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为统一全市城镇老旧小区改造技术尺度，规范项目设计、施工、质量管控、竣工验收全流程工作，严格对标国家、省城镇老旧小区改造政策制度，以及现行强制性规范标准，结合我市工作实际，我局编制了《达州市城镇老旧小区改造工作指南（试行）》（征求意见稿）。现面向社会公开征求意见，征求时间为*开通会员可解锁*至*开通会员可解锁*。相关单位或个人若有意见建议，请以书面扫描件（单位应加盖单位公章，个人应署名并提供身份证复印件及联系方式）反馈至指定邮箱（联系方式：0818—2120529，电子邮箱：9766363@qq.com）。
附件：1.《达州市城镇老旧小区改造工作指南（试行）》（征求意见稿）
2.修改意见建议表
达州市住房和城乡建设局
*开通会员可解锁*
附件1
达州市城镇老旧小区改造工作指南（试行）
（征求意见稿）
第一章总则
1.1 编制目的
为全面规范全市城镇老旧小区改造施工图设计、现场施工、质量管控、竣工验收全流程技术标准，严格落实国家、四川省老旧小区改造基础类、完善类、提升类三类改造内容体系，统一全市改造技术尺度，坚决杜绝标准不一、自由裁量、降标改造、重复施工扰民等问题，特制定本工作指南。
本指南以住建部提出的老旧小区改造“三个革命”为核心理念统领——“楼道革命”（消除安全隐患、有条件加装电梯）、“环境革命”（完善配套设施、加装充电桩和适老化改造）、“管理革命”（党建引领、物业服务），全面对标国家、四川省最新刚性规范标准，坚持“就高不就低”原则。结合达州山地高差大、边坡挡土墙存量多、汛期内涝风险高、老旧小区体量大、建成年限跨度广、屋面及管线安全隐患多、公共配套短板突出等实际，借鉴国内先进地市成熟经验，制定本可直接落地、可审图、可验收的标准化工作指南，同步支撑完整居住社区建设、城市更新微改造、存量空间盘活工作。
1.2 编制依据
1.2.1 国家政策文件
国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、住建部等7部门《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》（建办城〔2023〕26号）、住建部办公厅等《关于进一步深入推进城镇老旧小区改造工作的通知》（建办城〔2024〕53号）、《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》（建办城〔2021〕50号）、住建部等部门《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》（建科规〔2020〕7号）、《完整居住社区建设标准（试行）》（建科规〔2020〕7号附件）等。
1.2.2 国家现行最新强制性技术规范
《建筑与市政工程防水通用规范》（GB 55030-2022）、《建筑防火通用规范》（GB 55037-2022）、《消防设施通用规范》（GB 55036-2022）、《建筑给水排水设计标准》（GB 50015-2019）、《民用建筑电气设计标准》（GB 51348-2019）、《建筑与市政工程无障碍通用规范》（GB 55019-2022）、《建筑节能与可再生能源利用通用规范》（GB 55015-2021）、《城镇燃气设计规范》（GB 50028-2020）、《燃气工程项目规范》（GB 55009-2021）、《电梯工程施工质量验收规范》（GB 50310-2002）、《电梯制造与安装安全规范》（GB/T 7588.1-2020）、《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）等。
1.2.3 省级政策及技术文件
四川省政府办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（川办发〔2020〕63号）、四川省住建厅《关于进一步加大管理力度高质量推进城镇老旧小区改造工作的通知》（川建更新函〔2025〕1740号）、《关于建立城镇老旧小区改造成效评价制度的通知》（川建景园发〔2023〕51号）、四川省住建厅等3部门《关于进一步加强城镇老旧小区改造计划全过程管理的通知》（川建景园发〔2023〕184号）、《四川省既有居住小区改造技术标准》（DBJ51/T 260-2024）、《四川省城镇老旧小区改造消防设计指南（试行）》等。
1.2.4 市级政策文件
达州市政府办公室《关于进一步全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（达市府办发〔2022〕76号）等。
1.3 适用范围
本指南适用于达州市各县（市、区，含达州高新区、达州东部经开区，下同）城市、城关镇范围内所有城镇老旧小区改造项目。重点优先改造2000年底前建成的老旧小区；对基础设施老旧、功能缺失严重、群众改造愿望强烈的2005年底前建成的小区，可依规纳入改造范围；已纳入棚户区（城市危旧房）改造、城中村改造、征收拆迁、近期整体搬迁计划的楼栋不得纳入。
1.4 基本原则
全面落实住建部提出的老旧小区改造“三个革命”：“楼道革命”——消除安全隐患，有条件加装电梯，更新老化管线管道，确保楼栋安全。“环境革命”——完善配套设施，全面加装电动自行车及汽车充电桩，推进适老化适儿化改造，增划停车位，提升居住环境。“管理革命”——坚持党建引领，同步建立物业服务长效机制，改造后6个月内实现物业管理全覆盖。
坚持“国标兜底、就高不就低”原则。所有改造一律执行最新国、省刚性标准，不得套用旧标准、低标准。
坚持“安全优先、底线刚性”原则。屋面防水、消防、燃气、给排水、电气、电梯等安全类项目为终身质量底线，一票否决。
坚持“三类统标、对标国省”原则。严格执行基础类、完善类、提升类三类改造分类，全市统一清单、统一标准、统一验收。
坚持“图纸可审、施工可用、验收可依”原则。全文技术条文直接作为施工图审查、施工交底、竣工验收依据。
坚持“民意主导、建管并重”原则。居民参与率、同意率达标的方可纳入改造计划；改造方案经法定比例以上居民表决同意后方可开工。改造后6个月内完成物业管理覆盖，杜绝“改完就乱”。
坚持“材料严控、质量终身”原则。关键材料实行进场复验和留样备查，施工单位对改造工程质量实行终身责任制。
坚持“全生命周期管理”原则。建立从项目启动→生成→实施→验收→交付→维护的全链条闭环管理体系，确保每个环节有标准、有监督、有追溯。
坚持“质效为本、三评检验”原则。建立“项目业主单位自评+小区居民点评+住建部门复评”三评质效评价制度，以人民群众满意度和受益程度为衡量标准，确保改造项目经得起检验。
1.5 改造分类
全市统一执行国、省法定三类改造内容：
基础类改造（强制性必改）：保安全、保基本，所有纳入改造小区全覆盖、应改尽改、必须达标。包含：燃气管道老化更新改造、强电设施改造、消防设施改造、给排水管网改造、屋面防水修缮、道路及安防照明等。
完善类改造（普及性必改）：补短板、提便利，2000年前小区优先实施，2001-2005年纳入小区全面实施。包含：既有住宅电梯增设、电动自行车及汽车充电设施、适老化适儿化改造、增划停车位、建筑节能改造等。
提升类改造（择优实施）：提品质、优服务，结合场地、资金、居民意愿择优实施。包含：智慧安防、公共服务配套、文体设施、风貌整治等。
1.6 总体改造目标
到2026年底，全市2000年底前建成需改造的城镇老旧小区基本完成改造，基础类改造内容100%全覆盖，安全隐患全部清零。燃气安全装置安装率100%、强电设施改造达标率100%、有条件加装电梯的楼栋“愿装尽装”。改造后小区100%建立长效管理机制，居民满意度不低于85%。各县（市、区）年度改造计划完成率100%，资金拨付率不低于90%。
第二章全生命周期管理——“六个阶段”闭环体系
围绕项目启动→项目生成→项目实施→竣工验收→交付使用→后续维护六个阶段，建立全生命周期闭环管理体系，着力破解“项目成熟度不高、可实施性差”“立项/财评/招标等前期工作耗时长”“施工进度滞后”“报大建小”“等米下锅”等痛点难点。
2.1 项目启动阶段
破解难点一：前期工作耗时长——提前谋划、储备先行，变“钱等项目”为“项目等钱”
2.1.1 建立“三年滚动项目储备库”
各县（市、区）住建部门应于每年3月底前完成下一年度拟改造小区的全面摸底排查，同步建立2026-2028三年滚动项目储备库。按照“谋先早干、谋定快干”的工作思路，提前谋划改造计划，做到项目等资金、避免资金等项目。入库项目须同时满足以下条件（刚性指标）：完成初步现状评估，形成问题清单；居民意愿初步征集同意率≥2/3（按户数计）；完成可行性初步判断，具备施工条件。以居住社区为单元开展普查，摸清各类设施和公共活动空间建设短板，将待改造小区及周边地区可盘活利用的闲置房屋资源、空闲用地纳入储备库统筹考量。
储备库实行“优进劣出”动态管理，每季度更新1次。连续2个季度无进展的项目自动（人工）出库。
2.1.2 实行“双排查”机制
对拟改造小区开展全面安全隐患摸底排查（排水、燃气、消防、电气、结构安全）和配套设施短板排查，建立“一区一档”问题台账，按轻重缓急排序。排查结果须由县级住建部门审核签章确认。
排查覆盖率要求：纳入储备库的项目100%完成双排查。排查发现的重大安全隐患须在项目开工前整改到位，否则不得纳入年度改造计划。
燃气、强电、电梯专项排查要求：
燃气安全专项排查：全面排查小区内燃气庭院管道、立管、入户支管老化腐蚀情况，调压设施、阀门运行状态，户内橡胶软管使用年限（超过2年必须更换），燃气具超期服役情况（判废年限8年），燃气报警装置安装情况。排查结果须形成专项报告，存在重大隐患的立即报告燃气主管部门和燃气经营企业。
强电设施专项排查：全面排查小区内变配电设备（变压器、配电柜、开关柜）运行状态及剩余使用寿命，供电线路老化及过载情况，入户电表箱及分支箱完好情况，接地系统及防雷设施完好情况。供电能力不足、设备超期服役的须列入改造清单。
电梯加装条件专项排查：全面排查楼栋结构安全状况、空间条件（楼道宽度、层高、电梯井道设置条件）、地下管线分布情况。建立“适合加装、较难加装、不适合加装”3类楼栋台账，作为制定电梯加装年度计划的基础依据。
2.1.3 提前开展居民意见“线上+线下”征询
利用“互联网+共建共治共享”手段，提前开展居民意见征询，建立居民意愿数据库。线上征询覆盖率不低于小区总户数的80%，线下入户走访覆盖率不低于小区总户数的30%。认真落实国家、省关于居民意愿征求相关要求，将群众意见建议收集采纳情况与改造方案进行公告公示，实现“群众想什么”与“政府干什么”精准对接。
燃气、强电、电梯专项意愿征询要求：
燃气改造：征询居民对户内燃气管道更换、燃气安全装置加装的配合意愿，同意配合率低于80%的，须通过专项议事协商解决。
强电改造：征询居民对户表改造、线路规整、配电设施升级的支持意见。
电梯加装：重点征询一楼、二楼等低层住户意见，建立“一户一策”沟通档案，记录反对理由和协商进展。
2.1.4 启动阶段质量管控硬措施
（1）排查质量责任追溯。建立排查质量追溯机制，由县级住建部门牵头，组织街道、社区和专业机构开展排查。排查报告须由排查人员、审核人员、批准人员三级签字确认，作为后续改造设计、施工、验收的基础依据。因排查遗漏导致改造后出现安全事故的，倒查排查人员、审核人员、批准人员责任。
