一、本次评估报告：不公开也不备查

二、项目简介:

（一）广安官盛湖资产综合运营项目位于广安区官盛湖公园内，涵盖核心地标、文化载体、服务配套等多元功能区域，地处公园关键节点，交通通达性良好，依托官盛湖景观资源与公园客流基础，具备显著的运营优势。

（二）本次合作范围包括官盛湖公园内的三幢资产（具体边界详见附图）及官盛湖公园的红线区域。官盛湖公园红线范围内，其经营使用事宜由合作双方另行协商，并签订补充协议或合作协议予以明确。

（三）三幢资产明细如下：

三、合作主要原则

（一）征集方基本情况

1.征集方：广安安卓企业管理有限公司

2.征集方概况：公司成立于*开通会员可解锁*，注册资本3000万元。公司经营范围主要包括企业管理、园区管理服务、住房租赁、非居住房地产租赁、咨询策划服务、工程管理服务、柜台、摊位出租、物业管理、集中式快速充电站、集贸市场管理服务。

（二）征集项目基本情况

1.合作期限：合作期限为9年6个月，以双方书面签订的资产移交之日起计算。

2.装修期：6个月，合作期限开始后的前6个月作为装修期，装修期不收取费用。（注：如合作方实际付款使用期限不满三年提前解除合同的，合作方不享受装修期的优惠，须按保底收益标准，全额补缴已享受的装修期的费用。）

（三）合作方式

征集方为顺利推进广安官盛湖资产综合运营项目的市场化运作与可持续发展，拟通过公开征集、综合评审的方式择优引入1家具有相应运营实力与资源的企业作为项目合作方，负责项目全周期的业态规划、投资建设、装饰装修、物资购置、人员召集、日常运营及维护管理等，并独立承担相应的市场经营风险与运营成本。

征集成功后，合作方需按照综合评议时提交的相关方案、预测、承诺等材料进行运营，合作方对该项目依法独立安全运营管理，独立核算，自负盈亏，并自行办理相关营运手续，依法承担一切责任。

（四）收益分配及支付方式

1.征集方向合作方采取“保底收益+收益分成”模式收取资产投资回报。

（1）保底收益：合作期第一年至第五年，每年的保底收益为固定金额152万元（以合作方最终报价为准），第六年起每年的保底收益在前一年的基础上递增3%。

（2）收益分成：征集方对合作方利用标的资产及后续补充资产，获得的全部营收进行收益分成。收益分成比例为当年营业总额的3%（以合作方最终报价为准）。收益分成的计算方式为：（年度营业总额×收益分成比例）-最终报价的保底收益。（注：当收益分成大于零时，合作方向征集方支付收益分成及保底收益。当收益分成小于或等于零时，合作方仅向征集方支付保底收益。）

（3）收益起始日期：以双方书面签订的资产移交时间为准。

2.保底收益金及分成收益支付时间

（1）保底收益支付时间：本项目合同签订之日起10个工作日内合作方向征集方支付第一年保底收益金，之后合作方于下一合作年度开始前一个月内向征集方支付次年保底收益金，以此类推。

（2）收益分成支付时间：每个合作年限进行一次收益分成，征集方根据合作方的实际营收金额进行结算，合作方应于下一合作年度开始后10个工作日内，向征集方提交经双方认可的上一年度财务审计报告（或双方约定的其他有效财务核算凭证），明确上一年度营业额。征集方在收到上述材料后15个工作日内完成审核，若存在收益分成，合作方需在审核确认后的10个工作日内将相应的收益分成款项支付至征集方指定账户。

3.合作保证金

（1）征集方向合作方收取合作保证金，合作保证金的金额为本次公开征集中合作方年保底收益报价金额的100%。

（2）合作方应于《合作协议》签订之日起10个工作日内，向征集人足额缴纳合作保证金（该保证金不计利息，无任何附加条件）。

（3）本项目合作保证金可采用保函或现金形式缴纳，其中前两个合作年限内可使用保函支付，自第三个合作年限起，须以人民币现金形式足额补齐。

（4）合作期满，且合作方无任何违约情形的，征集人将按原支付渠道无息全额退还合作保证金。

4.经营异常情况处理

因不可控因素（如疫情、自然灾害等非合作方原因）导致项目无法正常经营或累计停业30天及以上，则保底收益金额将按实际停业天数相应调减。

（五）项目合作要求

1.合作方新建立一个银行账户，应确保所有营收资金均进入合作方的新建银行账号内，本次所述的营收资金包括但不限于：合作方因运营本项目所产生的全部营业收入、服务收费、场地租赁收入、广告收入、品牌授权收入、门票或车船票收入、衍生产品销售收入及其他与项目运营直接相关的各项收入。

