案例 | 洛龙区龙兴小区老旧小区改造项目

泓创智胜

一、推荐理由

本项目收入来源丰富，并且测算依据严谨，项目建成后，收入来源于物业费收入、广告位租赁收入、停车位出租收入、便民市场摊位及功能性用房租赁收入、充电桩收入、太阳能光伏收入、供暖费收入。同类项目具备可参考性。

二、发行情况

截至*开通会员可解锁*，该项目共发行2批次，累计发行12000.00万元。其中*开通会员可解锁*发行1500万元，发行期限30年，利率2.60%，*开通会员可解锁*发行10500.00万元，发行期限30年，利率2.42%。

三、项目单位

洛阳市洛龙区住房和城乡建设局

四、主管部门

洛阳市洛龙区住房和城乡建设局

五、建设内容

洛龙区龙兴小区老旧小区改造项目涉及户数2210户，建筑面积19.87万㎡。建设内容包括但不限于建筑红线内的房屋修缮、基础设施、公共配套服务等改造。主要涉及建筑红线内的亮化工程、道路工程、供水工程、供电工程、排水工程、供气工程、供热工程、停车设施、光伏设施、绿化工程、照明工程、通信工程、围墙工程、无障碍设施、便民市场、环境综合整治、智能化消防系统、微型消防站、海绵化城市改造、污水管网、化粪池、隔离池、地面塌陷修复、单元门改造、智能化LED、数字化监控系统、功能性用房、党建宣传景观、公厕、生活垃圾分类、建筑主体修缮、建筑节能改造、智慧安防系统、快递柜、健身设施、新能源充电桩等公共服务配套设施、小区红线内其他改造内容（精神文明建设设施）。

六、资金筹措

项目总投资为22,100.00万元，其中：计划申请使用专项债券资金12,000.00万元，项目资本金10,100.00万元，由财政资金安排，占项目总投资的45.70%。

七、收入测算

项目建成后，收入来源于物业费收入、广告位租赁收入、停车位出租收入、便民市场摊位及功能性用房租赁收入、充电桩收入、太阳能光伏收入、供暖费收入。

1.物业费收入

（1）数量本次涉及改造的老旧小区面积共计19.87万平方米。（2）收费标准根据洛龙区人民政府办公室《关于印发洛龙区加强村民安置小区物业管理工作方案的通知》；“根据本区实际情况，物业服务收费标准定为每平方米每月0.8元-0.9元”。本项目参照各小区周边物业费收费标准，并按照上述文件规定，按0.8元/月/平方米计算。

2.广告位租赁收入

（1）数量本次涉及改造的老旧小区道闸广告约为2面，广告位尺寸约为：3700.00*980.00mm。具体尺寸按各小区实际情况调整。（2）单价道闸广告是依附在挡车器栏杆上的广告，作为管理车辆出入口的门禁设施，道闸广告拥有宣传面广的独特优势，是广告宣传的首选媒体之一，结合洛阳市及洛龙区广告公司收费标准，本次老旧小区改造道闸广告收费标准暂按2000.00元/面/月收取。根据合理性和谨慎性原则，本项目智能化led屏广告出租率在运营期第1年至第4年分别按照60.00%、70.00%、80.00%、90.00%，以后年度保持95.00%不变；道闸广告牌由于只有两面，出租率在运营期前3年按照50%出租，在第4年及以后年度按100%出租。

3.便民市场摊位及功能性用房租赁收入

（1）可出租面积本项目功能性用房（可用于青年健身房、老年活动室、书店、物业用房、社区卫生室、培训教室）及便民市场可出租面积为16491平方米。（2）租赁收费标准通过58同城查询，有关租赁收费标准如下：结合周边市场消费情况分析，本项目老旧小区改造后摊位租赁费暂定41.00元/平方米/月。根据合理性和谨慎性原则，本项目便民市场摊位出租率在运营期第1年至第4年分别按照60.00%、70.00%、80.00%、90.00%估算，以后年度保持95.00%不变。

4.停车位租赁收入

（1）随着生活水平日益提高，居民从每家一辆电动二轮车，增加至人均一辆，且几乎每家会配置一辆汽车，加上近两年的单双号限行政策，购买电动汽车费用低于燃油汽车，很多家庭配上了新能源汽车。本项目改造的小区目前周边市政道路配套的车位数量有限，且无停车场、无电动充电设施，小区内部飞线充电现象严重、车满为患，乱停乱放现象严重，由此产生的人们日益增加的电动车充电、汽车停车需求，与周边的配套供应不足的矛盾，通过改造增加的充电桩、停车位，将大大改善。与此同时，老旧小区改造后的停车设施，在满足本小区使用的情况下，也可供外部车辆使用。（2）本次老旧小区改造涉及改建多处停车场，改建完成后，预计改造停车设施面积约为20798.91平方米，按照一个标准停车位（含车道）平均面积24平方米一个车位计算，预计将有867个停车位。分布于各楼栋楼间空地、小区广场周边、绿地整理后部分空间等。停车场按照《洛阳市发展和改革委员会关于进一步完善机动车停放服务收费管理的通知》（洛发改〔2018〕2号）文件，停车设施服务收费实行政府定价和市场调节价的形式，结合走访小区实际情况，项目小区入住率几乎为95%以上，停车位供不应求，综合考虑项目的区位条件和项目特点，结合24小时跨时段按过夜标准收取，本项目停车场每个车位收费按200元/月计取。根据合理性和谨慎性原则，本项目充电桩使用率在运营期第1年至第4年分别按照60.00%、70.00%、80.00%、90.00%估算，以后年度保持95.00%不变。

