招商蛇口番禺创新科技园项目介绍

招商蛇口番禺创新科技园由招商蛇口、番禺区政府及启迪控股三方共同建设与运营，依托三方资源优势，打造聚焦特定产业的高新技术园区。

股东背景

三方股东各具优势，为园区建设运营提供支撑。招商蛇口成立于 1979 年，是招商局集团旗下城市综合开发运营旗舰企业，业务涵盖开发、资产运营、物业服务，2025 年位列中国房地产百强企业 TOP4，截至 2024 年 12 月 31 日，总资产 8603 亿元以上，员工 4.9 万人以上，营业收入 1789 亿元以上，销售面积 935 万平方米以上；其产业园区开发与运营板块连续六年蝉联中国产业园区运营商 TOP1，拥有 31 个以上产园项目，经营面积 261 万平方米以上。番禺区政府方面，由区属一级国有企业广州市莲花山保税区投资管理有限公司参与，该公司成立于 1988 年 7 月。启迪控股股份有限公司成立于 2000 年 7 月，前身为 1994 年 8 月成立的清华科技园发展中心，具备科技园区运营经验。

区位与交通

园区地处番禺经济技术开发区，位于粤港澳大湾区核心区域，属于番禺广汽汽车城规划范围，临近广州大学城、国际创新城及万博 CBD 等重点发展平台。交通方面，园区紧邻佛莞城际官桥北站，2026 年将开通地铁，可便捷连接周边区域，同时处于大湾区 70 公里交通圈，能快速抵达白云机场、宝安机场、香港机场等交通枢纽，以及天河、琶洲、黄埔、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、香港、澳门等地。

发展定位与园区现状

园区依据番禺产业发展规划，围绕智能制造、大健康、生产服务业三大产业，打造高新技术园区。园区用地性质为工业用地，占地面积 1300 亩，规划总计容积率建筑面积 83 万平方米，容积率 0.98。开发进度上，已开发 25 万平方米物业（占比不足 30%），实现投资 20 亿元；一期为已建的西区地块，包含 7 万平方米高标准厂房与 3 万平方米启动区（研发楼 + 配套楼）；二期、四期处于在建状态，其中四期为 6 万平方米独栋厂房；三期规划 5 万平方米小独栋办公区，五期规划研发楼 + 宿舍及 1 万平方米定制实验室，六期为东区地块规划。

产业空间与入驻企业

园区构建了孵化器 - 加速器 - 总部基地的企业成长全生命周期物理空间，并提供定制服务，满足企业多元需求。具体空间类型包括：研发平层，面积 100-4000 平方米，层高 5 米 / 4 米，承重 250-350KG/㎡，适合产业孵化与研发办公；总部独栋，面积 400-1300 平方米，层高 6.6 米 / 4 米，承重 250-350KG/㎡，独门独院设计，适合实验研发与设计展示；高标准厂房，面积 2000-9000 平方米，层高 7.8 米 / 7 米 / 5.4 米，承重 650-1200KG/㎡，货梯承重 3-5 吨，适合生产装配与研发检测。目前，园区已入驻企业超 130 家，引进中轻广州、光华科技（PCB 专业化学品上市公司）、南德认证（全球知名检测认证机构）、GDE（全球汽车车灯龙头企业）、博氏医学（模拟医学专业机构）、75 狼（大动物实验专业机构）、海启星（海洋监测及信息服务高新技术企业）、和时通（水环境监测领先者）等国内外行业知名企业。

配套设施与生态环境

园区配备完善的商务及生活服务设施，提供一站式入园配套服务。商务配套包括商务会议中心（含会议厅、培训室、接待包间、商务围餐场地）；生活配套有 300 人容量的食堂、咖啡店（含 luckin coffee）、便利店、播客空间，以及 40-80 平方米精装出租的人才社区；休闲配套涵盖运动场（足球、篮球、羽毛球、网球场地）、健身房、图书馆、瑜伽室、会客厅、电影院及活动场地。生态方面，园区整体绿化率达 70%，保留大面积水库、山体及天然植被等原生态资源，环境舒适。

服务平台与园区资质

园区依托股东资源，为入园企业构建三大服务平台。投融资平台方面，招商蛇口设立扬帆致远基金、中鑫招商等，同时联合众多金融机构提供各类融资服务，并举办园区投资路演活动；业务共享平台整合股东、市场及内部资源，为企业推荐业务合作机会，开展客户业务交流活动；政策支持平台协助企业申报各类优惠政策（含 “番禺区人才生态 30 条”），举办番禺区优惠政策宣讲会。资质方面，园区被列为广东省重点建设项目（2019 年 10 月，广州市发展和改革委员会授予）、广东省级孵化基地、广东省国家级科技企业孵化器重点培育单位（广东省科学技术厅授予）、广州市专精特新园区（广州市工业和信息化局授予）、广州市特色产业园区（广州市工业和信息化局授予）、广州市产业园区提质增效试点单位（广州市工业和信息化局授予）、广州市战略性新兴产业综合基地（2022 年，广州市人民政府授予）。

四期项目概况

四期项目定位为新一代大湾区智造创新产业示范区，占地 3.65 万平方米，总建筑面积 6.63 万平方米，于 2024 年 3 月底动工，计划 2025 年 12 月交付。项目亮点包括：荷载能力强，2-3 层承重 800KG/㎡，其余层 650KG/㎡；层高领先，2-3 层 7 米，其余层 5.4 米；配电充足，达 150W/㎡；采用绿色低碳材料，配备大型园林广场及排风、排烟等管井，空间使用率高且柱距大。产品可租可售，可按层按栋分割，适配不同企业需求，主要户型参数如下（数据供参考，最终交易数据以合同为准）：

A 户型：双拼（可打通）高标准厂房，6 栋，单栋建筑面积 2058 平方米、双拼 4116 平方米，单层面积单栋 402 平方米、双拼 804 平方米，5 层，首层层高 7.8 米、2-3 层 7 米、4-5 层 5.4 米，首承重 1200KG/㎡、2-3 层 800KG/㎡、4-5 层 650KG/㎡、屋顶 400KG/㎡，配 1 台 3T 货梯，预留客梯井道，消防等级丁类二级，柱距 8.3/8.6 米。

B1 户型：独栋高标准厂房，2 栋，建筑面积 4045 平方米，单层面积 1011 平方米，4 层，层高 7.8-7-7-5.4 米，预留 1 台客梯及 5T 货梯井道，消防等级丙类二级，柱距 8.4/10 米。

B2 户型：独栋高标准厂房，1 栋，建筑面积 5233 平方米，单层面积 1056 平方米，5 层，层高 7.8-7-7-5.4-5.4 米，配 1 台客梯，预留 5T 货梯井道，消防等级丙类二级，柱距 9/10 米。

C 户型：独栋高标准厂房，3 栋，建筑面积 5407 平方米，单层面积 1056 平方米，5 层，层高 7.8-7-7-5.4-5.4 米，配 1 台 5T 货梯和 1 台客梯，消防等级丙类二级，柱距 9/10 米。

D1/D2 户型：独栋大平层高标准厂房，各 1 栋，D1 建筑面积 9128 平方米、单层面积 2247 平方米，D2 建筑面积 7403 平方米、单层面积 1967 平方米，均为 4 层，层高 7.8-7-7-5.4 米，承重 1200-800-800-650KG/㎡，配 1 台 5T 货梯和 2 台客梯，消防等级丙类二级，柱距 9/9 米。