1

2

目 录

第一章 招标公告.......................................3

第二章 投标人须知.....................................7

第三章 用户需求书....................................28

第四章 评标方法及评价标准............................42

第五章 投标文件格式..................................52

第六章 合同条款及格式................................77

3

第一章 招标公告

杭州市钱塘区下沙街道智格集体经济组织委托杭州广厦建筑咨询有限

公司，对智格新怡家园小区、外来人员公寓物业外包服务项目进行公开招

标，欢迎对本项目有兴趣并符合投标人资格条件的投标人参加投标。具体

如下：

1、招标编号： A33*开通会员可解锁*52001291

2、项目名称：智格新怡家园小区、外来人员公寓物业外包服务项目。

3、项目地点：杭州市钱塘区。

4、项目本期概算：629 万元/三年；最高限价：629 万元/三年；资金

来源：集体资金。

5、招标范围及内容：智格新怡家园小区、外来人员公寓物业外包服务

项目，将通过公开招标的方式确定服务单位。要求配置人员 43 人，且投入

的管理人员及服务人员不得少于（5）人，保安不少于（24）人，保洁不少

于（10）人，绿化不少于 2 人，水电工 2 人（电工需持证上岗）。服务期

为三年 (合同一年一签)。后续根据管理需要人员有所调整，按实际情况进

行增减结算。详见招标文件第三章“用户需求书”。

6、投标人资格条件

（1）具有独立承担民事责任的能力；

（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

（4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

（5）参加招标活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；

（6）不接受联合体投标。

注：上述证明资料（扫描件均为原件彩色扫描件，下同）须齐全、有

效并加盖投标人单位公章（如无特别说明所盖印章均为电子印章，下同），

并在投标文件中提供。

4

7、招标文件的获取

（1）获取方式：本项目招标文件（含招标补充文件（若有）、相关技

术资料和图纸（若有））以网上下载方式获取；

（ 2 ） 下 载 网 址 ： 杭 州 市 公 共 资 源 交 易 平 台 （ 网 络 链 接 地 址 ：

https://hzctc.hangzhou.gov.cn

https://ggzy.hzctc.hangzhou.gov.cn，下同。详见杭州市公共资源交易

平台首页→交易信息→综合其他→本项目招标公告→相关附件或杭州市公

共资源交易平台首页→角色登录→投标人管理平台→招投标服务→获取招

标/补充文件）；

（3）下载时间：自本项目招标公告发布之日起至投标截止时间止（投

标人对招标文件提出问题截止时间：2026 年 06 月 01 日 17 时，详见投标

人须知前附表）；

（4）凡首次参加杭州市公共资源交易中心投标的投标人，应于投标截

止日前（法定公休日、法定节假日除外）完成“杭州市公共资源交易平台

交易市场主体信息库”入库登记和“企业基本账户”登记手续的办理（无

需交纳投标保证金或提供担保保证项目可不办理“企业基本账户”登记手

续）。◆“杭州市公共资源交易平台交易市场主体信息库”入库登记手续

办理：在杭州市公共资源交易平台首页的“主体注册”栏目自行办理 CA 数

字证书并完成“杭州市公共资源交易平台交易市场主体信息库”入库登记

（详见杭州市公共资源交易平台首页→通知公告→通知→《关于开展杭州

市公共资源交易平台交易市场主体信息库登记入库工作的通知》）。咨询

电话：400-087-8198。

8、投标文件的递交

（1）投标文件递交截止时间（投标截止时间，下同）：2026 年 06 月

16 日 09 时 30 分 00 秒（北京时间）；

5

（2）投标文件递交地点：使用专用密钥加密上传壹份电子投标文件至

杭州市公共资源交易平台（详见下面电子招投标说明） 。

9、电子招投标说明：本项目采用电子招投标交易方式，具体说明如下：

①电子招投标：本项目以数据电文形式，依托杭州市公共资源交易平台进

行招投标活动，不提供纸质招标文件，不接受纸质投标文件；②投标准备：

完成上面“杭州市公共资源交易平台交易市场主体信息库”入库登记并申

领 CA 数字证书；③招标/补充文件的获取：登录杭州市公共资源交易平台

下载招标/补充文件（详见杭州市公共资源交易平台首页→交易信息→综合

其他→本项目招标公告→相关附件或杭州市公共资源交易平台首页→角色

登录→投标人管理平台→招投标服务→获取招标/补充文件）；④投标文件

的制作：在“杭州市公共资源交易平台→投标人管理平台→招投标服务→

综合交易投标文件制作”中完成“本地 Pdf 签章版投标文件上传”、“填

写投标函信息”、“投标文件关联评审项设置”、“生成.HzTbs 电子投标

文件”等操作；⑤招标人、招标代理机构将依托杭州市公共资源交易平台

完成本项目的所有电子交易活动，平台不接受未按上述方式获取招标文件、

制作投标文件的潜在投标人进行投标活动； ⑥投标文件的传输递交：投标

人在投标截止时间前将加密的投标文件上传至杭州市公共资源交易平台；

⑦投标文件的解密：投标截止时间后，由招标人/招标代理机构开启开标、

发起解密指令，电子交易系统自动导入电子投标文件并完成在线解密，上

传的电子投标文件无法解密或解密后无法正确读取或无法导入成功的，将

被视为投标文件撤回，投标无效；⑧具体操作指南：详见杭州市公共资源

交易平台“下载专区-综合交易流程用户使用手册（投标人端）”；⑨若对

综合交易项目招标投标电子交易系统操作有疑问，杭州市公共资源交易平

台问题拨打服务电话：400-696-0866 ，CA 问题联系电话（人工）：

400-087-8198。

10、发布公告的媒介

6

本项目相关公告在杭州市公共资源交易平台发布，如公告内容不一致

的以杭州市公共资源交易平台发布的信息为准。

11、联系方式

招 标 人：杭州市钱塘区下沙街道智格集体经济组织

地 址：杭州市钱塘区

联 系 人：莫利明

电 话：*开通会员可解锁*

招标代理：杭州广厦建筑咨询有限公司

地 址：杭州市上城区秋涛北路 332 号佰富时代中心 2 幢 10 楼

联 系 人：洪工

电 话：*开通会员可解锁*

监管单位：杭州市钱塘区农业农村局

杭州市钱塘区人民政府下沙街道办事处

地 址：杭州钱塘区

电 话：*开通会员可解锁*

*开通会员可解锁*

