惠州市惠阳区人民法院关于惠阳区淡水街道土湖禾场地段，澳林大邸项目的：1、土地使用权，2、在建工程：澳林大邸4栋至17栋，19栋、幼儿园、地下室1、地下室2在建工程（第二次拍卖）的公告

拍卖公告

标的介绍

修改记录

拍卖公告

广东省惠州市惠阳区人民法院将于*开通会员可解锁*10时至*开通会员可解锁*10时止（24小时，延时的除外））在惠州市惠阳区人民法院淘宝网司法拍卖平台上（网址：https://sf.taobao.com/0752/05）进行公开拍卖活动，现就有关的网上拍卖事宜敬告各位竞买人：

一、拍卖标的物

标的物名称：在建房地产项目，惠州市鸿企房地产开发有限公司名下位于惠阳区淡水街道土湖禾场地段，澳林大邸项目的：1、土地使用权：【产权证号：惠阳国用（2012）第0102349号，面积58138平方米其中的41556平方米的土地使用价值。（已建成部分澳林大邸1栋、2栋、3栋住宅及其下地下室范围的16582平方米的土地使用价值不在拍卖范围内）。2、在建工程：澳林大邸4栋至17栋，19栋、幼儿园、地下室1、地下室2在的建工程【施工许可证编号：44*开通会员可解锁*50101的在建工程。（详情见附件）

参考价：480416804元（大写人民币肆亿捌仟零肆拾壹万陆仟捌佰零肆元整）。

起拍价：人民币269040000元。

增价幅度：人民币10万元整。

保证金：人民币5300万元整。

执行依据：惠阳区人民法院作出的（2019）粤1303民初508号民事判决书；如有需要，请自行到中国裁判文书网查询下载，若无法查询下载的可联系本院查阅（法律规定不得公开的除外）。

二、拍卖标的物的特别提示

法院负责拍卖标的物清场交付（由法院根据实际情况决定清场方式和交付日期）。

（一）执行法院经函询惠阳区惠阳税务局，涉案“澳林大邸”项目具体情况如下：

1、史欠税情况：截止至*开通会员可解锁*，惠州市鸿企房地产开发有限公司名下土地【证号：惠阳国用（2012）第0102349号】欠缴2019年-2024年的城镇土地使用税1763248元，2025年已产生1-4月的城镇土地使用税95386.67元。另，该企业还存在欠缴增值税7098619.22元、土地增值税6042702.91元、房产税43419.11元、城市维护建设税530101.17元、城镇土地使用税3041.76元、教育费附加227186.2元、地方教育附加151457.48元。截止至*开通会员可解锁*，上述欠税已产生滞纳金12043372.48元。（滞纳金从滞纳税款之日起计算，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。滞纳金实际金额以纳税人清缴当日税收征管系统计算为准）。

2、税系统情况：惠州市鸿企房地产开发有限公司已被纳税系统自动认定为非正常户。

3、本次司法拍卖标的物转移所产生的相关税费依照法律法规规定由相应主体依法各自负担，计提如下：

转移方（被执行人/原权利人）： 应承担的税费（含如有本次司法拍卖标的发生的：企业所得税）（以税务部门最终审定为准），由买受人先行垫付，在买受人收到成交裁定书之日起在法定期限内，凭税务部门开具的缴交单据等相关资料向法院申请予以返还，由本院从拍卖款中优先偿付。

承受方：契税按成交金额不含增值税部分的3%。

4、澳林大邸二期项目的土地增值税清算方式：同意按照国家税务总局文件中“地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除”的方式对该项目进行清算（具体情况由竞买人自行向税务部门咨询）。

（二）执行法院经函询惠阳区惠阳自然资源局，涉案“澳林大邸”项目具体情况如下：

1.涉案“澳林大邸”项目位于惠阳区淡水街道土湖禾场地段，总用地面积58138平方米，证号为惠阳国用（2012）第0102349号，用途为商服、城镇住宅用地，土地终止日期商服地至*开通会员可解锁*止，城镇住宅用地至*开通会员可解锁*止。《国有建设用地使用权出让合同》约定总计容积率建筑面积为174414平方米（其中商业建筑面积26162平方米，住宅建筑面积148252平方米），容积率为3.0。

2.“澳林大邸”项目已完成建设工程规划许可手续（主要经济指标情况：容积率3.62；建筑面积223409.38平方米；计容建筑面积174395.16平方米；社区用房707.49平方米；幼儿园用地面积3814.24平方米，建筑面积3329.67平方米），其中一期工程已建成并投入使用，二期工程处于停工状态。

