辽阳市弓长岭区国有建设用地

定级与基准地价评估更新工作报告

辽阳市自然资源局弓长岭区自然资源分局

辽宁金华房地产土地评估有限公司

二〇二三年七月

目 录

前言 1

第一章 辽阳市弓长岭区概况 3

第一节 辽阳市弓长岭区概况 3

第二节 弓长岭区发展目标 8

第二章 弓长岭区国有建设用地定级估价工作概况 13

第一节 项目概述 13

第二节 项目组织与实施 16

第三章 工作内容 22

第一节 土地级别划分的方法及技术路线 22

第二节 基准地价评估的技术流程 25

第四章　项目成果与特点 30

第五章 成果特点、意义及应用建议 34

第一节 成果特点 34

第二节 成果意义 35

第三节 成果的应用建议 36

前 言

土地价格作为土地市场体系中最具代表性和敏感性的要素,一直是土地市场运行的核心。地价的动态变化不仅反映了土地市场的供求状况，而且还是城市经济发展和土地利用状况的指示器。土地定级与基准地价更新是依法全面统一管理土地资产、合理有效利用土地、编制土地利用总体规划、土地计划、国家征收土地税费、显化土地资产、明晰土地产权必不可少的、经常性的基础工作，同时，为全面掌握城市土地质量及利用状况，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价提供科学依据。

辽阳市弓长岭区（行政区面积约329.84平方公里）国有建设用地定级与基准地价更新工作是在辽阳市弓长岭区人民政府的领导下，在辽宁省自然资源厅和辽阳市自然资源局弓长岭区自然资源分局的业务指导下，由辽宁金华房地产土地评估有限公司完成。

辽阳市弓长岭区国有建设用地定级与基准地价更新工作是以中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局*开通会员可解锁*颁布的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）为依据，同时充分地考虑辽阳市弓长岭区的特点。在实际工作中，既严格遵守《规程》，又因地制宜地进行技术创新，从而保证定级估价成果的科学性、先进性和实用性。

该项工作运用土地信息系统技术，充分发挥辽阳市规划、勘测、基础地理信息等方面的综合优势，在天津师范大学开发的土地定级估价与基准地价更新系统上完成了土地定级估价资料的输入、处理、分析和土地定级估价工作。在土地定级方面，充分征询专家意见，确定影响土地级别的因素体系，并运用成对比较法确定了其相应的权重体系,根据《规程》的要求和定级估价成果应用的需要，将评价区域划分为50m×50m网格的基本评价单元,在1：10000的数字化地籍图上进行范围内的土地分类定级工作。在基准地价更新方面，采用了“以土地定级为基础，用市场交易价格等资料分商服用地、住宅用地、工业用地和公共管理与公共服务用地（以下简称公服用地）评估基准地价，以级控价、以价验级”的技术路线,在样点资料的调查、分析处理的基础上，建立样点地价与评价单元总分值之间的数学模型，通过样点算术平均值法和数学模型法两种方法相结合确定商服用地、住宅用地、工业用地和公服用地的级别基准地价, 制定出商服用地、住宅用地、工业用地和公服用地的级别宗地地价修正系数表和指标说明表。

辽阳市弓长岭区国有建设用地定级与基准地价更新工作的完成，是辽阳市弓长岭区国土资源管理基础工作信息化和自动化建设的重要成就，将对辽阳市弓长岭区土地市场建设及全市土地资产管理产生积极而深远的影响。

第一章 辽阳市弓长岭区概况

第一节 辽阳市弓长岭区概况

弓长岭区隶属辽宁省辽阳市，于*开通会员可解锁*建区。介于东经123°14′至123°32′和北纬41°02′至41°51′之间。位于辽宁省中南部、辽阳市东南部，素以“岭岭藏宝、水水含金”而著称。边境长110.06千米，北邻辽阳市文圣区，东北与灯塔市鸡冠山乡相望，东部与辽阳县寒岭镇以红砂岭为界，东南与辽阳县甜水乡相邻，南和西南与辽阳县河栏镇接壤，西和西北与辽阳市宏伟区毗连。弓长岭区总面积329.84平方千米，辖1个乡、1个镇、2个街道。

一、自然地理

地形地势呈南高北低，为山区丘陵地带，山峦起伏，呈带状走向。

老林子顶，海拔628.2米，主峰位于泉眼背村西南1.7公里处。为弓长岭区与辽阳县界山。

弓长岭，596.2米，主峰位于泉眼背村西南1.7公里处与河栏镇分界线上，为弓长岭与辽阳县界山。

纱帽山，海拔322.7米，主峰位于三星村西北0.95公里处。

城砬子，海拔491.3米，主峰位于二道沟居民点东南2.3公里处。为弓长岭区与辽阳县界山。

气候特点：辽阳市弓长岭区属北温带大陆性气候，内属北温带大陆气候，最高温度38℃，最低气温-33.7℃，平均气温24.7℃。

水文状况：汤河自南向北纵贯弓长岭区。

汤河是太子河辽阳流域的最大支流。总长90.17公里，控制面积为1466平方公里。

汤河古代叫室伪水。《汉书·地理志》说:"室伪山，室伪水所出，北至襄平入梁也"。梁，即太子河。《大清一统志》诠释说:"汤河在奉天府辽阳州东南五十里，源出分水岭，北流入太子河。分水岭即室伪山，汤河即室伪水也"。据勘察，今辽阳附近自南向北流入太子河的唯一较大河流便是汤河。它从亮甲山经安平、耿家屯，至双庙子汇入太子河。汤河上游为东西两股支流。西支流的源头在辽阳县吉洞峪乡的韩家岭，流经吉洞峪、隆昌州、下八会寨、下达连河，于白玉寨村西汇入汤河水库，河长43.3公里，流域面积431平方公里，河道比降为4.9%，年平均径流量为7 852万立方米，水流充沛，水质较佳，适于饮用，是辽阳无污染河流之一。

汤河东支分东、西两股。东股旧名河栏沟河，源头在辽阳县河栏镇样子岭山沟，流经牛蹄崖，至河栏镇与西股汇合;西股源头在辽阳县塔子岭的熊洞沟和吉洞峪乡的宋家岭山下，流经刚家堡子村，上麻屯乡的算盘峪村、麻屯村，同东股汇合后，于河栏镇二道河村流入汤河水库。东股略长于西股，总长为49.97公里，流域面积为523平方公里，河道比降4.2%。

自然资源：旅游资源丰富。冷热泉资源远近驰名，堪称天下奇观，2007年，弓长岭区正式成为"中国矿泉水之乡"。汤河、参窝两大水库如两颗明珠镶嵌在南北两端，汤河风景区、朝阳洞、姑嫂城、华表山、八宝琉璃井等200多处人文景观，风景宜人，令人流连忘返;矿产资源贮量巨大，已探明的有铁矿石、重晶石、硅石、木纹石、冷热矿泉等11种，已开采的有8种。

