中国、日本、美国三国康养项目运作模式分析，附案例。

文旅创新研究院

以下文章来源于文旅专题 ，作者Jin

文旅专题 .

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政策 | 案例 | 前沿 | 落地

活动关注：

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来源:文旅专题 金老师

导语

中国康养项目是政策驱动；

美国康养项目是商业创新；

日本康养项目是精细化服务；

最近比较火的是养老社区，养老社区基本由地产公司或者保险公司承建。

尤其是地产公司，很多地产公司都有想法转型做养老地产，但是相对于传统的地产开发而言，养老地产开发有助于为房企发掘新客户群和赢利点。但同时对于房企而言，养老地产开发同样提出更多要求，具体而言：

1）需要具备在医疗、保健等针对老年人需求方面的资源整合能力；

2）需要具备寻找长期投资资金的能力；

3）需要有对于养老产品的持续运营和管理能力。

一、美国模式

●整体特点：美国的养老地产模式建立于上世纪60年代，形成了结构完善、门类齐全的养老地产产业结构与老年住宅体系，具有大规模开发、市场化运作、专业化程度高、市场细分清晰的特点，国内开发企业倾向于学习该模式。

●主要参与主体及运作方式：

○房地产开发商：从事传统物业开发领域，针对老年护理要求进行开发，如增加残障人士专用设施，配置食堂、健身等社区会所等，通过向购房者出售物业获取收益。

○房地产投资商（REITs）：是目前美国房地产企业的主流商业模式，通过物业置入并出租的投资方式，向租户定期收取租金作为收益。健康护理类REITs是养老住宅的主要提供者，主流盈利模式为净出租模式和委托经营模式。在净出租模式下，REITs公司每年收取固定租金费用，将养老物业出租给运营商，由运营商承担直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等一切费用，REITs毛利润率很高，几乎不承担经营风险；在委托经营模式下，REITs公司将旗下养老物业托管给运营商，由运营商每年收取经营收入的5% - 6%作为管理费，REITs公司承担经营风险。由于净出租模式下REITs风险低且收益稳定，因此大多数养老物业采用该方式运营，少数采用委托经营模式。

○养老住宅运营商：通过向老年租户出租物业并提供养老护理的方式获取收入，服务内容包括餐饮、清扫、洗衣、陪护等，是养老服务的主要提供者。

●典型养老居住模式：

○老年社区：以成熟的商业化运营模式著称，多建设在郊外地段，以低密度住宅形式为主，主要面向较年轻、健康、活跃的老年群体，提供居住和配套服务。例如太阳城中心老年社区，选址在郊区，占地面积大、容积率低，采用精装修标准，周边配有社区商业中心，为健康老人提供多样化的生活运动设施，还允许第三方提供老人需要的家政、保健等服务。

○持续护理退休社区（CCRC）：属于运营商主导下的精细化管理服务模式，已发展成为复合型养老社区。可以让老人在复合型社区中实现健康管理、护理和医疗等不同年龄阶段的基本养老需求。主要服务三类老人：55 - 65岁的自理型老人、介助型老人和生活完全无法自理的介护型老人。该模式只提供地产租赁权和服务享受权，获利方式是收取房屋租赁费和服务费，包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。

●典型案例 - 太阳城中心老年社区：

○项目概况：位于美国佛罗里达西海岸，坦帕和萨拉索塔之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩仅几分钟路程。社区自1961年开始建设，定位为佛罗里达乃至全美最好的老年社区，目标是让老年人精神充实、身体健康，享受不孤独、不依赖、不满足于温饱型的老年生活。

○运作模式：

■开发与持有：由地产开发商进行开发，通过向购房者出售物业获取收益。针对养老地产，开发商会针对老年护理要求进行开发，如增加残障人士专用设施，配置食堂、健身等社区会所等。

■运营管理：由专业的养老住宅运营商负责运营，通过向老年租户出租物业并提供养老护理的方式获取收入，服务内容包括餐饮、清扫、洗衣、陪护等。

○特色与优势：

■配套设施完善：社区住宅以低层建筑为主，布置无障碍步行道、防滑坡道，设置低按键插座，建筑设计具备空间导向性，能有效应对老年人记忆力、感知力下降问题。同时，建有医院护理中心、心理健康中心、老年图书馆、社区交流大厅等。

