根据有关规定，上海会务蜂科技有限公司受温州市鹿城区江峰阁小区第一届业主委员会委托，就温州市鹿城区江峰阁小区物业服务项目进行公开招标采购，欢迎国内合格的投标人参加投标，本项目为非政府采购项目。

一、项目基本情况

项目编号：WZJFG20260502

项目名称：温州市鹿城区江峰阁小区物业服务项目

项目基本概况介绍、用途：

1、物业名称：温州市鹿城区江峰阁小区

2、物业类型：高层住宅、沿街商铺等3、坐落位置：浙江省温州市鹿城区瓯江路与蒲密路交汇处4、项目概况：项目位于鹿城区滨江街道桃花岛社区，占地面积85567平方米，建筑面积为308865.55平方米，其中，住宅176190.99平方米（1023套）、非住宅25002.52平方米、物业管理用房1459.86平方米、人防工程20358.48平方米；其他配套：公共服务设施、托老所等5698.85平方米、公共活动架空层3343.71平方米、除人防工程外其他地下室建筑面积76820.96平方米。项目东至瓯江路；南至蒲密路；西至外滩首府；北至七都二桥。（以上数据来源于规划总平图及《业主名册》，如与现场实际情况有出入，则以现场实际展示情况为准） 备注：

合同履约期限：标项 1，1+1+1年，每年业委会组织开展满意度考核，考核通过后自动依约延续下一年合同。

本项目（否）接受联合体投标。

二、申请人的资格要求：

（须同时具有）：

1、在浙江省范围内具有单个项目建筑面积10万平方米及以上的住宅小区物业服务项目至少5个（含）以上，且目前在管满一年。（建筑面积以物业服务合同为准，在管物业需在服务合同期限内）。2、按专业化的管理要求配置管理服务人员，基本配置不低于70人，其中须有固定的小区绿化养护驻点人员，按正常工作时间安排工作任务。拟派项目物业经理具有3年以上住宅项目管理经验（提供单位承诺或相应业委会证明原件及复印件）；具备物业经理资格证（上岗证），具有大专及以上学历，无不良执业记录。要求须提供在本单位半年以上的社保缴纳证明（竞聘时提供社保缴纳原件复印件）。3、竞聘企业近2年内未发生过欺诈及弄虚作假行为、未被有关行业主管部门行政处罚；未被列入“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）记录失信被执行人记录名单；（以竞聘截止日当天在信用中国网站查询结果为准，如相关失信记录已失效，必须提供相关证明资料）。4、与选聘人存在利害关系可能影响竞聘公正性的法人、其他组织或个人，不得参加竞聘。单位负责人为同一人或存在控股（含法定代表人控股）、管理关系的不同单位，不得参加同一项目的竞聘。5、本次竞聘保证金20万元，且竞聘人须承诺中选后按时缴纳履约保证金40万元（业委会将定期对现场服务品质进行考核打分，并按双方约定罚则进行处罚，以确保服务品质，合同期满后30个工作日内无息退还，若因服务不达标提前解约，按实际损失扣除）。

服务要求（须逐条响应）：

1、竞聘企业对本项目投入品质提升金及资金管理要求（属非常规支出）：

（1）竞聘企业承诺每年投入不低于人民币40万元用于本小区实质性的资金（品质提升金）（不得虚假投入），投入提升内容由业委会汇总各地块业主意见后确认具体投入项目（不含外墙及玻璃清洗）。物业公司须无条件配合执行。

（2）品质提升金按住宅收费面积比例由三个地块（4号、7号、8号地块）分摊使用，每家竞聘企业需提交品质提升金详细可行的使用及管理方案，该约定须写入后续物业服务合同。

（3）履约保障：双方建立共管账户，按约定投入的资金须按约定时间节点足额打入共管账户。竞聘企业须在方案文件中明确带资进场费用及年度品质提升金的所有到账时间节点，并承诺严格执行。若物业未按约定时间足额到账所有资金，业委会有权单方面启动物业解聘程序，由此产生的一切后果由违约物业承担，包括但不限于没收全部履约保证金。

2、建立应急备用金机制：竞聘企业须承诺单独划拨10万元备用金至业委会账户，专款用于日常维修的应急采购，提高维修效率（本项不得计入品质提升金，该款项使用按照小区议事规则及相关法规执行）。备用金支出后须在20个工作日内补足至约定金额。备用金报销时效：日常维修应急备用金的报销申请，物业须在维修完成后3个工作日内提交完整报销材料，业委会须在收到完整材料后5个工作日内完成审核并支付。竞聘企业须承诺对房屋公共部位、公共设施设备进行维修、维护、更新，单项费用2000元及以下的由物业公司承担。

