招商总、运营总、企划总,谁更适合做项目总?

地产人雷淋

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「你觉得招商总、运营总、企划总,谁更适合提拔成项目总?」

招商出身的说当然招商懂品牌资源最重要,运营出身的说没有运营项目就是个空壳子,企划出身的说现在流量为王你们都得靠推广。

这个问题我琢磨了很久。说实话,过去11年我见过太多项目总了——有招商出身的、运营出身的、企划出身的,甚至还有财务出身的。成功的有,失败的也不少。

所以这个问题,真没有标准答案。

问题的关键不在于哪个岗位出身,而在于:你的项目处在什么阶段?你的团队缺什么?这个人的能力模型是什么?

今天就从实战角度,聊聊这个话题。

先说我的结论:不存在「最适合」,只有「正匹配」

很多老板喜欢问:哪个岗位出身的人做项目总成功率更高?

这个问题本身就错了。

就像你不能问「川菜、粤菜、湘菜哪个最好吃」一样——要看你在哪儿,想吃什么,对不对?

商业项目也一样。

一个刚拿地准备招商的新项目,和一个开业三年需要调改的老项目,对项目总的能力要求完全不同。一个20万方的区域型购物中心,和一个5万方的社区商业,管理难度也不在一个层次。

所以我们得分情况讨论。

但在讨论之前,我想先说说,一个合格的项目总,到底需要什么能力。

我见过的项目总少说也有几十个了,成功的那些,基本都具备这三项能力:

第一,战略定力

什么叫战略定力?

就是你得知道这个项目到底要做成什么样,知道轻重缓急,不能被眼前的问题牵着鼻子走。

去年在山西调研,见过一个项目总,典型的没定力。

项目刚开业三个月,客流还在爬坡期,他看到隔壁商场搞了场明星见面会效果不错,马上跟风。结果花了80万请了个三线明星,来了3000人,90%都是粉丝,转化率几乎为零。

更要命的是,因为这场活动,把原本计划用来调整业态的预算给花掉了。

三个月后项目还是老样子,但钱没了。

这就是典型的没战略定力——分不清什么是战术问题,什么是战略问题。

相反,我在成都见过另一个项目总,开业前半年客流一直上不去,商户天天抱怨。他顶住压力,坚持不降租金,用半年时间把品牌组合调到位。

半年后客流起来了,商户赚钱了,租金自然就收上来了。

这就是战略定力。

第二,资源整合能力

项目总不是超人,不可能什么都自己干。

你得知道怎么用人,怎么借力,怎么把内部资源和外部资源整合起来。

2021年在重庆操盘过一个文旅项目,那个项目总特别会整合资源。

项目在山里,位置偏,他一没降价二没打折,而是找了三个合作伙伴:

跟一个旅行社合作,把项目打包进周边游线路里 跟一个网红MCN机构合作,定期组织探店活动 跟当地政府合作,争取到文化产业扶持资金

三方资源一整合,半年时间项目就做起来了。

这种能力,不是哪个部门天生就有的,需要格局和眼界。

招商总做项目总:优势与短板

先说招商总。

在很多公司,招商总是最容易被提拔成项目总的——原因很简单,招商是商业项目的生命线。

招商总的三大优势

第一,懂品牌,有资源。

这是招商总最大的优势。

什么品牌适合什么位置、什么品牌能带什么客流、什么品牌现在在扩张——这些信息,招商总最清楚。

而且好的招商总手里都有一批品牌资源,需要的时候能调得动。

我见过一个招商总提拔上来做项目总的案例,2019年在陕西。

项目是个老商场改造,原本定位大众,结果周边三公里又开了两个新商场,直接把它打趴下了。

新上任的项目总(原招商总)做的第一件事,就是重新梳理品牌。他发现周边没有一家主打年轻客群的商场,于是果断调整定位,引进了一批潮牌和新锐品牌。

三个月落位率就到了85%,半年后项目盘活了。

这种对品牌的理解和资源调度能力,是招商总的核心优势。

第二,会谈判,能落地。

招商总天天跟品牌方打交道,谈条件、谈租金、谈装修——这些都是真金白银的博弈。

这种谈判能力,在做项目总时特别有用。

不光是跟品牌谈,跟政府谈、跟供应商谈、跟合作方谈,都需要这个能力。

第三,结果导向。

招商就是个结果导向的岗位——落位率多少、租金多少、什么时候签约,全是硬指标。

这种习惯带到项目总岗位上,会让整个团队的执行力更强。

但招商总也有三个明显的短板

第一,容易陷入「招商思维」。

什么叫招商思维?