弓长岭的矿泉区位于汤河镇柳河村，医疗矿泉水年储存量287万立方米，水温72℃，为淡温泉硅氟氡矿泉水;饮用天然矿泉水年储存量68万立方米，为优质含锶偏硅酸型饮用天然矿泉水。医疗矿泉水已开发1300多年，历史悠久。其中，冷热双泉相距不过300米，并涌而出，堪称天下奇观。矿泉区内共有医疗矿泉水企业12家，到汤河医疗、康乐的省内外人员日益增多，年平均接纳100万人次，由温泉带来的直接和间接经济效益每年可达2.5亿元。矿泉区现有饮用天然矿泉水生产企业5家，从业人员200余人，年产值3000余万元，约占全区工业总产值的1%，销售市场辐射周边多个城市。*开通会员可解锁*初，矿泉水储量丰富的弓长岭区正式向中矿联提交了"中国矿泉水之乡"申请书。*开通会员可解锁*，中矿联正式下文件命名弓长岭区为"中国矿泉水之乡"。

中国矿业联合会常务副会长曾绍金表示，经辽宁省国土资源厅等部门推荐，组织专家实地考察论证表明，弓长岭区矿泉水氡含量为全国最高，资源极其丰富，分布特征全国少见，中国汤河矿泉城为我国首次提出并实施建设的综合性矿泉水产业基地，在全国具有示范作用。

开发多个温泉酒店，各地游人络绎不绝，听闻温泉水都从各地纷纷来访，其中以假日酒店，王宫酒店最具特色。

坚持"围绕旅游调整农业，振兴工业，搞活商贸，繁荣文化，治理环境，建设城乡"的工作思路，把项目建设作为重点，不断强化对经济工作的领导，优化发展环境，提高经济效益，使经济运行质量不断提高。旅游业方面，加大了重点旅游项目开发建设力度，已建成滑雪场、温泉浴场、温泉度假村、万米漂流、华表山风景区等旅游设施，形成了以冰雪、温泉、山水、田园风光为特色的旅游品牌。农业方面，以农业增效、农民增收为目标，加快了观光农业、精品农业、高效农业发展步伐，农业结构进一步优化，畜牧业规模不断壮大，农业生态建设实现历史性突破，荣获国家封山育林先进单位称号。工业方面，以可持续发展为方向，以招商引资为手段，以发展民营经济为主要形式，推动了工业经济快速发展，初步形成了铁矿石采选、硅锰合金、玻璃工艺、纺织、矿泉水生产等支柱产业，形成了一批具有一定规模、市场竞争力强、经济效益好的骨干企业，工艺玻璃、电熔镁、人造毛皮等产品已远销到美国、日本、韩国、加拿大、新加坡、英国、香港等国家和地区。坚持依法治区和以德治区相结合，以创建文明城区为载体，加强社会主义精神文明建设和民主法制建设，全区跨入省级文明城区行列。

弓长岭区矿产资源十分丰富，其特点是储量大、分布广、矿种多、埋藏浅、品位高、易开采。现已探明的矿种有重晶石、铁矿石、硅石、大理石、石灰石、木纹石、矿泉水、地热等10多种矿产资源。

铁矿石是鞍钢主要供给地之一;冷矿泉水清澈透明，含有锶、硒等18种适度微量元素，日涌量2600吨，具有抑癌、抗癌作用，是一种开发价值很高的珍贵矿泉水，产品销路十分可观。

热泉水温达72℃，用于洗浴，对风湿、关节炎、皮炎等多种疾病有显著疗效。

二、经济发展状况

“十三五”时期是极不平凡的五年，面对错综复杂的宏观经济形势、艰巨繁重的改革发展稳定任务特别是新冠肺炎疫情严重冲击，在区委区政府的正确领导下，全区上下砥砺前行、开拓创新，奋发有为推进各项事业发展，殷实富强、文明智慧、生态宜居、和谐幸福弓长岭建设成绩斐然。

——综合实力显著增强。坚持高质量发展理念，主动适应经济发展新常态，较好完成了“十三五”规划确定的各项目标。预计二〇二〇年地区生产总值实现52.8亿元，年均增长7%；一般公共预算收入实现57860万元，年均增长10.7%；累计争取国家和省、市各类专项资金25.74亿元，是“十二五”时期的1.6倍。地区知名度和影响力空前提升，我区成功入围全国第二批全域旅游示范区，汤河温泉特色小镇被确定为首批全国特色镇，汤河温泉产业园区晋升省级经济开发区。五年来，荣获“中国最佳健康养生旅游名区”“辽宁省旅游产业发展示范区”等多项殊荣。

——产业结构持续优化。三次产业结构由二〇一五年的3.4:59.7:36.9调整为二〇二〇年4.3:53.6:42.1。以旅游业为龙头的服务业迅速崛起，一水云天度假酒店、佳兆业铂域酒店等一批温泉旅游项目相继建成并投入运营。工业产业结构全面优化，矿泉饮品、新能源等业态实现新突破，传统采选业加快技术改造步伐，弓矿公司产能进一步扩大。农业产业化水平显著提升，西土线休闲农业示范带等一批种植、观光、高效特色农业发展势头良好。

——改革开放成绩斐然。营商环境全面优化，综合评价位居全市前列。全面推进“互联网+审批服务”工作，政务服务事项网上可办率达到90%以上，打通便民服务“最后一公里”。全面完成政府机构改革及事业单位改革。深化公立医院改革，完成区中心医院与市九院的整合。有序开展弓矿公司“三供一业”分离移交改造项目。着力扩大对外开放，主动融入沈阳经济区协同发展战略。

——城乡面貌日新月异。路网建设全面升级，西土线改扩建、旅游快速路等一批重大交通基础设施工程建成通车，极大地提升了地区交通承载能力。城乡管理更加精细，扎实推进农村人居环境整治三年行动计划，美丽乡村建设走在全省前列，成为全省首个省级美丽乡村示范村全覆盖的区，汤河镇红穆村获评全国生态文化村。全面完成“大棚房”问题和违建别墅清理整治任务，中央环保督察“回头看”反馈问题和交办案件全部办结。

——生态环境明显改善。深入实施青山、碧水、蓝天工程，自然生态和人居环境得到明显改善，成功创建省级森林城市，荣获全国造林绿化先进区，汤河镇被评为国家级卫生镇，大汤河湿地公园跻身国家级湿地公园。扎实开展水污染防治和河湖“清四乱”专项行动，太子河、大汤河、小汤河等一批生态治理工程全面完工，连续获得省“大禹杯”荣誉称号。集中开展大气污染防治，清理取缔和改造提升燃煤锅炉，秸秆禁烧管控扎实有效，主要污染物排放量逐年下降。

——民生水平显著提高。坚持优先保障民生，全区人民幸福指数全面跃升，城镇居民人均可支配收入年均增长7%。全面实施了一批老旧小区改造、引汤入弓、城乡公交一体化、铁路道口平改立、弓矿公司“三供一业”移交改造、棚户区改造等惠民工程，极大的改善了人民的生活水平，完成了人民的多年夙愿。社会保障体系日趋完善，就业形势保持稳定，城镇登记失业率控制在3.9%以内，持续保持“零就业”家庭动态为零。脱贫攻坚圆满收官，全面落实脱贫攻坚政策，全区建档立卡贫困人口236户435人全部精准脱贫。

——社会事业全面发展。教育教学质量及硬件条件明显提升，我区率先进入义务教育均衡发展示范区行列，区高中成功晋升为省级示范高中，着力打造民办教育品牌，光华中学建成并招生。文化体育事业繁荣发展，深入开展“中国梦•雷锋城”创建活动，雷锋纪念馆成功晋升国家4A级景区，成功举办中国大学生跆拳道锦标赛、国际滑雪邀请赛等30余场省内外大型体育赛事活动。

