内容：

[九江市本级]九江市公安局物业服务管理采购项目

投资项目代码：

九江市公安局物业服务管理采购项目

项目概况

九江市公安局物业服务管理采购项目 招标项目的潜在投标人应在 江西省公共资源交易平台（网址：*********** 获取招标文件，并于 *开通会员可解锁* 09点30分 （北京时间）前递交投标文件。

一、项目基本情况：

项目编号：JJSZFCGZX(2025)GK-E006

项目名称：九江市公安局物业服务管理采购项目

采购方式：公开招标

预算金额：********.00 元

最高限价：********.00 元

采购需求：

采购条目编号	采购条目名称	数量	单位	采购预算（人民币）	技术需求或服务要求
浔购2025J000101515	物业管理服务	1	项	********.00元	详见公告附件

合同履行期限：采购实施期限共3年，具体时间以采购人通知为准，合同一年一签。

本项目不接受联合体投标。

二、申请人的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定： 1.1 具有独立承担民事责任的能力； 1.2 具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度； 1.3 具有履行合同所必需的设备和专业技术能力； 1.4 有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录； 1.5 参加政府采购活动前三年内,在经营活动中没有重大违法记录； 1.6 法律、行政法规规定的其他条件。

三、获取招标文件：

时间：*开通会员可解锁* 00:00 至 *开通会员可解锁* 00:00（提供期限自本公告发布之日起不得少于5个工作日）

地点：江西省公共资源交易平台（网址：***********

方式：网上确认和下载招标文件。（详见其他补充事宜）

售价：0.0元

四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点：

*开通会员可解锁* 09点30分 （北京时间）（自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日）

地点：电子投标文件上传至江西省公共资源交易网，本项目采用“不见面开标”系统开标。

五、公告期限：

自本公告发布之日起5个工作日。

六、其他补充事宜：

1、获取招标文件地点：潜在投标人必须在江西省公共资源交易网（网址：***********）注册并办理江西省CA数字证书和电子签章。具体要求详见“江西省政府采购网”（网址：***********）。 2、本项目采用“不见面开标”系统开标，投标人无需现场参加开标会，现场环节(包括但不限于现场签到、投标文件解密、开标唱标等)全部转为不见面开标系统线上操作，现场签到环节改为网上签到，投标人须在规定时间内进行网上签到，未按时网上签到视为自动放弃投标；具体操作详见 “江西省公共资源交易网-帮助中心-九江市公共资源交易中心不见面开标系统建设项目-投标人操作手册（政府采购）”。 3、九江市政府采购不见面注意事项详见招标文件，如有疑问请联系新点工作人员(0512—********）及采购代理机构。 4、单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同投标人，不得参加同一合同项下的采购活动。 5、投标人被“信用中国”列入失信被执行人和重大税收违法案件当事人名单的、被“中国政府采购网”网站列入政府采购严重违法失信行为记录名单（处罚期限尚未届满的），不得参与本项目的政府采购活动。 6、落实政府采购政策需满足的资格要求：本采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的，不得参加本项目的政府采购活动。 7、本项目采购的产品中，有属于《节能产品政府采购品目清单》、《环境标志产品政府采购品目清单》范围的，对投标文件中提供国家确定的认证机构出具的、处于有效期之内的节能产品认证证书和环境产品认证证书的产品进行优化或强制采购。 8、本项目落实促进中小企业发展政策、监狱企业扶持政策、残疾人就业政府采购政策、政府采购节约能源政策、政府采购环境保护政策等，具体规定详见招标文件。 注：本项目采购国内产品，不允许提供进口产品参与采购活动。

七、对本次招标提出询问，请按以下方式联系：

1.采购人信息

名称： 九江市公安局本级

地址： 江西省九江市公安局八里湖新区八里湖大道156号

联系方式： 151********

2.采购代理机构信息

名称： 九江市政府采购中心

地址： 江西省九江市行政审批局八里湖新区体育路66号

联系方式： ********

3.项目联系方式

项目联系人： 王先生

电话： ********

采购公告.pdf 采购需求（11.3）.docx

九江市公安局物业服务管理采购项目

项目概况

九江市公安局物业服务管理采购项目招标项目的潜在投标人应在江西省公共资

源交易平台（网址：***********

26日09点30分（北京时间）前递交投标文件。

一、项目基本情况：

项目编号：JJSZFCGZX(2025)GK-E006

项目名称：九江市公安局物业服务管理采购项目

采购方式：公开招标

预算金额：********.00元

最高限价：********.00元

采购需求：

采购条目编号	采购条目名称	数量	单位	采购预算（人民币）	技术需求或服务要求
浔购2025J000101515	物业管理服务	1	项	********.00元	详见公告附件