（2）储备项目“红黄绿”三色管理。对入库项目按成熟度实行三色分类管理：绿色——已完成双排查和居民意愿征询，具备申报年度计划条件；黄色——正在开展排查或征询，需加快进度；红色——连续6个月无进展，警告并限期整改。红色项目超过储备库总数15%的县（市、区），扣减下一年度计划指标10%。
（3）居民意愿真实性核查。县级住建部门应按不低于20%的比例对上报的居民意愿进行电话或入户抽查核实。发现弄虚作假的，取消该小区当年申报资格，并追究相关人员责任。
2.2 项目生成阶段
破解难点二：项目成熟度不高、可实施性差——推行“要素前置、四评同步”工作法
2.2.1 建立“三级项目库”全生命周期数字化管理
全市城镇老旧小区改造项目实行三级项目库管理，所有项目纳入四川省住建厅项目全生命周期管理系统统一管理，实现从储备到竣工的全过程数字化闭环管控。
（1）储备项目库：所有拟建项目须在线申报，填报基础信息、建设内容、投资规模等，实现标准化入库。入库申报须提交以下材料：①项目基本信息表（小区名称、地址、建成年代、户数、楼栋数、建筑面积等）；②现状评估报告（安全隐患排查结果、配套设施短板清单）；③居民意愿征集汇总（同意率、主要诉求）；④初步改造方案（改造内容清单、投资估算）。今后，没有进入储备库的项目，一律不能申请中省各类资金。
（2）计划项目库：从储备库中筛选符合条件的项目，纳入年度投资计划，关联资金分配方案和建设时序。入库条件：①通过“四评同步”前置评审（四项结论均为“可行”）；②项目成熟度评估总分≥75分；③改造方案经法定比例以上居民表决同意；④资金筹措方案已落实。计划项目库的项目须明确开工时间、完工时间、年度投资计划、资金来源和分配方案。
（3）实施项目库：项目开工后，在线提交开工申请、合同备案、资金拨付计划，实时填报工程进度和质量安全信息。具体要求：①开工前在线提交开工报告、施工合同、监理合同、施工许可证（或备案证明）；②施工过程中每月25日前在线填报工程进度（含文字描述和现场照片）、质量安全自查情况、资金拨付申请；③遇到问题可在线发起调度，系统自动（人工）推送至相关责任单位，形成“问题发现→调度→整改→核验”闭环。
2.2.2 推行“四评同步”前置工作机制
将原先后置的安全评估、可行性研究、财政评审、社会稳定风险评估四个环节前移至项目储备阶段并联推进，同步出具评审意见。项目从储备库“毕业”进入立项程序时，必须四评结论均为“可行”。四评完成时限：自项目纳入储备库之日起90个工作日内完成。
（1）安全评估：由县级住建部门组织专业机构实施，重点评估结构安全、消防安全、燃气安全、电气安全。评估结论须明确安全等级（A/B/C/D级），D级项目不得立项。燃气安全评估须包含对燃气庭院管道、立管、户内管道的全面检测评价；电气安全评估须包含对供配电设备剩余使用寿命、供电容量的综合评估。
（2）可行性研究：由项目业主单位委托具备资质的咨询机构编制实施方案。方案须达到初步设计深度，明确改造内容清单、技术路线、投资估算和工期安排。
（3）财政评审：财政部门提前介入，在项目储备阶段即委托财评机构对改造方案估算进行预审。500万元以下项目15个工作日内完成评审，500万元以上项目20个工作日内完成。
（4）社会稳定风险评估：由街道（乡镇）组织，重点评估居民矛盾风险、信访风险。高风险项目不得立项，中风险项目须制定应急预案后方可立项。电梯加装项目须将一楼住户矛盾化解情况纳入社会稳定风险评估重点内容。
2.2.3 建立“项目成熟度评估指标体系”
对拟立项项目从六个维度进行百分制量化评估：
评估维度 |
分值 |
评分标准 |
得分 |
扣分说明 |
居民意愿度 |
20分 |
参与率和同意率均≥2/3得20分；仅一项达标得12分；均未达标得0分 |
参与率每低于80%一个百分点扣1分，最多扣8分；同意率每低于2/3一个百分点扣1分，最多扣8分 |
|
安全隐患紧迫度 |
20分 |
存在重大安全隐患得20分；存在中度隐患得12分；存在轻微隐患得5分；无隐患得0分 |
本项评估的是隐患紧迫度——隐患越严重越需要优先改造，故得分越高。存在燃气管道老化、电气设备超期等安全隐患但未列入改造内容的，本项直接计0分 |
|
方案可实施度 |
20分 |
技术方案完全可行得20分；需局部调整得12分；不可行得0分 |
方案缺少关键节点详图或材料规格不明确的，每项扣3分；电梯加装方案未出具结构安全评估报告的，扣5分 |
|
资金筹措到位度 |
15分 |
≥80%已落实得15分；≥60%得10分；<60%得5分 |
资金未落实到具体来源和到位时序的，扣5分 |
|
部门协同度 |
15分 |
全部配合得15分；部分配合得8分 |
管线单位、燃气公司、供电公司未出具书面配合意见的，每家扣3分 |
|
长效管理准备度 |
10分 |
物业管理方案已达成共识得10分；正在协商得5分；未启动得0分 |
物业管理方案未经居民书面确认的，扣5分；电梯加装后续维保方案未明确的，扣3分 |
总分≥75分方可立项。低于75分的项目继续培育，每半年可重新申请评估一次。
破解难点三：审批环节多、周期长——并联审批、限时办结、超时默认
针对老旧小区改造项目审批涉及部门多、环节多、周期长的突出问题，推行 “并联审批、限时办结、超时默认” 三项制度，将立项、用地规划、工程规划、施工许可等环节由串联审批改为并联审批，审批总时限从原35个工作日压缩至5个工作日以内。同步建立 “绿色通道”窗口，实行 “一窗受理、集成服务” ，实现改造项目审批“加速度”。
2.2.4 破解立项审批耗时长
（1）合并审批阶段：老旧小区改造项目可不编制可行性研究报告，直接编制初步设计及概算（实施方案），合并审批立项和可研阶段。片区联动改造项目可整体“打包立项”。
（2）联审联批制度：将多个小区打捆成1个项目（审批时限由35天压缩至2天），由行政审批部门牵头，住建、发改、自然资源、城管等部门参加，对项目进行联合审查，一次性出具审查意见，审批时限压缩至5个工作日内。涉及燃气、供电改造的，相关专业经营单位须派员参加联审。
（3）审批时限刚性约束：各审批环节时限要求如下——
审批环节 |
时限要求 |
责任部门 |
超时处理 |
立项审批 |
3个工作日 |
发改部门 |
超时默认通过 |
用地规划许可 |
3个工作日 |
自然资源部门 |
超时默认通过 |
工程规划许可 |
5个工作日 |
自然资源部门 |
超时默认通过 |
施工许可（备案） |
2个工作日 |
住建部门 |
超时默认通过 |
合计（并联审批） |
≤5个工作日 |
行政审批部门牵头 |
—— |
超过时限未办结的，实行 “超时默认” 制度，由审批部门承担相应责任。
2.2.5 破解财评耗时长
（1）财政部门提前介入：项目储备阶段即委托财评机构对改造方案估算进行预审，正式立项后仅对预审与终稿的差异部分进行复核评审，财评周期压缩50%以上。
（2）实行“打包财评”：对同一片区的多个小区整体打包进行财政投资评审。
（3）限时办结：建立老旧小区改造财评 “绿色通道” ，500万元以下项目10个工作日内完成评审，500万元以上项目15个工作日内完成。超时未办结的，视同认可送审金额。
2.2.6 破解招标耗时长
（1）简化招标程序：对工期紧张、技术简单的小规模项目（投资额400万元以下），可采用竞争性谈判、询价等方式确定施工单位。涉及燃气管道改造的，须由具备燃气管道施工资质的专业单位承担。
（2）推行“EPC+O”总承包模式： 对具备条件的项目推行 “EPC+O”总承包模式，由一家主体统筹设计、采购、施工和后续运营。
（3）推行“框架协议+订单”模式： 通过公开招标确定一批合格供应商和施工单位名录，有效期2年，单个项目直接从名录中选择，合同签订时间压缩至3个工作日内。
2.2.7 破解“报大建小”——实施“三个对照”精准审核
立项前由县级住建部门牵头，联合财政、发改部门对改造方案进行 “三个对照” 审核：
对照一：对照国省三类改造清单——核查改造内容是否真实必要，是否符合国省规定范围。发现虚报改造内容套取资金的，取消该小区立项资格，并追究申报单位责任。
对照二：对照安全隐患排查台账——核查安全类项目是否有遗漏。基础类安全改造项目（燃气改造、强电改造、消防改造）缺项的，一律退回补正。
对照三：对照居民意愿征集结果——核查申报内容是否群众所需，是否与意愿征集结果一致。居民反对率超过20%的改造内容不得列入。
燃气、强电、电梯专项审核要求：
燃气改造审核：对照燃气安全排查台账，逐项核对老旧燃气管道更新、报警装置加装等是否全部纳入改造清单。发现应改未改的，一律退回补正。
强电改造审核：对照供电能力评估报告，逐项核对供电容量增容、一户一表改造等是否满足设计标准和居民实际用电需求。
电梯加装审核： 对照可行性评估台账，逐栋核实“适合加装”楼栋是否全部纳入年度推进计划。
2.2.8 资金预审与多渠道筹措
立项前完成资金筹措方案预审，明确中央补助、地方配套、居民出资、社会资本等各方资金比例和到位时序。对资金未落实或存在较大缺口风险的项目，不得批准立项。已立项项目资金缺口超过总投资10%的，暂停实施并重新审查。
燃气、强电改造资金保障专项要求：
燃气改造：积极对接燃气经营企业按照国省有关规定履行出资责任。燃气经营企业须出具书面出资承诺函，明确改造资金来源和拨付时序。燃气经营企业拒不履行出资责任的，由县级政府协调督办，必要时报请上级主管部门约谈。
强电改造：积极对接供电企业按照国省有关规定落实供电设施改造资金。供电企业须出具书面改造计划及资金安排函。供配电设施改造涉及居民户表后的部分，由居民合理出资，居民出资确有困难的，可通过申请政府补助或住宅专项维修资金解决。
2.2.9 项目生成阶段质量管控硬措施
（1）改造方案“双审”制度。改造方案须通过专家技术审查和居民代表评审两道程序。专家技术审查由县级住建部门组织，不少于3名专家（含规划、建筑、消防、燃气、电气等相关专业）参与评审，重点审查技术路线合理性、标准执行合规性。居民代表评审由街道（乡镇）组织，不少于5名居民代表参与方案评审。两道程序均通过后方可进入立项程序。
（2）设计深度刚性要求。改造方案设计须达到《建筑工程设计文件编制深度规定》规定的初步设计深度，须明确：①各改造部位的具体做法和构造详图；②主要材料的品种、规格和性能指标（须注明执行的标准编号）；③关键节点的施工工艺要求；④投资估算明细（须分解到每栋楼、每个改造部位）；⑤涉及燃气改造的须附燃气专项设计方案，明确管道走向、阀门设置、安全装置安装位置等；⑥涉及电气改造的须附供配电专项设计方案，明确负荷计算、设备选型、线路敷设方式等；⑦涉及电梯加装的须附结构安全评估报告，明确基础处理方案、与原建筑的连接方式等；⑧统筹施工方案——明确供水、排水、供气、供电、通信等各管线单位施工时序和衔接节点，实现“综合改一次”，从设计源头杜绝重复开挖。“一页纸方案”“概念性方案”不得通过审查。
（3）常见病防治专项审查。设计方案审查时须对以下老旧小区改造“多发病”逐项核查：①屋面防水节点做法是否明确（女儿墙根部、落水口、出屋面管道根部等细部构造）；②雨污水管道接驳方案是否可行（核实市政管网标高、管径）；③消防通道转弯半径是否满足要求（最小转弯半径≥9m）；④强弱电管线是否分离敷设（间距≥0.5m）；⑤无障碍坡道坡度是否符合规范（≤1:12）；⑥燃气管道改造是否明确防雷接地和泄漏监测措施；⑦电梯加装是否考虑与原建筑的沉降协调和抗震构造措施。上述任何一项不满足要求，方案审查不予通过。
