一、功能及要求：

1.单位简介：长沙市第三社会福利院（长沙市第九医院、长沙市精神病医院），始建于1952年；隶属长沙市民政局，是长沙市唯一一所三级精神病专科医院，担任长沙市精神疾病的预防、治疗、康复、教学、科研工作和我市流浪精神病人的收容收养工作。医院承担着长沙市精神疾病的预防、治疗、康复、教学、科研、社会精神病人药物、住院救助和流浪精神病人的收容收养工作，是省、市、县区及行业、城镇居民、新农合医保定点医院、长沙市精神残疾鉴定机构。总占地面积达到了280亩，总建筑面积109800平方米，形成了曙光路总院、长岭分院、梅花分院“一院三址”的总体格局。曙光路总院位于雨花区曙光南路769号，长岭分院位于雨花区韶山北路355号，曙光路总院和长岭分院占地面积共计120 亩，建筑面积为90700平方米，现有院本部病人约1900人，工作人员约570人。

2.服务范围：曙光路总院和长岭分院物业管理服务

3.服务地点：长沙市雨花区曙光南路769号、雨花区韶山北路355号

4.项目预算：项目预算：388万元/年，二年总预算776万元，（最终以长沙市财政评审中心审核结果为准）

5.服务时间：服务期限为贰年，合同一年一签，具体起止日期在合同中约定。

二、相关标准：

符合国家相关法律法规及行业规范标准。

三、技术规格：

一、物业管理服务范围：

1、全院区所有室外公共区域的日常清扫与维护，包括但不限于：各大门门前“三包”区域、围墙周边、院内所有绿化带（含绿篱内部）、排水明沟及暗沟等。

2、院区所有楼宇内部公共区域的全面清洁，涵盖：综合楼、精神科大楼、精神科楼（A栋、B栋)、四合院、老年医疗中心、门诊楼、职工食堂（单身宿舍）、职工倒班房、长岭分院（保安服务）。清洁范围包括但不限于：各楼层地面、通道、天花板、墙面、门窗及玻璃、纱窗、电风扇、照明灯具；电梯轿厢内外、宣传栏、各类垃圾桶（篓）、洗手池、卫生间（含洁具消毒）；地下室、设备机房等。

3、院区内所有树木、花草的日常养护工作，包括定期施肥、除草、浇灌、整形修剪、枝叶整理，以及全面的病虫害监测与防治。

4、院区秩序维护、安防管理、巡检、消防设备日常巡查、送检取药、送领消毒包、拖饭菜及餐厨垃圾、收送消毒包、水电设施和标识标牌的日常巡视、医院内部沟渠清理、化粪池污水池化油池的清掏、医疗废物及垃圾分类收集与转运、电梯的日常维保和运行管理、污水处理站的日常安全巡查、安全办指定的其他工作范围等。

二、物业基本服务人员要求及服务范围

1.项目经理：1人。有2年以上项目经理经验，有丰富的物业管理经验；沟通协调能力强；有良好的解决问题的能力。负责管理整体项目，负责协调和组织力量协助采购人对重要活动、重大会议、重要检查的秩序维护，物资和家具搬运等服务。

2.保洁主管：1人。要求有5年以上物业保洁工作经验和3年以上医院物业保洁工作经验；有良好的专业技能技巧；能培训和指导员工开展各项工作；能处理保洁部各类应急事件；负责保洁队伍工作安排、检查。

3.病区保洁：33人。要求经过专业培训后方能上岗；日常卫生及保洁，每月大扫除，为病人一日三餐打饭菜，开餐，洗碗，一日三次倒垃圾（科室所有生活垃圾袋、卫生区所需84消毒液、卫生工具等器具、耗材均由中标单位负责提供）。

4.公共区保洁：9人。要求经过专业培训后方能上岗；负责灭蚊、灭鼠等灭四害的专业工作；兼职防虫、防蛇、防流浪野生动物；垃圾分类；负责池塘水质消毒及池塘清理，负责电梯卫生；负责回收医疗废物；医疗废物收集服务人员每年提供一次人员体检报告，人员如变动须符合体检和考核要求方能上岗；白班期间公共区能耗管理。（灭四害药物、公共区生活垃圾袋由中标单位负责提供、84消毒液及水质消毒药物归中标单位提供，医疗废物垃圾袋由采购单位提供）

5.绿化工：2人。负责工具，负责全院绿化修剪（高处树木砍枝除外）、施肥杀虫浇水养护，含院区内果树修剪、补栽采购单位增购的树木；兼职灭白蚁，如发现院区出现白蚁，须立即进行处置。(浇水管道和灭蚁药物由物业公司提供）

6.高压配电值班员：2人。具有高压电工证（或高压配电间电工值班证）（承诺上岗前提供具有人力资源和社会保障部门或应急管理部门颁发的证书复印件及证书查询渠道），值班期间负责高压配电间的安全运行监控、日常巡检、记录及维护保养。负责全院低压配电间的巡查、运行状态监管及基本维护。积极配合处理院区范围内（含各楼栋、公共区域等）发生的各类突发性电路故障、电力事故的紧急排查与维修。

7.保安队长：1人。退伍军人优先，三年以上的管理经验，年龄45岁以下男性，有合法保安员证（承诺上岗前提供公安部门颁发的证书原件），大专以上学历，熟练使用计算机并有一定的文字功底。负责日常物业保安工作的统筹与协调，积极配合院方开展各项工作。定期组织业务技能培训，以便有效应对各类突发情况。持续监督各岗位的执勤状态，一旦发现问题便立即解决。带领保安队员完成日常任务，并监督任务的执行情况，对于违规违纪行为及时予以纠正。

8.保安（消控员）：7人。要求年龄55岁以下，具有合法中级以上消防设施操作员证（承诺上岗前提供人力资源证书原件及证书查询渠道）和保安员证（承诺上岗前提供公安部门颁发的证书原件）。监控室值班人员需保持高度的警惕性和强烈的责任心，密切留意各区域的情况。负责对监控室内的火灾报警系统、自动灭火系统、防排烟系统等设施进行实时监控，确保设备始终处于正常运行状态。每日对消防设备的运行情况进行检查，详细记录设备状态以及异常信息。若发现设备出现异常、误报或故障，须立即通知维保人员进行修理，并做好相关记录。定期开展设备自检工作，保证设备正常运行。记录火警、故障、巡查等数据，形成可追溯的档案，以便后续核查。与巡逻岗和维保人员保持良好协作，确保信息传递及时、准确。通过日常维护和应急响应工作，保障消防设施稳定运行，在发生火灾时能够高效处置。动火作业现场巡查监督，发现违规作业的立即制止并及时上报。

9.保安（门卫岗）：4人。要求年龄55岁以下，具有合法保安员证（承诺上岗前提供公安部门颁发的证书原件）。负责南门口进出的通行，外卖的存储和快递的登记领取，防止丢失，以及周边的车辆秩序，及时制止乱停乱放现象，确保出口畅通无阻。负责南门口人脸识别系统的预警处置。此外，需密切观察该区域内人员及车辆的动态，一旦发现异常情况，应立即汇报并采取相应措施。负责南门口货物运输车辆的出院物资检查。

10.保安（巡逻岗）：7人。年龄40岁以下男性，有电动车驾驶技能，具有合法保安员证（承诺上岗前提供公安部门颁发的证书原件）。巡逻岗值班人员需负责院区公共区域和重点区域的两小时一次双人双岗的安全巡逻工作，确保无异常状况。同时，要巡查院区公共设施的完好程度，详细记录巡查情况，并跟进后续处理事宜。在巡逻过程中，要全面排查各类安全隐患以及对外来车辆指引停放。对于在院区游走的可疑人员，需保持关注，以礼貌的方式询问并核实其身份，有影响医院正常工作秩序的，将其驱离。各种突发事件的紧急处理，如精神病人躁动、火警、病人外逃、电梯困人、暴力伤医等。若无法解决，需立即上报。负责重大节日、重要活动的车辆引导和安保工作。对重点施工部位进行巡查。负责台风、暴雨等恶劣天气的紧急排险工作。巡检全院公共区域标识标牌，确保其完好、清晰、位置正确。对黑屏、掉字、移位等问题，须立即上报医院维修，并跟进至问题解决，巡检公共设施设备的完好性。

