第 1 页 共 6 页

建信中关村产业园封闭式基础设施

证券投资基金基金产品资料概要更新

编制日期：2026 年 3 月 5 日

送出日期：2026 年 3 月 18 日

本概要提供本基金的重要信息，是招募说明书的一部分。

作出投资决定前，请阅读完整的招募说明书等销售文件。

一、产品概况

（一）产品要素

基金简称

建信中关村产业园 REIT

基金代码

508099

基金管理人

建信基金管理有限责任公司 基金托管人

交通银行股份有限公司

原始权益人

北京中关村软件园发展有限责任公司

外部管理机构

北京中关村软件园发展有限责任公司

基金合同生效日

2021 年 12 月 3 日

上市交易所及上市日期

上 海 证 券 交易所

2021 年 12 月 17日

募集份额

9 亿份

发行价格

3.200 元/份

募集金额

28.80 亿元

战略配售比例（其中，原始权益人或其同一控制下的关联方的配售比例）

70.09%（其中，中关村发展集团股份有限公司的配售比例为 33.34%）

基金类型

其他类型

交易币种

人民币

运作方式

封闭式

开放频率

自基金合同生效之日起 45 年为本基金的存续期。在存续期内，本基金不接受申购、赎回申请，但本基金在上海证券交易所上市交易后，场内份额可以上市交易，投资者可将场外份额通过办理跨系统转托管业务转至场内后进行上市交易或直接参与基金通平台（如开通）等相关平台交易。 基金合同另有约定的除外。

基金经理

张湜

开始担任本基金基金经理的日期

2021 年 12 月 3 日

建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金基金产品资料概要更新

第 2 页 共 6 页

证券从业日期

2008 年 7 月 3 日

王未

开始担任本基金基金经理的日期

2023 年 12 月 1 日

证券从业日期

2021 年 6 月 10 日

史宏艳

开始担任本基金基金经理的日期

2026 年 3 月 13 日

证券从业日期

2020 年 12 月 23 日

其他

场内简称：中关村

（二）标的不动产项目情况

本基金通过不动产资产支持证券、项目公司等特殊目的载体穿透取得不动产项目完全所有权，本基金

投资的不动产项目包括互联网创新中心 5 号楼项目、协同中心 4 号楼项目和孵化加速器项目。

标的不动产项目均位于北京市海淀区中关村软件园内，其中互联网创新中心 5 号楼项目对应的土地使

用权的面积为 29,619.62 平方米，建筑面积为 82,158.10 平方米；协同中心 4 号楼项目对应的土地使用权的

面积为 10,183.67 平方米，建筑面积为 31,802.06 平方米；孵化加速器项目对应的土地使用权的面积 40,428.20

平方米，建筑面积为 52,820.32 平方米。

截至 2025 年 12 月 31 日，不动产项目期末时点出租率为 77.05%，加权平均剩余租期为 2.28 年，季度

平均月末租金为 3.99 元/㎡/天，租金收缴率为 100.57%（包含客户提前退租罚没押金的收入）。

详细经营及财务数据详见本基金最新披露的定期报告。

二、基金投资与净值表现

（一）投资目标与投资策略

请投资者阅读《招募说明书》第十二部分了解详细情况

投资目标

本基金主要资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通过基础设施资

产支持证券、项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利。基金管理人通过主动运营管理基础设施项目，提高基础设施项目运营管理质量，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，力求提升基础设施项目的运营收益水平，追求稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升基础设施项目价值。

投资范围

本基金主要投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通过基础设施资产支

持证券、项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利。基础设施资产支持证券的投资比例不低于基金资产的 80%（但因基础设施资产支持证券估值变化、基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制）。除此之外本基金也可投资于债券、货币市场工具等金融工具。具体可投资品种等信息详见法律文件的约定。

主要投资策略

1．基础设施资产的运营管理和投资策略 （1）初始基金资产投资策略

建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金基金产品资料概要更新

第 3 页 共 6 页

基金合同生效后，本基金将扣除相关预留费用后的全部初始基金资产投资于建信中

关村产业园资产支持专项计划资产支持证券并持有其全部份额。本基金通过该资产支持证券投资于项目公司，穿透取得项目公司持有的基础设施资产的完全所有权或经营权利。

（2）基础设施资产运营管理策略 本基金将按照法律法规规定和基金合同约定履行基础设施项目运营管理职责，积极

主动运营管理所投资的基础设施项目资产，充分汲取聘请的运营管理机构的专业管理经验，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，并通过主动管理提升基础设施项目资产的市场价值。

