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局机关在豪贤路办公大楼处室

物业管理服务采购需求书

一、选取单位资格

本次物业管理服务项目采购工作，由豪贤路办公大楼管理

委员会（以下简称

“大楼管委会”）组织线下比选进行，确定豪贤

路办公楼物业服务单位后，由广州市土地开发中心按照《关于

做好豪贤路办公大楼物业管理相关工作的复函》要求在广东政

府采购智慧云平台直接采购后与物业服务单位签订合同。

二、采购内容

（一）采购范围

本需求书涉及的办公场地和服务用房为局机关在豪贤路办

公大楼使用的办公用房（局机关在豪贤路办公大楼办公的

5个处

室），具体位置为豪贤路

193号980.02平方米、豪贤路185-187号

225.18平方米、豪贤路195号1,557.12平方米、仓边路56号后座538.59平方米，总建筑面积为3,300.91平方米。

（二）大楼物业管理有关事宜由大楼管委会统一管理。

中标供应商在大楼管委会统一管理下，为采购人提供上述

物业的物业管理服务，内容包括但不限于：办公楼的保洁，水、

电设施（含各层配电房）的日常维护保养，大楼外广场、消防

通道旁绿化树木和物业区域现有花草植物的保养维护，履行管

理物业的消防安全职责，大楼的安全保卫和信访秩序的维护，

办公楼空调系统的日常管理、保养和一般性维修工作，大楼电

梯和高低压电房的日常维修维护和处理紧急事故以及相关检测

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和年检工作，大楼防盗监控系统的日常管理、使用、保养和一

般性维修工作，大楼垃圾分类收集工作等，具体工作内容及考

核标准按大楼管委会制定的标准执行。

（三）服务期限：

7个月（*开通会员可解锁*~*开通会员可解锁*31

日）。

三、工作内容

1.办公楼的保洁。服务区域内公共区域、洗手间以及大楼附

属（配套）的设备设施用房的卫生保洁清洁。

2.办公楼水、电设施的日常维护、保养工作（电工24小时值

班制）。

3.负责采购人办公区域现有花草植物的保养维护。4.负责履行管理物业的消防安全职责，包括落实消防安全责

任制、制定消防安全制度、消防操作规程；组织实施消防安全

管理工作；组织消防演练、日常消防防火安全检查、委任消防

安全管理人、责任人。制定各种消防防火预案、建立消防档案；

履行法律、法规规定的其他消防安全职责；负责大楼消防和监

控系统日常维修维护工作。

5.负责办公场地的安全保卫工作和信访秩序的维护。6.负责办公场地空调系统的日常管理、保养和一般性维修工

作。

7.负责办公场地电梯和高低压电房的日常维修维护和处理

紧急事故，以及相关检测和年检工作。

8.负责办公场地防盗监控系统的日常管理、使用、保养和一

般性维修工作。

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9.负责办公场地垃圾分类收集工作。10.物业管理不包括如下内容：中央空调系统、监控系统、

