增城市对外贸易集团医药保健品进出口公司管理人（以下简称“管理人”）将于*开通会员可解锁*10时至*开通会员可解锁*2 日10时止（延时除外）在京东拍卖破产强清平台（账户名：广州市破产管理人协会，网址：（https://auction.jd.com/bankrupt.html）进行公开拍卖活动，现公告如下： 一、拍卖标的 （破产）增城市对外贸易集团医药保健品进出口公司（以下简称“拍卖人”或“增城医保进出口公司”）拥有的位于广州市增城区荔城镇东山路50号的不动产（以下简称“拍卖标的物”）。该土地系划拨取得，土地性质为其他商服用地，土地面积为204.5988m²。房屋用途为住宅，建筑面积为1,115.84m²，幢占地面积/建基面积为204.599m²，有单独的国有土地使用证和房屋所有权证，未抵押、未查封、无居住权登记信息【详见附件：广州市不动产查册表-增城医保、（1988）第*开通会员可解锁*111848号国有土地使用证、粤房字第4884326号房屋所有权证、广州市增城区荔城镇东山路50号土地档案、增城区规划和自然资源局关于东山路50号房屋用途的复函】。

拍卖标的物房屋使用现状：共五层，负一层空置，一层靠马路，出租为商铺（美宜佳便利店和纤斯发室）、二层空置、三、四层以40元或80元的价格出租给增城医保进出口公司或增城国资下属其他企业的5个下岗职工，现由该5个下岗职工或其亲属居住，且经管理人起诉五户下岗职工请求确认租赁合同已解除并请求腾退，法院均不予受理，因此，5个下岗职工或其亲属仍在拍卖标的物房屋的三、四层居住，该房屋按现状带租拍卖【详见附件：（2023）粤0118民初5770-5774号、(2023)粤 01 民终26729号民事裁定书、4个下岗职工的租赁合同（有1个下岗职工从未签过租金合同）、2个正常租户的租赁合同】。

目前拍卖标的物房屋的使用现状情况表：

经广州市中级人民法院通过公开摇珠方式选定深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司对该房产价值进行评估。深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司对上述拍卖标的物评估市场价值为6,940,500.00元（截止至*开通会员可解锁*），具体情况详见附件：深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司出具的编号为鹏信房估字[2021]第YGZ060号《关于增城市荔城镇东山路50号1项住宅房地产估价报告书》。

本次拍卖的起拍价为人民币2,274,263.04元（拍卖人净收金额，不含土地出让及过户交易相关的税、费、金，且买受人须承担历史欠税费及滞纳金共208,527.91元），保证金为人民币300,000.00元，加价幅度为人民币5,000元及其倍数。

二、咨询、展示看样的时间与方式

自本公告发布之日起至本次拍卖结束为止工作时间（节假日除外）接受咨询，联系人：陈律师，咨询电话：*开通会员可解锁*，具体的看样时间为*开通会员可解锁*下午2点至3点，看样地点为：广州市增城区荔城街道东山路50号(美宜佳便利店）所在房屋。

三、标的已知优先购买权人：拍卖标的物房屋的承租人(详见前述的“目前拍卖标的物房屋的使用现状情况表”)。

竞价标的如若存在优先购买权人，优先购买权人参加竞买的，应于竞价活动开始5个工作日前向管理人提交合法有效的证明（登记的证件信息必须与京东实名认证相一致），资格经管理人确认后才能以优先购买权人的身份参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本拍卖标的物享有的优先购买权。本拍卖标的物优先购买权人未参加竞价，亦视为放弃优先购买权。 四、对上述标的权属有异议者，竞价开始前5天与管理人联系。与本拍卖标的物有利害关系的当事人可参加竞价，不参加竞价的请关注本次竞价活动的整个过程。

五、竞价方式

（一）竞价从起拍价开始以递增出价方式竞价，增价幅度由管理人确定，竞买人以低于起拍价出价的无效。

（二）本次竞价活动设置延时出价功能，在竞价活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟。

（三）本次拍卖保留价为起拍价。

六、保证金与余款交纳

第一次出价前，意向竞买人须在京东注册账号并通过实名认证（已注册京东账号需通过实名认证），在线支付竞买保证金，支付后系统自动冻结该笔保证金。竞价成交的，本拍卖标的物竞得者（即买受人）冻结的保证金将自动转为部分成交款，由京东结算给管理人指定账户；竞价结束后，未能竞得者的保证金以及竞价未成交的（即流拍的）竞买人的保证金在竞价活动结束后解冻，保证金冻结期间不计利息。

