各镇人民政府，县政府各部门，嘉鱼开发区管委会：

现将《嘉鱼县农村宅基地和农村村民建房审批管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

嘉鱼县人民政府

****年*月**日

（此件公开发布）

嘉鱼县农村宅基地和农村村民建房审批管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为加强农村宅基地管理，规范农村村民建房审批，合理利用土地，切实保护耕地，提升农村住房品质，建设宜居宜业和美乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政处罚法》《公路安全保护条例》《咸宁市农村住房建设管理工作规程》（咸自然资建发〔****〕**号）等要求，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本县行政辖区内规划中心城区和各镇中心镇区以外区域的农村住房建设管理，适用本办法。

根据批准的国土空间规划，我县目前规划中心城区范围面积***.**平方公里，具体为鱼岳镇环城路以东、嘉陆公路以东、二乔大道以北区域。具体包括嘉鱼县城主城区，方家庄村、十景铺村、铁坡村以及南门湖村、陆码头村、石矶头村、护县洲村等局部；新街镇长江大堤以东南、蕲嘉高速以西、二乔大道以西区域，包括王家月村、马鞍山村、晒甲山村、港东村部分区域；官桥镇二乔大道以西、以北区域，包括官桥建制镇区、港南村、石鼓岭村、朱砂村、官桥村、白湖寺村部分区域。如果国土空间规划有调整，规划中心城区范围以调整后的为准。

中心镇区以各镇确定的范围为准。

第三条  农村住房建设应当遵循规划先行、节约用地、因地制宜的原则，注重环境保护，符合安全、适用、美观的要求，体现乡村风貌。

严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房，严禁为城镇居民在农村违法建造和违法购买的住房登记发证。严禁利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁退休干部到农村占地建房。

第二章  职责分工

第四条  各镇各部门要在县委县政府的统一领导下，按照镇级主责、村级主体的要求，切实履行职责，确保农村宅基地和农村村民建房管理各项工作依法依规、科学有序进行。

第五条  镇人民政府承担属地管理责任，负责组织编制村庄规划，负责农村宅基地和农村村民建房审批；承担农村建房全过程巡查监管、违法建设查处主责以及乡镇承担的法定执法事项。组建对外审批服务窗口，简化审批流程，缩短审批时间，建立“只跑一次、一窗收件、一站服务、一次审批”制度，公布流程要件，核发《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》；建房完成核验合格的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。负责农村宅基地现状和需求情况统计调查工作；负责闲置宅基地和闲置农村住房建设利用工作；负责建新拆旧工作。

第六条　县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农村住房建设利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，结果同步抄送县自然资源规划局共享；参与编制国土空间规划和村庄规划；负责指导建新拆旧工作；负责农村住房建设违法违规行为的查处工作。

第七条  县自然资源规划局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，指导编制村庄规划，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理农村房地一体不动产权登记证，查处土地管理违法违规行为。

第八条  县住建局负责指导做好农村住房质量安全工作，加强乡村建筑风貌引导，组织编制和推广农村住房建设通用图集，加强乡村建设工匠培训和管理。

第九条　县林业局负责农村宅基地占用林事项审批，负责国家自然保护地、生态公益林内改扩建农村住房的指导和监督工作。

第十条　县交通局负责出具公路两侧及国土空间规划交通预留用地范围内的新建、改建、扩建农村住房审批意见及巡查监管工作。

第十一条　县城管执法、生态环境、水利和湖泊、文化和旅游、供电、通信（电信公司、移动公司、联通公司等）等单位按照各自职能负责农村住房建设指导、监督等管理工作，及时给出明确意见。

第十二条  村民小组和集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）在镇人民政府以及相关职能部门的指导下，负责受理农村村民建房申请、核实申报材料、审查建房条件并组织公示，公示无异议或者异议不成立的，报镇人民政府审批。要及时发现、报告和制止违法用地建房行为，把好农村村民建房第一道关口。

第三章  建设管理

第十三条  各镇人民政府要严格落实“一户一基”要求，具备农村宅基地资格权的村民必须是本村集体经济组织成员，农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地。

（一）父母不得单独确定为一户（子女均不在本村集体经济组织的除外）；

（二）农村独生子女户，由父母和子女等家庭成员组成，确定为一户；

（三）农村多子女户，子女已结婚的可确定为一户，父母须随其中一位子女组成一户；

（四）无直系亲属的单身村民可确定为一户；

（五）原是本村集体经济组织成员户籍回迁的，不得单独为一户。

第十四条  符合下列条件之一的村民，可以申请建房：

（一）具备分户条件，确需分户且现有住房无法满足分户住房需求的；

（二）现有住房属于危旧房屋需要拆除重建的；

（三）原有住房因灾毁需要重建的；

（四）因国家、集体建设需要迁建或者按照政策实行移民搬迁的；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十五条  村民申请建房的，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合村庄规划的；