——社会治理活力彰显。社会治安综合治理工作网络全面形成，区乡两级综治中心、村（社区）综治工作站全面建成，综治视联网系统联通4家乡（镇）街。深入实施“雪亮工程”，全区公共区域、重点路段、复杂场所视频监控实现全覆盖，治安防控格局全面提档升级。深入开展扫黑除恶专项斗争，打击了一批涉恶犯罪团伙，人民群众安全感明显增强。

三、交通运输

弓长岭区位置优势明显，辽溪铁路、202国道、沈环公路纵贯城区，西北距化纤城辽阳市25公里，北距沈阳市桃仙机场70公里，东北距本溪市34公里，西南距鞍山市35公里，南距大连港330公里、距营口港150公里，境内的安平火车站为连接沈阳、大连、丹东、本溪等城市的重要中转站。

第二节 弓长岭区发展目标

一、产业布局

“十四五”时期，根据我区的产业基础、资源禀赋，以创新驱动为引领，坚持从供给侧发力，加快产业结构优化升级和新旧动能转换，着力打造“一城两廊三区” 的产业空间布局。

一城：雷锋城。围绕我区显著的雷锋文化，依托雷锋纪念馆、雷锋主题公园，重点发展红色旅游、文化创意产业，使得文化和旅游充分融合发展，努力打造弓长岭雷锋文化品牌，塑造雷锋城旅游形象。大力弘扬和倡导雷锋精神，践行社会主义核心价值观，树立“雷锋式”营商环境。利用主城区丰富的生活业态，着力发展现代服务业，打造夜间经济发展模式，增加城区消费新亮点，辐射带动全区经济和社会事业全面进步。

两廊：绿色矿业发展走廊、绿色城市发展走廊。

绿色矿业发展走廊。沿苏安大街，围绕矿产资源这一“老字号”，推动资源的梯度、综合、高效利用，重点发展尾矿和舍岩利用项目，加速推进绿色矿山发展，深度开发工业旅游产品，实现从资源型城市向绿色科创城市、从尾矿库储地向绿色产业基地的转变，打造以绿色为引领的矿业发展走廊。

绿色城市发展走廊。沿汤河主轴，以提升城市环境质量为核心，以生态文明先行示范区建设为统领，重点打好污染防治攻坚战，大力推进城市绿色产业发展，实现对生态环境最根本、最有效、最持久的保护，打造生态-旅游-城市服务走廊。

三区：南部汤河温泉旅游度假区、北部安平生态原乡慢城区、东部矿业循环经济区。

南部汤河温泉旅游度假区。以温泉资源为依托，整合汤河沿河一带的温泉酒店、村落、滑雪场等资源，挖掘汤河千年温泉文化，打造中国文化温泉旅游品牌，重点发展文化旅游、康养服务、温泉会展、温泉度假、乡村休闲游等产业，全力打造集温泉医疗康养、原乡民俗度假、山地运动休闲、城市文化服务等功能于一体的全国知名、东北一流的温泉旅游度假目的地。

北部安平生态原乡慢城区。依托冷热地地质奇观、葠窝水库、太子河、华表山森林公园、灵岩寺等自然资源和文化资源，利用“辽宁省特色旅游名乡”品牌，打造安平慢生活休闲小镇，重点发展休闲度假、观光旅游、创意体验、文化体验、原乡民宿、特色美食等产业，全力打造省级旅游度假区、东北原乡慢生活度假首选地。

东部矿业循环经济区。遵循双循环发展动因，依托先进技术支撑，加快扩产扩能和技术改造，大力推进绿色矿山建设、尾矿库和废弃矿山的循环利用、尾矿砂和舍岩综合回收利用，着力推动矿山开采业向规模化、绿色化、智能化发展，努力实现“生态生产生活、宜居宜业宜游”的“三生三宜”目标。

二、发展目标

远景目标。展望二〇三五年，围绕基本实现社会主义现代化远景目标，加快推进高质量发展，保持适度的发展速度，实现又好又快的发展，地区生产总值和城镇居民人均可支配收入翻一番；坚持创新驱动发展战略，抓好技术创新和制度创新，建设创新型城区；优化布局产业结构，实现新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化，构建现代化经济体系；基本实现治理体系和治理能力现代化，人民平等参与、平等发展权利得到充分保障，努力建设法治政府、法治社会；建成文化强区、教育强区、人才强区，居民素质和社会文明程度达到新高度，文化软实力显著增强；广泛形成绿色生产生活方式，生态环境根本好转，城乡宜居水平显著提高；形成对外开放新格局，参与经济合作和竞争新优势明显增强；人均国内生产总值达到全国平均水平，基本公共服务实现均等化，城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小；平安建设达到更高水平；人民生活更加美好，人的全面发展、全体人民共同富裕取得更为明显的实质性进展。

“十四五”目标。锚定二〇三五年远景目标，综合考虑宏观发展条件，坚持目标导向和问题导向相结合，坚持守正和创新相统一，坚持项目为纲和项目为王，围绕打造“一城两廊三区”的任务目标，今后五年经济社会发展要全力实现“七个新突破”，全面展示弓长岭全面振兴、全方位振兴发展。

——经济发展实现新突破。经济保持平稳较快增长，产业结构优化升级，质量效益明显提高。全域旅游品质显著提升，旅游产业集聚的龙头作用凸显。工业转型升级步伐加快，矿业实现规模化、绿色化、智能化发展。乡村振兴战略深入实施，实现一二三产业融合发展。全区经济综合实力和可持续发展能力显著增强，三产产业占比为4.1:47.9:48，地区生产总值、一般公共预算收入、固定资产投资、规模以上工业增加值与市平均水平保持同步。

——改革开放实现新突破。坚持以优化营商环境为基础，实现更高标准、更高质量、更高效率的政务服务，打造全省营商环境建设示范城区。全面深化改革，做实改革举措，用改革激发市场主体活力，坚决破除制约弓长岭转型发展的体制机制障碍，健全公平竞争制度。全面提升对外开放水平，深度融入沈阳经济区建设，继续在招商引资、对外贸易、区域合作等方面大胆探索和示范，增创开放型经济新优势。

——城乡建设实现新突破。统筹城乡协调发展，拓展基础设施建设空间，加强交通、市政、水利、信息化等基础设施建设。统筹推进新型城镇化建设，不断缩小城乡差距，到二〇二五年，城乡发展互促互融、新老城区交相辉映的城市格局基本形成，城乡建设水平、管理效率和承载能力全面提高。

——文化建设实现新突破。文化更加繁荣，精神文明建设进一步加强，居民思想道德素质、科学文化素质和健康素质全面提高，文化软实力显著增强。深度挖掘温泉文化和红色文化，推进文化产业大发展、大繁荣，扶持文化企业做大做强，支持文化产业园区建设发展，鼓励文化产品创意创作。

——生态文明实现新突破。资源节约型和环境友好型社会建设取得突破性进展，基本形成绿色、低碳的生产和生活方式，主要污染物排放总量进一步减少。巩固创建省级森林城市成果，绿化水平明显提升，森林覆盖率达到49.3%，建成区绿化覆盖率达到45.6%，水环境和空气质量得到明显改善，生态文明建设水平走在全市、全省前列。