11.警务重点设施设备巡查：1人。年龄40岁以下，大专以上学历，熟练使用计算机和一定的文字功底。负责接待来访警务室的外来人员、来访群众及上级部门督查。负责安全办各类文件的分类归档和各类资料的收集管理、台账登记、数据统计上报及各项协调工作。负责全院临床及职能科室监控的调阅、回溯、拷贝，及操作人脸识别系统。每月需对院一键报警测试及微型消防站物资清点整理归档。

12.保安：7人。要求年龄55岁以下，具有合法保安员证（承诺上岗前提供公安部门颁发的证书原件）。负责安全巡查，发现问题及时上报。

13.其他要求：

（1）物业要配备不少于3台有标识的电动巡逻车，能携带安防和消防设备（改装），用于快速处置突发事件；

（2）负责物业及物业档案收集、管理；

（3）负责各类公共活动及突然事件的协助；

（4）安排人员负责登记来访人员；

（5）按采购人要求落实水电的节能管理；

（6）按采购人要求开展资产报废及资产转科搬运；

（7）配合采购人对突发事件中病患及其家属的关怀、心理辅助和现场维护；

（8）所有人员上岗前都要培训医院管理制度、精神科安全管理知识、院感知识等。接受采购人院感、保卫等部门的培训、监督及违规处罚；

（9）物业不参与医院停车收入、房屋或场地租赁收入、宣传推广收入分成；

（10）在物业管理服务合同中规定的其他事项；

	院本部物业配置及工作需求
	岗位	工作地点	人数	工作职责	备注
1（保洁）	一病室	2楼	1	日常卫生及保洁、开餐、一日三次倒垃圾、每月一次大扫除、兼职送领消毒包	负责科室生活垃圾袋、卫生区所需84消毒液和卫生工具，负责楼层公共大厅及消防楼道地面、开关、门窗、电梯门等相关卫生
		3楼	1
	二病室	4楼	1	日常卫生及保洁（含一楼工娱室）、每月大扫除、打饭菜、开餐、洗碗、一日三次倒垃圾、兼职送领消毒包
		5楼	1
	三病室	6楼	1	日常卫生及保洁（含一楼工娱室）、每月大扫除、打饭菜、开餐、洗碗、一日三次倒垃圾、兼职送领消毒包
		7楼	1
	四病室	综合楼8楼	2	日常卫生及保洁、每月大扫除、打饭菜、开餐、洗碗、一日三次倒垃圾、兼职送领消毒包
	五病室	B栋二楼	1	日常卫生及保洁、每月大扫除、打饭菜、开餐、洗碗、一日三次倒垃圾、兼职送领消毒包
		A栋二楼	1
		B栋三楼	1
	八病室	一二区	1	日常卫生及保洁、领药、 送标本，兼职送领消毒包
		三区	1
		安宁疗护	1
	九病室	2楼	1	日常卫生及保洁、每月大扫除、领药、送标本，兼职送领消毒包
		3楼	2
	十病室	综合楼1楼	1	一楼卫生员负责整个大厅卫生员（兼任康复室卫生、电梯内外卫生与消毒），二楼卫生员负责2楼日常卫生及保洁，2楼领药及送标本、兼职送领消毒包
		综合楼2楼	1
	十一病室	3 楼	1	日常卫生及保洁、每月大扫除、领药、 、送标本、兼职送领消毒包
		4 楼	1
	十二病室	综合楼5 楼	1	日常卫生及保洁、每月大扫除、领药、送标本、兼职送领消毒包
		综合楼6 楼	1
	十三病室	7 楼	1	日常卫生及保洁、每月大扫除、领药、送标本、兼职送领消毒包
		11 楼	1
	十四病室	9楼	1	日常卫生及保洁、每月大扫除、领药、送标本、兼职送领消毒包
		10楼	1
	门诊	1 楼	1	每日三次卫生及保洁，每月大扫除，其他临时性大扫除，门诊电梯每天不少于两次的内外卫生与消毒
		2楼	1
	病房人员休息替班		4
	其他	职工倒班房、职工宿舍（单身宿舍）、四合院	2	职工倒班房、职工宿舍（单身宿舍）二栋4层楼房走道及8个厕所、四合院一楼大厅及公共厕所、四合院二楼走廊	负责公共区生活垃圾袋、卫生区所需消毒液和卫生工具、白班期间按要求落实公共区能耗管理
	其他	公共区及外围、门诊四楼、九楼及十楼	5	北门停车场、综合楼后花园及地下车库，老年医疗中心大厅及周边外围（含电梯清理与消毒、楼梯下）、家属区外围及3栋楼栋内走道、北门至精神科路面及花园、南门至综合楼路面及花园、门诊负一楼及地下车库、篮球场，精神科大厅及外围（含电梯、楼梯下）、生活垃圾站卫生及生活垃圾转运、职工食堂周边花园及水池、门诊玻璃桥及车库顶，每周对外围进行一次大卫生、每月打蜘蛛网一次、
	其他	医疗垃圾、垃圾分类、消杀、潲水收集	2	负责收院本部医疗垃圾，负责灭蚊、灭鼠等灭四害的专业工作，兼职防虫、防蛇、防流浪野生动物，负责潲水收集，垃圾分类	灭四害药物由物业提供，医疗垃圾袋由院方提供
	保洁主管		1	负责保洁队伍工作安排、检查；负责安排保洁下班后空档期的代班人员进行紧急清洁；负责院感知识和安全知识培训
	保洁合计		43
2	绿化		2	花草及树木的修剪（高处树木砍枝除外）、施肥杀虫浇水养护、补栽医院采购的树木，兼职白蚁防治
3（保安）	保安队长		1	负责日常物业保安工作的统筹与协调，积极配合院方开展各项工作。定期组织业务技能培训，以便有效应对各类突发情况。持续监督各岗位的执勤状态，一旦发现问题便及时解决。带领保安队员完成日常任务，并监督任务的执行情况，对于违规违纪行为及时予以纠正。	退伍军人，三年以上的管理经验，年龄45岁以下男性，大专以上学历，有保安员证，计算机的基础操作技能和文字功底。
	门岗		4	负责南门口进出的通行，外卖的存储和快递的登记领取，防止丢失，以及周边的车辆秩序，及时制止乱停乱放现象，确保出口畅通无阻。负责南门口人脸识别系统的预警处置。此外，需密切观察该区域内人员及车辆的动态，一旦发现异常情况，应立即汇报并采取相应措施。负责南门口货物运输车辆的出院物资检查。	年龄55岁以下，初中以上文凭，具有初级以上的保安员证。
	保安巡逻岗		7	1.巡逻岗值班人员需负责院区公共区域和重点区域的两小时一次双人双岗的安全巡逻工作，确保无异常状况。同时，要巡查院区公共设施的完好程度，详细记录巡查情况，并跟进后续处理事宜。 2.在巡逻过程中，要全面排查各类安全隐患以及对外来车辆指引停放。对于在院区游走的可以人员，需保持关注，以礼貌的方式询问并核实其身份，有影响医院正常工作秩序的，将其驱赶。 3.负责北门和老年科消防门的殡仪馆和施工车辆的通行。 4.各种突发事件的紧急处理，如精神病人躁动、火警、病人外逃、电梯困人、暴力伤医等。若无法解决，需立即上报。 5.负责重大节日、重要活动的车辆引导和安保工作。 6.对重点施工部位进行巡查。恶劣天气的重点巡查。标识标牌、公共区设施设备的日常巡查。 7、按要求落实晚班期间公共区能耗管理。	年龄40岁以下男性，高中以上文凭，有电动车驾驶技能，具有初级以上的保安员证。
	门诊秩序员		1	门诊岗负责维持门诊楼1-2楼及门诊楼前坪治安秩序，配合医生护士引导患者分流，维持就诊秩序。管理好门诊内公共设施，防止被故意破坏或占用，防止门诊大厅内有病人大声喧哗，配合医生安抚好病人。遇到突发事件先报告、后处置。	年龄55岁以下，初中以上文凭，具有初级以上的保安员证。
	消控员		7	1.监控室值班人员需保持高度的警惕性和强烈的责任心，密切留意各区域的情况。负责对监控室内的火灾报警系统、自动灭火系统、防排烟系统等设施进行实时监控，确保设备始终处于正常运行状态。 2.每日对消防设备的运行情况进行检查，详细记录设备状态以及异常信息。若发现设备出现异常、误报或故障，需及时通知维保人员进行修理，并做好相关记录。 3.定期开展设备自检工作，保证设备正常运行。记录火警、故障、巡查等数据，形成可追溯的档案，以便后续核查。 4.与巡逻岗和维保人员保持良好协作，确保信息传递及时、准确。通过日常维护和应急响应工作，保障消防设施稳定运行，在发生火灾时能够高效处置。 5.对动火作业现场巡查监督，发现违规作业的及时制止并上报。	年龄55岁以下，高中以上文凭，具有中级以上消防设施操作员证。
	门岗安检员		1	门岗安检员需对进入人员通过安检后方可放行，对外来车辆展开严格排查，仔细核实其身份，并详细登记相关信息，以确保来访人员的目的及去向清晰明确。同时，禁止无关人员和车辆进入院区。	年龄55岁以下，初中以上文凭，具有初级以上的保安员证。
	综合楼车场岗		1	车场人员负责对综合楼进出车辆进行有序引导，确保车辆按规定路线行驶和停放，避免交通拥堵。同时，密切关注停车场动态，一旦发现车辆违规停放等异常情况，立即礼貌告知车主纠正。负责综合楼突发事件处理。	年龄55岁以下，初中以上文凭，具有初级以上的保安员证。
	主干道车场岗		1	车场人员负责对精神科沿线到老年科至北门停车场的进出车辆进行有序引导，确保车辆按规定路线行驶和停放，避免交通拥堵。负责护坡及施工期间的安全。同时，密切关注停车场动态，一旦发现车辆违规停放等异常情况，立即礼貌告知车主纠正。	年龄55岁以下，初中以上文凭，具有初级以上的保安员证。
	警务室内勤		1	1.负责接待来访警务室的外来人员、来访群众及上级部门督查。 2.负责安全办各类文件的分类归档和各类资料的收集管理、台账登记、数据统计上报及各项协调工作。 3.负责全院临床及职能科室监控的调阅、回溯、拷贝，及操作人脸识别系统。 4.每月需对院一键报警测试及微型消防站物资清点整理归档	年龄40岁以下，大专以上学历，熟练使用计算机和一定的文字功底。
	机动岗		2	负责门岗安检员、主干道车场岗、门诊秩序员顶休。
	长岭分院保安员		1	负责长岭分院上班期间两小时一次的安全巡查，发现问题及时上报。	年龄55岁以下，初中以上文凭，具有初级以上的保安员证。
	保安合计		27
4	高压配电间值班员		2	负责两个高压配电房的夜班值班，值班时间为每天17点—早8点	应具有高压电工证
5	项目经理		1
	合计		75