3、原厂电梯维保：竞聘企业须承诺聘请电梯原厂授权单位进行电梯维保服务，确保电梯维保质量符合国家安全标准，维保记录完整可查，不得使用非原厂配件替代。

4、外墙及玻璃清洗：竞聘企业须制定年度外墙清洗及玻璃清洗计划（该笔资金不包含于品质提升金中），合同期内至少进行2次全面外墙及玻璃清洗，确保建筑外立面整洁美观，清洗作业须符合安全规范。

5、非机动车免费充电：小区内非机动车充电设施须向业主免费开放，充电电费及设施维护费用由物业服务费或公共收益列支，不得向业主另行收取充电费用。

6、人员管理要求：（1）优秀员工及项目经理、主管级以上管理人员（含项目核心骨干）的离职、调动，须经业主委员会书面批准后方可办理相关手续，确保服务团队的稳定性和连续性；（2）物业移交时，竞聘企业须与原物业协商，指定合适的优秀老员工留任，保障物业服务的平稳过渡。

7、老物业对接及多收费用处理：新入驻物业须积极配合业主委员会完成与原物业（金地物业）的交接工作，对原物业多收、预收的物业服务费、停车管理费及其他费用，须协助业主委员会进行核查清退，确保业主权益不受损害。如遇特殊情况需提前退场，新物业应积极配合业委会进行过渡。须做好业主诉求台账，业委会需跟踪各地块日常审核进度，避免物业以“不知道”为由推诿业主报修事项。

8、业主诉求回复效率：竞聘企业须建立完善的业主诉求响应机制，一般诉求须在24小时内响应、3个工作日内处理完毕并回复业主；紧急诉求（如停水停电、管道爆裂、安全隐患等）须在30分钟内响应、2小时内到场处理。所有诉求须录入系统留痕，接受业委会监督考核。日常入户维修人工费免费。

9、快递及时配送：配合快递柜及驿站管理，确保快递包裹安全存放；除普通快递上门送达之外，针对应当由配送单位送达的大件快递，需要提供必要的送货上门协助服务，提升业主生活便利性。

10、泳池及健身服务：泳池及健身房由物业自行运营，仅对内对业主开放。由竞聘企业提供完善可行的管理运营方案。泳池经营收支单独核算，不得与专项品质提升资金混用。竞聘企业提供的方案须包含完善的安全风险防范措施，同时逐步完善、维护小区文娱健身设施及器械。健身房器械维护纳入物业日常维护范围，确保健身设施安全可用。方案另外应包含泳池及健身房吊顶与通风系统修缮更新，须确保使用材料及工艺防水防霉。同时方案应确保每年运营时间不少于9个月。

11、物业服装标准：物业服务人员须根据业委会要求统一着装、佩戴工牌，服装整洁得体，不同岗位（客服、安保、保洁、工程）须有明显区分标识，展现专业形象。

12、费用退还期限：物业须制定物业费、装修押金、垃圾清运费等费用的退还管理细则，明确各类费用的退还时限和流程。装修押金须在业主装修验收合格后15个工作日内无息退还；预收物业费须在物业合同终止后10个工作日内完成结算退还；垃圾清运费按实际清运量结算，结余部分须在清运完成后7个工作日内退还。设立员工奖励金机制，每月共计人民币2000元，由业委会决定用于激励优秀员工，该费用由物业服务企业承担，不得计入品质提升金。

13、乱停车小区不文明行为的管理方案：制定科学合理的车辆停放管理方案，规范地上地下停车秩序。设置明显的停车标识和禁停区域，对违规占用消防通道、绿化带、他人车位等行为采取劝阻、锁车、拖车等措施并建立黑名单制度。推广智能停车管理系统，提升车位周转率和使用效率。同时针对在电梯内吸烟以及周末节假日的扰民噪声等不文明行为，须拿出可行完善的管理方案。

14、消防维保：竞聘企业须委托具有消防维保资质的第三方专业机构进行消防设施设备的定期维护保养，每月至少巡查1次，每季度至少全面检测1次，确保消防设施设备完好有效，符合国家消防安全标准。维保记录完整存档，随时接受业委会及消防部门检查。

15、房开遗留问题处理配合：竞聘企业应承诺无条件协助业委会处理房开遗留问题。

16、公众责任险：竞聘企业应承诺购买公众责任险，明确写入服务方案。保险须覆盖机动车库、非机动车库内的爆炸、燃烧及人员意外伤害险，同时覆盖泳池、5幢超高层顶楼“瓯江峯汇”发光字高坠等小区各项安全意外风险，确保上述区域均在保险保障范围内（该笔费用不得计入专项品质提升金）。