合同履行期限：采购实施期限共3年，具体时间以采购人通知为准，合同一年一

签。

本项目不接受联合体投标。

二、申请人的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定：1.1具有独立承担民事

责任的能力；1.2具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；1.3具有履行合同

所必需的设备和专业技术能力；1.4有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

1.5参加政府采购活动前三年内,在经营活动中没有重大违法记录；1.6法律、行政

法规规定的其他条件。

三、获取招标文件：

时间：*开通会员可解锁*00:00至*开通会员可解锁*00:00（提供期限自本公

告发布之日起不得少于5个工作日）

地点：江西省公共资源交易平台（网址：***********

方式：网上确认和下载招标文件。（详见其他补充事宜）

售价：0.0元

四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点：

*开通会员可解锁*09点30分（北京时间）（自招标文件开始发出之日起至投

标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日）

地点：电子投标文件上传至江西省公共资源交易网，本项目采用“不见面开标”系

统开标。

五、公告期限：

自本公告发布之日起5个工作日。

六、其他补充事宜：

1、获取招标文件地点：潜在投标人必须在江西省公共资源交易网（网址：

***********）注册并办理江西省CA数字证书和电子签章。具体要求详

见“江西省政府采购网”（网址：***********）。2、本项

目采用“不见面开标”系统开标，投标人无需现场参加开标会，现场环节(包括但不限

于现场签到、投标文件解密、开标唱标等)全部转为不见面开标系统线上操作，现场

签到环节改为网上签到，投标人须在规定时间内进行网上签到，未按时网上签到视

为自动放弃投标；具体操作详见“江西省公共资源交易网-帮助中心-九江市公共资源

交易中心不见面开标系统建设项目-投标人操作手册（政府采购）”。3、九江市政

府采购不见面注意事项详见招标文件，如有疑问请联系新点工作人员(0512—

********）及采购代理机构。4、单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理

关系的不同投标人，不得参加同一合同项下的采购活动。5、投标人被“信用中

国”列入失信被执行人和重大税收违法案件当事人名单的、被“中国政府采购网”网站

列入政府采购严重违法失信行为记录名单（处罚期限尚未届满的），不得参与本项

目的政府采购活动。6、落实政府采购政策需满足的资格要求：本采购项目提供整

体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的，不得参加本项目的政府采

购活动。7、本项目采购的产品中，有属于《节能产品政府采购品目清单》、《环

境标志产品政府采购品目清单》范围的，对投标文件中提供国家确定的认证机构出

具的、处于有效期之内的节能产品认证证书和环境产品认证证书的产品进行优化或

强制采购。8、本项目落实促进中小企业发展政策、监狱企业扶持政策、残疾人就

业政府采购政策、政府采购节约能源政策、政府采购环境保护政策等，具体规定详

见招标文件。注：本项目采购国内产品，不允许提供进口产品参与采购活动。

七、对本次招标提出询问，请按以下方式联系：

1.采购人信息

名称：九江市公安局本级

地址：江西省九江市公安局八里湖新区八里湖大道156号

联系方式：151********

2.采购代理机构信息

名称：九江市政府采购中心

地址：江西省九江市行政审批局八里湖新区体育路66号

联系方式：********

3.项目联系方式

项目联系人：王先生

电话：********

1、项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
九江市公安局业务技术用房	江西省九江市八里湖新区八里湖大道156号

注：物业管理服务项目涉及多处物业的，可以分不同地址在上表中列明各物业名称和地址。

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等(结合“4.供应商履行合同所需的设备”、“7.需要说明的其他事项”统筹考虑)如采购人拥有与物业管理服务有关的且可以无偿提供给供应商在本项目中使用的设施、设备、材料、场地等，可在此列明。例如：

（1）采购人可提供办公场地4间，面积约120平方；储藏室2间，面积约40平方；卡座式办公桌5张，档案柜4组。

（2）采购人可提供维修设备：升降梯1台，高度8米；可提供的急救设施：AED设备4台、血氧测试仪1个、血压测试仪1个、急救箱1个、电子体检仪器1台；可提供的会议设施：手机屏蔽柜5组。

（3）采购人提供食堂，物业服务人员的就餐由中标供应商负责。

（4）采购人不提供宿舍，物业服务人员的住宿场所由中标供应商负责。

（5）采购人可提供零星维修材料：无。

（6）采购人可提供使用的低值、易耗物品：无。

（7）采购人可提供的苗木：无。

（8）采购人可提供的客耗品：洗手液、抽纸、消毒液等。

供应商应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

2、物业服务范围

【九江市公安局业务技术用房】

(1)物业管理(建筑物)

名称			明细	服务内容及标准
建筑1名称
总面积		建筑面积(m²)	76000㎡	见“3.6保安服务”
		需保洁面积(m)	≈45000㎡	见“3.4保洁服务”
门窗		门窗总数量(个)及总面积(mǐ)	若干，≈20000㎡。	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面		地面各材质及总面积(m)	室内楼道哑光瓷砖≈14000㎡,；室外大理石石材≈1000㎡；室外沥青路面≈300㎡。	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
内墙饰面		内墙饰面各材质及总面积(m)	/	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
顶面		顶面各材质及总面积(m²)	/	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
外墙		外墙各材质及总面积(㎡)	玻璃幕墙≈12000；钢挂石材≈35000㎡。	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
		外墙需清洗面积(mỉ)	≈37000㎡	见“3.4保洁服务”
会议室		室内设施说明	会议桌185张、会议椅397把、投影机2部、话筒28个、开水壶45个、茶杯130个、席位牌150个。	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
		会议室数量(个)及总面积(m)	会议室5间，≈600㎡。	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
报告厅	室内设施说明		/	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
	报告厅数量(个)及总面积(m²)		/	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
卫生间	卫生间数量(个)及总面积(mỉ)		卫生间总数量57个，总面积≈700㎡。	见“3.4保洁服务”
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积(m)及数量(个)		楼层中部货梯间，总面积≈380㎡。	见“3.4保洁服务”
车位数	地下车位数		750个。	见“3.6保安服务”
	地面车位数		100个。	见“3.6保安服务”
车行/人行口	车行口		4	见“3.6保安服务”
	人行口		4.	见“3.6保安服务”
设施设备(可另行附表)	电梯系统		消防货梯1台、客梯5台；功率：16KW。	见“3.6保安服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	空调系统		离心机空调系统数量：2台；功率：862KW。水冷空调循环泵数量：6台、功率：75KW。4台、55KW。多联式空调系统数量：81台；功率：13KW。螺杆机数量：1台；功率：232KW。精密空调数量：72台；功率：10KW。	见“3.6保安服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	采暖系统		/	见“3.6保安服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	给排水系统		给排水系统构成：水泵、集水井等。给排水设备数量：给水泵3台；功率：10KW。排水泵数量：6台；功率：121KW。集水井数量：30个。	见“3.6保安服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	消防系统		消防系统的构成：烟感报警器、消防控制中心、消防水泵、消防栓、防火门、应急照明、安全指示牌、喷淋、干粉灭火器、气体灭火器、气溶胶灭火器、七氟丙烷灭火器、火灾显示盘、送风机、排烟机。消防系统的数量：烟感探测器2866个、消防控制中心1个、消防水泵6台（喷淋泵2台+消火栓泵4台）、消防栓331个（室内322个+室外9个）、防火门311扇、应急照明272个、安全指示牌697个、喷头10500个、ABC灭火器1269个、七氟丙烷气体灭火控制器11台，火灾显示盘35个，送风机14台，排烟风机30台。	见“3.6保安服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	锅炉设备		锅炉系统的构成：锅炉设备、循环水泵。锅炉设备的数量：锅炉2台；功率：110KW。循环水泵数量：3台；功率：35KW。	见“3.6保安服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	安防系统		安防系统的构成：门禁系统、道闸、监控。安防系统的数量：门禁系统95个、道闸5套、监控524个。	见“3.6保安服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	照明系统		若干	见“3.6保安服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	供配电系统		高压柜数量：16个；电压：22KV680A。低压柜数量：40个。变压器：8个、1600KW。	见“3.3公用设施设备维护服务”
	发电机组		发电机组系统的构成：发电机组设备、燃油系统、冷却系统。发电机组设备：机组2台；功率：2500KW。

