白银市公开征求住宅专项维修资金管理办法意见建议

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关于公开征求《白银市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》意见建议的公告

广大市民朋友： 为进一步规范我市住宅专项维修资金交存、存储、使用、监管全流程管理，提升资金使用效能，保障资金运行安全，切实维护广大业主合法权益，依据国家、省相关法律法规政策，结合工作实际，市住建局起草了《白银市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，现面向社会各界公开征求意见建议，欢迎社会各界人士积极建言献策，可通过书面、邮件或者短信方式将意见建议反馈我局。 公开征集意见建议时限：*开通会员可解锁*至9月24日 征求意见建议方式： 1.邮寄地址：白银市万盛路1号市房产服务中心909室，邮编：730900 2.电子邮箱：280549525@qq.com 3.联系方式：*开通会员可解锁*,*开通会员可解锁* 附件：《白银市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》 白银市住房和城乡建设局 *开通会员可解锁* 附件： 白银市住宅专项维修资金管理办法 （征求意见稿） 第一章 总则 第一条【立法目的与依据】 为规范本市住宅专项维修资金交存、存储、使用、增值、财务核算及全流程监督管理，保障住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造，保障业主对维修资金的知情权、参与权、表决权和监督权，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《甘肃省住宅专项维修资金管理办法》，结合本市实际，修订本办法。 第二条【适用范围】 本市行政区域内商品住宅、非住宅、公有住房的住宅专项维修资金的交存、使用、增值、管理和监督，适用本办法。 第三条【术语释义】 本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 （一）住宅共用部位。根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 （二）共用设施设备。根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 （三）业主分户账户。以房屋产权户为单位设立，存放业主交存维修资金本金及分户利息，资金所有权归属对应房屋业主。 （四）市级统筹账户。市级统一开立独立专户，资金来源为全市维修资金年度增值收益扣除业主分户应付利息后的结余、小区公共经营收益归集部分；实行物理隔离、独立分账核算，资金不归属于特定小区业主，由市级统筹用于规定的公共事项。 （五）专户托管银行。市级公开招标确定的维修资金存储商业银行，承担两级账户开立、计息、结算、系统对接、对账公示、资金拨付等全流程业务，接受住建、财政部门监督管理。 第四条【管理基本原则】 维修资金管理实行专户存储、分账核算、专款专用、所有权人决策、市级统筹、全程监管的原则；区分一般使用、应急使用两类情形，兼顾资金使用公平性与处置高效性。 第五条【主体权责划分】 本市维修资金监管实行市级住建、财政统筹监管；县（区）住建、财政属地直管;乡镇（街道）前端处置；托管银行依规落实财务核算，纪检、审计、金融监管部门全程监督。 （一）市级住建、财政主管部门 市级住建部门负责统筹政策制定修订、配套细则编制；规范统筹账户管理，组织托管银行公开招标并拟定标准合同；建设运维全市维修资金信息系统，实现业务线上办理、市县数据互通；组织年度第三方专项审计，督导问题整改；处置跨区域重大投诉与违规线索，牵头联合核查；建立县（区）年度考核机制。 市级财政部门负责会同市级住建部门制定全市维修资金增值方案，统筹增值收益分配，核定统筹账户年度可用额度。 （二）各县（区）住建、财政部门 县（区）住建部门负责辖区维修资金归集催缴、支出审核、台账监管，清理历史多头账户；审核资金常规、应急使用及统筹账户项目申请，核查归集达标情况；指导乡镇（街道）项目勘查申报验收公示，组织隐患代修，追缴欠缴资金；配合纪检、审计核查，落实问题销号整改。 县（区）财政部门负责监督托管银行分户计息、按月做账、数据实时上传。 （三）乡镇人民政府（街道办事处） 各乡镇人民政府（街道办事处）负责排查辖区无物业、失管、老旧小区等安全隐患，建立维修项目储备库；配合追缴维修资金欠缴。