一、功能及要求： 物业管理服务范围 服务范围：涉及教学楼、行政楼、体育馆、食堂、操场、道路广场、绿化区域、公共卫生间、配电房、水泵房、消防控制室等全部公共区域及配套设施。 地理位置：长沙市天心区新姚南路与宜春路交汇处附近 本项目物业管理总范围区域相关情况：

序号	项目	单位	数值	备注
1	总用地面积	㎡	38885	合 58.328 亩
其中	城市道路用地面积	㎡	7648	合 11.48 亩
	绿化带面积	㎡	2877	合 4.32 亩
	净用地面积	㎡	28360	合 42.5 亩
2	总建筑面积	㎡	16601
其中	教学，办公实验楼	㎡	10776
	综合楼	㎡	2934
	食堂	㎡	2856
	门卫	㎡	35
3	建筑占地面积	㎡	5687
其中	教学，办公实验楼	㎡	2750
	综合楼	㎡	1924
	食堂	㎡	978
	门卫	㎡	35
4	建筑密度	%	20.1
5	绿地率	%	45.1
6	容积率	/	0.59
7	机动车停车位	个	36

二、相关标准：

  按国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范执行。

三、技术规格：

服务内容：

本项目为长沙市天心区湘府英才小学物业管理服务项目，服务范围涉及教学楼、行政楼、体育馆、食堂、操场、道路广场、绿化区域、公共卫生间、配电房、水泵房、消防控制室等全部公共区域及配套设施，服务内容包含园区内的房屋管理、机电设备管理、公共区域及其设施管理、清洁卫生管理等工作

四、交付时间和地点：

  服务期限：本项目服务期限三年，一年一签。

  服务地点：长沙市天心区湘府英才小学

五、服务标准：

（一）环境卫生保洁服务相关要求：

1.人员要求： 人数6名，保洁员年龄下限 18 周岁，女性不超过 55 周岁，男性不超过 60 周岁且符合《中华人民共和国劳动法》等国家相关法律法规规定，工作认真负责，能吃苦耐劳，有较强的从业能力。所有人员提供无犯罪记录证明、健康证。

2.保洁服务区域及工作要求

2.1保洁服务区域

1) 日常室内保洁服务区域：卫生间、走廊、书吧、楼梯间、墙上的宣传橱窗、饮水机、消防栓等公用设施的保洁（包括垃圾桶的清理），篮球馆内整理和保洁管理（包括窗户、坐凳）。

2) 日常室外保洁服务区域：操场及周边绿化带和盆栽内的保洁管理；羽毛球场及东西小花坛、桂花树区域的保洁管理，包括乒乓球台、树下坐凳区域擦拭（包括垃圾桶的清理）；足球场地及四周绿化带的清洁和保洁（包括水池清理）。

3) 重大活动或迎接检查时保洁服务区域：和雅堂内外举行活动过程前后的清扫、消毒和保洁（包括垃圾桶的清理）。

4) 学校安排的指派的其它工作。

2.2保洁服务工作要求

日常上下班时间为上午7:00——12:50；下午1:50——17:50，平常可按时上下班，特殊情况（迎接检查或重大活动时）根据学校要求必须加班完成好工作任务

每日工作:

1) 楼梯扶手、走廊栏杆擦一次

2) 走廊、楼梯打扫不限次

3) 洗手间蹲位、小便池、隔板、地面、纸巾盒擦拭不限次

4) 洁具、五金水龙头、洗手台、镜面、门窗擦拭不限次

5) 垃圾桶擦拭及垃圾桶内垃圾清理

6) 纸巾、洗手液及时补充

每周工作:

1) 消防栓、消防器材擦拭

2) 天花板扬尘清理

3) 照明灯具、开关线板擦拭

4) 楼梯间、走廊窗户玻璃擦拭

5) 宣传栏、展板等擦拭

6) 洗手间地面、便池用洁厕剂刷洗

7) 洗手间消毒每周2次

8) 队室、多媒体教室至少每周清洁二次

每月工作：

1) 和雅堂楼梯清洁

2) 绿化带藤蔓、道路杂草清理

3.保洁服务岗位职责

3.1根据服务第一的思想，遵章守法、热爱本职工作，服从安排，听从指挥，按时上下班，有事外出要请假。

3.2落实好各项工作程序，按规定及时清扫和保洁自己的管辖区。

3.3楼道、楼梯、走廊保持无垃圾、无污水、干净整洁。

3.4楼梯扶手、窗台清擦干净，做到无尘土、无污迹。

3.5楼内大门玻璃、镜面等，保持干净、明亮。

3.6上课期间保持便池无尿碱、无堆积、无恶臭味、上下水畅通;每天放学以后至少冲洗一次，保持干净。

3.7垃圾日产日清，不堆积。

3.8虚心听取师生意见，端正服务态度，提高服务质量。

3.9及时完成上级主管部门交办的其它任务。

3.9清洁工具妥善管理，特定规定如下:

1) 用工具者必须是教学楼的保洁人员。

2) 共用工具使用后立即归还，使用期间若有人为故意损坏或丢失情况应照价赔偿。

3) 用于清洁药品需恰到好处的保管。

4) 遵守“谁使用、谁保管、谁损坏、谁负责”的原则。

3.10及时完成上级主管部门交办的其它任务。

4.保洁服务卫生标准

4.1楼梯

1) 楼梯台阶清洁无灰尘，无水迹，不打滑。

2) 楼梯栏杆保持清洁、光亮、手摸上去无污物。

3) 楼梯间保持清洁、无灰尘、无乱涂画。

4) 楼梯窗要保持清洁，窗台、窗框无灰尘污物，无蜘蛛网，玻璃窗要干净透明无灰。

5) 墙面、天花板要保持清洁、无灰尘。

6) 安全出口的灯罩要保持清洁，无灰尘。

7) 垃圾桶外表无污迹、无粘附物。

4.2卫生间

1) 门窗清洁、玻璃明亮。

2) 空气清新，通风良好。

3) 定期消毒除垢，无乱涂画、无蚊蝇、无尿碱、无异味。

4) 地面洁净，不打滑、无痰迹、无烟头、无积水、无杂物。

5) 墙壁整洁，无蛛网、无灰尘。

6) 洗手池干净、整洁，卫生工具摆放整齐。

7) 蹲位不堆放任何杂物。

4.3公共走道、消防通道

1) 地面卫生清洁、无灰尘、无水迹，通道内不堆放任何杂物，保持走道畅通无阻;

2) 护栏清洁无灰尘，玻璃干净明亮，窗框、窗台无灰尘。

3) 墙裙、天花板无灰尘、蜘蛛网。

4) 安全出口的批示灯的灯罩保持清洁、无灰尘、明亮。

（二）房屋及公共设施维护服务

1．人员要求： 人数2名，房屋及公共设施维护服务人员年龄下限 18 周岁，女性不超过 55 周岁，男性不超过 60 周岁且符合《中华人民共和国劳动法》等国家相关法律法规规定，应急管理局发的特种作业操作证是全国通用法定上岗凭证，工作认真负责，能吃苦耐劳，有较强的从业能力。所有人员提供无犯罪记录证明、健康证。

2．房屋及公共设施维护服务要求：

2.1每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知甲方（在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理,维修工具费用由采购人承担。）：

1) 内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处 1 平方米以下）。

2) 更换校园门窗五金件。

3) 疏通落水管、污水管等排水、排污管道。及屋面小型漏水 维修。

4) 更换校园门窗玻璃（单块面积小于 1 平方米）。

5) 校园道路侧石、路面修补（单块长度小于 1 米或面积小于1 平方米）。

6) 设施、设备标识修补。

7) 扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。

2.2每天巡视楼内门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭 灵活并无异常声响。按学校要求按时开门，锁门。

2.3墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺 损。

2.4每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通， 保障排水畅通（6 月至 9 月每半月检查一次），每半年检查 一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

2.5每半月一次巡查围墙及防护网，发现损坏立即修复，铁栅栏 围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

2.6每周一次巡查道路、护坡、侧石、井盖等，发现损坏及时修 复，保持路面平整、无破损，侧石平直无缺损。

2.7每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

2.8每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。

2.9每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

2.10每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，

2.11每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水 泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

2.12水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装 金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

2.13供水设备保养。

2.14及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，校内楼道灯、路灯及教学办公场地亮灯率在 99%以上。

2.15每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、 室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运 行安全正常。