——民生福祉实现新突破。民生投入保持逐年增长，实现居民收入增长和经济发展同步。五年实现新增城镇就业0.4万人，城镇登记失业率控制在3.5 %以下。覆盖城乡居民的基本公共服务体系全面建立，到二〇二五年，全区城镇职工养老保险覆盖面99.8 %以上，城镇职工医疗保险覆盖面100%，每千名老年人口养老床位数达55张；教育水平进一步提高，居民受教育程度稳步提升。

——市域治理实现新突破。社会主义民主法治更加健全，社会公平正义进一步彰显，政府作用更好发挥，行政效率和公信力显著提升，社会治理特别是基层治理水平明显提高，防范化解重大风险体制机制更加健全，突发公共事件应急能力显著增强，自然灾害防御水平明显提升，发展安全保障更加有效。

第二章 弓长岭区国有建设用地定级估价工作概况

第一节 项目概述

一、工作背景

2017年，辽阳市弓长岭区国有建设用地定级与基准地价成果进行了更新，估价期日为*开通会员可解锁*，更新范围为辽阳市弓长岭区行政区范围内的国有建设土地，定级结果上，采用分类定级，编制了商服用地、住宅用地和工业用地级别基准地价。

根据《规程》要求，“基准地价更新周期视市场情况而定，更新频率不得低于每3年一次，每隔6年应进行一次全面更新”；《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发（2017)27号）首次明确了各地应开展公共服务项目用地基准地价的评估；*开通会员可解锁*，自然资源部颁发了《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发［2019]36号）,要求“新发布的城镇基准地价要在一级地类的基础上细化表达，满足当地不同权利类型、不同利用类型地价管理需要”。辽阳市弓长岭区现行基准地价公布实施时间为*开通会员可解锁*，基准日距今超6年，故应及时予以全面更新和完善。

二、工作范围

辽阳市弓长岭区辖1个乡、1个镇、2个街道，面积约329.84平方公里。本次估价的对象为辽阳市弓长岭区范围内的可作为城镇建设用地使用的国有建设用地，工作范围总面积约329.84平方公里。

图2.1辽阳市弓长岭区国有建设用地定级与基准地价更新范围

三、工作依据

（一）法律法规、政策依据

1、《中华人民共和国民法典》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》 (国发［2001] 15号）

5、《关于开展全省城镇基准地价更新工作的通知》（辽国土资发〔2013〕302号）

6、《关于发布实施（全国工业用地出让最低价标准）的通知》 （国土资发[2006]307 号）

7、《辽宁省耕地占用税实施办法》（辽宁省人民令第249号）

8、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第511号）

9、《关于调整全国工业用地出让最低价标准实施政策的通知》 （国土资发[2009]56号）

10、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发（2010)34号）

11、《辽阳市人民政府办公室关于公布实施辽阳市征地区片综合地价的通知》（辽市政办发[2023]5号）

12、《国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 的通知》（国土资厅发（2018 ) 4号）

13、《节约集约利用土地规定》 （自然资源部2019年修正 ）

14、《不动产登记暂行条例》 （中华人民共和国国务院令第656号）

15、《关于企面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016]36号）

16、《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资发［2016]20 号)

17、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》 （国土资厅发［2017]27号）

18、《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（辽国土资办发[2017]178号)

19、《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发［2019]36号）

20、国家、省、市有关土地管理和土地定级估价的其他法规政策

（二）技术依据

1、《城镇土地分等定级规程》 ( GB/T 18507-2014 )

2、《城镇土地估价规程》 （ GB/T 18508-2014)

3、《土地利用现状分类》 （ GB/T 21010-2017)

4、自然资源部办公厅关于印发《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》 的通知

5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（ GB 50137-2011)

第二节 项目组织与实施

一、组织领导

城镇基准地价更新调整是一项十分复杂且面广、量大的系统工作。为提高工作质量和效率，辽阳市自然资源局弓长岭区自然资源分局（以下简称分局）成立工作小组，由分局主管领导负责统筹开展工作。为确保项目的顺利完成，由分局利用科专人负责开展落实具体工作，并建立各部门联络人加强沟通协作。在整个项目实施过程中，做到分工明确、责任到人，同时又加强协作、协同配合。

（一）项目领导成员

吴晓东、胡本洋、董焕杰、梁明、牛沛丽、吴晓丹、李博玉

（二）项目技术小组成员

邹清伟、乔虹、温瑞、巴晓峰、殷阳、赵宇、梁明

（三）项目专家组成员

胡本洋、刘刚、徐贵宏、范国辉、宋森、刘大庆、郑晓梅、邹清伟、乔虹

（四）成果报告撰稿人员

温瑞、乔虹、邹清伟

二、工作安排

（一）准备阶段

拟定项目实施方案和具体工作计划。包括确定技术承担单位、成立工作组，落实人员和经费等。

（二）资料收集和外业调查阶段

制定技术路线、组织具体工作人员的技术培训、相关调查表格设计等准备；完成部门资料收集及各区外业调查工作。

（三）内业资料处理阶段

内业资料处理及成果的初步形成。主要包括地价影响因素资料、市场样本地价资料等的归类整理及补充调查。

（四） 成果编制阶段

基准地价更新数据库、图形库的建立，分类基准地价成果体系及基准地价系数修正体系等更新成果的初步形成及图件的编绘等，形成基准地价更新初步成果。

（五）成果意见征询阶段

充分征询各部门意见，修改完善基准地价成果，需要各部门审核基准地价成果，从实际工作出发并结合辽阳市弓长岭区实际对基准地价成果提出宝贵意见和建议，技术承担单位根据意见和建议修改完善成果。

（六）项目成果验收阶段

由分局组织基准地价成果验收会，由省自然资源厅专家组对辽阳市弓长岭区国有建设用地基准地价更新成果进行评审验收。

（七）项目成果听证阶段

由分局组织召开辽阳市弓长岭区国有建设用地基准地价更新成果听证会议，与会单位或个人有政府、规划、住建等相关部门及专家参加。

（八）项目成果修改完善阶段

技术承担单位根据验收专家组及听证会与会代表的意见或建议修改完善基准地价更新成果。

（九）基准地价公布实施阶段

由分局编制相关材料向弓长岭区人民政府申请公布实施基准地价更新成果。

三、工作任务

本次工作主要任务是依据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》要求，结合辽阳市弓长岭区实际情况，确定具体工作任务是：

1、根据辽阳市弓长岭区的自然、社会、区位状况，对辽阳市弓长岭区国有建设用地分类评定土地级别。

2、在土地定级工作基础上分商服用地、住宅用地、工业用地、公服用地评估各个级别的基准地价。

3、在评估分用途各个级别的基准地价过程中，评定相关用途样点的价格，通过样点价格确定基准地价。

4、依据各个级别的基准地价、级别最高宗地地价、级别最低宗地地价和宗地的土地条件建立建设用地宗地地价修正系数及指标说明表。

5、基准地价工作报告、技术报告编写及相关图件的绘制。

四、工作原则

（一）定级的原则

在定级工作中，我们主要遵循以下原则：

1、 综合分析原则

城镇土地质量受土地自然属性、社会经济和技术条件等多种因素的综合影响。 因此，在土地级别划分中要全面考虑、各种因素对土地质量的影响，研究和分析各种因素与土地级别之间的有机联系，以便提高土地级别划分的准确性和可靠性 。