3.“澳林大邸”项目宗地范围内含9532平方米城市规划道路用地，该部分城市规划道路用地的相关权益和容积率等经济指标均已在上述规划许可材料中落实完毕，后续该9532平方米城市规划道路用地须根据实际情况由政府无偿收储或无偿使用。

4.“澳林大邸”项目目前一期1至3幢共558套（其中住宅510套、商铺42套、配套6套）于*开通会员可解锁*办理了首次登记，516套已办理转移登记（其中住宅488套、商铺28套），还剩42套未办理转移登记（其中住宅22套、商铺14套、配套6套），42套未办理转移登记房屋中24套已被法院查封。

5.根据《关于缴交土地出让价款的通知》《关于要求履行国有建设用地使用权出让合同的通知》《出让（改用途）契税（耕地占用税）缴费通知书》以及《行政裁定书》显示，截至*开通会员可解锁*，惠州市鸿企房地产开发有限公司需一次性付清国有建设用地使用权出让价款96,961,995.99元、应缴契税金额 2,908,859.88元。关于*开通会员可解锁*至今的土地使用年限价款问题，由于惠州市鸿企房地产开发有限公司未按合同约定时间缴交土地出让金，惠州市惠阳区自然资源局解除了相关土地出让合同及相关用地批复已撤销，土地使用权实际并未分宗，惠州市鸿企房地产开发有限公司用地权益仍以*开通会员可解锁*签订的《国有建设用地使用权出让合同》为准。涉及延长年限补缴土地出让金，需由用地单位提出申请，经有资质土地评估机构进行评估，并经惠阳区建设用地领导小组会议集体决策确定（具体情况由竞买人自行向自然资源部门咨询）。

6.惠阳区惠阳自然资源局关于（2023）粤1303执恢1215号之二《协助调查函》的复函（惠阳自然资函[2024]2124号）称：*开通会员可解锁*，鸿企公司曾向我局申请办理改变土地使用条件及延长土地使用年限业务。经惠阳区政府批准后，我局于*开通会员可解锁*作出相关用地批复，并与鸿企公司签订了三份《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号分别为441303-2020-000152、441303-2020-000153、441303-2020-000154）。由于鸿企公司未按照上述出让合同约定时间缴交国有建设用地使用权出让价款（共计96961995.99元），且经我局多次催缴后其仍未缴交，根据上述出让合同第三十条，鸿企公司应承担违约金人民币47220492.05元。经惠阳区政府同意后，我局已作出《惠州市惠阳区自然资源局关于解除<国有建设用地使用权出让合同>的决定》及《惠州市惠阳区自然资源局关于更正<解除国有建设用地使用权出让合同和支付违约金的决定>有关事宜的决定》，决定解除与鸿企公司签订的三份《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号分别为441303-2020-000152、441303-2020-000153、441303-2020-000154），并撤销相关用地批复，同时要求鸿企公司按照出让合同缴交违约金人民币47220492.05元。因鸿企公司未按照出让合同及上述决定内容履行缴交违约金的义务，经我局申请，博罗县人民法院经审查后现已作出（2024）粤1322行审353号《行政裁定书》，裁定准予强制执行违约金人民币47220492.05元。

目前，项目已许可的商业建筑面积和住宅建筑面积与《国有建设用地使用权出让合同》约定不符，设计改变土地使用权条件补缴土地出让金业务，需由开发建设单位（在建工程受让人）提出申请，经有资质土地评估机构进行评估（具体金额需经评估后方可核算），并经惠阳区建设用地领导小组会议集体决策确定。

商品房预售时，涉及延长年限补缴土地出让金义务，需由开发建设单位（在建工程受让人）提出申请，经有资质土地评估机构进行评估（具体金额需经评估后方可核算），并由惠阳区建设用地领导小组会议集体决策确定。

7.土地使用权证办理方式：买受人可凭法院出具的裁定书、协助执行通知书及相关手续向惠阳区自然资源局申请转移土地使用权至权利人名下，办理并领取国土证。（注：①土地使用权的用地权益仍以*开通会员可解锁*签订的《国有建设用地使用权出让合同》为准。②本次拍卖的土地使用权证载面积为58138平方米，但因该宗土地已部分完成开发且完成部分基本已转移给第三方业主，竞得人与建筑区范围内业主共有该宗用地土地使用权，竞得人不享有整宗土地的单独处理处置权利，不得以该整宗土地办理抵押或转让）

8.规划许可证办理方式：买受人可凭新的土地使用权证及相关资料申请办理规划许可证的变更《建设用地规划许可证》的用地单位名称及《建设工程规划许可证》的建设单位名称（具体情况由竞买人自行向自然资源部门咨询）。