（4）“两书一表”质量预控。方案审查前须编制完成《改造工程质量通病防治措施专篇》（针对渗漏、开裂、空鼓、燃气泄漏、电气火灾等常见通病编制专项防治措施）、《常见问题防治责任表》（逐项明确防治责任人、验收标准、检查方法），连同《标准化施工工艺作业指导书》（针对各分项工程编制标准化施工工艺）一并提交审查。未编制“两书一表”的，方案审查不予受理。
（5）改造内容“清单化”管理。每个项目须编制“一区一策”改造内容清单，逐栋逐项列明改造部位、改造标准、责任单位、完成时限。清单须经居民代表签字确认，并在小区显著位置公示不少于7天。公示期间居民反映意见较多的（超过20户或超过总户数10%），须召开居民议事会专题讨论，形成会议纪要并调整方案后方可推进。
2.3 项目实施阶段
破解难点四：施工统筹无序、反复开挖扰民——统筹施工、挂图作战
2.3.1 “综合改一次”统筹施工
项目开工前，各县（市、区）应协调供水、排水、供气、供电、通信等专业经营单位，制定 “综合改一次” 统筹施工方案，明确各管线单位施工时序和衔接节点。施工方案须经所有管线单位签字确认。各专业经营单位应将老旧小区需改造的水电气热信等配套设施优先纳入本单位专营设施年度更新改造计划，主动与城镇老旧小区改造年度计划做好衔接。
燃气、强电改造统筹施工专项要求：
燃气改造：燃气管道改造须纳入“综合改一次”统筹范围，与给排水、电力等管线同步设计、同步施工、同步验收。严禁先改其他管线再开挖改燃气，造成重复开挖和安全隐患。
强电改造：供配电设施改造涉及高空作业和带电作业的，须与燃气管道改造、给排水改造等错峰、错位施工，避免交叉作业引发安全事故。同步施工时，电力线路与燃气管道的水平和垂直净距须严格执行《城镇燃气设计规范》（GB 50028）和《民用建筑电气设计标准》（GB 51348）相关要求。
统筹施工“四同步”要求：
同步设计：各管线单位在方案设计阶段同步参与；
同步审批：各管线改造方案同步报批；
同步施工：各管线改造同步进场、错峰作业；
同步验收：各管线改造同步验收、联合试运行。
2.3.2 “挂图作战”制度
每个项目制定包含任务清单、责任清单、时限清单的作战图，在施工现场显著位置公示。实行“红黄绿”三色预警：
绿色：按计划推进
黄色：滞后预警（滞后≤7天），须提交纠偏方案
红色：严重滞后（滞后>7天），由县级分管领导挂牌督办
连续红色预警超过14天的项目，对建设单位负责人进行约谈。
2.3.3 “周调度、月通报、季考评”进度管控
周调度：县级住建部门每周调度项目进度，形成周报；
月（季度）通报：市住建局每月（季度）或适时通报各县（市、区）改造进展，排名后两位的县（市、区）须提交书面说明；
季度（半年、年度）考评：每季度（半年、年度）开展一次工作考评，考评结果报市政府。
2.3.4 实施项目库在线调度与闭环管理
（1）开工申请在线提交。项目开工前，建设单位须在四川省住建厅项目全生命周期管理系统在线提交开工申请，上传以下材料：①开工报告；②施工合同及监理合同；③施工许可证（或备案证明）；④施工单位项目经理、监理单位总监理工程师任命文件及执业资格证书；⑤施工组织设计（含安全技术措施、临时用电方案、消防预案）；⑥涉及燃气改造的须上传燃气经营单位书面确认的停气、供气作业方案；⑦涉及强电改造的须上传供电单位书面确认的停电、接火作业方案及 “两票三制” 执行计划；⑧涉及电梯加装的须上传电梯安装单位资质证书、安装方案、应急救援预案。材料齐全方可核准开工。
（2）工程进度实时填报。项目开工后，建设单位须每月25日前在线填报：①工程形象进度（文字描述+不少于4张现场照片，须带时间水印）；②完成投资额及资金拨付申请；③质量安全自查情况（含自查发现的问题及整改情况）。连续2个月未按时填报的，系统自动（人工）预警并通报。
（3）质量安全信息在线报送。质量安全监督机构须在实施项目库中实时录入以下信息：①质量安全监督交底记录；②日常巡查记录及整改通知；③飞行检查结果；④质量安全责任事故及处理情况。实现质量安全监管全程可追溯。
（4）问题在线调度闭环。遇到问题可在线发起调度，建设单位在系统中填报问题描述、紧急程度、建议解决方案，系统自动（人工）推送至相关责任单位。调度流程：
问题发起：建设单位在线填报问题详情（含现场照片、影响范围、建议时限）；
分配派单：系统根据问题类型自动（人工）分配至对应责任单位（设计问题→设计单位；管线问题→管线单位；审批问题→审批部门等），2小时内完成派单；
整改落实：责任单位在系统内确认接收，一般问题3日内完成整改，重大问题7日内完成，整改过程须上传过程照片；
结果核验：建设单位在线确认整改效果，24小时内完成核验并反馈满意度；核验不通过的，系统自动（人工）退回重改，形成 “问题发现→调度→整改→核验” 完整闭环。
超时预警：各环节超时的，系统自动（人工）推送预警短信至责任单位负责人和监管部门联系人；超时2倍以上的，系统自动（人工）生成红色预警工单，推送至县级分管领导。
（5）“三级项目库”联动管理机制。储备项目库、计划项目库、实施项目库三库联动、数据互通：
自动（人工）转库： 储备项目“四评同步”通过→自动（人工）转入计划项目库；计划项目核发施工许可→自动（人工）转入实施项目库；
数据共享：项目基本信息一次录入、全程共享，各阶段审批文件、验收报告、检测数据自动（人工）归集至项目电子档案；
统计分析：系统自动（人工）生成项目进度报表、资金使用报表、质量安全统计报表，各县（市、区）数据自动（人工）汇总至市级平台。
2.3.5 设计变更管控
改造内容一经确定和公示，原则上不得变更。确需变更的，须按以下程序办理：
一般变更（工程造价增减＜5%）：经监理单位和建设单位审核同意，报县级住建部门备案，并在系统中记录变更信息；
重大变更（工程造价增减≥5%）：须重新征求居民意见（同意率≥2/3），重新进行财政评审，重新公示。全部变更记录须在系统中留痕可溯。
燃气改造变更专项要求：涉及燃气管道走向、管径、调压设施位置等变更的，须经原燃气专项设计方案审查部门重新审查，并征得燃气经营企业书面同意。未经燃气经营企业确认的燃气改造变更无效。
强电改造变更专项要求：涉及供电容量、配电设备选型、线路敷设方式等变更的，须经原电气专项设计方案审查部门重新审查，并征得供电企业书面同意。未经供电企业确认的强电改造变更无效。
电梯加装变更专项要求：涉及电梯型号、载重、层站数、井道尺寸等变更的，须重新进行结构安全评估，并重新公示征求居民意见。
未经批准擅自变更的，不予验收通过，并追究相关责任人责任。
2.3.6 项目实施阶段质量管控硬措施
（1）材料全链条管控——“来源可追溯、去向可查证、责任可追究”。 建立材料全链条追溯体系，关键材料须满足：①采购时核验生产厂家营业执照、型式检验报告、3C认证（如有）等资质文件，资质不齐全的一律不得采购；②进场时100%核验出厂合格证、质量检验报告、产品标识，核对品牌、规格、型号与设计文件及采购合同的一致性；③使用前按规范进行见证取样送检，检验合格后方可使用；④所有材料信息录入改造工程材料追溯台账，记录采购来源、进场时间、检验结果、使用部位、使用数量。未录入追溯台账的材料视为不合格材料，不得使用。
燃气改造材料专项要求：燃气管道及管件须选用符合《燃气用埋地聚乙烯管材》（GB/T 15558）、《输送流体用无缝钢管》（GB/T 8163）等标准的合格产品，须具备特种设备制造许可证和型式试验报告。燃气报警装置、自动（人工）切断阀等安全装置须具备消防产品认证和防爆认证。
强电改造材料专项要求：电力电缆、配电设备须选用符合《额定电压1kV到35kV挤包绝缘电力电缆及附件》（GB/T 12706）、《低压成套开关设备和控制设备》（GB/T 7251）等标准的合格产品，须具备3C认证和型式试验报告。
电梯加装材料专项要求： 电梯整机及零部件须选用符合《电梯制造与安装安全规范》（GB/T 7588.1）等标准的合格产品，须具备型式试验合格证和特种设备制造许可证。整机质保不低于5年。
（2）关键节点“举牌验收”制度。对以下关键节点实行 “举牌验收” ：①防水层施工完成（闭水试验前）；②管道隐蔽前；③电气绝缘测试前；④消防设施安装完成；⑤燃气管道压力试验前；⑥供配电设备安装完成送电前；⑦电梯安装完成调试前。验收时，施工单位、监理单位、建设单位、业主代表四方现场举牌确认，拍照留存（照片须包含验收人员、验收部位、验收内容、验收结论、日期等信息），影像资料归档备查，同时上传至实施项目库系统。四方中任何一方不同意，不得进入下一道工序。
燃气改造专项举牌验收节点：①燃气管道隐蔽前（含防腐层检测、焊缝检测）；②燃气管道强度试验和严密性试验完成时；③燃气报警装置和自动（人工）切断装置安装调试完成时。
强电改造专项举牌验收节点：①电力电缆隐蔽前；②配电设备安装完成送电前；③接地电阻测试完成时。
电梯加装专项举牌验收节点：①电梯基础施工完成时；②电梯井道安装完成时；③电梯整机安装调试完成时；④电梯监督检验完成时。
（3）“样板引路”制度。每个小区在全面施工前，须选取一个单元或一个标准层制作工艺样板，展示屋面防水、墙面修缮、管线安装、燃气管道安装、强电线路敷设等主要工序的做法和标准。工艺样板经建设单位、监理单位、设计单位、居民代表共同验收确认后，方可大面积施工。未制作工艺样板或样板未通过验收的，不得全面开工。
（4）质量安全“飞行检查”制度。县级住建部门须组织第三方专业机构，对在建项目进行不定期的 “飞行检查” （不打招呼、直奔现场）。检查内容包括：①材料复验情况；②工序验收情况；③隐蔽工程影像资料完整性；④施工安全措施落实情况；⑤燃气改造施工是否落实作业票制度和防爆措施；⑥强电改造施工是否落实 “两票三制” 和高压作业防护措施；⑦电梯加装施工是否落实高空作业防护和临时用电安全措施。每个项目每月至少接受一次飞行检查。检查发现问题的，下达《质量安全整改通知书》，一般问题3日内整改到位，重大问题立即停工整改。飞行检查结果实时录入实施项目库系统。同一项目连续两次飞行检查不合格的，更换施工单位项目经理。
（5）群众监督“三公开”制度。施工现场须设置改造信息公示栏，做到：①改造内容公开——公示经居民确认的“一区一策”改造内容清单；②材料信息公开——公示进场材料的品牌、规格、检验报告（随时更新）；③监督渠道公开——公示县住建部门、街道、社区三级监督电话和投诉邮箱，确保24小时畅通。未设置信息公示栏的，视为文明施工不达标。
（6）施工人员“持证上岗”100%核查。 特种作业人员（焊工、电工、起重工等）须100%持有效证件上岗。涉及燃气管道焊接的，焊工须持有市场监管部门颁发的《特种设备焊接操作人员证书》，且在有效期内。涉及电梯安装的，安装人员须持有特种设备作业人员证书。施工单位须建立人员持证台账，监理单位逐日核查。发现无证上岗的，立即停工整改，并对施工单位处以合同价1%-3%的违约金处罚。
（7）施工扰民投诉处理机制。施工单位须设立扰民投诉接待室，公布投诉电话，24小时专人值守。接到投诉后，2小时内响应，24小时内处理完毕，处理结果须在系统中记录备查。因施工扰民导致群体性信访事件的，项目立即停工整改，整改验收合格后方可复工。
