为扎实推进我市收购存量商品房用作保障性住房工作，有效盘活存量房产、促进房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，我局牵头起草了《娄底市收购存量商品房用作保障性住房工作实施方案（试行）》（征求意见稿）。现面向社会各方面公开征求意见，意见反馈截止时间为*开通会员可解锁*，反馈意见可通过电子邮件方式发送至2695712724@qq.com。（联系电话：*开通会员可解锁*）

                               娄底市住房和城乡建设局

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娄底市收购存量商品房用作保障性住房工作

实施方案（试行）

（征求意见稿）

为深入贯彻落实《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）和湖南省相关文件精神，扎实推进娄底市收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，有效盘活存量房产、破解住房保障供需矛盾、促进房地产市场平稳健康发展、改善民生福祉，结合我市实际，制定本实施方案。

一、总体目标

通过市场化、法治化手段收购存量商品房用作保障性住房，建立“需求精准摸排、房源择优筛选、资金多元保障、配售配租高效、运营管理规范”的工作体系，实现“去库存、保民生、稳市场”多重目标，推动建立房地产发展新模式，让更多群众实现“住有所居、住有优居”。

二、实施主体

由同级人民政府（管委会）指定1-2家符合条件的国有企业作为收购已建成存量商品房用作保障性住房的实施主体（以下简称“实施主体”），具体职责包括：

1.负责房源价格洽谈、收购及后续回购工作；

2.统筹资金筹集、使用与管理，包括申请贷款、对接专项资金、核算成本等；

3.承担保障性住房的配售、配租、运营维护、物业服务监管等工作；

4.严格执行封闭管理要求，落实专款专用、单独核算制度，自负盈亏，不新增政府隐性债务。

三、基本原则

（一）政府统筹，市场运作

在人民政府（管委会）统一领导下，统筹协调各部门职责，立足本地区房地产市场库存情况、住房保障需求底数和城市发展规划，科学制定收购计划。严格遵循市场化、法治化原则，充分发挥市场在资源配置中的作用，尊重各方主体意愿，不强制干预，确保收购过程公平公正透明。

（二）自主自愿，平等对待

保障对象可根据房源区位、品质、价格等自主选择是否参与配售或配租；房地产开发企业结合自身资金状况、项目去化需求等自主决定是否出售存量商品房，严禁强买强卖；银行业金融机构按照“风险自担、商业可持续”原则，自主决定是否提供贷款支持，实施主体与金融机构自主协商贷款条款。

（三）以需定购，精准匹配

全面开展保障性住房需求摸排，建立动态更新的需求数据库，精准掌握保障对象的数量、户型偏好、区位需求等信息。以此为依据确定收购房源的位置、户型、面积和数量，实现“需求端”与“供给端”精准对接，杜绝房源空置积压，提高资源利用效率。

（四）封闭管理，防范风险

对收购的保障性住房实行封闭管理，严禁以任何方式违法违规转为商品住房流入市场。严格防范新增地方政府隐性债务、国有企业经营风险、道德风险和市场波动风险，规范资金使用监管，确保各项工作平稳有序推进。

（五）品质优先，民生导向

优先收购交通便利、公共服务设施配套齐全、工程质量合格、户型设计合理的房源，重点考虑整栋或整单元出售的项目，满足群众对高品质住房的需求。

四、保障对象及认定标准

（一）保障对象范围

保障性住房保障对象不受户籍限制，具体包括：

1.工薪收入群体：涵盖党政机关、事业单位、国有企业、民营企业、社会组织等各类单位在职职工，以及灵活就业人员、新业态从业人员（快递员、外卖骑手、网约车司机等）；

2.基层一线从业人员：乡镇及城区公办学校教师、公立医院医护人员、公安机关民警、社区工作者、环卫工人、公交司机等公共服务行业从业人员；

3.其他住房困难群体：在本地区稳定就业或居住满1年以上，符合住房困难条件的外来务工人员；因家庭变故、自然灾害等原因导致住房困难的特殊群体；符合条件的退役军人、残疾人家庭等。

（二）认定标准

1.以家庭或个人为单位申请，家庭申请的含配偶及未成年子女，成年未婚人士（年满18周岁）可单独申请；

2.收入条件适度放宽，家庭人均年收入不超过本地区上年度城镇在岗职工平均工资的2倍(具体标准由本地区人社局每年更新公布);