9.已建部分的验收方式：已建部分各项指标完全符合已审定的建筑设计方案文本和建设工程规划许可证情况下，买受人办理完成相关施工手续变更后，可按原审定建设设计方案及建设用地规划条件继续施工建设，完工后向自然资源局申办验收。

未建部分，买受人可根据市场需求结合项目实际情况申请方案修改（具体情况由竞买人自行向自然资源部门咨询）。

（三）、执行法院经函询惠阳区惠阳住房和城乡建设局，涉案“澳林大邸”项目具体情况如下：

1、建筑工程施工许可证的办理：买受人可凭法院出具的裁定书及相关手续即可向住建局申请变更建设单位名称。如需变更新的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的，买受人可凭所需变更新单位的相关资料申请一并同步变更。（注：如变更新参建单位，新参建单位的资质及人员应满足国家法律法规的规定，同时新参建单位需承担已完成施工部分的法定责任）。

2、已建部分的验收方式：已建部分各项指标完全符合已审定的建筑设计规范要求的情况下，买受人办理完成相关施工手续变更后，可按原审定施工图纸继续施工建设无需重新审图，按法定要求按时申报验收。

3、未建部分：可以申请按栋办理施工许可证，分栋申请验收、交付（具体情况由竞买人自行向住建部门咨询）。

（四）、拍卖标的物以实物现状为准；其建筑面积、性质、用途、是否拖欠地价及土地使用费等，以相关主管部门最后核实为准；其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。对拍卖标的物所作的说明和提供的图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。法院不承担瑕疵保证。

因法院调查的局限性，本次拍卖标的物仍可能存在其他未知未披露的瑕疵，有意竞买者请务必在拍卖前仔细了解知悉拍卖标的物，调查标的物是否存在瑕疵或不如意之处，认真研究其现实状况，并亲临展示现场，或通过网络仔细看样。请竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并自愿接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，自行承担相应的法律责任。

（五）本院经勘查，涉案澳林大邸项目4栋至17栋、19栋、幼儿园、地下室1、地下室2在建工程，特别是与1期工程交接的部分，于2019年停工烂尾至今，维护状况较差，积水严重，存在一定的安全隐患，因此在建工程所需返工、修复等责任需由买受人自行承担。另，停工烂尾期间有发生欠缴电费、安全维护费、抽水和看护人工费等，买受人需自行咨询相关部门、单位，且相关费用由买受人自行处理。

三、竞买人条件的特别提示

凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买，但法律、行政法规和司法解释及当地房地产限购政策对买受人资格或者条件有特殊规定或条件的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。

第一次出价竞买前意向竞买人应在网络司法拍卖平台注册账号并通过实名认证，并按网络司法拍卖平台的要求操作。具体要求请阅读网络拍卖平台告知的司法拍卖流程的相关规则。

如参与竞买人未开设网络司法拍卖平台账户，可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行，但须在竞买开始前三个工作日前到法院办理委托手续；竞买人（单位的法定代表人、其他组织的负责人）须与委托代理人一同到法院办理，并经法院确认（需进行后台登记）；竞买成功后，竞买人（单位的法定代表人、其他组织的负责人）须与委托代理人一同到法院办理交接手续。如委托手续不全，竞买活动认定为委托代理人的个人行为。

两人或以上联名竞买的，可委托联名竞买人中的一人或其他人代为竞买。所有联名竞买人与委托代理人应于拍卖开始前三个工作日前，一同到本院办理联名竞买委托手续。办理委托手续所需资料：委托人及代理人的身份证原件、复印件和联名竞买委托书原件。

失信被执行人及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、实际控制人、影响债务履行的直接责任人员不得参加竞买。

执行法院、网络服务提供者、承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织，及其工作人员和近亲属均不得参加竞买，亦不得委托他人代为竞买。

因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律后果。

四、优先购买权人的情况

优先购买权人参加竞买的，应于拍卖开始前三个工作日前向法院提交申请及有效证明，经法院确认后，才能取得优先竞买资格；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买。逾期不提交申请及有效证明，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。

五、拍卖前通知情况

本次拍卖公告发布三日前已经将拍卖情况通知能够通知的当事人及已知优先购买权人。如相关当事人或享有优先购买权人未收到拍卖通知的，自本拍卖公告发布之日起满五日，即视为已经通知。