就是觉得只要品牌进来了,项目就成功了。

我见过一个招商总提拔上来的项目总,第一年疯狂招商,落位率做到98%。

但他忽略了两个问题:

很多品牌是硬塞进去的,位置不合适

后期运营没跟上,商户体验很差

结果第二年商户存活率只有60%,项目又得重新调整。

这就是典型的只管进来,不管活得好不好。

第二,对运营和推广的理解可能不够深。

招商总的精力主要在品牌端,对日常运营、客流动线、活动策划这些,可能没那么敏感。

上个月在成都见过一个项目,招商做得很好,品牌都是一线的,但运营一塌糊涂——

动线设计有问题,很多铺位客流到不了

停车场管理混乱,经常找不到车位

商户服务跟不上,很多问题没人管

结果品牌进来了,但活不好,最后还是得调整。

第三,可能不够重视团队建设。

招商总习惯了单打独斗,或者带着一个小团队冲业绩。

但项目总要管的是一个大团队——招商、运营、企划、物业、财务,几十上百号人。

如果不重视团队建设,很容易出现各部门各自为战的情况。

运营总做项目总:优势与短板

再说运营总。

运营总做项目总,这几年越来越常见了——原因也简单,项目能不能活下去,最后还是靠运营。

运营总的三大优势

第一,懂场子,知道问题在哪。

运营总是最了解项目实际情况的人。

哪个位置人流少、哪个品牌经营不善、哪个时间段客流集中——这些细节,运营总最清楚。

我在重庆见过一个运营总提拔上来做项目总的案例,2020年。

项目开业两年,业绩一直上不去。老板换了个项目总(原运营总),新项目总上任第一周,就把整个商场走了个遍。

他发现了三个问题:

中庭的美陈太高,挡住了二楼的品牌

电梯位置不合理,大部分顾客上不到三楼

停车场指引不清晰,很多顾客绕了半天找不到入口

这些问题招商和企划都没注意到,但运营总一眼就看出来了。

改完之后,客流立马有了明显改善。

这种对场子的熟悉程度,是运营总的核心优势。

第二,执行力强,落地快。

运营总天天要处理各种突发状况——商户纠纷、设备故障、安全隐患——这些都要求快速反应,马上解决。

这种执行力,做项目总时特别有用。

第三,懂商户,能维护关系。

运营总天天跟商户打交道,知道他们的诉求,知道怎么沟通。

这个能力很重要。

因为商户是项目的合作伙伴,不是对手。你得让他们赚钱,他们才能陪你长久做下去。

我见过一个运营总做项目总的案例,2021年在四川。

项目遇到疫情,商户普遍经营困难。新项目总(原运营总)做了个决定:

所有商户统一减租20%,但条件是,如果半年后业绩恢复,要补回来。

结果商户都接受了,疫情过后没有一家退场,项目很快就恢复了。

这种对商户的理解和维护,是运营总的优势。

但运营总也有三个短板

第一,容易陷入「救火思维」。

什么叫救火思维?

就是哪里出问题就扑哪里,但缺乏系统性思考。

我见过一个运营总提拔上来的项目总,上任第一年特别忙——

今天这个商户要退场赶紧劝,明天那个设备坏了赶紧修,后天又要处理顾客投诉。

忙了一年,发现项目还是老样子,因为他一直在救火,没时间做系统性改造。

这就是典型的只看眼前,不看长远。

第二,对品牌和市场的理解可能不够。

运营总的精力主要在日常管理上,对品牌趋势、市场变化这些,可能不如招商总敏感。

上个月在山西调研,见过一个项目,运营做得很好,商户服务也不错,但业态组合完全跟不上市场。

都2025年了,还在主推传统零售,新兴品牌一个没有。

结果客流虽然稳定,但都是老年人,年轻人根本不来。

第三,可能缺乏对外拓展的能力。

运营总习惯了对内管理,对外拓展资源、整合资源这些,可能不如招商总和企划总擅长。

企划总做项目总:优势与短板

最后说企划总。

企划总做项目总,在传统观念里是最不被看好的——很多人觉得企划就是搞搞活动、发发文案,能有多大能耐?

但这几年我发现,好的企划总做项目总,成功率其实挺高。

企划总的三大优势

第一,懂流量,会造势。

现在的商业项目,不是酒香不怕巷子深的时代了。

你得会造势,会吸引眼球,会把流量转化成客流。

这恰好是企划总的强项。

我在成都见过一个企划总提拔上来做项目总的案例,2022年。

项目是个社区商业,位置不好,周边竞品多,客流一直起不来。

新项目总(原企划总)上任后做了三件事:

第一,跟抖音和小红书的本地博主合作,持续做探店内容。 第二,每周固定搞一场小型市集,吸引周边居民。 第三,跟社区物业合作,把项目打造成「社区客厅」。

半年时间,项目在抖音上的曝光量超过500万,客流翻了一番。

这种对流量的理解和运用,是企划总的核心优势。

第二,创新意识强。

企划总天天要想新点子,搞新活动,这种创新意识,做项目总时特别有用。

尤其是现在这个时代,传统的商业模式越来越不管用了,你得不断创新,才能活下去。

第三,懂品牌,会讲故事。

好的企划总不只是搞活动,还要给项目打造一个清晰的品牌形象,讲一个好故事。

这个能力,在项目招商、融资、对外合作时,都特别有用。

但企划总也有三个短板

第一,对商业本质的理解可能不够深。

什么叫商业本质?

