中国电信乌兰察布分公司2026-2027年物业管理服务采购项目技术规范书

发布时间：*开通会员可解锁* 08:43:14

正文：近期拟启动《中国电信乌兰察布分公司2026-2027年物业管理服务》招标工作，现对本项目的技术规范进行事前公示，各供应商及利益相关方若有任何意见或建议，请于本公示期结束前反馈 一、服务内容 （一）服务范围： 中国电信乌兰察布分公司集宁新区通信枢纽楼、机关及各经营单元员工食堂、邮政五楼办公区、市区自营厅、各经营单元办公区及自营厅。提供物业即将到期，现启动中国电信乌兰察布分公司2025年物业管理服务采购项目。本项目主要为中国电信乌兰察布分公司提供物业管理，服务内容包含物业综合管理、视频会议服务管理、会议室管理与会务服务、访客管理、设施设备维修养护和日常管理、物业保洁服务、绿化服务、零星维修服务、安全保卫及临时性的安全保障任务、备品备件提供、停车场管理、食堂管理，协助我司举办各种活动中提供各物业场所的零星物料、设施、小型物品的搬运等。 （二）具体服务内容 1、综合管理：负责物业管理区域内公共财产管理、公共事务处理、投诉、咨询接待；建立物业设备设施资料档案；制定物业管理服务工作计划及各专业应急抢修预案。 2、会务服务：提供会议礼仪服务，报账会议有序开展。 3、访客管理：开展前台迎宾接待；负责来访登记、信件与报刊收发，引导访客并维护前台秩序。 4、设施设备维修养护和日常管理： （1）物业管理区域内（市政公用设施和附属建、构筑物）配套设备设施的日常维护和管理，包括：上下水管道、落水管、楼盖、房顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、门、窗、围墙、广场、单车棚、道路、卫生间、水池、沟渠、化粪池等； （2）设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：楼内外消防设施日常巡检维护、监控及门禁系统、大楼给排水管网系统、照明系统及大楼外围灯光系统、应急灯光系统、建筑物防雷设施、排气系统、空调系统巡检、电梯巡检、水电设备、会议室设备巡检等。 5、物业保洁服务：承担物业管理区域内的清洁卫生工作，包括装饰物、路面、广场、公共过道、办公区域、洗手间、茶水间、会议室、机房的清洁，以及家具、电器、窗帘、地毯、电梯的清洁养护；负责垃圾收集清运与灭鼠、灭蚊等消杀工作。 6、绿化服务：管理维护责任区域内花卉、室内盆栽，负责办公场所花草摆放，保障绿植长势良好。 7、协助举办公司内外的会议会场布置、大型文体活动后勤服务及安全保障等。 8、提供各物业场所的零星资料、设施、小型物品的搬运等。 9、安保服务：包括人员、车辆、物品出入管理；维持公司地上地下的交通与车辆停放秩序；安全、监控、巡逻、门岗执勤，发生治安刑事案件依照法律规定报经公安部门处理。 11、备品备件提供：响应单位须列明可能的备品备件明细。 12、员工食堂服务：明确员工食堂服务内容，确定原材料采购供应商，保障食堂正常运营。 13、法规和政策规定的由物业公司管理的其他事项。 二、服务标准及要求 乙方提供的物业管理服务应达到以下约定的服务质量和要求： （一）综合管理： 1、制定详细的物业管理实施方案，建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，制定具体落实措施和考核办法。 2、物业管理人员和专业人员必须持证上岗，员工统一服装，佩戴明显标志，工作规范、严谨。 3、降耗方案，实施效果好。 4、保证所使用的清洗剂、化肥、农药、消杀药剂等符合国家环保要求，并有使用记录及该产品合格报告。 5、危废物品有详细的回收、处理记录，并制订有切实可行的应急处理预案。 6、及时与我司管理部门沟通，对我司安排的有关处理、联络、知会或临时性工作指派要及时跟踪、落实及回馈。 7、耐心礼貌地接受我公司员工的报修、投诉、求助、建议、问询及质疑，及时处理并做好记录。 8、夜间有领导值班，紧急事故处理15分钟内赶到现场。 9、管理与物业相关的工程图纸和竣工验收资料，物业管理档案资料齐全，分类成册，管理完善查阅方便。 10、负责办公、生产、办公配套区域物品的配送工作，并作好详细记录。 