内容：

[修水县]大华建设项目管理有限公司关于修水县市民服务中心及文化广场、 人才公寓物业管理服务采购项目（项目编号：DHJS2025-XS08）电子化政府采购公开招标公告

投资项目代码：

大华建设项目管理有限公司关于修水县市民服务中心及文化广场、 人才公寓物业管理服务采购项目（项目编号：DHJS2025-XS08）电子化政府采购公开招标公告

项目概况

修水县市民服务中心及文化广场、 人才公寓物业管理服务采购项目 招标项目的潜在投标人应在 江西省公共资源交易平台（网址：***********） 获取招标文件，并于 *开通会员可解锁* 09点30分 （北京时间）前递交投标文件。

一、项目基本情况：

项目编号：DHJS2025-XS08

项目名称：修水县市民服务中心及文化广场、 人才公寓物业管理服务采购项目

采购方式：公开招标

预算金额：********.00 元

最高限价：********.00 元

采购需求：

采购条目编号	采购条目名称	数量	单位	采购预算（人民币）	技术需求或服务要求
修购2025F000104509	修水县市民中心物业管理服务项目	3	年	********.00元	详见公告附件

合同履行期限：合同签订后入场之日起算，服务期限3年。

本项目不接受联合体投标。

二、申请人的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定： 1.1 具有独立承担民事责任的能力； 1.2 具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度； 1.3 具有履行合同所必需的设备和专业技术能力； 1.4 有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录； 1.5 参加政府采购活动前三年内,在经营活动中没有重大违法记录； 1.6 法律、行政法规规定的其他条件。 2.单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同投标人，不得参加同一合同项下的采购活动。为本采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的，不得参加本项目的政府采购活动。 3.供应商被“信用中国”网站列入失信被执行人或重大税收违法案件当事人名单、或被“中国政府采购网”网站列入政府采购严重违法失信行为记录名单（处罚期限尚未届满的）的，不得参加本项目的政府采购活动。 4.落实政府采购政策需满足的资格要求： 4.1 中小企业政策 本项目不专门面向中小企业采购。 4.2 如本项目采购的产品属于政府强制采购节能产品的，投标文件中必须提供《参与实施政府采购节能产品认证机构名录》中的对应产品认证机构出具的节能产品认证证书； 5.本项目的特定资格要求： 无

三、获取招标文件：

时间：*开通会员可解锁* 00:00 至 *开通会员可解锁* 00:00（提供期限自本公告发布之日起不得少于5个工作日）

地点：江西省公共资源交易平台（网址：***********）

方式：网上确认和下载招标文件。（详见其他补充事宜）

售价：0.0元

四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点：

*开通会员可解锁* 09点30分 （北京时间）（自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日）

地点：修水县政务服务中心四楼开标厅二不见面开标（修水县良塘新区江渡大道75号广裕发大厦）

五、公告期限：

自本公告发布之日起5个工作日。

六、其他补充事宜：

1.潜在投标人必须在江西省公共资源交易平台（网址：***********） 注册并办理江西省 CA 数字证书和电子签章。具体要求详见“江西省公共资源交易平台-服务指南-投标单位”（网址：***********）。潜在投标人未使用本单位 CA 数字证书在江西省公共资源交易平台下载招标文件的，视为未获取招标文件，不得参加本项目的投标活动； 2.本项目采用“不见面开标 ”系统开标，投标人无需到达开标现场，投标人应在投标截止时间前1小时内进入江西省公共资源交易平台-不见面开标大厅进行线上签到（具体操作详见《江西省公共资源交易中心不见面开标系统投标人操作手册（政府采购）》（网址：***********）。注意事项详见招标文件第二章；投标人应仔细阅读有关不见面开标的内容，如有疑问请联系新点工作人员，联系电话：********； 3.本项目需要落实的政府采购政策：节约能源，保护环境，促进中小企业发展，支持监狱、戒毒企业发展，促进残疾人就业等政府采购政策（不适用者除外）。 4.本项目是采用远程异地评标。 温馨提示:严厉打击各种围标串标行为，举报电话********。如开标后发现有围标串标情形的，采购人可以决定暂停开标，并向监管部门报告。

七、对本次招标提出询问，请按以下方式联系：

1.采购人信息

名称： 修水县机关事务中心

地址： 良塘市民服务中心

联系方式： 151********

2.采购代理机构信息

名称： 大华建设项目管理有限公司

地址： 江西省九江市修水县九江银行大楼5楼501室

联系方式： 138********

3.项目联系方式

项目联系人： 冷女士

电话： 138********

采购公告.pdf 服务需求.docx

大华建设项目管理有限公司关于修水县市民服务中心及文化广场、人

才公寓物业管理服务采购项目（项目编号：DHJS2025-XS08）电

子化政府采购公开招标公告

项目概况

修水县市民服务中心及文化广场、人才公寓物业管理服务采购项目招标项目的

潜在投标人应在江西省公共资源交易平台（网址：***********）获

取招标文件，并于*开通会员可解锁*09点30分（北京时间）前递交投标文件。

一、项目基本情况：

项目编号：DHJS2025-XS08

项目名称：修水县市民服务中心及文化广场、人才公寓物业管理服务采购项目

采购方式：公开招标

预算金额：********.00元

最高限价：********.00元

采购需求：

采购条目编号	采购条目名称	数量	单位	采购预算（人民币）	技术需求或服务要求
修购2025F000104509	修水县市民中心物业管理服务项目	3	年	********.00元	详见公告附件