就是租金、坪效、商户存活率——这些硬指标。

企划总可能更关注曝光、流量、话题度这些软指标,对硬指标不够敏感。

我见过一个企划总做项目总的案例,2021年在陕西。

项目搞得特别热闹,天天有活动,抖音上也是网红打卡地。

但问题是,来的人多,买的人少。商户一年下来发现根本不赚钱,第二年就退场了。

这就是典型的只有流量,没有转化。

第二,执行力可能不如运营总。

企划总习惯了「想点子」,但对「落地执行」这一块,可能不如运营总扎实。

第三,对品牌资源的掌握不如招商总。

企划总虽然懂品牌,但手里的资源可能没有招商总多,在需要快速调整业态时,可能会受限。

不同项目阶段,需要不同的项目总

说了这么多,你可能会问:那到底该怎么选?

我的答案是:看项目阶段。

筹备期:招商总最适合

项目刚拿地,还在筹备阶段,这时候最重要的是什么?

是把品牌落下来。

因为品牌不进来,项目就开不了业。

这个阶段,招商总最适合做项目总——他有品牌资源,懂招商策略,能快速把落位率做上去。

2019年在重庆操盘过一个项目,就是这个逻辑。

项目在新区,周边配套不完善,很多品牌不愿意进。

老板提拔了招商总做项目总,他用了半年时间,把品牌一个个谈下来,最后开业落位率92%。

筹备期,招商总是最佳选择。

开业初期:运营总可能更合适

项目开业了,进入运营阶段,这时候重心要转移了。

重点不再是招商,而是运营。

你得让商户活下去,得让客流稳定,得把日常管理做到位。

这个阶段,运营总可能更合适。

我在成都见过一个案例,2020年。

项目开业前招商做得很好,但开业后问题频出——动线不合理、商户服务跟不上、客流分布不均。

老板半年后换了项目总,从运营总里提拔的。新项目总上任后,花了三个月时间把运营体系理顺,项目才算稳下来。

开业初期,运营总是更稳妥的选择。

成熟期需要调改:三者都有机会

项目开业三年以上,进入成熟期,但可能需要调改升级,这时候怎么选?

要看调改的方向。

如果是业态调整,需要引进新品牌,那招商总更合适。 如果是运营优化,需要提升管理水平,那运营总更合适。 如果是品牌升级,需要重新定位和推广,那企划总可能更合适。

关键是:你要解决什么问题?

个人能力模型比部门出身更重要

说到底,部门出身只是参考,个人能力才是关键。

我见过招商出身的项目总,但他特别重视运营,每天都要到现场走一圈。

我也见过运营出身的项目总,但他对品牌趋势非常敏感,招商能力一点不差。

还见过企划出身的项目总,但他对租金、坪效这些指标比财务还清楚。

所以最重要的,不是你从哪个部门上来,而是你有没有项目总需要的三项核心能力:

战略定力 资源整合能力 危机应对能力

如果你有这三项能力,哪个部门出身都能做好。

如果你没有这三项能力,就算从招商总位置上提拔上来,也未必能做好项目总。

给不同岗位的晋升建议

最后,针对三个岗位,给点实际的建议。

如果你是招商总,想做项目总

你需要补的短板是:

第一,花时间了解运营。别觉得运营就是打杂的,多去现场,多跟运营团队沟通,理解日常运营的逻辑。

第二,培养战略思维。别只盯着落位率,要从整个项目的长期价值去思考问题。

第三,学会放权。项目总不可能什么都自己干,你得学会用人,学会搭团队。

做到这三点,你就具备了做项目总的能力。

如果你是运营总,想做项目总

你需要补的短板是:

第一,提升对品牌和市场的敏感度。多看行业报告,多关注新兴品牌,别只埋头处理日常事务。

第二,培养战略思维。别陷入救火模式,要学会系统性思考问题。

第三,提升对外拓展能力。多参加行业活动,多认识资源方,别只做对内管理。

做到这三点,你就有了竞争力。

如果你是企划总,想做项目总

你需要补的短板是:

第一,深入了解商业本质。多看财务报表,多关注租金、坪效这些硬指标,别只看流量。

第二,提升执行力。别只停留在想点子阶段,要学会把事情做实、做细、做到位。

第三,积累品牌资源。多跟品牌方沟通,多了解招商逻辑,别只做品牌传播。

做到这三点,你也有机会。

写在最后

回到开头那个问题:招商总、运营总、企划总,谁更适合做项目总?