11、注重各岗位人员的入职培训，定期组织在岗人员进行培训或交流学习，每年不少于两次，并有记录及情况分析报告。 12、乙方应树立全天候服务宗旨，对于我司在节假日或其他时间临时交派的工作应及时有效组织人员积极配合完成。 13、维护办公楼公共部分无乱搭建及占用公共场所，保持办公楼外观整洁、无损坏；消防通道、走廊通道无阻塞、占用现象；消防、安防设施无损坏。 （二）会务服务： 重要会议要在会议前20分钟在电梯口、会场入口以及其它需要指引的地方安排礼仪服务人员，必要时根据需要安排引领人员，切实做好会议室指引工作。会议期间，提供全程会议服务，如每隔20分钟或视会议情况为会议人员换热茶水。 （三）访客管理： 前台迎宾接待服务，负责周一至周日期间来访客人的登记，回答来访客人咨询；对来访客人进行书面登记后，电话通知被访人，来访人员经被访人员同意后，发放来访出入证，同时提醒来访人须佩戴来访证；做好前台接待引领、迎宾及来访人员的秩序管理（如禁止抽烟等）等相关工作。 （四）设施设备维修养护和日常管理： 1、保证物业服务范围内的楼内外门禁系统、照明、供排水设施、空调、供配电设施、备用发电机组、给排水管道、电梯的正常使用，达到所有设备可以随时正常启用。定期对物业内房屋进行养护，保证室内顶面、墙面无渗、漏水、发霉、变色现象，门窗开启灵活，所有管道、阀门无渗、漏水现象； 2、建立小型备件库，存放通用易损的备件，保证日常抢修的及时性。 3、服务区域要求有专职人员对供配电、照明设备全天24小时监控、值守，配合故障抢修； 4、保证小型维修（照明，供、排水设施等）10分钟内到达现场，并及时处理。保证设备零修、急修及时率100％，维修质量一次合格率100％。 5、保障办公楼所有机电设备正常运行，及时处理设备、电器故障，建立设施、设备的维修、养护、运行及管理制度。定期巡回检查测试设施、设备。 6、专业维护项目要求配备有工作经验并具有专业资质的人员，为采购人提供优质服务, 确保设备运转良好。 7、给排水管道、卫生设施 （1) 按时巡检各类运行设备、管道系统，保证无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证无堵塞，给排水管道通畅； （2) 需停水时应按规定提前24小时通知采购人； （3）每日观察用水量是否正常，做好用水设施设备巡视记录。统计用水量及水压变化，出现异常用水量，及时向采购人出具用水分析报告； （4）定期清理水池内垃圾污物，保持干净。 8、应答人必须为我司做好节能减排工作，及时关闭不需要使用的水、电、照明、空调等。 9、设施设备如需更换零配件需提前与采购人提出书面申请，每月按实际采购量结算采购款，必须提供符合国家规定及采购人要求的发票。 （五）环境卫生服务： 1、物业内的公共场所走道，楼梯，公用窗户等每天清扫。木地板每年至少打蜡保养一次。地毯每周至少吸尘一次、每季至少洁洗一次，保持地毯、石材地面无油污、清洁。扶手、栏杆每日至少抹一次，保持楼梯栏杆清洁。走道明亮、无垃圾、无痰迹、窗户明亮、窗台无尘土，室内玻璃每月至少清洁一次。物业内道路需保持地面清洁。 2、所有办公室桌椅、文件柜、家具每天清洁一次；废纸筐、烟灰缸每天清理1次，保持办公环境整洁，干净。所有洗手间及时清洁并巡视，做到下水道畅通，无异味，洗手台、蹲厕、小便斗干净。洗手间地面整洁，室内无蜘蛛网，每月定期对物业管理区域内进行消杀服务。物业区域内的所有窗帘至少每年清洗一次。 3、机房每天清扫、拖地一次； 4、每周负责至少对天面、阳台、露台清洁一次。 5、每天不定时对电梯轿厢，厅门进行清洁，随时保持电梯轿厢，厅门干净。 6、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围，有切实可行的考核办法及标准。 7、辖区内时刻保持整洁，无乱张贴，无擅自占用和堆放杂物现象。 8、设定垃圾集纳地点，垃圾箱周围无异味、无蚊虫，无污迹。 9、设定危废物质集纳地点，定期组织危废物质处理工作。 10、按有关规定在服务范围区域内每月进行卫生消毒灭杀。 （六）楼内花木等养护和管理： 1、乔、灌木长势良好，没有枯枝、黄叶、残叶现象； 2、乔、灌木种植位置适当，高低错落有致，外型美观，造型、修剪合理； 3、枝叶无病虫害，无害虫； 4、乔木保护措施得当，有护树架，无倒伏、摇动现象； 5、无裸露土面，草坪及地被植物无杂草； 6、剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐； 7、现场清理干净，无遗漏草屑、杂物； 8、正确施肥、喷药，无明显病虫害； 9、办公室盆栽长势良好，没有枯枝、黄叶、残叶现象； 10、办公室花盆摆放整齐，盆内无杂物，定时为办公场所盆栽淋水；定时更换。 11、根据实际情况，定期对物业内的花草树木清除杂草、防治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝，伤害枝，更换死亡苗木； 12、所用化肥、农药符合国家环保要求。 （七）门禁维护服务要求 1、每日对管辖区域内门禁系统进行巡检，如发现问题及时申报； 2、督促并配合门禁管理单位按照规范进行维修、保养工作，对维修、保养项目进行监督。 （九）安全保卫管理标准 服务内容：将根据企事业单位内部治安保卫条例履行管理职责和开展工作，环境要求及周边治安情况合理安排岗位，对安全、消防、治安环境、人员、车辆、物品出入进行控制管理，对物业管理区域实行物业24小时全封闭式安全管理，保证和维持采购人及使用者有一个安全舒适的工作环境。包含以上的工作职责但不限于以上工作内容。 （十）员工食堂服务 配备足额餐厅厨师与服务人员，确定原材料供应渠道，保障员工餐品质与食堂服务质量。 （十一）其他要求 1、做好各楼层物业设备巡查，每班次做好各楼层的巡视工作，及时修复和更换坏损的电器、水电配件等。 2、供电系统保证24小时正常运行，限电、停电按规定提前通知采购人，配电室管理严格按国家标准操作运行。低压配电室必须安排持证人员进行24小时值班制度。 3、必须做好各值班记录、设备运行记录、设备维护记录，采购人定时对各种记录进行检查。 4、确保管辖区域内公共设施完好，公用照明、通讯设施齐全，工作正常；道路畅通，路面平坦，有交通标志，机动车、非机动车无乱停乱放，不得占用消防车通道。 5、公共绿化按规划设计实施，落实绿化管理及养护措施，无破坏、践踏、随意占用现象，达到整洁、优美的效果。 6、对公司物业范围内需起到物业管家的职责，为保障公司安全，公司范围内施工动工、张贴海报、钻钉墙壁等一切施工主办部门均需向采购人提起申请流程，物业公司需起到管理监督的职责，发现有人私自施工应及时制止并向采购人反馈。 7、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围，有切实可行的考核办法及标准。 8、管辖区域内楼宇实行封闭式管理，凭工作证（出入证）进出，来访人员按有关流程办理来访手续对进出物业管理区域内的人员、车辆及物品，按我司要求对出入口进行管理。监控值班室工作人员应执行24小时值班制度，如发现系统报警和可疑事件，及时向有关部门通报，并做好记录。 三、各岗位人员配置计要求 （一）★人员编制 1、办公楼物业服务人员各岗位最低配置要求 序号 岗位 人员数量 人员要求及人员职责 备注 1 前台礼宾 1 负责前台登记、来访登记、贵宾引导、会务服务 身高 1.65 米以上,形象好、气质佳, 具有协调能力、沟通应变能力　 2 保洁员 17 除2层食堂外，负责市公司、旗县分公司办公区域的保洁工作及清洁用品管理、楼内绿化养护。 身体正常，具有一定保洁工具使用知识；具有保洁工作经验。　 3 安保 5 负责通信枢纽楼、光明街营业厅办公区域巡逻、夜勤、秩序维护等 身体素质好，具有本岗位工经验 4 维修人员 1 负责大楼水暖检查维修、消防、用电安全检查维修，办公区的设施设备维修。 1、具有2年以上各种设备的维修经验 ★2、水电维修人员至少有1人具备电工证（响应文件中提供证书复印件审核） 5 主厨 1 熟悉和掌握各种菜品的基本制作技术，按照管理员拟定的菜单烹制。 身体健康，五官端正，有健康证 6 面案 1 负责食堂面食制作。 身体健康，五官端正，有健康证 7 食堂打杂 3 协助厨师、面案打杂工作，负责食堂、厨房的卫生。 