合同履行期限：合同签订后入场之日起算，服务期限3年。

本项目不接受联合体投标。

二、申请人的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定：1.1具有独立承担民事

责任的能力；1.2具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；1.3具有履行合同

所必需的设备和专业技术能力；1.4有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

1.5参加政府采购活动前三年内,在经营活动中没有重大违法记录；1.6法律、行政

法规规定的其他条件。2.单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同

投标人，不得参加同一合同项下的采购活动。为本采购项目提供整体设计、规范编

制或者项目管理、监理、检测等服务的，不得参加本项目的政府采购活动。3.供应

商被“信用中国”网站列入失信被执行人或重大税收违法案件当事人名单、或被“中国

政府采购网”网站列入政府采购严重违法失信行为记录名单（处罚期限尚未届满的）

的，不得参加本项目的政府采购活动。4.落实政府采购政策需满足的资格要求：

4.1中小企业政策本项目不专门面向中小企业采购。4.2如本项目采购的产品属于

政府强制采购节能产品的，投标文件中必须提供《参与实施政府采购节能产品认证

机构名录》中的对应产品认证机构出具的节能产品认证证书；5.本项目的特定资格

要求：无

三、获取招标文件：

时间：*开通会员可解锁*00:00至*开通会员可解锁*00:00（提供期限自本公

告发布之日起不得少于5个工作日）

地点：江西省公共资源交易平台（网址：***********）

方式：网上确认和下载招标文件。（详见其他补充事宜）

售价：0.0元

四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点：

*开通会员可解锁*09点30分（北京时间）（自招标文件开始发出之日起至投

标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日）

地点：修水县政务服务中心四楼开标厅二不见面开标（修水县良塘新区江渡大道

75号广裕发大厦）

五、公告期限：

自本公告发布之日起5个工作日。

六、其他补充事宜：

1.潜在投标人必须在江西省公共资源交易平台（网址：

***********）注册并办理江西省CA数字证书和电子签章。具体要

求详见“江西省公共资源交易平台-服务指南-投标单位”（网址：

***********）。潜在投标人未使用本单位CA数字证书在江西省公共

资源交易平台下载招标文件的，视为未获取招标文件，不得参加本项目的投标活

动；2.本项目采用“不见面开标”系统开标，投标人无需到达开标现场，投标人应在

投标截止时间前1小时内进入江西省公共资源交易平台-不见面开标大厅进行线上签

到（具体操作详见《江西省公共资源交易中心不见面开标系统投标人操作手册（政

府采购）》（网址：***********）。注意事项详见招标文件第二章；

投标人应仔细阅读有关不见面开标的内容，如有疑问请联系新点工作人员，联系电

话：********；3.本项目需要落实的政府采购政策：节约能源，保护环境，

促进中小企业发展，支持监狱、戒毒企业发展，促进残疾人就业等政府采购政策

（不适用者除外）。4.本项目是采用远程异地评标。温馨提示:严厉打击各种围标

串标行为，举报电话********。如开标后发现有围标串标情形的，采购人可

以决定暂停开标，并向监管部门报告。

七、对本次招标提出询问，请按以下方式联系：

1.采购人信息

名称：修水县机关事务中心

地址：良塘市民服务中心

联系方式：151********

2.采购代理机构信息

名称：大华建设项目管理有限公司

地址：江西省九江市修水县九江银行大楼5楼501室

联系方式：138********

3.项目联系方式

项目联系人：冷女士

电话：138********

（一）服务需求

1、项目概况

修水县市民服务中心及文化广场、人才公寓位于修水县良塘新区江渡大道118号，由一栋主楼两栋附楼及行政广场和文化广场、“四馆”、文化艺术中心、人才公寓组成，占地面积约18万平方米。其中办公楼占地面积约130亩，大楼前规划有行政广场，设有国旗台一个，人工湖两个；办公楼建筑面积约5.5万平方米，主楼楼高10层，地上9层、地下1层，建筑面积4.04万平方米，配有蒂森克虏伯8层站电梯2台，10层站电梯4台，地上1-8层为部分县直单位的办公用房和会议室等服务用房。东、西附楼建筑面积约1.52万平方米，楼高4层；西附楼设有机关食堂及各类公共大小会议室4间，配有蒂森克虏伯4层4站电梯2台。会议室配置有视频会议系统、音响系统及电子会标系统；大楼规划有室外停车位354个，室内停车位90个，配有停车场智能管理系统及新能源汽车充电站5处，配套洗车场1个。大楼配备有消防火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内外消火栓，设有安防监控室，高低压配电室，生活及消防水泵房，信息数据机房、空调机房等。大楼空调系统采用约克螺杆中央空调冷水机组，真空热水锅炉系统，VRV空调系统等混合系统进行制冷或采暖，是修水县20余家县直单位部门的集中办公场所。文化广场占地面积约10万平方米，是市民日常休闲集会场所。人才公寓占地面积约1万平方米，建筑面积约0.48万平米，共3栋建筑，配备华升富士达7层站电梯2台、4层站电梯1台；辽宁亿城2层站货梯1台，设有独立火灾报警系统及安防监控系统；公寓水泵房有稳压泵2台，消防泵2台，VRV空调及24台一拖五家用空调。绿化面积约0.6万平米，种植乔灌木及草坪。

修水报

（修水县市民服务中心物业管理服务区域范围）

2、委托管理和服务事项

服务范围包括市民服务中心主楼和东附楼、西附楼、文化广场以及人才公寓（不含义宁镇政府办公楼和“四馆”），服务内容包括综合服务、房屋及公共设施设备维修维护、环境卫生保洁、安保服务、会务服务和人才公寓绿化养护，包括但不限于：

1)、市民服务中心及文化广场、人才公寓共用设施设备的日常维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下管道、落水管、公共照明、办公室内照明、供配电系统、给排水系统、消防设施、电梯、空调系统设备等公共的机械电器设备设施（其中电梯<含年检>、空调系统设备、消防系统设备、高低压配电系统的专业维保由机关事务中心聘请专业公司进行专业维保）；