3．房屋及公共设施维护服务标准：

3.1房屋管理标准

1) 无违反规划乱搭乱建，无擅自改变房屋用途。

2) 房屋外观完好整洁；外墙瓷片无脱落，无裂缝；玻璃幕墙清洁明亮，无破损，无明显污渍。无乱张贴和乱悬挂现象。

3) 房屋公用场所内墙无破损，涂料无脱落，无明显污渍，无蜘蛛网等。

4) 房屋本体公用设计整洁，公用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物。

5) 房顶和天台隔热层无破损雨水排水管通畅，无阻塞外溢现象。

6) 各楼层天花板无破损，无摘水印。

3.2机电设备管理标准

1) 供水泵、阀门、水池及其球阀供水管道定期检查保养。

2) 水池水无外溢，供水阀门、管道无渗漏。

3) 排水泵定期检查无堵塞，排污井定期清理，保证污水排放通畅。

4) 排污管道无渗漏。

5) 设备房无积水，浸泡现象发生。

3.3公共区域及其设施管理标准

1) 大门广场、路面平坦，无损坏，路牙车位线和导向清楚。

2) 雨水井、污水盖完好无缺，井壁无损，井底无砂石，杂物堵塞。

3) 雨水、污水管道无裂，无阻塞，无渗漏，水流畅通。

4) 电缆沟盖、各阀门盖无损坏，无积水。

5) 单位内围墙、围栏、及门梯扶手无生锈，无裂断，无变形。

6) 路灯灯罩无破损，灯柱无歪斜损坏。

7) 公共场所、楼道照明灯、各类介绍栏、宣传栏照明灯完好，确保照明正常。各门窗配件完好无损。

8) 厕所无阻塞，确保排污通畅。厕所门、隔断无损坏，龙头无损坏。

9) 楼顶设施：①卫星天线；②供水池设施；③避雷设施；④下水道口通畅。

10) 做好公共区域垃圾四分类,建立分类垃圾台账、对楼栋各类垃圾进行再分拣并做好称重记录。

（三）绿化养护服务

1、人员要求：人数1名，绿化养护员年龄下限 18 周岁，女性不超过 55 周岁，男性不超过 60 周岁且符合《中华人民共和国劳动法》等国家相关法律法规规定，日常绿化维护工有较强的从业能力，熟悉各类园林植物的养护要点和操作规范。能熟练操作园林机械，并定期接受机械操作安全培训，确保操作安全。负责绿化维护工作内容区域明细表上景区范围内的日常维护，其中包括场地整理、除杂、打草、病虫害防治、修剪、播种、松土、浇水、施肥、花坛花境的花卉更换、夏季抗旱、冬季防寒防冻及树干涂白、行道树两侧一年两次的砍青等。

2、绿化养护要求及标准

2.1草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过 6cm。

2.2及时清除杂草，做到基本无杂草。

2.3常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平 整、流畅。

2.4按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三 遍。

2.5绿草如茵,斑秃黄萎低于 5%。

2.6乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造 型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆 整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以 上，基本无枯枝。

2.7常年土壤疏松通透，无杂草。

2.8按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥 不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍。

2.9花草树木生长正常，无枯枝死杈及病虫害现象。

2.10树木基本无倾斜。

2.11乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结 果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。

2.12协助校方进行花坛布置。

2.13保持有效供水，无积水。

2.14缺枝倒伏及时补种。

2.15及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年施基肥一 次，施复合肥一次，盛花期追肥适量。

2.16按季节培育培育鲜花等观赏植物

（四）综合管理服务要求及标准

1、管理办公室

1.1学校内设置管理办公室。

1.2办公场所整洁有序，有专门的使用人接待区域。

1.3配置电话、传真机、复印机、电脑、打印机、 网络等办公设施及办公用品。

2、管理人员（1人）

2.1管理项目服务人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

2.2全面负责本项目保洁、工程、绿化、安全应急、台账档案、师生服务、校方对接全流程管理。

2.3建立全套校园物业管理制度与标准化台账。

2.4落实每日校园全覆盖巡查，闭环处置安全隐患。

2.5师生投诉 2 小时响应，24 小时办结回访，每季度组织师生满意度调查。

3、服务时间

周一至周日每天 12小时提供服务。

4、日常管理与服务

4.1服务规范应符合物业管理行业规范要求。

4.2 24小时内受理使用人报修。接到任何报修半小时内到现场 处理（预约除外）。

4.3对使用人的投诉在 24小时内答复处理。

4.4建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收 支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