注：此表格详细列出了不同建筑物的物业管理指标项及其明细。若存在“建筑2”,则相应增加内容，以此类推。

以上内容体现需要供应商进行物业管理的物业的情况、边界、范围。指标的设置要充分考虑可能影响供应商报价和项目实施风险的因素。

(2)物业管理(室外)

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	33333.3㎡。	见“3.4保洁服务”“3.6保安服务”
绿化	10016.87㎡。	见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务”
广场	≈380㎡。	见“3.4保洁服务”“3.6保安服务”
路灯、草坪灯、音箱	路灯55个、草坪灯107个、射灯25个、柱形灯10个。	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
消防栓	室内消防栓数量：322个；室外消火栓数量：9个。	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
垃圾箱	室内垃圾桶数量：75个；室外垃圾桶数量：24个。	见“3.4保洁服务”
室外配电箱	室外配电箱数量：19个。	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
门前三包	50㎡	见“3.4保洁服务”
露台	/	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
监控	监控探头数量：524个。	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
指示牌、显示屏	楼栋指示牌：2个；停车场指示牌：198个；监控显示屏：1个；会议室显示屏：2个。	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”

注：以上内容体现需要供应商进行物业管理的物业的情况、边界、范围。指标的设置要充分考虑可能影响供应商报价和项目实施风险的因素。

3、物业管理服务内容及标准

物业管理服务包括基木服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、保安服务、会议服务等。

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	□(1)结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。
2	服务人员要求	□(1)每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
		□(2)根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		□(3)服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		□(4)如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
		□(5)着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
3	保密和思想政治教育	口(1)建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
		□(2)根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		□(3)每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		□(4)发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	档案管理	□(1)建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		□(2)档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。②其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。
		□(3)遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		□(4)履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	分包供应商管理	□(1)合理控制外包服务人员数量和流动率。
		□(2)根据采购人要求明确对分包供应商的要求，确定工作流程。
		□(3)明确安全管理责任和保密责任，签订安全管理责任书和保密责任书。
		□(4)开展服务检查和监管，评估服务效果，必要时进行服务流程调整。
		□(5)根据工作反馈意见与建议，持续提升服务品质。
6	服务改进	□(1)明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		□(2)对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		□(3)需整改问题及时整改完成。
7	重大活动后勤保障	□(1)制订流程。配合采购人制订重大活动后勒保障工作流程，需对任务进行详细了解.并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
		□(2)实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署、确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		口(3)收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
8	应急保障预案	□(1)重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。
		口(2)应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		□(3)应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		口(4)应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
9	服务方案及工作制度	□(1)制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。
		□(2)制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		□(3)制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。

10	信报服务	□(1)对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。
		口(2)及时投送或通知收件人领取。
		□(3)大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。
11	服务热线及紧急维修	□(1)设置24小时报修服务热线。
		□(2)紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

3.2房屋维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	主体结构、围护结构、部品部件	□(1)每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。
		□(2)每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		□(3)每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		□(4)每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		□(5)办公楼外观完好、建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍、玻璃幕墙清洁明亮、无破损。
		□(6)通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。
2	其他设施	□(1)每半月至少开展1次大门、防撞柱、电子围栏/围墙、道路、场地、沟渠等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		□(2)每年至少开展1次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		□(3)路面状态良好，地漏通畅不堵塞。
		□(4)接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。
3	装饰装修监督管理	□(1)装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。
		□(2)根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。
		□(3)受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。
4	标识标牌	□(1)标识标牌符合《公共信息图形符号第1部分：通用符号》(GB/T10001.1)的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》(GB2894)、《消防安全标志第1部分：标志》(GB13495.1)的相关要求。
		□(2)每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。