（3）基金扩募收购策略 本基金将积极而有选择地收购符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定

资产投资管理法规制度的优质园区类基础设施项目资产。

（4）资产出售及处置策略 本基金的资产处置方式以向第三方协议转让基础设施项目的股权或资产为主，基金

管理人会根据基础设施项目资产的投资运营情况适时评估合适的投资退出机会，秉持持有人利益优先的原则，寻求潜在买家，选择最有利于本基金投资收益实现的买家报价方案，按照基金合同约定履行相关程序后，专业审慎地处置基础设施项目资产。

2．其它投资策略详见法律文件的约定

业绩比较基准

本基金暂不设立业绩比较基准

风险收益特征

一般市场情况下，本基金预期风险收益低于股票型基金，高于债券型基金、货币市

场基金。

本基金在投资运作、交易等环节的主要风险包括与基础设施基金相关的各项风险因

素、与专项计划相关的各项风险因素、与基础设施项目相关的各项风险因素、与交易安排相关的各项风险因素及其他相关的各项风险因素，具体详见招募说明书第八部分

“风

险揭示

”。投资者应充分了解本基金投资风险及招募说明书所披露的风险因素，审慎作

出投资决定。

（二）投资组合资产配置图表/区域配置图表

注：1、图示比例为定期报告期末除不动产资产支持证券之外的基金投资组合资产配置情况。 2、本基金通过不动产资产支持证券取得的不动产项目公司的运营财务数据详见定期报告。

建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金基金产品资料概要更新

第 4 页 共 6 页

（三）自基金合同生效以来/最近十年（孰短）基金每年的净值增长率及与同期业绩比较基准的比较图

暂无。

三、投资本基金涉及的费用

（一）基金销售相关费用

以下费用在认购/申购/赎回基金过程中收取：

费用类型

金额（M）

收费方式/费率

备注

认购费

M＜100 万元

0.6%

公众投资者

100 万元≤M＜300 万元

0.4%

公众投资者

300 万元≤M＜500 万元

0.2%

公众投资者

M≥500 万元

每笔 1,000 元

公众投资者

注：场内交易费用以证券公司实际收取为准；对于战略投资者，无认购费用；对于网下投资者，认购

费为每笔 1,000 元；对于公众投资者，场外份额认购费率如表所示，场内份额认购费用参考场外份额认购费用。

（二）基金运作相关费用

以下费用将从基金资产中扣除： 费 用 类别

收费方式/年费率或金额

收取方

管理费

本基金的管理费由基金的固定管理费与基金的

浮动管理费组成。1．基金的固定管理费：基金

的固定管理费采用以基金净资产和项目运营收

入为基准的双基准计费模式。计算方法如下：H＝E1×0.24%÷当年天数×基金在当前季度存续

的天数+E2。H 为每季度应计提的基金的固定管理费。E1 为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告中披露的基金净资产。E2 为当个会计期间所对应的互联网创新中心 5 号楼项目运营收入×10%+当个会计期间所对应的协同中心 4 号楼项目

