6000字长文｜保利海韵项目价值分析，竞品对比和选筹建议

我是果爸 果爸看房

哈喽各位朋友，这一篇是给各位过来我办公室做过面对面咨询或者做过电话沟通的vip粉丝的选筹建议。 我会从项目地段，海珠西类似竞品的产品力，重点配套，各踢腿选筹建议来分享我关于南泰这个项目的看法。 如果想要结合市场了解这个市场的二手流通逻辑，欢迎预约深度咨询。（微信：guoba7115） 一，项目地段简述 项目位于宝岗大道东侧，南泰路北侧。宝泉大厦以东，南泰百货以西。 北侧和东北侧靠近的小区是兰亭熙园和柏涛雅苑，东侧则是南泰百货，东南侧大概300米就是燕汇广场。 所处的板块是宝岗大道，附近最知名的楼盘就是翠城花园，和项目一路之隔。 周边生活氛围浓厚，有大量的社区底商，东侧靠近燕汇广场，万科里等商场，西侧大概500米就是南方医科大学珠江医院，加上靠近地铁口，所以来往的人流量是比较大的。 从板块认知来看，这里和工业大道，东晓南一带，都比较受到刚需刚改买家认可，配套成熟交通方便，也有不错的学位，人居氛围浓，日常出行日常买错消费都挺方便。 附近多年没有新盘入市，又有大量楼龄20年的旧小区，聚集了很多改善置换升级的需求。 这里往北去越秀，往西去荔湾芳村，往东去琶洲去珠江新城都不是很远，所以也能吸引很多来自这些区域的上班族。 二，总平面图和基本信息 项目总占地面积6.7万方，其中住宅占地4.22万方，剩下的是商业学校公建用地。 容积率3.4，一共9栋楼，呈现围合式布局，6栋在北侧，南向无遮挡望整个中心园林。 这个占地面积接近天河和樾府，两个盘布局方式相近，楼栋数量也差不多，采光视野也能作为参考。 其中3栋3梯6户，分别是1栋2栋和10栋；5栋2梯5户，分别是3/5/7/8/9栋，然后6号楼是两梯两户，总层高是30-32层之间。 确定的面积是92平，112平，130平，最大是6栋170平的板楼。 10栋： 三梯六户，除了05单位是112平，其他5条踢腿都是92平。 9栋： 两梯五户，西侧的04单位是130平，南北对流西南向望着园林。02-03号是西南向112平，同样望着园林。 01号是东南向92平，望着南泰批发市场和燕汇广场。 05号东南112平，朝向和01号一致。 三，和海珠西几个竞品的产品差异 目前来看，南泰的对手我认为有这几个：光大花园五期六期，燕语堂悦，绿城馥香园。 从配套来看，这几个算是综合性不错的六边形战士，也是很多买家会拿来对比的选筹方向。 从以下几个维度，我来对比下他们的产品差异—— 【住宅占地面积】 南泰：4.22万方 光大花园（五期）：约4万方（无精准数据） 燕语堂悦：2.62万方 绿城馥香园：1.86万方 【容积率】 南泰：3.4 光大花园（五期）：约2.5 燕语堂悦：4.5 绿城馥香园：3.86 【楼层】 南泰：30-32层 光大花园：28-32层之间 燕语堂悦：41-45层 绿城馥香园：32层 【梯户比】 南泰：3栋3梯6户，5栋2梯5户，1栋两梯两户 光大花园：3梯五户六户，3梯八户 燕语堂悦：3梯五户，3梯六户，一梯两户 绿城馥香园：1栋2梯5户，4栋2梯4户 【户型面积】 南泰：92平3房，112/130平4房 光大花园：100平3房1卫，101-107/109/122/130平3房2卫，140-195平4房 燕语堂悦：3房90/92/94平，4房107/112/120/125平 绿城馥香园：3房84-88平，102-107平4房，117/121/130平4房 从这几个维度的数据来看： 光大整体还是偏改善一点的，重点是园林和密度优势。馥香园不是超高层，密度中规中矩，不过花园不算很大，从它只有5栋楼也看得出来。 燕语堂悦相对是最刚需的，主要硬伤是分成了两个地块。 南泰从户型角度来看是很刚需的产品，但园林和密度又有点加分，梯户比楼层和园林面积，光大花园五期是接近的。 很多人担心南泰的楼望楼对视问题，其实馥香园也差不多，纵向的楼间距挺窄，斜对角的楼栋，相互之间的对视问题也严重。 