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张家港市杨舍镇阅塘名邸小区公开选聘新物业服务选聘公告

（招标编号：20260048DL）

项目所在地区： 江苏省/苏州市/张家港市

一、招标条件

本张家港市杨舍镇阅塘名邸小区公开选聘新物业服务已由项目审批/核准/备案机

关批准，项目资金来源为自筹资金，招标人为阅塘名邸第二届业主委员会。本项目已具

备招标条件，现招标方式为其他。

二、项目概况和招标范围

规模：详见张家港市杨舍镇阅塘名邸小区公开选聘新物业服务选聘公告

范围：本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：

张家港市杨舍镇阅塘名邸小区公开选聘新物业服务

三、投标人资格要求

张家港市杨舍镇阅塘名邸小区公开选聘新物业服务：

详见张家港市杨舍镇阅塘名邸小区公开选聘新物业服务选聘公告。

本项目 不允许 联合体投标。

四、招标文件的获取

获取时间：2026 年 03 月 20 日 16 时 00 分到 2026 年 03 月 27 日 17 时 00 分

获取方式：现场领取

五、投标文件的递交

递交截止时间：2026 年 04 月 10 日 09 时 00 分

递交方式：张家港市市区永安路华怡商厦南楼四楼会议室纸质文件递交。

六、开标时间及地点

开标时间：2026 年 04 月 10 日 09 时 00 分

开标地点：张家港市市区永安路华怡商厦南楼四楼会议室。

七、其他

详见张家港市杨舍镇阅塘名邸小区公开选聘新物业服务选聘公告。

八、监督部门

本招标项目的监督部门为张家港市物业管理处。

九、联系方式

招

标

人：阅塘名邸第二届业主委员会

地

址：张家港南湖路1号

联

系

人：张旋

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电

话：*开通会员可解锁*

电

子

邮

件：/

招 标 代 理 机 构：江苏金港项目管理有限公司

地

址：张家港市市区永安路华怡商厦南楼四楼

联

系

人：陆海燕、徐嘉鸣

电

话：*开通会员可解锁*

电

子

邮

件：1549218477@qq.com

招标人或其招标代理机构主要负责人（项目负责人）：

（签名）

招标人或其招标代理机构：

（盖章）

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张家港市杨舍镇阅塘名邸小区公开选聘新物业

服务企业选聘公告

第一章 总则

根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、

《苏州市住宅区物业管理条例》等相关法律法规以及住建部《业主大会和业主委员会指

导规则》和阅塘名邸《议事规则》《管理规约》之规定，江苏金港项目管理有限公司受

阅塘名邸第二届业主委员会（以下简称“选聘人”）的委托，本着“公开、公平、公正”

的市场竞争机制选择物业服务企业的原则，协助选聘人就阅塘名邸（以下简称“本小区”

）物业管理进行公开选聘，欢迎符合条件的物业服务企业前来竞聘。

第二章 项目基本概况

一、项目编号：20260048DL

二、项目名称：张家港市杨舍镇阅塘名邸小区住宅小区物业服务。

三、本小区坐落位置：张家港南湖路1号。

四、管理范围：阅塘名邸小区。

五、本小区总建筑面积：115017.36㎡；其中洋房区42930.74㎡，322户，别墅区

45295.89㎡，202户，其中地面车位22个，地下车位486个。本小区出入口共2个。

六、本小区主要公共设备设施：电梯21台。

特别说明：以上数据及配套设备设施等，如与现场实际情况有出入，则以实际情况为准。

第三章 物业管理服务质量

本小区物业管理服务质量参照《江苏省住宅物业管理服务标准》四级。竞聘企业可通过

增加服务内容，提高服务标准，提供优质管理增加竞争力。

第四章 选聘范围和期限

一、选聘范围：本小区物业管理服务

二、本次选聘物业服务企业的《物业服务合同》期限为3年。在合同履行期间，业委会

可组织或委托第三方机构，依据《物业服务合同》的实际履约情况，有权对物业服务企

业开展物业服务履约考核。

（一）若中选企业在第一年度考核中得分低于80分，业委会在收到考评结果后，启动业

主大会就“是否终止本合同”事项提交全体业主表决。若经业主大会依法表决通过（且

需符合法定比例），业委会有权单方终止合同，不承担违约责任；物业服务企业须在合

同终止后按约定期限配合办理交接手续，逾期未配合的，应承担相应法律责任。

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（二）自第二年度起，物业服务企业年度考核得分低于85分，则按每低于1分扣减500元