（三）不符合“一户一基”规定的或者建新房而原宅基地不同意退出的；

（四）原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（五）所申请的宅基地存在权属争议的；

（六）非农村集体经济组织成员继承的农村住房（只能对原有住房进行维修、改造）；

（七）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第十六条  禁止在农村下列区域新建、改扩建住宅：

（一）永久基本农田保护区；

（二）生态保护红线区、风景名胜区核心保护区、自然保护地，生态林、公益林等区域；

（三）江河湖（库）堤防和水利工程的管理与保护范围；

（四）电力高压走廊以及公路两侧建筑控制区；

（五）有重大地质灾害以及安全隐患区；

（六）城乡建设需成片开发利用区域以及国土空间规划控制的区域；

（七）法律、法规规定的其他禁止建房区域。

第十七条  村民新建、改扩建住宅退让距离：

（一）城乡道路沿线两侧严格控制个人建造住宅，确需批准建设的，拟建房屋与道路规划红线的距离为：国（省）道不少于**米，县（乡）道不少于**米，村级道路不少于*米；旅游景观道路、进出城门户道路两侧不少于**米（原宅基地在旅游景观道路、进出城门户道路两侧**米以内的，应退至**米以上）。

在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏、桥梁边线的间距不少于**米。

（二）拟建房屋退让水域控制距离为：有堤防江河，沿堤防背水面堤脚外延**米（重要河流）或**米（一般中小河流）；无堤防（护岸）外延洪水位线不小于**米（另有规定的从其规定）；退让湖泊保护线（洪水淹没线外延不小于**米）；灌区干渠两侧距堤脚不少于**米，支渠两侧距堤脚不少于**米。

（三）拟建房屋退让加油站、储气站、易燃易爆等基础设施和电力、光缆、燃气等管线设施应符合国家相关技术规范。退让高压电力廊道（**KV≥*米、**KV≥**米、***KV≥**米、***KV≥**米、***KV及以上≥**米）；退让基站天线保持***米以上，退让移动信号塔保持***米以上。

（四）拟建房屋退让山体和护坡的控制距离：退让山体不小于**米（自山体下脚线起），退让护坡下缘的距离不得小于护坡高度的*.*倍，且不得小于*米，退让护坡上缘的距离不得小于*米，与护坡的距离计算值大于**米时，按照**米控制，当护坡高度超过*米时，须编制地质灾害危险性评估报告。　　　

（五）拟建房屋退让文物保护区、自然保护区、水源保护区、风景名胜区、旅游规划区等应符合国家相关技术规范。

第十八条  各镇人民政府要严控建房标准，村民新建、改建房屋使用原有宅基地的，每户用地面积不超过***平方米；使用农用地的，每户宅基地面积不超过***平方米；原则上建筑层数不超过*层，建筑总高度（含女儿墙高度）不超过**米，总建筑面积不得超过***平方米。异地申请新宅基地批准建房的，村民必须将原宅基地交还村级组织后才允许动工建房，县自然资源规划局及时将原证注销。

引导农村村民慎建房、少建房，鼓励到县城买房和将原有农村宅基地退还给村集体。除“一户一基”村民建房外，各镇人民政府可以结合当地实际，根据土地资源条件、农村人口变动趋势等，在充分尊重农村村民意愿的基础上，在集中安置点安排宅基地，探索集中统建、多户联建、农民住宅小区等多种方式，保障农村村民实现户有所居。

第十九条  村民申请宅基地建房（含改扩建），应当持下列材向村级组织提出申请：

（一）建房申请书；

（二）宅基地建房（规划许可）审批申请表；

（三）申请人身份证、户口簿或者其他可证明村民身份的材料；

异地申请新宅基地建房的，需提供原宅基地使用权证明，并提供限时拆除旧房无偿退出原有宅基地承诺书。　　　　

第二十条  村级组织应当审查村民新建、改扩建农村住房资格，并组织公示：

（一）拟用地建房是否符合村庄规划；

（二）申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数（高度）、总建筑面积、建房户人口等情况。

村级组织在**个工作日内提交村民代表会议讨论，获得半数以上通过的，在村务公开栏公示不少于*个工作日；没有异议的或异议不成立的，由村级组织出具意见，将农户申请资料、村级组织会议记录、公示情况等报送镇人民政府审批。

第二十一条  镇人民政府收到村民宅基地建房申请资料后，应当组织镇城乡建设办公室、镇自然资源规划所、镇农业农村服务中心等部门到现场核查，审批重点如下：

（一）申请人是否符合资格条件；

（二）拟建房地块位置、建设规模是否符合国土空间规划和用途管制；

（三）涉及占用农用地、林地的，是否已办理转用审批手续；

（四）拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准；

（五）宅基地和建房（规划许可）申请是否审查公示；

（六）是否选用经培训合格的乡村建筑工匠或有资质的施工企业施工，是否签订施工合同；

第二十二条  符合批准条件的，由镇人民政府在**个工作日内依法办理宅基地审批、规划许可手续，核发《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》。涉及农用地转用或者占用林地的，批准前应当依法办理转用审批手续。办理转用审批手续时，涉及到耕地开垦费、林地植被恢复费的，由建房农户自行交纳。

