关于对《婺源县永济水库工程建设项目

集体土地上房屋征收补偿安置方案》(征求意见稿)

进行征求意见的公告

根据有关法律规定，婺源县人民政府有关部门已对《婺源县永济水库工程建设项目集体土地上房屋征收补偿安置方案》(征求意见稿)进行了论证，并于****年*月**日上午*:**时在秋口镇里源村委会征迁大厅组织召开了《婺源县永济水库工程建设项目集体土地上房屋征收补偿安置方案》(征求意见稿)群众征求意见会。

为进一步拓宽公示渠道，加大信息公开力度，充分保障公众知情权、监督权，现对《婺源县永济水库工程建设项目集体土地上房屋征收补偿安置方案》(征求意见稿)进行公告，将公告内容在婺源县人民政府官方网站予以公布。被征收人可以在征收补偿安置方案征求意见期限内以书面形式向婺源县永济水库工程项目建设指挥部反映意见。

特此公告!

联系人：程新俭

联系电话：***********

婺源县永济水库工程项目建设指挥部

****年*月**日

婺源县永济水库工程建设项目

集体土地上房屋征收补偿安置方案

(征求意见稿)

为全面提升我县抗旱供水水源保障能力，大力推进城乡规模  化农村供水工程建设，做好永济水库工程建设房屋征收补偿和移 民安置工作，保障被征收人的合法权益和项目顺利进行，根据《中  华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》 《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》《江西省征 收土地管理办法》《江西省农村村民自建房管理办法》和《婺源县  人民政府关于印发婺源县土地征收征用补偿办法的通知》(婺府发 〔****〕*号),并参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江 西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关规定，结合《江  西省人民政府关于同意婺源县永济水库工程建设征地移民安置规  划大纲的批复》《江西省水利厅关于印发江西省婺源县永济水库工  程建设征地移民安置规划报告审核意见的函》《江西省婺源县永济  水库工程建设征地移民安置规划报告》等文件以及该项目征收工作 的实际情况，制定本方案。

一、征收范围

该项目用地范围包括水库淹没影响区及枢纽工程建设区，涉 及秋口镇里源村委会下辖的*个自然村里蕉、吴村、江村、坑头

的集体土地上建筑物、构筑物、附属物，具体范围以规划红线图 为准。

二 、组织实施部门

(一)征收主体： 婺源县人民政府。

(二)征收部门： 婺源县自然资源局。

( 三 )移民安置责任单位：秋口镇人民政府；县水利局、县 自然资源局、县农业农村局、县人社局

(四)征收实施单位：秋口镇人民政府负责征收范围内房屋 征收补偿、移民安置的具体实施工作；婺源县住房建设保障中心 和秋口镇里源村委会协助秋口镇政府开展工作；其他相关部门依 据职责分工予以配合。

三、签约和搬迁期限

房屋征收工作分自愿签约搬空期和正式签约搬空期两个阶 段。房屋征收签约搬空开始时间为****年*月**日，自****年 *月**日起**天为自愿签约搬空期；土地房屋征收公告发布之 日起的**天为正式签约搬空期。

四、被征收房屋类型及建筑面积的认定办法

(一)被征收房屋类型

*.主体住宅房屋及附属房：卧室、客厅、厨房、卫生间及与 其一体的房屋为主体住宅房屋，独立的厕所、洗澡间、杂物间、 门楼、牛栏、猪栏、果园看管房等为附属房。

*.非住宅房屋：办公楼、仓库、厂房、车库等。

(二)认定依据

以经被征收人签字确认的《婺源县永济水库工程建设征地移 民实物调查表》登记结果为基础，由相关部门会同专业测绘资质 单位复核，共同确认。

(三)合法房屋面积应当按以下原则认定

*.持有房屋产权证的、不动产权证书的，按载明的合法建筑 面积进行认定，有证据证明证载建筑面积确有错误的除外；

*.持有乡村建设规划许可证或者宅基地批准文件并载明了 建筑面积的，以载明的建筑面积为准，但实际建筑面积小于载明 的建筑面积的，以实际建筑面积为准；

*.持有宅基地批准文件，载明了占地面积但未载明建筑面积 的，按照载明的占地面积以内的实际建筑面积进行认定；

*.除认定为违法建筑的情形外，依法享有一户一宅合法权益 但权证不齐全的，经村委会公示、乡镇政府审核确认后，按实际 建筑面积进行认定。

(四)房屋建筑面积计算办法

*.计算依据

《房产测量规范》( GB/T *****.*-****)、《建筑工程建筑 面积计算规范》 ( GB/T  *****-****) 和《水利水电工程建设征 地移民实物调查规范》( ( SL/T     ***-****))。