杭州市钱塘区下沙街道智格集体经济组织

*开通会员可解锁*

7

第二章 投标人须知

前附表

条款号 条 款 名 称

编 列 内 容

1.1.2 招标组织形式 本项目采用委托招标方式。

1.1.3

招标人

名 称：杭州市钱塘区下沙街道智格集体经济组织。 地 址：杭州钱塘区智格社区。 联 系 人：莫利明。 联系电话：*开通会员可解锁*

1.1.4 招标代理机构

名 称：杭州广厦建筑咨询有限公司。 地 址：杭州市上城区秋涛北路332号佰富时代中心2幢10楼。 联 系 人：洪工。 联系电话：*开通会员可解锁*。

1.1.5

项目概况

招标编号：A33*开通会员可解锁*52001291

项目名称：智格新怡家园小区、外来人员公寓物业

外包服务项目。

项目地点：位于杭州市钱塘区智格社区。

项目本期概算：629 万元/三年；最高限价 629 万元

/三年。投标报价超出该限价的作废标处理。

招标方式：公开招标。

1.2.1

资金来源及落实情况

集体资金已落实

1.3.1

招标范围及内容

见招标公告。

1.4.1 1.4.2

投标人资格审查方式、资格条件

投标人资格审查方式：  资格后审 投标人资格条件见招标公告。

1.5.1

联合体投标要求

 不接受

1.6.1

关联性投标要

求

见招标公告。

8

条款号 条 款 名 称

编 列 内 容

1.7.1 分包、转包

（1）分包：不允许 （2）本项目不得转包。

1.8

响应和偏差

对投标响应和偏差的要求详见投标人须知 1.8。

2.2.1

招标文件的获取

招标文件的获取方式、要求见招标公告。

2.3.1

对招标文件提出问题的截止时间、方式

提出问题截止时间：*开通会员可解锁*。 提出问题方式：投标人请在上述时间前将所有问题

一次性以 E-mail 形式发送 word 版和加盖公章的

PDF 扫描件到指定邮箱：1010855762@qq.com。

注：未按上述要求提出的问题，招标人有权不予答复。

2.3.2

招 标 文 件 澄清、修改发出的形式

在本项目招标公告发布页面公布（详见招标公告），

投标人可自行下载获取澄清或修改文件。

注：投标截止时间前，请投标人务必关注补充公告。

3.4.2

电子投标文件制作要求

◆投标人在“杭州市公共资源交易平台→投标人管理平台→招投标服务→综合交易投标文件制作”中完成“本地 Pdf 签章版投标文件上传”、“填写投标函信息”、“投标文件关联评审项设置”、“生成.HzTbs 电子投标文件”等操作，在线完成后缀名为“.HzTbs”的电子投标文件制作并下载到本地电脑。具体详见杭州市公共资源交易平台“下载专区-综合交易流程用户使用手册（投标人端）”。

◆电子投标文件包括资格文件、商务文件、资信

文件、技术文件、其它内容等部分，各部分内容应按投标人须知第3.1款规定的内容和要求编制。

3.4.3

电子投标文件签署、盖章的

具体要求

◆投标文件格式文件要求投标人盖章、法定代表人印章的地方，投标人均应使用 CA 数字证书加盖投标人的单位电子印章、法定代表人个人电子印章。联合体投标的，除联合体协议书格式之外的仅由联合体牵头人加盖单位电子印章、法定代表人个人电子印章即可。联合体协议书扫描件加盖联合体牵头人单位电子印章和法定代表人个人电子印章。 ◆投标文件所附证书证件、业绩证明文件、投标保证金等证明材料用扫描件并加盖投标单位电子印章。

9

条款号 条 款 名 称

编 列 内 容

注： 投标人应当在投标截止时间前按投标人须知 4.1.1项要求完成“投标人登记入库”并申领 CA 证书，确保在电子投标过程中能够对相关数据电文进行加密和使用电子签名。

4.1.1

投标人登记入库

投标人登记入库要求见招标公告。

4.2.1

投标报名

本项目是否设置报名环节（一般不设置报名环节）。 否

4.3.1

踏勘现场

本项目是否组织踏勘现场： 不组织

4.4.1

投标预备会

本项目是否召开投标预备会：  不召开

4.5.1

投标保证金交

纳

本项目不需要交纳投标保证金。

4.6.1

投标样品

本项目有无要求投标人提供样品/招标人提供样品后供应商打样：  无 □有，投标样品的要求： （1）投标样品的制作：

要求进行制作和标记；

作，防止信息泄露。 （2）投标样品的递交：

收，投标人按指引有序进场，划分区域做好标识登记，避免相互混淆，禁止投标人对其他单位样品进行拍照，不得损坏相关设施设备，不得影响周边区域正常办公。 对于投标人未按要求递交样品的，按第四章“评标办法及评价标准”相关评分规则处理。 （3）投标样品的撤离、退还：

品室滞留过夜，项目评标结束后，招标人（招标代

10

条款号 条 款 名 称

编 列 内 容

理机构）负责协调在当天把样品及时撤离样品室，进行集中封存保管，如有特殊情况必须征得交易中心同意；

/否退还：

□否 □是，投标样品退还的要求： 待本项目合同签订以后，除中标人以外，其他未中标投标人的样品由招标人予以退还；对于中标人提供的样品，招标人继续封存保管，并作为履约验收的参考。若项目因故终止招标或招标失败（详见投标人须知第 9.1.1）的，招标人退还所有投标人的样品。 （4）其他注意事项：

道”；

（招标代理机构）安排，并遵守交易中心相关规定；

所发生的一切费用由投标人自理。评标结束后封存、保管样品的费用由招标人负责。

4.7.1

电子投标文件

加密要求

投标人按投标须知第3.4.2项制作的投标文件（后缀名为“.HzTbs”的电子投标文件）须通过杭州市公共资源交易平台使用专用CA密钥加密的方式进行投标，以确保投标文件的保密性，防止投标文件在开标前关键信息被泄漏，影响最终投标结果。投标人未按规定加密的其投标文件将被拒收。

4.7.2

电子投标文件

的标识

按投标须知第3.4.2项要求生成的电子投标文件（后缀名为“.HzTbs”的电子投标文件），由杭州市公共资源交易平台自动添加对应招标项目及投标人身份信息的标识。

4.8.1

投标截止时间

/电子投标文

件上传截止时

间

*开通会员可解锁*09时30分00秒。 注： 潜在投标人应根据自身软硬件及网络状况，须预留充足时间上传投标文件以确保在投标截止时间前完成上传，投标文件大小应尽量控制在200M以内，如若超出，务必进行文件压缩等技术处理，避免因文件过大或临近投标截止时间发生网络拥堵等意外情况导致投标文件上传失败的风险。

4.8.1 投标文件递交 投标人通过下载招标文件的杭州市公共资源交易

11

条款号 条 款 名 称

编 列 内 容

地点

平台递交电子投标文件 壹 份。详见招标公告。

4.8.2

投标文件上传

成功通知

投标人完成电子投标文件上传后，杭州市公共资源交易平台妥善保存并即时向投标人发出递交回执通知。递交时间以递交回执通知载明的传输完成时间为准。在投标截止时间前，除投标人补充、修改或者撤回投标文件外，任何单位和个人不得解密或提取投标文件。