的标准执行，罚款从合同履约保证金中扣除。企业须在收到考评结果后7个工作日内向

业委会提交书面整改方案，业委会有权监督整改落实情况。

第五章 物业服务相关费用

一、物业服务费的计费方式：采取包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服

务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。

二、公共收益分配：

根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》等法律法规，小区公共收益，包括

公共停车位的租金、临停费以及利用小区公共场地、公共区域及公共部位经营的收益，

物业企业若利用业主共有部分进行经营活动，扣除合理成本后（税后收入），30%应用

于补贴物业基础服务（如公共设施维护、清洁绿化等），剩余的70%则归全体业主共有。

上述分配比例不适用于小区房屋出租收益分成，房屋出租产生的收益按照全体业主85%、

物业15%的分配比例进行分配，业主有权查询和监督这些收益的使用情况，确保其合理

使用。物业企业对经营性收益专门列账管理，每半年与业委会结算一次费用，并在小区

公告栏公示。业委会也可以根据业主大会的授权，对小区公共部位自行经营。

物业服务用房归全体业主所有，甲方应根据双方约定物业服务用房主要用于为本物业提

供物业服务的办公用房、乙方在本合同期内无偿使用，但是不得改变其用途（包括不得

提供给非本项目员工以外的乙方员工使用）， 合同期满后，乙方无条件退还物业服务

用房。若乙方有超出甲方免费提供的物业用房以外的办公用房需求的，可以向甲方有偿

租用其它小区业主共有用房，并支付相关租金，相关收费由甲乙双方协商，出租产生的

公共收益归入业主大会专用账户，该部分公共收益乙方不参与分配。

三、物业服务标准和人员配备

本物业管理区域执行的物业服务标准的为《江苏省住宅物业管理服务标准》四级。

四、 聘选物业服务费用报价最高限价

（一）由业主（物业使用人）承担的物业服务费用包括：■物业服务费、■汽车停放费。

本物业管理区域物业服务费的收取方式为包干制（乙方按照本条标准收取物业服务费用，

并按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方承担）,收取标准如下：

1、物业服务费报价最高限价，按业主房屋的建筑面积计算（含公共能耗等代收代缴费

用），具体标准如下：

1）、洋房区（42930.74㎡）最高限价：2元/㎡·月（含公共能耗费）；

2）、别墅区（45295.89㎡）最高限价：2.6元/㎡·月（含公共能耗费）；

3）、停车位收费标准:车位费用：由租金和管理费两部分组成：租金880元/年，管

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理费40元/月。

五、有偿便民服务

中选人应该制定有偿便民服务项目和收费标准，并在物业服务中心公示，业主接受特约

服务的应支付相关费用。

第六章 竞聘企业报名要求

一、企业营业要求：具有独立法人资格，具备有效营业执照，且经营范围含“物业管理”

或“物业服务”字样（提供企业营业执照复印件并加盖公章）。

二、法人身份：需提供法定代表人身份证明原件及加盖公章的身份证复印件；若为授权

代表，则须另行提供经法定代表人签字并加盖公章的授权委托书原件，以及加盖公章的

被授权人身份证复印件。

三、信用与失信记录：竞聘企业不得被列入①“中国执行信息公开网”的失信被执行人

（法人或其他组织）名单；②“国家企业信用信息公示系统”的严重违法失信名单（黑

名单）。需提交上述网站在报名截止日前2 日内的查询截图；若存在已修复记录，需同

步提交相关证明资料。

提示：查询截图应显示查询日期、企业全称、统一社会信用代码，并加盖企业公章。

四、履约能力承诺：具有履行合同所必需的设备和专业技术能力，须提交《承诺函》，

格式自拟。

五、管理经验：竞聘企业须在张家港市范围内，具备住宅类项目管理经验，且此类项目

数量不少于1个【相关项目面积不低于10万㎡】。

六、无违法及不良信用记录：无违法及不良信用记录（无侵占小区维修基金或小区物业

公共收益、 擅自退出小区管理区域、无故占用物业用房及物业资料等不移交），须提

交《承诺函》，格式自拟。

七、禁止整体转包与违法分包：本项目严禁整体外包、转包或挂靠；若有部分分包项目，

需提前向业委会报备，经征得同意后方可实施（电梯、消防等强制性专业维保确需分包

的除外），并须提交《承诺函》，格式自拟。

八、关联企业限制：本项目不接受联合体竞聘；同一实际控制人控制的多家物业企业不

得同时参与报名；需提交自拟格式的《无关联企业同时参选承诺函》。

提示：若经举报且查实存在关联企业同时参选，将取消所有关联企业的竞聘资格，已缴

纳的保证金不予退还。

竞聘企业须承诺：若中选，需按选聘文件规定，在领取中选通知书后7日内，一次性付

清全部相关选聘及会务服务费用。

特别说明：

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1.竞聘企业须按要求填写资格预审表（见附件）并提交纸质报名资料一式二份，并按上