牵头统筹账户项目申报、勘查测算、方案编制，抓好施工监管、竣工验收及决算公示；遇房屋险情先行组织抢修，后补审批手续。物业、业主委员会履职缺位的，由社区代办维修资金使用；开展政策宣传，收集业主诉求、调解使用纠纷，参与工程联合验收。 （四）专户托管银行 专户托管银行负责建立业主分户账户、市级统筹账户两套隔离台账；按季计息划入业主分户账，单独核算统筹账户收益。对接市级平台，实现线上业务办理；按月做账，出具专用票据，定期和住建部门对账；依据审批文书拨付资金，严禁截留拖延；配合纪检、审计核查，公示收支情况，设立专属服务团队。 （五）监督部门 纪检监察、审计、金融监管部门负责全程监督托管银行招标、资金存储、增值、拨付使用全流程，查处围标串标、多头开户、挪用资金、违规审批等违纪违法行为，依法依规移送相关机关处理。 第二章 交存管理 第六条【交存义务主体】 本市范围内下列物业业主应当按照本办法规定交存维修资金： （一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外； （二）住宅小区内的非住宅（包括与住宅楼栋结构相连，以及小区内独立建设、与住宅无结构连接的配套用房），或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 出售公有住房的，售房单位应当按照本办法另行交存维修资金。 第七条【首期交存标准】 （一）商品住宅、非住宅按建筑面积交存首期维修资金： 1.无电梯住宅、非住宅：70元/㎡； 2.有电梯住宅、非住宅：100元/㎡。 本办法实施前已完成预售备案或交付使用的项目，按本市原有规定执行，不追溯收取差额。 （二）出售公有住房按房改成本价交存首期维修资金： 1.业主按房改成本价的2%交存； 2.售房单位按多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，一次性提取维修资金。 第八条【交存时限与前置管控】 商品住宅、住宅小区配套非住宅房屋所有权人，应当在商品房网签备案或房屋交付入住前足额交存维修资金。开发建设单位办理商品房网签备案手续时，应当主动引导房屋所有权人直接将维修资金交存至维修资金专户，严禁代收、截留、挪用维修资金。未足额交存维修资金的，开发建设单位不得交付房屋。 项目办理房屋所有权首次登记时，开发建设单位应当足额交存全部尚未出售商品房首期维修资金；房屋后续售出后，开发建设单位有权向购房业主追偿已垫付的维修资金。 不动产登记机构办理新建房屋转移登记时，应当核验维修资金交存凭证，没有交存凭证的，不动产登记机构不予办理产权登记。 公有住房所有权人入住前应当交存维修资金，售房单位收到售房款30日内，提取资金全额存入公有住房维修资金专户。 第九条【分户资金续交管理】 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%时，应当及时足额续交：续交方案由乡镇（街道）、社区指导业主表决实施，续交标准分三档： 1.*开通会员可解锁*（含）前建成小区：10元/㎡； 2.*开通会员可解锁*—*开通会员可解锁*建成小区：无电梯40元/㎡、有电梯60元/㎡； 3.*开通会员可解锁*（含）后建成小区：无电梯70元/㎡、有电梯100元/㎡。 业主拒不续交的，县（区）住建部门、乡镇（街道）应当督促其限期续交；业主委员会可依法通过法律途径追缴。业主委员会怠于履职、客观上无法正常履职或者未成立业主委员会的，在乡镇（街道）指导下，由社区居民委员会代为组织追缴。 第十条【房屋过户、抵押资金管控】 房屋转让的，业主分户账面余额不足首期交存金额的30%或未足额交存的应当补缴。不动产登记机构办理房屋转移登记时核验维修资金交存情况；拒不补缴的，不予办理转移登记。办理不动产抵押登记时，不动产登记机构可核验维修资金交存情况。 分户结余资金随房屋产权同步转移，房屋受让人应当到县（区）住建部门办理分户账户产权人更名备案。 第十一条【房屋灭失资金返还】 房屋灭失的，业主分户资金全额返还业主；公有住房售房单位交存部分的余额，返还售房单位；原售房单位已经注销的，上缴同级财政国库。 第三章 账户设置与分账管理 第十二条【托管银行管控要求】 各县（区）仅限确定1家维修资金托管银行。本办法实施之日起三个月内完成存量资金归集划转，六个月内清理注销所有多头开立账户，并将清理结果报市住建部门备案。托管银行业务系统应当与市级维修资金监管平台全面对接，按月完成账务处理，实行电子化账务核算，严禁以手工记账替代电子化账务核算。设立维修资金专属服务窗口，配备专职工作人员办理相关业务，每月按期完成账户处理。 