人员需能独立处理日常突发事件，重大事项及时上报；及时掌握资产所有情况，严禁出现资产情况上报错误、遗漏；

每月30号报送本月总结及下月计划，每周汇报工作情况。

2、租金及费用收缴

负责配合租金收缴工作，包括当年应缴纳的租金和历年欠缴的租金，并及时做好租金收缴台账。每周一报，月度、季度、年度汇总。

根据采购单位做好租金收（催）缴情况，制作租金缴款单，及时更新《资产月度应缴实缴租金台账》。制作欠费明细表、累计欠费明细表、欠租原因分析表、租金汇总单等表格。

做好服务范围内入驻企业的租金、物业费、水电费、空调费等相关费用收缴工作。建立费用收缴明细台账并实时更新，配合做好相关费用收缴数据的统计工作。

对欠缴租金的承租人，采用电话通知、发催收函、主动上门等合理方式进行催收，全程做好催收记录并调查取证，配合司法起诉。

3、安全巡查

根据本项目资产点的特殊性，（资产点分散、面积广、业态多、空置厂房内堆放物品杂、厂房及住宅楼龄老旧等特点）制定巡查内容如下：要求服务单位配置巡查专用汽车，以应对巡查距离较远或极端天气。要求每位巡查组员必须了解资产历史状况，是否存在安全隐患等遗留问题，对资产点现状必须清晰，包括用水用电，水表、电表、燃气表、有资产周边环境，内部设施设备，消防器材等相关器械摆放的位置，认真细致的观察一切可能对资产点造成安全隐患的因数进行排查，及时发现、及时整改、及时上报，针对每个资产点现场情况，划分出安全等级区域，根据等级排列，制定相应的安全巡查制度，加强巡查次数，确保资产点生命财产安全。增强现场管理人员综合业务能力，面对一切突发情况时，能更好管控现场处理现场问题，提高安全意识及服务意识，与租户之间应保持良好沟通，租户有诉求时，管理人员应做到及时回应，1小时内必须到达现场，实地查勘，耐心倾听，了解租户诉求及问题，为租户提供帮助，及时解决问题。并按要求做好巡查、走访记录，每周形成《资产巡查台账表》；国家法定节假日进行专项节前安全检查。

每周开展对房屋内部设施设备的安全检查，及时制止、处置安全隐患，形成《月度房屋安全检查情况报告》。

针对隐患资产进行粘贴安全告示、拉警戒线及时到位《安全提示》；数字化、市民投诉完成率95％。

负责对租户信息进行登记与核对工作，确认租户信息与实际入住人员信息是否一致，如有不一致及时上报，杜绝转租现象的发生。

做好未出租房屋的巡查管理工作，发现违规占用、需要维修等情况的立即予以处理并上报，每月做好台账更新工作《空置房巡视记录》。

办理租户的入住、退租腾房等相关手续，三个工作日上报信息并更新台账。

对资产出租、转租、转借、占用、调换、空置、违规装修、改变房屋室内布局、改变房屋规划用途等违规使用行为进行及时排查，有违规使用行为立即制止、书面发放违规整改通知书、记录谈话、通知整改，拒不整改的，调查取证并配合采购人进行处理。在相关情况处理完毕后7个工作日内进行回访并记录。

受理、记录、核查各种投诉举报，报告并协助采购人或其他有关部门进行处理，在处理完毕后7个工作日进行回访并记录。

4、零星维修

按合同约定，对物业管理区域各类共用设施设备进行日常管理和维修养护，保养和维修记录齐全。

有设备运行、维修养护和卫生清洁制度。

设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故，有突发事件应急处置预案和处理记录。

定期检查消防设施设备，可随时启用,消防通道畅通。

每周一次对一般共用设施设备进行巡检，并有巡检记录。特种设备的巡检按相关标准执行。

设立 24 小时值班报修电话，急修两个小时内到达现场，一般维修24小时之内或在双方约定的时间到达现场。

5、资产点客商接待

重点推进招商对接工作，主动对接意向客户，精准普及园区各类优惠政策（租金、配套服务等）并详细解读；接到客户带看需求后，立即与客户沟通确定看房时间，并提前对空置房屋进行清洁整理，确保房屋整洁、设施设备可正常展示。在带看过程中，详细向客户介绍房屋面积、布局、配套设施等信息，解答客户疑问，根据客户需求提供专业建议。看房结束后，及时跟进客户反馈，每月梳理企业需求及对接情况，形成台账上报采购人。