■丰富的活动与设施：拥有室内外游泳池、草地保龄球、网球场、棋牌室、保龄球场、舞厅、健身房等设施，还有超过1300万平方米的全年家庭娱乐区，提供超过1300万平方米的全年家庭娱乐区，被贴切地命名为美国“西北第一家庭度假胜地”，并被投票选为“家庭团聚”十大度假区之一。此外，还有丰富多彩的俱乐部课程，开设课程超过80种。

■市场定位精准：主要面向较年轻、健康、活跃的老年群体，提供居住和配套服务，满足他们对高品质养老生活的需求。

二、中国模式

●整体特点：中国康养项目有多种符合国情的开发模式原型，包括“老少配”的隔代亲情社区模式、完全持有的会员制医养综合体模式和关键设施驱动的养生目的地模式。

●具体模式解析：

○“老少配”的隔代亲情社区模式：

■适用区域：适合在城市外围区域开发，直接受城市公共交通辐射，开发规模约500 - 600亩较为适宜。

■开发与盈利方式：开发企业自持少量养老物业用于经营，依靠其他物业的销售来盈利。整个社区是年轻人群与健康老人混合居住，既降低老人的孤独感，又符合中国人的“家文化”传统，市场接受度高。整体盈利思路是“销售物业 + 持有经营 + 服务输出”，前期销售实现快速回现，保证现金流；全程持有有利于树立品牌；中后期实现服务输出，包括管理、标准、品牌、客户资源。

○完全持有的会员制医养综合体模式：

■适用条件与客户群体：打造专业化的养老机构，依托城市的医疗资源，适合在城市区域内开发。全部持有物业，不能销售产权，项目占地规模不能太大，针对高龄老人或者慢性病老人，提供专业护理服务。

■盈利要点：采用“会员制模式”盈利，设计前提是“销售服务”。运用“会员金字塔”模式解决资金流问题，包括终身类会员（数量最少，会费金额最高）、押金类会员（可分为使用物业和不使用物业两种）、消费类会员（可形成很大的会员服务网络和会员需求链条）。同时，要做到“医养结合”，物业提供一定的“医疗”功能，引入康复医院、中医院等机构，降低老人支付门槛，支撑会员制模式。

○关键设施驱动的养生目的地模式：

■功能定位与区位特点：打造“旅游 + 养生 + 养老”的主题社区，是“强养生弱养老”的功能定位。项目区位一般较远，距离主城区的车程在半小时到1个半小时不等，自然资源较优良，地块规模较大，但配套条件不足。

■目标客户与盈利方式：针对的主要客户不仅是老人，还有具备高保健意识的中高端家庭。开发企业需持有一定规模的养生主题设施来保证项目吸引力，依靠物业销售、会员服务销售和持有设施的经营来盈利。主题社区的打造从环境体系、项目体系、服务体系和居住体系四大方面入手，功能平台围绕保障身体健康、资产健康、精神健康、日常生活和生活空间五大需求构建。

●典型案例 -泰康之家·燕园

○项目介绍：是中国领先的养老社区品牌——泰康保险集团旗下的旗舰养老社区，位于北京市昌平区小汤山镇，于2015年正式投入运营。项目总投资约20亿元，占地面积约14万平方米，建筑面积约31万平方米，可容纳约3000户居民，是目前国内规模最大、设施最完善的CCRC（持续照料退休社区）之一。

○运作模式

1、保险支付+产权销售结合

■泰康之家采用“保险支付+产权销售”的混合模式，投保泰康“幸福有约”养老保险的客户可享受优先入住权，并可用保险金抵扣部分入住费用。

■社区提供独立公寓、护理公寓等多种居住选择，居民可选择长期居住或短期体验。

2、医养结合，全生命周期照护

■社区内自建二级康复医院——泰康燕园康复医院，提供全科医疗、康复治疗、老年病管理等服务，并与三甲医院（如北京大学国际医院）建立医联体合作，确保紧急医疗需求。

■提供独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护（阿尔茨海默病专区）等多层级照护服务，满足不同健康状况老人的需求。