2)、市民服务中心及文化广场、人才公寓房屋建筑共用部分的维修、养护和管理。包括楼盖、层顶、内外墙及门窗、吊顶、地面、楼梯间、走廊通道、大堂门厅、电梯间、卫生间、茶水间、地下车库、停车场、设备机房等；

3)、本物业规划红线内属范围的公用设施的维修、养护、管理和运行服务。包括路灯、道路、室外上下水管道、排污管道、化粪池、沟渠、池、井等；

4）、本物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理，杜绝火灾隐患。

5)、会议保障及接待服务。包括会议（视频）室等会议服务、保洁整理服务及全县性重大会议、重大活动、重大接待等；会务后续服务（大堂接待、咨询和引导服务，信函、邮件收发服务）。

6)、市民服务中心及文化广场、人才公寓公共建筑小品等的养护、维修和管理，室内花卉摆放监管工作；

7)、市民服务中心及文化广场、人才公寓公共环境卫生服务。包括各办公楼公共卫生、内外墙及门窗、管理范围内的公共场所、室外的卫生清洁与保洁，垃圾的收集清运；白蚁防治及防蚊虫、灭鼠等环境消杀服务；

8)、市民服务中心及文化广场、人才公寓管理范围内全方位安全监控和巡查、交通与道路、车辆行驶与停放、外来车辆的管理及交通设施、标志、设备的养护、维修和管理；消防系统与安全监控系统的管理；

9)、市民服务中心及文化广场、人才公寓治安防范工作。包括出入口处指挥、门岗执勤、楼内外巡逻，安全、监控以及防火、防盗、防破坏、防事故等；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作；

10)、房屋建筑、设备设施等公共部位日常维修材料由甲方提供，各部门单位室内日常维修材料由各部门单位提供；

11)、人才公寓内乔灌木、草坪等病虫害防治及修剪养护。

12)、管理收集与物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明与竣工验收资料等，建立健全物业相关资料台账；

13）、开展文明礼仪活动、社区文化活动及特色服务及中标人在投标文件中承诺的其它事项；

14）、采购单位与中标人协商后，认为有必要交物业公司管理的其他项目。

3、人员配备及最低要求

（1）本项目要求配置：不少于87人（人才公寓6人）

序号	部门	人员配置（个）	责任区范围人员安排	要求
1	行政管理4人	经理1人	负责管理处总体工作	具有大专及以上学历，相关资格证书
		助理1人	协助做好管理处日常服务工作	具有大专及以上学历,相关资格证书。
		会计1人	负责管理处费用审核、会计核算等	具有大专及以上学历，相关资格证书
		内勤(兼出纳)1人	负责办公室文件收发打印，文档收集管理及对外联络；负责管理处费用收缴及工资发放	大专及以上文化，相关资格证书，熟练使用办公软件及办公设备。
2	会务部6人	会务主管1人	负责管理处所有会议、礼仪接待督促工作	大专及以上学历，相关资格证书
		会务班长1人	负责管理处大会议室及其他公共会议室会务接待、礼仪接待工作	大专及以上学历，相关资格证书
		会务人员4人	根据业主的需要，做好咨询服务、引导工作，负责公共会议室会务接待、礼仪接待、会后茶杯清洗消毒及会议室日常保洁等工作。	客服人员要求女性，35岁及以下，身高1.6米以上，高中专及以上文化，五官端正，思想品德好、形象端庄、身体健康、着装整洁、态度和蔼、语言文明、行为规范,无明显纹身。
3	环境部30人	物业主管(兼环境)1人	负责服务中心物业巡查、清洁整体工作安排及检查	大专及以上学历，相关资格证书
		清洁班长（兼绿化养护）1人	负责紧急事件处理、清洁工作督导，清洁耗品的发放及绿化养护
		保洁员28人	负责市民中心、文化广场、人才公寓各公共区域清洁和设施设备的擦拭、垃圾收集、转运、突发清洁卫生的处理，大楼蚊虫消杀等工作	保洁员要求年龄在55岁及以下，身体健康，工作认真，能吃苦耐劳，能正确使用各类保洁设备。
4	安保部36人	安保主管1人	负责安保部整体工作安排及督导	大专及以上学历，相关资格证书。
		早、中、晚班班长3人	负责各班岗位检查、临时顶岗及岗位事件处理工作，负责24小时主楼、会议中心内安全及消防巡视工作
		保安员32人	负责市民服务中心大楼、广场、外围、机动车库安全消防巡视、地面停车场车辆指挥及疏导控制、人工湖安全管理；主入口车辆的指挥引导及控制、进出人员的盘查及物资搬运检查、大厅秩序维护工作陈，24小时监控值班及安全消防巡视、防恐防爆等各类突发事件的应急工作及岗位轮休顶岗	（1）安保员：初中及以上文化，五官端正，身体健康，思想品德好。其中白班人员年龄在50及岁以下，身高1.70米以上；晚班人员年龄在55岁及以下，身高1.65米以上。（2）在大厅或关键楼层等位置设保安形象岗，要求年龄在45岁及以下，男性，1.70米以上，形象气质佳、身体健康、责任心强、有爱心、有礼貌、有良好的团队协作精神。（3）消防值班人员上岗前需持有消防上岗证。（4）明确安保各岗位人员的职责，确保不留死角、盲点。（5）监控室实行24小时值班制，值班人员适时查看监控画面，发现问题及时报告并做好相关记录。
5	工程部11人	工程主管1人	负责工程部整体工作安排及督导	大专及以上学历、相关资格证书。
		机电班长1人	负责上传下达，兼大楼各项设施设备运行	相关专业资格证书
		维修工9人	负责辖区消防控制室24小值班报修接访，高低压配电系统运行、中央空调运行维护、会议系统操作调试及日常检修、公共区域照明、广场亮化灯具、大理石铺装及房屋本体日常的维修维护及各办公室日常维修工作	维修、维护人员要求男性，身体健康，年龄45岁以下。持专业上岗证或资格证书，有维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。