4.10.1

投标有效期 90 日历天（从投标截止之日算起）

5.1.1

开标时间和地

点

开标时间：同投标截止时间。 开标地点：杭州市公共资源交易中心钱塘分中心第 1 开标室。 开标平台：杭州市公共资源交易平台

5.2.1

开标程序

（1）至开标截止时间，由招标人/招标代理机构开启开标，杭州市公共资源交易平台自动提取所有电子投标文件，公布已递交电子投标文件的投标人数量，投标人不足3家的，不得开标； （2）招标人/招标代理机构依托杭州市公共资源交易平台发起开始解密指令进行在线解密，部分投标文件未解密的，其他投标文件的开标可以继续进行，已解密投标文件的投标人数不足3家的，视作招标失败，不再进入后续评标环节；（上传的电子投标文件无法解密或解密后无法正确读取或无法导入成功的，将被视为投标文件撤回，投标无效） （3）采用已递交且未撤回电子投标文件的投标人信息作为本项目有效投标人签到信息； （4）解密全部完成后，向所有投标人公布在投标截止时间前递交且未撤回投标文件的投标人名称、投标价格和招标文件规定的其他内容作为开标记录信息；（未完成投标文件解密的投标人、投标人不足3家、已解密投标文件的投标人数不足3家的，不公布报价等信息） （5）投标人代表按照平台提示对开标记录信息在线进行确认，投标人未参加开标会议或参加开标会议但未及时在线上对开标记录进行确认的，均视同认可开标结果； （6）招标人、代理机构、监标人等有关人员在开标记录上签字确认；（7）宣布开标结束。 注：

◆投标人在投标前应充分了解电子投标中投标

文件无法解密的风险，并须签署本招标文件第五章“投标文件格式”中的“电子投标承诺书”。

12

条款号 条 款 名 称

编 列 内 容

5.3.1

电子投标文件

的拒收情形

（1）投标截止时间后送达（上传）的投标文件、未按招标文件要求上传的； （2）投标人未按规定加密的（拒收并提示）；

6.1.1

评标委员会的组建

评标委员会人数：_5_人及以上单数，其中招标人代表不超过三分之一，有关技术、经济方面的专家人数不少于三分之二。 评标委员会组成方式：由招标人代表和有关技术、经济方面的专家组成。 评标委员会专家产生程序：本项目专家从“杭州市国有企业非生产经营货物、服务招标评标专家库”中随机抽取产生，若库内专家不满足要求或项目需要特殊专业专家，按规定经监管部门备案后由招标人按1：3（或其他更高比例）提供专家名单进入市公共资源交易平台的临时专家库进行随机抽取。更换评标委员会专家程序与上述规定一致。

6.3.2

评标办法

及否决投标条

款

综合评分法。 否决投标条款：详见招标文件第四章“评标办法及评价标准”。

6.3.3

评标委员会推荐中标候选人

的人数

1 人（一般为 1~3 人）。

8.2.1

履约保证金

是否要求中标人提交履约保证金： 要求，履约保证金的形式：支票、汇票、转账、银行保函、数字保函、融资担保公司保函或者保险机构保函、保险、保单。 履约保证金的金额：合同价的 2% 在合同签订后 3 天内提交。

9.1.1

电子交易活动中止情形的处

置

因网络、系统、电力等不可抗力因素造成电子交易活动中止，不影响招标公平、公正性的，招标人/招标代理机构依据监管部门意见可以待上述不可抗力因素消除后继续组织电子交易活动，也可以某些环节以纸质形式进行；影响或可能影响招标公平、公正性的，视作招标失败。 注：继续组织电子交易活动的，可以延期进行或者以纸质形式等其他形式进行。

10.1.1

招标失败

有下列情形之一的，本次项目招标失败，除项目终止外应当重新招标： （1）招标文件的内容不符合法律法规的规定或存在重大缺陷影响潜在投标人投标的； （2）至投标截止时间，投标人数不足3家的； （3）开标后已解密投标文件的投标人数不足3家

13

条款号 条 款 名 称

编 列 内 容

的； （4）经评标委员会评审后否决所有投标的； （5）中标候选人放弃中标或不符合中标条件，招标人未选择其余中标候选人的； （6）电子交易活动因故中止，并出现影响或可能影响招标公平、公正性情形的； （7）项目因故终止招标的。

11.1

需要补充的其他内容

11.1.1

备注

（1）投标人须知内容和本前附表内容不一致的，以本前附表中所载内容为准。 （2）如发现招标文件及其评标办法中存在含糊不清、相互矛盾、多种含义以及歧视性不公正条款或违法违规内容时，请在投标人须知2.3.1项规定的提出问题截止时间前同时向招标人、招标代理机构以指定的书面形式反映，逾期不再受理对招标文件条款提出的问题。 （3）招标人认为需要补充的其他内容： / （4）本项目的招标代理服务费由中标人一次性向代理机构支付，代理服务费参照发改价格〔2011〕534号文件、国家发改委计价格〔2002〕1980号文件规定服务类收费标准收取。以中标价为收费基数进行计取。

