经典案例 |重庆市江北区塔坪片区老旧小区改造项目

苏州市房协城市更新

塔坪片区改造后实景

所在区位：重庆市江北区观音桥街道

项目规模：用地面积约7.25公顷，总建筑面积约11.61万平方米

总投资额：约1.30亿元，包括中央财政支持0.20亿元、区级财政支持0.50亿元、社会投资0.60亿元

四至范围：东至建北一支路，南至观音桥东环路，西至兴塔路，北至北城天街

起始时间：*开通会员可解锁*开工，*开通会员可解锁*全面竣工

一、实施情况与成效

小区建成于上世纪八九十年代，共涉及房屋44栋、单元72个，居民1487户、3227人。更新前的塔坪片区环境脏乱差、停车难、飞线纵横、污水外溢、楼道内堆满废弃家具，违章建筑约4000平方米，消防安全问题突出，仅经营七八家店铺，城市形象、生活品质与一路之隔的观音桥商圈存在巨大落差。2021年起，江北区树立“政府有为、市场有效、企业有利、百姓受益”的工作导向，坚持“可持续运营”的渐进式城市更新理念，推动塔坪片区焕新为城市现代化、发展多样化、治理精细化的三生新空间。改造完成后，“沉睡”老旧建筑被“唤醒”，背街小巷蝶变为潮流文创街区，城市空间焕然一新，成为江北区热门的高品质生活宜居地、新兴产业聚集地。

塔坪片区改造后实景

“脏乱差”变成“齐净美” 完成立面修缮、外墙面改造7.4万平方米，雨棚改造1.7万平方米，百叶改造0.7万平方米，规整线缆通信管道1.7千米，拆除室外架空及楼栋内线缆88.6千米，拆除违法建筑114处共计4000平方米。

外立面修缮前后对比

激发老旧小区活力

打造长约1公里的青年时尚文化创意高地，社区内吸引咖啡精酿、新派餐饮、摄影体验等100家创新性店铺自发入驻，带动投资约4000万元，每日涌入数千名年轻人进店打卡。引导50余户小区居民自主更新，平均每户翻新改造投入5一8万元、配套家居消费1一2万元，改造后房屋租金翻番。

塔坪片区文创街区街景

实现完整可持续

新建2600平方米的社区综合服务站、建成20处邻里场景，补齐了社区配套设施短板。完成道路改造1.9万平方米，完善安防配套设施，合理安装40余处多杆合一智慧灯杆，建成20余处“一米”乐园、“口袋公园”，安装20套体育设施，新增40个停车位并做好消防安全管理，打造健康安居生活空间。

改造后的“一米乐园”

二、经验做法 坚持城市体检新机制，赋能城市更新 从“住房、小区、社区”三个维度，构建“基础+特色”双重体检指标体系，精准诊断城市“病因病点”，结合居民满意度调查，建立涵盖土地、建筑、文化资源等12类城市更新体检数据库，摸清城市现状问题及更新资源本底，同步搭建城市更新信息平台，实现全量全样的动态数据汇集。坚持“边检边改”，将居民改造意愿最强、呼声最高的飞线下地、隐患消除、雨污分流等事项作为主攻方向，经居民同意后推进实施，推动住宅改造、小微活动广场建设、社区食堂配建等多项更新措施，滚动编制更新任务清单，以项目化的方式，建档立项，逐个逐片挂图销号，助推城市更新项目转化生成。 探索物业模式新改革，实现长效治理 针对老旧小区边界模糊、与市政环境密不可分的普遍现状，改革优化管理范围，将住宅、社区商业、市政道路、街区纳入“大物业”范畴，引入物业服务公司打造“街区物业”模式，依托智慧物业系统提供集约化服务，涵盖市容环卫、绿化管护、停车管理、底商运营等新增管理服务事项，通过经营性空间利用、智慧停车管理、24小时社区热线服务，在不增加财政负担的同时实现物业公司正常运营，增强物业团队的自我“造血”能力。推动智慧物业与城市运行管理平台一体化，整合家政保洁、养老托育等社区到家服务，链接社区周边生活性服务业资源，建设社区智能感知设施，打破小区与街区服务的壁垒，不留死角盲区，确保物业全覆盖，实现精细化长效治理。

城市运营管理服务平台

推动飞线整治新路径，确保有序实施

采用摸清问题、精准施策、改革创新、建章立制“四步工作法”，破解飞线顽疾，成立整治专班，协调群众工作，协同相关部门和通信运营商，实施“室外飞线下地、楼道飞线进盒”改造，包括建设完整的地下通信管道、建设统一的多网合一系统、拆除回收废旧线缆“三步走”，组建工程技术组下沉一线提供伴随式服务，确保方案有序实施。

飞线下地整治前后对比

建立底商整治新规则，促进商住融合

对社区闲置土地、资产进行全面调查摸底，吸引社会资本参与后续可运营资产的改造工作，推动商住一体化共享发展。新旧街区交融，一店一策整治提升原有业态，引导无证店铺合法经营，对扰民问题责令整改。跨部门改革审核制度，联动采用“备案制”审核“住改商”新机制。禁止重油重烟产业入驻，运用柔性精细的管理手法，以严格准入机制确保社区业态符合片区定位、群众意愿，实现创业者、居民和消费者的三赢。

塔坪片区创客店铺

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来源：住房城乡建设部

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