4.5建立完善的档案管理制度，建立齐全的学校物业管理档案。

4.6制定学校物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

4.7可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与学校主管部门进行沟通，获得对方评价，每年的评价面不低 于校园的 50%。

4.8制定管理处内部管理制度和考核制度。

4.9广泛运用计算机进行管理。

4.10服务窗口应公开服务内容和程序。

4.11每年对师生进行二次满意情况测评，对测评结果进行 分析并及时整改。

六、验收标准：

1．甲方组织服务考核小组，每季度对乙方的服务进行考核，达到协议的服务质量，按协议支付费用，如出现下列情况，按比例扣除费用:

1) 每月被投诉 3 次以上，经查实为乙方人员工作原因，扣 100 元/次;

2) 由于乙方的服务质量，对学校的声誉和形象造成不良影响，扣500 元/次;

3) 由于乙方的服务质量不到位，造成甲方的经济损失，由乙方承担后果和经济责任。

2．委托物业管理的工作划分为七个项目，合计分值为100分，每个项目满分值分别为：①房屋管理10分；②机电设备管理20分；③公共区域及其设施管理20 分；④清洁卫生管理30 分；⑤综合管理服务10分；⑥服务受理10 分。

3．学校后勤服务与保障中心每季度负责组织对物业公司的管理工作及服务质量进行打分，评分结果作为对物业管理费用发放依据。前三季度款项足额支付，第四季度款项根据四个季度的考核结果，每季度得分在80-100分间（即满意度在80-100之间），对应的25%余款不扣除；当季得分低于80分（不含80分），年终将根据得分与控制线（80分）的差额计算扣除当季对应25%余款的比例（如得分为78分，则扣除当季对应25%余款的2%）。

4．对物业管理公司实施的罚款，从应付的物业管理费中扣除。

七、其他要求：

1．本项目实行全生命周期成本管理，本项目为总价包干模式，投标报价为服务全周期最终闭口价格，包含人员基本工资和绩效、节假日及其它福利费用、各类保险费用、企业管理费、法定税费、员工餐费等全部成本，采购人不另行支付任何费用。承诺服务期内不降低人员薪酬标准、不减少在岗人数、不缩减机具及劳保投入，不因政策成本上调降低服务履约标准。本项目人工成本为核心刚性成本，投标报价人工占比需符合市政劳务行业合理标准，须满足长沙市最低工资、社保缴纳法定底线，严禁通过压缩用工成本恶意低价竞标。投标人须针对以上要求进行承诺，承诺函格式自拟，否则视为无效投标。

2．采购人将在发布中标（成交）结果公告前，对中标（成交）候选供应商的投标（响应）文件进行审查；在政府采购合同签订前，将对其他投标供应商的投标（响应）文件进行审查。审查内容包括但不限于：投标（响应）文件中的技术服务方案、商务条款是否满足采购文件要求，所提供证明材料的真实性、合法性。审查方式包括要求中标（成交）候选供应商提供相关证明材料原件进行核对；通过国家认可的官方渠道对证明材料进行在线核查；对无法在线核查的材料，向材料出具单位发函核实或请求相关部门协助核查等。

3．供应商在参与投标前，须自行核验投标（响应）文件中所有证明材料的真实性、完整性及有效性，此为投标主体应尽的法定义务，未履行核验义务导致的一切后果由供应商自行承担；供应商提供《中小企业声明函》的，则还须确保函中所填写的从业人员、营业收入、资产总额、企业类型等数据的真实性，不得随意填写，该数据真实性亦纳入投标文件证明材料核验范畴，因数据不实引发的相关责任由供应商自行承担。

4．若采购人发现供应商提供虚假材料，采购人将向本级财政部门书面报告。

5．依据《中华人民共和国政府采购法》第七十七条，若供应商在本项目采购活动中提供虚假材料谋取中标、成交，将面临以下后果：

5.1处以采购金额千分之五以上千分之十以下的罚款；

5.2列入不良行为记录名单；

5.3在一至三年内禁止参加政府采购活动；

5.4若有违法所得，将并处没收违法所得；

5.5情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；

5.6若构成犯罪，将依法追究刑事责任。同时，一旦查实提供虚假材料，其中标、成交结果将被认定无效。请各供应商务必确保所提供材料真实、合法、有效。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。