2、主导因素原则

在影响土地质量的众多因素中，往往存在着一个或者几个主导因素对土地质量的变化起着决定性作用。因此，在土地级别划分的过程中要掌握影响土地质量变化的主导因素和关键因素，进而充分认识土地质量空间分异规律，增强土地级别划分的科学性与简捷性。

3、地域分异原则

城镇土地级别划分应掌握土地区位条件特性和分布组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归同一土地级。

4、土地收益级差原则

城镇土地级别高低应与对应级的土地收益和土地价格相一致。

5、替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场，商品提供服务的效用相同或大致相近时，价格最低者吸收最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，该类商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的，地价也遵循这种替代规律，具有相同使用价值，且有替代可能的土地之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制趋于一致。

6、定量与定性分析结合原则

城镇土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，通过定量与定性分析结合确定土地级别。

（二）基准地价评估的原则

根据基准地价特点和弓长岭区土地、房地产市场的实际情况，基准地价评估主要遵循以下原则：

1、替代原则

土地价格遵循替代规律，由于市场竞争，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格牵制，换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

2、预期收益原则

土地价格受预期收益形成因素的变动而变动。估价时应了解估价对象过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势等对土地市场的影响进行细致的分析和预测，准确预测估价对象现在以至将来能带来的收益。

3、供给与需求原则

土地估价时考虑所有影响土地供给与需求的因素，要掌握一定时期内的供给与需求总量的变化，还要了解供给与需求的结构性变化。

4、报酬递增与递减原则

经济学中的边际效益递减原则，是指在一定的生产技术条件下，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加，但投入量达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最大收益点或最有效使用点。因此，报酬递增与递减原则与最有效使用原则密切相关。

5、最有效使用原则

地价是以最有效使用土地为前提的。尽管土地具有用途的多样性，但由于不同的利用方式和利用强度对其权利人带来的利益是不同的，所以，作为以追求最大利益为目的市场主体的土地权利人，都会根据最大获利原则来选择土地利用方式和利用强度。因此，土地估价应在遵循城市规划的基础上，以该地块最有效使用为前提。

6、贡献原则

按经济学中的边际收益原则，衡量一个生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。其中某一部分带来的收益，与总收益比较，是部分与整体之间的关系。就土地部分的贡献而言，由于地价是生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性。

7、变动原则

土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些因素经常处于变动之中，所以土地价格是这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

8、协调原则

土地总是处于一定的自然和社会环境之中，土地与周围环境的关系，直接影响到该地块的利用效益或效用，进而影响该地块的价格。因此，在土地估价时一定要认真分析土地与周围环境的关系，判定其是否协调，并确定其协调程度。

9、综合分析原则

国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法 、剩余法等。在进行地价评估时，根据估价对象的实际情况，充分考虑用地类型和所掌握的资料，选择适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合理的土地价格。

五、总体技术路线

本次辽阳市弓长岭区国有建设用地定级与基准地价更新项目的总体技术路线为：遵循《规程》等技术规定，依据辽阳市弓长岭区实际情况，收集城市经济、建设等相关资料，采用多因素综合评价法，全面更新辽阳市弓长岭区国有建设用地级别，利用地价资料对级别等更新成果进行检验；在土地级别更新成果基础上，采集各类土地、房地产市场交易数据，运用基本估价方法，依据地价空间分布的基本规律，完成级别基准地价的更新。

第三章 工作内容

第一节 土地级别划分的方法及技术路线

一、土地定级划分方法

辽阳市弓长岭区国有建设用地定级采用多因素综合评价法，对土地进行分类定级。城镇土地是在自然的基础上经过人类长期以来逐步开发、改造形成的土地类型，是各种各样的因素相互作用的结果。由于影响因素的不同，或者因素作用强度的差异，这些土地客观上存在着一定的质量差别。为使土地定级结果能够全面地反映辽阳市弓长岭区土地的自然属性与经济属性，从经济效益、社会效益和环境效益诸多方面显示土地质量，根据辽阳市城市总体规划、城市内部特点和区位特性，土地定级划分方法具体为：

定级选择对某种类型用地有影响的土地定级因素，计算因子作用分值及影响范围，揭示不同因素在地域空间上的分布差异；采用成对因素比较法确定因素因子权重，在整个定级范围内的坐标网点上进行因素作用分值叠加；依据叠加后的总分值，采用总分频率曲线法，利用分值频率直方图初步划分不同类型土地级别，并以土地市场交易价格定级验证，从而反映城市分类土地级别规律。

二、土地级别划分的技术路线

城镇土地级别更新主要有以下两种途径： 1.以多因素加权评价法为主，级差收益测算法或市场交易地价资料为辅，参照原土地定级成果更新土地级别；2.以原土地级别成果为主，市场交易地价资料或级差收益验证局部更新土地级别。

本次辽阳市弓长岭区国有建设用地级别调整采用的前一种方法，以多因素加权评价法为主，市场交易地价资料为辅，参照原土地定级成果更新土地级别。由于建立在土地级别上的基准地价是基于评估基准日这一时间点上的价格，当前基准日和下一次基准地价更新的基准日之间的城市近期规划的实施将使得当前的土地级别成果有所变动，因此土地级别的划分也要适当考虑规划的影响。本次土地级别更新技术路线为：以多因素加权评价法为主，市场交易地价资料为辅，考虑近期规划，参照原土地级别成果更新土地级别。土地级别更新具体过程为：

1、在《规程》规定的基础上，结合辽阳市弓长岭区实际特点与城市主导功能区规划因素，确定并选取经济、社会和自然条件能体现土地区位差异的因素，作为影响土地级别的定级因素，为保证工作的延续性，此次更新在上一轮成果中的土地定级因素，即商服、住宅、工业定级影响土地级别因子的基础上进行部分调整，增加了公服用地的因素、因子；2、采用成对比较法并参照原成果来确定因素因子的权重；3.资料调查，根据定级因子编制资料调查表格，进行定级资料调查；4、量化因子指标，在基准地价更新系统中，按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的功能分、作用分和服务半径；5、划分定级单元，在基准地价更新系统中，将定级单元划分为50m ×50m 大小的固定网格作为土地级别更新的基本评价单元，根据因子对土地级别的影响方式和影响范围计算定级单元因素影响作用分值；6、划分土地级别，在基准地价更新系统中，采用各分值加权求和计算定级单元总分值，按总分值的分布情况，采用总分频率曲线法，对总分值作频率统计，绘制频率直方图，取频率图中总分值分段数目突变处作为土地级别的分值界限，划分商服用地、住宅用地、工业用地、公服用地土地级别；7、级别检验，在不同土地级别上参考市场交易资料检验土地级别；8、更新土地级别，征询专家意见，调整级别界线，绘制土地级别图，完成土地级别更新工作。

图 3.1.1 土地级别更新流程图

第二节 基准地价评估的技术流程

根据《规程》规定，基准地价的更新可采用三种技术途径：

1.以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易地价资料为参考，更新基准地价；2.以土地定级为基础，市场交易地价资料为依据，更新基准地价；3.以土地定级为基础，地价指数为依据，更新基准地价。本次弓长岭区国有建设用地基准地价更新技术路线为：以土地定级为基础，用市场交易地价资料为依据，更新基准地价。即在土地定级的基础上，采用样点地价平均值法评估基准地价。