3.3公用设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	□(1)重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。
		□(2)具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所(含有限空间),温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。
2	设备机房	□(1)设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整、标识统一。
		□(2)设备机房门窗、锁具应当完好、有效。
		□(3)每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。
		□(4)按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。
		□(5)安全防护用具配置齐全，检验合格。
		□(6)应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。
3	给排水系统	□(1)生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》(GB5749)的相关要求。
		□(2)二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》(GB17051)的相关要求。
		□(3)设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。
		□(4)有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。每年至少养护1次水泵。
		□(5)遇供水单位限水、停水、按规定时间通知采购人
		□(6)每季度至少开展1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。
4	电梯系统	□(1)电梯运行平稳、无异响、平层、开关正常。每周至少开展2次电梯的安全状况检查。
		□(2)电梯准用证、年检合格证等证件齐全。相关证件、紧急救援电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置。
		□(3)每年至少开展1次对电梯的全面检测，并出具检测报告，核发电梯使用标志。
		□(4)电梯维保应当符合《电梯维护保养规则》(TSGT5002)的有关要求。
		□(5)电梯使用应当符合《特种设备使用管理规则》(TSG08)的有关要求。
		□(6)有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每年至少开展演练1次。电梯出现故障，物业服务人员10分钟内到场应急处理，维保专业人员30分钟内到场应急处理。
		□(7)到场进行救助和排除故障。电梯紧急电话保持畅通。
		□(8)电梯维修、保养时在现场设置提示标识和防护围栏。
		口(9)根据采购人需求，合理设置电梯开启的数量、时间。
5	空调系统	□(1)空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》(GB50365)的相关要求。
		□(2)办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》(GB/T18883)的相关要求。
		□(3)定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态。
		□(4)中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展1次运行情况巡查。
		□(5)每半年至少开展1次管道、阀门检查并除锈。
		□(6)每年至少开展1次系统整体性维修养护，检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
		口(7)每年至少开展1次新风机、空气处理机滤网等清洗消毒；每2年至少开展1次风管清洗消毒。
		□(8)每年至少开展1次分体式空调主机(含空调过滤网)和室外机清洁。每月至少开展1次挂机和室外支架稳固性巡查。
		□(9)制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。
		□(10)发现故障或损坏应当在30分钟内到场，紧急维修应当在15分钟内到达现场，在12小时内维修完毕。
6	消防系统	□(1)要求消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》(GB25201)的相关要求。
		□(2)要求消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》(GA503或XF503)的相关要求。
		□(3)要求消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。
		□（4）每月检查消防设施设备和安全疏散设施的运行情况。
		□（5）每月对主机、探测器、阀门等外观是否完好进行检查，确保无损坏或腐蚀。
		□（6）每月对主机系统的联动逻辑、通讯功能进行测试，检查电池状态及接地电阻。
		□（7）每月对正压送风、排烟风机、消防电梯迫降信号及防火阀等联动功能进行测试。
		□（8）每月对手动报警按钮、信号传输及警铃响应进行测试验证。
		□（9）每月测试自动喷水系统检查喷淋头、管道及报警阀组状态和压力。
		□（10）每月检查消火栓箱体、水枪水带及水泵状态，测试手动/自动启泵功能。
		□（11）每月对电气线路、主机及备用电源进行充放电测试，确保双路供电正常。
		□（12）每月对消防系统联动测试，模拟火灾场景，验证消防广播、通讯及疏散指示系统的有效性。
		□（13）每季度对消防设施的易损件进行检修更换：如：探测器、阀门等易损部件。
		□（14）每月对消防设施管道维护进行检查，检查管道连接是否牢固，防止泄漏。
		□（15）每半年组织突发情况的应急演练，提升应急响应能力。
		□（16）技术培训：提供操作规范、安全知识培训。
		□（17）应急响应。24小时备勤，快速处理突发故障。
		□（18）建立完整的维保档案，记录每次维护保养内容及更换部件。
7	供配电系统	□(1)建立24小时运行值班监控制度。
		口(2)对供电范围内的电气设备定期巡视维护、加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。
		□(3)公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。
		□(4)核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。
		□(5)发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源、并做好应急事件上报及处理工作。
		□(6)复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。
8	弱电系统	□(1)安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》(GA/T1081)的相关要求。
		□(2)保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。
9	照明系统	□(1)外观整洁无缺损、无松落。
		□(2)更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。
		□(3)每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。
10	锅炉设备维护和保养	口(1)建立24小时值班监控制度。
		□(2)每年至少开展1次锅炉设备的全面检查。
		□(3)每半年至少开展1次锅炉设备及其辅助设备的检测，确保各类设备、仪器仪表、水管线路运行正常。
		口(4)每年至少检测1次锅炉水质，确保水质合格。
		□(5)按锅炉厂家制定的检修规程对锅炉进行检修。
		□（6）每半年检查一次水位调节器自动上水、停泵功能，冲洗水位计1-2次，确保显示清晰准确。
		□（7）每季度检查一次油泵压力、燃烧火焰、声音是否正常，清洗转杯盘和点水棒。
		□（8）每半年检查一次燃料供应管路（轻油过滤器、煤气管路）、进水系统（水泵、止回阀）及仪表（水位表、压力表、安全阀）的密封性和工作状态。
		□（9）每月检查和清理燃烧器积碳，调整风量至最佳燃烧状态。
		□（10）每季度清理烟道（排烟温度>350℃时需清理），更换石棉衬垫时采用错口搭接工艺。
		□（11）每半年检测炉水酸碱度（≤20mg当量/升），超标时排污并调整水处理方案。
		□（12）应急响应。24小时备勤，快速处理突发故障。
		□（13）建立完整的维保档案，记录每次检修内容及更换部件。
		□（14）技术培训：提供操作规范、安全知识培训。
11	采暖系统维护	□(1)定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。
		□(2)负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。
		□(3)做好供暖前检查等相关准备工作。
		口(4)暖气片上水前，提前通知采购人。
		□(5)供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。
		口(6)根据天气情况适时调节供暖设备运行情况，节约能源。
12	发电机组维护和保养	□（1）每月清理发电机组外壳、散热器、进气/排气道等部件，防止积尘影响散热效率。
		□（2）每季度检测冷却液液位和质量，必要时补充或更换。
		□（3）每月检查燃油系统管路、喷油器、气门间隙等机械部件。
		□（4）每月检查电气系统接线、接线端子是否牢固，防止短路。
		□（5）定期更换机油和机油滤清器（通常每250-500小时），并检查传动带松紧度。
		□（6）每季度检查燃油管、气管路接头、气缸垫片密封性，防止漏油。
		□（7）每月检测冷却液液位，清洗散热器处理芯片，清理燃油箱淤泥。
		□（8）每季度检查燃油泵、喷油器工作状态，更换燃油滤芯（每300小时）。
		□（9）每季度检测发电机电压、电流，检查接线端子、仪表连接，清理积碳。
		□（10）每月至少启动2次，每次10分钟以上，确保润滑效果。
		□（11）做好每个维保阶段的工作日志，记录设备运行状态、维护项目及更换部件信息。

注：电梯系统、锅炉设备等设施设备的安装改造维修应当由具备相应资质的供应商完成，如供应商自身不具备，可进行分包由具有相应资质的单位完成。服务标准涉及的国家标准有更新的，执行国家最新标准。