（8）隐蔽工程影像资料管理标准。隐蔽工程须全程留存带时间水印的影像资料（照片或视频），影像资料须包含：①施工过程记录；②验收过程记录；③验收人员影像。影像资料按分项工程整理归档，作为竣工验收的必备资料，同时上传至实施项目库系统对应分项。影像资料缺失或不符合要求的，隐蔽工程不予验收通过。
燃气改造影像资料专项要求：燃气管道焊接焊缝须逐道拍片或超声检测，检测报告及影像资料随工程档案归档。无检测报告的，燃气改造不予验收通过。
（9）质量安全“双罚”机制。对质量安全责任事故实行 “双罚” ——既追究施工单位的合同责任，又追究项目业主单位和监管部门的监管责任。发生一般及以上质量安全事故的，施工单位列入 “黑名单” ，3年内不得参与本市老旧小区改造项目投标；项目业主单位负责人和直接责任人依规依纪依法处理。
（10）边坡挡土墙及地质灾害隐患专项排查与整治。 针对达州山地城市特点，在老旧小区改造中须同步排查小区内及周边的边坡、挡土墙、堡坎等设施的安全状况。排查发现存在裂缝、变形、渗漏等安全隐患的，须纳入改造方案同步整治。整治工程须符合《建筑边坡工程技术规范》（GB 50330）相关要求，整治完成后须组织专项验收。
2.4 竣工验收阶段
严格执行“四步验收”程序：施工单位自检→监理单位初验→建设单位组织竣工验收→住建部门备案监督。
2.4.1 基础类“一票否决”
2000年前小区基础类未全覆盖、安全指标未全部达标的，一律不予通过竣工验收。燃气改造未完成的、强电改造未达标的，一律不予通过竣工验收。
2.4.2 居民满意度“硬约束”
验收时应邀请不少于5名居民代表（不低于小区总户数的1%）参与现场核验，对改造效果进行满意度评价。居民满意度低于80%的，责令整改完善后重新组织验收。同一项目连续两次验收满意度低于80%的，项目业主单位须作出书面说明并承诺整改时限。四川省改造成效评价制度要求注重居民代表全程参与和评价结果公开公示。
2.4.3 消防专项验收
所有小区改造竣工后必须通过消防安全专项验收，由消防救援机构出具专项意见，消防不合格的不得通过整体竣工验收。
2.4.4 燃气改造专项验收
（1）燃气改造验收强制性要求：所有燃气改造工程须单独组织燃气专项验收，由县级住建部门牵头，燃气经营企业、施工单位、监理单位参加。燃气专项验收不合格的，不得通过整体竣工验收。
（2）燃气管道强度试验和严密性试验：燃气管道安装完成后，须按《城镇燃气输配工程施工及验收规范》（CJJ 33）进行强度试验和严密性试验。强度试验压力为设计压力的1.5倍，稳压1小时无压降；严密性试验压力为设计压力，稳压24小时压降不超过允许值。试验报告须由施工单位、监理单位签字确认，无试验报告或试验不合格的，不得通过燃气专项验收。
（3）燃气安全装置安装核查：逐户核查燃气报警装置、自动（人工）切断装置安装情况。报警装置须通电运行正常，切断装置须动作灵敏可靠。每户须进行联动切断功能测试，测试不合格的须整改至合格。
（4）燃气管道防腐层检测：埋地燃气管道防腐层须进行电火花检测或PCM检测，检测报告随工程档案归档。防腐层破损的须修复后重新检测，直至合格。
2.4.5 强电改造专项验收
（1）强电改造验收强制性要求：所有强电改造工程须单独组织电气专项验收，由县级住建部门牵头，供电企业、施工单位、监理单位参加。电气专项验收不合格的，不得通过整体竣工验收。
（2）供配电设备交接试验：新增或更换的变压器、配电柜等供配电设备，须按《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》（GB 50150）进行交接试验。试验项目包括：绝缘电阻测试、直流电阻测试、耐压试验等。试验报告须由具备资质的检测机构出具，试验不合格的不得投入运行。
（3）一户一表及接地系统核查：逐户核查电表安装及接线情况，确保一户一表安装到位，接线正确牢固。接地系统须进行接地电阻测试，测试值须符合设计及规范要求（TN系统接地电阻≤4Ω）。测试不合格的须整改至合格。
（4）线路绝缘测试：所有改造线路须进行绝缘电阻测试，测试值须符合《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB 50303）要求（低压线路绝缘电阻≥0.5MΩ）。测试报告须由施工单位、监理单位签字确认。
2.4.6 电梯加装专项验收
（1）电梯加装验收强制性要求：电梯加装工程须单独组织电梯专项验收，由县级住建部门牵头，市场监管部门、施工单位、电梯安装单位、监理单位参加。电梯专项验收不合格的，不得交付使用。电梯须经监督检验合格并取得《特种设备使用标志》后方可投入使用。
（2）电梯监督检验：电梯安装完成后，须向特种设备监督检验机构申请监督检验，检验内容包括：井道及机房检查、曳引系统检查、门锁装置检查、安全保护装置试验、运行试验等。监督检验不合格的，须整改至检验合格。
（3）电梯五方对讲系统测试： 电梯须安装五方对讲系统（轿厢内、机房、值班室、监控中心、电梯维修公司），验收时须进行通话功能及应急响应测试，确保紧急情况下通信畅通。五方对讲不通的，不得通过电梯专项验收。
（4）结构安全复核：电梯加装涉及结构改造的，须由原结构安全评估单位对改造部位进行结构安全复核，确认新增荷载对原结构无不利影响。未进行结构安全复核或复核不合格的，不得通过电梯专项验收。
2.4.7 消防设施逐项测试
对消防设施的改造内容须逐项功能测试：①消防栓最不利点静压和动压测试；②灭火器配置数量和位置核查；③应急照明和疏散指示标志亮度及切换测试；④消防通道宽度和净高实测（每处消防通道须拉尺测量，净宽、净高均≥4m，测量结果记录在案，作为验收依据）；⑤燃气报警装置与消防系统联动测试；⑥电动车充电区域消防设施配置核查。测试结果须形成专项报告，所有测试人员签字确认。
2.4.8 档案资料“清单化”验收
验收前须逐项核对以下归档资料，缺一不可：①项目前期资料（排查台账、意愿征询、方案设计、审批文件）；②材料证明资料（合格证、检测报告、追溯台账）；③施工过程资料（隐蔽验收、影像资料、工序记录）；④检测试验报告（闭水试验、管道试压、绝缘测试、燃气管道强度及严密性试验、电气交接试验、接地电阻测试）；⑤变更审批资料（设计变更单、签证单）；⑥竣工图（须反映现场实际施工情况）；⑦四川省住建厅项目全生命周期管理系统中的项目完整电子档案；⑧电梯监督检验报告及《特种设备使用标志》；⑨燃气经营企业出具的燃气设施接入确认函；⑩供电企业出具的供电设施接入确认函。竣工图与现场实际不一致的，按变更程序补办手续，未补办的验收不予通过。
2.4.9 监督验收记录表签字确认
竣工验收时，须填写《监督验收记录表》，逐项记录验收内容、验收结论、存在问题及整改要求，参与验收的四方责任主体及居民代表逐人签字确认。签字确认后仍发现存在质量问题的，参与验收的单位和个人承担相应责任。
2.4.10 县级住建部门100%复核制度
（1）复核全覆盖刚性要求： 各县（市、区）住建部门须对辖区内所有已通过竣工验收的老旧小区改造项目100%组织复核，不得选择性复核、抽样复核或变相减少复核数量。复核未通过的，责令限期整改，整改完成后重新组织验收和复核。
（2）复核组织形式：复核工作由县级住建部门牵头，联合发改、财政、消防、市场监管等部门组成复核工作组，成员不少于5人。复核工作组须覆盖以下专业领域：建筑工程、给排水、燃气工程、电气工程、消防工程，专业配置不齐全的复核无效。
（3）复核内容与标准：复核须对照竣工验收报告，逐项核查以下内容：①改造内容完成度——对照“一区一策”改造清单和竣工图，现场逐栋逐项核实改造内容是否全部完成，基础类改造是否100%覆盖；②质量达标度——对屋面防水、燃气管道、供配电设施、电梯等关键改造内容进行现场实测实量，检测数据是否满足国省标准；③隐蔽工程资料完整性——100%核查隐蔽工程验收记录、影像资料、检测试验报告；④居民满意度——随机走访不少于10户居民，核实满意度评价真实性；⑤资金使用合规性——对照资金台账核查资金拨付和使用情况；⑥系统数据完整性——核实项目在四川省住建厅项目全生命周期管理系统中的电子档案是否完整。
（4）复核结果处理：复核通过的，由复核工作组出具《老旧小区改造项目复核合格确认书》，作为项目最终结算和交付使用的依据。复核发现问题的，下达《复核整改通知书》，一般问题15日内整改到位，重大问题30日内整改到位，整改完成后重新复核。复核不合格的项目，不得交付使用，暂缓拨付后续补助资金。
（5）复核责任追究：复核工作组须对复核结论负责，复核工作组成员在复核记录表上逐人签字确认。复核中因失职渎职导致不合格项目通过复核的，倒查复核人员责任。县级住建部门年度复核完成率（应复核项目数/实际复核项目数×100%）须达到100%，复核完成率低于100%的，在年度考核中扣减相应分值。
2.5 交付使用阶段
2.5.1 “改建即交接”制度
改造完成后30日内完成工程移交，专营设施设备产权依照法定程序移交给专业经营单位。移交清单须双方签字确认，各执一份，并在系统中完成交付确认。改造后专营设施设备的产权依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。
燃气设施移交要求：燃气改造完工后，施工单位须在15日内向燃气经营企业移交燃气设施竣工资料（含竣工图、管道检测报告、试验记录等），燃气经营企业须在接收后15日内完成通气验收，具备供气条件后48小时内恢复供气。通气前须逐户进行燃气安全使用告知和泄漏检测。
强电设施移交要求：强电改造完工后，施工单位须在15日内向供电企业移交供配电设施竣工资料（含交接试验报告、竣工图等），供电企业须在接收后15日内完成接火送电。送电前须逐户进行用电安全检查和通电测试。
电梯设施移交要求：电梯加装完工并取得《特种设备使用标志》后，建设单位须在30日内向物业服务企业或电梯使用管理单位移交电梯竣工资料及《电梯使用登记证》。电梯投入使用前须完成使用管理权责确认，明确使用管理单位、维保单位及各自安全责任。未明确使用管理单位和维保单位的电梯不得投入使用。
2.5.2 物业管理“无缝衔接”
改造后6个月内完成物业管理覆盖，居民对改造后的物业管理模式、物业费标准等应提前形成共识并书面确认。物业管理方案未确定的项目，不得通过竣工验收。居民就改造后的物业管理模式、缴纳必要的物业服务费用等集体协商形成共识并书面（线上）确认的，方可开工改造。电梯加装完成后，须将电梯使用管理、维护保养纳入物业管理方案，明确电梯维保费用来源和分摊方式。
2.5.3 交付使用阶段质量管控硬措施
（1）物业承接查验制度。物业公司（或业主自治组织）在接管前须进行承接查验，对照竣工图纸和验收标准，对改造内容逐项核查，形成《承接查验记录表》。燃气设施、供配电设施、电梯须分别由专业经营单位出具接查验合格确认函。发现质量问题的，建设单位须在15日内整改到位。未经承接查验或查验不合格的，不得交付使用。
（2）保修金预留制度。建设单位在工程结算时须预留不低于合同价3%的质量保修金。防水工程质保期（10年）内出现质量问题的，直接使用保修金进行维修，无需另行协商。保修期满且无质量问题的，按合同约定退还保修金。
（3）“一户一档”交付制度。涉及居民户内改造的（如更换户内管线、加装设施等），须逐户建立改造档案，记录改造内容、材料品牌、施工单位、验收结论，并向居民发放《改造质量保修卡》，注明保修内容、保修期限、报修电话。保修卡须张贴于户内显著位置（如电表箱内侧或入户门内侧）。