2.征集方可根据运营管理需要，对合作方的营收情况开展抽查核查，核查方式包括但不限于实地核查、委托第三方专业机构调查、聘请审计机构进行专项审计等。合作方须为征集方开通专属财务监管账户权限，确保征集方可实时查阅、监管与项目运营相关的财务信息。合作方应承诺账务数据真实、准确、完整，且经营过程中实现应收尽收、账实相符。若征集方经核查发现合作方存在错账、坏账、漏账等情形，将按问题账目金额占年度保底收益的比例判定情节严重程度，并采取相应处置措施：问题账目金额占比不超过30%的，征集方有权对合作方处以罚款；问题账目金额占比不超过100%的，征集方有权没收合作保证金；问题账目金额超过年度保底收益的，征集方有权单方解除本合作协议。

3.合作期间所有有关本项目的经营费用（包含但不限于人工费用、维修费用、水电费用、垃圾清运费、排污费、物资采购费）、销售费用（包括但不限于广告费、活动费、促销费）全部由合作方承担。

4.合作期间与经营相关的费用均由合作方出资缴纳，合作双方需缴纳的税费由各自进行承担。

5.合作方进行的任何改造、装修等建设行为，均必须向征集方提交书面请示并附方案报审，得到征集方书面同意后方可实施；涉及房屋改造装修、整修、排水管道整治必须征得征集方同意并聘请专业设计单位出具经审查合格的施工图纸后方可实施，不得改变房屋的主体结构，不得危及房屋使用安全，合作方对房屋装修、装潢所产生的费用均由合作方自行承担，合作期满，合作方不得要求征集方补偿其装修、装潢费用，并不得以此为借口对标的的结构和装修进行损毁。

6.合作方保证合作经营期间应当遵循国家法律法规，依法经营、依法纳税，其合作经营期间产生的任何行政处罚、经济纠纷赔偿等皆由合作方承担，发生安全事故给第三方造成损害的，由合作方承担。若给征集方造成损失的（包括但不限于同合作方向第三方承担连带赔偿责任、受到监管部门行政处罚），征集方可以全额向合作方追偿。

7.合作方可自行与客户签订期限三年及以下的招商协议或租赁协议（不超过合作期范围）；若签订期限超过三年的前述协议，须先行报送征集方审批，经审批通过后方可实施。若合作方违反本条款擅自签订协议，该协议对征集方不发生效力，征集方有权要求合作方与客户解除该协议，合作方还应承担因此给征集方和客户造成的全部损失。若合作期内累计发现两次该类违规行为，即视为合作方根本违约，征集方有权单方面解除本合同。

（六）退出机制

1.在合作期限内，如因合作方根本违约（合作方单方擅自解除也视为根本违约），导致征集方提出解除协议，则合作方必须在接到征集方解除协议的通知3个月内将合作项目资产及运营权交付征集方，且向征集方支付以下款项：按照保底收益标准支付装修期间的收益价款（=首年保底收益标准÷12个月×装修时间6个月）+资产投资回报（=应付保底收益+应付收益分成）+违约金（=合作保证金总额÷约定合作期限9.5年×合作剩余期限）。

2.在合作期限内，如因征集方根本违约（征集方单方擅自解除也视为根本违约），导致合作方提出解除协议，则征集方必须在接到合作方解除协议后，征集方应赔付的合作方的款项：双方共同选定评估机构对合作方实际新建固定资产和装修进行现有价值的评估+全额退还合作保证金+据实结算后本年度剩余保底收益。

3.由于政府行为，导致本合同项目无法继续经营，任何一方均可提出解除合同协议，双方互不承担违约责任，合作方在接到征集方通知3个月内将合作项目资产及运营权交付征集方。如合作方在前述通知时间内全面履行了交付义务，则双方则据实结算，由征集方赔付的合作方的款项：双方共同选定评估机构对合作方实际新建固定资产和装修进行现有价值的评估+全额退还合作保证金+据实结算后剩余保底收益；如合作方在前述通知时间未全面履行交付义务，则视为合作方根本违约，则适用前述合作方根本违约的处理条款进行处理。