述要求的顺序进行装订，竞聘企业所提交的资料均须加盖竞聘申请人公章及法定代表人

印章，每份文件资料须加盖骑缝章，需有联系人姓名及联系方式、邮箱。

2.竞聘企业应对所提供资料的真实性、准确性负责，若有虚假或欺诈，一经查实，将取

消其竞聘资格，没收其竞聘保证金，一切后果由该竞聘企业自行承担。

第七章 竞聘保证金的缴纳及退还

一、竞聘保证金：竞聘企业须在竞聘文件递交截止时间前，通过银行转账向选聘人指定

账户缴纳保证金人民币30,000.00 元整（大写：叁万元整）。

收款单位：阅塘名邸第二届业主委员会

开户银行：中国工商银行股份有限公司张家港塘市支行

银行账号：

11*开通会员可解锁*64104

二、竞聘企业的竞聘保证金退还，按下列方式处理：

1．未获得候选企业资格的，其竞聘保证金将在中选候选人公示期满后【3 个工作日】

内一次性全额无息原路返还。

2．获得候选企业资格但未中选的，其竞聘保证金将在业主大会表决结果公示期满后【3

个工作日】内一次性全额无息原路返还。

第八章 选聘文件获取与企业报名

一、选聘文件获取时间：自*开通会员可解锁*16:00 至*开通会员可解锁*17:00（双休除外）

。选聘文件每份300元，领取《选聘文件》后不予退还。

二、竞聘企业报名时间：自*开通会员可解锁*16:00 至*开通会员可解锁*17:00（双休除外）

。竞聘企业须按《选聘文件》要求提交《竞聘文件》。

三、选聘文件获取和竞聘企业报名地址：张家港市市区永安路华怡商厦南楼四楼。

第九章 《竞聘文件》的递交及评选时间和地点

一、《竞聘文件》递交截止时间：*开通会员可解锁*9:00（暂定，若有调整另行通知）。

二、《竞聘文件》评选时间：*开通会员可解锁*9:00（暂定，若有调整另行通知）。

三、《竞聘文件》递交和评选地址：张家港市市区永安路华怡商厦南楼四楼会议室（暂

定，若有调整另行通知）。

第十章 评标方案

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据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定：选聘和解聘物业服务企业或者其

他管理人员，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的

业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的

业主同意。

一、选聘方式

1.评选环节：若有效竞选企业大于等于3家的，则根据评选结果的最终得分从高到低排

序，得分前3名的企业推荐为候选企业；

2.若有效竞选企业小于3家的，则不再进行评选，全部列为候选人，直接进入业主大会

表决。

二、定选程序

（一）若有效竞选企业大于等于3家的，候选企业表决（业主大会投票）：则由业委会

依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条（表决规则：应当由专有部分面积占比

三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；采用多选投票方式，经

参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意）组织召开业主大会，

按以下规则表决机制：

第一顺序：将评分排名第1的候选企业提交业主大会投票。若该企业同意票数达到法定

比例，则直接确认为中选企业，其余候选企业不再表决。

第二顺序：若第1名未达到法定比例，则将排名第2的候选企业提交表决；若第2名通过，

则终止后续表决。

第三顺序：若前2名候选企业均未通过表决，则将排名第3的候选企业提交表决。

（二）退出机制：竞聘企业缴纳竞聘保证金后不能主动退出，否则竞聘保证金不予退还。

如确定的候选企业中有放弃候选企业资格的或者中选后提出不能履行合同的，竞聘保证

金不予退还；业委会可以按照排序依次顺位确定其他候选企业进行后续的业主大会投票

表决工作。

（三）取消资格：在竞聘过程中违反选聘文件规定，情节恶劣的，一经查实，取消竞聘

资格，并没收竞聘保证金。采取对特定业主承诺中选后减免物业费等不正当竞争手段拉

票的，取消竞聘资格，并没收竞聘保证金。

第十一章

业主大会结果公示及中选通知书

一、业主大会结果公示

根据业主大会表决决定的中选企业在小区公告栏公示，公示时间不少于7 天。

二、发放《中选通知书》

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选聘人应在业主大会表决结果公示结束后以书面形式向中选物业服务企业发出《中选通