*.房屋面积按如下标准计算：

房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平

投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上 盖，结构牢固，层高*.*m 以上(含*.*m)  的永久性建筑物。除 参照《房产测量规范》( GB/T*****.*-****)  中的规定外，考虑 农村楼房的实际情况补充规定如下：

(*)按房屋勒脚以上外墙的边缘所围的建筑水平投影面积 (不以屋檐或滴水线为界)计算，以平方米为单位，取至*.** m²。

(*)楼层面积计算：楼层层高(楼板至屋面与外墙的接触点) 大于等于*.*m,  楼板、四壁、门窗完整者，按该层的整层面积计 算。对于不规则的楼层，视以下具体条件计入楼层面积；楼层完 整，但层高**～*.*m ( 含)者，按该层面积的**%计算；层高  *.*~*.*m(含)者，按该层面积的**%计算；层高*.*～*.*m( 含) 者，按该层面积的**%计算；层高*.*m 以下的不计算面积。

(五)违法建筑的认定与处理

*.在“停建通告”(****年*月*日)发布前，已被相关职能 部门认定为违法建筑或已部分拆除的。

*.在“停建通告”发布后，新建、改建、扩建、续建的任何建 筑物、构筑物。

*.其他法律法规规定应认定为违法建筑的情形。

处理方式：由相关部门认定为违法建筑的，一律不予补偿。

(六)共有房屋面积分配规则

一栋主体房屋内有*户以上产权人共有的，已办理产权分割 的，按登记面积分配；未分割的，由产权共有人自行协商一致。

(七)房屋拆除原则

为杜绝房屋拆除中的安全隐患，被征收房屋腾空后，由项目 指挥部统一组织有相应资质的建筑施工企业拆除，施工企业对施 工安全负责，被征收人和其他单位不得擅自拆除，以确保施工场 地安全。

五、征收补偿安置方式与标准

征收补偿安置方式：所有私有主体住宅房屋实行货币补偿或 宅基地安置两种方式，被征收人只能选择其中一种补偿方式，且 选择宅基地安置的必须符合相应条件，提倡选择货币补偿方式； 办公楼、仓库、厂房、车库等非住宅房屋及附属房一律按附件* 《宅基地房屋重置价》标准实行一次性货币补偿。

房屋被依法征收的，土地使用权同时收回，注销房屋所有权 证、土地使用权证和不动产权证书。

(一)货币补偿

*.主体住宅房屋价值补偿：根据认定的合法建筑面积，按照 附件*《货币补偿房屋补偿标准》给予补偿。

*.装修补偿：根据认定的合法主体住宅房屋建筑面积，按照 附件*《房屋室内装修补偿标准》给予补偿。

*.附属物及有关迁移费补偿：对附属物及有关迁移费补偿， 按照附件*《附属物有关迁移费补偿标准》给予补偿。

*.宅基地安置补偿：对原宅基地，土地部分根据已合法批准 的宅基地面积按***元/m²补偿。

*.选择货币补偿的，除需提供被征收房屋外，还要有稳定住 房，并提供书面材料证明。

(二)宅基地安置

*.选择宅基地安置，必须符合下列条件：

被征收人符合“一户一宅”政策。“一户”的认定以公安户籍登 记为准，分户条件应符合《江西省农村宅基地管理办法》。

*.补偿安置办法

实行集中安置，被征收房屋其房屋部分按本方案附件*《宅 基地房屋重置价》、附件*《房屋征收补偿结构等级说明》进行 货币补偿；根据认定的合法主体住宅房屋建筑面积，按照附件* 《房屋室内装修补偿标准》给予装修补偿。