附件二

院本部粪池、化油池及污水池服务清单

序号	具体位置	数量	体积(M3)	年度常规清理次数
1	院本部门诊大楼化粪池	1个	120	4
2	院本部精神科住院楼化粪池	6个	600	6
3	院本部五病室AB栋化粪池	3个	180	4
4	院本部宿舍楼化粪池	3个	180	4
5	院本部四病室化粪池	3个	180	4
6	院本部倒班房化粪池	1个	100	4
7	院本部职工食堂化粪池	3个	360	5
8	院本部老年呵护中心化粪池	3个	260	4
9	院本部综合楼化粪池	4个	300	7
10	院本部综合楼污水池	1个	800	4
11	院本部精神科污水池	2个	600	4
12	院本部北门岗污水池	6个	1200	4
		36个	4880

附件三

院本部电梯服务清单

序号	电梯具体位置	数量	品牌	层站门	制造日期	备注
1	院本部门诊大楼	4台	惠州富士	11/11/11	2006.12.01
2	院本部老年医疗中心	2台	通力	3/3/3	2006.12.01
3	院本部综合楼	4台	日立	13/13/13	2018.03.26
4	院本部综合楼	4台	日立	12/12/12	2018.03.26
5	院本部精神科AB栋之间	1台	梅轮	3/3/3	2023.03.17
	合计	15台

垂直电梯日常维护保养项目（内容）和要求

表A-1 半月维保项目（内容）和要求

序号	维保项目（内容）	维保基本要求
1	机房、滑轮间环境	清洁，门窗完好、照明正常
2	手动紧急操作装置	齐全，在指定位置
3	曳引机	运行时无异常振动和异常声响
4	制动器各销轴部位	润滑，动作灵活
5	制动器间隙	打开时制动衬与制动轮不应发生摩擦
6	编码器	清洁，安装牢固
7	限速器各销轴部位	润滑，转动灵活；电气开关正常
8	轿顶	清洁，防护拦安全可靠
9	轿顶检修开关、急停开关	工作正常
10	导靴上油杯	吸油毛毡齐全，油量适宜，油杯无泄漏
11	对重块及其压板	对重块无松动，压板紧固。
12	井道照明	齐全、正常
13	轿厢照明、风扇、应急照明	工作正常
14	轿厢检修开关、急停开关	工作正常
15	轿内报警装置、对讲系统	工作正常
16	轿内显示、指令按钮	齐全、有效
17	轿门安全装置（安全触板，光幕、光电等）	功能有效
18	轿门门锁电气触点	清洁, 触点接触良好，接线可靠
19	轿门运行	开启和关闭工作正常
20	轿厢平层精度	符合标准
21	层站召唤、层楼显示	齐全、有效
22	层门地坎	清洁
23	层门自动关门装置	正常
24	层门门锁自动复位	用层门钥匙打开手动开锁装置释放后，层门门锁能自动复位
25	层门门锁电气触点	清洁, 触点接触良好，接线可靠
26	层门锁紧元件啮合长度	不小于7mm
27	底坑环境	清洁，无渗水、积水，照明正常
28	底坑急停开关	工作正常

表A-2 季度维保项目（内容）和要求 <含半月维保项目>

序号	维保项目（内容）	维保基本要求
1	减速机润滑油	油量适宜，除蜗杆伸出端外均无渗漏
2	制动衬	清洁，磨损量不超过制造单位要求
3	位置脉冲发生器	工作正常
4	选层器动静触点	清洁，无烧蚀
5	曳引轮槽、曳引钢丝绳	清洁，无严重油腻，张力均匀
6	限速器轮槽、限速器钢丝绳	清洁，无严重油腻
7	靴衬、滚轮	清洁，磨损量不超过制造单位要求
8	验证轿门关闭的电气安全装置	工作正常
9	层门、轿门系统中传动钢丝绳、链条、胶带	按照制造单位要求进行清洁、调整
10	层门门导靴	磨损量不超过制造单位要求
11	消防开关	工作正常，功能有效
12	耗能缓冲器	电气安全装置功能有效，油量适宜，柱塞无锈蚀
13	限速器张紧轮装置和电气安全装置	工作正常