5.充电桩收入

（1）非机动车充电桩收入①数量本项目老旧小区改造建设充电桩完成后，预计非机动车充电桩156个。②单价根据调查电动自行车充电器平均功率200W—600W，平均每次充电6.00个小时。预估本项目充电桩使用平均单价暂按每辆电动自行车1.50元/次，每个充电桩日均使用次数为2次。根据合理性和谨慎性原则，本项目非机动车充电桩使用率在运营期第1年至第4年分别按照60.00%、70.00%、80.00%、90.00%估算，以后年度保持95.00%不变。（2）机动车充电桩收入①数量本项目老旧小区改造建设充电桩完成后，预计机动车充电桩144个。②单价机动车充电桩价格参照洛阳市发展和改革委员会《关于明确我市电动汽车充电服务费有关事项的通知》（洛发改〔2018〕4号）文件：“充电设施运营企业可向电动汽车用户收取电费及充电服务费两项费用：电费按河南省电网销售电价表明确的标准收取；充电服务费按充电的计量单位（千瓦时）收取”。本项目电动汽车充电收费标准价格暂按0.8元/kw▪h计算。（本次预测机动车充电桩收取电费部分收入与电费部分成本抵消后，暂不考虑收取电费部分收益，因此不考察充电成本）按照市场上多类新能源电动车充电量对比分析，预估每辆电动汽车充电量约为35.00kW▪h，每天有效充电时间按3小时计算，每个电动车充电桩日周转次数为1次。根据合理性和谨慎性原则，本项目充电桩使用率在运营期第1年至第3年分别按照30.00%、40.00%、50.00%估算，以后年度保持50.00%不变。

6.光伏建筑一体化收入

（1）产电量对于双坡屋面而言，仅南坡适合安装，约为屋面面积的50%；对于四坡屋面而言，优先考虑南坡，其次东、西坡也可以安装，安装面积约为屋面面积的70%。由于坡屋面与地面水平夹角的三角函数关系，坡度30°时，屋面面积约为水平投影面积的1.15倍，由于通常情况下屋面并不规整，高低错落，在进行屋面安装面积估算时，可按水平投影面积的60%计算。因此，经实地调查及研究，项目可供安装光伏面积按建筑基底面积的60%估算，本次涉及改造的老旧小区屋顶及墙面可供安装光伏面积约为21499.00㎡，洛阳市年有效日照约2000h，按照每平方米光伏板每小时发电量约0.13度测算，本项目计算期第2—26年年均光伏发电量约558.97万kW·h，经咨询国内光伏行业领军企业“阿特斯”，了解到光伏组件使用年限达到25年后会产生衰减，但衰减效率不超过15%，本着谨慎性及合理性的原则，计算期第27—30年发电效能按额定功率的80%计算，发电量为447.18万kW·h。本项目属于Ⅲ类资源区。供给国家电网并网使用的电费标准暂定为0.377元/度。

7.供暖费收入

（1）基本情况本项目涉及老旧小区位置相对集中，小区入住率几乎达到100%，小区供热改造通过优化换热站数量，以及小区建筑节能改造，可大大降低小区居民建筑的供热损耗。（2）供热模式目前洛阳市供暖共有两种模式：第一种为热力公司直供小区，按照分表计量抄表到户供热。（前提是居民向热力公司缴纳供热庭院管网，换热站，交换站，采暖片，供热表等费用，约245元/平方米）。第二种是供热运营单位二次专供暖小区，由供热运营单位负责按面积向居民收取采暖费，再向热力公司购买相应的供热热源（GJ），通过转供暖形式进行供热。根据洛阳北控水务集团有限公司新区热力分公司提供的直供小区和转供小区台账明细，供暖直供小区共计103个，供暖转供小区共计64个。本项目依据《河南省集中供热管理试行办法》以及《洛阳市集中供热条例》的相关规定，采用二次转供暖方式进行供暖，所供热能保障居民室内温度标准为不低于18℃（±2℃）。（3）供热收费模式：由洛龙区住建局委托物业运营单位，按照面积向居民收取供暖费用，根据《洛阳市发展和改革委员会关于我市城市居民生活供暖价格改革调整的通知》（洛发改价管〔2013〕12号）文件：“城市居民生活供暖价格按面积收费由0.16元/日/平方米调整到0.18元/日/平方米”，本项目收费标准按0.18元/㎡/天，采暖期为每年121天，面积19.87万㎡，面积系数0.9，则居民共缴纳389.49万元。所有供暖费于当年的11月10日前全部缴纳至洛龙区住建局基本账户。根据合理性和谨慎性原则，本项目供暖使用率在运营期第1年至第4年分别按照60.00%、70.00%、80.00%、90.00%，以后年度保持95.00%不变。