(*)安置地点：秋口镇秋口村委会东南侧地块(具体位置 以批准的规划为准)。

(*)安置标准：土地部分根据“征一还一”原则和原土地性质 安置，安排每户安置地面积约***平方米。被征收人须按“统一规 划、统一设计、统一立面、统一户型、统一风貌”的原则建房，房 屋占基面积最大不超过***平方米，层数不超过*层，建筑面积不 超过***平方米，建筑层高不得超过**米。

(*)宅基地面积差额结算：项目指挥部认定的被征收人原 宅基地面积大于安置地面积的，超面积部分按***元/m²补偿； 安置地面积大于项目指挥部认定的被征收人原宅基地面积的，超 面积部分按***元/m²标准补差。

( 三 ) 若被征收人对上述(一)、(二)两种征收补偿安置 方式中的补偿标准有异议的，可按规定选择有资质的房地价格评 估机构评估的价格或按征收决定公告时被征收房屋评估价给予 补偿，但奖励、优惠政策等均不予享受。

(*)选地原则及方式：

①选地原则：实行“先签约并先搬空验收完毕的先选地”。

②选地方式及流程：

安置地划分为四个区块，对应安排四个自然村，具体地块由 四个自然村派代表通过抽钩的方式确定。被征收人以自然村选定 的安置地区块范围为单位，根据公开、公平、公正的原则，按“谁 先签补偿协议并先搬空验收完毕的，谁优先选地”的原则选地。被 征收人在签约及搬迁期限内将房屋搬空，并将批准文书、产权证 等证件原件及房屋钥匙交给项目指挥部，经项目指挥部验收合格 后发给《房屋搬迁验收证》。交房时间以《房屋搬迁验收证》为 准。

凡在规定时间内签约并搬空交房的，按如下方式选定宅基地：

*.在第*天签约搬空交房的，作为第一批选地对象，第*天 下午通过公开摇号方式，确定选地顺序号；

在第*天签约搬空交房的，作为第二批选地对象，第三天下 午，通过公开摇号方式确定选地顺序号；以此类推，以每*日(含 节假日)为一个选地批次时间，依次摇号选地。

*.选地人凭选地顺序号进行选地。

(*)安置地建设：被征收人的安置地由县政府负责征收， 安置地的区内“三通一平”、基础设施和基脚等由秋口镇人民政府 负责组织实施。基脚(指室内地坪±*.**以下部分)费用由搬迁 户负担*万元(在选地时缴纳至指定账户),剩余部分费用由县 人民政府负担。

(*)规费减免：被征收人安置地建房除工本费外涉及的行 政事业性规费全免，服务性收费按标准减半收缴。

六、政策性补助

(一)搬迁费

*.住宅房屋：因征收住宅类房屋造成搬迁的，县房屋征收部 门将向被征收人支付搬迁费，按****元/户次补偿(选择货币补 偿的×*,选择宅基地安置的×*)。

*.非住宅房屋：非住宅房屋按每平方米**元(含承租户搬 迁费)补偿。

*.特殊生产设备：拆装、搬迁的补偿费用另行评估确定，不 可拆卸的设备按重置价给予货币补偿，不另行支付搬迁费。

(二)临时安置费

*.标准：按****元/户 · 月计算。

*.期限：选择货币补偿的*个月；选择宅基地安置的**个  月。因征收人原因逾期交付安置地的，自逾期之日起按原标准的  *.*倍支付；逾期超过**个月的，从超过之日起按原标准的*倍  支付。临时安置费起算时间为自征收补偿协议签订并搬迁后开始，

直至交付安置地之日起的*年内止。

七、奖励政策

自愿签约搬空期内被征收人按本方案房屋补偿标准签约并 搬空的享受奖励优惠政策，正式签约搬空期、自愿签约搬空期对 房屋价格选择评估的或逾期的不享受奖励优惠政策。除特别明确 的外，私有住宅奖励按合法主体房屋面积计算，以签约搬空交房 领取《房屋搬迁验收证》为准。

(一)自愿签约搬空特别奖

*.在自愿签约搬空期签约搬空，给予每户(栋)奖励人民币 *万元(如在本次征收区域内*户有多栋主体住房的，奖励政策 按*户计算，如在本次征收区域内*栋私有主体房屋有多户的， 奖励政策按实际户数计算，以下同),同时叠加奖励***元/m²。