燃气改造“一户一档”要求：逐户建立燃气改造档案，记录户内燃气管道更换内容、报警装置安装情况、通气验收结论，并向居民发放《燃气安全使用告知卡》，注明燃气报警装置使用注意事项、燃气泄漏应急处理流程、燃气经营企业24小时报修电话。
（4）项目电子档案完整归档。项目交付使用前，须在四川省住建厅项目全生命周期管理系统中完成项目全流程电子档案归档，包括：①项目前期资料扫描件；②各阶段审批文件扫描件；③施工过程影像资料；④检测试验报告扫描件；⑤竣工图电子版；⑥验收记录表扫描件；⑦移交确认单扫描件；⑧燃气设施接入确认函扫描件；⑨供电设施接入确认函扫描件；⑩电梯监督检验报告及使用标志扫描件。电子档案不完整的，不得办理交付使用手续。
2.6 后续维护阶段
2.6.1 长效管理机制
建立健全住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。施工单位对改造工程质量实行终身责任制，防水工程质量保期不低于10年。
燃气设施长效管理要求：燃气经营企业须将改造后的燃气设施纳入日常巡检计划，庭院管道巡检周期不超过1年，立管及入户支管巡检周期不超过2年。燃气报警装置须每年标定检测1次，自动（人工）切断装置须每半年动作测试1次。检测不合格的须立即更换。
强电设施长效管理要求：供电企业须将改造后的供配电设施纳入日常运维计划，配电设备巡检周期不超过1年，线路巡检周期不超过2年。供配电设施须每年进行1次预防性试验，试验不合格的须立即维修或更换。
电梯设施长效管理要求：电梯使用管理单位须落实电梯安全管理主体责任，建立电梯日常巡查制度（每日至少巡查1次），聘请具备资质的维保单位每15日至少维保1次。电梯须每年进行1次定期检验，检验不合格的不得继续使用。电梯维保费用须纳入小区物业管理费或住宅专项维修资金统筹解决，无专项维修资金的须建立居民共担机制。
2.6.2 “回头看”评估制度
每年对已改造小区开展 “回头看” 评估，重点检查：设施设备完好率≥90%；居民持续满意度≥80%；物业管理覆盖率100%；消防设施完好率100%；雨污分流系统正常运行率100%；燃气安全装置完好率100%，燃气泄漏报警器在线率≥95%；供配电设施运行正常率100%；加装电梯运行正常率≥95%，定期检验合格率100%。
“回头看” 结果须录入四川省住建厅项目全生命周期管理系统，实现问题发现、整改、核验全流程可追溯。
2.6.3 后续维护阶段质量管控硬措施
（1）保修期内“快速响应”制度。 施工单位须设立维保专班，公布24小时报修电话。保修期内接到报修后：一般问题12小时内到场、48小时内修复；重大问题4小时内到场、24小时内制定方案、7天内修复完成。逾期未修复的，直接使用保修金安排第三方维修，费用由原施工单位承担。报修及处理情况须在系统中记录备查。
燃气保修专项要求：燃气泄漏保修须2小时内到场、24小时内修复。燃气报警装置故障须48小时内修复或更换。
电梯保修专项要求：电梯困人故障须30分钟内到场救援，一般故障须2小时内修复。电梯维保单位须设立24小时应急值班电话，确保电梯困人时能及时响应。
（2）质保到期“回访复查”制度。各项工程质保期届满前30日，建设单位须组织质保到期回访复查，全面检查改造工程现状。涉及燃气、强电、电梯的，须邀请专业经营单位和使用管理单位共同参与复查。发现质量问题的，施工单位须在质保期届满前无偿修复。施工单位不履行修复义务的，使用质量保修金修复。
（3）“回头看”问题闭环整改制度。每年 “回头看” 发现的问题，须建立整改台账，明确责任人、整改措施、完成时限。一般问题30日内整改到位，重大问题15日内整改到位。整改完成后由县级住建部门复查确认，整改结果在系统中闭环销号。同一小区连续两年 “回头看” 发现同类问题的，追究管护责任单位责任。
（4）公共设施“身份证”管理制度。改造后新增或更换的公共设施（雨污水井、消防栓、路灯、充电桩、健身器材、燃气调压箱、配电箱、电梯等），须逐一编号、建立档案、明确管护责任人，在设施本体设置永久性标识牌（注明名称、编号、管护责任人、报修电话）。设施损坏时，管护责任人须在48小时内报修并跟踪处理结果。
（5）物业管理“履约考核”制度。对引入专业物业公司的小区，县级住建部门或街道（乡镇）每年组织一次物业履约考核，考核内容涵盖：①设施设备维护情况；②环境卫生保持情况；③居民投诉处理情况；④满意度调查结果；⑤电梯维保合同执行情况；⑥燃气安全巡检配合情况。考核不合格的物业公司，限期3个月整改；整改仍不合格的，建议业委会启动解聘程序，并纳入物业服务企业信用评价体系。
第三章施工组织管理
围绕施工安全质量、技术标准落地、重点内容管控、关键环节把控四个方面，规范施工组织管理。特别聚焦补齐消防设施短板，落实施工质量安全管控。
3.1 施工质量安全管控
3.1.1 安全文明施工“六个必须”
（1）必须编制专项施工方案（含安全技术措施、临时用电方案、消防预案、应急疏散预案）。方案须经施工单位技术负责人审批、监理单位审核、建设单位备案。涉及燃气改造的须编制燃气作业安全专项方案，涉及强电改造的须编制供配电作业安全专项方案，涉及电梯加装的须编制高空作业安全专项方案。
（2）必须设置安全警示防护（施工区与居民活动区有效隔离，沟槽开挖设警示灯）。安全防护设施完好率须100%，每日开工前检查。
（3）必须落实“带户施工”安全管控（合理安排施工时间，高空作业下方设安全防护棚）。施工时间：工作日8:00-12:00、14:00-18:00，其余时间段不得施工（紧急抢修除外）。
燃气施工时间专项要求：燃气管道改造涉及停气作业的，须安排在用气低峰时段（9:00-11:00、13:00-16:00），停气时长不超过4小时。停气前须提前48小时书面通知居民，停气期间须设置临时供气措施或指导居民安全使用替代能源。
强电施工时间专项要求：强电改造涉及停电作业的，须安排在用电低峰时段（9:00-11:30、14:00-17:00），停电时长不超过4小时。停电前须提前48小时书面通知居民。
（4）必须强化管线改造安全监管（涉及燃气、电力管线的，由具备资质的专业单位实施，实行作业票制度）。作业票须经管线单位会签后方可施工。燃气管道焊接实行“双检双签”——焊工自检、监理复检，双方签字确认后方可进入下一工序。
（5）必须建立应急预案（每个项目配备救援器材并组织至少1次应急演练）。涉及燃气管线改造的须组织燃气泄漏应急演练；涉及电梯加装的须组织电梯困人应急救援演练。
（6）必须实行安全晨会制度（每日开工前班组长组织安全晨会，形成书面记录）。晨会记录须每日汇总、每周归档备查。
“七个到位”施工准备要求。项目开工前须做到：①统筹施工方案到位——各管线单位施工时序衔接方案已签字确认；②专项施工方案到位——含安全技术措施、临时用电方案、消防预案、应急疏散预案；③管线交底到位——地下管线资料已普查并现场交底；④材料准备到位——关键材料已进场复验合格；⑤人员持证核查到位——特种作业人员100%持证核查完毕；⑥居民告知到位——施工时间、影响范围已提前48小时书面通知居民；⑦应急准备到位——应急预案已制定并完成演练。任意一项未到位，不得开工。
3.1.2 质量管控“五道关口”
第一关——材料进场关：关键材料见证取样送检和留样备查，严禁“三无”产品。材料进场验收率100%，见证取样送检率100%，留样备查率100%。燃气管道材料须100%核验特种设备制造许可证；电气设备须100%核验3C认证；电梯设备须100%核验型式试验合格证。
第二关——工序验收关：关键工序监理旁站和影像留存，隐蔽工程经监理验收合格方可进入下道工序。影像资料保存期限不低于工程质保期。
第三关——检测试验关：屋面闭水试验、管道压力试验、电气绝缘测试、燃气管道强度及严密性试验等必须见证检测。检测不合格的，整改后重新检测，直至合格。
第四关——分部分项验收关：基础、主体、防水、消防、给排水、燃气、电气、电梯等分部工程完工后，组织分部分项验收。分部工程未经验收或验收不合格的，不得进入下一分部工程施工。
第五关——质量追溯关：每道工序的施工人员、验收人员、检测数据全部记录归档，质量责任可追溯可倒查。归档资料须在竣工验收前完成数字化扫描，存入“一区一档”电子档案库，同时上传至四川省住建厅项目全生命周期管理系统。
3.2 技术标准执行（就高不就低）
全市所有改造工程一律执行最新国省最高标准，严禁降标、旧标替代新规。2000年前小区基础类100%全覆盖、安全隐患全部清零；2001-2005年纳入小区基础类隐患全部清零、刚性指标全部达标。
3.3 重点施工内容专项管控
3.3.1 屋面防水施工专项管控（质量终身重点）
所有渗漏屋面必须整体重做防水层，防水工程完工必须开展24小时闭水试验+雨后复检双重核验。整体防水质保期不低于10年。
3.3.2 消防安全改造专项管控——重点聚焦：补齐消防设施短板
严格执行《建筑防火通用规范》《消防设施通用规范》最新强制性国标。消防通道净宽≥4m、净高≥4m，全程无遮挡无占用。多层、高层住宅灭火器、消火栓、应急照明、疏散指示、防火封堵按最新国标配齐补足，过期损坏失效设施100%更换。
高层住宅消防设施重点排查：对高层老旧小区重点排查自动（人工）喷水灭火系统、火灾自动（人工）报警系统、防排烟系统，存在故障的必须全面修复或更换，消防控制室必须落实24小时值班制度。加装电动自行车充电场所必须与建筑疏散出口、燃气管道保持安全距离（不小于6米），严禁在地下室、半地下室、楼梯间设置充电区域。
受限条件技防补强措施：无法完全满足现行新规的，通过以下措施补强——①增设智能烟感报警器（每层不少于1个）；②公共区域增设简易喷淋系统；③配齐配强微型消防站；④增配消防器材至现行标准的1.2倍。
消防安全改造须与“楼道革命”统筹推进，清理楼道杂物和电动自行车，恢复疏散通道畅通。
3.3.3 给排水系统改造专项管控
老旧管网全部更换、一户一表规范落地；全域雨污彻底分流。改造后水质检测合格率100%，排水畅通率100%，雨污分流系统正常运行率100%。
3.3.4 燃气改造专项管控——重点聚焦：消除燃气安全隐患
（1）改造范围与标准：所有纳入改造的小区必须同步实施燃气老化管道更新改造，包括：①燃气庭院管道（含埋地管和架空管）全面检测更换，使用年限超过20年的须整体更换；②燃气立管全面检测更换，腐蚀严重或使用年限超过20年的须整体更换；③调压设施、阀门等附属设施全面检查，存在泄漏或失效的一律更换；④户内橡胶软管全部更换为不锈钢波纹管或金属包覆软管，使用寿命不低于8年；⑤燃气具连接软管长度不超过2米，禁止穿墙、穿窗、穿门；⑥在用燃气具超过判废年限（8年）的，引导居民更换；⑦老旧小区优先加装燃气报警装置和自动（人工）切断装置，实现泄漏自动（人工）报警、自动（人工）切断。
（2）施工安全管控要求：①燃气改造须由具备市政公用工程施工总承包资质（含燃气工程）或管道工程专业承包资质的企业承担，严禁转包、违法分包；②从事燃气管道焊接的焊工，须持有市场监管部门颁发的《特种设备焊接操作人员证书》，严禁无证上岗；③燃气管道改造实行“双检双签”制度——焊工自检、监理复检，焊缝无损检测（拍片或超声）比例不低于20%，重点部位100%检测，双方签字确认后方可进入下一工序；④燃气管道改造严禁在雨天、大风天（风力5级以上）进行露天焊接作业；⑤沟槽开挖深度须满足设计及规范要求，管道敷设后须及时回填夯实，防止塌方；⑥涉及带气作业的，须提前48小时通知居民，并制定专项应急预案，现场配备防爆工具和燃气检测仪器。