竞价成交后，拍卖标的物竞得者原锁定的保证金自动转入管理人指定账户。买受人应于拍卖成交之日起5个工作日内将竞价成交价余款（扣除保证金后的余款）缴入管理人指定账户（户名：广州市破产管理人协会；账号：3*开通会员可解锁*7；开户行：平安银行股份有限公司广州越秀支行），注明“破产案号：（2021）粤01破145号；款项性质：增城医保公司东山路50号不动产拍卖尾款”。逾期支付拍卖尾款的则视为买受人违约、悔拍，竞买保证金不予退还，拍卖人有权重新拍卖，原买受人不得再参与竞拍，如竞买保证金不足于覆盖拍卖人重新拍卖产生的费用以及重新拍卖造成的差价损失的，悔拍的买受人应当向拍卖人赔偿，补足差额。

七、移交与过户、税费承担、租金收入与水费承担划分

1.管理人为买受人办理移交与过户提供协助；对于空置的房屋，管理人配合移交相关钥匙；对于已出租的房屋，由管理人配合、协调买受人与承租人签订相关协议，将出租人变更为买受人；对于5户下岗职工占用的房屋，管理人不负责场地的移交以及不承担场地移交的任何责任，由买受人充分了解历史情况后自行依法处置好5户下岗职工的占用房屋问题。

2. 本次交易及在办理拍卖标的物的土地出让手续以及拍卖标的物整体产权过户手续过程中所产生的由买卖双方承担的所有税、费、金（包括但不限于办理拍卖标的物的土地出让手续过程产生的土地出让金、契税、印花税、权证费用等所有税、费、金以及拍卖标的物整体产权过户给买受人过程中产生的增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、过户手续费、权证费用、测绘费等所有税、费、金，但不包括因拍卖标的物买卖产生的企业所得税）以及增城医保进出口公司的历史欠税费及滞纳金共208,527.91元均由买受人承担【注：管理人为恢复增城市对外贸易集团医药保健品进出口公司税务正常状态以满足标的物达到能过户、开票的条件而根据税局要求补充申报拍卖人自*开通会员可解锁*至*开通会员可解锁*的历史未申报的房产税、城镇土地使用税、企业所得税及相关滞纳金共208,527.91元（其中：欠缴税费本金131,996.55元、欠缴滞纳金76,531.36元，详见附件“增城市对外贸易集团医药保健品进出口公司自*开通会员可解锁*至*开通会员可解锁*的历史欠税本金及滞纳金”），除该208,527.91元历史欠税费及滞纳金外，如拍卖人仍有其他未申报的历史欠税费和滞纳金，由拍卖人自行处理承担，与买受人无关。】。

3.拍卖标的物房屋每月需缴纳水费（每月100元左右，可向承租人无价差收回），过户之日的次日及以后月份的水费统一由买受人承担，过户之日及以前的水费由拍卖人承担【水费的计算公式为水费单价*（过户之日的水表读数-上月水表读数）】。

4.拍卖标的物房每月需收取租金收入和水费收入（无差价），过户之日的次日及以后的租金收入和水费收入由买受人享有，过户之日及以前的租金收入和水费收入由拍卖人享有【租金收入的计算公式为过户当月1日至过户之日的天数之和/过户当月所在月份的总天数*过户当月租金合计金额、水费收入的计算公式为水费单价*（过户之日的水表读数-上月水表读数）】。

5. 上述办理拍卖标的物土地出让手续及整体产权过户手续过程中所产生的由买卖双方承担的所有税、费、应补地价、土地出让金及可能产生的其他费用的具体金额由竞买人自行向相应主管部门咨询确认。若拍卖标的物涉及违法、违章的，由竞买人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。对拍卖标的物能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人必须在竞买前自行向相关职能部门咨询确认。竞买人在承担相关税、费、金后不得据此主张竞价无效或向拍卖人追偿，参加竞买视为同意承担前述费用。

6.买受人应当在拍卖成交之日起15日内先行缴清增城医保进出口公司的历史欠税费及滞纳金共208,527.91元，如买受人逾期未缴清增城医保进出口公司的历史欠税费及滞纳金共208,527.91元的，视为买受人违约，管理人有权不配合买受人办理拍卖标的物产权过户手续。逾期后如经管理人催告一次后，买受人仍不缴清增城医保进出口公司的历史欠税费及滞纳金共208,527.91元的，视为买受人悔拍，管理人有权重新拍卖，买受人已支付竞买保证金和竞价成交价余款均不予退还。