（2）投标人必须保证上述最低人员配置数量，且拟派本项目的项目经理及助理必须常驻本项目现场。具体人员配置安排由投标人根据采购人的工作要求进行合理安排，在实际实施过程中按招标文件要求提供服务。

（3）所有从业人员进场前提供健康证明及本人无犯罪记录（由户籍地派出所出具无犯罪证明）。

（4）拟派驻本项目的员工薪酬不低于本县当年最低工资指导线，且所有员工按照国家相关法定要求购买社会保险。

（5）投标人应做好员工体检、安全培训工作，因在工作中出现的任何工伤、伤残、伤亡等均由物业公司独自承担。

（6）乙方在入驻本项目一个月内，以上人员应全部到岗，并报采购人备案。若出现缺漏人情况，采购人据实从每月物业管理费中扣除缺岗人员的工资。

（7）中标人承诺中标后人员不得随意变动，如因特殊情况变动调整的须报采购人同意后方可调整。未报采购人同意而调整变动人员的一经发现扣除当月考核分10分。

（8）物业服务人员要求相对稳定，后期服务过程中如遇特殊情况有变化，需提前告知采购人，并征得采购人同意后方可实施，人员到位相互对接时间不少于一周，新到人员档案信息及时向采购人备案。

4、分项服务内容及标准

物业管理总目标：有效投诉率低于0.2%；有效投诉处理率达100%；房屋及公共配套设施、设备完好率98%以上；大楼内治安案件案发率为零，无任何重大事故发生；环境卫生、消杀达标率为99%。

■综合管理及服务要求

（1）、管理机构及行政管理人员设置要求：

①物业公司应在大楼内设立专门的管理处，全面履行管理职责，全权处理物业服务一切事务，为辖区干部职工提供优质服务。

②物业服务中心的办公场所整洁有序。

③配置必要办公用品(如办公家具、电话等)。

④行政管理人员设置科学合理，满足项目服务需要，要求配备行政人员不得少4人，至少配备项目负责人、助理、会计、文字处理及出纳等人员。

⑤行政管理人员中至少有1人熟悉计算机应用软件操作，能够熟练操作使用如智慧物业、会议系统等各类应用软件。

⑥协助甲方及信访部门做好各类上访人员疏导工作。

（2）、物业服务人员要求：

①物业服务人员、专业操作人员应按国家规定取得上岗证，所有工作人员年龄必须符合国家规定，具有良好的职业道德，无违法犯罪记录。

②身体健康（体检合格，其中会务服务人员要有健康证），无残疾，五官端正，仪表端庄，品德良好，工作认真负责，能吃苦耐劳。

③物业服务人员着装统一、亮牌服务、行为规范、文明礼貌。将仪表、仪容、言行举止形象作为一项长期的工作，全面提高市民服务中心的形象。物业公司应在三个方面细化标准，加强管理：①着装服饰规范；②仪表行为规范；③仪态行为规范。

④培训计划注重分阶段培训，分为接管前集中强化培训、日常管理培训。规范员工培训考核工作，使员工培训工作系统化、规范化，最终使员工具备满足工作需要的知识和技能，提高上岗前员工的专业水平以及服务意识，培养爱岗敬业的精神，增强队伍的凝聚力、稳定性，确保人员100％合格上岗，全员培训率达100％。所有工作人员都必须经过物业公司严格的岗前培训（至少3天），熟悉工作要求及流程后才能上岗。

（3）、日常管理与服务。建立健全劳动管理、服务质量管理,岗位职责、财务管理、日常维修资金使用管理、安防管理等相关制度。

（4）、档案管理。包括投诉和意见档案、安全管理记录档案、设备运行记录档案、设备维修保养记录档案、清洁卫生管理档案、环境绿化管理档案、物业人事管理及人员培训档案等，以及具体的管理方案。采取系统化、科学化、电脑化的管理手段，落实责任人员，建章建制，对所有物业档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。资料归档整理要求：

①按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。

②档案按不同业务性质、编号、造册、编辑，分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。

③档案的出室、入室都有严格的规定：出室必须由物业公司经理同意，经登记后方可借出；入室时，须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任。档案管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失。

④档案室管理环境做到“三防”，即防火、防潮、防变质。

⑤物业管理服务合同期满，物业公司须将相关档案完整地移交给采购人。

（5）、财务管理要求：物业公司要按照国家有关财经政策，认真做好财务工作，专款专项专用，并接受采购人监督。物业管理公司财务账目应做到公开透明，随时无条件接受并配合采购人的监督检查。物业管理公司须每年向采购人就本项目的物业管理收支公布一次帐目。

（6）、其他要求

①完成采购人安排的其他临时工作任务，如周末及节假日加班、临时加班，临时搬运等少量不确定任务。

②临时工作均不计加班费用，投标人应充分预估并在报价中统筹考虑。

③配合采购人做好节能、减排、环保工作。

④按照疫情防控常态化工作要求，制定工作方案，做好内部工作区域环境卫生清洁工作，加强日常环境和公共服务区域的消杀。在办公区域按要求设置废弃口罩等特殊有害垃圾收集点，并摆放专门收集容器，做好分类收集、转运工作，集中处置。如遇疫情，防控时期所需体温测试仪器、84消毒液、口罩等防控物资由采购人负责。