我的答案是:看情况。

看项目阶段,看团队配置,看个人能力。

没有一个岗位天生更适合做项目总,关键是你有没有那三项核心能力:

战略定力 资源整合能力 危机应对能力

如果你有,不管从哪个部门上来,都能做好。

如果你没有,就算老板提拔你,你也很难做得长久。

所以,与其纠结哪个岗位出身更好,不如想想:

你准备好了吗?

对了,如果你正处在这个晋升的关口,或者正在考虑提拔谁做项目总,欢迎在评论区聊聊你的看法。

说不定,我们能碰撞出一些新的思考。

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来源丨华语商学院

排版丨华语Lin

0 1 课程序言

存量时代，商业改造不再是简单的翻新，如何讲好故事、营造氛围、搭建新场景，在优胜劣汰的市场中成功突围是很多商业面临的普遍难题，其中一大批融合着在地文化、时尚潮流、主理人品牌、社群经营、生活方式等创新模式的商业项目，凭借着可持续盈利能力和生存能力逐渐成为商业变革的焦点。

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6月26-27日，华语商学院与您走进成都，聚焦社区商业、街区商业、废旧工厂、存量商业等多类型爆火商业改造成功案例，实境考察5大标杆创新商业打造思路，项目功能保留与创新，场景创新与生活方式搭建，主理人招商与运营逻辑，学习方法解决问题，探索企业创新商业成功新路径。

0 2 课程对象 董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员；各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。 0 3 课程收益

一、非标商业的起源与发展脉络

二、非标商业的核心特征与分类

三、主理人品牌招商：从租金优先到内容匹配

四、主理人品牌孵化：从租户到共创者

五、主理人品牌运营：从物业管理到生态运营

六、非标商业的局限性：繁荣背后的结构性困境

七、典型案例全流程复盘

八、构建招商 - 孵化 - 运营闭环体系

九、非标商业现实痛点与破局之道

十、5大标杆商业考察：麓湖CPI、东郊记忆、Cosmo、太古里、万科天荟

0 4 项目介绍 01 麓湖CPI

1、品牌门店的“内容明线”与艺术展览及社群活动的“内容暗线”打造手法

2、保留自然肌理，打造松弛感

3、老人、儿童、宠物等全方位友好细节设置

CPI岛被营造为「围绕精致生活体验，主张绿色、环保与自然环境共生共融的美好生活社区，项目整体商业体量1.3万m，绿化景观面积3.1万m，是成都唯一的「自然花园式独栋商业集群;业态分为生活方式零售、湖岸餐饮、艺术文化、自然社交四大板块，共引进60+个品牌，其余超过七成的业态都聚焦在时尚零售、艺术设计、空间创新等新兴生活方式。最新开启的CPI(二期)焕新升级，极具看点。

02 GOGOEGO

1、以场景精准分层实现细分客群高效转化

2、缺陷重构将空间劣势转化为差异化记忆点

GOGOEGO是由EGO壹购广场改造升级的“潮流超市”，定位Z世代消费新地标，项目以自营模式整合200+小众潮牌，涵盖鞋履、服饰、宠物等多元品类，通过“去导购化+策展式空间”重构沉浸式购物体验。2024年焕新后日均客流达4万人次。其标志性腊肠狗IP贯穿建筑内外，结合多巴胺美学与街区式动线设计成为网红出片地。项目通过低成本高迭代的瓦楞纸展架、宠物经济联动(如HELLOKITTY快闪展)实现流量裂变，形成“打卡即传播”的商业闭环。

03 东郊记忆

1、空间即内容:工业遗迹的“修旧如旧”原则与赛博朋克美学的碰撞，形成7.3万平方米的超级场景;

2、超级场景矩阵与活动密度，六馆七空间:潮店聚首，产业集群;集市与展览不间断进行

3、旧厂房文化符号保留与功能创新

东郊记忆是在原国营红光电子管厂旧址上改建而成，建筑面积约19万m，以内容为引领，大力推动园区产业生态重塑和创新运营管理，将东郊记忆打造成时尚产业新高地、城市形象新窗口、文化旅游新地标。园区已落地全国首店、西南首店及成都首店共计90余家，首店占比达园区品牌总数的30%，直接拉动物业出租率从68%提升至95%;

04 COSMO

1、策展商业，Z时代商业潮流打造;