表A-3 半年维保项目（内容）和要求 <含半月及季度维保项目>

序号	维保项目（内容）	维保基本要求
1	电动机与减速机联轴器螺栓	无松动
2	曳引轮、导向轮轴承部	无异常声，无振动，润滑良好
3	曳引轮槽	磨损量不超过制造单位要求
4	制动器上检测开关	工作正常，制动器动作可靠
5	控制柜内各接线端子	各接线紧固、整齐，线号齐全清晰
6	控制柜各仪表	显示正确
7	井道、对重、轿顶各反绳轮轴承部	无异常声，无振动，润滑良好
8	曳引绳、补偿绳	磨损量、断丝数不超过要求
9	曳引绳绳头组合	螺母无松动
10	限速器钢丝绳	磨损量、断丝数不超过制造单位要求
11	层门、轿门门扇	门扇各相关间隙符合标准
12	对重缓冲距	符合标准
13	补偿链（绳）与轿厢、对重接合处	固定、无松动
14	上下极限开关	工作正常

表A-4 年度维保项目（内容）和要求<含半月、季度及半年维保项目>

序号	维保项目（内容）	维保基本要求
1	减速机润滑油	按照制造单位要求适时更换，保证油质符合要求
2	控制柜接触器，继电器触点	接触良好
3	制动器铁芯（柱塞）	进行清洁、润滑、检查，磨损量不超过制造单位要求
4	制动器制动弹簧压缩量	符合制造单位要求，保持有足够的制动力
5	导电回路绝缘性能测试	符合标准
6	限速器安全钳联动试验（每2年进行一次限速器动作速度校验）	工作正常
7	上行超速保护装置动作试验	工作正常
8	轿顶、轿厢架、轿门及其附件安装螺栓	紧固
9	轿厢和对重的导轨支架	固定，无松动
10	轿厢和对重的导轨	清洁，压板牢固
11	随行电缆	无损伤
12	层门装置和地坎	无影响正常使用的变形，各安装螺栓紧固
13	轿厢称重装置	准确有效
14	安全钳钳座	固定，无松动
15	轿底各安装螺栓	紧固
16	缓冲器	固定，无松动

附件四：《长沙市第三社会福利院物业服务管理办法（试行）》

根据湖南省《物业管理条例》相关规定以及委托管理合同相关内容，结合我院实际情况，制定物业服务管理办法。

一、组织领导

加强对物业服务的监管与考核工作的组织领导,组建我院物业管理考核工作领导小组。领导小组负责对物业服务的考核管理办法和考核细则的修订；负责对物业公司的日常监管与管理的具体实施；负责组织对物业服务以及物业合同执行情况的考核评估；负责组织定期的物业服务满意度调查；负责定期组织召开物业服务的联席工作会议；负责与物业服务相关的其他工作等。领导小组组成如下：

组长：后勤分管院长

副组长：安全办负责人、总务部负责人、护理部负责人、财务部负责人、梅花分院负责人

成员：临床一线科室护士长、总务部物业管理员、安全办安全管理员、梅花分院管理员

领导小组组长由后勤分管院长担任，对全院物业管理与考核工作负总责，组织、督办和协调领导小组各组成部门对物业服务的管理和考核工作。

总务部负责科室清洁卫生管理与公共区域管理考核工作，协调和汇总建筑物室内保洁服务的考核工作，由总务部物业管理员具体考核实施。

安全办负责全院出入口安保、院内交通、车辆停放、日常巡逻和巡查等安保服务管理和考核工作，负责突发事件处置的指挥调度和应急反应的安保服务管理和考核工作，由安全办安全管理员具体考核实施。

护理部负责组织、指导和协调临床一线科室对室内清洁卫生管理服务的考核工作，配合总务部汇总科室清洁卫生管理服务考核的汇总统计工作，由临床一线科室护士长具体考核实施。

梅花分院负责梅花分院的物业服务考核管理，梅花分院管理员具体考核实施。科室清洁卫生管理与公共区域管理考核评分为100分，物业安保管理考核评分为100分的标准。各科室护士长负责协助管理，并对其所在科室保洁进行考核打分。考核领导小组每月进行一次考核,汇总考核情况，作出考核评定并对考核结果进行运用。

财务科负责根据资料齐全的考核结果和合同约定的支付条件予以支付物业费。

二、考核原则

1.以保障全院安全为中心，以服务对象为中心，创造温馨舒适环境，确保全院安全，保证全院安全稳定的生活与工作秩序，提供优质高效的物业后勤服务。

2.实行“分区负责，逐级管理”制度，考核小组各级管理员负责本责任管辖区内物业工作日常监管检查与考核，负责突发事件处置以及特殊贡献的奖惩评估，并结合物业管理考核细则进行考核。各科室科室清洁卫生管理考核分相加取平均分，再与公共区域管理分相加得出全院清洁卫生管理与公共区域管理考核服务总评分；物业安保管理直接由安全办进行考核，得出服务总评分，每项考核总评分成绩分为优秀、合格、基本合格、不合格。

3.奖惩考核结果按实际情况另行核算，惩罚考核直接在物业费中体现，奖励考核由医院单独核算，不列入当月物业服务费用中核算。

三、考核依据及标准

（一）考核依据

各级管理员根据招投标文件、物业合同、我院《物业管理办法》，以《验收考核评分表》为基础进行日常考核。

四、日常考核方式

1.科室清洁卫生管理考核成绩各临床科室每月25日前汇总至护理部门审核，物业安保管理、公共区域管理考核每月28日前直接完成在审核。

2.合格的基准分数为80分；60分以下为不合格，60至79分为基本合格，80至89分为合格，90分以上为优秀。扣分项应由考核部门载明扣分原因，分数在80分以下的应详细说明具体原因。

3.月度考核基本合格的将扣减物业服务费500至2000元。

月度考核不合格的将扣减物业服务费5000元，并约谈公司主要负责人。连续三次以上不合格院方有权终止服务合同，物业公司按合同载明支付违约费用。

五、奖惩考核

（一）奖励考核

根据实事求是的原则，以精神奖励为主，依据相关政策适当予以物质奖励相结合。

1.物业公司或者其员工在本项目的优秀表现受到市局及以上领导点名表扬的，或者在重大活动中表现特别突出受到院党委会或者院长办公会的书面记载表扬的，可根据情况奖励100-1000元，同一事件不重叠加分。

2.物业公司或者其员工对突发事件及时、积极、正确处置并消除重大安全隐患，或者采取果然措施制止突发事件继续扩大未造成损失的，并受到医院明确表彰奖励的，可根据情况奖励100-2000元。

3.物业公司或者其员工受到本院病人及病人家属点名表扬并有感谢信或者锦旗的，可根据情况奖励50-100元。

4.物业公司或者其员工有其他特殊贡献的，并根据《医院质控管理有关规定》确认奖励。

（二）惩罚考核

物业公司或者其员工除日常考核以外，有下列行为并造成重大影响的，根据影响程度和事件情节予以惩罚：

1.物业公司证照无效、过期或不全，未按投标文件和合同约定的要求配置相应资质和配足人员等其他不履约的情形，无特殊原因凡发现一处检查不合要求，根据合同违约责任条款进行扣款。副组长根据考勤表、人员证件、投标文件，每月至少1次审核分管物业人员相关情况，写明审核结果作为结账支付依据。如确有特殊原因应将情况以书面形式报院总务部，再提交物业服务联席工作会议讨论研究确认是否认可。

2.物业公司招聘的本项目员工，如不符合临床或责任部门要求，应统一汇总到院总务部；三个月内总务部提出更换调整物业公司员工2次以上(不含2次)的，从第三次开始按500元/次扣减物业服务费。

3.物业人员不得违反院廉洁自律相关规定，如有违反行为并造成重大不良影响的，经调查情况属实，应约谈物业公司主要负责人，并根据情节和影响程度按1000—3000元/次扣减物业服务费，如出现二次以上的现象，责令物业公司更换人员，并追究物业公司相关法律责任。