17、非机动车管理：非机动车岗须增设人员以及智能化设备等进行值守。

18、增值服务及个性化服务：竞聘企业应承诺提供上门收垃圾服务，并提供具体精细化服务方案。其他个性化服务鼓励物业服务企业提报，须提供完善可行的方案。

19、费用承担：竞聘企业应承诺（中选后）本次物业选聘及业主大会会议相关费用。

20、以上服务条款补充内容须在物业服务方案中逐项响应，并明确执行标准、责任人及考核办法，接受业主委员会定期考核。

21、意向参选物业舆论及诚信行为规范：意向参选物业服务企业在选聘期间不得通过造谣、散布不实信息、制造舆论危机、向业主施压等方式干扰选聘工作正常进行；意向参选物业服务企业应当遵循诚实守信的原则，不得有违反相关承诺的行为。如发现上述行为，一经查实，业主委员会有权拒绝物业服务企业参选，已经参选的有权扣除其全部或部分竞聘保证金，并取消其参选资格。中选企业在服务期间如出现上述行为，业委会有权按合同约定扣除履约保证金并启动物业解聘程序。

22、满意度调查费用：竞聘企业须承诺自行承担每年一次的满意度调查相关费用，该项费用不得计入品质提升金。

23、中选物业服务企业应按《物业承接查验办法》组织承接查验，形成书面查验记录及遗留问题清单。交接时已发现的遗留问题，由业委会协助向原物业或房开追责；交接时因新物业查验未尽到合理注意义务而未发现的问题，由新物业负责修复；交接后日常使用中新增的维修问题，按物业服务合同约定处理。

24、竞聘企业须对日常管理做出如下承诺：

（1）减少物业公司层面与小区不相关的例会，避免占用服务业主的工作时间。

（2）方案中须列明允许参加的例会清单，未列明的会议业委会可予以处罚。

（3）员工工作时间请假须向业委会报备，确保各职能岗位人员在工作时间内随时可联系、可调度。

（4）要有完善的管理手段确保大部分员工能够在一线服务业主，减少办公室久坐现象。

25、法务、财务及办公费用：中选物业须承担业委会年度法务、财务费用及办公费用，费用标准为每年10万元（本项不得计入品质提升金）。

26、以上单独列项的费用投入均不得计入品质提升金。

三、获取招标文件

时间：*开通会员可解锁*至*开通会员可解锁*16:00（北京时间，线上获取法定节假日均可，线下获取文件法定节假日除外）

地点（网址）：联系选聘服务机构（电话联系、在线售卖、发送邮件）

方式：联系选聘服务机构（电话联系、在线售卖、发送邮件）

售价（元）：500.00

四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点

提交投标文件截止时间：*开通会员可解锁* 19:00（北京时间）

投标地点（网址）：温州市鹿城区瓯江峯汇（即江峰阁）小区16幢2楼会议室或另行书面通知地点

开标时间：*开通会员可解锁* 19:00

开标地点（网址）：温州市鹿城区瓯江峯汇（即江峰阁）小区16幢2楼会议室或另行书面通知地点

五、公告期限

自本公告发布之日起5个工作日。

六、其他补充事宜

1 、本项目由业委会委托第三方代理机构协助组织执行。

2 、购买选聘文件时需提交的资料：

1）介绍信或法人授权书（原件）、授权代表身份证原件及复印件、联系方式；

2）企业法人营业执照副本复印件（营业执照副本原件核查）；

3）在管小区的清单（应注明面积和收费标准、提供合同原件备查和接管证明）；

以上资料提供复印件的，复印件加盖公章。

3 、本项目采用资格后审方式。

4 、本项目后续相关公告（包括更正公告、候选入围公告等）在小区公告栏进行发布。

5 、如本次选聘截止规定时间，成功缴纳竞聘保证金的报名企业不足3家，将酌情延期或重新公告，已成功缴纳竞聘保证金的报名企业不需要重新报名。

七、对本次采购提出询问、质疑、投诉，请按以下方式联系

1.采购人信息

名 称：温州市鹿城区江峰阁小区第一届业主委员会

地 址：浙江省温州市鹿城区瓯江路与蒲密路交汇处

传 真：

项目联系人（询问）：业委会

项目联系方式（询问）：*开通会员可解锁*

质疑联系人：/

质疑联系方式：/

2.采购代理机构信息

名 称：上海会务蜂科技有限公司

地 址：温州大道428号（温州大道与富春江路交汇处）318室

传 真：

项目联系人（询问）：叶先生

项目联系方式（询问）：*开通会员可解锁*

质疑联系人：/

质疑联系方式：/ 　　　　　　

附件信息：

温州市鹿城区江峰阁小区物业公开选聘公告第二次0630.pdf

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