2、潮流中心商业内容场景布局及细节打造；

成都 COSMO为原来的上普财富中心改造升级而来，原财富中心坐落的盐市口商圈，曾是与春熙路并肩齐名的商圈，但是随后在众多商业个体的黯然离场，盐市口商圈也从喧闹中走向了沉默。而财富中心于2020年开始启动了改造计划，带着“让中心再次成为中心”的设计愿景与决心，企图通 过改变来重振盐市口商圈的荣光。COSMO在改造后重新定义了商业定位，他们将目标客群聚焦在Z时代中的年轻人身上，走起了打造“青年磁场”的潮流文化地标，如今的COSMO是一个集合了青年文化、生活美学、年轻潮流时尚、艺术超市等于一体的时尚潮流空间。

05 万科天荟

1、街区型商业;

2、“以主理人品牌”为核心，强调社交化就餐场景；

万科天荟如何将2.5万㎡的小体量的劣势化为优势，打造独特的商业体验是项目规划和策划的核心挑战。

万科天荟经历了以下几个关键的阶段：最初，万科天荟原定为销售型街区。而后面临高自持比例与销售性物业带动不足的困境，最终决定转向自持型街区，以增强项目对业态的掌控力。

面对相邻的龙湖滨江天街的竞争，万科天荟主动放弃了电影院、超市等社区主力店，由常规社区型街区转为差异化主题街区。

万科天荟的招商策略从传统的「轻零售重品质餐饮」转向更加多元化、个性化的「品质餐饮+潮牌潮流文化」模式。

06 成都太古里

1、街区型商业;

2、通过与在地城市的文化融合，打造一座开放式、低密度的商业街区形态，以极其现代的手法结合新中式的建筑风格，与周边大慈寺，以及六栋保留院落，历史街区形成了传统与现代的生活潮流体验场；

成都太古里｜十一年了，街区商业至今没有代餐

2015年成都太古里在大慈寺旁正式开业，彼时大概没有人想到，这座开放式街区会在接下来的十一年里，成为内地街区商业一个难以被复制的存在。成都太古里设计的精妙之处在于——它围绕千年古刹大慈寺而建，街区内部保留了六处历史院落（广东会馆、欣庐、马家巷禅院等），用川西风格的青瓦坡屋顶与现代玻璃幕墙并置对话。整个项目使用了2.5万块定制青瓦，屋檐倾角精密计算，以匹配成都的日照轨迹。不是简单的“仿古”，而是让历史肌理自然嵌入商业动线。

十一年流转，模仿太古里的街区式商业在全国各地屡见不鲜，但真正能达到同等水准的，依然屈指可数。不是因为别人造不出青瓦坡屋顶，而是因为难以复制它与大慈寺共生的独特性，更难以复制它与时间达成的默契——有些美是设计出来的，有些美学呈现，是在时间里慢慢生长的。

总之，商业项目的成功，一定意义上考量的是综合的操盘能力。成都太古里开业十一年过去了，始终带给成都商业无限的创造力，在这商业发展变化莫测，迭代创新的今天，依然还在为这座城市的繁华续写编章。