不予批准的，在*个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

第二十三条  申请人办理完宅基地建房审批手续后，应当持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》向镇人民政府申请开工放线。镇人民政府组织相关人员到现场进行免费定位放线，未经定位放线的，不得擅自动工建设。

第四章  风貌管控

第二十四条  镇人民政府应当采取有效措施，加强农村建房建筑风貌管控，引导鼓励村民在嘉鱼农村住宅编制图集中选取鄂南民居建筑风格进行个人住宅建设，突出地域建筑特色。

第二十五条  加强历史文化风貌管控，尊重村庄传统选址、肌理脉络、山水田园空间格局；选用建筑用材、色彩应与村庄整体环境相协调，显现嘉鱼历史文化传承。

全面保护文物古迹、历史建筑、传统民居等建筑物，按照历史建筑保护要求控制建筑高度、色彩和立面样式。对已经列入保护名录的农村历史建筑不得擅自拆除，村落内的古树名木、天然大树应当予以保护，未经批准不得采伐、移植。

第五章  批后监管

第二十六条  镇人民政府要加强农村住房建设事中事后监管，严格落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、施工关键节点巡查到场、住宅竣工验收到场“四到场”要求。批准后开工前，镇人民政府组织镇城乡建设办公室、镇自然资源规划所、镇农业农村服务中心实地丈量批放农村宅基地，确定建房位置，对农户建房基础核验、现场钉桩、定位放线，防止移位、少批多占、少批多建，镇综合执法中心应加强日常巡查，并在施工关键环节进行现场巡查和指导，发现问题及时制止，责令停建和下达整改通知书；对村民易址建新的原宅基地或拆旧建新的原住宅，未交还村级组织的或原住宅未拆除的，由镇人民政府责令整改或组织拆除。村民建房竣工后，组织验收，核实合格的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件*）。

第二十七条  镇人民政府负责将建房审批、验收资料整理归档，按照档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理并建立电子档案。每季度首月*日前将镇域内上季度农村建房审批情况报县农业农村局、县自然资源规划局备案。

第二十八条  通过验收的建房村民凭《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》等相关资料，可向县自然资源规划局在镇设置的派出机构申请办理不动产登记手续。

第六章  工作保障

第二十九条  县政府相关职能部门应将农村宅基地和农村村民建房审批管理制度、办事指南等通过政府门户网站、媒体等向社会公开。镇人民政府要建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的村民建房联审联办制度；督导村级组织充分发挥村民自治作用，完善农村宅基地民主管理程序，确保农村宅基地分配使用公正公平。实行农村建房公示牌制度，规范建房行为。

第三十条  镇人民政府、县农业农村局、县自然资源规划局、县住建局应设立投诉举报电话和受理机构，并向社会公开。受理单位接到投诉举报的，应做好记录并及时到现场调查核实，情况属实的，应及时进行处理，如属其他部门监管处理的，应及时书面移交。

第七章  责任追究

第三十一条  对建房村民在镇、村庄规划区内未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的，依据《中华人民共和国城乡规划法》有关规定，由各镇人民政府责令其停止建设并限期改正。逾期不改正的，组织拆除，相关部门要予以配合。

第三十二条  建房村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。建房村民在建房过程中未依法取得《农村宅基地批准书》或者未按照《农村宅基地批准书》规定进行建设的，由县农业农村局依法查处，确要拆除的，由镇人民政府依法组织实施，相关部门予以配合。

第三十三条  镇人民政府、相关部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、产生重大影响或严重后果的，依规依纪依法严肃追责问责。

第八章  附　则

第三十四条　本办法由县农业农村局会同县自然资源规划局负责解释。

第三十五条  本办法自****年*月*日起施行，有效期三年。

附件：*．农村村民建房申请材料清单

      *．农村宅基地和建房（规划许可）申请表

      *．农村宅基地和建房（规划许可）审批表

      *．中华人民共和国乡村建设规划许可证

      *．农村宅基地批准书

      *．农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

      *．农村宅基地和建房审批流程图

附件*

农村村民建房申请材料清单

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农村宅基地和建房（规划许可）申请表

附件*

农村宅基地和建房（规划许可）审批表

注：农村建房涉及交通运输、生态环境、水利湖泊、电力、通信、城管、文旅等部门的，镇级有派出机构在征求其他部门意见栏签署意见和盖章。

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农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

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附件下载：

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