六、拍卖方式及竞价规则

本次拍卖设有保留价的增价拍卖方式，保留价等于起拍价，拍卖不限制竞买人数量，至少一人报名且出价不低于起拍价，方可成交。

本次拍卖活动设置延时出价功能，竞价程序结束前5分钟内无人出价的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间自该出价时点顺延5分钟。竞买人的出价时间以进入网络司法拍卖平台服务系统的时间为准。网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。

七、司法拍卖辅助服务告知及服务费的承担

法院已依法委托第三方机构承担本次网络司法拍卖的司法辅助工作，协助法院接受咨询，展示拍卖财产，引领现场看样；拍卖相关文书材料的交接；协助制作拍卖财产的文字说明及视频或者照片等资料；协助拍卖财产的鉴定、检验、评估、审计、仓储、保管、运输等辅助性工作。相关服务费用由被执行人承担，该标的物成交后从成交价款中优先支付给第三方机构，买受人无须承担该费用。欢迎社会各界对法院委托的司法拍卖辅助机构的服务进行监督。

法院摇珠选定本次拍卖唯一的司法拍卖辅助机构：惠州市正磊资产管理有限公司（统一社会信用代码为：91441302MA4WABRF2C），咨询电话：*开通会员可解锁*（林瑞珍，工牌号FZ046）。请认准我院出具的《网拍辅助工作委托函》（原件）和惠州市中级人民法院颁发的具有统一编号并加盖印章的《网络司法拍卖辅助机构工作证》（原件）。

八、咨询、展示看样的时间与方式

咨询时间：自即日起至拍卖结束前的工作时间接受咨询。具体情况请联系本次拍卖的网络司法拍卖辅助机构。

集中看样时间：*开通会员可解锁*下午15时，集中看样地点：惠州市惠阳区淡水街道土湖禾场地段澳林大邸（拍卖标的物所在地）。

如需预约现场或直播在线看样，请至少提前一个工作日预约，并编辑短信[短信内容为：“看样人姓名+手机号码+现场看样（或直播在线看样）+标的物名称”]发送至*开通会员可解锁*作为看样登记。如无人报名，则取消本次集中看样，法院原则上只组织一次看样且不另行安排看样时间。看样时，请竞买人携带身份证原件实名登记，有关信息将会依法严格保密。

特别提示：咨询、看样不收取任何费用。

九、保证金及拍卖余款的缴纳

拍卖竞价前司法拍卖平台系统将锁定竞买人账户内的资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者锁定的保证金自动释放，锁定期间不计利息。法院未接受除网络拍卖平台系统外的任何途径缴交保证金。

本标的物竞得者原锁定的保证金自动转入法院指定账户，在竞买成功后十五日内（即在*开通会员可解锁*之前），买受人须将拍卖余款（成交价扣除保证金后的款项）缴入法院执行案件的“一案一账户”（户名：惠州市惠阳区人民法院，开户银行：中国工商银行惠州市惠阳支行，账号：9558832*开通会员可解锁*，填写缴款单时请务必在备注栏注明执行案号：（2025）粤1303执恢464号）。法院未接受其他任何途径缴交拍卖余款。缴款后请及时告知网络拍卖辅助机构。

十、买受人真实身份的公示及悔拍的法律后果的特别提示

买受人真实身份须在拍卖成交确认书上载明，拍卖成交确认书及买受人的真实身份须在网络司法拍卖平台上公示。

拍卖成交后买受人未按上述期限足额交纳拍卖余款的，视为悔拍，本院可以裁定重新拍卖。悔拍后标的物重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。如重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失，由原买受人承担，人民法院可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。

十一、拍卖标的物的交付、产权转移及税费负担的特别提示

竞买人在参加拍卖前须自行了解标的物所在地转让过户的相关规定，并自行承担未能过户及办理证照的后果。能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，因拍卖标的现状及存在瑕疵等原因不能或迟延办理过户手续及办理二次过户的风险由买受人自行承担。法院不作过户的任何承诺。涉及违法、违章部分，视为买受人自愿接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。

拍卖成交并支付所有款项后，经本院通知买受人凭付款凭证及相关身份证明材料、委托手续等原件到法院执行局签署《拍卖成交确认书》和过户《执行裁定书》等相关法律文书，并领取拍卖款收据。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移。详情请联系本次拍卖的司法拍卖辅助机构。

买受人领取相关法律文书后，应及时到相关部门办理标的物转移登记过户手续。如未及时领取相关法律文书或未及时过户等手续的，由此产生的费用及本标的物可能发生的损毁、灭失等后果应当由买受人自行承担。