4.经常性不履职且屡教不改或者对批评教育敷衍应付，给临床一线的管理或者全院正常运营秩序造成影响的，经调查情况属实的每次扣200元。

5.经常性服务态度恶劣且屡教不改或者对批评教育敷衍应付，受到临床医护人员或者病人或者家属多人次投诉，造成我院名誉受损的，经调查情况属实，每次扣500-1000元。

6.因失职渎职行为，虽未造成医院经济损失或者声誉受损的，但在一定范围内造成不良影响，或者可能引发重大安全事故的，经调查情况属实，每次扣500-1000元。

7.因失职渎职行为，造成医院一万元以内的经济损失，或者损害医院声誉，根据影响程度和情节，每次扣1000-3000元，并追究物业公司和当事人的法律责任。

8.因失职渎职行为，造成医院一万元以上的经济损失，或者严重损害医院声誉造成重大影响的，根据情节扣3000-10000元，并追究物业公司和当事人的法律责任，并向物业行业主管部门和政府采购部门进行报告。

9.其他评分标准根据院物业管理考核评分细则进行考核。

本办法由院总务部负责解释，从*开通会员可解锁*起执行。

长沙市第三社会福利院科室清洁卫生管理验收考核评分表 科室名称： 年 月 考核总得分：
	考核	考核内容	考核分标准		标准分50分	扣 分	扣分原因
序 号	科 室 清 洁 卫 生 管 理 40 分	清洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准。清洁员着装统一，工作细致，形象良好。	未责任到人，扣1分；任一区域保洁不达标，每处扣1分		40 分
		进入各办公室、会议室等做清洁工作，应礼貌打招呼，清洁需搬动物品时应轻拿轻放，清洁完后恢复原位。	未打招呼、操作粗放或未恢复原状，每人次或每项扣1分
		各责任区域门窗干净明亮、清爽；地面无纸屑、果皮、灰尘、杂物和污渍；各区域物品整齐；垃圾筒纸篓内的垃圾不能超三分之二；墙壁无污迹	任何一项未达标，每处扣1分
		各洗手间清洁明亮，无积水，无污渍，无异味。	单个洗手间任一项不达标，扣1分
		各开水间，地面无垃圾、积水，热水器常擦拭，定期清理水垢，各洗手盆、清洁池明亮无污渍。	单个开水间任一项不达标，扣1分
		地面保持干燥，尤其下雨天要加强管理，放置地滑警示牌，防止行人摔伤，确保安全。	处置不及时一次扣1分；引发有效投诉一次扣2分；造成不良后果一次扣10分
		垃圾车内的垃圾做到日产日清，每三天至少清洗一次垃圾车，墙面无垃圾附着。餐车没有油迹，潲水桶清洁。	任一项未做到，每次扣1分
		确保无卫生死角。	发现一处卫生死角扣1分
	物 业 管 理 服 务 10 分	负责物业管理的服务电话，应执行24小时值班，随时有人接听。	未设24小时电话扣2分；出现无人接听情况，每次扣1分		10 分
		耐心礼貌受理各办公室服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录，及时分发处理的回访。	服务态度不佳每次扣1分；未做记录每次扣1分；处理或回访不及时每次扣2分；未反馈结果每次扣1分
		对安排的有关事务，要及时跟踪，落实和反馈。	在能力范围内没及时完成处理一次扣1分
科室清洁卫生管理与公共区域管理考核评分合计100分。90分以上为优秀、89至80分为合格、79至60分为基本合格、60分以下为不合格。
考核部门签字：				被考核人签字：

长沙市第三社会福利院公共区域管理验收考核评分表

年 月 考核总得分：

序 号	考核	考核内容	考核分标准		标准分50	扣分	扣分原因
	外勤服务及公 共 区 域 环 境 绿 化 30 分	外勤服务及外围环境保洁15分
		及时响应科室任务，及时处理外送任务。	一次未落实扣l分		15分
		安全、平稳运送患者、物资、标本，运送期间保护患者隐私，冬季做好保暖工作等。	一次未落实扣l分
		路面无明显泥沙、污垢、石子，每l00平方米烟头纸屑不超过3处。	一处不符合扣1分
		房屋四周绿化丛中无烟盒，饮料瓶盒、塑料袋等垃圾。	发现一处扣1分
		房屋四周绿化丛、绿化草地内无烟盒、饮料瓶、塑料袋等垃圾	发现一处扣1分
		各平台、房顶无乱堆放杂物，目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水。	发现一处扣1分
		各明沟无垃圾、无青苔，畅通。	一条沟不符合扣1分
		确保无卫生死角。	发现一处扣1分
		“除四害”消杀5分
		定期对排水沟、雨水井等进行清理。	未按要求清理一次扣1分		5分
		定期放置灭鼠药物，控制蚊虫、鼠害密度有效。	一次未落实扣1分
		根据天气变化或科室要求，随时落实临时消杀工作。	一次未落实扣l分
		室外绿化10分
		乔灌树木、花卉长势良好，定期修剪。无枯枝死权、败叶、无病虫害。	一处不符扣1分，树木枯死一株扣5分		10 分
		定期浇水、施肥花卉廊的花卉定期修剪养护，使其整齐美观，无折损、无斑秃，无黄叶。	一处不符合扣1分
		草地长势良好，无杂草，修剪整齐美观，无明显践踏现象，无黄土裸露情况。	一处不符合扣1分
	维修维护15分	维修保养15分
		配电间值守记录全面，值班人员责任心强，配电间管理规范，有安全预判	一处不符合扣2分		15分
		电梯维保记录全面，维保人员责任心强，有安全预判，管理规范	一处不符合扣2分
		化粪池、化油池、污水池的疏通清理工作记录全面，清理人员责任心强，有安全预判，管理规范	一处不符合扣2分
	管 理 服 务 5 分	服务受理5分
		负责物业管理的服务电话，应执行24小时值班，随时有人接听。	无24小时服务电话扣2分，无人接听电话一次扣1分		5分
		对安排的有关事务，要及时跟踪，落实和反馈。	在能力范围内没及时处理完成一次扣1分
		发生与物业管理有关的重大突发事件，应立即上报有关部门和领导，并做好处理。	未及时报告扣2分
科室清洁卫生管理与公共区域管理考核评分合计100分。90分以上为优秀、89至80分为合格、79至60分为基本合格、60分以下为不合格。
考核意见：
考核部门签字：				被考核人签字：

长沙市第三社会福利院物业安保管理验收考核评分表
年 月 考核总得分：
序 号		考核	考核内容	考核分标准		标准分100分	扣 分	扣分原因
		安 全 保 卫 100 分	严格实行车辆、人员进出、物品放行登记制度，车辆有序行驶、摆放整齐与文件收发登记。	人员车辆出入不管控或车辆乱停一次扣1分、文件收发登记不及时一次扣1分		10分
			加强患者出入管理，严防人员走失，严禁闲杂人员进入。	保安不履职造成人员走失，一次扣10分，无关人员进入医院一次扣1分		10分
			熟悉院区内各类消防、安防设备的位置和使用方法，及时维护公共区域消防设备。	安全隐患瞒报、迟报、漏报一次扣2分；未及时检查维护一次扣1分		10分
			做好安全防范和消防、治安报警处置工作，迅速处理各种突发事件。	处置不及时一次扣1分；引发有效投诉一次扣2分；造成不良后果一次扣10分		10分
			保安人员不按规定着装，上班时间迟到、早退、玩手机、打瞌睡、脱岗、消极懈怠不履职。	发现一人一次不符合扣1分		10分
			及时发现违规作业、及时制止并上报。	违规作业未发现/制止/上报一次扣2分		10分
			严格消防管理制度，每两小时进行一次防火巡查和治安巡逻，及时登记相关资料。	未及时巡查扣1分，记录不规范扣1分		10分
			建立完善堵的保安规章制度和突发事件处置预案，每月应组织培训学习或演练。	制度不健全或没有组织培训演练一项未做到扣2分		10分
			物业项目负责人和警务室和消控室电话，应24小时保持畅通，随时有人接听。	无人接听电话一次扣2分		10分
			对院方职能科室安排的有关事务，要及时跟踪，落实和反馈。	在能力范围内没及时处理完成一次扣1分		10分
90分以上为优秀、89至80分为合格、79至60分为基本合格、60分以下为不合格 。
考核意见：
	考核部门签字：				被考核人签字：