3.在本地无房屋登记记录，或家庭人均住房建筑面积不足15平方米；

4.未享受过保障性住房政策（或已退出原保障性住房），无违法违规建房、骗取保障资格等行为；

5.稳定就业或居住证明：在职职工提供单位劳动关系证明，灵活就业人员、外来务工人员提供近6个月社保缴纳记录或居住登记证明。

五、房源标准

收购的存量商品房需符合“一现、两防、三合适”要求：

1.“一现”：已通过竣工验收备案，房屋所有权属明确、清晰、无争议，不动产权证书办理所需手续齐备，可依法办理不动产权转移登记；

2.“两防”：要切实防范道德风险，严防新增地方政府隐性债务和地方国有企业经营风险；

3.“三合适”：

（1）户型合适：单套建筑面积原则上不超过143平方米，兼顾刚需与改善需求，以70-120平方米户型为主，满足居住基本功能；

（2）价格合适：配租型保障性住房收购价格不高于同地段、同品质普通商品住房市场评估价，配售型保障性住房收购价格不超过“划拨土地成本+建安成本+不超过5%利润”的上限标准；

（3）位置合适：优先选择位于城市主干道周边、公共交通便捷、教育医疗资源配套完善、生活便利的区域。

六、资金筹集与管理

（一）资金来源

1.企业自筹资金：实施主体通过自有资金、发行企业债券等方式筹措项目自有资金，自有资金占比不低于项目总投资的20%；

2.金融机构贷款：实施主体向银行业金融机构申请保障性住房专项贷款，争取享受中央保障性住房再贷款政策支持，获得中长期、低利率贷款；鼓励金融机构创新金融产品，优化贷款审批流程，提供差异化信贷支持；

3.专项资金支持：积极争取中央财政城镇保障性安居工程专项资金、中央预算内投资保障性安居工程专项资金及省级财政补助资金；统筹使用住房公积金增值收益，用于项目资本金补充或贷款贴息；

4.地方政府专项债：支持符合条件的项目申报地方政府专项债券，专项用于存量商品房收购；

（二）资金管理

实施主体获得的贷款资金，要单列账目、单独核算，确保专款专用、封闭管理。房地产开发企业出售已建成存量商品房所得资金，要依法依规优先偿还本项目债务，结余资金用于本企业或集团公司其他保交房项目建设。

七、定价机制与收购流程

（一）定价机制

1.收购价格：由实施主体与开发企业在不超过限价标准的前提下协商确定；协商不一致的，可共同委托具备相应资质的第三方资产评估机构进行独立评估，评估结果作为定价参考依据。评估机构需在娄底市范围内备案，且不得与开发企业、实施主体存在利害关系；

2.配售价格：实施主体按照“收购成本+不超过5%利润”的原则测算确定，不得高于同地段保障性住房市场指导价格；

3.配租价格：参照同地段、同品质普通商品住房市场租金水平的80%确定。

（二）收购流程

1.需求摸排与计划制定：住建部门牵头，联合教育、卫健、公安、国资、人社等部门，每半年开展1次保障性住房需求摸排，动态更新房源备选库；实施主体结合需求情况，制定年度收购计划，报市政府批准后实施；

2.房源筛选与公示：实施主体从备选库中筛选匹配房源，与开发企业洽谈收购细节，确定拟收购房源清单及价格，报市住建、财政部门备案后，向社会公示拟收购房源信息，公示期不少于5个工作日；

3.签订收购合同：公示无异议后，实施主体与开发企业签订《存量商品房收购合同》，明确房源数量、面积、价格、付款方式、交付时间、产权转移、违约责任等条款，合同需报市住建局、国资中心备案；

4.房源交接：开发企业按合同约定交付房源，实施主体联合住建、质检等单位开展房屋质量查验，明确房屋保修责任、配套设施移交等事项，签署交接验收文件；

5.手续办理：相关部门开辟绿色通道，压缩审批时限，实施主体在房源交接后3个月内完成不动产权登记手续。

八、配售配租与运营管理

（一）配售管理

1.轮候配售：根据轮候库排序结果，按“公开、公平、公正”原则组织配售，对困难退役军人、残疾人家庭、基层一线紧缺从业人员等群体给予优先选房权；

2.选房签约：实施主体通过线上线下相结合方式组织选房，保障对象选定房源后，在15日内与实施主体签订《保障性住房购房合同》，逾期未签约视为自动放弃，1年内不得再次申请；