运营收入×8.5%+当个会计期间所对应的孵化加

速器项目运营收入×10%。2．基金的浮动管理费：

根据当年相应的标的基础设施项目运营收入净额超过当年相应的标的基础设施项目运营收入

净额目标值的具体比例，相应的基金的浮动管理

费=MAX[(当年相应的标的基础设施项目运营收

入净额-当年相应的标的基础设施项目运营收入

净额目标值),0]×相应的超额累进比例。本基金的管理费计算中 E1、E2、标的基础设施项目运营

收入净额目标值等指标的特殊约定详见法律文

件。

基金管理人、销售机构和计划管理人及运营管

理机构

建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金基金产品资料概要更新

第 5 页 共 6 页

托管费

本基金托管费包括基金托管人的托管费和计划

托管人的托管费，按本基金最新一期年度报告披

露的基金净资产的 0.02%的年费率计提。本基金

的托管费详见法律文件的约定。

基金托管人

审 计 费用

60,000.00 元

会计师事务所

信 息 披露费

120,000.00 元

规定披露报刊

其 他 费用

本基金其他费用详见本基金合同或招募说明书费用章节。

相关服务机构

注：1、本基金交易证券、基金等产生的费用和税负，按实际发生额从基金资产扣除。基金管理人、计划管理人和外部管理机构在本基金存续期间所产生的管理费用由基金管理人通过基金管理费统一从本基金财产中列支，相关主体费用的具体收支情况详见定期报告。 2、审计费用、信息披露费、指数许可使用费（若有）为基金整体承担费用，非单个份额类别费用，且年金额为预估值，最终实际金额以基金定期报告披露为准。

四、风险揭示与重要提示

（一）风险揭示

本基金不提供任何保证。投资者可能损失投资本金。 投资有风险，投资者购买基金时应认真阅读本基金的《招募说明书》等销售文件。 本基金为不动产基金。采用“公募基金+不动产资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：其一，不

动产基金与投资股票或者债券等的公开募集证券投资基金（以下简称“公募基金”

）具有不同的风险收益特

征，不动产基金 80%以上基金资产投资于不动产资产支持证券，通过持有其全部份额取得不动产项目公司全部股权、不动产项目完全所有权或经营权利。其二，不动产基金以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。其三，不动产基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。

本基金在投资运作、交易等环节的主要风险包括与不动产基金相关的各项风险因素、与专项计划相关

的各项风险因素、与不动产项目相关的各项风险因素、与交易安排相关的各项风险因素及其他相关的各项风险因素。其中：

（1）与不动产基金相关的各项风险因素包括但不限于管理风险、集中投资风险、基金价

格波动风险、流动性风险、新种类基金的投资风险和创新风险、对外借款相关风险、税收等政策调整的风险、基金管理人及基金托管人更换的风险、停牌、暂停上市或终止上市的风险、基金净值波动的风险、计划管理人、基金托管人及计划托管人尽职履约风险、市场风险、基金限售份额解禁风险；

（2）与专项计划

相关的各项风险因素包括但不限于专项计划等特殊目的载体提前终止的风险、流动性风险、专项计划运作风险和账户管理风险、资产支持证券管理人与资产支持证券托管人尽责履约风险、资产支持证券管理人丧失资产管理业务资格的风险、法律与政策环境改变的风险；（3）与不动产项目相关的各项风险因素包括但不限于运营风险、不动产项目改造相关的风险、租赁合同未备案的风险、土地使用权期限风险、关联交易风险、市场风险、估值与现金流预测风险、利益冲突风险、标的不动产项目资产暂未购买保险的风险、不动产资产投保额无法覆盖评估价值的风险、意外事件及不可抗力给不动产资产造成的风险、不动产项目资产的市场化处置仍需履行相应审批程序的风险、不动产项目直接或间接对外融资的风险；

（4）与交易安排

相关的各项风险因素包括但不限于公募基金的要求或决定无法及时有效传递的风险、交易结构设计及条款设置存在瑕疵的风险、部分租赁合同尚未完成换签的风险；（5）其他风险因素包括但不限于项目公司人员尽责履约风险、政策与法律风险、税务风险、技术风险、操作风险。

建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金基金产品资料概要更新

第 6 页 共 6 页

（二）重要提示

中国证监会对本基金募集的注册，并不表明其对本基金的价值和收益作出实质性判断或保证，也不表

明投资于本基金没有风险。

基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保证基金一定盈利，

也不保证最低收益。

基金投资者自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人。 基金产品资料概要信息发生重大变更的，基金管理人将在三个工作日内更新，其他信息发生变更的，

基金管理人每年更新一次。因此，本文件内容相比基金的实际情况可能存在一定的滞后，如需及时、准确获取基金的相关信息，敬请同时关注基金管理人发布的相关临时公告等。

五、其他资料查询方式

以下资料详见基金管理人官方网站［www.ccbfund.cn］［客服电话：400-81-95533］ ● 基金合同、托管协议、招募说明书 ● 询价公告、基金份额发售公告 ● 基金份额上市交易公告书 ● 定期报告，包括基金季度报告、中期报告和年度报告 ● 基金销售机构及联系方式 ● 其他重要资料