四、交付时间和地点：

1.服务范围：曙光路总院和长岭分院物业管理服务

2.服务地点：长沙市雨花区曙光南路769号、雨花区韶山北路 355 号

   3.服务时间：服务期限为贰年，合同一年一签，具体起止日期在合同中约定。

五、服务标准：

一、物业基本服务标准:

（一）病房保洁服务标准：

1.病房内墙每个月抹洗1次，患者出院床单位周围墙面彻底抹拭，无蜘蛛网；

2.病房地面每日3扫(上午：上班前；下午：下班前；晚班：熄灯前),2拖(84消毒水早、晚各一次),每月刷洗1次，保持清洁干燥，无污迹，垃圾篓及时倾倒，地面有污染、垃圾时随时清扫；

3.病房床头柜，凳：每日84消毒液抹柜面、凳1次，保持清洁，无污迹;患者出院后消毒液彻底抹洗；

4.病房门、窗台：每日抹1次，清洁，无污迹；

5.走道墙面每个月打扫1次(可湿抹处每月抹洗1~2次)，现本色，无污违，无蛛网；

6.走道地面每日3扫(上午：上班前；下午：下班前；晚班：熄灯前),2拖(84消毒水早、晚各一次),每周刷洗1次，保持清洁干燥，无污迹，地面有污染、垃圾时随时清扫；

7.配餐室地面：每日3扫3拖（84消毒水早、中、晚餐后），每周刷洗1次；

8.配餐室水池：每日刷洗1次，清洗3次，无污迹，无饭渣；

9.配餐室餐具，餐桌，餐车：餐具每餐后清洗消毒，餐桌、餐车每餐后清洁，餐车每日刷洗1次，无油迹；

10.配餐室潲水桶每日倾倒及清洗2次，清洁，无臭，无溢出；

11.治疗室、换药室地面及地角每日3拖(消毒水早、中、晚班各1次)，每周刷洗1次，保持干燥，无污迹；

12.治疗室、换药室治疗桌(台)操作前后用84消毒液抹洗桌(台)面，随时保持清洁干燥；

13.治疗室、换药室治疗车(盘)药车使用前后湿抹，每班使用完毕及时做好终末料理，无灰尘、无污迹；

14.治疗室、换药室玻璃，墙角每周彻底打扫1次，无污迹，无蜘蛛网;窗台每班抹1次；

15.办公室柜内抽屉内每日清理1次，每周清洁1次，整洁有序；

16.办公室地面每日2拖，每周刷洗1次，保持干燥，无污迹；

17.办公室墙壁每半个月抹洗1次，无污迹；

18.办公室办公桌病历柜(架）每班整理1次、抹拭1次，病历柜每周84消毒液抹抹拭1次；

19.库房每周大清理1次，清洁无尘，整齐；

20.值班室每日1扫1拖，整洁有序;每周大清扫；

21.卫生间地面、便池每日清扫，84消毒液拖地2次;便池用后冲洗并保持清洁，无污垢;每周大清扫；

22.卫生间便器架每日冲洗3次，每周84消毒液彻底刷洗1次，无垃圾、无污垢、无臭味、干燥；

23.卫生间便器专人专用，随时倾倒、清洗，每周刷洗、消毒1次，腹泻患者一用一消毒，无污垢，无臭、干燥;传染病患者呕吐物、排泄物、分泌物和其他体液(如痰液、血液等)先进行预处理再倒入粪池，具体是:液体加1/5量的干漂白粉搅拌后加盖作用2小时，固体加2倍量的10%～20%漂白粉乳液搅匀后加盖作用2小时；

24.负责每天去食堂给病人打饭、协助护士拿药、准备饮用水等；

25.所有进入病区的保洁员必须进行岗前培训（包括但不限于精神科安全管理要求、患者接触技巧、饮食卫生及安全、消毒隔离基本知识等），科室试用合格后才能正式上岗。

（二） 公共区域保洁服务标准：

1.屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面每月定期一次打蜡打磨、清洗、没有污渍；

2.楼顶露台、阳台定期打扫，保持干净，不得有杂物；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

3.楼梯扶手、室内外休息座椅、标示标牌每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

4.公共地面每天打扫、84消毒水拖地板、扫脚、门窗每天擦洗、没有污渍和灰尘。卫生间没有异味；

5.道路、广场没有垃圾和杂物、污迹（如遇冰灾、极端恶劣天气物业无条件配合医院抢险）；

6.及时清理绿化带和草坪，树枝落叶随时清理；

7.垃圾桶及时清理保洁，无过夜垃圾、无污渍；

8.公共卫生间专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水、无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品用具、消杀用具及用品（消杀药品生产企业必须有三证，三证是指：《药品生产许可证》、《营业执照》、《GMP认证证书》、共用部位的日耗品由中标人自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由采购人提供并承担费用；

9.必须专人负责垃圾收集及外运。要求做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站（不含垃圾外运）；中标人为工作人员配备好套鞋、围裙、手套等物品；

10.负责医院医疗废物暂存间的出入库登记、管理，必须要有台账可查；

11.负责全院灭鼠、灭蟑、灭蚊，公共区每月不少于一次（病房灭蟑螂每月不少于2次），负责防虫、防蛇、防野生动物；

12.遇医院重大活动时，中标人需积极配合采购人做好全面保洁工作；

13.负责每月医院内部沟渠清掏；

14.负责花园池塘清理；

（三）绿化工服务标准

1.有绿化管理措施，花草树木生长正常，每月定期进行病虫害防治（含白蚁防治），无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死叉及病虫害及无杂草现象；

2.每月定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证公共区域绿化完好率98%，草坪纯度95%；

3.有专人对院区内果树进行除草、修剪、施肥养护及白蚁防治，保证果树完好率98%。

（四）保安服务标准

1.建立各种保安规章制度、预案和工作计划及台账。保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫、消防电视监控24小时值班；

2.安保人员严格配备夏、秋、冬季保安服装、警棍及必要的警务器械、头盔、靴子对讲机并统一着装；

3.严格验证、等级，杜绝闲杂人员进入办公大楼，确保办公秩序良好；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；大型物件出门实施确认制度并记录在册；

4.做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，突发事件5分钟到达现场并取证，迅速有效处理突发事件；

5.严格控制车辆出入，保证道路畅通、车辆停放有序，确保财产安全；

6.每2小时对院内进行巡查一次，保证重点部位必须到达(含全院各功能房）。做好记录，及时处理安全隐患和突发事件；

7.建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消控室值班人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患立即排除，确保无火灾事故发生；

8.所有保安人员上岗前必须取得合法保安证，经体检合格，提供无犯罪记录证明。经物业公司进行上岗前培训，安全办考核合格后方可上岗。中标人负责完成院内大型活动、接待、会议等车辆秩序、人员安全、活动场所安全检查工作。

（五）高压配电值班员服务标准：

1.按相关行业要求制定各项规章制度、严格按照相关操作规程进行各项工种操作。

2.值班员(持证)参与负责院内高低压配电间设施、及楼层配电设施的运行与维护，兼顾电气设备巡检与维护工作。值班期间每4小时巡查、记录设备运行情况。

3.配电间要求：①由运行值班人员每4小时巡查一次低压配电柜、电容柜等；每4小时巡视一次变压开关柜、变压器；每班对控制室环境进行清理；各配电箱、电柜表面每月清洁一次，每天对责任设备进行巡查，并填写《配电日志》。②巡视内容及具体要求依照《供配电设备设施运行规程》执行。③设备的维修保养依照《供配电设备设施维修保养规程》执行。