3.4保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	口(1)建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		口(2)做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。
		□(3)作业时采取安全防护措施、防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
		□(4)采购人按要求采购保洁服务，人员进入楼层保密区域时，应有该办公区域相关人员全程在场。
2	办公用房区域保洁	□(1)大厅、楼内公共通道：①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。③指示牌干净，无污溃，每日至少开展1次清洁作业。
		□(2)电器、消防等设施设备：①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。
		□(3)楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		□(4)开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		口(5)作业工具间：①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。
		口(6)公共卫生间：①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。②及时补充厕纸等必要用品。
		□(7)电梯轿厢：①保持干净，无污溃、无粘贴物、无异味，每日至少开展1次清洁作业。②灯具、操作指示板明亮。
		□(8)平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。
		□(9)石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。(各类材质地面、内墙服务管理标准详见3.4.1)
		□(10)地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展1次清洁作业。
3	公共场地区域保洁	□(1)每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水。
		□(2)雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。
		□(3)各种路标、宜传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业
		□(4)清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。
		□(5)绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。
		□(6)办公区外立面定期清洗、2米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展1次清洗。(各类材质外立面服务标准详见3.4.1)
4	垃圾处理	□(1)在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置。
		□(2)桶身表面干净无污溃，每日开展至少1次清洁作业。
		□(3)垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。
		□(4)化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展1次清洁作业。
		□(5)每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		□(6)垃圾装袋，日产日清。
		□(7)建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。
		□(8)做好垃圾分类管理的宜传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		□(9)垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。
5	卫生消毒	口(1)办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。
		口(2)采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基木无蝇，每季度至少开展1次作业。
		口(3)发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。

3.4.1具体清洁要求

序号	材质	清洁要求
1	环氧地坪地面	口(1)清理垃圾：清理地面上的垃圾和杂物。
		口(2)清洗地面：用专业的清洁剂或去污剂清洗地面。清洁剂和去污剂的选取要根据污垢的性质而定。环氧地坪一般使用弱酸性或弱碱性的清洁剂，避免使用酸性或碱性强的清洁剂。
		口(3)滚刷或颗粒机进行深层清洗：对于顽固沉积物，需要使用滚刷或颗粒机进行深层清洗
		□(4)浸泡：将清洁剂或去污剂浸泡在环氧地坪上，加强去除污溃的效果。
		口(5)冲洗：用清水将地面冲洗干净，以去除残留的清洁剂或去污剂。
2	耐磨漆地面	口(1)日常清洁：使用软质拖把或地板清洁机，配合清水和中性清洁剂进行清洁。避免使用酸性或碱性清洁剂，以免损坏地面表面。定期清理地面上的污溃和杂物，保持地面干净整洁。
		□(2)打蜡：为了增加耐磨地面的光亮度和耐磨性，可以进行打蜡处理。使用适合聚氨酯地面的蜡进行均匀涂抹，待蜡干燥后使用抛光机或拖把清理地面，使其变得光滑而有光泽。
3	瓷砖地面	□(1)日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
		□(2)深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
4	石材地面	□(1)根据各区域的人流量及大理石的实际磨损程度制定大理石的品面保养计划。
		□(2)启动品面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
5	水磨石地面	□(1)日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
		□(2)深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
6	地胶板地面	□(1)定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		□(2)日常维护。使用湿润的拖把清洁、污染严重时局部清洁，每月对地胶板地面进行打蜡处理。
7	地板地面	□(1)定期保养。使用中性清洁剂清洁、避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		□(2)日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清沾，每月对地板进行打蜡处理。
8	地毯地面	□(1)日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。
		□(2)用地毯清洗机进行整体清洗、除螨。
9	乳胶漆内墙	□有污溃时用半干布擦拭。
10	墙纸内墙	□有污溃时用半干布擦拭。
11	木饰面内墙	□有污演时用中性清洁剂、半干布擦拭。
12	石材内墙	□有污溃时用半干布擦拭。
13	金属板内墙	□有污流时用半干布擦拭。
14	涂料外墙	口定期专业清洗。
15	真石漆外墙	□定期专业清洗。
16	瓷砖外墙	口定期专业清洗。
17	保温一体板外墙	口定期专业清洗。
18	铝板外墙	□定期专业清洗。
19	干挂石材外墙	□定期专业清洗。
20	玻璃幕墙外墙	□每年清洗一次。

注：根据物业用材情况选择清洁要求

3.5绿化服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	□(1)制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		□(2)做好绿化服务工作记录，填写规范。
		□(3)作业时采取安全防护措施、防止对作业人员或他人造成伤害。
		□(4)相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。
2	室外绿化养护	□(1)根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。
		口(2)根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物、无干枯坏死和病虫侵害、基木无裸露土地。
		□(3)定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。
		□(4)绿篱生长造型正常，颜色正常、修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在10%以下。
		□(5)清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。
		□(6)水池水面定期清理，无枯枝落叶、水质清洁。
		□(7)根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。
		□(8)雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查、对绿植做好预防措施，排除安全隐患。
		□(9)恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。

3.6保安服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	□(1)建立保安服务相关制度，并按照执行。
		□(2)对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。
		□(3)配备保安服务必要的器材。
2	出入管理	□(1)办公楼(区)主出入口应当实行24小时值班制。
		□(2)设置门岗
		□(3)在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系同意后方可进入。
		□(4)大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
		□(5)排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离、必要时通知公安机关进行处理。
		□(6)配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵寒道路等情况。
		□(7)根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品(包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等)、限带品(包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等)进入。
		□(8)提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼(区)内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项、及时处理或答复，处理和答复率100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间(上班时间为：8:30-18:00时)。⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项(根据实际需要填写注意事项)。
3	值班巡查	□(1)建立24小时值班巡查制度。
		□(2)制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。
		口(3)巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
		□(4)收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
4	监控值守	□(1)监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。
		□(2)监控设备24小时正常运行，监控室实行专人24小时值班制度。
		□(3)监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。
		□(4)值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		□(5)监控记录保持完整，保存时间不应少于90天。
		□(6)无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。
		□(7)监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。
5	车辆停放	□(1)车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
		□(2)合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。
		□(3)严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。
		□(4)非机动车定点有序停放。
		口(5)发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。
6	消防安全管理	□(1)建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。
		□(2)消防控制室实行24小时值班制度，每班不少于2人。
		□(3)消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。
		口(4)易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。
		□(5)定期组织消防安全宜传，每半年至少开展1次消防演练。
7	突发事件处理	□(1)制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。
		口(2)建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。
		□(3)识别、分析各种潜在风险、针对不同风险类型制定相应解决方案、并配备应急物资。
		□(4)每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。
		□(5)发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。
		□(6)办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。
		□(7)事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
8	大型活动秩序	□(1)制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。
		□(2)应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。
		□(3)活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。