知书》。中选通知书对选聘人和中选企业具有同等法律效力。

三、中选企业放弃中选的，中选企业除被扣除竞聘保证金外还应当承担其他的经济赔偿

责任。

第十二章

评选小组构成

一、评选由选聘人组建的评选小组负责，评选小组具体构成如下：

1.评选小组：成员拟定5 名，其中2名专家评委以及3名业主代表组成。

2.监督人员：邀请街道、社区等主管部门参与监督指导工作；

3.计分人员：选聘人代表1 名（业委员会成员），代理机构1 名。

二、评选小组成员有下列情形之一的，应当回避或更换：

1.与竞聘企业或竞聘企业主要负责人是近亲属；

2.与竞聘企业有经济利益关系，可能影响竞聘公正评选的；

3.与竞聘企业有其他利害关系；

4.评选过程中，评选小组成员有回避事由、擅离职守或者因健康等原因不能继续评选的，

或业主评委因故不能按时参加评选的，选聘人有权从业委会成员中进行替补；

5.被更换的评选小组成员作出的评选结论无效，由更换后的评选小组成员重新进行评选。

第十三章

选聘失败的后续处理

一、通过业主大会投票表决未能确定中选物业服务企业，则本次选聘失败，选聘人将按

规定重新组织选聘。

二、在选聘新物业服务企业期间，若原物业服务企业自行撤离或提前撤离的，选聘人将

从报名企业中推选一家物业服务企业作为临时物业服务企业。

三、选聘人将与其签订《临时委托管理协议》，临时管理期限最长为6 个月。

四、中选企业的收费时间从临时委托管理合同约定的时间，临时委托管理的服务费用由

中选企业承担。

第十四章

媒体发布及其他

一、竞聘企业应自行承担参与本次竞聘的相关费用和风险。

二、本公告所涉及的时间一律为北京时间。

三、本公告由选聘人负责解释，选聘人保留变更、修改本公告的权利，本公告中有关竞

聘工作开展的时间、地点为预先拟定，选聘人可根据实际情况予以变更，并另行通知。

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四、本小区选聘人及代理机构不组织踏勘现场，由竞聘企业自行踏勘现场，踏勘现场的

责任和风险由竞聘企业自行承担。

五、本小区基本情况中的相关数据等信息仅供参考，可能与实际稍有偏差，竞聘企业应

自行承担相关风险。

六、竞聘企业中选后，不得以不完全了解现场情况为理由而向选聘人提出任何索赔的要

求，对此选聘人不承担任何责任并将不做任何答复与考虑。

七、本《选聘公告》在“江苏招标采购服务平台”（https://www.jszbcg.com/#/newin

dex）发布，选聘人同时在本小区公告栏发布。

第十五章 联系人及联系方式

选聘人：阅塘名邸第二届业主委员会

联系人：张旋

联系电话：*开通会员可解锁*

代理机构：江苏金港项目管理有限公司

地 址：张家港市市区永安路华怡商厦南楼四楼

联系人：陆海燕、徐嘉鸣

联系电话：*开通会员可解锁*

电子邮箱：1549218477@qq.com

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附件

张家港市杨舍镇阅塘名邸小区物业服务选聘

资格预审申请

项目名称： _______________________

申请人名称： _______________________（盖章）

填报日期： ______年____月_____ 日

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一、申请人基本信息

企业全称：

统一社会信用代码：

法定代表人：

注册资金：

万元

联系人：

联系电话：

电子邮箱：

传真：

二、资格预审资料提交清单

序号

审查项目

提交资料要求

提交情况

1

营业执照

营业执照副本复印件（经营范围含“物业管理 ”或“物业服务 ”，加盖公章）

2

法人身份证明

□ 法定代表人身份证明原件 + 身份证复印件（加盖公章）

□ 如授权代表办理：授权委托书原件 + 被授权人身份证复印件（加盖公章）

3

信用记录

①“ 中国执行信息公开网 ”查询截图

②“ 国家企业信用信息公示系统 ”查询截图【要求：截图显示查询日期（报名截止前2日内）、企业全称、统一代码，加盖公章】

4

履约能力

《履约能力承诺函》（格式自拟，加盖公章)

5

管理经验

竞聘企业须在张家港市范围内，具备住宅类项目管理经验，且此类项目数量不少于1个【相关项目面积不低于10万㎡】

6

无违法及不良信用记录

《无违法及不良信用记录承诺函》（格式自拟，加盖公章)。

7

无分包承诺函

《禁止转包与合法分包承诺函》（格式自拟, 加盖公章）

8

无关联企业

《无关联企业同时参选承诺函》（格式自拟, 加盖公章）

9

支付承诺函

《选聘物业费用支付承诺函》（格式自拟，加盖公章）

注：按上述要求的顺序进行装订，竞聘企业所提交的资料均须加盖竞聘申请人公章及法定代表人印章，每份文件资料须加盖骑缝章。

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三、 申请人声明

申请人声明

本公司郑重承诺：以上所填内容及提交的全部资料均真实、有效、合法。如有

虚假， 自愿接受取消竞聘资格、没收竞聘保证金等一切处罚。

法定代表人（或授权代表）签字：

日期： ______年____月_____ 日