第十三条【两级账户隔离分设】 托管银行同步开立业主分户账户、市级统筹账户，两套账户实行物理隔离、资金分笔运行、独立分账核算、分账户开展审计监督。 （一）业主分户账户管理规则 1.分级台账：建立物业区域一级账、楼栋二级账、一户一档分户电子台账，完整记录资金交存、计息、支取及结余数据，确保账实一致。 2.资金权属：分户账户本金及分户（活期）利息永久归属业主；按季度结息，利息全额划入业主分户账户。 3.产权过户：房屋发生转让、赠与、买卖情形时，分户账户全部资金结余随同产权一并转移，由托管银行同步完成账户信息更名。 4.数字化查询：依托市级监管平台开通手机端、政务服务窗口查询通道，业主可实时查询相关信息，各项业务全面实行线上电子化办理。 （二）市级统筹账户专项管理 1.资金来源：统筹资金来源包含两部分。一是全市维修资金年度增值收益扣除业主分户应付利息后的结余；二是统一归集上缴的小区公共收益，每年由市级财政、住建联合核算统筹账户内的可用额度。 2.使用范围：资金仅限用于老旧失管、历史遗留问题突出小区共用部位整体改造、无物业小区公共设施应急抢修、跨楼栋公共安全隐患处置、外墙、电梯、消防等房屋安全应急抢险、以及维修资金审计、监管系统运维等配套管理费用。 3.使用限制：小区业主首期、续交维修资金存在欠交的，除应急抢险项目外，不得申请使用市级统筹账户资金。 4.收支独立：统筹资金单独记账、单独对账、单独开展年度审计，全年收支明细由市级统一汇总，每年面向全市公示。 第十四条【统筹账户开立与办理流程】 1.现场核查及项目初审。由乡镇（街道）开展现场隐患核查，留存影像资料，编制维修实施方案及工程造价预算，同步核查小区维修资金交存情况。对资金归集不达标且不属于应急抢险类的项目，直接予以驳回。 2.县（区）住建部门审核。乡镇（街道）完善全套材料报送县（区）住建部门审核，由县（区）住建部门核实项目必要性、资金测算额度及小区资金归集达标情况，依规完成项目审核工作。 3.出具拨付通知。项目审核通过后，由市住建部门向维修资金托管银行出具市级统筹资金拨付通知书。 4.银行定向划转资金。托管银行依据拨付通知，从市级统筹账户直接将维修资金划转至施工单位对公账户，实行专款专用。 5.竣工验收及公示。工程竣工后，由县（区）住建部门牵头组织联合验收，项目决算及资金使用明细须在小区公示栏、市级维修资金监管平台同步公示，公示期不少于7日，主动接受全体业主监督。 第十五条【统筹账户应急抢修简化机制】 针对小区发生外墙脱落、电梯故障停运存在安全风险、消防系统整体失效、主供水管、供暖管爆裂等重大安全险情的，实行应急抢修简化办理机制，具体规定如下： （一）先行抢修、事后补报。险情发生后，乡镇（街道）可先行组织应急抢修处置，同步开展现场勘查、造价预算等前期工作，自险情发生之日起15个工作日内补齐统筹资金申报审批手续，同步开展欠交维修资金追缴工作；逾期未落实追缴工作的，暂停该小区后续市级统筹资金申请资格。 （二）县（区）代修处置。乡镇（街道）未及时履职处置安全隐患的，由县（区）住建部门直接组织代修，代修费用先从市级统筹账户垫付，由相关业主按规定分摊承担，并同步向欠费业主开展追缴，追缴到位的分摊资金，全额返还市级统筹账户。 （三）简化公示程序。应急抢修项目可免除事前公示，工程完工后须及时公示维修造价、资金使用明细，主动接受业主监督。 第四章 资金增值、财务核算与托管合同管理 第十六条【增值统筹管理】 在保障资金正常拨付使用前提下，维修资金可通过存储银行定期大额存单、购买一级市场新发国债并持有到期的方式实现资金增值；禁止开展理财、国债回购、质押担保等各类风险投资业务。使用业主分户资金购买国债的，须经业主表决同意；使用公有住房维修资金购买国债，应当经售房单位同意并报同级财政部门审批；使用市级统筹账户资金购买国债的，由市住建部门会同市财政部门履行审批程序。 全市维修资金增值方案由市级住建、财政部门统一制定，实行年度增值收益统一核算，精准区分业主分户利息收益、统筹账户留存增值收益。 第十七条【统一财务票据核算管理】 全市维修资金统一使用省级财政监制的专用票据，严格规范票据领用、开具、核销、归档全流程管理，严禁用白条、自制票据及其他不合规凭证代替专用票据。 第十八条【托管银行服务合同管理】 维修资金托管服务期限为3年，由市级统一公开招标，执行标准化制式服务合同。合同中明确两级账户计息规则、管理系统免费对接、资金拨付时限、台账公示、定期对账、审计配合等服务要求。服务合同到期后，托管银行须完整移交全部业务数据，不得截留、拖延移交各类账目资料。 第十九条【滚存增值资金归集】 维修资金存款利息、国债增值收益、小区公共收益、共用设施设备报废残值，全部纳入维修资金统一管理；其中分户利息全部划入业主分户账户，其余增值收益划入市级统筹账户。 