八、成本预测

本项目运营成本主要包括物业管理服务成本、供暖运营成本、维修费、充电桩重置成本、非机动车充电成本、水电其他费用、税费等。

1.物业管理服务成本：项目运营期间物业管理专业运营公司需投入一定的人力资源对项目进行管理维护，本项目采用酬金制的模式（即劳务费）支付运营公司劳务成本，包括派遣员工的工资及福利费、劳保费、办公费、清洁费、午餐费等，经咨询其他小区物业服务人员情况，后期项目进行管理维护大概需要28人，人员年均工资及福利费为3.5万元计算，综合考虑其他费用情况，物业管理服务成本按照运营收入的8%计提，以后每5年按照5%的比例增长。

2.供暖运营成本：（1）洛龙区住建局采用总表计量模式向热力公司购买19.87万平方米所需热源（每GJ可供约3.25平方米的住宅面积采暖使用），共需向热力公司购买6.11万GJ热源，按照39元/GJ标准，购买热源费用为219.96万元。购买方式，采取当年供热11月15日前，预支付总供热资金的70%。次年3月31日前，支付总供热剩余资金30%。（2）由洛龙区住建局支付给物业运营单位，供暖过程中需要人员维护、物料（工业盐等）及设备维修等，经咨询洛阳其他转供小区，并结合供热前十大上市公司的销售毛利率（如下图所示），本项目涉及的小区经核算此项支出按供暖费用的14%估计。

3.维修费：本项目总投资22,100.00万元，年限按照30年，残值率按照5%计提折旧，运营公司设备及物料费按照折旧的5%计提，以后每年按照2.5%的比例递增。

4.充电桩重置成本考虑到市面上充电桩使用寿命约为15年，本项目在运营期第15年时需重置充电桩，总成本费用购置成本的1.1倍测算，即1,650.00万元。

5.非机动车充电成本电动自行车充电器平均功率200—600W，每小时充电0.20度，平均每次充电6.00个小时，用电单价0.56元/度，则非机动车充电成本为0.67元/次，本次预测基于谨慎性考虑，非机动车充电成本按照充电收入的50%计算。

6.水电费（1）电费经计算，本项目新增全年总耗电量为51.04万kwh，用电单价0.56元/度，电费每5年按照5%的比例递增。（2）水费本项目新增全年总耗水量为1.90万m³。本项目水费收费标准按4.7元/m³计算，水费每5年按照5%的比例递增。

7.其他费用：本项目的其他费用包括项目运营期发生的其他额外支出，本项目其他费用按照当期收入的1.00%计算。

8.税费：本项目物业费收入，按照其他现代服务按照6%税率测算，广告位租赁收入、便民市场及功能性用房租赁收入、停车位租赁收入、充电桩收入按照不动产租赁适用增值税税率9%测算，光伏建筑一体化收入、供暖费收入按照销售商品适用13%税率，在债券存续期内增值税销项税额5,013.41万元；本项目工程建设投资为19,277.89万元，按照建筑服务适用增值税税率9%测算，建设期增值税进项税额为1,591.75万元，其他建设投资为1,041.16万元，按照现代服务适用增值税税率6%测算，建设期增值税进项税额为58.93万元，在债券存续期内需缴纳增值税3,362.73万元；城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加按照应纳增值税额的7%、3%、2%计提，在债券存续期需缴纳城市维护建设税235.43万元，需缴纳教育费附加100.94万元、地方教育费附加67.23万元；企业所得税税率为25%，结合本项目固定资产折旧、债券利息，在债券存续期内利润总额为负数，无需缴纳企业所得税；房产税按照租金收入的12%测算，在债券存续期需缴纳房产税2,389.47万元。

九、总结

在当前我国经济下行压力增大、外部形势日益严峻的情况下，做好“六稳”工作对推动中国经济高质量发展具有重要意义，其中基建投资是稳投资的重要抓手。加快改造城镇老旧小区，不仅是一个群众愿望特别强烈的民生工程，同时也是一个发展工程，在不大拆大建的前提下，老旧小区改造既改善了城区居民的生活环境，又拉动了新的有效投资增长，可谓一举多得。

信息来源 | 专项债券信息网

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