电梯、高低压电房和消防控制系统等非日常的大型维修。

四、工作要求

采购人委托大楼管委会对中标供应商的服务工作进行监督

管理，具体工作要求按大楼管委会制定的标准执行，具体如下：

（一）卫生清洁服务工作要求1.室外区域（地面及物业外围）：（

1）清扫广场、人行道地面垃圾巡回保洁，每日一次。

（

2）清理、清洁公共垃圾箱，巡回保洁，每日一次。

（

3）清洁装饰灯具，每周二次。

（

4）冲洗大门口，巡回保洁，每周一次。

（

5）地面，巡回保洁，及时清理污渍及香口胶渍。

（

6）大门口，巡回保洁，每日清扫二次。

（

7）重点部位及物件用消毒剂全面消毒，每周一次。

（

8）对该区域内其它位置（含本区域内的设备设施）的卫

生清洁，巡回保洁，每月彻底清洁一次。

（

9）清洁标准：地面无垃圾、无碎屑、无积水、无明显污

垢、无恶臭气味；物品表面干净整洁，无污渍。

2.室内公共区域（走廊、通道、楼梯、会议室、各类设备设

施配套等专用房间室内区域）：

（

1）地面清扫垃圾，巡回保洁。

（

2）门、窗台表面擦尘，巡回保洁。

（

3）墙面及挂件清洁（每月清洗一次），巡回保洁。

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（

4）墙身、柜、门、室内陈设清洁，巡回保洁。清理地面

污渍、油渍、水渍，及时清洁、巡回保洁。

（

5）垃圾桶内垃圾（每日彻底清理二次），巡回保洁。

（

6）栏杆、扶手、开关、插座表面清洁，每周一次。

（

7）指示牌擦净，每周一次。

（

8）挂牌（框）擦净，每周一次。

（

9）茶水桶、垃圾篓清理，每日二次。

（

10）办公家具擦净，每日一次 （皮家具打碧丽珠每周一

次）。

（

11）地毯吸尘，每周一次。

（

12）地面拖擦，每周一次。

（

13）梯级拖擦，每周一次。

（

14）办公弱电设备表面清洁，每周一次。

（

15）灯开关等用电器表面清洁，每周一次。

（

16）不锈钢涂保护剂，每周一次。

（

17）电话清洁、消毒，每周一次。

（

18）墙壁画（镜）框清洁、消毒， 每周一次。

（

19）走廊、通道（走火通道）通风口清擦。每周一次。

（

20）消防设施内部擦净，每周一次。

（

21）地脚线清洁，每周一次。

（

22）重点部位及物件用消毒剂全面消毒，每周一次。

（

23）消防、供水水泵房、高低压配电房、空调水泵房、

电梯房、电梯坑等设备设施专用房的清洁，日常保洁，每周彻

底，清洁一次。

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（

24）监控中心，巡回保洁，每周彻底清洁一次。

（

25）天花扫蜘蛛网、照明设备表面除尘，每月一次。

（

26）室内全面彻底清洁，每月一次。

（

27）天花、灯罩、风口擦尘，每月一次。

（

28）地毯清洗，每季一次。

（

29）地面清洗，每季一次。

（

30）窗帘清洗（只限布帘类，水洗），每半年一次。

（

31）玻璃清洁，日常保洁，每月彻底清洁一次。

（

32）天台（地面、墙面、排水沟、排气口、排气管等设

施）清洁，巡回保洁，每月彻底清洁一次。

（

33）天台设备设施清洁，巡回保洁，每月彻底清洁一次

（有必要时含除锈上漆）。

（

34）本区域内其它位置（含本区域内设备设施）的清洁，

巡回保洁，每月彻底清洁一次。

（

35）清洁标准：保持地面、墙面、天花、物件表面无积

水、无积油、无污渍、无积尘、无烟头、干净整洁；玻璃明亮

洁净、无手印；室内无杂物，摆放整齐有致；室内无异味、无

恶臭味；烟灰桶、垃圾桶无明显杂物和污渍、无垃圾；各类标

志（标识）清晰，设置合理、准确；设备设施表面无积尘、无

明显锈渍；排水口无堵塞；卫生区域内无蜘蛛网、

“四害”绝迹，

保持干爽清洁的环境。

3.洗手间及茶水间区域：（

1）擦净（清洗）所有洗手间内镜面、洗手盘及大理石台

面，每日彻底清洁一次，巡回保洁。

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（

2）地台表面、便盆用消毒清洁剂清洁，每日彻底清洁一

次，巡回保洁。

（

3）清理废物箱（筐），每日三次，巡回保洁。

（

4）擦、冲及洗净所有洗手间、茶水间设备设施，每周一