⑤公示24小时服务电话,按合同约定时间进行报修、一般小修10分钟之内到达现场,维修维护有详细记录。

⑥建立健全业主单位咨询、投诉记录,处理及时,并有回访记录。

■秩序维护服务及要求

采取“外弛内张、重点防范”和人防与技防物防相结合的安保策略，在采购人的领导下，与公安、驻地派出所紧密配合，建立安全防范体系，确保安全管理目标的实现。按照合同约定专门负责安全防范工作，业务上服从公安和保卫部门的指导和安排，物业安防主管或负责人随时或定期向管理部门报告工作。

（1）、服务内容：

办公楼大门的值守、值班；来访人员及车辆的登记和引导；市民服务中心、文化广场区域内巡逻，公共秩序维护；治安及其它突发事件处理；市民服务中心、文化广场道路、交通管理，机动车和非机动车停放管理等；消防与技防安防设施设备的使用管理；

（2）、岗位设置要求

①市民服务中心及文化广场保安人员设置不得少于36人，其中安保主管1人，安保班长3人，消防控制室值班人员需有建（构）筑物消防员证。保安员条件要求：无违法犯罪记录；服务范围：主要包括市民中心、文化广场、人才公寓等岗位安全值守；

②按规定着装，做到仪容、仪表端庄整洁，具有高度的责任感、使命感及奉献精神。严格按岗位职责要求履行任务，做好外来人员及车辆出入登记和传达事宜，严格控制出入人员及车辆，认真检查证件，确保安全无误。建立岗位值班记事本。

（3）、巡视检查采取24小时安全巡逻，遇到情况及时处理并向采购人和有关部门汇报。

（4）、交通秩序管理

①维持门口、道路、停车场交通秩序，指挥和疏导进出车辆，并按规定停放，引导要及时，手势要规范，热情礼貌，服务周到。

②对出入车辆及时进行疏通引导，按指定车位停放。

（5）、安防系统、消防系统管理

①充分利用先进的安全、消防管理设施设备进行管理，发现报警立即通知相关岗位人员到现场察看确认，防止超标准使用报警，确属安警、火警按处理程序立即进行处理，属误报的，查明原因，消除故障，恢复系统，做好处理记录。

②安防、消防监控岗24小时值班，负责监控机房和消防控制室日常值班和管理，确保消防控制系统、视频监控系统正常运转。

③定期对安防系统、消防系统进行巡查、检测和保养，发现问题及时排除，保证系统的正常可靠运行。

④严格执行交接班制度，加强消防监控室管理，禁止闲杂人员出入。

⑤定期做好辖区安全隐患排查。

（6）、电梯安全与应急处理

①安保队伍中至少有1人具有电梯安全管理员及操作证书，确保日常管理中能够引导用户规范使用电梯，发生紧急情况时能够配合工程部迅速响应处理。

（7）人员要求：

①身体健康,工作认真负责。

②对日常安防事项做出正确反应,能正确使用消防,物防、技防等器械和设备。

③上岗时佩带统一标识,穿着统一制服。

（8）、技防设施和救助

①实施24小时监控。

②监控室收到报警信号后,保安人员应按规定及时赶到现场进行处理,同时接受救助要求,解答询问。

③消防控制室有专职值班员,24小时值班。

（9）、服务标准及要求：

①安保部负责人及管理骨干必须具备一定的物业管理知识及专业技能，能够及时发现日常物业管理中存在的问题，定期进行各类安全宣传教育和检查，及时提出隐患整改工作建议方案。

②严格执行市民服务中心安全保卫、车辆、道路及公共秩序等管理制度，确保辖内安全和正常的工作生活秩序。

③负责市民服务中心及人才公寓区域全天候值班管理，做好车辆、物资出入登记和人员来访登记工作，做到严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公楼及人才公寓内。

④熟悉消防、治安、公共卫生等突发事件的应急预案，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件。

⑤做好安全防范和日常巡逻工作，及时发现和处理各种安全隐患，迅速有效处置突发事件，重点、要害部位每2小时至少巡逻一次。

⑥道路畅通，车辆停放有序。过夜车辆停放、无车辆失窃事件。并根据采购单位要求对出入大楼及人才公寓的物品、人员、车辆进行检查。对公共车库和办公楼、人才公寓内停车加强巡逻，杜绝偷盗和刮擦事故。

⑦负责重大节日和重要会议、活动的秩序维护、安全保卫。

⑧配备专职消防人员，持证上岗，实行24小时消防值班制度，进行日常巡视，及时录入消防巡查记录，每月对消防设备设施检查一次，确保消防设备设施完好，积极消除消防安全隐患，杜绝火灾事故发生。

⑨全面配合完成业主交办的其他工作。

（10）、保密工作。严格执行保密守则，加强人员管理及资料保密管理。上岗前聘请专业人员对员工进行保密知识培训，增强保密意识，自觉履行保密义务，一律不得摘抄、外传、议论与物业管理无关的任何文件及方案，因工作需要接触到的领导信息应做好保密严禁外传。

■环境卫生服务及要求

（1）、服务内容：

包括大厅、电梯轿厢、各楼层电梯门、候梯间、各楼层走廊、楼梯间、洗手间及文化广场硬化部分；公共会议室的管理与日常保洁；配合甲方的临时性保洁工作。

（2）、清洁人员岗位设置要求

清洁卫生管理人员配备科学合理，不得少于30人，其中包括主管，班长、清洁人员。

（3）、环境卫生服务要求及标准

有健全的保洁制度，足额配备清洁工岗位，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任区域，清洁器械、药剂购置齐全，实行标准化保洁。

