资源配置｜城市更新项目专项债申报要点及注意事项

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城市更新项目专项债申报要点及注意事项

城市更新类专项债项目申报需紧扣国家关于城市更新的政策导向 , 聚焦老旧小区改造 、基础设施提升 、历史街区保护等领域 , 强调项 目 的公益性 、 收益自平衡能力及对城市功能优化的带动作用 。 以下是具体申报流程与要点 。

一、项目储备与前期准备

(一) 项目筛选与合规性

政策匹配 :符合国家及地方城市更新政策 (如《 “十四五”城市更新行动计划》《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》) ,重点支持领域包括: 老旧小区改造 (加装电梯、管网更新、社区服务设施) ; 市政基础设施升级 (道路、地下综合管廊、海绵城市) ; 历史街区保护与活化 (修缮历史建筑、文旅融合开发) ;产业升级载体 (低效工业用地转型、产业园区更新)。

公益性核心 : 项目需以改善民生 、提升城市品质为主 , 避免过度商业化 (如禁止用于纯房地产开发) 。

(二) 前期手续办理

审批文件 : 完成立项 (可行性研 究报告)、用地规划许可、建设工程规划许可、环评、社会稳定风险评估 (涉及拆迁项目必备)。

收益自平衡方案 (关键难点) :

收益来源设计 :

直接收益 : 停车场 收费、广告位租赁、社区商业租金(如改造后便民服务中心);

间接收益 : 土 地增值收益(需与公益性挂钩 , 如配建保障性住房)、财政补贴(需明确补贴纳入预算的可行性) ;

创新模式 : TOD模式 (轨道交通沿线综合开发) 、EOD模式 (生态环境导向开发) 。

财务测算要求 : 覆盖倍数 ≥1.1 倍 , 需细化成本构成 (如拆迁补偿 、建设成本)和收入预测 (如客流量 、租金定价依据) 。

实施方案编 制 : 明确更新范围、实施主体(政府平台公司或国企)、资金拼盘(专项债占比通常≤80%)、工期计划等。

二、 申报材料准备

(一) 核心材料清单

可行性研究报告 : 重点论证更新必要性 (如安全隐患 、 民生短板) 、经济与社会效益 (如就业带动 、碳减排) 。

实施方案与资金平衡方案 : 包括拆迁安置计划 (如有) 、收益实现路径 、债务偿还计划 。

财务评估报告 : 需第三方机构出具 , 确保数据真实合理 (如租金收入参考周边市场价) 。

法律意见书 : 确认项目合规性 , 尤其是拆迁合法性 (如征收程序是否符合 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 ) 。

其他文件 : 规划批复 、环评批复 、社会稳定性风险评估报告 (涉及大规模拆迁项目必备) 。

(二) 城市更新特殊要求

多规合一 : 需与国土空间规划 、历史文化保护规划等衔接 ;

公众参与证明 : 老旧小区改造需提供居民意见征集材料 ;

风险预案 : 针对拆迁滞后 、成本超支等制定应对措 。

三、 申报与审核流程

(一) 逐级申报

通过财政部门 “地方政府债务管理系统 ” 提交 , 经市县初审 、省级复审后纳入全国专项债项目库 。省级财政汇总后报财政部与国家发改委 , 竞争性评审通过后下达额度 。

(二) 审核重点

领域合规性 : 是否属于城市更新支持范围 , 禁止包装成商业地产项目 ;

收益真实性 : 避免依赖土地出让收入 (政策限制) , 侧重经营性现金流 ;

资本金到位 : 项目资本金比例 ≥20% (可通过财政资金 、企业自筹等解决) 。

四、发行与资金管理

(一) 债券发行

发行期限 : 10~ 30年 , 匹配项 目 回收周期 (如老旧小区改造可选 15年) ;

利率优势 : 城市更新专项债可申请绿色债券贴息 (若涉及生态修复) 。

(二) 资金使用监管

专款专用 : 仅用于申报项目的拆迁 、建设 、运营 , 严禁挪用 ;

进度跟踪 : 按工程进度拨付资金 , 定期提交资金使用报告 。

后续运营与偿债

资产确权 : 明确更新后资产权属 (如政府持有或授权国企运营) ;