4.按部门规定做好配电间高、低压变电设备的运行维护、运行记录以及配电间值班。

5.每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等元件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

6.建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度。

7.建立全院供电设备设施运行值班制度。

8.加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

9.做好全院安全用电、节约用电的管理工作。

1..配合完成院区其他地方发生的突发事故的应急维修。

11.做好总务部交办的其他工作。

（六）物业管理感控工作要求：

1.物业公司应基于医疗机构的诊疗服务特点和环境污染的风险等级，建立健全质量管理文件、程序性文件和作业指导书，开展清洁与消毒质量审核，并将结果及时报告给院方，促进清洁与质量的持续改正。物业管理人员须熟悉医院感染管理最基础的、一般的工作原则要求

2.物业公司必须对新进人员进行感控基础知识培训，内容应与时俱进，符合国家卫健委、省卫健委等卫生行政部门新颁布的卫生法令、规范。接受医院感控办组织的培训学习，接受所在科室的感控培训，按要求完成工作。

3.物业管理人员须接受感控办的业务技术监管，对感控办的督查反馈及时整改到位，对逾期未整改到位的院感科将参照对临床科室的感控管理规定予以扣款处罚。

4.采购人相关部门定期对物业感控工作检查评价。

5.物业公司定期进行感控工作检查。

6.配合医院做好医疗废物追溯系统使用管理工作。

物业保洁、消毒工作感控要求：

1.保洁工作顺序：清洁区——污染区，不能逆向或交叉进行；做完保洁工作（尤其是污染区）后或从一区到另一区进行保洁工作时必须洗手。

2.保洁用品定位放置、洁污分开，使用时洁污分开、严格分区使用，保洁车用后清洁、整理、归位，保洁用具用后及时归位或收入柜，拖把按标识悬挂。

3.擦拭布巾（抹布）公共区域按颜色分区使用，清洁的、污染（用后）的按标识分开放置，集中收送、消毒、清洗，流程规范。

4.病房内消毒液按要求正确配制达到（有效浓度）和使用，投标人购买的消毒液须与院方采购的消毒液品牌及厂家一致，否则每批次需提供本院消毒液的浓度合格检测报告，检查费用自理，并按照新的规范要求落实。

5.污洗间内员工生活用品收入柜内，工作区域禁止随意放置个人生活用品；废纸盒等妥善捆扎、及时送出，禁止废品随意丢置、影响病区环境。

物业配送感控要求：

1.员工配送时须洁污分开，除应急情况外应先配送无菌/清洁物品再配送污染物品/标本，禁止无菌物品与污染物品/标本混放；标本须以密封容器存放配送，不能未密封或徒手送出，以防止标本溢洒。

2.配送等操作完成后、脱手套后必须洗手，禁止戴着污染手套院内多处随意触摸、按电梯等全院到处传播病原微生物的行为。

洗涤处感控要求：

1.抹布/地巾集中收送、消毒、清洗，流程规范，洁污抹布/地巾分开、定位放置，分别置于不同颜色的筐内、禁止混放（如清洁地巾置于白色筐、污染地巾置于蓝色筐）。

2.抹布应用250mg/l含氯消毒剂/（1：200），地巾以500mg/l含氯消毒剂（1:100）即84消毒液浸泡至少30分钟后再清洗，干燥备用。

3.浸泡池应标识好加水刻度，1:10084消毒液配制正确，浓度测试合格，不能节约成本随意降低浓度。

（七）医疗废弃物及非医疗废弃物管理回收服务要求

1.医疗废弃物管理回收服务要求：

（1）物业人员不得窃取医疗废物卖出，一经发现将予以处罚；被其他管理部门（如省卫监局、市卫监所、市环保局等）查出者，一切后果自负（包括不限于法律责任、大额罚款等）。

（2）医疗废物扎袋封口、称重、登记签名规范。

（3）各医疗废物暂存点：各类废物、废液包装严密、标签规范、分类入桶，各桶加盖加锁，每日定时清洗消毒。

（4）医疗废物交接登记本白色底联随医疗废物转运至中转站，途中无废物、废液遗撒、污水渗漏。

（5）医疗废物中转站：专人管理，各类废物规范分类暂存，暂存箱加盖码放；每日清洁地面并以500mg/L(疫情期间适当调整）消毒液擦拭消毒1~2次；拖把等每日清洗、消毒，悬挂。与医院签订的医疗废物处置公司规范交接医疗废物，“危险废物转移联单”每日登记，数据准确，规范签名，次月初交至感控办。

（6）中转站管理员、回收员知晓职业防护规范。

（7）物业公司对医疗废物管理人员按管理要求配备个人防护用具，并进行体检。

（8）医疗废弃物转运车必须符合院感、环保的相关要求，及时消毒。

2.非医疗不可回收废弃物管理回收服务要求：一般性不可回收生活垃圾按照环卫要求封袋、收集存放于医院垃圾回收站，在院内转运和暂存期间，不得拆封分拣，由环卫部门专车及时外运。对于可能存在、产生二次污染的不可回收废弃物（如各类电池、更换的破损灯具等），要有专门的回收工具和存放地点，并建立处理台账，确保不流失，不产生二次污染。

3.可回收废弃物管理回收服务要求：

负责全院可回收类的管理、收集和处置工作，按照医院指定地点存放管理，清运及时。要求流程科学、合理、有效，各病房临时存放点的可回收废弃物存放有序，不得超出0.5米高度，每天不少于一次的收集和处置出院，无废弃物违反医院要求堆积存放的现象。可回收类均须交由有相应资质的专业公司回收处理。

二、物业项目中电梯维保服务要求：

1.除控制柜，主机，钢丝绳以外的全部配件的维修和损坏更换。

2.维护保养期间负责电梯年检服务（包含检验检测费用），检测机构须为符合国家强制性规范要求的检测单位，年检时提出的整改问题，及时整改到位并配合采购人及时取得年检合格证。

3.有巡查保养及紧急维修处理制度、设备管理制度和应急处理预案等资料；无条件参加采购人组织的月度调度会和安全检查，并无条件配合采购人组织的培训、演练等事宜。

4.维保的过程中做到必要的安全提醒和安全防范措施。每15天进行一次日常巡查维护。

5.提供全日24小时紧急修理服务。电梯困人后由采购人报修，维修人员接电后应在15分钟内到达现场解救被困人员；电梯故障后，采购人报修后维修人员接电15分必须到达现场处理，不能维修的故障应第一时间书面上报采购人。

6.如遇到相关接待重大接待任务，须委派专业技术人员配合采购人处理，发生问题而造成采购人及第三方的损失均由中标人承担。

7.建立维保、检修及维修台账，保留维保及检修、维修的过程图片以及维保记录，评估报告以及管理建议等相关资料，以作为采购人的考核评估依据。

8.电梯维修保养须按国家相关部门要求开展，如投标人不具备相关资质，须委托具有相关资质的单位承担。

三、物业项目中化粪池、污水池及化油池清理服务：

1.按次数要求清理所有化粪池、化油池、污水池，发现特殊情况随时清理，保证及时转运；

2.检查各池内管道是否完好、畅通，保障闸阀严密，保证管道无变形、无破损、无滴漏，如发现管道问题，应及时书面通知采购人；

3.卸装时应谨慎操作，不得将池中污水泼洒在卸装口周围地面，如有泼洒应及时清理；作业结束，应及时清洗卸装口及作业场地；冲洗作业场地的污水应经适当处理，排入污水管网或收集池，不得直接排入附近水体；