7.买受人应当在付清竞价成交价余款（待定）和缴清增城医保进出口公司的历史欠税费及滞纳金208,527.91元后，且在拍卖成交之日起30日内，启动办理拍卖标的物的土地出让手续和拍卖标的物整体产权过户手续，将拍卖标的物的土地出让手续相关文件和拍卖标的物整体产权过户手续相关文件提交给管理人盖章。如买受人逾期未启动拍卖标的物的土地出让手续和拍卖标的物整体产权过户手续，经管理人催告一次后，仍不启动相关手续的，构成根本违约，视为买受人悔拍，管理人有权重新拍卖，原买受人不得再参与竞拍，且买受人已支付竞买保证金和竞价成交价余款以及已缴纳历史欠税费及滞纳金均不予退还。

8.买受人依照本公告规定及时启动办理拍卖标的物的土地出让手续和拍卖标的物整体产权过户手续的，但如在增城区规划和自然资源局、增城区税务局等相关部门出具应由买受人承担土地出让手续和产权过程手续相关缴费通知后，买受人逾期拒不缴纳或者以其行为表示不缴纳（或者不足额缴纳）相关税、费、金的，构成买受人根本违约，视为买受人悔拍，管理人有权重新拍卖，原买受人不得再参与竞拍且买受人已支付的竞买保证金和竞价成交价余款以及已缴纳的税、费、金均不予退还。

9.所有竞买人应当保证其身份可在广州市增城区购买房产，具备拍卖标的物房屋过户的条件，如拍卖成交后，因买受人不具备过户条件的，导致拍卖人的拍卖目的无法实现，竞买保证金不予退还。

八、风险提示

（一）标物特殊情况说明：

1. 《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第一条规定，“根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。”本次拍卖的土地使用权系划拨取得，因此，管理人也向广州市增城区国有资产经营集团有限公司发函询问是否收回划拨土地，广州市增城区国有资产经营集团有限公司于*开通会员可解锁*出具增资产集团函〔2022〕22号文件复函称，“综合相关评估报告，经我集团研究，不同意将东山路50号房地产按评估价值补偿给贵管理人。另根据《中华人民共和国土地管理法》规定第五十八条，’有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权’，即有权收回划拨土地的主体应为区人民政府及相关职能部门，我集团不能作为回收划拨土地的主体。”【详见附件：增城国有资产经营集团关于政府是否收回东山路50号划拨土地的复函】

另，管理人于*开通会员可解锁*分别向广州市增城区人民政府和广州市规划和自然资源局增城区分局通过EMS邮寄的方式发出《关于是否收回划拨土地的征询函》，征询是否收回土地使用权并对地上建筑物进行补偿，要求在30日内复函，但截止本拍卖公告日，广州市增城区人民政府和广州市规划和自然资源局增城区分局仍未向管理人复函，因此，管理人依法可对广州市增城区荔城镇东山路50号的土地使用权及其地上建筑物进行公开拍卖处置。【详见附件：（2021）增城医保进出口公司破管发字第26-27号《关于是否收回划拨土地的征询函》扫描件及快递底单】，但本拍卖的房地产仍有可能拍卖过程中及拍卖成交后，被广州市增城区人民政府行使无偿收回的风险，但买受人可依法取得政府对其地上建筑物补偿款的权利。

2. 近二十年多来，标的物房屋三、四层一直由增城市对外贸易集团医药保健品进出口公司、上级单位增城市对外贸易集团公司（现名：广州增城区外贸商务有限公司）的其他下属公司的5户下岗职工及其亲属居住。由于增城市对外贸易集团医药保健品进出口公司被吊销营业执照，法定代表人也已退休，增城市对外贸易集团医药保健品进出口公司处于无人管理的情况下，增城市对外贸易集团公司作为主管单位，代为管理东山路50号房产，并在2018年与其中四位下岗职工签订了《租赁合同》（其中刘小娟未签订合同，但实际以80元/月的标准收取租金），以40元或80元/月的价格将三、四层租赁给上述下岗职工，租赁期间为2018年至2021年。租赁期满后，增城市对外贸易集团公司未与其续签合同。*开通会员可解锁*，广州中院依法裁定受理增城医保进出口公司破产清算申请，管理人在接受指定后，与增城市对外贸易集团公司沟通东山路50号房产的接管事宜，并于*开通会员可解锁*正式接管东山路50号房产。管理人正式接管后亦未与上述下岗职工签订租赁合同。管理人于*开通会员可解锁*-7月期间向上述下岗职工发出解除租赁合同的通知函，并要求其限期搬离。然而，上述下岗职工拒绝搬离。管理人向人民法院提起诉讼请求确认租赁合同已解除并要求腾退，但均被广州市增城区人民法院裁定驳回起诉【案号为（2023）粤0118民初5770-5774号，详细情况见附件民事裁定书】。其中，管理人也向广州市中级人民法院上诉，仍然被驳回上诉，维持原裁定【案号为(2023)粤01民终26729号，详细情况见附件民事裁定书】。截至本次标的物拍卖日，上述下岗职工或其家属仍居住在标的物房屋三、四层。上述下岗职工对标的房屋的占用问题，由买受人自行依法解决，管理人不负责腾退。