*.在自愿签约搬空期签约搬空，私有住宅被征收人选择不评 估装修的，每户奖励****元。

(二)选择宅基地安置奖

在自愿签约搬空期签约搬空，选择在永济水库移民安置地范 围内的宅基地进行安置的，按主体房屋征收补偿总额(含装修部 分)计算，给予**%的奖励。

(三)选择货币补偿奖

在自愿签约搬空期签约搬空，实行货币补偿的私有主体房屋， 给予每户(栋)奖励人民币*万元(如在本次征收区域内*户有  多栋主体住房的，奖励政策按*户计算；如在本次征收区域内*

栋私有主体房屋内有多户的，奖励政策按实际户数计算),同时 按被征收主体房屋面积叠加奖励***元/m²。

(四)永济水库项目选择宅基地安置的自建房奖励

在自愿签约搬空期签约搬空，永济水库落实移民政策选择在 安置区自建房屋的，每户(栋)私有主体房屋另奖励人民币*万 元(如在本次征收区域内*户有多栋主体住房的，奖励政策按* 户计算；如在本次征收区域内*栋私有主体房屋内有多户的，奖 励政策按* 户(栋)计算),同时按被征收主体房屋面积叠加奖 励***元/m²。

(五)选择自购商品住房安置奖

在自愿签约搬空期签约搬空，选择货币补偿的被征收人，在 签订房屋征收补偿协议后*个月内，自行购买我县城区范围内 商品住房的，按购买的商品住房面积计算(若购买的商品住房面 积大于相关部门核查认定后的合法主体房屋建筑面积的，则按核 定后的合法主体房屋建筑面积计算),根据附件*《货币补偿房 屋补偿标准》中县城区位奖要求进行奖励(标准为****元/m²);

选择货币补偿的被征收人，若书面承诺放弃今后申请农民建房资 格的，也可享受此奖励。

(六)补偿金及奖励金付款方式

被征收人签订协议，补偿金经审核无误，搬空验收后一次性 支付补偿金和自愿签约搬空特别奖。选择安置地的被征收人在自 建房主体建好结顶后支付宅基地安置奖，自建房经县级验收合格

并入住后支付自建房奖励；选择货币补偿的被征收人在婺源县城 区购买商品房经审核后支付选择自购商品住房安置奖。

八、住房保障

经县农业农村局和县民政局等部门核定的在脱贫攻坚行动 中享受了交钥匙工程的贫困户、五保户或现无建房能力且符合交 钥匙工程条件的脱贫户、监测户、五保户，先对其房屋进行货币 补偿(享受了农村危房改造补助资金，包括村集体帮(代)建、 交钥匙工程的补助资金政策农户，在此次搬迁工程中，住户不享 受房屋货币补偿政策),尔后安排在政府建设的安置房中租住养 老安置；租金标准及租期另行商议。

九、监督与保障

(一)房屋征收与补偿工作遵循决策民主、程序正当、补偿 公平，安置公开的原则。

(二)补偿款支付：所有补偿费用以转账方式支付。对拒不 领取的，经公证提存后视为已支付。

十、法律责任

被征收人采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行房屋征收与补 偿工作，或以不正当手段骗取补偿安置及奖励资金，构成犯罪的， 依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管 理处罚。

十一、其他事项

*.项目用地范围内的土地征收征用按《婺源县人民政府关于

印发婺源县土地征收征用补偿办法的通知》(婺府发〔****〕* 号)文件执行。

*.移民户义务教育阶段的适龄学生可在居住地学校就读。

*.房地产价格评估机构的选定。参照《国有土地上房屋征收 与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《江西省国 有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关规定和本项目工作的 需要，依法选定评估机构。评估机构应当独立、客观、公正地开 展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

*.房屋勘测计算费等费用按照《婺源县人民政府关于印发婺 源县土地征收征用补偿办法的通知》(婺府发〔****〕*号)文 件执行，评估费按国家相关规定执行。

*.水库淹没区需搬迁的坟墓须选择到公墓山安葬，公墓山建 设由县政府统筹安排，补偿标准按照《婺源县人民政府关于印发 婺源县土地征收征用补偿办法的通知》(婺府发〔****〕*号) 文件执行。