3、活力养老+文化社区

■社区配备健身房、游泳池、舞蹈室、图书馆、老年大学等设施，鼓励老人保持社交和兴趣爱好。

■定期举办文化活动、节日庆典、兴趣小组等，营造活跃的社区氛围，提升老人的精神生活质量。

4、智慧养老与科技赋能

■引入智能养老系统，如紧急呼叫系统、健康监测设备、智能家居等，提高居住安全性。

■采用数字化管理平台，优化服务流程，提升运营效率。

三、日本模式

●整体特点：作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩，其养老模式主要分为“机构设施”和“住宅”两个大类别。

●主要模式解析：

○机构设施模式：由房地产开发商建造适合老年人居住的房屋，配备各种设施，并配备专人提供饮食、医疗、护理、娱乐等服务。主要包括护理型医疗设施、老人疗养设施、特别护理住家、收费老人住家、集体住家、生活援助住屋等类别。

○住宅模式：主要分为高龄者住宅、年长者住宅、银发住宅以及自有产权住宅等几类，入住对象一般为60岁以上身体处于健康状况、能够自理生活的老人。日本强调老人们在自己的家中和社区中养老，与社区互动。

○小规模多机能的社区养老：目前日本主推的社区养老机构，床位一般在20 - 30张，提供白天的日托服务或居家上门服务。这种模式既让老人能在熟悉的社区环境中生活，又能获得必要的养老服务。

○医养结合模式：

■机构设施方面：医疗机构将医保与介护保险资金接轨，从提供专业单一的诊室医疗转向集医疗、康复、健康管理到临终服务于一体的综合性运营模式，并承包社区护理中心的医疗服务。例如，日本的医疗机构中常设养老服务的医疗集团，为老人提供全方位的医疗服务。

■居家养老方面：围绕“一切从老人感受出发”的服务理念，提供细致、种类繁复的医养服务分类，构建“康复、陪护、健康维持”三个层级的综合服务清单。如日间介护中心为老人提供康复训练、上门居家服务等，还对老人住宅进行设施改造，增加看护陪伴等服务。

○介护保险制度：是推动日本医养结合成熟的核心体系。日本65岁以上的国民购买介护保险后仅需承担10%的介护费用，政府统一资质认定的“介护士”根据老人的健康状况制定介护服务清单，提供多种模式的长期介护服务。同时，医疗保险体系对部分老人进行补贴，促使介护机构健康运行。

●典型案例 - 蒲公英介护中心养老院：

○项目概况：位于日本爱知县西部一宫市，创办人简井健一郎致力于让这里的老人快乐生活。该养老院提供多种老年护理解决方案，注重老人的精神需求和生活质量。

○运作模式：

■服务内容：提供250多种康复计划供老人选择，包括插花、水上芭蕾、卡拉OK、陶艺教室等。工作人员每天挑选几个项目带领老人进行康复训练，尊重老人的意愿，让他们自主选择。

■运营管理：通过开发蒲公英SMILE系统，对老人的康复训练进行系统管理，确保服务的个性化和专业化。

○特色与优势：

■个性化服务：根据每位老人的身体状况和兴趣爱好，制定个性化的康复计划，满足老人的多样化需求。

■政府支持：依托日本的介护保险制度，获得政府的资金支持和政策保障，降低了运营成本。

○数据支撑：截至2021年，日本已有超过100万人在接受护理保险服务，体现了该制度在养老服务中的广泛应用。

结语

未来我国养老地产模式的发展趋势养老模式融合化。

目前，我国正在努力建设以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系。

我国单一发展的养老模式都各自有一定缺陷：

居家养老模式缺乏专业性与全面性，提供服务质量低；

社区养老资源整合难度大，难以链接外部专业资源；

机构养老提供服务供给有限，资本回收周期长，且老人参与意愿低。

美国模式以市场化运作为主，依靠成熟的金融市场体系和细分领域企业推动养老产业发展；日本模式注重社区和居家养老，强调医养结合和老人的自立尊严，通过法律和政策支持保障养老服务的开展；中国模式则结合国情，探索出多种适合不同场景和客户群体的开发与运营模式，以满足多样化的养老需求。