负责空置资产点房源摸排、定价建议、招商渠道拓展与维护。对接意向企业、中介渠道、政府招商部门，开展客户接待、咨询、带看、谈判、签约跟进全流程。建立招商台账，实时更新空置状态、跟进进度、客户来源、意向等级。配合客服部完成企业入驻前手续对接、资料交接。

每周更新招商进度、空置情况、来访客户统计。每月提交招商报表、宣传数据、活动总结、下月计划。配合上级完成招商任务、入驻率指标。

负责管辖范围内资产点的观摩、调研、文明创建等各类活动及会务接待工作，包括但不限于活动前布置、过程服务、活动后的场地清扫整理等工作。

负责管辖范围资产点内防疫、恶劣天气等特殊情况的应急保障服务，要求响应及时，应对有策。

6、临时交办工作

做好与本服务项目相关的临时交办工作，如按照要求及时安排人员做好大型活动、上级部门调研、上级部门临时检查或者相关学术会议的接待工作，包括但不限于活动前布置、过程服务、活动后的场地清扫整理等工作。

协助做好创文创卫及疫情防控相关等工作，配合做好各项检查及突发事件的应急工作，要求响应及时，应对有策。

负责采购人交办的资产数据统计填报、各类台账表格制作、情况汇报材料等相关资料编辑工作，要求响应及时，并在要求时限内完成。

（1）服务期限：一年，自采购人书面通知进场起开始计算。

（2）服务地点：采购人指定地点。

1、人员配置要求

（1）所有从业人员必须体检合格，购买意外伤害险。由于操作问题及身体原因导致伤害出现，产生纠纷，采购人不承担责任。

（2）本项目人员要求：必须持相应上岗资质，成交供应商定期对所有从业人员组织集中培训，培训合格后方可从业，减少职业伤害及预防操作事故发生。

（3）员工的工资应不低于当地社会保障部门最低工资标准并按时足额发放到位。

（4）成交供应商自行负责其招聘员工的一切工资、福利；如发生工伤、疾病乃至死亡、事故或触犯法律法规（包括劳动用工制度、发生劳资纠纷等）、或损坏采购人的设施和物品的一切责任及费用由成交供应商全部负责。

（5）全部服务人员应严格按国家有关法律、法规要求的标准、基数和比例缴纳养老保险、医疗保险、失业保险、工伤、生育险等福利。

（6）依照《劳动法》等法规和长沙市劳务用工规定合法用工，保障劳动用工合法性，构建劳动用工诚信体系，成交供应商应制定明确的劳动争议解决方式，与员工进行充分沟通和协商，营造良好的用工环境。

本项目根据《长沙市财政局文件关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔2024〕5号）文件有关要求，采取按月考核方式（考核细则详见附件2：《物业管理服务考核细则》），由采购人自行组织履约验收。

一、结算方式

（1）付款人：湖南天长置业有限责任公司

（2）付款方式：

①本项目服务费采用包干制形式，按月考核，按季支付。每月5日前成交供应商须向采购人提交考核资料，采购人在次季度首月15日前按考核结果进行支付。

（考评细则：每月考核评分以100分为满分。评分90分及以上为合格，90分以下为不合格；考评合格，全额支付维护服务费；考评不合格则按照考评百分比来降低维护服务费进行结算，如考评分为85分，则按照85%比例结算物业服务费。每月评分仅作为当月考核结果结算依据，当月最终评分不累计计算至下一月评分中，即新的一月评分清零计算。）