*.沿途经线内搬迁的线杆，分别由县供电、电信、移动、联 通、广电网络、铁塔公司等单位派员实地勘察，制定搬迁方案和 搬迁预算(预算送县财政评审),送项目指挥部审查，报县政府 会议研究，由财政核拨。

*.征收补偿纠纷处理办法。在征收实施过程中，征收双方在 征收补偿方案确定的签约期限内经多次协商达不成协议的，或者 被征收房屋所有权人不明确的，由县人民政府按照本《方案》作

出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复 议，也可以依法提请行政诉讼。

*.本方案未明确事宜，由婺源县自然资源局组织有关部门综合 研判提出处理意见，按程序报请婺源县人民政府批准后组织实施。

*.本方案仅适用于婺源县永济水库工程建设项目集体土地 上房屋征收补偿安置工作，具体由婺源县自然资源局负责解释。

附件：*.宅基地房屋重置价(不含土地价格)

*.货币补偿房屋补偿标准

*.房屋征收补偿结构等级说明

*.附属物及有关迁移费补偿标准

*.房屋室内装修补偿标准

附件*

宅基地房屋重置价(不含土地价格)

结构	重置价格(元/m²)
框架	甲等	乙等
	****	****
砖混	甲等	乙等
	***	***
砖木	甲等	乙等
	奔       ***	***
土木	***
简易	***

注：(*)上述标准系指成新率为***%的新房而言。成新率具体可按 下列标准掌握：****年*月至****年*月竣工的房屋，成新率为***%;  ****年*月至****年*月竣工的房屋，成新率为**%;****年*月至 ****年*月竣工的房屋，成新率为**%;****年*月前竣工的房屋，成 新率为**%。

(*)上表所列房屋重置价指已竣工的房屋。完工或未完工的毛胚房 屋，按下浮*%-**%补偿。

货币补偿房屋补偿标准

房屋部分根据其合法主体房屋建筑面积补偿标准为(元/m²):

补偿项目房屋结构	框架	砖混	砖木	土木
*.县城城区外补偿标准	****	****	****	****
含：(*)房屋重置价	****	***	***	***
(*)放弃安置奖	****
(*)搬迁进度奖	***
*.县城城区内补偿标准	****	****	****	****
另含：(*)县城区位奖	****

注：(*)表中房屋重置价为成新率***%的房屋补偿标准，其 成新率核算标准见附件*。

(*)放弃安置奖是对被征收人选择货币补偿方式、不需要征收 单位安排安置地和基础设施配套的奖励。

(*)搬迁进度奖是对自愿签约并在协议约定的期限内搬空的被 征收人的奖励。

(*)县城区位奖是对县城城区内今后不再批准农民建房的奖补。 县城城区外被征收人的户口已迁至县城自购商品房、并承诺放弃今  后申请农民建房的也可享受此项奖补。

附件*

房屋征收补偿结构等级说明

房屋 结构	房屋 等级	房屋基本情况
框架	甲等	(*)钢筋混凝土基础，(*)框架(*)外砖墙(*)屋面 钢筋混凝土楼板(*)隔热层(*)钢、塑钢、铝合金窗(*)外 墙瓷砖(墙漆)(*)内粉刷(*)花岗岩(**)地面砖地面(**)  房间拼花地板(**)木质或不锈钢扶手(**)厨房(**)卫生  间瓷砖贴墙及冲水式(**)铝合金封闭阳台(**)电饭煲台(**) 壁橱(**)锅灶 室内外装饰、装璜等达到上述内容中**%以上的按甲等补 偿。
	乙等	达不到甲等内容**%以上的按乙等补偿，
砖混	奔 甲等	(*)钢筋混凝土基础(*)框架(*)外砖墙(*)屋面钢 筋混凝土楼板(*)隔热层(*)钢、塑钢、铝合金窗(*)外墙 瓷砖(墙漆)(*)内粉刷(*)花岗岩(**)地面砖地面(**) 房间拼花地板(**)木质或不锈钢扶手(**)厨房(**)卫生  间瓷砖贴墙及冲水式(**)铝合金封闭阳台(**)电饭煲台(**) 壁橱(**)锅灶 室内外装饰、装璜等达到上述内容中**%以上的按甲等补 偿。
	乙等	达不到甲等内容**%以上的按乙等补偿。
砖木	甲等	(*)四周砖墙(*)木柱屋架(*)吊天棚(*)铝合金窗 或木窗(*)水冲式卫生间(*)瓷砖地面(*)木地板(*)瓦 项(*)厨房瓷砖贴墙(**)电饭煲台(**)壁橱(**)锅灶 室内外装饰，装璜等达到上述内容中**%以上的按甲等补 偿。
	乙等	达不到甲等内容**%以上的按乙等补偿。
土木		土墙、木板、灰板墙、木柱架，瓦顶，木门窗、水泥成土 地地面，锅灶，电饭煲台
简易		木，竹，石，土，水泥砖混维护，无天棚、门窗，油毛毡， 石棉瓦，水泥瓦顶，沿高不足*.*米(*.**米以上)