次，巡回保洁。

（

5）洗手间地面拖擦，每日二次。

（

6）卫生物料（擦手纸巾\蹲位纸巾\洗手液\樟脑丸等），

需要时补充。

（

7）门、间隔、窗台等擦拭，每日一次。

（

8）彻底清洗地、台、便盆（兜）、蹲厕，每日彻底清洁

二次，巡回保洁，保持排污管道顺畅。

（

9）天花及照明设备表面除尘，每半月一次。

（

10）空气流通装置清洁，每周一次。

（

11）玻璃清洁，日常保洁，每月彻底清洁一次。

（

12）重点部位及物件用消毒剂全面消毒，每周二次。

（

13）本区域内其它位置（含本区域内设备设施）的清洁，

巡回保洁，每半月彻底清洁一次。

（

14）清洁标准：保持地面、墙面、物件表面整洁、干净、

无烟头，达到无污渍、无积水；保持台、椅无污渍、无积尘；

室内无异味、无恶臭味；烟灰桶、垃圾桶无明显杂物、污渍、

无垃圾；

“四害”绝迹；玻璃明亮洁净、玻璃无手印；卫生区域内

无蜘蛛网、无尘渍；其他设施基本无尘，保持干爽清洁的环境。

4.落实垃圾分类收集及清运，做好分类收集标识，按分类垃

圾标准每日收集一次（加强巡查，视具体情况增加收集次数），

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清运一次。

5.排水沟、雨水井、污水井、隔油池及其它储污设施卫生及

时清理，疏通管道，每日巡查，每月彻底清洗一次。清洁标准：

设施四壁及底面整洁、无明显污垢、无蚊虫（蚁）孳生、无恶

臭气味等现象；设施上盖后四围地面整洁、无污物污水四溅、

散布现象；设施上盖后无蝇（蚊）虫（蚁）叮爬现象。

6.垃圾存放处清洁，每日一次，巡回保洁。清洁标准：地面

及四围整洁、无垃圾、无碎屑、无积水、无明显污垢；垃圾无

堆积现象（不外露）、无恶臭味；垃圾不四溅、外泄、散布；

垃圾桶表面无污渍。

7.化粪池，每月检查、疏通二次，每季对化粪池进行彻底清

理一次。清洁标准：化粪池经清理后池底污物深度不超过

8厘米；

设施上盖后恶臭气味无散发现象；设施上盖后四围地面整洁、

无粪便污水四溅、散布现象；设施上盖后无蝇（蚊）虫（蚁）

叮爬现象。每年对化粪池进行彻底清理，费用由中标人支付。

8.供水池的清理，每周巡查一次以上，每季彻底清洗消毒一

次，发现供水污染时需增加清洗次数。清洁标准：池净水清、

四壁及底面无污垢、池水质量卫生达标，每次清洗供水池后应

提供水质化验报告，费用由中标人支付。

9.外墙区域：（

1）首层墙面，日常巡回保洁，每周清洁一次。

（

2）清洁标准：以正确的操作方式，使用适当的清洁液，

保证招牌、外墙的铝板、玻璃、天然石材等建材不受腐蚀，使

整座大楼外观焕然一新；巡回保洁的墙面应当保持无明显积尘、

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无污渍、无蜘蛛网、无其它不雅张贴物或污迹。

10.遇有上级要求或突发情况发生，需对物业区域内进行卫

生防疫消毒、灭蚁灭虫工作。由中标人实施时并支付费用。

11.重大活动、临时接待时，按采购人要求对相关场所进行

清洁卫生。

12.室内公共区域其他清洁卫生工作标准由采购人根据实际

情况确定。

（二）安全保卫工作要求1.建立保安管理制度、设立保安组织机构、明确职责和工作

程序，落实责任人。

2.制定安全防范紧急预案，当发生突发情况时，应能按应急

方案的要求采取有效措施，控制事故发展，将损失降到最低。

3.负责24小时门岗值班，严格落实来访登记、凭证进入、物

品验放等门禁制度，对来访、施工人员，出入车辆、物品实行

严格把关，严防无关人员、车辆，可疑物品进入办公大楼。

4.负责物业区域及周边的安全巡查，每小时巡查1次，做好

防火、防盗、防爆炸、防泄密、防治安灾害事故等安全防范工

作，保护办公楼内人员、财产安全，维护良好的办公秩序。

5.负责办公楼门前的车辆停放管理，维持出入口通道畅通，

引导车辆整齐停放，及时纠正乱停乱放现象。

6.协助做好信访接访工作，引导来访人员到指定的来访受理

区，对值勤区域内发生的不法侵害和突发事件，应立即予以制

止，采取措施控制事态扩大，并及时向值班领导、主管部门报

告，配合民警做出妥善处置。

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7.做好安全保卫执勤交接班工作记录，遇重大事情或异常情

