杨二村、东边村城中村改造项目国有土地上房屋征收补偿方案

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2021〕2号）等有关规定，广州市花都区人民政府因公共利益需要，为推进城中村改造项目，决定征收广州市花都区花城街花都大道以北，东边路以东的部分国有土地上房屋。现结合实际情况，制定本方案。

一、征收概况

（一）征收范围：本次征收位于广州市花都区花都大道以北，东边路以东的部分国有土地上房屋（详见附图），国有土地使用权同步收回。

（二）地块规划用途：杨二村、东边村城中村改造项目用地。

（三）补偿协议签订期限：自征收补偿方案生效之日起3个月内。

（四）征收与补偿工作由广州市花都区人民政府负责，由广州市花都区国有土地上房屋征收办公室作为房屋征收部门依法组织实施，并由广州市花都区花城街道办事处作为征收实施单位承担具体工作。

二、补偿安置对象

（一）征收范围内拥有合法房地产权利证书的被征收房屋及其附属设施的所有权人；未超过批准使用期限的临时建筑使用人；历史用房等未办理产权登记的房屋使用人。

（二）对认定为违法建筑的或超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

三、征收补偿安置方式

（一）拥有合法房地产权利证书的住宅房屋和“住改商”房屋，权利人可选择货币补偿、产权调换两种补偿安置方式。

（二）拥有合法房地产权利证书的非住宅房屋、未超过批准使用期限的临时建筑和历史用房等未办理产权登记的房屋，原则上采取货币补偿方式。

（三）除以上两种情况外，其他建构筑物，结合成新程度，进行成本评估补偿。

四、货币补偿标准

货币补偿依据证载建筑面积进行计算。

（一）拥有合法房地产权利证书的住宅房屋。

拥有合法房地产权利证书的住宅房屋按9000元/㎡标准补偿。

（二）拥有合法房地产权利证书的非住宅房屋，按房地产市场评估价补偿。

（三）拥有合法房地产权利证书的“住改商”房屋。

1.*开通会员可解锁*《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，按经营性用房房地产市场评估价的70%进行补偿。

2.*开通会员可解锁*《广州市城市规划管理办法》施行后至*开通会员可解锁*《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，按经营性用房房地产市场评估价的60%进行补偿。

3.*开通会员可解锁*《广州市城市规划条例》施行后至*开通会员可解锁*《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，按经营性用房房地产市场评估价的50%进行补偿。

4.*开通会员可解锁*《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》实施后改变为经营性用房的，按照住宅房屋给予补偿。

5.按上述第1、2、3项计算的货币补偿总额低于按照本方案有关住宅房屋计算处理的补偿总额（即房屋价值补偿加上奖励）的，应当按照住宅房屋的补偿总额进行补偿。

（四）未超过批准使用期限的临时建筑，按房屋重置价补偿。

（五）历史用房等未办理产权登记的房屋，*开通会员可解锁*前建设的未经产权登记的建筑，房屋征收部门可按照实际使用性质给予货币补偿；*开通会员可解锁*后至*开通会员可解锁*前建设的未经产权登记的建筑，房屋征收部门可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收房屋实际使用性质房地产市场评估价的60%给予货币补偿。

五、产权调换标准

（一）拥有合法房地产权利证书的住宅房屋。

以被征收房屋的实际测量套内建筑面积为准，按1：1的原则确定产权调换房屋套内建筑面积。

产权所有人选择的产权调换房屋套内建筑面积：可选择向上购买产权调换房源户型充足的房屋，或者仅限选择与被征收房屋套内建筑面积较低就近一档。如：被征收房屋套内建筑面积为97㎡，产权调换房屋套内建筑面积假设有120㎡、110㎡、100㎡、90㎡、80㎡、70㎡等6种户型，则产权所有人可选择套内建筑面积大于等于90㎡的户型（向上购买的面积120㎡、110㎡、100㎡；向下就近一档的面积90㎡）进行产权调换，不可选择套内建筑面积小于90㎡的户型（80㎡、70㎡）。

产权调换房屋套内建筑面积大于被征收房屋的套内建筑面积的差额部分，按20700元/㎡的标准结算差价；产权调换房屋套内建筑面积小于被征收房屋的套内建筑面积的差额部分，按本方案第四条所列相对应补偿标准结算差价。

产权调换房屋公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积的部分，按3700元/㎡的标准结算差价。

所有产权调换房屋，按签约当天确定同一选房批次，同一批次将在次日通过摇珠确定选房顺序，按顺序直接选定产权调换房屋房号。

（二）拥有合法房地产权利证书的“住改商”房屋。

被征收人选择产权调换的，按住宅房屋标准进行补偿安置。

六、搬迁（迁移）费、临时安置费补偿标准

（一）搬迁（迁移）费。

1.拥有合法房地产权利证书的住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋）。

选择货币补偿的，搬迁费按5000元/户标准计算；选择产权调换的，如被征收人迁出被征收房屋再迁入产权调换房屋无法同时进行，搬迁费增加一倍计算（即10000元/户），并一次付清。