4.应保持转运作业的紧密衔接，不得任意将转运车停放在主要道路上，不得影响采购人和第三人正常的经营或活动；

5.粪便转运时应有灭蝇措施。

6.作业标准：

（1）每次提供10吨专业吸污车辆为采购人进行清理服务。

（2）清理的池中污水及时清运并妥善处理。

（3）确保服务范围内所有池中污水不外溢。

（4）如特殊原因导致池中污水外溢等异常情况，接到通知后须在2小时内到达现场处理，处理结束后当天书面上报事情发生原因。

（5）在清理的过程中，应当采取相应的安全防范措施，承诺清理服务符合上级管理部门要求。

（6）清理次数不得少于附件2的要求次数，根据医院需求可增加清理次数。

7.建立清理服务台账，保留每次清理服务图片等相关资料，以作为采购人的考核评估依据。

8.清理服务符合环保要求。

六、验收标准：

验收标准：根据长沙市财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知（长财采购【2024】5号）》的组织验收，根据第三社会福利院物业管理考核办法每月组织考核和验收。标准冲突或存在歧义时，以验收标准更高者为准。

七、其他要求：

一、结算方法：

1.付款人：长沙市第三社会福利院（长沙市第九医院、长沙市精神病医院）；

2.付款方式：签订合同后，完成合同约定服务任务依据采购人验收结果按月支付合同款项，本月支付上个月的款项。采购人每次付款前，中标人需提供符合采购人要求的等额、合法、有效的增值税普通发票，否则付款时间顺延。

3.付款条件：每月支付费用时将验收表、考勤表、电梯维保记录和台账、图片等资料，化粪池清理记录、图片等资料（按清理频率当月如有清理服务）作为支付依据。中标人服务内容完成落实情况以表格形式列出，每月接受采购人被服务科室考核，双方签字认可，按考核完成比例付款。

4.投标人须承诺，在中标后参与本项目的全部过程中，负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担中标人工作人员因意外（包括但不限于：在服务工作中发生的意外以及抵达服务途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。

5.本项目采用费用包干方式。投标人必须按照采购文件要求为采购人提供高质量、高优效的服务。投标人依据本项目实施需求及目的自行报价，只允许有一个总报价。投标报价应包含但不仅限于为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及投标人的利润和应交纳的税金等（包括但不仅限于服务人员劳务费、通讯费、劳保福利费（含社保）、办公费、企业利润、企业税金等及其他与本项目相关服务等的全部费用）以及采购文件明示和暗示的所有责任、义务和风险损失等全部费用。投标人对合同内容的费用、质量、安全、文明服务等实行全面承包。投标人应根据以上费用综合考虑报价。如一旦成交,在项目实施中出现任何遗漏,均由中标人提供,采购人不再支付其他任何费用。

二、其他

1.采购人提供一间物业办公用房供中标人使用，办公用品由中标人自备。该办公用房在本合同服务期限内由中标人免费使用，合同终止后应立刻恢复原状且无损的交回采购人。

2.采购人不为中标人提供员工宿舍及食堂，中标人员工费用自理。中标人员工有住宿需求，经采购人书面同意后，中标方工作人员需要住宿单位的，可向采购人提出申请，住宿费根据租赁协议，按医院公有住房管理办法收取费用，水电费用每月按实收取。

3.全院停车按照采购人要求，建立相关停车制度，做到规范有序安全平稳，重大节日或活动根据实际需要安排。本项目采购人与中标人无停车费、广告费等其他租赁协议的任何费用分配。

4.保安监护系统如需中标人维护保养则另行签订服务协议。但保安监控系统和楼宇设备监控系统需由中标人负责值班运行。

5.中标人为管理需要添置的设施设备由中标人承担相应费用。

6.中标人员工应统一着装，持有健康证，相关费用由中标人自行承担。

7.对中标人应制定严格的保密措施，中标人人员签订保密协议，防治泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

8.物业管理项目部的内部管理计划由中标人自行制定，包括跟采购人及周边单位（包括居委会、公安局等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

9.中标人必须为所有工作人员购买保险，工作人员的工资、保险、食宿、服装等由中标人承担，签订合同后在磨合期间我院可根据实际情况在不超出人员编制的情况下对人员及服务范围进行调整，中标人需无条件配合执行。

10.合同签订后，中标人将书面的、合同要求服务人员资格证件、健康证、无犯罪证明均交采购人备存（含新进人员需要提供的证件）。

11.电梯的日常维保、检测等由中标人负责，费用已包含在总预算费用中，投标人在编制分项报价时须进行响应。

12.投标人的报价应满足法律法规要求，满足长沙市最低工资标准要求。中标人应遵守《劳动法》和相关社保政策。若中标人因违反《劳动法》或相关社保政策等行为带来的纠纷，采购人不承担任何责任。

13、对中标人物业服务人员数量的要求：物业服务人员不少于75人。

三、甲乙双方的权利与义务

1、采购人有权对中标人提供的服务进行监督，确保服务的质量符合合同的要求。

2.在合同约定的范围内，采购人有权根据实际情况变更服务内容，但应及时与中标人协商并达成一致；如有重大变更签订补充协议。

3.中标人未按约定提供服务，采购人有权按照合同约定扣付相关费用并追究中标人的违约责任。

4.采购人应按约定的时间和方式、金额向中标人支付服务的费用。因乙方原因导致未按约定支付费用除外。

5.中标人有权要求采购人提供与活动服务的必要信息。

6.在合同约定范围内，中标人有权拒绝采购人超出合同范围的要求或变更。（本采购需求第十条第九款规定的内容除外）

7.中标人的服务应按合同要求严格执行，确保质量和时效。若在服务的过程中出现问题，应及时解决并自行承担责任，保证不影响活动交付的时效。

8.中标人应对采购人提供的资料信息承担保密义务。

四、违约责任

1.合同执行期间，中标人工作人员发生工伤或其他意外伤害由中标人承担一切责任，采购人不承担任何责任。中标人及中标人人员在提供服务时对采购人以及任何第三方造成的人身、财产等任何损害均由中标人承担一切责任，采购人承受的部分有权向中标人追偿。

2.中标人承诺在履行本合同中接触到的采购人的保密信息和资料，无论其表现形式如何，中标人履行合同项下所述保密义务的期限为自合同签订之日起至保密信息成为公众知悉的公开信息为止，中标人不以任何方式向任何第三方泄露，否则由中标人承担一切责任且赔偿由此给采购人、第三方造成的所有损失。

3.若中标人提供的服务不符合本合同约定的，采购人除按照采购人制度对中标人进行考核外，中标人还应在规定时间内向采购人支付违约金1000元/次，且中标人应进行整改完善；在采购人要求的时间内整改仍不符合本合同约定的，则采购人享有全部或部分解除本合同的选择权，因上述原因合同解除，中标人还应向采购人支付本合同总金额10%的违约金，违约金不足以弥补采购人损失的，中标人应继续赔偿。

4.在合同履行期间，采购人要求终止或解除合同，中标人未开始工作的，不得收取费用，退还采购人已支付的费用，已经开始工作的，采购人应根据中标人已经完成的合格的实际工作量向中标人支付费用，具体费用以双方核定的内容为准，若为采购人自身原因解除本合同，则支付一个月的服务费作为违约金。

5.中标人不得非法分包、转包。如擅自转包、分包，则采购人有权解除合同，且中标人应支付给采购人本合同总合同额5%的违约金。在此期间服务质量不符合要求或出现其他违约情形，由中标人承担相应的责任。

6.本合同约定的采购人按照质量考核及其他条款要求中标人承担的违约金部分，采购人有权在当期应支付给中标人的款项中直接予以扣除。

7、中标人违反合同约定的，除承担损失赔偿责任和约定的违约责任外，还应承担采购人为实现合同权利而产生的一切合理支出，如律师费、鉴定费等。

五、解决争议的方法

首先通过双方协商解决，协商解决不成，则向采购人所在地人民法院提起诉讼。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。