②成交供应商应在达到付款条件后向采购人送达与付款进度等额的增值税专用发票以及物业项目所有人员的社保购买证明（若为劳务派遣还需提供成交供应商与派遣公司签订的劳务派遣协议）、经采购人签字确认的考核记录表、请款报告、费用明细表、支付台账表等全部资料，若成交供应商未如实或完整提交上述资料，采购人有权顺延付款，顺延期间不构成违约且不计息，期间成交供应商不得怠于履行或拒绝履行本合同项下的义务。

③成交供应商须按采购人的要求及月度考核标准提供物业管理服务，如连续两个月或累计三次月度考核不合格的（即月度考核分数低于90分），采购人有权单方解除合同且不支付剩余物业服务费，采购人有权另聘物业服务机构，由此产生的法律和经济责任均由成交供应商承担。

④本项目具体资金支付根据采购人资金情况安排，成交供应商不得据此视为采购人违约，也不得以暂未付款为由拖延或拒绝履行合同义务。

⑤本项目服务费采用包干制形式，按考核结果结算。前述费用包括但不限于维护费、管理费、人工费等成交供应商为实施本项目所产生的全部费用及税费，除双方另有约定外，采购人无需另行支付其他任何费用。若无采购人书面确认，本项目最终结算金额不得超过合同金额。如本项目结算手续办理完成后任一年度被政府审计单位或巡察部门抽审，则以审计单位或巡察部门审定的意见（结果）进行“多退少补”，如涉及资金退回，成交供应商应自收到采购人通知之日起7日内退回相应资金，否则视为成交供应商违约，成交供应商每逾期一日应按退回资金的万分之五承担违约金，直至应退回资金全部退回。

二、项目其他要求及说明

1、对成交供应商的考核细则要求后附，在项目服务期内，考核内容有修改或增减的由采购人和成交供应商协商确定。

2、服务期限内如出现未在招标范围内服务项目，并由此产生相关费用，成交供应商与采购人共同协商并解决。

3、对成交供应商的违纪处罚：因成交供应商责任造成财产损失、丢失，成交供应商须负责全额赔偿。

4、对成交供应商安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因成交供应商管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由成交供应商承担。

5、成交供应商按国家相关规定给员工购买社会保险，其费用包含在所支付的物业管理服务费用中，由成交供应商自行承担。并按《劳动法》规定安排员工休息或发放加班工资，若因此原因与员工发生劳动纠纷或意外事故，所造成的损失及法律责任均由成交供应商自行承担。

6、成交供应商无对外收费权。如自行收费，一经发现，将解除合同并追究相应的法律责任。

7、供应商须在响应文件中承诺，成交后未按合同约定履行的，采购人有权无条件中止合同。

8、因采购人原因中途需终止（或中止）合同或变更服务地块范围的，提前一个月告知成交供应商，成交供应商不得因此追究采购人任何违约责任。

9、采购人不组织踏勘，供应商在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

10、本项目在发布中标（成交）结果公告前，将对中标（成交）供应商投标（响应）文件进行审查，在采购合同签订前，将对其他投标供应商的投标（响应）文件进行审查，审查内容包括技术服务和商务是否满足采购文件要求，证明材料的真实性、合法性等。审查方式包括但不限于：通过国家认可的官方渠道在线核查；无法在线核查的，向材料出具单位发函或请求相关部门协助核实；要求中标（成交）供应商提供相关原件核对等。上述核查发现供应商提供虚假材料的，将书面报告本级财政部门，且供应商须承担因提供虚假材料所产生的一切法律责任（包括但不限于取消投标/中标资格、列入不良行为记录名单、禁止参与后续政府采购活动等）。

11、为满足信息化时代新需求，鼓励供应商根据采购人特点，利用成熟的科技和信息技术手段，在本项目投入具有可使用的智慧化物业平台，提高综合服务效率，保障服务水平。