3.7会议服务

序号	服务内容	服务标准
1	会议受理	□接受会议预订，记录会议需求。
2	会前准备	□根据会议需求、场地大小、用途；明确会议桌椅、物品、设备、文具等摆放规定，音、视频设施保障措施。
3	引导服务	□做好引导牌并放置在指定位置，引导人员引导手势规范，语言标准。
4	会中服务	口会议期间按要求加水。
5	会后整理	□对会议现场进行检查，做好会场清扫工作。

4、供应商履行合同所需的设备

采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备(自有或租赁)用于物业管理服务的，可在下表中列出，举例如下：

序号	用途	作业设备名称	数量	单位
1	基本服务	/	/	/
2	房屋维修服务	电工专业工具/3套，铝合金人字梯3.5M/1架、铝合金人字梯2M/2架，木梯3M两架、木梯2M两架，热熔器1个、冲击电锤1个、角磨机1个、手枪钻1个、无氧焊机1台、油漆喷枪1个。	1	批
3	公用设施设备维护服务	万用表3个、摇表3个。	1	批
4	保洁服务	洗地机2台，移动式吹风机2台，尘推车4台，室外清洁车3台。	1	批
5	绿化服务	绿篱修剪机1台，打草机1台。	2	台
6	保安服务	对讲机25部，巡逻电筒4个，防爆工具6套。	1	批
7	会议服务	/	/	/

注：采购人已无偿提供的作业设备，不在此重复。

5.物业管理服务人员需求

部门职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注
现场管理	项目经理	1	1	45岁以下（含45岁），本科或以上学历、具有管理能力达到初级或以上职称水平、具有物业管理师专业能力、具备3年以上的管理经验。每日8小时/5天制，在岗率100％。
客服中心	客服(24小时服务热线)	1	1	40岁以下（含40岁），大专或以上学历、具有客户服务管理能力、人力资源管理师能力。每日8小时/5天制，在岗率100％。
会务服务	会务主管	1	1	女，40岁以下（含40岁），大专或以上学历、具有普通话专业水平能力。每日8小时/5天制，在岗率100％。
	会务员	2	2	女，35岁以下（含35岁），大专或以上学历，具有普通话能力。每日8小时/5天制，在岗率100％。
公用设施设备维护服务	工程主管	1	1	50岁以下（含50岁），大专或以上学历，具备机电或电气类专业能力，持有高/低压电工操作证，具备专业知识的培训能力，具备空调、电梯管理等专业能力。每日8小时/5天制，在岗率100％。
	强电工	1	1	55岁以下（含55岁），高中或以上学历，持有高压电工操作证，每日8小时/5天制，在岗率100％
	弱电工	1	1	55岁以下（含55岁），高中或以上学历，具备弱电相关工作经验，每日8小时/5天制，在岗率100％
保洁服务	主管	1	1	50岁以下（含50岁），大专或以上学历，具有保洁管理能力。每日8小时/5天制，在岗率100％。
	保洁员	18	18	主楼8人：1-2F、3F、4F、5-7F、8-10F、11-13F、14-16F、17-19F。东附一1人：1F出入境。东附二2人：1-2F、3-5F。西附二1人：1-3F。机动岗2人。负一负二共2人。外围2人。55岁以下（含55岁），每日8小时/5天制，在岗率100％。
保安服务	主管	1	1	48岁以下（含48岁），大专或以上学历，退伍军人优先，具备团队管理协调能力，持有专业机构部门颁发的保安员证，具备3年以上的工作经验，每日8小时/5天制，在岗率100％。
	班组长	1	2	早晚班各1人。50岁以下（含50岁），退伍军人优先，具有团队管理能力，和须持专业机构部门颁发的保安员证，具备2年以上的工作经验，每日12小时/6天制，在岗率100％。
	秩序维护员	10	20	早晚班各10人。大厅岗1人、东门岗2人、南门岗1人、西北门岗1人、出入境门岗1人、收发室1人、巡逻岗2人、机动岗1人。55岁以下（含55岁），退伍军人优先，无犯罪记录和不良嗜好，每日12小时/6天制，在岗率100％。
	消控岗	2	4	早晚班各2人。50岁以下（含50岁），持有中级消防设施操作员证，具备2年以上的工作经验，无犯罪记录和不良嗜好，每日12小时/6天制，在岗率100％。
合计			54人
其它约定人员	车队秩序服务	3	3	车队秩序服务3人；人员要求以采购人实际用工为准。
	服务中心保洁员	1	1	负责服务中心保洁1人；人员要求以采购人实际用工为准。
合计			4人

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

6.商务要求

6.1实施期限：

采购实施期限共叁年。具体时间以采购人通知为准，合同一年一签。采购人根据验收标准与要求，每季度对供应商的履约情况进行考核，考核评分可作为供应商履约服务质量的工作依据，第2、第3年采购人可根据履约情况决定续签或重新采购服务。