14

1、总则

1.1 项目说明

1.1.1 本项目招标适用于以下规定：《中华人民共和国招标投标法》、《中

华人民共和国招标投标法实施条例》、《电子招标投标办法》、杭州市国资委《市

属国有企业非生产经营货物服务采购管理工作指引》。

1.1.2 招标组织形式：见投标人须知前附表。

1.1.3 招标人：见投标人须知前附表。

1.1.4 招标代理机构：见投标人须知前附表。

1.1.5 项目概况：见投标人须知前附表。

1.2 资金来源和落实情况

1.2.1 资金来源及落实情况：见投标人须知前附表。

1.3 招标范围及内容

1.3.1 招标范围及内容：见投标人须知前附表。

1.4 投标人资格审查方式、资格条件

1.4.1 投标人资格审查方式：见投标人须知前附表。

1.4.2 投标人资格条件：见投标人须知前附表。

1.5 联合体投标

1.5.1 本项目是否接受联合体投标：见投标人须知前附表。

1.5.2 投标人须知前附表规定接受联合体投标的，联合体应满足以下要求：

1）符合《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施

条例》的规定；

2）以联合体形式参加投标的，应当提交联合体协议，指定牵头人并出具由联

合体成员各方共同签署的投标授权书；

3）除非另有规定或说明，本招标文件中“投标人”一词亦指联合体各成员。

1.6 关联性投标

15

1.6.1 项目关联性投标要求：见投标人须知前附表。

1.7 分包、转包

1.7.1 本项目是否允许分包、转包：见投标人须知前附表。

1.7.2 投标人拟在中标后将中标项目的非主体、非关键部分工作进行分包的，

应满足以下要求：

1）符合投标人须知前附表规定的分包内容、分包金额要求，除投标人须知前

附表规定的非主体、非关键部分工作外，其他工作不得分包。

2）接受分包一方应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。中标人应当就

分包内容向招标人负责，接受分包一方就分包内容承担连带责任。

1.8 响应和偏差

1.8.1 投标文件应当对招标文件中的实质性要求和条件，作出满足性或更有

利于招标人的明确响应。

1.8.2 投标文件对招标文件的全部偏差，均应在投标文件的商务和技术偏离

表中列明，除列明的内容外，视为投标人响应招标文件的全部要求。

1.8.3 评标委员会根据招标文件第四章“评标方法及评价标准”全面衡量投

标人技术、商务或其他存在不满足、不符合招标要求的偏差及对招标文件的响应

情况，以确定其是否满足招标文件的实质性要求。

1.9 投标费用

1.9.1 投标人在投标过程中的一切费用，不论中标与否，均由投标人自理。

1.10 保密

1.10.1 参加招标投标活动的各方应对招投标过程中应当保密的信息资料及招

标文件、投标文件中的商业和技术秘密保密，否则应承担相应的法律责任。

1.11 语言文字

1.11.1 招标投标文件使用的语言文字为中文。专用术语使用外文的，应附有

中文注释。

16

1.12 计量单位

1.12.1 所有计量均采用中华人民共和国法定计量单位。

1.13 标准时间

1.13.1 本招标文件中出现的时间均指北京时间。

2、招标文件

2.1 招标文件的组成

本招标文件包括：

（1）招标公告；

（2）投标人须知；

（3）用户需求书；

（4）评标方法及评价标准；

（5）投标文件格式；

（6）合同条款及格式；

（7）投标人须知前附表规定的其他材料。

根据本须知第 2.3 款对招标文件做出的澄清、修改、答复内容，共同构成招

标文件的组成部分。

除上述所列内容外，招标人的任何工作人员对投标人所作的任何口头解释、

介绍、答复，只能供投标人参考，对招标人和投标人无任何约束力。

2.2 招标文件的获取

2.2.1 招标文件的获取方式、要求：见投标人须知前附表。

2.3 招标文件的澄清和修改

2.3.1 投标人在获取招标文件后，对招标文件任何部分若有任何疑问，应按

投标人须知前附表规定的“对招标文件提出问题截止时间、方式”，要求招标人

对招标文件予以澄清。

2.3.2 招标人因投标人的澄清、异议要求而对招标文件做出澄清或修改的，

以投标人须知前附表规定的“招标文件澄清、修改发出的形式”发给所有获取招

17

标文件的投标人，但不指明澄清问题的来源。该澄清或修改文件作为招标文件的

组成部分，具有约束作用。如果澄清或修改发出的时间距投标截止时间不足 15 天，

且澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，将顺延提交投标文件的截止时

间。

2.3.3 除非招标人认为确有必要答复，否则，招标人有权拒绝回复投标人在

本章第 2.3.1 项规定的时间后的任何澄清要求。

3、投标文件

3.1 投标文件的组成

3.1.1 投标文件应包括下列内容：

（1）资格文件（营业执照或事业单位法人证书或社会团体法人登记证书或其

他组织登记证明文件副本复印件，企业资质证书，授权书等相关证明材料，其他

资格条件证明材料）；

（2）商务文件（投标函，投标报价明细表，法定代表人身份证明或附有法定

代表人和授权代表身份证明的授权委托书，投标保证金缴存证明（若有），商务

偏离表，优惠条件及特殊承诺）；

（3）资信文件（投标人基本情况表，拟派项目负责人基本情况表，拟派本项

目项目部人员汇总表，投入本项目的设备汇总表，投标人近三年已完成类似项目

业绩，具有履行合同所必需的能力的承诺函，与评分细则有关的内容）；

（4）技术文件（实施方案，技术偏离表，与评分细则有关的内容）；

（5）投标人认为有必要的其他内容（包括与评分细则有关的内容）。

投标人在评标过程中作出的符合法律法规和招标文件规定的澄清确认，构成

投标文件的组成部分。

3.1.2 投标人须知前附表规定不接受联合体投标的，或投标人没有组成联合

体的，投标文件不包括本章第 3.1.1（2）目所指的联合体协议书。

3.1.3 投标人须知前附表未要求提交投标保证金的，投标文件不包括本章第

3.1.1（2）目所指的投标保证金缴存证明。

18

3.2 资格审查资料

3.2.1 投标人应按本章第 1.4 款要求提供相关资格审查资料。

3.2.2“资格文件”中的“营业执照”等复印件是指：

投标人根据企业、非企业性质不同，可分别提供营业执照、事业单位法人证

书、社会团体法人登记证书或其他组织登记证明文件的复印件；

3.2.3“资格文件”中的“其他资格条件证明材料”应提供与项目的特殊要求

存在实质性关联的相关特定行业资格许可证或授权许可证的证书复印件，或招标

人认为确需增加的其他资格条件相关的合同、业绩证明材料。

3.3 投标报价

3.3.1 投标人应按第五章“投标文件格式”的要求在“投标函”中进行报价。

有关本项目建设或采购所需的所有费用均计入报价。《投标函》是报价的唯一载

体。投标文件中价格全部采用人民币报价。

3.3.2 投标人应充分了解该项目的总体情况以及影响投标报价的其他要素。

3.3.3 招标人设有最高投标限价的，投标人的投标报价不得超过最高投标限

价，最高投标限价在投标人须知前附表中载明。

3.3.4 投标报价的具体要求详见第三章“用户需求书”。

3.4 投标文件的编制

3.4.1 投标文件分资格文件、商务文件、资信文件、技术文件四部分，应按

本须知第 3.1 款规定的内容和第五章“投标文件格式”进行编写，如有必要，可

以增加附页，作为投标文件的组成部分，“投标文件格式”中没有规定的可自行

编制格式。

3.4.2 电子投标文件编制要求

（1）电子投标文件制作要求见投标人须知前附表。

（2）电子投标文件签署、盖章的具体要求见投标人须知前附表。

4、投标

4.1 投标人登记入库

19

4.1.1 投标人登记入库要求：见投标人须知前附表。

4.2 投标报名（一般不设置报名环节）

4.2.1 投标报名方式、要求：见投标人须知前附表。

4.3 踏勘现场