附件*

附属物及有关迁移费补偿标准

序号	项 目	补偿价格	说 明
*	水井	****—****元/口	手压式水井****元/口，一般水井**** 元/口，较大较好水井****-****元/口
*	空调迁移	***—***元/台	柜式***元/台、挂式***元/台
*	液化气(或电)热 水器迁移	***元/台
*	太阳能热水器迁移	***元/台
*	围墙	***-***元/m²	徽派瓦围墙***元/m²,砖混眠墙到顶， 包括前照墙***元/m²,斗墙***元/m², 空心水泥砖***元/m²,土坯等其它材  料围墙***元/m²
*	未建成房屋基础 (地脚)	***-***元/m
*	水泥地面	**—**元/m²	厚度*cm以下**元/m²;*-**cm**元/ m²;**cm以上**元/m²
*	石磅	***-***元/m³	简单***元/m³ 普通***元/m³ 浆砌***元/m³
*	室外洗衣台	***元/组
**	户用沼气池	****元/个	规格*m³左右
**	粪坑	***元/个
**	三格式化粪池	****元/个
**	有线电视迁移	***元/部
**	电话移机	***元/部
**	宽带网迁移	*-***元/部	原已安装固定电话的*元/部，原未安 装固定电话的***元/部
**	水电开户费	****元/户	水开户费****元/户 电开户费****元/户

注：特殊附属物按市场状况结合成新评定。

附件*

房屋室内装修补偿标准

为能客观公正地对被征收住宅房的装修进行补偿，依据装修 市场材料价，并结合实际情况，特制定如下装修补偿。

补偿标准	装修 等级	装修情况
***元/m²	一级	*.墙面：高档墙漆 *.地面：高档复合地板或实木地板，花岗岩地面砖或釉面地砖 *.窗台：人造石 *.天棚：带造型或木线造型吊顶 *.门窗：塑钢窗、铝合金窗、木制门窗、墙裙、不锈钢防盗窗、纱窗 *.衣柜：固定式高档防水、防火材料衣柜 *.厨卫：双饰面板橱柜、高档洁具、防滑地砖、墙砖、铝扣板吊顶 *.楼梯：高档木扶手、台式地砖或木质地板
***元/m²	二级	*.墙面：中高档墙漆 *.地面：釉面地面砖、水磨石地砖、中高档实木或复合地板 *.天棚：石膏吊顶、木角线或塑料扣板吊顶 *.门窗：塑钢窗、铝合金窗、木制门窗、不锈钢防盗窗、纱窗 *.衣柜：固定式中高档材料衣柜 *.厨卫：中高档洁具、防滑地砖、中高档墙砖、塑料吊顶 *.楼梯：高档木扶手、台式地砖或木质地板
***元/m²	三级	*.墙面：白色腻子刮白 *.地面：水磨石地砖、低档面砖或水泥地 *.天棚：简单粉刷或塑料扣板吊顶 *.门窗：木制门窗 *.厨卫：锅灶、简单橱柜、水泥地或低档面砖 *.楼梯：高档木扶手、台式地砖或木质地板
**元/m²	四级	水泥地、白灰墙、木制门窗、锅灶

注：装修面积原则上按合法主体房屋建筑面积计算。