（3）验收及通气要求：①燃气改造竣工后须进行强度试验和严密性试验，试验压力及稳压时间须符合《城镇燃气输配工程施工及验收规范》（CJJ 33），试验报告须由施工单位、监理单位签字确认；②通气前须逐户进行泄漏检测，确认无泄漏后方可恢复供气；③通气后须逐户点火测试，确认燃气具正常燃烧、烟气排放通畅；④须向居民逐户发放《燃气安全使用告知卡》，告知报警装置使用方法、泄漏应急处置流程、燃气公司24小时报修电话。
（4）质量保障要求：①燃气管道及管件须选用符合国家标准的产品，须具备特种设备制造许可证和型式试验报告；②不锈钢波纹管须符合《燃气用具连接用不锈钢波纹软管》（CJ/T 197），使用寿命不低于8年；③燃气报警装置须符合《家用可燃气体探测器》（GB 15322.2），须具备消防产品认证，报警装置须每年标定1次；④自动（人工）切断装置须具备过流保护、超压保护、欠压保护功能。
3.3.5 强电设施改造专项管控——重点聚焦：消除电气安全隐患
（1）改造范围与标准：所有纳入改造的小区必须同步实施强电设施改造，包括：①供配电设备（变压器、配电柜、开关柜）全面检测评估，运行超过15年或存在严重缺陷的须更换；②小区内供电线路全面检查，绝缘老化、线径过细、私拉乱接的须全部更换和规整；③入户电表箱及分支箱全面检查，破损、锈蚀、容量不足的须更换；④完成一户一表改造，实现远程抄表；⑤强弱电分离敷设，间距不小于0.5m，废线全部清零；⑥完善接地系统和防雷设施，接地电阻须≤4Ω；⑦配电装置须全部加装漏电保护器，动作电流≤30mA。
（2）施工安全管控要求：①强电改造须由具备电力工程施工总承包或输变电工程专业承包资质的企业承担，涉及高压作业的须同时具备承装（修、试）电力设施许可证；②高压作业人员须持有应急管理部门颁发的特种作业操作证（高压电工作业），低压作业人员须持有应急管理部门颁发的特种作业操作证（低压电工作业），严禁无证上岗；③涉及停电作业的，须提前48小时书面通知居民；④高压作业实行“两票三制”（工作票、操作票；工作许可制度、工作监护制度、工作间断转移终结制度）；⑤所有供配电设备安装完成后须进行交接试验，试验项目包括绝缘电阻测试、直流电阻测试、耐压试验等，试验不合格的不得投入运行；⑥线路改造完成后须进行绝缘电阻测试，测试值须符合《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB 50303）要求（低压线路绝缘电阻≥0.5MΩ），测试不合格的须排查整改。
（3）用电容量保障要求：①改造前须对小区用电负荷进行全面测算，供配电设备选型须满足小区未来5-10年用电增长需求；②建筑面积≤60㎡的住宅，户均用电容量不低于6kW；60-90㎡的住宅，户均用电容量不低于8kW；90-140㎡的住宅，户均用电容量不低于12kW。③供配电设备改造后，须满足充电桩安装等新增用电需求，新建停车位须100%预留充电桩电力管线和配电容量。
（4）质量保障要求：①电力电缆、配电设备须选用符合国家标准的产品，须具备3C认证和型式试验报告，严禁使用无证产品和假冒伪劣产品；②供配电设备质保期不低于5年，施工质量终身追责；③改造完成后供电可靠性不低于99.9%（年户均停电时间不超过8.76小时），电压合格率不低于95%。
3.3.6 既有住宅电梯增设专项管控——重点聚焦：推进“楼道革命”
（1）改造范围与标准：落实“楼道革命”要求，大力推进有条件的楼栋加装电梯。全面摸清住宅楼栋基本信息，从建筑结构安全、空间条件和居民意愿等方面开展加装电梯可行性评估，建立“适合加装、较难加装、不适合加装”三类楼栋底数台账。
（2）结构安全管控要求：①电梯加装前须对原建筑进行结构安全鉴定，由具备相应资质的检测鉴定机构出具《结构安全评估报告》，评估结论为不安全的不得加装；②电梯设计方案须充分考虑沉降差、局部开洞等不利影响，并采取可靠的结构加强措施；③基础施工须避开原有建筑主要承重结构，严禁破坏原建筑承重墙、构造柱、基础等关键部位；④涉及结构改造的，须由原结构安全评估单位进行结构安全复核，确认新增荷载对原结构无不利影响。
（3）施工安全管控要求：①电梯加装须由同时具备建筑工程施工总承包资质和电梯安装资质的单位承担，或由总包单位分包给具备电梯安装资质的专业单位；②电梯安装须由电梯制造单位或其委托的具备资质的安装单位实施；③电梯安装人员须持有特种设备作业人员证书，严禁无证上岗；④井道施工涉及高空作业的，须设置安全防护网和防护棚，防止物体坠落伤人；⑤临时用电须符合《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ 46），配备漏电保护器。
（4）电梯选型与品质要求：①优先选用整机质保和免费全包维保不低于5年的电梯，优先选用具备物联网远程监控功能的电梯产品；②鼓励采取平层入户方式加装电梯，实现无障碍通行；③电梯载重不宜小于630kg，可容纳担架的电梯载重不宜小于800kg；④电梯开门宽度不宜小于800mm，满足轮椅通行要求；⑤电梯五方对讲系统须保持24小时畅通，确保紧急情况下通信可靠。
（5）验收及后续管理要求：①电梯安装完成后须向特种设备监督检验机构申请监督检验，监督检验合格并取得《特种设备使用标志》后方可投入使用；②电梯投入使用前须明确使用管理单位、维保单位及各自安全责任，未明确使用管理单位和维保单位的电梯不得投入使用；③电梯维保费用须纳入小区物业管理费或住宅专项维修资金统筹解决，无专项维修资金的须建立居民共担机制；④电梯使用管理单位须建立电梯日常巡查制度（每日至少巡查1次），聘请具备资质的维保单位每15日至少维保1次；⑤电梯须每年进行1次定期检验，检验不合格的不得继续使用；⑥电梯应急救援预案须每年至少演练1次。
（6）居民协商与推进机制：①建立“一户申请即启动意愿征询”机制——只要一户居民申请，社区即靠前启动组织意愿征询；②引导居民成立电梯加装自治小组，推选楼栋代表全程参与方案设计、施工监督和后续管理；③对群众有意愿、具备加装条件但暂未形成加装共识的，可结合改造先期完成管线迁改、底坑施工等工作，降低将来条件成熟时加装电梯的成本；④对加装电梯资金困难的居民，可引导其申请使用住宅专项维修资金或住房公积金；⑤坚持成熟一个单元、加装一台电梯的思路，统筹推进群众工作、建筑结构安全性评估与验收、电梯产品和施工方案比选、后续运行方案确定等工作，确保加装后电梯运行安全、楼栋结构安全。
3.3.7 电气及安防改造专项管控
漏保、接地、布线、配电装置全部达标；楼道管线规整、废线清零、强弱电分离。基础监控、公共照明全覆盖。改造后视频监控覆盖率100%，公共照明亮灯率100%。
第四章组织落实与协调机制
建立“市——县（市、区）——街道（乡镇）——社区”四级联动工作机制。
4.1 组织领导体系
市级层面：建立市级统筹协调联动机制，及时研究解决有关重大问题，统筹推进全市城镇老旧小区改造工作。市住房城乡建设局、市发展改革委、市财政局结合各自职责，加强项目推进情况监管，做好资金绩效评价。市级有关部门（单位）和相关专业经营单位要加强政策协调和工作衔接，加大指导力度，协同解决新情况新问题，配合完善相关政策措施。市审计局加强全市城镇老旧小区改造工作审计监督。市市场监管局加强对既有住宅电梯加装质量安全监督指导。
县级层面：各县（市、区）人民政府（管委会）是本辖区城镇老旧小区改造工作的责任主体和实施主体。主要负责同志亲自抓，建立工作专班，落实责任领导、责任部门、经办人员。以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用绩效为衡量标准，建立健全工作机制，落实各项配套支持政策，调动各方面资源抓好组织实施，确保圆满完成改造任务。各县（市、区）应建立健全政府统筹、条块协作、部门齐抓共管的城镇老旧小区改造工作机制，明确有关部门（单位）和街道（镇）、社区的职责分工、工作规则、责任清单和议事规程，制定改造工作流程，统筹推进改造工作。
街道（乡镇）层面：落实属地主体责任，负责组织社区开展居民意愿征集、改造方案公示、施工协调、矛盾纠纷调处等工作。负责电梯加装居民协商工作，牵头组织“一户申请即启动意愿征询”机制落实。
社区层面：发挥社区党组织战斗堡垒作用，搭建居民沟通议事平台，引导居民成立改造自治委员会或业主委员会。负责电梯加装居民议事组织、低层住户沟通协调工作。
4.2 跨部门协调机制
4.2.1 联席会议制度。各县（市、区）住建部门牵头，发改、财政、自然资源、城管执法、消防救援、行政审批、供水、供电、供气、通信、市场监管（电梯）等部门单位参加，每季度至少召开一次联席会议。涉及燃气改造的议题，燃气经营企业须派员参加；涉及强电改造的议题，供电企业须派员参加；涉及电梯加装的议题，市场监管部门须派员参加。
4.2.2 完整居住社区建设统筹机制。各县（市、区）在推进老旧小区改造时，应与完整居住社区建设、城市更新微改造工作统筹衔接。以居住社区为单元开展设施短板普查，将养老、托育、助餐、停车、体育健身等公共服务设施配建纳入改造方案统筹考虑。涉及相邻小区及周边地区联动改造的，可整体打包立项、统一设计、同步施工。
4.2.3 “一站式”审批服务。建立联合审查制度，一次性出具审查意见，审批时限压缩至5个工作日内。
4.2.4 管线单位协调机制。各管线单位将老旧小区设施改造优先纳入本单位年度更新改造计划，开工前形成统筹施工方案，实行“综合改一次”。管线单位拒不配合的，由县级政府协调督办。
4.2.5 资金统筹协调机制。各县（市、区）财政部门牵头建立改造资金统筹管理台账，每月调度各类资金到位和拨付进度。
4.3 督查督办制度
对进度严重滞后、质量问题突出、资金使用不规范的县（市、区），由市级有关部门发出督办函，限期整改（15个工作日）；整改不到位的，约谈县级政府分管领导，并视情况核减下一年度改造计划指标。
各县（市、区）城镇老旧小区改造工作的评价结果，将作为申报项目年度计划任务及安排下达中央、省财政补助资金的重要参考。市住房城乡建设局、市发展改革委、市财政局等部门加大督促指导力度，畅通投诉举报渠道，对工作成效突出的，及时总结上报好的经验做法；对督导检查、审计、信访、媒体等发现存在违反底线要求的，及时督促整改，问题严重的依法依规严肃处理。
4.4 群众参与共治机制
聚焦痛点一：“群众意见难统一”
（1）搭建“线上+线下”居民议事平台，利用微信群、小程序等线上手段，结合线下居民议事会、入户走访等方式，拓宽居民参与渠道。线上平台覆盖率不低于小区总户数的80%。
（2）改造方案“两轮征询”制度：
第一轮——改造意愿征询：同意率达到≥2/3方可纳入计划；
第二轮——改造方案征询：经≥2/3居民书面/线上表决同意后方可开工。
（3）成立矛盾调解小组（社区干部+网格员+楼栋长+法律顾问+老党员），就地化解改造中的邻里纠纷和利益冲突。矛盾调解成功率达到90%以上。
电梯加装专项协商机制：建立“一户申请即启动意愿征询”机制，社区接到申请后7个工作日内启动楼栋意愿征询；对电梯加装持反对意见的居民，建立“一对一”沟通协商机制，由社区干部、楼栋长、党员代表组成调解小组，逐户上门了解诉求、解释政策、消除顾虑；对经多次协商仍无法达成一致的，引导通过社区听证、人民调解、民事诉讼等途径依法解决；探索“差异化补偿”机制，对因电梯加装受到采光、通风、噪音等影响的低层住户，在充分协商基础上给予合理补偿。