况须及时报告。

8.完成领导交办的其它临时性任务。（三）消防安全值班服务和消防设备保养工作要求1.建立24小时制消防安全值班，每2小时对办公楼内主要部

门进行巡查一次，夜间

4小时巡查一次，消防监控室24小时值班。

2.建立消防管理制度、设立消防组织机构、明确职责和工作

程序，落实消防责任人。消防管理制度应包括操作规程、设置

楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及

火警应急方案，同时做好大楼消防设备设施台账。

3.制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案

的要求采取现场补救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，

并在规定的时间内启动应急电源，控制事故发展，将损失降到

最低。

4.做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养，加强定

期试验的工作，每月对消防系统进行必要的抽验工作，做好有

关事项的记录工作以备查用。

5.每月对消防设备设施进行一次全面检查。每月抽查（试验）

各区域的温感喷淋灭火消防设备一次。每月对电房的烟（温）

感喷淋灭火消防设备、档案库房和资料室的烟（温）感气体灭

火消防设备进行仔细检查。每年由采购人和中标人共同组织大

楼保卫安全小组、工程设备管理小组、清洁卫生小组及有关部

门进行消防模拟演习，全面检测、试验消防系统的总体状况。

6.每月维护保养及检查灭火器、消防栓等设备设施，确保在

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有效期内能正常使用。

7.每月检查试验消防水泵、皮轮及手动启动装备的运行状

况，检查消防管道有无堵塞现象（能否正常供水），平时禁止

使用消防用水。

8.每周检查气体灭火消防设备系统报警、各种指示表数据

（是否正常）、释放功能（试验时应关闭维修阀，以防气体释

出），确保上述区域内的烟（温）感气体灭火消防设备系统处

于正常状况。

9.每周检查试验消防紧急广播系统及按区域循环抽检试验

报警（如报警按钮、警铃等）。

10.确保消防设备设施（系统）的正常有效是大楼安全工作

的重中之重，除坚持上述定期检查保养的工作外，在日常维修

工作中树立高度的安全意识，发现安全隐患或问题时应立即处

理解决并向采购人报告，当被发现的问题不能自行解决时应立

即向采购人报告并协助采购人管理人员及时联络有关销售商、

承建商做好维修和检测工作，确保消防系统安全可靠地处于正

常、有效的状态。

11.重大节假日前配合采购人进行节前消防安全大检查，并

按采购人要求及时进行整改。

12.每年对物业消防系统进行检测，相关检测费用由采购人

支付。

（四）物业配套设备设施维修管理服务工作要求1.服务质量的要求（

1）服务期限内每天24小时设备维护值班服务，负责大楼

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内的各类设备设施的日常管理和简单维修工作。建立对各类设

备设施进行全面检测的工作制度，规范检测行为，提高检测效

率，保证检测效果。检测应当包括实验性的检测。建立设备设

施管理紧急事件处理规程（制度），全面规范设备发生紧急事

件时各类服务工作人员的职责和义务，提高处理紧急情况的效

率以确保采购人的财产和人身安全。当设备设施出现故障、损

坏部位或存在危险隐患时要及时进行保护性修复或整改工作；

在接到急修任务时应立即到现场处理。对委托外单位保养的设

备，要及时通知保养单位进行维修处理。

（

2）监督各类设备供应单位或维修商及时对中标人无法修

复的存在故障的设备进行维修。

（

3）建立设备管理维修档案。

（

4）在全面巡查的基础上，严格按照设备运行操作管理规

范，加强对用电系统和消防系统的各类设备设施进行重点管理。

（

5）在全面巡查、重点管理的基础上，完成对安防系统[主

要指闭路电视监控设备、防盗报警设备

]、空调设备设施、电梯、

发电机、高低压配电设备设施及其他照明设备设施、供水设备

设施进行日常管理和维修工作，确保上述设备设施的正常运行。

（

6）在全面巡查、重点管理的基础上，完成对大楼安防门

