康发改投资审字〔2025〕337号

关于赣州市南康区2025年城镇老旧小区改造项目初步设计的批复

赣州市南康区住房和城乡建设局：

报来《关于请求审批<赣州市南康区2025年城镇老旧小区改造项目初步设计和概算>的请示》及相关附件材料收悉。结合云南城市规划建筑设计院(集团)有限公司出具的《赣州市南康区2025年城镇老旧小区改造项目初步设计的评审报告》，经研究，现批复如下：

一、建设内容及规模

赣州市南康区2025年城镇老旧小区改造项目（项目代码：2410-36*开通会员可解锁*-219049）由赣州市南康区住房和城乡建设局作为建设单位，项目建设地点位于：南康区蓉江街道、东山街道、南水街道。

主要建设内容及规模：涉及5个子项包含28个小区，户数约3500户，栋数264栋，改造建筑面积约41万平方米。包括建筑房屋改造、居住环境及服务设施改造、配套基础设施改造。

1、建筑房屋改造部分:拆除违章建筑、拆除围墙、拆除防盗网、楼梯间护栏更换、楼梯间木窗户更换、屋面防水、立面改造、楼梯间粉刷。

2、居住环境及服务设施改造部分:新增排水沟、水沟清淤、铺装面积。

3、配套基础设施部分:雨污管道、给水管道、更新完善燃气管道、改造道路、强弱电改造、通讯线路改造、消防设施、化粪池改造、绿化改造、路灯安装、新增停车位以及养老抚幼及无障碍设施建设。

二、主要技术标准

项目应按照《赣州市老旧小区改造技术导则》2024年版进行建设，主要技术标准如下：

1.《民用建筑通用规范》GB 55031-2022

2.《住宅设计规范》GB 50096-2011

3.《城乡排水工程项目规范》GB55027-2022)

4.《城市给水工程项目规范》GB55026-2022

5.《城市道路绿化设计标准》CJJ/T75-2023

6.《民用建筑电气设计标准》GB51348-2019

7.《供配电系统设计规范》GB50052-2009

8.《智能建筑设计标准》（GBT50314-2015）

三、关于工程设计

（一）总平面设计

1、消防设计

项目改造不改变基地出入口设置，出入口与市政道路（消防车道）相连接，基地内所有建筑均沿建筑长边设置消防车道。所有消防车道净宽均不小于4米，转弯半径均不小于9米，消防车道设计按可以承载消防车荷载50T计算，沿消防车道一侧设置消防救援窗口。

2、无障碍设计

项目在建筑的主要出入口均设置为无障碍出入口，出入口的地面平整、防滑，设有轮椅坡道的出入口及供轮椅通行的平台上方均设置雨棚。无障碍出入口的轮椅坡道净宽度不应小于1.20m。轮椅坡道的坡面应平整、防滑、无反光。轮椅坡道起点、终点和中间休息平台的水平长度均不小于1.50m。轮椅坡道临空侧设置不锈钢栏杆作为安全阻挡措施。且设置无障碍标志。建筑通道均按照规范要求设置为无障碍通道，通道地面采用防滑地砖铺贴，通道地面为平整、防滑、无反光的通道。项目设无障碍机动车位，无障碍机动车停车位一侧，设宽度不小于 1.20m 的通道，供乘轮椅者从轮椅通道直接进入人行道和到达无障碍出入口。无障碍机动车停车位的地面均涂有停车线、轮椅通道线和无障碍标志。

3、总平面布局

对建筑设施进行修缮，对小区道路进行白改黑改造，明确消防流线，设置机动车停车位、非机动车停车棚，照明灯具等完善基础设施建设，并建设运动、休闲场地为居民提供户外的娱乐场所。修缮小区破损道路，道路重新组织，满足机动车转弯半径和消防要求，提高居民的生活品质以及出行的便利。道路中心结合绿化布置机动车停车位和非机动车停车棚、充电桩，保障小区内停车位充足，有效解决小区内车辆乱停乱放的问题。排水通过重新规划排水管道排布、用新型材料对管道进行更换、立管雨污分流。

（二）建筑设计

1、外立面设计

本次对原建筑结构构件、建筑平面布局、原有建筑的构造和功能等均保持现状，不作调整，对原建筑使用功能、消防等内容均不涉及。具体改造工作内容如下：

1）已建建筑外墙面重刷真石漆或涂料。

2）拆除部分违章建筑、构筑物等。

3）拆除原有外窗及阳台窗的防盗网，统一安装不锈钢防盗网，临街侧安装平网，小区内侧外凸。

4）拆除原有晾衣架，在南侧外墙统一安装不锈钢伸缩晾衣架。

5）拆除现状空调支架，外机移位、安装空调格栅及冷凝水管。

6）屋面有渗漏的统一检修，屋面封檐板统一修复更换，屋面渗水漏水做防水处理。

7）单元入户口增加不锈钢门，楼梯间公共部位可视面重新粉饰油漆，增加W吸顶声控灯，增加楼层灭火器。

8）更换破损的排水立管为PVC管。

9）新增或者更换楼梯间已破损的窗户，新增楼梯间窗户材质为铝合金窗。

2、屋面防水维修

居民楼屋顶经长期使用，普遍存在雨落管老化破损，屋顶天沟及女儿墙防水层破损的情况。老旧房屋改造屋面施工期间，控制屋面的施工荷载和堆载，以免造成住户的屋顶楼板，梁开裂。

1）对于大于等于0.8m现状架空隔热层的楼栋保留现状架空隔热层，对屋面原防水层及原隔热层、原保温层全部铲除并新建。

2）对于小于0.8m内现状架空隔热层的楼栋清除现状架空隔热层，对屋面原防水层及原隔热层、原保温层全部铲除并新建。

3）对于平屋面的楼栋，对屋面原防水层及原隔热层、原保温层全部铲除并新建。

3、建筑楼道

1）楼梯间粉刷及栏杆除锈处理

居民楼楼道经长期使用，普遍存在楼梯间墙面霉变肮脏、乱贴乱涂情况严重，楼梯扶手栏杆生锈等情况，应对墙面重新进行刮瓷粉刷，栏杆统一除锈油漆。

2）楼梯间广告栏

对小区各单元门前的单元公告栏进行改造，以减少楼道墙面粉刷后的乱涂乱贴情况。

原则同意该项目工程设计方案。下阶段，应根据现行有关标准、规范以及专家组审查意见进一步优化完善设计方案;应认真执行我区关于实施装配式建筑要求，落实具体措施，组织实施项目;应进一步完善防火、抗震设计，采取合理措施，以利安全;应按我区关于电动汽车充电基础设施建设的有关要求配建充电设施;应按海绵城市要求，建设或设置有关设施，落实控制指标。

四、工程概算

本工程概算总金额为15983.72万元，其中工程费用14193.44万元。工程建设其他费用602.33万元，基本预备费739.79万元，建设期利息440.56万元，专项债发行费用7.6万元，具体分项概算详见附件。

五、请项目单位根据《江西省政府投资管理办法》（省人民政府令第251号）的要求，按照可研批复、初步设计批复要求实施，不得擅自改变建设内容、规模标准和建设方案，严格按照批复概算控制投资。

六、工程建设必须按照《中华人民共和国安全生产法》要求，严格执行“建设项目安全设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用”的安全生产“三同时”制度，认真落实各项安全生产措施。

七、本批复有效期为二年，需要延期的请在二年期限届满的三十个工作日前，向我委申请延期。本批复只能延期一次，延期期限最长不得超过一年。国家另有规定的，依照其规定执行。

附件：工程总概算表