4.3.1 投标人须知前附表规定组织踏勘现场的，招标人按投标人须知前附表

规定的时间、地点组织投标人踏勘项目现场。未参加现场踏勘不作为否定投标人

资格的理由。

4.3.2 投标人踏勘现场发生的费用自理。 除招标人的原因外，投标人自行负

责在踏勘现场中所发生的人员伤亡和财产损失。

4.3.3 招标人在踏勘现场中介绍的项目情况和提供的资料，仅供投标人在编

制投标文件时参考，招标人不对投标人据此作出的判断和决策负责。

4.4 投标预备会

4.4.1 如招标人认为有必要召开投标预备会，潜在投标人按投标人须知前附

表规定的时间、地点自行派出代表参加招标人组织的投标预备会。未出席投标预

备会不作为否定投标人资格的理由。

4.4.2 投标预备会的目的是澄清、解答投标人在查阅招标文件后和现场踏勘

中可能提出的任何方面的问题，如有必要，招标人将就投标人提出的问题以答疑

的形式在投标预备会上进行解释。

4.4.3 招标人在投标预备会上所做出的澄清和解答，以书面答复为准，该答

疑纪要文件构成招标文件的一部分，具有约束作用，并按本须知第 2．3．2 项要

求予以公布并通知。

4.5 投标保证金（本项目不适用）

4.5.1 标人按照投标须知书前附表中的投标保证金要求缴存保证金。投标保

证金交纳人必须与参加投标的投标人名称一致。投标人应在招标文件规定的投标

截止时间前自行办妥投标保证金交纳手续。

4.5.2 投标保证金根据招标人要求统一退还。招标人应当自中标通知书发出

20

之日起 5 个工作日内，退还未中标、已撤回投标文件的投标人的投标保证金；中

标人的投标保证金自本项目书面合同签订之日起 5 个工作日内退还投标保证金；

项目因故终止招标或招标失败（详见投标人须知第 9.1.1）的，招标人自终止招

标或招标失败之日起 5 个工作日内办理退还项目所有投标人投标保证金。

4.5.3 如有下列情形之一的，投标保证金将不予退还：

（1）投标截止时间以后投标人在投标有效期内撤销投标文件的；

（2）中标人无正当理由不与招标人订立合同或者在签订合同时向招标人提出

附加条件或者不按照招标文件要求提交履约保证金，无故放弃中标资格的；

（3）投标人存在其他严重扰乱招标投标正常秩序的违法行为的。

对不予退还或没收的投标保证金，将根据有关规定统一上缴财政或转入指定

账户。

4.5.4 因项目中止、异议、投诉暂停招标投标活动期间，本招标项目的投标

保证金暂不退还，待恢复招标后仍按原规定处理；投标人有违法行为，在调查处

理期间本招标项目的投标保证金暂不退还，待处理结果明确后按规定处理。

4.6 样品提供（本项目不适用）

4.6.1 本项目投标样品提供的要求：见投标人须知前附表。

4.7 投标文件的密封和标识

4.7.1 投标文件必须密封包装，并在封套的封口处加盖投标人单位章或由投

标人的法定代表人或其授权的代理人签字。

4.7.2 投标文件封套上应写明的内容见投标人须知前附表。

4.7.3 未按本章第 4.7.2 项要求填写内容的投标文件，招标人将不承担投标

文件错放或提前开封导致投标被拒绝的责任。

4.8 投标文件的递交

4.8.1 投标人应在本须知前附表规定的投标截止时间前、规定的投标文件递

交地点递交投标文件，同时按本须知第 5.3 款要求进行刷证签到。

4.8.2 除投标人须知前附表另有规定外，投标人有效递交的投标文件不予退

21

还。

4.9 投标文件的补充、修改、撤回和撤销

4.9.1 投标人递交投标文件以后，在规定的投标截止时间之前，投标人可以

补充、修改或撤回已递交的投标文件，但应以书面形式通知招标人。

4.9.2 投标人补充、修改或撤回已递交投标文件的书面通知应按照本须知第 3

条、第 4 条的有关规定进行编制、密封、标识和递交，并标明“补充修改”或“撤

回”字样。

4.9.3 补充、修改的内容为投标文件的组成部分。补充、修改的内容与投标

文件不一致的，以补充、修改的内容为准。

4.9.4 在投标截止时间以后，不能补充、修改投标文件。投标截止时间以后

至招标文件规定的投标有效期内，投标人不能撤销投标文件。

4.10 投标有效期

4.10.1 除投标人须知前附表另有规定外，投标有效期为 90 天。投标人的投

标文件中承诺的投标有效期不得少于招标文件中载明的投标有效期。

4.10.2 在投标有效期内，投标人撤销投标文件的，应承担招标文件和法律规

定的责任。

4.10.3 出现特殊情况需要延长投标有效期的，招标人以书面形式通知所有投

标人延长投标有效期。投标人应予以书面答复，同意延长的，应相应延长其投标

保证金的有效期，但不得要求或被允许修改其投标文件；投标人拒绝延长的，其

投标失效，但投标人有权收回其投标保证金及银行同期存款利息。在延长的投标

有效期内本须知第 4.5 款关于投标保证金的退还与不予退还的规定仍然适用。

5、开标

5.1 开标时间和地点

5.1.1 本项目采用在线电子开标方式，按照投标人须知前附表规定的开标时

间和地点通过杭州市公共资源交易平台在线公开举行开标会议，并邀请所有投标

人法定代表人或其委托代理人（简称投标人代表，下同）准时参加在线开标会议。

22

5.2 开标程序

5.2.1 开标由招标人/招标代理机构主持，并按投标人须知前附表规定程序进

行开标。开标现场实时进行“开标直播”。

5.2.2 投标人代表如发现唱标内容或记录结果与投标文件不一致的，应在开

标会议结束前在线提出予以纠正。

5.2.3 监标人负责在线电子开标全过程的现场监督工作。

5.2.4 开标现场进行全过程录音录像以存档备查。

5.3 电子投标文件拒收

5.3.1 电子投标文件的拒收情形：见投标须知前附表。

6、评标

6.1 评标委员会的组建

6.1.1 评标工作由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人

的代表和有关技术、经济方面的专家组成。评标委员会成员人数以及技术、经济

方面专家的组成方式、产生程序见投标人须知前附表。 评标委员会根据招标文件

和有关规定，履行评标工作职责。

6.1.2 评标委员会组成成员与投标人有下列利害关系之一的，应当回避：

（1）参加项目评标前 3 年内与投标人存在劳动关系；

（2）参加项目评标前 3 年内担任投标人的董事、监事；

（3）参加项目评标前 3 年内是供应商的控股股东或者实际控制人；

（4）参加项目论证、项目主管部门或者行政监督部门的人员；

（5）与供应商的法定代表人或者负责人有夫妻、直系血亲、三代以内旁系血

亲或者近姻亲关系；

（6）与投标人有其他可能影响招标活动公平、公正进行的关系。

6.1.3 评标过程中，评标委员会成员有回避事由、擅离职守或者因健康原因

不能继续评标的，招标人有权更换。被更换的评标委员会成员作出的评审结论无

效，由更换后的评标委员会成员重新进行评审。

23

6.2 评标原则

6.2.1 评标活动遵循公平、公正、科学和择优的原则。

6.3 评标会议

6.3.1 电子评标应当在有效监控和保密的环境下在线进行。本项目评标委员

会成员应当在招标投标交易场所登录招标项目所使用的“电子评标系统”进行评

标。

6.3.2 评标委员会原则上要推选一位组长（招标人代表不得担任评标委员会

组长），评标委员会组长负责组织评标工作。

6.3.3 本项目采用的评标办法及否决投标条款见投标人须知前附表。评标委

员会按照第四章“评标方法及评价标准”规定的方法、评审因素、标准和程序对

投标文件进行客观、公正的评审和比较。第四章“评标方法及评价标准”没有规

定的方法、评审因素和标准，不作为评标依据。

6.3.4 评标完成后，评标委员会应当向招标人提交书面评标报告和中标候选

人名单。评标委员会推荐中标候选人的人数见投标人须知前附表。

6.3.5 评标委员会对投标文件作出的评审结论，应当符合有关法律、法规和

招标文件的规定。评标委员会成员对所提出的评审意见承担个人责任。

6.4 评标过程的保密

6.4.1 评标会议采用保密方式进行。评标过程中凡是与投标文件评审和比较、