设施、各类给排水系统、各类水泵、水池及其它设备设施进行

日常管理和维修工作，以确保上述各类设备设施的正常运行。

（

7）根据设备运行规范的要求加强对物业使用人安全用电

管理。

（

8）加强对物业区域内的所有配套设备设施的管理，在全

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面巡查的基础上，做好清洁维护工作，及时对易（已）生锈的

金属质物件进行除锈上漆的工作。

（

9）遇到采购人各业务部门需要在特定时间保证供电、供

水等特殊情况时，应妥善安排工作，满足其要求；遇火灾、地

震、水灾等灾害或其它突发事件时，应采取切断电源等有关抢

险、救援措施；协助供电部门做好安全用电的有关工作、协助

其他部门做好其它各类设备的管理维修工作。

2.物业区域配套设备设施保养服务工作办法（

1）供、配电系统（变压器： 1250KVA1台，1600KVA2

台，高压配电柜

1套。低压配电房2间，配电柜2套）

A.高压部分：负责日常的运行操作和日常管理工作。按供

电部门有关规定，高压部分需委托有资质的公司负责定期检修

（检测）保养，除日常保养外，高压设备保养至少每年对全部

设备检测一次，并向采购人提交检测报告。

B.低压用（配）电系统的日常管理和维修工作的基本标准：

建立严格的配送电系统运行和维修制度；设备设施管理及维修

人员必须符合采购人的要求。低压用（配）电系统部分需委托

有资质的公司负责定期检修（检测）保养，低压设备保养至少

每年对全部设备检测一次，并向采购人提交检测报告。

C.中标人应配备主管电气的工程技术人员，其应根据完整的

供电网络资料（采购人提供），对楼宇的进线、房屋内的线路

布置、走向、电力匹配及各楼层电力设备布置等情况有充分认

识，做到心中有数。

D.工程技术人员每天应安排好工作班组，每天定时检查供

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配电设备运行情况，每天巡查

2次电管井和楼层总开关等设备设

施，并记录设备运行情况。发现故障或隐患应及时进行维修工

作，不能维修时应向采购人汇报并协助采购人完成维修工作，

做好设备设施运行巡查记录备查。

E.加强日常管理和维修工作，用电设备、照明、指示、显示

灯等确保完好，保证用电安全，确保配电设备安全高效运行。

F.加强楼层照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具

等工作，确保物业区域照明系统正常运行。当物业区域照明设

备出现故障，中标人接到采购人通知后，应在

5分钟内派出技术

员到现场进行维修。

G.节约用电，设备停止使用时应及时切断电源。严格执行

采购人制定的节电措施。在满足采购人使用需求的前提下，合

理控制机电和照明设备开关时间，尽量节省能源。非工作时间，

如无工作需要，应当切断（关闭）照明、排风等用电设备、器

具电源。

H.经常检查节日照明设施，做好维护检修工作，确保节日

照明设备发挥正常功能。

I.监控用电情况，按周期登记电表读数，核定实际用电量，

协助采购人办理缴交电费手续，同时中标人也需按采购人的要

求分摊相应电费。

（

2）给、排水（污）系统。

A.对供水管道、水表、泵、水池、阀门及其它给排水系统

设备设施进行日常管理和维修工作，确保供水安全；对排水管

道、雨水井、污水井、隔油池及其它储污设施进行每日巡查，

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每月清理一次，确保其清洁通畅。

B.工程技术人员每天应安排好工作班组，每天巡查4次给排

水设备设施，并记录设备运行情况。

C.每周检查维护一次给排水设备设施，确保设备正常可靠运

行。当物业区域出现设备设施故障，中标人接到通知后，应在

5

分钟内派出技术员到现场进行维修。

D.每季度对供水池、水箱管路进行一次清洗消毒，并出具

经卫生防疫检查合格的报告，防止二次供水污染。

E.节约用水，防止冒、滴、漏和大面积积水事故发生。F.制定事故处理应急措施，当发生水管爆裂、断水故障时，

及时处理，防止事故范围扩大。

G.加强日常管理和维修工作，保证给、排水（污）系统设

备安全高效运行。

H.监控用水情况，按周期登记水表读数，协助采购人办理

缴交水费手续