南泰稍微好点的原因是，做了一个真正的中心园林，东西楼间距不算很窄。 燕语堂悦在相互遮挡这个问题上可能还好点，因为它们主要是纵向排列，没有真正的合围，横向的遮挡并不明显。 再结合户型朝向来看： （1） 先看光大五期，100平这种1卫产品直接排除。 124平也是北向，其次是106平，这种是放盘比较多的，有些102平左右的3房2卫是南向，但是也看着外面的马路。 还有些是南向109平的3房，剩下的就是130平南向大三房。 从价格来看，普遍挂牌价还是540-550万以上，近期有几套成交，也差不多事这个总价。 如果考虑到楼龄朝向来看，同样是500万左右，我更建议买到南泰的3房2卫，起码没有纯北向，要么东南要么西南。 六期的总价相对低一点，99平有正规的3房2卫，之前有过450多万的成交，但现在两卫基本上没有挂牌了，便宜的只有99平1卫，没有性价比。 4房就别说了，普遍挂牌啊800万以上，对于预算600-700万要四房的买家，在海珠西只有新盘或者一些次新盘值得考虑了。 （2） 馥香园和燕语堂悦因为是新盘，户型利用率只会更高，现在收紧了，南泰不会高于它们。 而且现在没有了纯北向的概念，要么是东南要么是西南，整体是偏南向。既有四开间都朝南，也有南北对流户型。 价格方面，两个盘都有500万以内的三房，不过现在没货了。 燕语堂悦90-94平的只有天地楼层，在500万左右，四房门槛差不多580万以上，125平大户型要去到700万出头。 馥香园，现在105平的四房门槛基本上要580万以上，117-121平的四房基本要650-690万之间。 因为目前南泰价格不清楚，但如果总价比两个盘稍微贵一点点，我觉得都是值得考虑的。 新盘方面更大的优势在于架空层，高品质会所，更漂亮的外立面和车位数的提升，这是光大花园这种旧小区无法比拟的。 不过燕语堂悦和馥香园都是泛会所，没有做出类似辰园湖境，保利中央公馆这种独立的会所，这或许是南泰的另一个优势所在，它不仅有会所，还带恒温泳池。 所以从产品层面的多个维度来看，南泰相比光大有明显优势，相比燕语和馥香园，整体也是略有优势的。 四，对比几个竞品的配套差异 【学校】 南泰：昌岗中路小学教育集团，27班，开学时间未定，估计28年之后 光大花园：宝玉直实验小学，本部 燕语堂悦：宝玉直实验小学教育集团，24班，新学校 绿城馥香园：第五中学教育集团，24班，新学校 【地铁】 南泰：2/11号线江泰路，8号线宝岗大道，400-800米 光大花园：8+广佛线沙园站，300-400米左右（五期） 燕语堂悦：11+广佛线燕岗，楼下100-200米 绿城馥香园：2+广佛线南洲，楼下100-200米 【商业】 南泰：小区南侧配建20万方商业，燕汇广场+万科里距离大概300-400米。 光大花园：8万方的乐峰广场，六期楼下。自带成熟底商。 燕语堂悦：华新333park，约3.8万方，计划26年开业 绿城馥香园：无大型商业 从很多买家非常关心的"学铁商"这几个维度来看，南泰是相对比较好，周边商业氛围成熟，居住便利度高，相对差一点的是馥香园，周边的商业整体来看比较欠缺。 光大的商业不用怀疑，非常非常成熟。 燕语堂悦以后主要依赖旁边的华新333，不过这个商业综合体一直没开业，招商情况暂时不明确。 其他三个盘的地铁便利度接近，而且都是非常高的，几乎下楼就是地铁。 这点南泰稍微欠缺点，从大门步行到地铁站，差不多在400-800米左右，可以控制在8-15分钟。 学校是新学校，但是昌岗中路教育集团不比两个新盘对手差。最好最有确定性的，还是光大花园的宝玉直。 综合来看几种配套，几个盘各有优势，我认为最好的还是光大，其次就是南泰，馥香园和燕语堂悦稍逊一筹。 五，宏观看景观视野/采光和围观选筹建议 首开的9栋10栋东侧靠近南泰百货商业，1-10栋南侧靠近南泰路，对面就是规划的商业体。 10栋斜对面就是1万方的公园一部分，其东侧就是燕汇广场。 