温馨提示：1天考察4-5个项目，1个备选项目。

0 5 课程大纲

一、非标商业的起源与发展脉络

2.1 发展三阶段

自发萌生期（2000-2018 年）：798、田子坊等早期实践

理念成形期（2019-2021 年）：TX 淮海、芳草地、K11 推动概念普及

爆发井喷期（2022 年至今）：标杆项目出圈，从单体创新走向片区生态

2.2 四大核心驱动因素

消费端：Z 世代崛起，体验式、在地化消费需求旺盛

政策端：城市更新、零售业创新政策支持

技术端：VR/AR 等数字化技术赋能场景创新

供给端：国货品牌崛起，提供差异化内容供给

二、非标商业的核心特征与分类

3.1 四大核心特征

空间形态：突破传统 “盒子”，开放式、改造式、低密度

业态组合：生态化混合，重文化艺术、轻标准化零售

运营模式：灵活化，一店一策、高频活动、内容共创

文化内核：在地性，深挖本土文化形成差异化

3.2 四大主流分类及代表

工业遗存改造型：798、东郊记忆

开放式街区型：太古里、天目里

文旅融合型：蟠龙天地、十八梯

主理人街区型：丰盈西里、沙坡尾

3.3 新兴细分类型

策展型商业、公园商业、市集型商业

三、主理人品牌招商：从租金优先到内容匹配

4.1 招商逻辑转变：内容匹配度＞租金收益

4.2 主理人品牌精准筛选：四大评估维度

4.3 招商方式：圈层渗透、内容共创、社媒挖掘

4.4 合作模式创新：弹性租金、分成制、补贴扶持

4.5 主理人与连锁业态配比策略

三类配比模式：极致非标型、平衡融合型、轻度非标型

不同配比下的招商、租金、资源支持方案

动态比例管理：调性警戒线、分阶段调整、健康度评估

四、主理人品牌孵化：从租户到共创者

5.1 孵化核心：风险管控，托举主理人成长

5.2 六大孵化支持体系：空间、资金、培训、资源、数据、社群

5.3 孵化路径：快闪试水→数据验证→正式入驻

5.4 孵化核心：重构项目方与主理人共创关系

五、主理人品牌运营：从物业管理到生态运营

6.1 运营核心目标：保障主理人长期盈利

6.2 五大运营体系：社群、内容、数据、商户服务、动态调整

6.3 五大运营风险及应对：主理人流失、内容疲劳、盈利压力等

6.4 终极目标：构建 “主理人 - 客流 - 项目价值” 正向生态飞轮

六、非标商业的局限性：繁荣背后的结构性困境

7.1 财务局限：培育期长、坪效分化、盈利模式待跑通

7.2 运营局限：主理人依赖、品牌供给不足、供应链脆弱

7.3 模式局限：不可复制、规模天花板低、经验难迁移

7.4 行业局限：政策、消防、基础设施配套缺位

7.5 市场局限：网红流量陷阱、转化率低、区域发展不均

七、典型案例全流程复盘

阿那亚：社群驱动型主理人生态

麓湖 CPI：风险管控型主理人生态

上海鸿寿坊：小体量非标标杆

百联 ZX 创趣场：垂直赛道极致突围

八、构建招商 - 孵化 - 运营闭环体系

9.1 三大环节逻辑闭环：招商定基础、孵化保存活、运营促长久

9.2 项目方核心建议：转变思维、系统化孵化、生态化运营、数据驱动、长期主义

9.3 主理人核心建议：系统能力、长期韧性、开放共创

九、非标商业现实痛点与破局之道

痛点 1：主理人运营经验不足→能力培训 + 渐进式入驻

痛点 2：供应链薄弱→共享供应链 + 库存协同

痛点 3：租金与调性矛盾→弹性租金 + 梯度补贴

痛点 4：网红流量难留存→日常场景 + 持续内容 + 社群深耕

痛点 5：同质化内卷→在地化深耕 + 垂直赛道布局

痛点 6：政策规范限制→前置合规 + 灵活审批 + 合规服务

0 6 讲师介绍

扫一扫获取讲师简介

0 7 课程说明

【主办单位】华语商学院

【时间地点】*开通会员可解锁*26-27日（周五、周六）.成都

【培训费用】4980元/人（费用包含学习费、场地、项目考察费、考察大巴、资料费、茶歇）食宿统一安排，费用自理。

【联 系 人】*开通会员可解锁*雷淋

备注：华语商学院课程均以长期跟踪的案例为素材；与您分享真正的实操经验！本课题可作为企业内训！

5月29-30日【成都】《“好房子”7个标杆项目深度研学---第四代住宅与高品质住宅》 PRECAUTIONS 课程背景 0 1

当全国楼市步入深度调整期，成都 却以其惊人的市场活力与产品创新能力，持续引领着中国住宅发展的新风向。这里，不仅是“神盘”的诞生地，更被誉为中国住宅的“产品力策源地”，这里聚集了最具产品情怀的开发商，不惜成本的投入研发，卷尺度、卷景观、卷地库、卷体验……。“内卷”的结果最终惠及了产品本身，“好房子”项目在成都已呈现遍地开花之势，诞生了众多引领行业的标杆之作，其产品力实现了从理念到标准的全面跨越。

为帮助房企开拓视野，拓宽经营思路，打造高品质“好房子”，我们将走进成都，领略其独特的规划理念与居住美学；走进成都举办“好房子”引领产品品质提升、顶豪+高品质+第四代项目考察”，重点考察“第四代”与“好房子”项目，包含外立面处理、园林景观与建筑的融合、空中庭院的结构与防水、公共空间（如地下车库、单元大堂）的品质营造等，学习如何通过设计优化和工程做法实现产品溢价。