中标候选人推荐等评审有关的情况，以及涉及国家秘密和商业秘密信息，评标委

员会成员、招标人和招标代理机构工作人员、相关监督人员等与评标有关的人员

均应严格保密。

6.4.2 评标工作现场进行全过程录音录像以存档备查。

6.4.3 评标过程中招标代理机构与评标委员会各司其责。招标代理机构工作

人员在评标委员会专家成员独立评审期间，不得进入评标室。

7、定标

24

7.1 中标候选人公示

7.1.1 招标人自收到评标报告之日起 3 日内按评标报告推荐的中标候选人名

单公示中标候选人，公示期不得少于 3 天（公示期间的最后 1 天应当为工作日，

否则应当将公示期的最后 1 天顺延至下一个工作日）。

7.2 定标方式

7.2.1 招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候

选人放弃中标、因不可抗力不能履行合同、不按照招标文件要求提交履约保证金，

或者被查实存在影响中标结果的违法行为情形，不符合中标条件的，招标人可以

按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人，

也可以重新招标。

7.3 中标通知

7.3.1 中标候选人公示期满，在本章第 4.10.1 项规定的投标有效期内，招标

人在发布招标公告的网站上公告中标结果，同时以书面形式向中标人发出中标通

知书。

8、合同的授予

8.1 签订合同

8.1.1 招标人和中标人应当在中标通知书发出之日起 30 日内，根据招标文件

和中标人的投标文件订立书面合同。中标人无正当理由拒签合同，在签订合同时

向招标人提出附加条件，或者不按照招标文件要求提交履约保证金的，招标人有

权取消其中标资格，其投标保证金不予退还；给招标人造成的损失超过投标保证

金数额的，中标人还应当对超过部分予以赔偿。

8.1.2 发出中标通知书后，招标人无正当理由拒签合同，或者在签订合同时

向中标人提出附加条件的，招标人向中标人退还投标保证金；给中标人造成损失

的，还应当赔偿损失。

8.1.3 联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目

向招标人承担连带责任。

25

8.2 履约保证金

8.2.1 在签订合同前，中标人应按投标人须知前附表规定的形式、金额和招

标文件第六章“合同条款及格式”规定的或者事先经过招标人书面认可的履约保

证金格式向招标人提交履约保证金。除投标人须知前附表另有规定外，履约保证

金为合同总额的 2%。联合体中标的，其履约保证金以联合体中牵头人的名义提交。

8.2.2 中标人不能按本章第 8.2.1 项要求提交履约保证金的，视为放弃中标，

其投标保证金不予退还，给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，中标人还

应当对超过部分予以赔偿。

9、电子交易活动的中止

9.1 招标失败

9.1.1 因网络、系统、电力等不可抗力因素造成电子交易活动中止情形的处

置见投标人须知前附表。

10、招标失败

10.1 招标失败

10.1.1 项目招标失败情形见投标人须知前附表。

11、异议、投诉、监督

11.1 异议

11.1.1 投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在投标截止时

间 10 日前以书面形式提出。招标人将在收到异议之日起 3 日内作出答复；作出答

复前，将暂停招标投标活动。

11.1.2 投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人当场作出答复，

并制作记录。

11.1.3 投标人或者其他利害关系人对评标结果有异议的，应当在中标候选人

公示期间提出。招标人将在收到异议之日起 3 日内作出答复；作出答复前，将暂

停招标投标活动。

26

11.2 投诉

11.2.1 投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动不符合法律、行政法规

规定的，可以自知道或者应当知道之日起 10 日内向有关行政监督部门投诉。投诉

应当有明确的请求和必要的证明材料。

11.2.2 投标人或者其他利害关系人对招标文件、开标和评标结果提出投诉的，

应当按照投标人须知第 11.1 款的规定先向招标人提出异议。异议答复期间不计算

在第 11.2.1 项规定的期限内。

11.2.3 行政监督部门应当自收到投诉之日起 3 个工作日内决定是否受理投

诉，并自受理投诉之日起 30 个工作日内作出书面处理决定；需要检验、检测、鉴

定、专家评审的，所需时间不计算在内。投诉处理期间，暂停招标投标活动。

11.3 纪律和监督

11.3.1 对招标人（招标代理机构）的纪律要求：招标人（招标代理机构）不

得明示或者暗示其倾向或者排斥特定投标人，不得泄露招标投标活动中应当保密

的情况和资料，不得与投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权

益。

11.3.2 对投标人的纪律要求：投标人不得相互串通投标或者与招标人串通投

标，不得向招标人或者评标委员会成员行贿谋取中标，不得以他人名义投标或者

以其他方式弄虚作假骗取中标；投标人不得以任何方式干扰、影响评标工作。

11.3.3 对评标委员会成员的纪律要求：

评标委员会成员不得私下接触投标人，

不得向招标人征询确定中标人的意向，不得接受任何单位或者个人明示或者暗示

提出的倾向或者排斥特定投标人的要求，不得收受他人的财物或者其他好处，不

得向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及评标有关的

其他情况。在评标活动中，评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职

业道德，不得擅离职守，影响评标程序正常进行，不得使用第四章“评标办法及

评价标准”没有规定的评审因素和标准进行评标。

11.3.4 对与评标活动有关的工作人员的纪律要求：与评标活动有关的工作人

27

员不得收受他人的财物或者其他好处，不得向他人透露对投标文件的评审和比较、

中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他情况。在评标活动中，与评标活动有

关的工作人员不得擅离职守，影响评标程序正常进行。

12、需要补充的其他内容

12.1 需要补充的其他内容

12.1.1 需要补充的其他内容：见投标人须知前附表。

28

第三章 用户需求书

一、 基本情况

（一）小区概况

1、物业名称：智格新怡家园小区、外来人员公寓物业外包服务项目

2、物业类型：新怡家园：高层住宅共 8 幢，小高层 10 幢；外来人员公寓：

高层住宅共 5 幢。

3、坐落位置：杭州钱塘区

4、物业管理区域 ：智格新怡家园小区、智格社区外来人员公寓

5、物业管理区域概况：新怡家园小区总建筑面积约 106055.4 平方米；社区

外来人员公寓总建筑面积约 52114 平方米。

6、本小区设施设备以及其它相关数据以小区现场实际情况为准。

7、现行服务收费标准如下：

①新怡家园小区物业费：1.5 元/平方米/月（含公共能耗费），其中回迁安置

户收费面积约 63799 平方米（最终以实际面积为准），物业费由杭州市钱塘区

下沙街道智格集体经济组织代扣代缴支付给物业单位；小区房屋出售给外来购

房户、政府安置非本社区征地拆迁回迁户、非本社区股民购房的，应交的物业

费用由物业公司自行负责收取，

收费面积约 9548 平方米（最终以实际面积为准）

；

小区固定车位及公共车位共 394 个（其中回迁安置户固定车位 215 个，公共车

位 179 个），394 个车位的车位管理费为 40 元/个/月，年合计费用 18.912 万元，