具体步骤为：1.资料调查。按照规定的表格内容，进行外业资料调查，并将调查数据录入基准地价更新系统；2.样点地价评估。运用收益还原法、剩余法、成本逼近法等方法测算样点地价。样点地价要进行个别因素修正包括使用年期修正、交易时间修正、容积率修正、基础设施配套修正；3.样点数据检验剔除。在基准地价更新系统中，以土地级别为单位，按土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验；4.基准地价测算。利用两种方法进行基准地价测算，一是样点平均地价测算级别基准地价；二是通过建立样点地价与作用总分值间的数学关系模型，来测算基准地价；5.检验基准地价；6.确定基准地价标准。征询专家意见，对通过检验后的基准地价进行确定，成为新的基准地价标准。

一、国有建设用地地价内涵界定

基准地价是由若干个设定条件所组成的，其内涵实际上是包含了七个方面的内容，分别是：①设定土地级别或均质地域的平均土地价格；②设定时间（估价期日）的土地价格；③设定用途的土地价格；④设定权利状态（指完整出让土地使用权）下的土地价格；⑤法定最高出让年期的土地价格；⑥设定容积率（通常为区域平均容积率）下的土地价格；⑦设定开发程度下的土地价格。

1、土地级别：根据弓长岭区土地利用现状、土地条件、土地市场交易情况、城市规划等多方面资料，对土地进行分类定级。其中，商服用地、住宅用地划分为4个级别；工业用地、公服用地划分为3个级别。

2、估价期曰：根据外业调查时间，同时考虑到成果的现势性，确定估价期日为*开通会员可解锁*。

3、土地用途：包括商服用地、住宅用地、工业用地、公服用地四种用途。

根据《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017) ，公服用地分为机关团体、新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地、公用设施用地、公园与绿地共 10个二级类，由于不同二级类用地的地价形成机制、土地利用特性、地价内涵、收益水平、地价影响因素存在较大的差距，针对二级类进行分类界定、估价。通过归类分析，将公服用地的10个二级类归为两类，即：

公服用地 (Ⅰ）：机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地；

公服用地 (Ⅱ） ：公共设施用地、公园与绿地。

4、土地权利状况：根据《规程》，城市基准地价的土地权利状况应为国有出让土地使用权。

5、土地开发程度：通过调查，弓长岭区国有建设用地土地开发程度最好达到宗地红线外 “七通一平”即宗地红线外通路、通电、通讯、供水、排水、供热、供燃气，红线内场地平整。故弓长岭区国有建设用地土地开发程度界定工业用地和公服用地（Ⅱ） “五通一平”，即宗地红线外通路、通电、通讯、供水、排水，红线内场地平整；商服用地和公服用地（Ⅰ） “六通一平”，即宗地红线外通路、通电、通讯、供水、排水、供热，红线内场地平整；住宅用地“七通一平”，即宗地红线外通路、通电、通讯、供水、排水、供热、供燃气，红线内场地平整。

6、容积率：根据弓长岭区《土地利用总体规划》及弓长岭区现状用地土地容积率情况，确定各用地类型、各级别的标准容积率，具体过程为：

（1）根据城区控制性详细规划，分析分类用地的主要容积率分布情况、土地所处级别及平均容积率情况。

（2）结合弓长岭区现状区域利用状况，以现状条件平均容积率为主，以规划容积率为辅确定商服用地、住宅用地容积率为1.5，工业用地、公服用地容积率为1.0。

7、土地使用年期：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 ( *开通会员可解锁*国务院第55号令) 第二章第十二条：“土地使用权出上最高年限按下列用途确定，其中居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地50年”。根据暂行条例规定，在本次基准地价不同用途土地年期设定中，商服用地40年设定，住宅用地按70年设定，工业用地按50年设定，公服用地按50年设定。

表 3.2.1 辽阳市弓长岭区各类用地基准地价内涵表

用地类型	表达形式	使用年限（年）	开发程度	设定容积率	估价期日	使用权类型
商服用地	楼面地价	40	六通一平	1.5	2023.1.1	国有建设用地使用权
住宅用地	楼面地价	70	七通一平	1.5
工业用地	地面价	50	五通一平	1
公服用地（Ⅰ）	地面价	50	六通一平	1
公服用地（Ⅱ）	地面价	50	五通一平	1

注：

1、公服用地 (Ⅰ）指机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地；公服用地 (Ⅱ）指公共设施用地、公园与绿地。

2、“五通一平”，即宗地红线外通路、通电、通讯、供水、排水，红线内场地平整；“六通一平”，即宗地红线外通路、通电、通讯、供水、排水、供热，红线内场地平整；“七通一平”，即宗地红线外通路、通电、通讯、供水、排水、供热、供燃气，红线内场地平整。

二、国有建设用地基准地价修正体系编制

编制基准地价修正体系，在分析宗地地价的影响因素同基准地价、宗地地价之间关系的基础上，采用比较法的原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的关系，编制基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。

1、基准地价修正表编制

（1）按照不同的用地类型选择不同的影响因素，并采用特尔菲法确定各因素权重值。

（2）根据《城镇土地估价规程》，宗地地价修正幅度值的计算以级别为单位，分别以各类用地地价的上、下限值同基准地价相减，得到基准地价修正系数的最优和最劣修正幅度，基准地价作为一般水平，修正幅度定为零，在一般与最优、最劣修正幅度之间，内插修正值(1/2)，分别得到较优、较劣修正幅度。从而编制分用途用地基准地价修正体系。

2.其他因素修正系数编制

其他因素修正系数条件指标的编制主要是基于调查、数理统计和比较分析基础之上对各因素不同条件下的地价水平进行统计，并进行规律性分析，确定因素各修正系数对应的条件指标。

包括基准地价年期修正、容积率修正和土地开发程度差异修正等，各种修正系数计算方法如下。

（1）年期修正系数编制

年期修正系数是依据如下公式计算所得：

式中：

r—土地还原率

M—土地权利年期

N—土地剩余年期

y—使用年期修正系数

2.期日修正

以估价期日为基准，进行期日修正。具体修正系数可根据低价指数变化趋势综合确定。

3.容积率修正

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也间接地反映了地价水平的差异。容积率是影响建设用地价格最为重要的因素之一，对于商服用地、住宅用地和公服用地（Ⅰ）的土地价格影响较为明显。由于工业用地和公服用地（Ⅱ）各级别内容积率变化不大，对地价影响较小，故对于工业用地和公服用地（Ⅱ）地价样点不进行容积率修正，只编制商服用地、住宅用地和公服用地（Ⅰ）的容积率修正系数，从而对商服用地、住宅用地和公服用地（Ⅰ）地价进行容积率修正。

4.开发程度修正

利用土地开发整理资料，进行开发程度的测算。根据辽阳市建设用地基础设施情况，建设用地主要包括土地平整、通路、通电、通讯、供水、排水、供热、供燃气等。

第四章　项目成果与特点

一、项目成果内容

按照既定的技术路线，通过各个技术处理和分析环节，取得辽阳市弓长岭区国有建设用地基准地价更新评估成果。

（一）基准地价更新成果

1、弓长岭区国有建设用地基准地价表：

基准日：*开通会员可解锁*

级 别	Ⅰ	Ⅱ	Ⅲ	Ⅳ
商服用地地价（元/㎡）	960	768	591	423
楼面地价（元/㎡）	640	512	394	282
商服用地容积率	1.5	1.5	1.5	1.5
住宅用地地价（元/㎡）	711	555	408	270
楼面地价（元/㎡）	474	370	272	180
住宅用地容积率	1.5	1.5	1.5	1.5
工业用地地价（元/㎡）	414	279	152	/
公服用地（Ⅰ）地价（元/㎡）	583	410	265	/
公服用地（Ⅱ）地价（元/㎡）	407	285	185	/