6.2付款方式：采购服务费用由采购人按季度向供应商支付。

6.3验收标准与要求

物业服务质量考核标准

项目	考核内容	评分标准	得分
工程管理（25分）	1、定期做好大楼（公用设备、设施）的检查维修，做到及时维修处理率达100%。（共2分）	未定期对公用设备设施检查检修的每次扣1分；对报修事项未及时处理的每次扣1分。
	2、建立规范的配电运行制度和设备维护保养计划并严格执行，实行24小时运行和值班制度。（共3分）	制度不完善的每项扣1分；值班脱岗的每次扣2分；未按规定监督和完成保养计划的每项扣1分。
	3、有准确完整的配电系统及中央空调系统设备台帐、运行记录和维护保养记录，并归档保存。（共3分）	设备台帐或保养记录不完善的，每项扣0.5分。
	4、机房和各配电室整洁、干净，各类物品及工具摆放整齐。（共2分）	不符合要求的，每处扣0.5分。
	5、制定供配电和中央空调系统事故应急方案，并能随时启动应急方案。（共3分）	未制定方案的每项扣1分；未及时响应和启动应急方案的每次扣2分。
	6、保持排水系统畅通，设备房、道路无积水和浸泡发生。（共2分）	不符合要求的，每处扣0.5分。
	7、制定电梯安全运行制度和维护保养计划，并严格执行。（共2分）	未制定电梯安全管理制度扣1分、未制订保养计划的每项扣1分。
	8、每天对运行情况进行巡检并记录，发现小型故障及时排除，发现较大故障，保修期内联系和督促安装或维保单位及时维修，并搜集相关维修记录。（共3分）	未及时发现故障或发现后未及时联系有关单位维修的每次扣1分；其余不符合要求的，每项扣0.5分。
	9、督促各类设施设备的维保单位，按计划周期完成维护、保养、年检等工作。（共3分）	未监督完成或未达到使用标准的每项扣1分。
	10、井道、机房、轿厢、地面要保持整洁干净、壁面光亮、照明完好。（共2分）	未完成或不符合要求的，每项扣0.5分。
会务服务（5分）	1、会务服务受理正确、无差错；承办责任明确；会前工作准备充分、所需物品及时到位。（共2分）	不符合要求的，每项扣0.5分。
	2、会场布置整体效果符合要求；席位、席签、话筒、茶杯布置等摆放正确到位；音响、照明（灯光）到位；空调、投影到位；茶水落实到位；会场卫生符合要求。（共1分）	不符合要求的，每项扣0.5分。
	3、会中服务规范、细致、礼貌周到；茶水供给及时，服务到位；音响、空调、灯光、投影等运行正常；会后场地整理及时，保持常备状态。（共2分）	不符合要求的，每项扣0.5分。
秩序维护安全管理（30分）	1、制定大楼治安、消防和车辆管理安全防范措施，并严格执行（共3分）	制度不完善或执行不力的，每次扣1分。
	2、大门岗、安保中心24小时值勤，门卫和窗口值班人员，着装整齐、站姿规范、说话和气、登记细致、安检严格，楼内设流动巡逻，严控外来人员进入，维护公共秩序和处置突发事件。（共3分）	人员脱岗的每次扣2分；值勤人员形象不端、着装不整每次扣1分；未按规定对进出人员登记的每次扣1分；未及时维护公共秩序和处理突发事件的每次扣1分；安检不严有危险物品带入的每次扣2分.
	3、上班时间，大楼外场地面停车场有专人疏导车辆停放，无交通堵塞。（共3分）	人员脱岗的每人次扣2分；车辆停放不整齐的每辆扣0.5分；车辆疏导不力的每次扣1分。
	4、保证车库8：00-18：00值勤，维护停车秩序（共3分）	人员脱岗的每人次扣2分；车辆停放不整齐的每辆扣0.5分。
	5、各类值勤巡逻记录和人员车辆进出登记记录，清晰齐全。（共3分）	抽检各项记录，不符合要求的，每项扣0.5分。
	6、管理区域发生盗窃事件（共5分）	发生盗窃事件一次扣5分。
	7、管理区域重大安全事故率为0。（共10分）	发生重大安全事故，扣10分，另追究管理责任和因此引起的法律责任。
消防管理（15分）	1、监控室实行24小时值班，发现问题及时排除。（共2分）	值班人员脱岗的每次扣2分；问题未及时排除的每次扣0.5分。
	2、各类消防设施保持完好、可用，保持消防通道畅通。（共3分）	不符合要求的，每项或每处扣0.5分。
	3、无火灾隐患，火灾事故率为0。（共10分）	未能及时发现火灾隐患的扣2分；发生火灾事故（不论大小）扣10分，另追究管理责任和因此引起的法律责任。
环境卫生管理（10分）	1、清洁卫生，实行区域包干责任制，并执行统一的保洁标准。（共1分）	未实行责任区域包干的每次扣0.5分；未执行统一保洁标准的，每次扣1分。
	2、地面、楼梯、台阶干净无垃圾，无污迹，无积水。（共3分）	地面发现大宗垃圾的每次扣2分；小宗垃圾1小时内未清扫的每次扣1分；其余不符合要求的一处扣0.5分。
	3、墙面（含玻璃外墙）、柱面、玻璃门干净，无明显灰尘，无污迹，天花板无蜘蛛网。（共2分）	发现明显积尘或蜘蛛网的每处扣1分；其余不符合要求的每处扣0.5分。
	4、楼梯扶手、消防设施等无明显灰尘无污迹。（共2分）	有明显积尘、污迹的每处扣1分；其余一般灰尘每处扣0.5分。
	5、垃圾桶摆放整齐，桶身干净，无积尘，无污迹。（共2分）	不符合要求的每处扣除1分。
	6、公共门窗无明显污迹、灰尘。（共2分）	有明显污迹和灰尘的每处扣1分；一般灰尘每处扣0.5分。
	7、卫生间地面无垃圾杂物，水池、台板干净无杂物，墙面天花板无明显灰尘、无蜘蛛网，镜面光亮无明显水印，便池无污垢无异味。（共3分）	一般不符合要求的每处扣0.5分，严重不符合要求的每处扣1分。
	8、卫生间保洁耗品及时添加和补充。（共2分）	未及时补充每处扣1分。
	9、外场地面干净，无明显垃圾、落叶，无积水，绿地无纸屑杂物，水沟无杂物无堵塞无异味。（共3分）	发现大宗垃圾每处扣2分，小宗垃圾1小时内未清扫每处扣1分；其余不符合要求的每处扣0.5分。
综合管理（15分）	1、员工统一着装，持证挂牌上岗，服从甲方监督部门安排。（5分）	不符合要求的每项扣2分
	2、建立各项规章制度，建立人员档案；各种资料分类成册，方便查阅。（共5分）	未制订管理规章制度的每项扣2分；资料未分类成册的每项扣1分；其它不符合要求的每项扣0.5分
	3、急修、小修及时处理率100％；维修合格率及回访率100％；投诉率在1％以下，投诉处理率100％。(共5分)	维修处理及时率低于95％每次扣2分；维修合格率及回访率90％每次扣2分；投诉率超过1％的扣3分；投诉处理率低于100％扣2分；其它不符合要求的每项扣1分。