聚焦痛点二：“出资不积极、出资率低”
（1）合理确定居民出资比例。基础类以政府投入为主，完善类和提升类鼓励居民合理出资。居民出资率（按户数计）不低于50%的项目，优先纳入年度改造计划。
（2）建立“以工代赈”机制。鼓励居民通过参与改造现场监督、环境卫生维护、绿化养护等方式折抵出资，或以劳动换积分、以积分换服务。
（3）探索“居民自筹+政府奖补+商业反哺”多元资金模式。对居民出资积极性高、资金归集快（3个月内归集到位）的项目，在中央和省级补助资金分配上给予优先支持。
电梯加装资金筹措专项措施：电梯加装费用由受益业主按比例分摊，分摊方案须经法定比例以上居民表决同意；符合条件的加装电梯项目可按规定申请省级既有住宅电梯增设补助资金；业主可提取本人及配偶住房公积金用于加装电梯；无专项维修资金的老旧小区，可通过居民共担方式建立电梯维保资金池，保障电梯后续运行维护费用。
第五章要素保障
围绕手续办理、行政审批简化、资金保障、用地规划等方面强化要素保障，着力破解“资金保障不到位”“上级专项资金拨付率低甚至挪用”等难点。
5.1 简化行政审批
5.1.1 实施“五个简化”
（1）简化立项审批——可不编制可行性研究报告，直接编制初步设计及概算（实施方案），合并审批立项和可研阶段。片区项目可“打包立项”。
（2）简化规划许可——不涉及新增建设用地、不改变建筑外轮廓线、不增加建筑面积的，免于办理建设工程规划许可证。既有住宅加装电梯涉及少量建筑面积增加的，可免于办理建设工程规划许可证，实行备案管理。
（3）简化施工许可——工程投资额100万元以下或建筑面积500平方米以下的，可不申请施工许可证，实行备案管理。既有住宅加装电梯项目可参照执行。
（4）简化招标程序——对工期紧张、技术简单的小规模项目（投资额400万元以下），可采用竞争性谈判、询价等方式确定施工单位。
（5）简化竣工验收——同一片区内多个改造小区可“打捆”组织联合竣工验收。
5.1.2 建立“绿色通道”窗口
有条件的县（市、区）可在政务服务中心设立老旧小区改造项目“绿色通道”窗口，实行“一窗受理、并联审批、限时办结”，审批时限压缩50%以上。窗口须设置AB岗，确保工作日随时可受理、可咨询。
5.2 资金保障与管理
破解难点：资金保障不到位、上级专项资金拨付率低甚至挪用
5.2.1 建立资金专户管理机制
各县（市、区）建立老旧小区改造资金专户，中央补助、省级补助、地方财政配套、居民自筹、社会资本等全部纳入专户管理，专款专用，封闭运行。专户资金使用情况每月公示一次。
5.2.2 加快资金拨付
中央和省级补助资金到达县级财政后，应在30个工作日内按项目进度拨付到项目实施单位，不得无故滞留、缓拨。推行“预拨+清算”制度：项目开工后按合同约定30%-50%预拨启动资金，后期按进度拨付，完工后及时清算。
5.2.3 严查挪用专项资金
各县（市、区）财政每半年、审计部门每年对老旧小区改造专项资金进行专项检查、审计。对专项检查、审计发现的挪用、截留、挤占专项资金行为，依规依纪依法追究相关单位和人员责任，并限期归垫。对资金管理混乱、问题整改不到位的县（市、区），暂停拨付后续补助资金，并核减下一年度申报额度。
5.2.4 防止“等米下锅”——资金到位刚性约束
项目立项前，资金筹措方案须明确各方资金来源和到位计划。开工前，资金到位率不得低于总投资额的60%。资金到位率低于60%的，不得开工。
5.2.5 资金使用绩效与省级成效评价挂钩
四川省已明确将城镇老旧小区改造成效评价结果作为安排下达中央财政补助资金的重要参考。各县（市、区）应加强资金使用管理，确保改造成效可量化、可考核，提高补助资金使用绩效。
第六章基础类改造（强制性、审图必核）
施工图必审、施工必做、验收必过为刚性内容，全部执行最新国标。
6.1 屋面防水改造
所有渗漏屋面整体重做防水层，24小时闭水试验+雨后复检双重核验。防水质保期不低于10年。
6.2 消防安全改造——重点聚焦：补齐消防设施短板
严格执行《建筑防火通用规范》《消防设施通用规范》。消防通道净宽≥4m、净高≥4m。灭火器、消火栓、应急照明、疏散指示100%配齐。受限条件下通过智能烟感、简易喷淋、微型消防站等技防措施补强。
6.3 燃气改造——强制性、全覆盖、零隐患
所有纳入改造的小区，燃气设施改造为基础类必改内容，应改尽改、不留死角。改造内容包括：
6.3.1 老旧燃气管道更新改造：①小区内燃气庭院管道（埋地管和架空管）使用超过20年或存在腐蚀、泄漏隐患的，全部更换；②燃气立管使用超过20年或腐蚀严重的，全部更换；③调压设施、阀门等附属设施存在故障或泄漏的，全部更换。
6.3.2 户内燃气设施改造：①户内橡胶软管全部更换为不锈钢波纹管或金属包覆软管，使用寿命不低于8年；②燃气具连接软管长度不超过2米，严禁穿墙、穿窗、穿门；③优先加装燃气报警装置和自动（人工）切断装置，实现泄漏自动（人工）报警、自动（人工）切断；④在用燃气具超过判废年限（8年）的，引导居民更换。
6.3.3 改造标准：①严格执行《城镇燃气设计规范》（GB 50028）、《燃气工程项目规范》（GB 55009）最新强制性国标；②燃气管道材质及施工质量须符合《城镇燃气输配工程施工及验收规范》（CJJ 33）要求；③改造后燃气安全装置安装率100%，管道严密性试验合格率100%。
6.4 强电设施改造——强制性、全覆盖、保容量
所有纳入改造的小区，强电设施改造为基础类必改内容，应改尽改、不留死角。改造内容包括：
6.4.1 供配电设备更新改造：①运行超过15年或存在严重缺陷的变压器、配电柜、开关柜，全部更换；②供电容量不足的，增容改造，须满足小区未来5-10年用电增长需求。
6.4.2 供电线路改造：①绝缘老化、线径过细的线路，全部更换；②私拉乱接线路，全部规整；③强弱电分离敷设，间距不小于0.5m；④废线全部清零。
6.4.3 一户一表及安全防护改造：①完成一户一表改造，实现远程抄表；②配电装置全部加装漏电保护器，动作电流≤30mA；③完善接地系统和防雷设施，接地电阻≤4Ω。
6.4.4 用电容量保障标准：①建筑面积≤60㎡的住宅，户均用电容量不低于6kW；60-90㎡的住宅，户均用电容量不低于8kW；90-140㎡的住宅，户均用电容量不低于12kW。②供配电设备改造后须满足充电桩安装等新增用电需求，新建停车位须100%预留充电桩电力管线和配电容量。
6.4.5 改造标准：严格执行《民用建筑电气设计标准》（GB 51348）、《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB 50303）最新强制性国标。改造后视频监控覆盖率100%，公共照明亮灯率100%，供电可靠性≥99.9%。
6.5 垃圾分类改造
严格执行最新国标。集中投放点服务半径≤70米，四分类设施国标配齐，投放点防雨防渗防滑排水除臭设施齐全。
6.6 建筑公共部位修缮
楼道踏步、扶手栏杆（高度≥1.05m）、墙面顶棚、公共门窗修缮全部执行现行国标。楼道管线规整、废线清零、强弱电分离。
6.7 给排水系统改造
老旧管网全部更换，一户一表规范落地。全域雨污彻底分流。改造后水质检测合格率100%，排水畅通率100%。
6.8 道路及基础安防照明
小区道路平整度、排水坡度执行市政国标。基础监控、公共照明全覆盖。改造后视频监控覆盖率100%，公共照明亮灯率100%。
第七章完善类改造（普及必改、国标从严）
7.1 电动自行车及汽车充电设施——重点聚焦
电动自行车充电设施必须纳入老旧小区改造同步设计、同步施工、同步验收，严禁改造完成后再补建。
7.1.1 充电设施选址硬性要求：
与建筑疏散出口、燃气管道、易燃物保持安全距离不小于6米；严禁在地下室、半地下室、楼梯间、疏散通道内设置充电区域；充电区域须独立设置，与其他功能区有效隔离。
7.1.2 充电插座安全要求：
必须具备过载保护、短路保护、漏电保护功能；线路敷设严格执行电气安全国标；严禁保留飞线充电线路，原有飞线线路全部拆除。
7.1.3 充电区域消防配置标准：
充电区域必须配备相应等级的灭火器材：每10个充电位至少配置2具4kg干粉灭火器。有条件的小区应加装简易喷淋系统和视频监控，实现“人防+物防+技防”三位一体。
7.1.4 新能源汽车充电桩配建标准：
新建停车位应100%预留充电桩安装条件（电力管线和配电容量预留）；既有停车位按照不低于停车位总数10%的比例配建充电桩，且每个小区不少于2个。
7.1.5 运营管理模式：
鼓励引入第三方专业充电设施运营企业，以“建设-运营-维护”一体化模式长期负责充电设施的运营管理。运营企业须具备相应资质，运营协议须明确服务标准、收费标准、安全责任。
7.2 增（划）设停车位——重点聚焦
针对老旧小区停车难突出问题，在充分征求居民意见的基础上，通过以下方式增（划）设停车位：
7.2.1 “见缝插针”增设停车位。充分利用小区边角地、闲置地、拆除违建腾退地等空间，在不占用消防通道、不减少绿化率底线的前提下，合理增设地面停车位。
7.2.2 “规范划线”优化停车秩序。对现有可利用场地进行统一标准化划线（标准车位尺寸2.5m×5.3m），施划消防通道禁停标线，设置导引标识，实现有序停放。
7.2.3 “错时共享”盘活周边资源。鼓励与周边单位、商业体协商错时共享停车，纳入智慧停车系统统筹调度。
7.2.4 “立体化”拓展停车空间。具备场地和结构安全条件的小区，可探索建设机械式立体停车库，增加停车位供给。
7.3 完善“一老一小”——适老化与适儿化改造
根据住建部等七部门建办城〔2023〕26号文件“加强一老一小等适老化及适儿化改造”的要求，将以下内容纳入完善类改造必改清单：
7.3.1 适老化改造（聚焦老年人出行安全与便利）：
（1）小区出入口、单元入口、公共厕所等关键位置实现无障碍通行，坡道坡度≤1:12，轮椅回转直径≥1.5m。
（2）楼道加装扶手，楼梯踏面设置防滑条。
（3）公共区域增设休息座椅，间距不超过50米。
（4）小区道路高差处加装无障碍坡道，消除“一步坎”隐患。
（5）适老化照明升级——公共区域照度不低于100lux，避免眩光和剧烈明暗变化。
（6）有条件的小区按照人均用地不低于0.1平方米的标准配建或设置养老服务设施用房。
7.3.2 适儿化改造（聚焦儿童安全与活动空间）：
（1）结合小区公共空间改造，因地制宜设置儿童活动场地，地面铺装采用安全软质材料（EPDM塑胶或人工草坪）。
（2）儿童活动区域3米范围内不得有车辆通行，设置安全防护栏杆和明显标识。
（3）健身器材、儿童游戏设施须符合国家安全标准，定期检测维护。
（4）小区道路设置“减速慢行”标识和减速带，保障儿童通行安全。
（5）依托社区服务设施统筹建设托育点，解决“一老一小”照护需求。
7.3.3 无障碍环境建设
严格执行《建筑与市政工程无障碍通用规范》（GB 55019-2022），小区出入口、单元入口、公共厕所、活动场地等关键位置实现100%无障碍通行。
7.4 既有住宅电梯增设——重点聚焦：推进“楼道革命”
落实“楼道革命”要求，大力推进有条件的楼栋加装电梯。
7.4.1 可行性评估要求：全面摸清住宅楼栋基本信息，从建筑结构安全、空间条件和居民意愿等方面开展加装电梯可行性评估，确定“适合加装、较难加装、不适合加装”三类楼栋底数台账。