2、商服用地细分用途与基准地价用途衔接表：

土地利用现状分类			国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类（试行）	参照体系	修正幅度
一级地类	二级地类
05商服用地	0501零售商业用地	零售商业用地	090101零售商业用地	商服用地	100%
		加油、加气站	090105公用设施营业网点用地	商服用地	150%
		——	090105公用设施营业网点用地（除加油、加气站）	商服用地	100%
	0502批发市场用地		090102批发市场用地	商服用地	85%
	0503餐饮用地		090103餐饮用地	商服用地	100%
	0504旅馆用地		090104旅馆用地	商服用地	90%
	0505商务金融用地		0902商务金融用地	商服用地	85%
	0506娱乐用地		090301娱乐用地	商服用地	90%
			090302康体用地	商服用地	85%
	0507其他商服用地		0904其他商业服务业用地	商服用地	100%

3、其他用途土地与基准地价衔接表：

土地利用现状分类			国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类（试行）	参照体系	修正幅度
一级地类	二级地类
06工矿仓储用地	0601工业用地	一类工业用地	100101一类工业用地	工业用地	100%
		二类工业用地	100102二类工业用地	工业用地	100%
		三类工业用地	100103三类工业用地	工业用地	100%
	0602采矿用地		1002采矿用地	工业用地	100%
	0604仓储用地		11仓储用地	工业用地	100%
07住宅用地	0701城镇住宅用地		07101一类城镇住宅用地	住宅用地	100%
			07102二类城镇住宅用地	住宅用地	100%
08公共管理与公共服务用地	0801机关团体用地		0801机关团体用地	公服用地（Ⅰ）	100%
	0802新闻出版用地		0801机关团体用地	公服用地（Ⅰ）	100%
	0803教育用地		0804教育用地	公服用地（Ⅰ）	100%
	0804科研用地		0802科研用地	公服用地（Ⅰ）	100%
	0805医疗卫生用地		0806医疗卫生用地	公服用地（Ⅰ）	100%
	0806社会福利用地		0807社会福利用地	公服用地（Ⅰ）	100%
	0807文化设施用地		0803文化设施用地	公服用地（Ⅰ）	100%
	0808体育用地		0805体育用地	公服用地（Ⅰ）	100%
	0809公用设施用地		13公用设施用地	公服用地（Ⅱ）	100%
	0810公园与绿地		14公园与开敞空间用地	公服用地（Ⅱ）	100%
09特殊用地	0901军事设施用地		1501军事设施用地	根据实际用途确定	100%
	0902使领馆用地		1502使领馆用地	公服用地（Ⅰ）	100%
	0903监教场所用地		1505监教场所用地	公服用地（Ⅰ）	100%
	0904宗教用地		1503宗教用地	公服用地（Ⅰ）	100%
	0905殡葬用地		1506殡葬用地	商服用地	100%
	0906风景名胜设施用地		——	商服用地	85%
	——		1504文物古迹用地	公服用地（Ⅱ）	100%
	——		1507其他特殊用地	公服用地（Ⅰ）	100%
10交通运输用地	1001铁路用地		1201铁路用地	工业用地	100%
	1002轨道交通用地		1206城市轨道交通用地	工业用地	100%
	1003公路用地		1202公路用地	工业用地	100%
	1004城镇村道路用地		1207城镇道路用地	工业用地	100%
	1005交通服务场站用地		1208交通场站用地	公服用地（Ⅰ）	100%
	1007机场用地		1203机场用地	工业用地	100%
	1008港口码头用地		1204港口码头用地	工业用地	100%
	1009管道运输用地		1205管道运输用地	工业用地	100%
	——		1209其他交通设施用地	工业用地	100%
11水域及水利设施用地	1109水工建筑用地		1312水工设施用地	公服用地（Ⅱ）	100%

4、地下空间土地使用权

地下空间土地使用权价格确定方式为：地下第一层按其地上相同位置、相同用途的土地基准地价平均容积率状态下市场价格标准×30%、地下第二层按地下一层×50%、地下第三层及更深层不收取土地出让价款。

（二）基准地价提交成果

1、报告成果

辽阳市弓长岭区国有建设用地基准地价更新成果报告（评估工作报告、技术报告）；

2、图件成果

（1) 辽阳市弓长岭区国有建设用地商服用地基准地价图；

（2) 辽阳市弓长岭区国有建设用地住宅用地基准地价图；

（3) 辽阳市弓长岭区国有建设用地工业用地基准地价图；

（4) 辽阳市弓长岭区国有建设用地公服用地基准地价图。

3.数据库成果

（1）基础地理信息数据库；

（2）基准地价成果数据库。

二、工作成果特点

（一）基础工作扎实，资料详实，来源可靠

此次广泛收集了辽阳市弓长岭区政府办公室、发改、统计、建设、自然资源、房产等各相关部门有关城镇自然、社会、经济条件资料，资料覆盖面广，来源可靠。 收集的地价样点类型主要包括房屋租赁、商品房出售、房屋买卖、土地出让、土地转让及征地拆迁等六种类型，并收集了近三年备案评估样点，作为基准地价评估时的参照。

（二）增加了公服用地基准地价，辽阳市弓长岭区国有建设用地基准地价体系进一步完善

本次辽阳市弓长岭区国有建设用地基准地价更新，依照自然资源部、辽宁省自然资源厅关于加强公示地价体系建设和管理的有关要求，补充制定了辽阳市弓长岭区公服用地基准地价，辽阳市弓长岭区国有建设用地基准地价体系进一步完善，为辽阳市弓长岭区公共管理与公共服务项目用地地价管理提供了理论依据及价格参考。

（三）采用先进的计算机手段，成果数字化程度高

全面采用计算机和地理信息系统技术，完成大量的数学模拟、计算，全部采用地理信息系统制图，项目成果技术标准高。

第五章 成果特点、意义及应用建议

第一节 成果特点

弓长岭区国有建设用地基准地价更新工作结合弓长岭区实际情况，严将依照《规程》要求，制定了完善的工作方案和技术方案，进行弓长岭区国有建设用地基准地价更新工作；调整级别基准地价；建立了宗地地价修正体系。具备以下特点：

一、基础工作扎实，资料详实，来源可靠

此次广泛收集了弓长岭区政府办公室、发改、统计、建设、自然资源、房产等各相关部门有关城镇自然、社会、经济条件资料，资料覆盖面广，来源可靠。收集的地价样点类型主要包括房屋租赁、商品房出售、房屋买卖、土地出让、土地转让及征地拆迁等六种类型，并收集了近三年备案评估样点，作为基准地价评估时的参照。

二、紧密衔接最新 “国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南” 标准，确保成果实用性和科学性

根据自然资源部办公厅关于印发《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》的通知。新版标准秉持全国自然资源统一管理，科学划分国土空间用地用海类型、明确各类型含义，统一国土调查、统计和规划分类标准，合理利用和保护自然资源的需求、明确新兴产业用地类型、兼顾监管部门管理需求的思路，完善了地类含义，采用了三级分类体系，并调整了部分地类名称。我们在成果编制过程中，与新标准进行了充分衔接，确保了弓长岭区国有建设用地地价更新成果的现势性与实用性。