3、本次拍卖标的物以现状进行拍卖，其使用情况、外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准，管理人不承担本标的瑕疵保证。因《（1988）第*开通会员可解锁*111848号国有土地使用证》与《广州市不动产查册表-增城医保》显示的土地面积有细微差异，房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。管理人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。如房屋结构与相关部门登记时发生改变的，由竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续；须修复的相关费用由买受人承担。

4、关于本次拍卖标的物内的室内财产，无论是否属于增城市对外贸易集团医药保健品进出口公司，管理人概不负责清空，由买受人自行处理，买受人须自行妥善处理相关财物及由此引发的相关纠纷。

5、因管理人调查的局限性，本次拍卖标的物仍可能存在其他未知的或者未披露的瑕疵，有意竞买者请务必在拍卖前仔细了解知悉拍卖标的物，调查标的物是否存在瑕疵或不如意之处，认真研究其现实状态，并亲临现场仔细看样、获取相关资料对现状进行核实。请竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并自愿接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，自行承担相应的法律责任。

（二）竞买人应当具备完全民事行为能力。竞买人也可根据《竞买须知》相关规定委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行竞买。

（三）竞买人竞价前应向工商、税务、外管、商务等政府部门，对标的物的权属、能否过户、过户要求和流程、税费缴付的标准及起止时间，以及其他须注意的事项进行咨询，因政策原因或其他原因导致不能过户的风险由竞买人承担；另外，标的物过户登记手续由买受人自行承担，标的物办理过户登记手续过程中所涉及的由买卖双方承担的所有税、费、金（包括但不限于增值税、附加税、城建税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、土地出让金等）由买受人承担，具体拍卖土地和房屋面积以实际以及相关主管部门核定为准，管理人不承担实际面积与登记面积不符而产生的一切责任，管理人不承担导致办证不能的一切风险。

（四）本次网络竞价所涉标的物，全部依其现状进行处置。现状是指看样时点标的的质量、数量、新旧程度、使用现状等现实状况，至竞价时点竞买人没有异议，则表示竞买人认可看样时点与竞价时点标的现状一致。请欲报名参与竞价的竞买人充分考虑标的显性和隐性的瑕疵风险以及市场价格的波动，谨慎选择，慎重决定。管理人、京东网络竞价平台不承担标的物的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。

（五）本次网络竞价所涉标的物已知的标的物属性、抵押、查封、担保、侵权等情况已经公示，买受人需承担标的物存在的其他权利瑕疵风险。如果标的物本身存在权利瑕疵导致交易行为无法顺利完成的，仅退还买受人支付的全部价款的本金（价款包含保证金），管理人与网络竞价平台不承担任何赔偿责任。

（六）管理人对此次竞价标的物所作的说明和提供的图片、文字资料等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保，不作为对竞买人参与此次竞价的建议，仅提供竞买人参考。（特别提醒：有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，责任自负。）

（七）因标的物本身价值较高，起拍价、保证金、竞价成交数额较大。为避免在在线支付的过程中，因银行限额而导致无法支付的问题，请根据《竞买须知》相关规定进行充分准备。

九、本次网上公开竞价《竞买公告》、《竞买须知》、《标的物介绍》等标的物相关文件已在京东网络竞价平台公开展示，请仔细阅读。管理人已就前述相关标的物相关文件的所有条款向竞买人如实告知并做出详细说明，竞买人知悉并同意接受前述文件的全部条款和内容，竞买人和资产处置方双方不存在任何歧异和误认，竞买人承诺不再对前述文件的条款提出任何异议。

十、竞买人在竞价前请务必仔细阅读相应标的竞买公告、须知、标的详情。本公告其他未尽事宜，请向管理人咨询。 咨询电话：*开通会员可解锁*，联系地址：广州市天河区珠江东路16号高德置地冬广场G座24楼

凡发现竞价中有违规行为，可如实举报。 举报监督电话：*开通会员可解锁*/广州市破产管理人协会

京东技术咨询电话：*开通会员可解锁*此公告在“京东网”上发布，网址: https://auction.jd.com/bankrupt.html。

增城市对外贸易集团医药保健品进出口公司管理人

二〇二六年八月三十一日