①垃圾收集：按楼层设置垃圾投放箱,桶,垃圾每天清运一次,垃圾箱、桶清洗干净无臭味、异味。

②办公楼及人才公寓厅堂：每天清洁3次,干净整洁。

③楼道,通道：每天打扫2次,每天擦洗1次。

④楼梯扶手、公共窗台、消防栓箱：每周擦洗2次,保持干净,无灰尘。

⑤公共玻璃窗、雨阳棚、屋面天台、天沟等保持清洁、无垃圾。

⑥天花板、楼道灯、路灯：每月清洁1次,目视干净,无蜘蛛网。

⑦宣传栏等：每周擦洗1次,表面无污迹。

⑧公共卫生间：每天清洁2次,无臭味、异味。

⑨电梯轿箱：每天清洁2次,每周上1次保护液,表面光亮,无污迹。

⑩供水水箱：按规定时间定期清洗,水质达标。

⑪房屋外墙：3米以下每月清洗1次，3米以上由采购人聘请专业公司清洗。

⑫道路、场地、绿地、明沟：每天打扫1次,目视地面、场地、绿地清洁无杂物;明沟每周清扫2次,无杂物、无积水。

⑬雨水、污水、管道：至少每季度琉通1次，广场喷泉池每季度清洗一次。

⑭雨水、污水、井：每季度检查清理1次,并视检查情况及时清掏。

⑮化粪池:每季度检查1次、每年清掏1次,发现异常及时清掏;化粪池无溢满,并有检查和清理记录，设置警示标志。

⑯消毒灭害:

室内建立一周一次消杀制度，提高清洁卫生水平。所有公共场所（包括走廊、楼梯、大厅、会议室等）、所有洗手间、茶水间、各类机房、所有杂物房等。如遇特殊情况（如疫情情况等），按防疫部门具体要求执行。室外视情况每年进行1-2次消杀。

建立“四害"消杀工作管理制度，根据实际情况和有关要求定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟬、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物和设施；“除四害”实施单位须具有病媒生物消杀专业机构资质证书，提供的服务应符合相关规定及验收标准，并视特殊情况增加次数。

⑰保洁人员:保洁人员有统一标识服装及工牌。

⑱因工作需要接触到的有关涉密信息应做好保密严禁外传。

■房屋维护服务及要求

确保房屋、门窗和室外场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。

（1）、资料管理：按规定要求对房屋竣工总平面图、单体建筑结构、配套设施、地下管网工程竣工图以及综合验收、消防验收等技术档案及有关资料收集齐全,保管妥善。

（2）、维修维护：按物业服务合同约定建立房屋维修维护制度。需要维修时,属于小修的按合同约定及时组织维修,属于大中修的提醒业主单位及时编制维修计划报批后组织实施;房屋维修维护有记录、有完备的手续,维修经费的开支符合有关规定。每周对房屋的地基、承重结构、楼梯楼道、消防通道等区域进行维修。

①办公楼及人才公寓的门窗、屋面、外墙面、道路和其他设施进行巡查并有记录。每年2次以上对房屋结构进行检查涉及使用安全的部位。

②每季度检查1次,并有记录;发现损坏,应及时按维修制度组织修复。

③每天巡视门窗1次,保持玻璃、门窗配件完好,门窗开关正常并无异常声响。

（3）、楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

（4）、管道、排水沟、屋顶：每月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫疏通,保障排水畅通(6月至9月每半月检查1次);每半年检查1次屋顶,发现防水层有气鼓、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时修理.

（5）、道路,场地：每周1次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复;保持路面平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损。

（6）、景观园林：每日1次对景观园林等进行巡查,发现损坏按制度及时修复;保持原有面貌,保证其安全使用.

（7）、停车场：

①建立停车场管理制度和管理员工作职责。

②管理人员配置合理,无乱停乱放等现象。

（8）、标识：大堂、楼层,公共设施、设备房、地下车库、道路等有明显标识。

（9）、安全标志：危险隐患部位应设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查1次;保证标志清晰完整,设施运行正常。

■设备设施运行与维护服务及要求

（1）、公共设备设施管理内容

主要负责市民服务中心及文化广场、人才公寓所有共用设施设备的维修、养护、运行和管理（需专业公司负责的协助甲方做好辅助工作）。包括共用的上下管道、公共照明、办公室内照明、供配电系统，供水系统、消防设施、电梯等公共的机械电器设备设施。

（2）、设施设备运行维护岗位设置要求

①公共设施设备运行维护人员配备科学合理，不得少于11人，其中包括主管，班长、空调工、音响师、泥工、木工及水电维修人员，电工需具备电工操作证；配电机房严格按照供电部门要求设备运行有专人值班，严格实施24小时值班制度，每班不少于4次巡视设备运行情况,并有记录。

②配备专职的机电维修人员负责设备设施的日常管理与维修保养工作,维修保养记录齐全。

（3）、健全制度

①建立设备设施档案,包括设备台帐,设备卡,运行记录、维修保养记录等。

②按法规要求以及物业服务合同的约定,对设备设施进行维修保养;属于小修的应及时维修,属于大中修和更新改造的提醒业主单位确认并制定维修计划报批后实施，维修经费的使用符合规定;设备设施维修及时率99%以上,合格率100%.