, 同时中标人也需按采购人的要求分摊相应水费。

（

3）空调（制冷）系统及多联变频空调设备

A.熟悉空调设备的工作原理及操作方法，注意事项。制定

相应的操作规程，并严格执行。必须有

2名持空调（制冷）维修

技术证的工程设备技术人员长期驻点在物业办公楼负责空调设

备的运行和应急维修。

B.根据采购人使用空调的要求和业主的中央空调开/关时间

操作规程，做好协调工作，保证设备润滑剂、制冷剂、水、油

等保持在正常值范围内，确保空调设备设施的正常运行。

C.机组运行时应注意观察仪表读数是否处于正常范围内，如

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有异常应及时调整，必要时应关机，以防止事故发生。

D.值班人员定时检查主机、水泵、压力表的运转情况，是

否有杂音、振动、渗水情况，并定时加润滑油及检修。加强巡

查、定期或需要时对中央空调供水管、水泵、水塔进行除锈上

漆。

E.定期检查冷却电机、风机皮带的松紧情况，磨损太大的要

及时更换。

F.定期检巡查各管网有无裂缝、漏水、循环水过脏及堵塞等

现象（问题），定期对循环水进行添加药剂处理，发现问题应

立即排除，保证水管畅通。

G.定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物，对风机管中

的各种风阀要定期检查，防止卡死。

H.定期检查清洗空调柜、空气净化装置、柜机滤网，检查

风柜、净化装置、柜机皮带松紧情况、轴承润滑情况和其它附

属装置的工作运作情况，发现问题应立即进行妥善处理；以确

保设备正常运行，为采购人提供舒适的工作环境。

I.每周检查控制系统及外围设备的情况；每季彻底检查试验

系统功能；每月检查自动控制系统传感器、执行元件。

J.中标人应根据采购人要求负责中央空调设备全面检测和

清洗工作；使用中央空调系统期间中标人应加强巡查，发现制

冷系统运行中存在的安全隐患、故障、损坏部位时，应立即告

知采购人并根据采购人的要求做好维修工作。

K.中标人负责本采购人所有中央空调、多联机组、柜式空

调和分体空调的管理、维修和保养工作，每年对所有分体空调

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进行不少于两次的彻底清洁（内外清洗清洁）检查，发现问题

应及时向采购人汇报，并出具故障说明报采购人审定后方能进

行维修。

（

4）严格按有关技术维护保养规范的要求，定期对各物业

区域内的安防系统

[主要指闭路电子监控设备、防盗报警设备]、

通风设备进行检查，发现问题及时维修处理。

（

5）公共区域办公家具、功能指示标识、墙面挂件维保要

求：每天定时巡查，发现指示标识、办公家具（含会议家具）、

墙面挂件等损坏、丢失，及时维修和补充。

（

6）各类设备设施（金属质的供排水管、消防栓、金属台

凳等）维修加固、除锈处理。

（

7）物业区域内交通安全设施的保养维修工作要求：定期

对停车场、道路警示标志标识进行检查，发现损坏、丢失，及

时维修和补充。

（

8）根据实际工作需要及采购人的要求及时完成更换国

旗、节假日庆典装饰、会议会场布置、重大活动舞台搭建等各

类仪式布置工作（相关物料由采购人提供）。

（

9）电梯等特种设备设施，中标人对设备设施不间断或定

期地进行的维护、保养、巡查、检验、协助年审等，并就有关

情况进行登记、汇总并向采购人汇报等服务工作。同时处理特

种设备突发故障，及时排除故障险情，例如电梯困人等情况。

（

10）物业区域内其它设备设施检查、保养、维修等服务

工作标准由采购人根据实际情况确定。

（

11）对物业及其附属设备设施进行日常管理和维修养护，

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检修记录和保养记录齐全。

（

12）物品搬运工作要求：根据采购人要求完成会场布置、

清理杂物、物品搬卸等物体搬运工作。

（五）室外及采购人办公区域绿化管理服务工作要求

（

1）广场和通道所有树木、植物无明显病斑，无明显虫害，

无残留害虫。每季喷一次广谱性杀虫药，以防带入病虫或蚁患。

（

2）绿化管理服务工作人员应根据植物的生长情况，对植

物进行卫生清理（洁）、浇水、松土、修剪、除杂草（残枝败

叶）、杀（灭）虫（蚁）防病、施肥等管理（维护、保养）服