第五章 使用管理 第二十条【使用原则】 维修资金使用遵循方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则；分一般使用、应急使用两类办理流程。 第二十一条【列支范围】 维修资金专项用于商品住宅、非住宅、公有住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。项目配套产生的勘察、设计、检测、造价、招标、监理、公证、竣工验收等相关费用，可计入项目成本一并列支。日常管理经费从市级统筹账户中列支，由住建部门编制年度预算，报同级财政部门备案后执行。 第二十二条【维修费用分摊规则】 （一）全体业主共用设施维修。由小区全体业主按各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。 （二）单幢单元专属设施维修。由本幢本单元业主按各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。 （三）售后公有住房与商品住宅、配套非住宅混合小区。共用部位、共用设施设备维修费用先按照建筑面积比例分摊至各相关物业；其中售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房原售房单位按照所交存维修资金的比例二次分摊。 （四）未出售房屋。开发建设单位、公有住房售房单位按未售建筑面积分摊维修费用。 （五）车库专属共用设施维修。由车库产权人按建筑面积分摊；分户账户余额不足以承担应分摊费用的，差额部分由业主自行补足；未交存维修资金的业主，应当全额承担对应分摊费用。 第二十三条【禁止列支情形】 下列费用不得从维修资金（含市级统筹账户资金）中列支： （一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用； （二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； （三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用； （四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。 第二十四条【一般使用适用情形】 本情形适用于不存在即时人身、房屋安全风险的共用部位、共用设施设备的更新和改造项目，包含屋面常规防水、小区道路翻新、公共照明设施更换、小区绿化改造、电梯更换配件、消防设施更换等。 第二十五条【一般使用办理程序】 （一）制定维修方案。申请人（物业服务企业、业主委员会）制定维修资金使用方案，明确维修内容、工程预算、资金列支范围、施工单位选定方式、工程验收标准等核心内容；3万元及以上项目，须委托第三方造价机构出具预算审价报告；50万元及以上项目，建议选聘第三方监理机构全程监督施工。 （二）线上系统报备。申请人通过全市维修资金监管系统线上提交全部申报材料，完成项目报备登记。 （三）部门现场查验。县（区）住建部门5个工作日内安排2名及以上工作人员实地勘查，精准界定费用分摊范围，并留存影像资料。 （四）业主表决及公示。需通过列支范围内专有部分面积、业主人数双三分之二以上参与表决，且参与表决业主双过半同意。支持电子投票、书面表决两种方式。表决结果在小区显著位置、市级监管平台同步公示7日。 （五）组织施工。公示期满无异议的，启动施工；50万元至200万元项目优先采用公开或者邀请招标方式选定施工单位；200万元以上项目必须公开招标；3万元至200万元项目执行现场签证制度，工程量变更须经乡镇（街道）、业主代表、监理单位多方确认。 （六）竣工验收结算公示。竣工后，由县（区）住建部门牵头，乡镇（街道）、业主代表、物业服务企业、施工单位、监理单位、造价机构联合验收；验收报告、业主费用分摊明细在小区显著位置、市级监管平台公示不少于7日。 （七）资金拨付。公示期满无异议，申请人提交全套纸质材料至县（区）住建部门审核；审核通过后15个工作日内，由托管银行划转资金至施工单位。 第二十六条【业主大会自主管理资金补充流程】 维修资金划转业主大会自主管理的，划转方案经业主大会表决通过后，报县（区）住建部门核查备案；核查备案完成后，县（区）住建部门向托管银行出具资金划转通知。勘查、公示、验收、拨付流程与本办法第二十五条一致。 第二十七条【应急使用定义与适用情形】 本情形适用于危及人身安全、房屋结构安全、公共消防安全，需立即开展抢修的情形，实行事前无需业主表决、事中同步公告、竣工后公示的绿色通道办理流程，具体适用险情包括： 1.