2.拥有合法房地产权利证书的非住宅房屋（含按经营性用房房地产市场评估价相应比例补偿的“住改商”房屋）。

搬迁费用补偿标准通过评估方式确定。搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。

3.未超过批准使用期限的临时建筑和历史用房等未办理产权登记的房屋，搬迁费用补偿标准通过评估方式确定。

（二）住宅房屋相关设施、设备搬迁费用：

电话机移机费：200元/号；

有线电视移装费：300元/线；

数字电视移装费：300元/户(与有线电视移装费二选一)；

宽带网络移装费：200元/线；

管道煤气（天然气）费用：3500元/户；

室外太阳能热水器移装费用：400元/台；

空调移装费：窗式空调100元/台，分体式空调200元/台，柜式空调300元/台；

独立电表补偿费：500元/个；

独立水表补偿费：300元/个。

（三）临时安置费补偿标准。

1.拥有合法房地产权利证书的住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋）。

（1）货币补偿方式。

被征收人选择货币补偿的，按20元/㎡/月标准，依照被征收房屋建筑面积，向被征收人一次性支付3个月的临时安置费。

（2）产权调换方式。

被征收人选择房屋产权调换的，按20元/㎡/月标准，依照被征收房屋建筑面积，向被征收人一次性支付6个月的临时安置费。

2.拥有合法房地产权利证书的非住宅房屋

根据市住房城乡建设行政主管部门最近一次公布的被征收房屋所处区位同类房屋租金参考价格，按照被征收房屋建筑面积向被征收人一次性支付3个月的临时安置费。

七、经营性用房（含“住改商”房屋）停产停业损失补偿标准

对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中，房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按同类房屋市场租金（评估确定）计算。停产停业期限按6个月计算。

被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有于签约后30天内清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。

八、奖励费用标准

（一）征收奖励。

1.拥有合法房地产权利证书的住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋），按本方案第四条所列相对应补偿标准的10%计算。

2.拥有合法房地产权利证书的非住宅房屋（含按经营性用房房地产市场评估价相应比例补偿的“住改商”房屋），按本方案第四条所列相对应补偿标准的10%计算。

3.未超过批准使用期限的临时建筑和历史用房等未办理产权登记的房屋标准为200元/㎡。

（二）搬迁时限奖励。

1.在被征收人收到房屋测量及补偿数据之日起1个月（含）内签约的，拥有合法房地产权利证书的住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋）和其他房屋，按本方案第四条所列相对应补偿标准的15%进行奖励。

2.在被征收人收到房屋测量及补偿数据之日起1个月至3个月（含）内签约的，拥有合法产权的住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋）和其他房屋，按本方案第四条所列相对应补偿标准的7%进行奖励。

3.在被征收人收到房屋测量及补偿数据之日起3个月以后签约的，不给予搬迁时限奖励。

（三）其他奖励。

1.公摊面积奖励。

（1）在被征收人收到房屋测量及补偿数据之日起1个月（含）内签约，拥有合法房地产权利证书的住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋），被征收人选择产权调换补偿安置方式的，产权调换房屋公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积的部分作为奖励赠送，不结算差价。

（2）在被征收人收到房屋测量及补偿数据之日起1个月至3个月（含）内签约，拥有合法房地产权利证书的住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋），被征收人选择产权调换补偿安置方式的，产权调换房屋公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积的部分，以1850元/㎡（3700元/㎡的50%）结算差价。

（3）在被征收人收到房屋测量及补偿数据之日起3个月后签约，拥有合法房地产权利证书的住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋），被征收人选择产权调换补偿安置方式的，产权调换房屋公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积的部分，以3700元/㎡结算差价。

2.产权调换房屋套内建筑面积（超出部分）购买奖励。

（1）在被征收人收到房屋测量及补偿数据之日起1个月（含）内签约，被征收人选择产权调换房屋套内建筑面积超出被征收房屋的套内建筑面积部分，按14490元/㎡的标准结算差价。

（2）在被征收人收到房屋测量及补偿数据之日起1个月后签约，被征收人选择产权调换房屋套内建筑面积超出被征收房屋的套内建筑面积部分，按20700元/㎡的标准结算差价。

3.产权调换房屋物业管理费补助。

在被征收人选择房屋产权调换的，并在签约期限内签约，且按协议约定时间搬迁交房的，给予被征收人产权调换房屋交房之日起为期两年的物业管理费补助（按实际回迁面积计算），不结算差价。