务工作。绿化管理服务工作人员在绿化管理（维护、保养）服

务的工作中应做到肥水适度，保持花木正常生长，保持绿化区

域卫生干净整洁。

（六）会议保障服务的要求1.保障16楼礼堂及14楼会议室的后勤服务。包括会议室的预

订安排、场地布置、茶水供应、会场秩序等，并提供

14楼服务

台及各会议室所需的有关后勤物资保障。

2.会议音响保障服务。保证会议音响操作人员到场操作，管

理采购人交给代管理的音响、视频等设备。

五、服务要求

（一）总体要求：在服务期限内，中标供应商必须遵守

国家《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合

同法》、《中华人民共和国社会保险法》以及《住房公积金

管理条例》的规定及有关法律、法规，在管理范围内进行物

业管理服务。

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（二）服务规范应符合法律法规要求，各项服务要做到

及时有效。

（三）建立物业服务档案，根据采购需求，收集各项物

业服务工作资料并分类整理、归档管理，实行物业服务工作

的规范化管理，实现服务管理程序化，全程记载所有服务工

作过程和责任人，以提供采购人随时监控、抽查、核实服务

质量，接受大楼管委会的日常监督管理。

（四）根据采购人要求和实际工作需要，建立内部管理

架构、设置机构，健全运作机制、工作流程、信息反馈渠道、

控制方式等；设立

24小时服务电话，建立完善的接诉、处理、

回访机制；每周回访一次，听取意见，改正工作。

六、考评要求

采购人按照大楼管委会制定的考评要求进行，，通过物

业服务考评制度对服务工作进行考核、监督。连续两个季度

考评不达标、年度综合考评不达标的，采购人有权按照大楼

管委会决定单方面终止合同。

1.物业服务制度应包括物业设备设施管理服务工作制

度、保安服务管理制度、卫生清洁服务工作制度、绿化维护

服务工作制度、会务接待服务工作制度、岗位责任制度、员

工奖惩制度、责任追究制度、物业管理工作制度、突发事件

处理工作制度

[突发事件包括用电、用水、用气、消防、信访

接待、集体中毒、发生疫情、示威游行、空袭、自然灾害（风

灾、水灾）等涉及物业服务工作需要中标人处理的紧急事件

]、

考勤制度、保密制度、值班工作制度、物业服务考评制度。

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2.按采购需求和合同要求建立应急工作处置制度，对采

购人提出的工作需求应有明确处理办法。遇突发紧急事件、

举办大型活动或特殊情况时，采购人可直接指挥物业服务人

员完成服务工作，中标人不得以任何理由阻扰。

3.根据采购人要求和实际工作需要，建立内部管理架构、

设置机构，健全运作机制、工作流程、信息反馈渠道、控制

方式等；设立

24小时服务电话，建立完善的接诉、处理、回

访机制；每周回访一次，听取意见，改正工作。

4.建立物业服务档案，根据采购需求，收集各项物业服

务工作资料并分类整理、归档管理，实行物业服务工作的规

范化管理，实现服务管理程序化，全程记载所有服务工作过

程和责任人，以提供采购人随时监控、抽查、核实服务质量。

七、服务费用及支付方式

（一）服务费单价最高限价为

125.00元/年·㎡（含采购人

办公区域现有花草植物的保养维护，办公区域门、窗、电等

维修维护及五金配件等相关物料费用），合同期内服务费用

最高限价为人民币

240,691.35元（3300.91㎡*125.00元/年/㎡

÷12*7=240,691.35元），服务期内不作调整。

（二）本项目物业服务费采用包干制，包括服务成本、

法定税费和管理企业的利润等所有费用。

（三）服务费分

2期结算：*开通会员可解锁*前支付2025年

6月~8月的服务费，*开通会员可解锁*前支付*开通会员可解锁*~12月的服务费。如中标人提供服务不足一个季度时按日平均服务

费和实际服务天数计算。

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（四）采购人自收到发票后

5个工作日内办理支付手续。

因采购人使用的是财政资金，采购人在合同约定时间内向财

政支付部门提交支付申请手续，即视为采购人已经按期履行

支付义务。