三、采用先进的计算机手段，成果数字化程度高

在土地级别调整、样点测算、修正、检验、图件制作、成果分析时运用了 arcgis、 excel 、城镇土地定级及基准地价更新系统等相关计算机制图和计算分析，提高了工作效率与精度。收集到的各种部门资料、样点资料、中间成果、最后成果都建立了数据库，所有的文字、附件、照片资料都进行了电子化，可实现成果的自动查询。

第二节 成果意义

弓长岭区国有建设用地基准地价更新工作在弓长岭区土地管理历史上具有深远的影响，它不仅是一项重要的基础工作，而且具有广泛的现实意义。

一、是自然资源管理部门的一项重要基础工作

地价管理是自然资源管理的重要组成部分，是土地市场的核心，全面、系统、准确地掌握土地价格的变化情况，分析发展趋势，不仅是国家制定土地政策、深化土地使用制度改革的需要，同时也能引导产业的健康发展，是国内外投资者实现合理回报的前提和决策在依据。因此，科学合理和制定地价体系，完成基准地价更新是自然资源管理部门的一项重要的基础工作，需定期更新并向社会公布。

二、强化政府对土地市场的宏观调控，促进土地资源的合理配置

基准地价作为城镇地价体系的重要组成部分，是指导土地利用、宏观调控的重要手段。基准地价有利于为政府制定管理措施和投资决策提供依据，为国家加强土地市场管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效益创造条件。

三、为公平合理地收取土地税费提供依据

基准地价既可为政府征收土地使用税提供主要依据，也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。利用基准地价可以对申报地价明显偏低的土地交易行为实行政府优先购买权制度，从而防止土地交易双方虚报、瞒报地价，保障政府的土地收益。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，征收土地增值税、城镇土地使用税和契税都离不开土地等级和基准地价。

四、有利于活跃土地市场，指导土地交易

利用基准地价评估土地使用权出让、转让、出租、抵押、企业改制重组以及旧城改造拆迁等诸多方面经济活动中的土地价格，有利于保护土地所有者、使用者的合法权益，调节国家、集体、个人三者之间的利益分配关系，保证这些经济活动的健康有序进行。特别是目前城市房屋拆迁难度很大，关键的指标就是价格。通过科学合理的价格来促进拆迁的正常进行，加快城市发展步伐。

五、更好的促进土地管理工作的开展

地籍管理是土地管理的核心，而地籍调查是地籍管理的基础工作之一，通过对弓长岭区各部门有关资料、图件的调查，以及各类数据的录入、处理，已形成

一些有用的宗地数据和图件，应用于地籍调查和变更调查工作中，无疑可以促进这方面的业务的开展。

第三节 成果的应用建议

任何成果最终目的在于应用，城镇基准地价更新成果也不例外。弓长岭区自然资源管理部门十分重视基准地价成果的应用，已经把它纳入地价管理重要工作内容之一。它不仅应在指导和规范土地市场方面发挥作用，而且应在城镇建设、城镇功能的提升、城镇经济的发展等方面发挥其优势。

一、积极发挥基准地价参与国家宏观调控的应用作用

地价政策是土地政策参与宏观调控的重要经济手段，政府对土地市场价格水平进行有效管制和引导可以影响土地市场供求关系的变化，从而促进土地合理集约利用、高效配置，并引导产业结构、产业布局的调整优化。为强化基准地价的宏观调控功能，建议：

（1）及时向社会公布基准地价成果，积极发挥基准地价的价格显示功能，引导和促进土地市场健康发展，并为投资者投资决策提供参考依据。

（2）结合国家宏观调控政策，科学制定基准地价成果应用方案并根据形势发展适时作出调整与优化、推进区域经济和城乡经济的协调发展等方面发挥积极的作用。对诸如关系民生问题的用地或有利于促进土地节约集约的用地行为，在国家有关法律法规政策框架范围内应采用地价政策调节系数等执行低地价政策；为促进地区产业结构或产业布局的调整优化，促进经济增长方式的转变，对符合节约集约用地要求、属于国家鼓励产业的工业用地，可以依据《节约集约利用土地规定》，针对不同行业、不同区域制定不同的地价政策调节系数，实行差别化的地价政策。

（3）根据土地市场变动状况及土地政策调控的形势、方向变化等，依法适时对基准地价成果进行再更新或调整，确保基准地价的现势性。

二、严格供地管理，规范土地出让底价价格制定及管理

基准地价具有显示和指导作用，能反映土地在利用过程中所能产生的各类经济效益，并以价格标准显示城市土地质量的优越程度，为政府运用价格手段宏观调控土地市场、制定土地使用权出让金提供依据。根据国发（2001）15号、国发（2004）28号、国发（2006）31号、国发（2008）3号、国土资源部21号令、国土资源部39号令、国土资发（2006）114号、《节约集约利用土地规定》等有关法规政策文件精神，特别是要严格按照《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）的要求，严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。同时，应建立地价集体会审制度，对涉及招标、拍卖、挂牌和协议出让底价的确定，划拨土地补交出让金标准制定、企业改制或清产核资涉及土地资产管理等方面的地价评估及管理，应当依据土地估价结果、供地政策、土地市场行情以及基准地价标准等集体决策、综合确定，防止国有土地资产流失，确保土地资产保值增值。

三、加强土地市场管理和引导，促进房地产市场健康发展

第一、房地产开发企业及房地产管理相关部门在制定或管理商品房价格时，可结合基准地价成果，认真分析地价对房价的影响，特别是要依据基准地价土地分级、分类状况，结合不同用途盈利程度实行差别化的定级及管理策略，对于经济适用房、廉租房、限价房等政策性房的定价，不仅要考虑土地成本的回收，更重要的是要考虑低收入群体、强势群体的基准民生问题。

第二、政府相关管理部门应充分利用基准地价成果等价格信号，加强对土地市场、房地产市场走势的监测和分析，特别是要对土地市场是否存在过度投机等不正常交易行为进行科学分析和判断，并及时采取相应的对策措施加以控制，促进土地、房地产市场的规范运行。对于土地使用权转让价格明显低于市场的弓长岭区人民政府应依法行使优先购买权。

四、进一步完善土地收益分配机制

对于二级土地市场而言，应在控制中适当开发搞活，有利于存量土地进入市场，调整土地利用结构，发挥土地效益，实现优化配置，目前，在二级土地市场中，土地使用权的流转，其关键取决于土地收益的再分配方式，对于这部分土地既要考虑国家的利益，同时要考虑原土地使用者的利益。在其转让时，一方面要根据地价评估的地价水平，合理征收土地增值税；另一方面，还应从地价构成分析着眼，对不同区位不同地段的土地，确定应纳税部分，保障土地使用者应获得的收益，才能盘活存量土地，促进二级土地市场的发育。

辽阳市弓长岭区国有建设用地定级与基准地价评估技术报告.doc

弓长岭区国有建设用地基准地价表.xls

工业修正系数及指标说明表.xls

公服修正因素系数及指标说明表.xls

基础设施修正.xlsx

年期修正.xls

容积率修正表.xls

商服修正系数及指标说明表.xls

住宅修正系数及指标说明表.xls

等值线图.zip

级别图.zip

基准地价图.zip

样点图.zip

附件：