回迁安置户固定车位（215 个）管理费由杭州市钱塘区下沙街道智格集体经济组

织年终一次性代扣代缴给物业单位；公共车位 179 个由杭州市钱塘区下沙街道

智格集体经济组织年终一次性支付给物业单位。以上收费价格为本次投标最高

限价。

②外来人员公寓物业费：物业管理服务费不超过含税人民币 59 万元/年（￥伍

拾玖万元）（具体以投标单位实际报价为准）。该费用为包干价，已经包括乙

29

方履行本合同全部内容所需的一切费用以及市场波动、组价缺漏项等所有风险，

合同范围内不再因任何原因进行调整。（人员配备要求：保安 6 人、保洁 4 人

（含垃圾分类）、项目主管 1 人）

③电梯、水泵、水系等高能耗设备的运行费含在物业费中。

二、物业招标范围及内容

1、招标范围：小区建筑红线范围以内。

2、服务内容（智格新怡家园小区、外来人员公寓物业服务内容）：

（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、

承重墙体、楼梯间、走廊通道（保修期内除外）。

（2）公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、

落水管、污水管、烟道、共用照明、天线、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、

监控设备、建筑物防雷设施，电梯维保单位的选择应在招标人参与下完成。

（3）附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管

道、化粪池、沟渠、池、井、机动和非机动车停车场。

（4）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

（5）附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理，包括：球场、游泳池、水

域、商铺、文化体育娱乐场所等。

（6）公共环境卫生，包括公共场地、道路房屋共用部位的清洗打扫、垃圾的

收集、清运。

（7）小区内交通与车辆停放秩序的管理。

（8）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序，包括执行各项安全制度

措施、巡逻查检、门岗执勤、安全监控。

（9）对公共区域的消防器材和易燃物品进行管理，组织消防监控，保证消防

器材和设施齐全有效，消防通道畅通，并承担义务消防工作。

（10）管理与物业相关的竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套

设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等

30

技术资料、住、用户档案以及物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（11）物业公司根据国家《住宅室内装饰装修管理办法》对小区的装修行为实

施管理。

（12）协助组织开展社区居委会文化娱乐活动，协助招标人发布通知、公告等

工作。

（13）业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维护、养护，在当

事人提出委托时，物业公司原则上应接受委托，并公开维修项目收费标准，不在

收费标准内的，由当事双方自行协商。

（14）对业主和物业使用人违反《管理规约》的行为，应针对具体情况并根据

情节轻重采取规劝、制止、向有关行政主管部门报告等方式方法予以纠正。

（15）法律政策、合同规定及招标人交办的小区公共管理其他事项等。

三、服务要求及说明

1、按《杭州市物业管理条例》（2014年修订版）、参照《杭州市普通住宅物

业菜单式服务参考收费标准》的甲级服务标准执行。通过严密的安全保卫管理、

细致的环境卫生管理和专业的设施设备维修保养管理，营造出一个安全、舒适、

人性化的居住环境。

2、甲级物业管理服务要求及标准（甲级标准为招标人的最低标准要求，投标

人提供甲级标准服务）

2.1 综合管理服务标准

序

号

内容

服务要求

1

管理处设置

小区内设管理处，办公设施设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公整洁有序。

2

管理人员要

求

（1）管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，服务主动、热情。

31

序

号

内容

服务要求

3

服务时间

周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务,每天接待时间不少于 12 小时。

4

日常管理与

服务

（1）服务规范应符合杭州市物业管理行业规范要求。 （2）公开报修电话，24 小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。 （4）告知业主或使用人装修须知，制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。 （5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （6）按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。 （7）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]。 （8）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 （9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于小区住户 60%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 （10）建立管理处内部管理制度和考核制度。 （11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 （12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （13）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 （14）小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

2.2 公共区域清洁卫生服务标准

序号

内容

服务要求

1

楼内地面

每日清扫一遍，至少每周拖洗一次，无明显污迹。

32

2

扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱、消防

箱

扶手、信报箱、2M 以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M 以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次。无明显污迹。消防箱定期清理，无尘，粘贴物无起翘、歪斜。

3

栏杆

每周擦抹二次，无明显污迹

4

天花板、公共灯具

每季除尘一次，无明显污迹及蜘蛛网

5

进户门

每周擦摸一次，无明显污迹。

6

楼道玻璃

每月清洁一次，无明显污迹。

7

天台、屋顶

每月清洁一次，无废弃物及明显污迹、蜘蛛网

8

电梯轿厢

每日擦拭、清扫一次。地面无污迹，无明显异味。墙面花岗岩门套及不锈钢上油，但应及时抹净，不得有残留异味，有明显油迹。

9

垃圾收集

按幢设置垃圾收集点，做好垃圾分类，垃圾桶每日清理一次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味，建筑垃圾按规定场地堆放并及时清理。 应对小区内废旧回收人员及外人人员进行有效管理，杜绝囤积垃圾乱堆乱放现象。