（七）违约责任

1.任何一方如不履行合作协议约定的条款，视为违约，另一方有权根据违约程度要求违约方承担违约责任。

2.合作期限内，合作方未如期支付征集方年保底收益超过6个月的，征集方有权单方面终止合作，视为合作方根本违约，征集方有权提出解除协议，并追究合作方违约责任，可按退出机制中的对应条款进行处理。

3.其他不可抗力因素，双方协商处理。

4.合作双方应严格履行合作协议，任何一方违约，除本协议另有约定外，违约方应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失并承担实现债权的费用（包括但不限于守约方主张权利所产生的诉讼费、律师代理费、差旅费等）。

（八）续签事宜

合作期限满，合作方在合作期内如期支付征集方保底收益及收益分成的，经双方协商一致，可决定是否延长合作期，延长期限最长不超过5年，其他事项以双方签订的续签协议为准。

（九）其他事项

1.本项目为场外结算，本次征集所涉及的税费由征集方、合作方双方按相关规定各自承担。

2.意向合作方报名时须做好对项目的情况、参与项目合作可能发生的费用和存在的风险等进行尽职调查和充分了解，须认真考虑项目涉及的政策法规、行业、市场、行政审批等不可预见的各项风险因素，成功竞得该标的后不得提出任何异议，同时承担可能存在的一切交易风险。

3.意向合作方在西南联合产权交易所报名，即视为已阅读并认可本项目披露的全部内容和合作协议上的所有条款。

4.意向合作方须在确认成交次日起10个工作日内与征集方签订《合作协议》，合作方若为企业法人的，在签订《合作协议》时还需由企业法定代表人或企业实际控制人签订《担保书》。若未在规定期限内完成《合作协议》或《担保书》签订，则本次征集作废，一切责任及损失由违约方自行承担。

确定项目合作方的方式

根据项目公告和西南联合产权交易所交易规则，广安分所在公告期内，对意向合作方提交的报名资料进行登记，征集方对意向合作方的资料进行尽职调查后确认意向合作方的参与资格，通过资格审核的意向方进入下一遴选环节。如公告期限内未征集到合格意向合作方，则不变更挂牌条件，按照10个工作日为一个周期延长，直到征集到合格意向合作方。如公告期内征集到1家及以上合格的意向合作方，则由征集方采取综合评分的方式择优确定1家合作方，意向合作方综合评分总得分均低于60分的，本次征集失败。本次征集的评审委员会及评审工作由征集方负责组织，如需意向合作方提交相关资料则由征集方另行通知。

评审小组成员人数5人，由征集方聘请的专家成员组成，征集方派出监察审计部门人员现场监督。

四、确定项目合作方的方式

根据项目公告和西南联合产权交易所交易规则，广安分所在公告期内，对意向合作方提交的报名资料进行登记，征集方对意向合作方的资料进行尽职调查后确认意向合作方的参与资格，通过资格审核的意向方进入下一遴选环节。如公告期限内未征集到合格意向合作方，则不变更挂牌条件，按照10个工作日为一个周期延长，直到征集到合格意向合作方。如公告期内征集到1家及以上合格的意向合作方，则由征集方采取综合评分的方式择优确定1家合作方，意向合作方综合评分总得分均低于60分的，本次征集失败。本次征集的评审委员会及评审工作由征集方负责组织，如需意向合作方提交相关资料则由征集方另行通知。

评审小组成员人数5人，由征集方聘请的专家成员组成，征集方派出监察审计部门人员现场监督。

五、综合评审标准

本项目如公告期内征集到1家及以上合格的意向合作方，则采用综合评分确定1家合作方。分值由保底收益及分成比例报价、综合实力、运营方案三部分构成，采用百分制。评审委员会按评审后意向合作方综合得分由高到低的顺序推荐合作方，总得分低于60分的不得推荐为合作方。若只有1家总得分≥60分，则直接推荐其为合作方。若有2家及以上总得分≥60分，则推荐总得分排名第一的为本项目合作方。总得分相同的，则按意向合作方的报价得分从高到低顺序进行排名。意向合作方报价得分也相同的，则按意向合作方的运营方案得分从高到低顺序进行排名。意向合作方运营方案得分也相同的，则并列推荐由征集方自主选择确定最终合作方。评分标准如下：

六、西南联合产权交易所在确认已收到征集方、合作方双方签署的《合作协议》和全部交易服务费后5个工作日内，将剩余保证金划转至征集方指定账户。

七、本次合作方服务费按最终成交的首年保底收益*合作期限9.6年*1%收取。

八、其他事项详见《合作协议》。