③设备设施需外包维修保养的应有外包维修协议,检验记录齐全。

④建立健全设备设施管理、运行、保养制度,对可能发生的各种设备故障有应急方案。

（4）、给排水系统。保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障。

①每周对供水设备检查3次以上,每季对水泵润滑点加油，每季1次对泵房、管道等进行除锈、油漆,每年保养1次水泵,保证二次供水正常,泵房整洁。

②每年定期2次清洗水箱、蓄水池,二次供水的水质符合国家规定的生活用水标准。

③高层房屋每年2次对减压阀进行测压并做好记录。

④水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁;溢流管口必须安装金属防护网并完好；每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

⑤每天2次检查污水泵、提升泵、排出泵,每季1次润滑加油。

⑥每年2次对污水处理系统进行全面维护。

⑦控制柜电气性能完好,运作正常。

⑧污水处理系统正常运行,周边基本无异味和明显噪声,过滤格栅无堵塞,污水排放符合环保要求。

⑨每年清洗空气滤网2次,如有破损立即更换。

（5）、供配电、供气、照明设备运行维护管理

①对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；

②建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度；

③加强日常维护检修，确保灯光的正常使用；及时排除故障，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好，零修合格率100%；

④确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷设施。

（6）、消防系统。加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。

①设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。

②消防设备设施至少每一个半月运行保养一次;设备设施完好,随时可投入使用。

③消防泵每月启动1次并作记录;每年保养一次,保证其运行正常。

④消防栓每月巡查1次,消防栓箱内各种配件完好。

⑤每天检查火警功能、报警功能是否正常。

⑥每年试验1次探测器,并对全部控制装置进行1次试验;火灾探测器投入运行两年后,应每隔三年全部清洗1次,不合格的应更换。

⑦每半年检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并进行1次放水检查。

⑧每月检查1次灭火器,临近失效立即及时上报更新或充压。

⑨每年2次检查避雷装置；高层楼宇每年应测试1次,保证运行正常。

（7）、避雷系统：其性能符合国家相关标准。

（8）、安保系统(智能化系统)

①每月定期保养,保持使用正常。

②监视系统:不定期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运行,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号码,录像功能正常。

（9）、电梯系统

①建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；

②严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养；

③轿厢、井道保持清洁；

④因故障停梯，接到报修后维修人员在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障。物业管理人员须在5分钟之内到现场应急处理

（10）、中央空调：按标准要求做好中央空调日常管理、运行、维护，确保正常办公需要。

涉及设备设施日常维修、更换、改造、重置的材料、零配件，由物业公司向修水县机关事中心申报核准后领取，并及时有效的完成设备设施的维修、更换等，不得拖沓。

中央空调系统、电梯（含年检）、消防系统、高低压配电系统等专业维保由机关事务中心聘请专业公司进行维保，物业公司负责或协助做好日常运行、维护和管理。其他设备设施更新改造及大、中项目维修、改造，在机关事务中心提出委托时，物业公司应接受委托，并合理收费。

对还在保修期的设施设备，物业公司要及时发现故障隐患，发现故障要报告并协助维保单位采取有关措施，防止故障扩大，及时消除故障隐患，并对维修质量进行监管，维保期满后由物业公司接管。

■会议接待及重大活动保障服务

（1）、会议室基本情况

市民中心西附楼二、三楼设有会议室6个，其中1号会议室可容纳近400人，2号会议室可容纳80余人主要用于各类电视电话会议；其他会议室（由采购人根据需要安排）。

（2）、服务内容：

①负责配合业主单位做好会议室的日常接待、各类会务接待和重要客人来访的服务工作及大厅来人来访咨询服务、引导工作。必须配备能做好日常接待（重要客人来访）和会务服务、具有一定经验、符合岗位要求的人员。

②负责会议室内所有会议耗品领用及管理(不承担会议室音响、设备维修、更换发生的费用)，同时做好所有公共会议室的卫生整理工作(不含卫生间纸巾、洗手液、香水等用品)。

③健全会务服务管理制度，配齐会务服务人员，做好会议保障及接待服务及延伸会议和礼仪接待活动。

（3）、岗位设置要求：要求配备人员不得少于6人，其中主管1人。

①人员要求：熟悉礼仪知识，会议接待的工作程序，具有政府行政会议接待工作经验；会务接待人员，口齿清晰、普通话标准；女会议接待员1.60米以上。

②政审合格，无违法犯罪记录。

（4）、服务标准及要求：

①会务员每天上班前：穿好工作服，戴好工作牌，将所有会议室的门窗打开通风，备好开水；检查各会议室墙上挂钟，与标准时间的误差控制在1分钟以内；

②会议开始15分钟前：所有会议用品、用具按规范要求摆放整齐，再次确认检查音响话筒并试音，有异常情况及时联系主管；需要开空调的，适当提前开启；

③参加人员进入会场后，会务员递上茶水，会议开始后会务员应在自己管理区轮流巡查，并及时给新到的与会人员送上茶水；

④会议中及时添加茶水，直至会议结束，因工作需要接触到的会议内容、领导信息应做好保密严禁外传；

⑤在加茶水过程中，会务员应留意会议室内设施运行是否正常、空调温度是否适宜；服务工作要细致周到，服务中要做到走路轻、讲话轻、动作轻；

⑥会议结束后，会务员应对会议室进行彻底清扫，包括将桌椅摆放整齐，抽纸放回茶水柜，所有物品恢复原状，会议临时用品（插线板、铭牌、临时增加的椅子、白板等）归还到仓库，将灯、空调、门窗关好，以便接待下一个会议。如有参会人员遗忘的物品应交办公室妥善保管，并及时联系归还；

⑦每天下班前，会务员还应对自己管理区域的会议室检查一遍门、窗、空调、灯是否关好才能离开。

⑧保密要求，所有服务人员需进行入职审查与培训，入职后签订保密协议，明确泄密责任。各岗位人员需做到“不该看的不看、不该问的不问、不该听的不听、不该说的不说”，会后清理会场遗留所有文件，纸质文件不得擅自带离，涉密会议禁止无关人员接近。