收益归集 : 项目收入需全额上缴财政 , 优先偿还债券本息 。

五、注意事项

(一) 规避常见问题

收益虚高 : 避免将不确定的间接收益 (如未来土地溢价) 作为主要偿债来源 ;

手续缺失 : 确保拆迁许可证 、社会稳定风险评估等文件齐备 ;

过度商业化 : 商业配套面积占比需符合政策要求 (如老旧小区改造中商业面积≤20%) 。

(二) 政策红利挖掘

结合国家战略 : 如与 “新城建 ”、智慧城市 、低碳社区等政策联动 ;

创新融资模式 : 探索 “专项债 +REITs”衔接 , 盘活存量资产 。

六、参考案例

成功案例 : 某市 “历史街区保护更新项 目 ”, 通过文化展示 、空间租金 、文创商铺运营等实现收益覆盖倍数1.2倍 ;

创新模式 : 某新区 “TOD综合开发项目 ”, 专项债资金用于地铁站点周边道路及公共设施建设 , 收益来自上盖物业租金和停车费 。

我们认为 , 通过精准定位公益性、科学设计收益机制、严控风险, 城市更新类专项债可有效撬动社会资本,助力城市高质量发展。

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《财政和金融资源配置操作指南》

书籍简介

为全面、准确理解中共中央、国务院和发改、财政、金融等部门关于中央预算内资金、超长期特别国债、专项债和政策性金融的政策导向，精准对接资金投向，提高财政金融资源的配置绩效，我们组织学术专家、研究专家和一线实操专家编写了这本《财政金融资源配置操作指南—中央预算内资金、特别国债、专项债、政策性融资》，财政部原国库司副司长、政府采购管理办公室主任、国务院参事室特聘研究员娄洪，国家金融监管总局金融监督检查局一级巡视员谭春林认真审核了本书的内容和结构。本书旨在为地方党委、政府和企业提供项目谋划的助手，项目包装的工具，项目申请的依托，以及项目实施的指引。

本书谋篇布局立足于上接天线、下接地气，着眼于为大家提供一本准确、实用的工具书。主要分综合、城镇化与数字化、生态环保、公共服务、农业农村和水利、以及政策性融资等六大部分，每一部分又分为政策文件类和解读分析类。

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《地方政府的困局与破局》

书籍简介

当前，地方政府陷入收入不济、债务缠身、运行艰难的境地，困局为何？怎样破局？

这是目前地方党委政府急需思考的问题。作者基于40多年的财政工作经验，通过近几年的调研报告和政策建议，对当前的地方政府困难状况、深层原因和破解思路，进行了系统分析和思考，提出了近期和远期的政策建议，对地方党委和政府决策有一定的参考作用。本书主要由6篇调研报告、1篇请示报告、1篇实施方案、相关文件资料和相关案例组成。

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《资源变资金案例》

书籍简介

为了促进各级党委、政府和财政、发改等部门交流互鉴、取长补短，在更大范围和更深层次推进公共资源配置改革，我们组织相关领域专家编写了这套公共资源配置案例，作为资源配置系列丛书的组成部分。这本《资源变资金案例》是此套系列丛书的第一本。财政部原国库司副司长、政府采购管理办公室主任、国务院参事室特聘研究员娄洪先生，国家金融监管总局银行机构检查局一级巡视员谭春林先生，山东省财政厅原副厅长、山东农业信贷担保集团原总经理陈祥志先生在百忙之中审阅了本书的内容和结构，提出了很好的修改意见。本书旨在为各地党委、政府和财政、发改等部门提供谋划的思路、项目的路径、成功的案例、经验的借鉴、拓展的逻辑等。本书基于基本理论逻辑，上应顶层制度设计、下源基层实践创新，着眼于以目标引领创新，以实践丰满理论、以经验完善政策、以案例指导实战、以结果满足需求。既为大家提供一本准确、实用的实战图谱，又能为各地进一步激发资源活力，创新公共资源配置方式和形式模式、增加财政收入，提供思维、思路和方法参考。

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