税费负担：

涉及在建工程转移变更登记产生的相关税费等，由买受人及被执行人依法承担，若买受人因办理转移变更手续垫付了需由被执行人承担的费用，买受人可自收到成交裁定书之日起15日内向法院提交书面退税费申请，逾期未提交的，本院将不再从拍卖款中预留相关由被执行人承担的税费，由此产生的不利后果由买受人自行承担。另，为避免因迟延纳税产生滞纳金，买受人在收到法院出具的确认成交的执行裁定书、《拍卖成交确认书》后，应尽快到税务部门缴纳税款，具体的征税标准和纳税流程应以税务机关的规定为准。

十二、竞买人银行贷款

拍卖贷款行为属竞买人个人行为，拍卖贷款相关事宜由竞买人自行与贷款银行协商和签约，与法院无关。银行放款时间与交付拍卖尾款时限无任何关系。若买受人逾期未交付尾款，由买受人自行承担由此可能产生的法律责任。

十三、法院的联系方式及监督

特别提示：淘宝网司法拍卖平台是我院对该拍卖标的物进行本次拍卖的唯一交易平台，不收取任何费用。惠州市正磊资产管理有限公司是本次拍卖唯一被选定的司法拍卖辅助机构，不向竞买人收取任何费用。我院未委托或者指定其他任何第三方中介公司及金融机构（包括但不限于银行、担保公司）进行任何形式的交易活动。近期收到举报某些公司有涉嫌干扰司法拍卖行为，惠州市两级法院正在立案调查，在此声明，在该标的物公示和拍卖期间，对于有其他机构或者个人，借用司法拍卖名义，发布竞买公告和项目信息，招揽客户，要求签订合作代拍协议，收取中介手续费用等行为，或承诺标的物以起拍价或者显著低于市场价成交，要求支付高额代拍费用之行为，请竞买人和案件当事人务必保持警惕，谨防受骗。

特别提示：竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读《拍卖公告》和《拍卖须知》，并自行下载查看与拍卖标的物有关的权属和价值等材料，充分了解拍卖标的物的全部信息和拍卖规则，清楚司法拍卖活动的相关权利义务，理性参与竞买。若信息更新的，以最后一次更新内容为准。

特别提示：除网络司法拍卖平台锁定保证金，竞买成功后网络司法拍卖平台将保证金扣划至法院指定的账户，以及买受人将拍卖余款汇入法院账户外，法院、网络司法拍卖平台、司法拍卖辅助机构等均不涉及收取任何费用情况。敬请特别留意，如有疑问请到法院核实相关情况。

特别提示：网络司法拍卖是人民法院在民事案件强制执行程序中，公开处理执行财产、实现执行目的的活动。网络司法拍卖具有司法性质，属于执行活动的一部分。覆盖、毁损、撕扯拍卖法律文书，向执行案件当事人和竞买人递发名片，擅自带人看样，扰乱看样现场，从网络司法拍卖平台下载文字、图片和视频用于商业等非竞买目的，阻挠其他竞买人竞拍，操纵、垄断竞拍价格，恶意串标，及其他破坏网络司法拍卖的行为，均属于妨害诉讼行为。本院将根据情节轻重，依法予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。若发现有任何违规违法犯罪行为，欢迎大家及时来电来信如实举报或反映。

法院入库网络司法拍卖辅助机构的咨询电话：*开通会员可解锁*（注：对拍卖标的物相关情况仍存在疑问，请联系上述电话）

网络司法拍卖平台淘宝网技术咨询电话：400-822-2870法院财产处置（注：司法拍卖过程中，如存在辅助机构收缴费用、不组织看样等违规行为，联系上述电话）

举报监督电话：*开通会员可解锁*

法院联系地址：惠州市惠阳区迎宾大道86号惠州市惠阳区人民法院。

本次拍卖详细信息亦可在“人民法院诉讼资产网（www.rmfysszc.gov.cn）”上查询。

广东省惠州市惠阳区人民法院

二〇二五年十一月十四日

本次拍品申请“拍卖贷”，请有意者与下列银行联系，能否贷款与本院无关，请自行咨询银行：

中国建设银行惠州市分行联系电话：*开通会员可解锁*、魏经理*开通会员可解锁*、曾经理*开通会员可解锁*；

中国银行惠州分行联系电话：*开通会员可解锁*、钟经理*开通会员可解锁*、黄经理*开通会员可解锁*；

中国工商银行惠州分行联系电话：*开通会员可解锁*、彭经理*开通会员可解锁*；

中国邮政银行惠州市分行联系电话：黄经理*开通会员可解锁*。

惠阳区淡水街道土湖禾场地段，澳林大邸项目的：1、土地使用权，2、在建工程：澳林大邸4栋至17栋，19栋、幼儿园、地下室1、地下室2在建工程