5、物业工作考核

附表：修水县机关事务中心物业管理月（或季）度考核方案（总分100分）

序号	考评项目	评分细则	分值	扣分标准
一	综合要求(12分)	1、年度工作有计划、有月总结及次月计划	2	每缺一项扣1分
		2、按招标文件、投标文件及合同要求配足各岗位人员，管理人员和专业技术人员必须持证上岗。	2	每少1人扣1分，无证上岗每人扣1分
		3、每月初向采购人报送上月维修费用明细表、各岗位工作人员流动情况表	4	没有月报扣1分
		4、物业办公室建立24小时值班制度。接受采购人对物业管理服务报修、求助、建议、询问等各类信息的收集和反馈，并及时处理。	4	无人值班，收到信息后未及时处理，每次扣1分
二	服务质量(12分)	1、对于每次检查中发现的问题，在下次检查中（超过一周）仍未作处理，并未向综合保障股汇报和说明原因的。	2	每次每项扣1分
		2、受理的报修服务项目（服务范围内），超过1次以上未作处理。停电停水等信息发布不及时的。	3	每次每项扣1分
		3、受理设施设备维修项目以及会议培训服务项目，无故拖延，致使不能保证服务并影响正常运行的。	3	每次扣1分
		4、受理采购人日常布置的任务，未按要求落实的。	4	每次每项扣1分
三	房屋维护(6分)	1、对服务范围内房屋本体及附属建筑物、构筑物按时巡查，发现问题及时报告，并进行相应处理。	4	发现问题未及时报告和处理每次扣1分
		2、协助采购人新建或维修工程进行施工安全、卫生和质量监管。	2	监管不到位每宗扣1分
四	公共设施(12分)	1、未经采购人许可，中标人员工将公共设施挪作它用或虽经许可但使用后未及时归位的。	4	每发现一次扣1分
		2、对公共设施及公共财产监管不到位，因工作人员未履行职责导致公共设施及公共财产（含标识牌、道闸、花坛、监控镜头、路灯、泛光灯、背景音箱、管道等）遭人为损坏，未能及时发现报告的。	2	每发现一次扣1分
		3、对公共设施出现的各类故障24小时内不及时进行维修或更换，也不主动向采购人或相关主管部门汇报的。	2	每宗扣1分
		4、电梯管理和室内外公共照明系统，不按相关规定操作执行，造成能源浪费的；公共设施被人为破坏、损坏、遗失的。	2	每次（宗）扣1分
		5、未经同意，擅自使用大功率耗电设备，如电烤炉、电磁炉、电饭锅等；敞开门窗、无人员时使用空调，造成能源浪费的。	2	每次扣1分
		6、未按合同要求对公共设施进行维护，导致设施功能不可逆性失效或损毁的。	2	每宗扣1分
五	设备维护(12分)	1、因中标人服务人员违反操作规程导致停水、停电、停空调等现象发生的。	3	每发生一宗扣1分
		2、供配电、供水、电梯、消防控制、弱电系统等项目按合同及招标文件规定，定期进行维护保养。	3	未维护保养，每发现一次扣1分
		3、设备保养不按时、不彻底或保养失误，导致设备丧失功能和影响使用年限的。	2	每发生一宗扣1分
		4、重要设备机房（指高压配电间、监控机房等）值班制度不落实，出现无人值守情况（参与抢修情况除外）。	2	每发现一次扣1分
		5、所有设备间、配电间、工程部必须有工作制度（规程）、工作人员岗位职责和应急处理预案等。	2	每缺一项扣1分
六	卫生保洁(18分)	1、公共区域卫生清洁未达招标文件要求的	4	每发现一处扣1分
		2、服务范围内公共区域（道路、绿化带等）有垃圾或大面积飘浮物，未及时清理的。	4	每发现一处扣1分
		3、公共区域内设施（桌椅、沙发、地毯、窗帘、玻璃等）保洁不到位；设施有污渍、损坏不及时更换清理的。	4	每发现一次扣1分
		4、垃圾不及时组织清运，导致堆积、污水外溢或恶臭外溢影响环境的	3	每发现一次扣1分
		5、留泥井、雨水井、化粪池每半年清掏一次，日常无膨溢。	3	未及时清掏扣2分
七	治安保卫(18分)	1、各门岗必须有治安保卫制度、保卫人员岗位职责和治安应急处理预案等。	2	每少一项扣1分
		2、安全保卫人员需接受专业培训、消防培训，每月组织不少于一次的演练。	2	执行不到位扣1分
		3、对车辆、人员、大宗物品出入门岗不询问、不登记，随意放行，造成财产损失或对院内违章行驶、不按规定停放的车辆不予制止。	3	发现一次扣1分
		4、消防网络平台建立不完善，消防报备不及时的。	2	落实不到位扣2分
		5、因履职不到位，在管理区域内发生财物被盗、车辆受损事件，造成重大影响的。	2	发生一宗扣2分
		6、对突发性事件，未及时报告并协助有关部门处理、维护秩序、控制局面、导致办公机关受到冲击、人员伤亡、财产被损毁的。	2	发生一宗扣2分
		7、监控室、各门岗无值班纪录或纪录不全的。	3	发现一次扣2分
八	培训会务(10分)	1、会议室、视频会议室等场地的音响设备因维护不到位或使用不当，导致培训、会议延误或中断，产生不良影响的。	3	每出现一次扣2分。
		2、会议设备（含灯具、空调等）使用完毕超过15分钟未及时关闭的。	2	每发现一宗扣1分
		3、对所有设备、器械、会议用品等物资保管不善，致使丢失或人为损毁的。	3	每出现一宗扣1分
		4、培训、会议服务不及时、不到位。	2	每出现一宗扣1分
九	发生火险、火警不及时处理酿成火灾直接扣除月度考核15分。同时承担相应的民事责任。一年内出现两次，采购人有权直接解除服务合同。