PRECAUTIONS 课程收益 0 2

全球视野：跨界操盘，打造顶级豪宅标杆

洞察细节：见证“好房子”与“第四代住宅”的落地实景，激发自身项目的产品创新与优化灵感。

产品创新：四代墅革新

解决方案：每个方案均包含设计优化、材料选型与工程做法的“组合拳”，确保落地。

案例精讲：深度解析涵盖建筑、结构、水暖电、园林、精装等项目优化秘籍。

PRECAUTIONS 课程对象 0 3

房地产企业董事长、总经理、总工、项目总、分管工程副总、设计总、工程总、营销总及工程经理、前期部经理、成本部经理、设计部经理、营销部经理、委托代建相关人员等。

PRECAUTIONS 行程安排 0 4 PRECAUTIONS 项目介绍 0 5

项目一：中铁·卓萃 天府新区首个官方认证的第四代住宅项目

中铁·卓萃占地111亩，396户，容积率2.0。项目核心亮点在于其成熟的：“空中庭院”系统，每户配置约40㎡L型花园，6米挑高搭配“一户一树”交付，将垂直绿化从概念转化为可感的生活空间。在技术层面，它通过错层阳台保障隐私，以双层防水、荷载优化与智能滴灌系统，系统性解决了空中庭院的安全性与实用性痛点，为行业提供了宝贵范本。归家体验上，项目构建了“双首层”动线，结合地上艺术环岛与地下“中央车站”枢纽，实现全程“无雨归家”，完整呈现了新一代高端住宅在产品力与人性化关怀上的深度融合。

项目二：贝宸S1——贝壳跨界产品创新豪宅标杆

以“城市景观最大化”打造花瓣式布局理念

花瓣布局、双曲孤形里面、野奢情境等创新标签

以“第一性原理”思维营造108个豪宅生活细节

贝宸S1作为金融城三期核心区现象级项目，以其颠覆性的产品理念和创新实践，重新定义了成都顶豪标准。项目占地仅24亩，规划4栋15-16F独栋建筑，共108户，主打375㎡与275㎡大平层。其核心研学价值在于以“第一性原理”思维打破传统豪宅范式。项目首创“花瓣式布局”，通过将建筑朝向旋转30°-50°，使客厅西北朝向以最大化获取城市地标景观，以“视野价值”挑战传统“坐北朝南”信条。在景观营造上，项目摒弃常规园林，深度复刻“川西苔原”野奢情境，通过两百余种本土植物与千余吨天然石材，打造极具辨识度的自然场景IP。户型层面，项目提出“生态舱”革命性概念，以约60-66米的超长采光周长和约3.6米层高，在高层中实现与自然的深度交融，并首创中心花园阳台的定制化交付与长效运营服务。贝宸S1代表了互联网跨界思维对传统地产开发的颠覆性重塑，从客户数据洞察、空间逻辑重构到生活场景运营，为行业提供了面向未来的顶豪产品全新研发范本。

项目三：华润·天宸上院 首创“独栋式入户+立体花园”设计

成都华润天宸上院是华润置地在成都成华区打造的一个高端改善型住宅项目，也是华润置地全国首发的“四代墅”产品，力图颠覆传统叠墅体验，主打“全独栋化设计”，力求通过独立建筑单元、独立地下室、独享庭院、独立电梯入户及花园动线等设计，让叠拼产品也能拥有堪比独栋别墅的私密性和空间感，通过层层退台设计，让上、中、下叠户型都拥有多个花园或露台空间，显著提升了中上叠户型的居住体验和价值。项目规划了无边际恒温泳池、健身房、瑜伽室、茶室、空中书吧等多元化的高级会所空间，旨在提升业主的生活品质。

天宸上院的产品主要分为两类：建面约139-175㎡的墅感平层（天空院）和建面约199-235㎡创新叠拼（浮岛墅）。

项目四：成都招商玺--成都豪宅盘

招商锦城序打造了超过3000㎡的下沉庭院，将川西原始森林地貌完整“搬入”社区。海量蕨类植物、多层次乔木灌木、叠水景观，依托下沉庭院，恒温泳池与健身房实现 “全景舱” 效果，营造出极具冲击力的“私家秘境”，让运动成为 “在自然中沐浴阳光” 的体验。

架空层创新，8 米挑空的社群容器 挑空达8米的多功能展艺厅以穹顶玻璃幕墙引入室外景观，可举办音乐会、舞蹈社、钢琴比赛等社群活动；招商锦城序以“我和我的 800 位老师”为理念进行社群运营，链接业主，让业主兴趣成为社区社交纽带。高获得感新规户型建筑新规下得房率可达 112%，以170㎡户型为例，实得面积近200㎡，客餐厅厨房一体化270度采光，情趣化“阳光花房”X空间、主卧客厅化全景窗，赠送约17㎡的独立全明电梯厅，重构改善客群的空间认知。

项目五：新希望D23国宾

项目占地约21亩，容积率2.0，采用了全点式的布局。既有约110m的超大楼间距来制造建筑呼吸感，也有不错的景观面，提高居住舒适感。酒店式全景舱总统套房，整体约35㎡，独立步入式衣帽间设计， 270度环幕观景，无界视野，居住体验尽享奢华。主卧卫生间独立设计，既能保证私密性，也能让主卧有更大程度的通风和采光。