身体健康，五官端正，有健康证 8 厨师 11 集宁营业部、10个旗县分公司员工食堂物品的采购、员工餐的制作、食堂的管理 身体素质好，具有本岗位工经验 9 人数合计 40 　 　 ★注：1、所有人员须身体健康，各岗位对人员有具体要求的，按照岗位具体要求配置。 2、供应商须提供具体岗位人员配置明细及主要工作职责。按照下表格式填写： 姓名 岗位 职责 年龄（周岁） 身份证号 ★人员配置为最低配置，配置人员不得少于上述人员。 3.其它人员配置及工作岗位自行描述： （1）所有服务人员必须按照《中华人民共和国劳动法》签定劳动合同或用工协议。 （2）必须为从事物业管理服务和职工食堂工作的人员办理国家规定的应为员工办理的社会保险：基本医疗保险、基本养老保险、工伤保险、失业保险、生育保险。如签订合同后经核查，未给员工办理上述社会保险，采购人有权扣除相应费用。如因未购买保险发生的用工纠纷等，由乙方承担全部责任，与采购人无关。 （3）签订合同后应答人上岗的所有人员须经甲方确认后方可上岗，如有不符合岗位要求的人员采购人有权要求应答人撤换。 （4）所有项目服务人员均为专职服务人员，不得兼职其他物业项目工作。物业项目经理及主管等主要人员以及经双方确认的关键岗位人事变动应交由采购人审核同意后方可变更，并做好工作交接，不得缺岗。 （5）应对物业服务人员进行定期、不定期培训，制定并实施培训计划，培训计划作为年度物业管理方案的必要附件一并交采购人备案，通过不断的学习，提高物业服务人员的综合素质，适应岗位的需要。 （6）★乙方需提供物业服务人员清单（包括人员的基本信息、身份证、劳动合同或社保证明），应答后投入的服务人员需与响应时一致。如有人员更换，需经采购人同意方可更换，否则采购人有权解除合同。未提供服务人员清单视为不满足本条款，否决其响应。 ★（7）本次物业服务配置的所有人员工作期间的安全问题，全部由应答单位承担。 ★对人员要求的六必须： 供应商必须与服务人员签订劳动合同、建立合法有效的劳动关系 供应商必须依法依规支付服务人员薪酬、缴交社会保险、不得欠薪欠保。 供应商必须依法制订用工管理制度，对服务人员管理做到有章可依。 供应商招聘的人员素质和服务人员配置必须满足业务外包项日要求。 供应商对提供给甲方的服务人员个人信息必须征得服务人员本人同意 有农民工的工程施工单位等供应商必须在指定合作银行开立农民工工资支付专用账户并通过专户支付农民工工资。 ★四、物业服务费用及工器具、耗材 （一）费用 1、人工费用 指物业管理和职工食堂管理所需的人工成本；包括但不限于服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（乙方承诺严格履行国家和乌兰察布市有关劳动、报酬、社会保障方面的法律法规的规定，与乙方派驻物业管理区域的工作人员签订劳动合同、办理社保等应当办理的相关手续。所有服务人员工资不得低于当地最低工资标准。因乙方未尽到义务而产生的一切法律责任，均由乙方承担；由此给采购人带来的经济损失，由乙方全额赔偿）。 2、物业管理及职工食堂其他费用 （1）服装、清洁工具费：保洁服装、安保及监控服装、工程人员服装、礼宾部服装、会议值机人员服装、厨师及职工食堂服务人员服装、清洁工具费用。 （2）材料消耗：清洁消耗品（清洁剂、玻璃水、洗涤剂等）、会务茶水、消毒用品、保洁耗材（厕纸、洗手液、抛光剂等）、照明、灯管电器材料费用、暖通洁具材料、建筑小五金材料等,负责日常小型维修材料（费用200元以内材料）。 （3）绿化养护费用与花卉摆放布置费用。 （4）物业区域内设施设备的维护费及日常运行、维护人工费用，易损易耗件更换的人工费用。 （5）使用的机械工具的维修等费用。 （二）物业管理服务中的常用工器具由应答人提供。 （三）针对本项目，需提供完整的维修耗材零配件清单（单件200元以下），清单应包含日常所需的维修耗材内容； 五、其他要求 应答人须在合同签订时给采购人提供物业人员的名单及证件原件，采购人将根据应答人的响应文件中的名单及证件进行比对，如有3人（含）以上不符或缺失，采购人有权取消其应答资格，同时根据评标委员会推荐的应答候选人顺序依次确定其他应答候选人为应答人。

附件：