关于中骏璟悦一期小区车库出入口路面改造 项目专项书面质询函

中骏璟悦一期

致：福建世邦泰和物业管理有限公司

*开通会员可解锁*，贵司福州中骏璟悦物业服务中心发布《关于一期、二期东大门车行出入口路面改造业主意见征询函》（详见附件），正式启动路面改造意见征集与业主投票表决工作。本次改造事关小区公共设施安全运行及全体业主的合法权益，依法依规、公开透明、权责清晰推进改造，是贵司法定履职责任，也是保障业主法定知情权、表决权与监督权的重要前提。

近期业委会收到多位业主反馈，大家对本次征询信息公示不全、责任界定模糊、表决设置不合理、后期质保管护无保障等问题普遍存疑。依规小区公共设施改造决定权归属全体业主，业委会无权决策，业委会严格依照业主大会授权及物业管理相关法规依规履职，严守履职边界，负责监督流程合规、维护全体业主合法权益。业委会原则上支持小区合规提质、安全整治改造工作，认同贵司优化小区通行、消除安全隐患、提升居住品质的初衷，但本次征询函存在关键信息披露不全等合规瑕疵，按现有方案推进易引发质量责任转嫁业主、两期业主对立、改造质量权责不清、整改长期搁置等问题。为化解业主疑虑、平稳推进改造落地、保障业主合法权益，现就本次改造核心事宜出具本专项沟通函，请贵司书面回应并在小区公示。

一、路面损坏成因与责任清晰界定

小区一、二期同步出现同类结构性路面破损情况，综合现状可排除业主日常使用及车辆通行等人为使用因素影响。建议客观、全面梳理路面破损实际成因，不宜单一归结为车辆碾压、热胀冷缩、雨水浸泡等常规外部损耗原因。路面出现结构性沉降、开裂等顽固性破损现象，结合实际情况来看，与道路前期设计标准、基层施工处置、地基压实工艺及工程竣工核验等建设阶段基础施工环节息息相关。

二、改造资金来源及费用承担明确固化

针对全体业主普遍重点关切的改造费用承担及资金来源核心问题，贵司仅在少数楼栋业主微信群说明改造资金由开发商全额承担，未出具正式书面文件统一确认及公示。非正式口头的答复法律效力不完善，同时造成各楼栋业主信息获取不对称、政策理解不统一，业主无法全面掌握真实情况、难以理性参与投票表决。为依法保障全体业主法定知情权，消除业主顾虑疑虑，请贵司将本次改造资金全额由开发商承担、全体业主无需承担任何改造费用的相关承诺，形成正式书面材料在小区公示。

三、改造方案增设选项公示，明确改造施工具体形式

本次业主征询仅设置沥青路面改造单一选项，未提前征询业主相关意见，也未提供多元改造方案供业主对比选择，业主难以结合小区实际通行工况综合择优决策。为充分尊重全体业主真实意愿，科学稳妥推进改造表决工作，建议贵司同步公示两套成熟可行的改造方案，供业主对比参考研判：

一是原路面结构加固升级改造方案

二是沥青路面改造方案

两套方案均需完整列明具体设计、施工和验收方案，做到改造信息全面公开透明，让全体业主清晰了解、理性研判。

四、明确改造施工标准、验收要求及后续质保期限

为杜绝改造工程短期返修、施工质量不达标、工程质量责任变相转嫁业主等问题，切实实现一次施工、根治路面隐患、工程质量长效耐用，请贵司牵头组建由开发商、物业服务企业、业主专业代表共同组成的三方专项改造工作专班，全程参与改造方案优化研讨、施工现场全过程监督、工程竣工验收核验及后期质量管护衔接各项工作，全程留痕存档、全程公开透明、全程接受全体业主监督。切实保障本次改造工程质量达标、一次施工长效耐用，杜绝反复返修浪费资源，确保改造完成后各方权责清晰、后期管护有序、工程长效久固。

五、规范表决投票设置，一、二期必须分开独立表决统计

一期路面破损历时久、损坏程度深，业主改造提质诉求更为迫切，两区实际现状及业主改造诉求差异显著。依据《民法典》及《福建省物业管理条例》相关规定，分期交付、独立管理区域的公共事务须分开表决、分别计票，本次改造依规必须实行一、二期业主分开独立投票统计，采取合并捆绑表决方式，既不符合小区实际现状，也不符合业主真实改造意愿，还极易引发两区业主不必要的内部矛盾。

如违规合并表决，一旦投票未通过，极易造成整改工作长期搁置、路面破损持续恶化，将开发商原生工程质量遗留问题，演变为一、二期业主内部对立矛盾。合并表决属于简化履职管理操作，无论最终表决结果如何，都会让业主陷入被动，人为激化两区邻里分歧，不利于小区和谐稳定治理，还会加剧物业与业主长期对立矛盾。

六、总体工作诉求及书面回复要求

全体业主及业委会始终全力支持合规透明、权责明晰、质量可控的小区民生改造实事，认可贵司积极推进路面提质改造的工作举措，真心期盼把小区民生实事办好、办实、办到位，依法依规保障全体业主合法财产权益、法定知情权与表决权，充分彰显贵司专业物业服务企业的履职担当与服务初心。

现正式函请贵司收悉本专项沟通函后，依规出具正式书面明晰回复文件，回应本函所列相关事项，并书面回复且在小区各楼栋业主群、小区公告栏完整公示，主动公开征询意见并回应广大业主关心的各类核心问题，统筹形成科学合理的最终改造方案再组织业主投票，确保本次东大门车库出入口路面改造工作合规推进、权责清晰、质量可控、长效久固。

特此函达。

福州中骏璟悦一期小区业主委员会

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