电梯钢丝绳断股、限速器故障造成电梯停运，经特种设备检测机构出具安全隐患鉴定意见； 2.消防水泵锈蚀、管道大面积破损，消防部门判定存在重大火灾隐患； 3.供电主线路烧毁、线路漏电，造成大面积停电（供电单位管护责任除外）； 4.供水、供暖主管爆裂、生活水泵损坏，造成全域停水（供水、供暖单位管护责任除外）； 5.排水管网坍塌、堵塞、破裂造成积水倒灌； 6.屋面、外墙大面积渗漏、墙体开裂，渗水入户且多次维修补漏无效； 7.外墙保温层、饰面、玻璃幕墙脱落，存在高空坠物伤人风险； 8.其他经住建部门、乡镇（街道）、业主代表共同确认需紧急抢修的安全险情。 第二十八条【应急使用办理流程】 （一）制定应急抢修方案。申请人列明维修方案、工程预算、隐患检测鉴定意见及施工处置时限； （二）线上紧急报备与现场核查。申请人第一时间向县（区）住建部门提交应急报备；存在重大伤亡类险情的，县（区）住建部门须1个工作日内到场勘查；一般险情，须3个工作日内安排2名及以上工作人员现场核查，确认抢修的必要性； （三）事中同步公示。现场确认隐患后，第一时间在小区出入口等显著位置公示抢修方案、工程预算等内容，公示期不少于7日。应急项目可边公示边施工，无需等待公示期满； （四）组织抢修施工。物业服务企业、业主委员会未及时处置险情的，由乡镇（街道）、县（区）住建部门直接组织代修，费用从业主分户账户或市级统筹账户依规列支，同步启动欠费业主追缴。 （五）竣工联合验收、事后公示。应急抢修完工后，由乡镇（街道）牵头，组织业主代表、物业服务企业、施工单位、监理单位、造价机构联合验收；结算明细、分摊清单等内容在线上线下同步公示期不少于7日。 （六）资金拨付。公示无异议完成审核，15个工作日内拨付工程款。 第二十九条【施工单位选取规则】 1.预算不足50万元的：可协商选定施工单位，须对比3家及以上具备资质的单位，形成业主、乡镇（街道）联席会议纪要存档备查； 2.预算50万元至200万元的：优先采用公开或邀请招标的方式确定施工单位； 3.预算200万元及以上：必须公开招标。 第三十条【审价、检测、监理费用列支】 1.预算3万元及以上维修项目，结算须经第三方造价机构审核，费用计入项目成本； 2.外墙、电梯、消防设施维修，须聘请第三方专业机构出具安全鉴定报告，检测费用可从维修资金列支； 3.预算50万元以上维修项目，鼓励聘用监理单位的，监理费用纳入项目成本列支。 第三十一条【工程质保金约定管理】 施工合同应当按照工程结算价款预留工程质量保证金，保证金比例按照建设工程质量管理相关规定执行。保修期内，因施工单位原因产生的工程质量问题，由施工单位负责维修。质保期满后，无质量问题的全额返还质保金。 第六章监督管理 第三十二条【账目核对与年度公示】 市、县（区）住建部门、业主委员会每年至少同托管银行核对一次维修资金账目，定期向全体业主公示维修资金总额、维修项目明细、业主分户账户收支结余、市级统筹账户收支结余。业主提出异议可向住建部门申请复核。 第三十三条【数字化监管系统建设】 市级维修资金监管平台对接不动产、测绘、交易系统，实现线上交存、电子票据查询、线上维修项目申报、数据实时共享；实行市级统筹、县（区）经办的全流程数字监管。 第三十四条【财政审计监督】 维修资金按期接受财政、纪检、审计部门监管审计，每三年组织一次全覆盖第三方专项审计，审计结果依法向社会公示。 第三十五条【违规处置】 单位、个人存在截留、挪用维修资金，提供虚假申报材料、多头开户、违规审批及违反本办法等行为，依照《民法典》《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规予以处罚；涉嫌违纪违法的，移送纪检监察、司法机关处理。 第七章 附则 第三十六条【配套细则制定】 各县（区）可结合辖区工作实际，依据本办法制定属地配套实施细则，并报市级住建、财政备案。 第三十七条【解释权与施行日期】 本办法由白银市人民政府负责解释，自发布之日起施行，有效期五年。 第三十八条【新旧政策衔接和废止规定】 本办法施行后，《白银市住宅专项维修资金管理办法》（市政办发〔2021〕108号）同时废止。本市此前发布的住宅专项维修资金相关规范性文件，与本办法规定不一致的，以本办法规定为准。 来源：白银市住建局 一审：段礴碧 二审：曾朝耀 三审：李清 推荐阅读 【独家】70张美图带你游遍白银市壮美山川，可别说你都去过 “爱白银”带你空中游家乡

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