项目信息

项目名称：新希望D23国宾

项目地址：成都

项目规模：42256.53㎡

设计时间：2025年（在建）

业主单位：四川联投&新希望团队

建筑设计：刘贵龙设计团队

精装设计：成都元禾叁壹建筑设计有限公司

项目六：招商锦樾序

招商锦城序同样由序系首席设计师领衔，集结WSD、北山造所HAO STUDIO等知名设计团队，在深访152位业主的基础上，历经26版规划方案的反复，才有了后来锦城序的惊艳呈现。

这样的非标产品，不仅满足了城市新贵改善置业的既要又要还要，更将情绪价值拉满，即便不是在主城最热的二八板块，也注定会是现象级的热销项目。

泛会所架空层

超尺度室内空间资源、开合式的空间互动、灵活的场景内容切换、高品质的社区文化与艺术活动中心。

四庭院全明中央车站

中央车站采用空间化无界设计，四庭院围绕，模糊地上地下界面，创造成都唯一全明中央车站

项目七：中海翡悦天华—中海城南「好房子系统」低密舒居标杆

以“健康舒居+全维配套”为核心理念，打造「好房子系统」赋能的城南低密住区。好房子系统、低密舒居、全龄配套、健康人居等价值标签。以“全周期健康”思维，营造8大美好生活场景。中海翡悦天华作为中海深耕城南的迭代之作，是新川板块的低密改善标杆项目。项目占地约40亩，规划8栋11-17F小高层与洋房，主力户型约118-143㎡，以健康舒居定位匹配城南科创与改善人群需求。其核心价值在于以中海「好房子系统」为产品内核，从空间、健康、服务三大维度构建全周期居住体验：通过“一轴两园多节点”的景观布局，打造约1.2万㎡沉浸式园林，涵盖全龄活动区、健康跑道、林下会客厅等功能场景，实现“社区即公园”的舒居体验。产品层面，项目采用南北通透的板式结构，以约13.2米南向面宽、约6.8米观景阳台，将采光与景观视野最大化；同时配备全屋新风、净水系统、同层排水等健康配置，结合中海“悦享家”全周期服务，从居住空间到生活场景，为城南人群打造“健康、舒适、安心”的低密改善生活范本。

项目八：成都麓湖（自选项目）

麓湖生态城总占地面积约8300亩，其中水域面积达2100亩，由近50个建筑设计机构和100多位全球顶级设计师共同打造，产城一体，堪称房产界的奢侈品。

麓湖生态城的规划、建筑和营销等方面都是行业的标杆型项目。自2006年至今，已经接待同行参观学习几万余人次。无论从哪个角度来看，麓湖生态城都是一个值得学习和借鉴的典范。

温馨提示：1天半考察，安排考察6-7个项目，备选：招商锦樾序、建发海耀 如遇特殊情况，会适当调整项目行程。

PRECAUTIONS 课程说明 0 6

组织机构：华语商学院

活动时间： *开通会员可解锁*29-30日 周五、周六

活动地点：成都

费用标准：￥4980元/人，早鸟价3000元/人，企业团20000元7人。（含考察费、讲解费、大巴车、授课费、发票等）。食宿统一安排，费用自理。

“注：麓湖考察，自愿参加，费用588元/人，10人成团。”

报名咨询：雷淋*开通会员可解锁*

定制项目考察：

《成都“好房子”标杆项目深度研学--第四代住宅与高品质住宅设计、工程、成本、营销、精装交付全链条打造实战研修班》

《天津全首层架空层研学：好房子标准下政策落地项目参观及案例解析与社区底盘三维设计（会所・地库・景观）融合研究》 《走进武汉好房子项目——第五代住宅考察暨高品质项目产品力打造深度研学》

《“全架空社区”新模式创新楼盘考察+主题研讨》

【西安】《第四代住宅研学：“好房子” 新规下第四代住宅产品研发创新与设计要点深度研学》

【重庆】《“好房子”+第四代项目考察及好房子产品力提升到利润力增长实战培训》

报名咨询.定制活动

本活动行程可为企业单独定制，15人起团~

其他定制行程：金沙、冶都、新东升、永威、御都、胖东来、第四代、西安、成都、杭州、福州、重庆、郑州等城市

定制企业团，联系雷老师 *开通会员可解锁*

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●5月26-27日【成都】《成都“好房子”标杆项目深度研学》

●6月26-27日【成都】《非标商业主理人品牌招商、孵化及运营+标杆商业项目考察》

●6月11-12日【杭州】《抬板住宅超级产品力提升》

●5月21-22日【淄博】《走进新东升：深研区域强企高品质发展之路--产品力、服务力、管理力全解密》

●5月21-22日【西安】《高品质+第四代住宅考察、景观落地&设计研发、产品力提升深度研学》

●5月22-23日【深圳】《上接战略下接绩效：组织和团队绩效目标的分解与计划制定》

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