7-10栋的东南侧踢腿，高区望出去就是南泰百货和配建的公园，没有太高的建筑，视野整体比较开阔。 城市界面就不要要求太高了，周边都是老房子，不会有太多漂亮的城市景观。 3-5栋的西侧就比较尴尬，有座联星大厦挡住，总高有14层。所以3/5栋西侧的踢腿，最好选择20层以上，越高越好，这样才避免对望着旁边的楼栋。 这几条踢腿后续加推的时候，切记要选择好楼层。 2栋被遮挡不是很明显，可能侧面户型的主套能看到旁边的商务楼，也尽量选择中高层，规避遮挡问题。 不过2栋西南侧也有一个小公园，开发商配建的，所以西南向的3条踢腿，我认为景观也会不错，即使中低楼层我认为也OK。 说下楼间距。 纵向的距离是很近的，普遍是20-30米的间距，有些楼栋前后之间的纵向距离不到20米，可以说很密了，这不仅影响采光，也影响卧室的隐私性，毕竟现在的主卧普遍是转角大飘窗。 不过这种围合式布局的好处体现出来了，东西向的间距有60多米，如果是斜对着的楼栋，估计有70-80米的间距，比如2/3栋东南向两条踢腿和8/9栋的西侧踢腿，间距就很宽。 板楼的景观就没得挑剔了，6栋正前方起码有120米以上的无遮挡视线。 如果大家不知道什么感觉，去看看和樾府1栋栋实体样板间，前面一片中心园林，即使是2-3楼，景观也很好，采光日照不需要担忧。 不过采光比较差的是5栋05号踢腿，7栋03栋踢腿，也就是靠近6栋的两条踢腿，和旁边6栋栋间距很近，又凹在里面，东西两侧的采光日照都受到影响。 再聊下首开9栋10栋具体的踢腿分析。 10栋5条踢腿是92平这个面积段，两种户型，不过只有一条是南北对流的三房，剩下的一条踢腿是112平的四房，也是南北对流的。 因为在路口，很多朋友介意，不过考虑东南侧斜对角，也就是燕汇广场旁边有个公园，是个加分项，中低区的价值没那么差。 马路对面是规划的商业和商场，可能也存在遮挡视野，光污染等情况。 如果选3-4号踢，建议选中高层楼，低楼层的噪音粉尘好更加明显，高楼层的城市景观我个人接受度更高。 10栋3-4号踢腿朝大门，所以低楼层会看到大门的顶部，应该不会特别好看，所以也尽量选择中高区。 同理，5号踢腿也是差不多的逻辑。而且左边是1栋，两栋横向间距不到30米，考虑下午的采光日照，5号踢腿会被挡的厉害。 从景观来看，5号踢腿西北向对着园林的一角，但西侧和北侧分别是1栋和9栋，其实也就是主卧看园林。 所以这条踢腿要选，我认为起码20层以上才值得，否则就去选9栋。 1-2号踢腿不要选太低的，因为楼下是商业，太低楼层看着商业的顶也不美观，稍微高点，比如6-8楼以上就差不多了。 06踢腿我觉得是没什么太大硬伤的，单独一条踢腿，南北对流户型，早上中午的日照没什么遮挡，视野相对比较开阔，西北向又看着园林，景观也还可以，建议三房买家先选这一条。 9栋以4房为主，一条踢腿为三房，剩下的四条都是四房，3户112平，1户130平。 其中03号踢腿是大面积，130平的四房。 其实它的价值开发商已经告诉你了，西侧西南向可以看园林，望着前面1栋06踢腿，楼间距应该有个40-50米，也不算很近，视野景观蛮不错。 因为是面向园林，正前方斜对面又被挡住南泰路，整体是比较安静的。除非是极低楼层，整体采光是不错的。 2-3号踢腿虽然也是西南向，但是前面的园林部分就不多了，又对着大门位置，进出的人流比较大，虽然是112平的户型，但我觉得并没有比1号踢腿好多少。 这栋我觉得01踢腿蛮好的，道理和10栋差不多。 如果要选这栋的4房，我反倒觉得05踢腿更好，东南向望着南泰批发市场，早上上午都有采光，西北向又望着园林。 需要注意的是： 虽然现在有非常精准的日照分析，但我相信绝大部分买家对于到底是4个小时还是5个小时7个小时的日照时长没有太明显的感受，具体到相邻楼层，日照的差距也不太明显。 所以建议大家可以看看类似布局的二手采光情况，通过主观的感受，来判断自己选的楼层是否合适。 另外也要看定价，中高楼层普遍价格最贵，两边依次降低，也得结合大家的总价预算和权衡如何取舍采光日照。 