3.付款与办证：购买配售型保障性住房的，首付比例最低可降至15%，支持组合贷款（公积金+商业按揭），公积金贷款最高额度按娄底市住房公积金贷款政策上限执行；实施主体协助保障对象办理不动产权证书，证书需注明“保障性住房”；

4.交易限制：保障性住房自取得不动产权证书之日起，不得上市交易、出租、赠与、抵押。满5年后确需转让的，产权人应提前向项目实施主体提出书面申请，经双方协商一致后，由实施主体按照届时市场评估价格扣除合理相关费用后优先回购；回购后的房源继续用作保障性住房，纳入当地保障性住房供给体系统一管理。

（二）配租管理

1.租赁签约：保障对象与实施主体签订《保障性住房租赁合同》，租赁期限一般为3年，期满后符合条件的可继续承租；

2.租金支付：租金按月或按季度支付；

3.退出机制：承租人不再符合保障条件、租赁期满未续租或违规使用房源的，应在30日内办理退出手续；逾期未退出的，按市场租金标准收取费用，情节严重的纳入失信名单，3年内不得申请保障性住房。

（三）运营管理

1.物业服务：实施主体通过招投标方式选聘优质物业服务企业，明确服务标准、收费标准，监督物业服务质量；建立房屋维修快速响应机制，保障居住安全；

3.动态监管：实施主体每年度对保障性住房使用情况进行核查，建立保障对象动态档案，对不再符合条件的及时清退；可运用大数据、人脸识别等技术，防范违规出租、出借、闲置等行为。

九、部门职责分工

（一）住房和城乡建设局

牵头制定实施方案及配套细则，统筹协调各项工作；负责保障对象资格审核、轮候库、房源备选库管理；牵头房源复核、收购备案、配售配租监管；协调相关部门开辟手续办理绿色通道。

（二）财政局

牵头核算房源收购限价标准；协调争取中央、省级补助资金；监督实施主体资金使用情况。

（三）国资委

负责指导实施主体开展工作，监管国有资产运营；督促实施主体落实专款专用要求；防范国有企业经营风险。

（四）自然资源和规划局

负责房源产权核查、不动产权登记办理；协助核算土地成本；支持“商转保”过程中的土地性质变更等相关手续办理。

（五）发改委

负责项目立项备案；争取中央预算内投资支持；落实相关价格优惠政策。

（六）人社局

协助开展灵活就业人员、新业态从业人员社保缴纳记录核验等工作。

（七）教育局、卫生健康委、公安局

配合教育、医疗、警务系统保障对象需求摸排。

（八）税务局

落实保障性住房交易环节税收优惠政策，降低收购及交易成本。

（九）住房公积金管理中心

负责公积金增值收益支持、个人公积金贷款发放等工作。

（十）退役军人事务局、残疾人联合会

负责困难退役军人、残疾人家庭保障对象资格初审。

十、保障措施

（一）强化政策支持

1.手续办理：相关部门开辟“绿色通道”，对收购项目的产权登记、税费缴纳等手续实行“一窗受理、并联审批”，总办理时限不超过30个工作日；

2.税费优惠：对实施主体收购存量商品房用作保障性住房的，按规定减免契税等相关税费；对保障对象购买保障性住房的，减按1%或1.5%税率缴纳契税（根据面积适用）；

3.金融支持：鼓励金融机构对实施主体给予中长期低息贷款；对保障对象申请商业按揭贷款的，给予一定利率优惠。

（二）加强宣传引导

各相关部门要通过政府官网、新闻媒体、社区公告、企业宣讲、线上直播等多种渠道，广泛宣传保障性住房政策内容、申请条件、办理流程等，制作政策明白卡、流程图等便民材料，及时回应社会关切，澄清不实信息，营造“政策知晓、社会支持、群众参与”的良好氛围，确保工作平稳推进。

（三）防范风险隐患

各相关部门要定期排查项目资金、产权、质量等方面的风险点，制定应急预案；加强信用监管，对开发企业弄虚作假、保障对象违规骗购骗租等行为，纳入失信名单，实施联合惩戒；严防新增政府隐性债务，严禁实施主体违规担保、挪用资金，确保工作可持续发展。

本办法自公布之日起施行，有效期2年。试行期间，可根据国家、省政策调整及工作实际情况适时修订。