4.车位奖励。

车位购置可按每宅1个车位的标准购置，其中：

（1）在被征收人收到房屋测量及补偿数据之日起1个月（含）内签约的，每套住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋和非住宅产权调换为住宅房屋）按10万元/个的标准购置1个车位。

（2）在被征收人收到房屋测量及补偿数据之日起1个月以后签约的，每套住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋和非住宅产权调换为住宅房屋）按20万元/个的标准购置1个车位。

（3）产权所有人须自安置住房通知交付之日起12个月内按协议价格购置车位，逾期视为放弃以优惠价格购置车位。

5.物业维修基金奖励。

（1）在被征收人收到房屋测量及补偿数据之日起1个月（含）内签约的，给予被征收人按产权调换房屋建筑面积105元/平方的物业维修基金奖励。

（2）在被征收人收到房屋测量及补偿数据之日起1个月以后签约的，被征收人需自行缴交产权调换房屋的物业维修基金。

九、安置房源情况

（一）拥有合法房地产权利证书的住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋）的安置房源，地址位于广州市花都区天贵路两侧天馨花园、天贵花园、长岗花园。

（二）产权调换房屋将办理有偿使用手续的（已缴纳土地出让金）不动产权证登记，即产权所有人将拥有该房屋的完全产权，并可就该房屋进行自由交易（商品房）。

（三）被征收人原有房屋用地未办理有偿使用手续的（未缴纳土地出让金，例如：房改房等），被征收人可选择在补偿安置协议签订之前，先对现有房屋完善产权（现有房屋土地出让金由被征收人自行承担）；也可选择产权调换房屋交付办证时由被征收人按新房价值补足土地出让金。

（四）住宅房屋按套内建筑面积（取整）分为76㎡（少量）、86㎡（少量）、97㎡、106㎡、117㎡、125㎡六种户型（以实际交房面积为准）。

（五）交房标准为普通装修房，即厅、房、过道墙体及天花油乳胶漆，地面铺抛光砖；厨房（不含灶台炉具等）、卫生间（不含洗漱台、洗脸盆等）墙面贴瓷砖，地面（含阳台）铺防滑砖；门窗齐全；室内基本水、电、排水设施齐备。

十、其他事项

（一）已经产权登记的被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以不动产登记部门颁发的不动产权证标注的面积和用途为准；不动产权证未标注的或者标注的与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿标注的面积和用途为准。

不动产权证和不动产登记簿的记载事项不明确的，建筑面积或套内建筑面积以现场测量结果为准，房屋用途通过现场调查并核查相关资料确定。

（二）被征收房屋的房地产市场价值或房屋重置价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国有土地上房屋征收评估办法评估确定，以房屋征收决定公告之日作为估价时点。

（三）为充分保障被征收房屋产权所有人的合法权益，产权所有人选择产权调换的，产权调换房屋的产权性质与被征收房屋产权性质一致。相关办证手续费及部分契税（不含工本费和物业维修基金）由征收单位负责。其中：

1.被征收人选择货币补偿后，重新在花都区承受房屋权属，价格不超过货币补偿的，免征契税；超出货币补偿的，对超出部分征收契税（该部分契税由被征收人承担）。

2.选择房屋产权调换，不支付差价的，免征契税；支付差价的，对差价部分征收契税（该部分契税由被征收人承担）。

（四）本方案未明确的事项，涉及补偿标准的以评估方式确定，其它事项由花都区人民政府议定。

（五）征收有产权纠纷的房屋，如纠纷各方在征收期限内未能解决的，由房屋征收部门向公证机构办理被征收房屋的证据保全和征收补偿费提存公证，报请广州市花都区人民政府按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

（六）征收已依法抵押的房屋，如抵押人和抵押权人在征收期限内未就房屋补偿费的处分达成协议的，由房屋征收部门向公证机构办理被征收房屋的证据保全和征收补偿费的提存公证，报请广州市花都区区人民政府按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

（七）房屋征收部门与被征收人在征收期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门向公证机构办理被征收房屋的证据保全和征收补偿费提存公证，报请广州市花都区人民政府按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

十一、本方案自随征收决定公告一同公布，公布之日起生效。

十二、附件：关于申请调整广州市花都区杨二村、东边村城中村改造项目地块二规划选址意见的复函附红线图

房屋征收部门地址：广州市花都区迎宾大道5 号之一联系人：赖工

联系电话：*开通会员可解锁*

征收实施单位地址：广州市花都区紫薇路50号

联系人：陈工

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附件：关于申请调整广州市花都区杨二村、东边村城中村改造项目地块二规划选址意见的复函附红线图

征求意见时间：*开通会员可解锁*至*开通会员可解锁*

获取征求意见稿及公众参与意见收集途径：点击文末“阅读原文”

来源：广州市规划和自然资源局花都区分局

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