7.4.2 结构安全要求：①加装电梯前须进行结构安全鉴定，出具《结构安全评估报告》，评估结论为不安全的不得加装；②设计方案须充分考虑沉降差、局部开洞等不利影响，并采取可靠的结构加强措施；③严禁破坏原建筑承重墙、构造柱、基础等关键部位。
7.4.3 电梯选型品质要求：①优先选用整机质保和免费全包维保不低于5年的电梯；②鼓励采取平层入户方式加装电梯，实现无障碍通行；③电梯载重不宜小于630kg，可容纳担架的电梯不宜小于800kg；④电梯开门宽度不宜小于800mm。
7.4.4 居民协商机制：①建立“一户申请即启动意愿征询”机制；②探索基层协商、纠纷调解、民事诉讼等方式，依法破解居民协商过程中“一票否决”难题；③对群众有意愿、具备加装条件但暂未形成加装共识的，可结合改造先期完成管线迁改、底坑施工等工作。
7.4.5 后续管理要求：①电梯须经监督检验合格并取得《特种设备使用标志》后方可投入使用；②未明确使用管理单位和维保单位的电梯不得投入使用；③电梯维保费用须纳入小区物业管理费或住宅专项维修资金统筹解决；④电梯须每年进行1次定期检验，检验不合格的不得继续使用。
7.5 建筑节能改造
涉及围护结构改造的保温隔热性能不得低于GB 55015-2021要求；更换外窗严禁使用单层玻璃、非断热型材。
7.6 其他完善类内容
违建清零整治、绿化规整提质、庭院照明升级、架空线缆规整等内容按原文规范执行。
第八章提升类改造（择优实施、品质对标国标）
智慧安防、智慧门禁、公共服务配套、文体设施、风貌整治等提升类内容，择优实施，所有设施设备不低于最新国标。
第九章验收总规则与质效评价制度（刚性终审）
9.1 竣工验收刚性要求
2000年前小区基础类未全覆盖、安全指标未全部达标的，一律不予通过竣工验收。所有隐蔽工程、试验资料、质保资料、影像资料必须齐全可溯。验收程序必须包含施工单位自检、监理单位初验、建设单位组织竣工验收、住建部门备案监督四个环节。
燃气改造未完成、强电改造未达标、电梯加装项目未经监督检验合格的，一律不予通过整体竣工验收。
消防专项验收要求：所有小区必须通过消防安全专项验收，由消防救援机构出具专项验收意见，包括消防通道畅通性、消防设施完好率、疏散通道通畅情况、电动自行车充电设施合规性、燃气设施消防安全等。消防专项验收不合格的，不得通过整体竣工验收。
燃气专项验收要求：燃气改造须单独组织燃气专项验收，由县级住建部门牵头，燃气经营企业、施工单位、监理单位参加。燃气管道强度试验和严密性试验合格、报警装置安装到位并联动测试正常、逐户泄漏检测无泄漏，方可出具燃气专项验收合格意见。燃气专项验收不合格的，不得通过整体竣工验收。
强电专项验收要求：强电改造须单独组织电气专项验收，由县级住建部门牵头，供电企业、施工单位、监理单位参加。交接试验合格、绝缘电阻测试合格、接地电阻测试合格、一户一表安装到位，方可出具电气专项验收合格意见。电气专项验收不合格的，不得通过整体竣工验收。
电梯专项验收要求：电梯加装须单独组织电梯专项验收，由县级住建部门牵头，市场监管部门、施工单位、电梯安装单位、监理单位参加。电梯须经监督检验合格并取得《特种设备使用标志》、五方对讲系统通话正常、结构安全复核合格，方可出具电梯专项验收合格意见。电梯专项验收不合格的，不得交付使用。
资金使用审计验收：项目竣工验收的同时，由审计部门对改造资金使用情况进行专项审计验收，重点审查资金拨付是否及时、使用是否合规、是否存在截留挪用。审计验收报告作为项目最终结算的依据。
9.2 老旧小区改造质效评价“三评”制度
建立“项目业主单位自评+小区居民点评+住建部门复评”三评质效评价制度，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，形成激励先进、督促后进的工作氛围。
9.2.1 第一评：项目业主单位自评（占30%）
项目完工后30日内，由项目业主单位（建设单位）对照本指南的技术标准和验收规则，从以下五个维度开展自评：
评价维度 |
分值 |
评分标准 |
扣分说明 |
改造内容完成度 |
20分 |
按批准方案全面完成，基础类100%覆盖为硬性指标 |
基础类每缺一项扣5分；完善类每缺一项扣3分；总体完成度每低于100%一个百分点扣1分 |
质量达标度 |
20分 |
各项检测数据满足国省标准，隐蔽工程资料齐全 |
每发现一项检测不合格扣5分；隐蔽资料每缺一项扣3分 |
工期执行度 |
20分 |
在计划工期内竣工得20分 |
每延期30天扣5分；延期超过180天本项计0分 |
资金使用合规度 |
20分 |
各类资金按规定用途使用，无超概算 |
超概算5%以内扣5分；超概算5%-10%扣10分；超概算10%以上本项计0分；发现挪用资金本项计0分 |
档案完整度 |
20分 |
“一区一档”齐全可溯，系统电子档案完整 |
纸质档案每缺一项扣3分；系统电子档案每缺一项扣3分 |
自评得分≥80分方可申请竣工验收和居民点评。
9.2.2 第二评：小区居民点评（占40%，权重最高）
竣工验收时由住建部门组织，邀请不少于5名居民代表（不低于小区总户数的1%）对改造效果进行满意度评价。评价内容涵盖：屋面防水效果、消防安全改善、给排水改造效果、垃圾分类设施、充电桩及停车位增设、“一老一小”设施、燃气改造效果（安全装置安装、管道更换）、强电改造效果（供电可靠性、一户一表）、电梯加装效果（运行平稳性、便利性）、施工文明程度、总体改造效果等。
居民满意度低于80%的，责令整改完善后重新组织验收。借鉴辽宁省沈阳市经验，推行“过程满意度调查+综合满意度测评+民意验收”三重问效于民机制。
满意度计算方法：满意度=所有评价项目总得分÷（评价项目数×5）×100%。评价采用5分制（很满意5分、满意4分、基本满意3分、不满意2分、很不满意1分）。
居民点评各维度评分标准及扣分说明：
评价维度 |
分值权重 |
评分标准 |
扣分说明 |
屋面防水效果 |
10% |
无渗漏、排水通畅 |
每发现一处渗漏扣2分 |
消防安全改善 |
10% |
设施配齐、通道畅通 |
消防设施每缺一项扣3分；通道被占用扣5分 |
给排水改造效果 |
10% |
水压正常、排水畅通、雨污分流 |
水压不足扣3分；排水不畅每处扣2分；雨污未分流扣5分 |
燃气改造效果 |
10% |
报警装置安装、管道更换、使用安全 |
报警装置未装每户扣1分；胶管未换每户扣1分 |
强电改造效果 |
10% |
一户一表、供电可靠、用电安全 |
一户一表未完成每户扣1分；频繁跳闸扣3分 |
充电桩及停车位 |
10% |
充电桩配建到位、停车位增划合理 |
充电桩配建不足每缺10%扣2分；停车位划线不规范扣2分 |
“一老一小”设施 |
10% |
无障碍通行、扶手到位、活动场地安全 |
无障碍设施每缺一项扣2分；安全防护不到位扣3分 |
电梯加装效果 |
10% |
运行平稳、便利性、安全管理 |
运行不稳定扣3分；安全管理不到位扣3分 |
施工文明程度 |
10% |
施工扰民少、现场整洁 |
接到有效投诉每次扣1分；现场脏乱扣2分 |
总体改造效果 |
10% |
整体满意度 |
按居民综合评价折算 |
9.2.3 第三评：住建部门复评（占30%）
由各县（市、区）住建部门牵头，联合发改、财政、消防、市场监管等部门，对已通过竣工验收的项目100%组织复评，不得选择性复评或抽样复评。复评内容包括：
①实地核验——对照验收报告现场核查关键改造内容的工程质量，逐栋逐项核实改造内容是否全部完成；
②资料复查——对改造档案、检测报告、资金台账等进行100%检查；
③居民回访——随机走访不少于10户居民了解改造后使用情况和满意度；
④综合评定——结合现场检查、资料复查和居民回访情况作出复评结论（优秀/良好/合格/不合格）。
住建复评各维度评分标准及扣分说明：
评价维度 |
分值 |
评分标准 |
扣分说明 |
实地核验 |
30分 |
改造内容与验收报告一致，质量达标 |
每发现一处质量不合格扣5分；发现虚假验收本项计0分 |
资料复查 |
30分 |
档案资料完整、真实、可溯 |
每发现一份资料缺失扣3分；发现造假本项计0分 |
居民回访 |
20分 |
回访满意度≥80% |
满意度每低于80%一个百分点扣1分 |
系统数据完整性 |
20分 |
系统电子档案完整、数据真实 |
每缺一项扣3分；数据造假本项计0分 |
复评结果处理：复评通过的，出具《老旧小区改造项目复评合格确认书》。复评发现问题的，下达《复评整改通知书》，一般问题15日内整改到位，重大问题30日内整改到位，整改完成后重新复评。复评不合格的项目，不得交付使用，暂缓拨付后续补助资金。
9.2.4 评价结果运用
①“三评”综合得分纳入各县（市、区）年度老旧小区改造工作考核指标体系，作为下一年度改造计划和中央补助资金分配的重要参考依据。
②落实绩效评价机制，评价结果为“优秀”（≥90分）的，下一年度任务量按120%安排；“良好”（≥80分）按100%；“合格”（≥70分）按80%；“不合格”（<70分）按60%安排并约谈整改。
③“三评”综合评价报告向社会公开，接受群众和社会监督。
④系统联动：评价结果自动（人工）推送至四川省住建厅项目全生命周期管理系统，与各县（市、区）项目库管理、资金分配、计划申报等功能模块数据互通，实现评价结果与项目管理全流程挂钩。
9.2.5 质效评价标准对标四川省成效评价制度
对标项 |
省级要求 |
本指南要求 |
对标情况 |
自评启动时间 |
改造开工前 |
开工前形成改造内容清单 |
✅一致 |
自评公示要求 |
公示≥5天，80%以上居民无反对 |
公示≥7天 |
✅严于省级 |
基础类最低得分 |
≥60分（满分100分） |
基础类100%覆盖为硬性指标 |
✅严于省级 |
总得分最低要求 |
≥70分（满分100分） |
≥80分（满分100分） |
✅严于省级 |
评价组织方式 |
自评→初评→复核→抽查 |
业主自评→居民点评→住建部门100%复评 |
✅严于省级（省级为抽查，本市为100%全覆盖） |
不合格处置 |
整改后重新评价 |
整改后重新验收评价 |
✅一致 |
结果运用 |
与计划、资金挂钩 |
与年度计划、资金分配挂钩 |
✅一致 |
第十章附则
10.1 本指南所有技术标准一律执行国、省最新刚性规范，坚持就高不就低。
10.2 各县（市、区）不得降低本指南国标底线、不得擅自放宽技术尺度。
10.3 本指南由达州市住房和城乡建设局负责解释。
10.4 本指南自发布之日起施行。
10.5 本指南中“刚性指标”“硬性要求”“一票否决”事项，在项目全生命周期各环节中必须严格执行，不得以任何理由变通、豁免或降低标准。
10.6 本指南涉及的系统操作和管理要求，以四川省住建厅项目全生命周期管理系统功能为准，各县（市、区）应按要求做好系统数据填报和维护工作。
附件2
《达州市城镇老旧小区改造工作指南（试行）》（征求意见稿）
修改意见建议表
单位（盖章）： 日期：2026年X月X日
单位或个人 |
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联系人： 身份证号码： 联系电话：
400-888-7022
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