本考核满分100分

季度考核得分在90分以上（含90分），支付当期全部物业服务费；

季度考核得分在85-90分（不含90分），扣除当期物业服务费3000元/分；

季度考核得分在70-85分（不含85分），扣除当期物业服务费5000元/分；

一年累计两个季度考核得分在70分以下（不含70分），甲方有权终止合同，重新选聘物业服务企业。

6.4其他服务要求：

（1）投标报价应包括且不限于：人员工资、社会保险费、福利费、加班费、服装费、通讯费、办公用品（低值易耗品）费、固定资产折旧费（项目用办公电脑等）、清洁耗材、垃圾清运（不含基建施工垃圾）转运费、管理费、税费等费用。

（2）物业公司须严格按照国家规定给所有的员工缴纳相应保险。

（3）投标报价应包含实施本项目的一切费用，采购人不再承担任何额外费用，供应商投标时自行考虑并承担一切安全风险。合同期内，合同价格均不作调整。

（4）供应商应在投标文件中详细列出各分项服务费用明细。

（5）对本文件未列明，而供应商认为必需的费用也需列入投标总报价。在合同实施时，采购人将不予支付供应商没有列入的项目费用，并认为此项目的费用已包含在投标总报价中。

（6）服务人员月工资不得低于江西省最低工资标准的二类区域标准【标准见《江西省人民政府办公厅关于调整最低工资标准的通知》】（若上述标准有最新规定，则按最新规定执行）。

（7）供应商应根据本企业的运行成本自行决定报价，但不得以低于其运行成本的报价投标。

（8）服务期间，供应商必须无条件服从采购人统一管理，对于采购人后期制定的关于物业管理的相关规章制度及奖惩条例需无条件执行。

（9）供应商在提供管理服务时必须做好各项安全防范措施，所有工作人员在合约期间如发生任何人身意外（生病、伤亡事故）、事故或触犯法律法规（包括但不仅限于劳动用工制度、发生劳资纠纷、采购人规章制度等）、或损坏采购人的设施和物品，由供应商负完全责任。

（10）物业管理范围内发生的人身伤害、物品被盗或丢失、人为损坏设备设施，属供应商及其工作人员管理不善原因造成的，由供应商负责全部赔偿。

（11）供应商必须按劳动法规定，实行规范用工制，如有违规行为，由供应商负责。

（12）供应商及其工作人员在采购人交由供应商管理和服务的工作区域内经法定机构认定违法犯罪属实，供应商应赔偿并承担相应的法律责任，并不得再使用有关员工。供应商因工作失误造成采购人物品损坏，供应商照价赔偿。

（13）采购人对本项目的重要岗位设置、人员录用与管理以及重要的管理决策有直接参与权与审批权。在处理特殊事件和紧急、突发事故等采购人认为必要时，采购人对供应商工作人员有直接指挥权。采购人如认为有必要，可查阅供应商本项目的财务运作状况。

（14）对采购人提供的办公场所，水电费由供应商自行承担，供应商可按实际需要进行装修、添置设备，其费用由供应商负责承担，但装修前必须提交方案向采购人申报，采购人书面批准后方可施工。

（15）合同期限满后，供应商必须向采购人移交全部用房以及属采购人的一切装备设施、工具以及员工、财物、资产等有关档案资料。

（16）供应商应妥善处理合同期内服务期间及其期限届满结束后的劳资纠纷问题，做好员工队伍的思想稳定工作，避免员工内部出现起哄、闹事、内盗现象，否则，由供应商承担一切责任。

（17）服务范围限于招标文件和合同范围，遇超出合同范围的情况，经采购人管理部门批准审核后，采用有偿服务方式或另行签订补充协议。

（18）采购需求中不涉及供应商服务范围的，采购人可通过委托方式由中标供应商负责代为办理，供应商有责任和义务全力配合采购人办理委托事项，除委托事项本身产生的费用外，无任何附加服务费用。

6.5现场踏勘：本项目将不组织统一的现场勘察。投标人可自行对现场及周围环境进行勘察，勘察现场所发生的费用及一切责任由投标人自己承担。

6.6项目工期要求：中标供应商自收到中标通知书后七日内向采购人报到，并签订《物业管理服务合同》，组织驻场物业管理服务团队进场实施履约服务。

7.需要说明的其他事项

7.1物业基础运行费用

采购需求中明确的物业基础运行费用由供应商承担。如：人员工资、社会保险费、福利费、加班费、服装费、通讯费、办公用品（低值易耗品）费、固定资产折旧费（项目用办公电脑等）、清洁耗材、垃圾清运（不含基建施工垃圾）转运费、管理费、税费等费用。

7.2物业配套设备设施的维护和保养费用

采购需求中明确的物业配套设备设施维护和保养、检测等费用由中标供应商承担如：空调设备设施、电梯设备设施、消防设备设施、发电机组设备设施、锅炉设备设施等。

7.3零星维修材料费用

涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担：1、采购需求中涉及到供应商承担范围的费用。2、单项维修费用在500元以内的费用。

涉及以下情形的，由采购人承担：1、物业设备设施的大、中型维修费用；2、单项维修费用在500元以上的；3、采购需求中不涉及供应商承担范围的其它费用。

7.4低值易耗品费用

涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担：采购需求中涉及到由供应商承担的低值易耗品费用：如：清洁工具/耗材、绿化工具/耗材、办公设备和耗材、安保耗材及劳动保障用品等。

涉及以下情形的，由采购人承担：采购需求中不涉及供应商承担范围内的费用。

7.5苗木费用

涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担：1、采购需求中涉及到供应商承担的费用；2、供应商管理或养护不当造成苗木枯死的补种费用。

涉及以下情形的，由采购人承担：1、采购需求中不涉及供应商承担范围内的费用；2、苗木品种更换及苗木移栽费用。

7.6客耗品费用

涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担：采购需求中涉及供应商承担的客耗品费用。如：洗手液、纸巾、消毒液等。

涉及以下情形的，由采购人承担：采购需求不涉及供应商承担的客耗品费用。如：洗手液、纸巾、消毒液等。

注：本款涉及的零星维修材料、低值易耗品、苗木、客耗品等费用，不论是由供应商，还是采购人承担，涉及的相关服务由供应商承担，服务费用包含在物业服务项目合同金额之内。

8.采购项目需落实的政府采购政策

采购人应当落实政府采购政策，包括但不限于促进中小企业发展、促进残疾人就业、政府绿色采购政策等。