要不要等后面加推的楼栋？ 如果你是三房买家，考虑到1-2-3-5栋的三房是西南向，要么靠着宝岗大道，要么靠着旁边的宝泉大厦，如果要求很高，最多观望到7-8栋，因为还有东南向92平的踢腿。 否则我觉得9栋10栋都是优先值得买的。 如果你是四房买家，2-3-5栋东南向望花园的也不错，甚至我认为更好，要等等也没问题。 六，客群分析，哪些适合买？ 首先肯定是海珠西甚至海珠中部的改善置换家庭了。 这里又分一些细分的需求：比如本地住户两代需要分巢居住的，比如住了多年的旧房子，要把居住品质升级换代的，比如现有的房子不够住要买个四房的。 从板块认可度，配套成熟度，这里完全不用挑剔。 其次是通勤越秀，荔湾的老城区企事业单位购买力。 在老城区的工作相对比较稳定，可能20年甚至到退休都不会更换工作地点，而从宝岗大道附近，不管是忘西去芳村，还是往北去越秀老荔湾，都较为方便。 同样的总价，比如500-600万，在越秀只能买一些品质很差的老破大，但是在这里能够选到一个好的三房两卫你，居住体验成倍提升。 第三类就是在琶洲，万胜围，客村，珠江新城甚至金融城的上班族，尤其是新广。 项目靠近江泰路地铁站，这是2号线和11号线交汇处，通过11号环线，往东去琶洲去员村金融城附近很方便。 如果去珠江新城，也只需要换乘一次。 重点说一下，如果是在琶洲西区大厂上班，或者一东一西通勤的，总价预算500-800万，这里其实是非常合适的选择。 七，最后总结 很多人我有没有提前锁房的服务，说实在的，这个操作我搞不了，我也不建议大家这么着急。 毕竟这个市场还没有到这么热的程度，最后选不选，还是根据现场开的价格来权衡。除非你对楼栋踢腿，对楼层有极致的要求，否则都是可以耐心去考虑的。 总之，我更建议大家梳理清楚自己的需求，从板块价值，交通，教育，产品选择等综合考虑，自己到底适不适合这里，是否有更好的选择。 如果是置换的朋友，也要加速自己卖房的动作了。 而说了这么多，真正能不能卖爆，还是看开发商如何定价。 参考两个新盘的价格，我之前预测过，但是这里就不公开了，是低于开发商吹风和市面上多数自媒体的。 如果你总价预算是500-800万甚至到1000万，不管你买不买，一定要去看看对比下。 虽然我认为保利这几年的风格都是低开高走，首推是值得上车的。 但如果你确实担忧价格的稳定性，或者是首开的位置你不喜欢，也可根据后续3-6个月周期的销量来进行决策，是尽快上车还是继续等到明年。 一切都是动态变化的，开发商会根据销售节奏市场情绪来调节折扣，我们也可根据市场的宏观来决定自己的节奏。 退一步说，看似我说了很多项目的优点，但产品定位上的缺点，刚需盘的标签，是现在和未来进入二手市场之后都无法回避的。 这个盘适不适合你，也要看你是否一定要在板块内选筹，还是能够跳出海珠区选到其他板块，亦或者是你如何在板块价值，产品品质，产品圈层等各方面做出取舍。 这可能是需要你们自己综合考虑的，毕竟每个家庭的通勤，喜好，标准，预算，信心有所差异，即使是同样的地方上班，同样的年龄，同样的家庭组成，最后的选择都会大相径庭。 说一千道一万，没有最好的选择，只有更合适的选择。 -END- 我是果爸，懂房子也懂育儿，买家立场帮买房，业务覆盖全广州各个区域，一二手不限。 感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。 我尽量站在买家的视角协助你们去考虑自己的买房问题，该不该买，买哪里合适，选新盘还是选二手，建议什么节点上车……你纠结的疑问，我都会给你一个相对客观的解答。 我的文章不贩卖焦虑，不以流量为目的，不推荐大家盲目投资。 如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询，或者考虑我的买房业务。 【以下是我的服务介绍】

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