美国农康旅标杆项目游学考察之旅

（

*开通会员可解锁*17-26日

）

【考察时间】：*开通会员可解锁*17-26日

【考察地点】：美国洛杉矶-图森-纽约

【参会对象】：酒店集团、乡村振兴项目开发、文旅集团、文旅平台、文旅开发公司、地产开发公司、地方城投城建集团、康养养老项目开发公司、规划设计院、策划设计院、项目运营方、景区、医院、康养社区、医疗机构、疗愈行业、银发经济行业及相关行业上下游产业链企业家、公司董事长、总经理等核心高层管理人员（25人规模）

【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司

【报名电话】：186 1213 1371 金老师

【考察特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结

带队导师

我们去学什么？

Four Seasons Hotel Westlake Village：酒店占地超12英亩，设有270间客房与套房，是南加州地区规模最大、服务体系最完善的综合性健康度假项目之一。

South Coast Winery Resort & Spa：美国加州特梅库拉的首家全服务葡萄酒度假村，占地63英亩，集葡萄酒酿造、高端水疗、美食餐厅和132间客房于一体，以获奖葡萄酒和爵士音乐会闻名，提供葡萄园游览和温泉体验，被誉为南加州葡萄酒之乡的必访目的地。

Two Bunch Palms 矿泉疗养中心：美国加州沙漠热泉的豪华矿泉疗养地，拥有600年历史的锂温泉和77英亩沙漠景观，提供67间客房（含13间套房）、瑜伽课程和户外矿物池浸泡，以2014年200万美元翻新后的现代设计融合自然疗愈理念，获Tripadvisor旅行者选择奖。

图森峡谷农场度假村：美国亚利桑那州图森市的顶级健康养生度假区，占地83公顷（度假村34公顷+别墅49公顷），依托沙漠地貌和圣卡特塔利纳山脉景观，提供SPA、传统医疗、行为治疗等200余项养生服务，以墨西哥庄园建筑风格和高端定制健康套餐吸引全球游客。

太阳城 Sun City：美国亚利桑那州的著名退休养老社区，由Del Webb公司于1960年开发，专为55岁以上活跃老年人设计，提供独立别墅、高尔夫球场、娱乐中心和医疗设施，以“活力成人社区”模式闻名，居民规模超10万人，开创美国养老社区先河。

Hebe Int'l Skincare Center：国际护肤中心品牌，以“自然健康美”为理念，提供皮肤管理、头皮护理及孕产健康服务，在纽约、上海、墨尔本等多地设分支，依托专业医疗团队和特许经营模式，全球拥有超100家合作门店。

Ninety Acres：美国新泽西州的高端农场餐厅，位于自然保护区内，强调农场到餐桌理念，提供季节性菜单和烹饪学校课程，以本地食材、优雅木质装饰和户外火坑露台为特色，兼具婚礼举办和烹饪教育功能。

课程亮点

11处考察点 + 定制主题线路，研学相融

覆盖美国疗愈度假村、休闲农业、CCRC社区、健康管理中心、温泉疗养、

等知名项目，深入加州、纽约等地，实地考察成熟实践范式。

诚邀美国业内专家授课

实战问题研讨，搭建同行资源，深度对接渠道

疗愈度假村投资人、休闲农业投资人、健康管理中心创始团队，温泉疗养

项目高管等权威专家深入分享讲解，结合实战问题研讨，搭建同行资源网

络，深度对接合作渠道，吸取国际经验与实践教训。

10天时间全方位体验美国自然与人文之美

沉浸式体验疗愈度假村、休闲农业、CCRC社区、健康管理中心、温泉疗养

等，参观地标建筑，品鉴葡萄酒与地道美食，每一刻都满是惊喜与收获。

具体行程

第一天 5月17日 （星期日）

国际机场集合，飞往美国的天使之城--洛杉矶。

[下午]文化体验:好莱坞、星光大道。

前往酒店休息。

第二天 5月18日 （星期一）

Four Seasons Hotel Westlake Village

考察亮点:

1.270间客房可接待百人级疗养团体，是洛杉矶区域少数能同时满足个人与企业需求的康养度假地。

2.由CHLI提供健康检测与生理监测支持，结合科学数据进行疗养定制。

3.依托四季酒店集团的国际网络，吸引全球商务高端客群。

4.既可独立疗养，也能作为企业健康会议、团队建设活动结合使用。

第三天 5月19日 （星期二）

South Coast Winery Resort & spa

考察亮点:

1 占地逾63 英亩综合酒庄，集酿酒、度假、康养、餐饮于一体；

2 年产 25 万瓶葡萄酒，获 3000+国际奖项，核心酒款多次获得 WineSpectator、Wine Enthusiast 90+评分；

3 年营收 2500-3500 万美元，市场化与运营效率居加州前列；

第四天 5月20日 （星期三）

【上午】疗养体验:Two Bunch Palms 矿泉疗养中心

考察亮点:

1 加州沙漠高端矿泉胜地，地下600米深天然温泉(含珍稀矿物质；

2 提供私人温泉套房、医学排毒课程，极致隐私+定制化健康管理；

3 毗邻国家公园与高尔夫俱乐部，兼具商务休憩与社交价值；

【下午】乘坐飞机前往图森

第五天 5月21日 （星期四）

图森峡谷农场度假村

考察亮点:

1 美西综合康养标杆，“身心灵”全包式服务+专业医师团队；

2 8万平方英尺康养设施，每日提供超过 35 种课程与私人定制疗程；

3 沙漠静谧环境+医学支持，获 “三把 Michelin 匙”殊荣；

第六天 5月22日 （星期五）

【上午】乘坐大巴前往凤凰城太阳城 Sun city

考察亮点:

1 美国首个为55 岁及以上退休人士的活跃社区，配完善医疗康养与紧急响应；

2 推广瑜伽、太极、水疗等多元活动，帮助老年人保持体能；

3 丰富的健康讲座和心理支持项目，营造宜居养老氛围；

第七天 5月23日 （星期六）

【上午】乘坐飞机前往纽约。

【下午】前往联合国总部大厦

考察亮点:

1 参访联合国总部:全球唯一“国际领土”；

2 漫步华尔街:触摸全球金融脉搏，打卡铜牛雕塑见证资本象征；

3 偶遇“世界十字路口”，体验商业文化枢纽活力；

第八天 5月24日 （星期日）

【上午】抗衰中心:Hebe Int'lskincare Center

考察亮点:

1 纽约高端抗衰机构，用先进激光与非侵入式疗法解决肌肤问题；

2 科学检测+专业团队，提供个性化定制抗衰护理方案；

3 环境优雅私密，服务专业，纽约高效抗衰首选医美机构；

【下午】前往美国大都会博物馆

考察亮点:

1 美国最大艺术博物馆，跻身世界四大美术馆；

2 馆藏达 300万件展品，艺术资源丰富；

3 全球知名文化地标，兼具艺术价值与影响力；

第九天 5月25日 （星期一）

【上午】Ninety Acres

考察亮点:

1 农场+高端餐饮融合，主打“Farm-to-Table”理念，提供烹饪课与活动承办；

2 年营收 1500-2000 万美元，餐厅人均 200-350 美元，客单高、客流精准；

3 定位高端农场生活体验，以私密性、定制化服务锁定忠诚客群；

【下午】文化体验:游船观光自由女神像 &埃利斯岛。

考察亮点:

近距离仰望象征自由的"自由女神像"，探访埃利斯岛移民博物馆；

第十天 5月26日 （星期二）

【下午】帝国大厦

考察亮点:

1 纽约标志性摩天楼，443 米高+装饰艺术风格，历史与经典兼具；

2 登上 86 层或 102层观景台，360°瞰曼哈顿全景，日落夜景尤佳；

参考航班:纽约肯尼迪T1 - 北京首都T3

前往机场，搭乘航班，返回国内。

顺利结束本次考察。

注意事项

1.需要办理美国签证。

2.护照有效期在*开通会员可解锁*后且空白页大于2页，方可参加。

本次研学考察嘉宾为拟邀嘉宾，最终到场嘉宾以研学现场为准，最终解释权为研学考察主办方所有。

往期游学现场照片展示：

报名方式

1、微信报名：扫一扫备注“咨询美国游学+企业信息+联系方式”，否则不通过！

2、电话报名：*开通会员可解锁* 金老师

3、报名流程：领取报名表→填写报名表审核→办理报名费用→协助准备签证资料→协助预订航班→落实酒店→开具发票

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