10

道路地面、绿地、明沟、

景观水池

道路地面、绿地每日清扫一次，道路和广场每个月冲冼一次.无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。确保明沟通畅不堵塞。水池表面无垃圾异物，水池定期清洁（视清洁程度每半月到一个月换水清洁一次），循环检查保持干净，定期排空水清洗。

11

宣传栏、小品等

每月清洁一次，高杆路灯 2M 以上部分每二月清洁一次，无明显污迹及蜘蛛网

12

垃圾箱（房）

垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬天隔天冲洗一次。垃圾房每周一次冲洗、消杀。确保无明显异味及污渍，确保垃圾房周边地面干净整洁，无污水和垃圾。

33

13

消毒灭害

每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。完全贯彻落实市爱卫办发布的《杭州市 2017 年除四害工作意见》

14

停车场清洁

停车场（含地下车库、地下室人行出入口） 每日清洁，无纸屑等垃圾，每日及时清扫；停车场垃圾桶及时倾倒，每月一次全面清洁.

15

车库清洁

车库顶面通风管道 排风管道每季度定期清理一次，无积灰；

16

水沟、井道清理

天沟、地下室排水沟、防汛井道 清扫无杂物、保持通畅，做好清理记录台账。

17

公共部位消防安全

应加强对小区公共部位如楼道、地下室等乱堆乱放物品的管理，并定期进行整顿清除，保障小区公共部位无杂物堆积现像。以及加强对住户及商铺乱拉电线电箱、电动车乱充电等的管理，如因此造成消防事故，物业需承担相应责任。

2.3 公共区域秩序维护服务标准

序号

内容

服务要求

1

人员要求

（1）设专职人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。 （2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。 （3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 （4）每位在岗保安人员配对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2

门岗

（1）主入口 24 小时值班看守，6：00-22：00 站岗执勤，有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录。 （2）小区实行封闭管理，对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。 （3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通； （4）对大型物件搬出实行记录，对于搬迁住户，须物管签发出门证方可放行。

34

3

巡逻岗

（1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位、重点区域每 2 小时巡逻一次，并有巡逻记录。 （2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告招标人和相关部门，协助采取有关措施。遇到火灾等险情或住户紧急求助后五分钟内到达现场。 （3）对小区类的不文明行为如破坏公共财物、而已划车、不牵绳遛狗等行为，以及流浪猫狗危害采取有效措施进行管理。

4

技防设施和

救助

（监控岗）

（1）小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等技防设施，24 小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 （2）监控中心收到报警信号后，保安人员应在五分钟内赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 （3）小区有火警、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。 （4）消控中心保证有人值班，不能离人.保证消费通道畅通。

5

车 辆 管

理

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶在规定路线，车辆停放在规定的范围内。 （2）及时处理车辆停放不规范的现象。 （3）车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

2.4 公共区域绿化日常养护服务标准

内容

要素

养护要求（植物）

草坪

修剪

每年普修四遍以上，草面基本平整。

清杂草 每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于 6%。

灌、排水

及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除，有低洼及时平整，

基本无积水。

施肥

每年普施有机肥一遍以上。

35

病虫害防

治

发现病虫害及时灭杀。

树木

修剪

乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm 应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次，基本无枯枝。

中耕除

草、松土

每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。

施肥

按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。

病虫害防

治

有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于 10％。

扶正加固 有倒伏倾向，及时扶正、加固，树木基本无倾斜。

其它

乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。

花坛花境

布置

一年中有二次以上花卉布置。

灌、排水 保持有效供水，无积水。

补种

缺枝倒伏不超过十处。

修剪、施

肥

及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥一次，保持花卉生长良好。

病虫害防

治

及时做好病虫害防治。

2.5 共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准

内容

运行、保养、维修服务要求

门窗

每季一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

楼内墙面、顶面、

地面

墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖平整，无大面积起壳、缺损现象。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或招标人提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。

路灯、楼道灯 完好率不低于 80%

雨、污水管道

小区内公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及进清掏，确保通畅。

36

化粪池

每季检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。

围墙

每半年一次巡查围墙，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或招标人提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。

道路、场地等

每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或招标人提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。

安全标志等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

房屋结构

每年至少二次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或招标人提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。

供水系统

1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。 2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。 3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。 4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

排水系统

1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季 1 次润滑加油。

2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。 3、控制柜电气性能完好，运作正常。 4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。 5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。

37

升降系统

1、保证电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，维保情况进行书面台账管理，并对电梯运行进行管理。 3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。 4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。

弱电系统

1、楼宇对讲系统（可视）：每周一次进行调试与保养，保证其24 小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常； 2、周界报警： 24 小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器准确地识别报警区域； 3、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备 24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常； 4、电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常。

38

消防系统

1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常； 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好； 3、每周三次检查火警功能、报警功能是否正常； 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次检测，火灾探测器及时清洗或更换； 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查； 6、每月检查一次灭火器，及时更新或充压。 7、地下车库新风系统定期开启、保养，保证地下车库的空气质量。 8、防火卷闸门定期开关、润滑。 9、物业服务企业每年递交消防年检报告，并对报告中存在的隐患作出解释说明。

3、其他服务内容及要求

3.1 辖区内所有的机房、设备用房要求在各个机房、设备房室内醒目位置张贴

标识及相关制度、操作流程、责任人等，管理人员须执证上岗。

3.1.1 回迁安置户（面积约 63799 平方米（最终以实际面积为准））、外来人

员公寓物业费每个季度由社区代扣代缴；小区房屋出售给外来购房户、政府安置

非本社区征地拆迁回迁户、非本社区股民购房的，应交的物业费用等由物业公司

自行负责收取；小区水电费由物业代收代缴。

3.1.2 物业单位每月应按时发放员工工资及按时缴纳公共能耗费、自来水二次

加压费，如出现逾期催缴，第一次业主单位对物业单位进行口头警告，第二次处

以 5000 元罚款，第三次解除服务合同；

3.2 物业服务合同的期限：

3.2.1 服务期限：服务期为三年 (合同一年一签)。

3.2.2 考核标准与费用支付办法：

①为进一步规范物业管理服务，提升物业服务质量，保障全体业主的合法权

益，社区每个季度对物业服务公司进行考核。考核采用面向全体业主发放满意度

问卷的形式进行，具体考核标准及处理办法如下：

39

考核方式：

每个季度由社区组织，通过发放《物业服务满意度调查问卷》的形式，广泛

征求业主对物业服务质量的评价意见，作为考核物业公司的主要依据。

考核标准与费用支付办法：

1. 若物业服务品质满意率达到 90%以上（含 90%），视为考核合格，社区将

按合同约定，将当季度物业费用的 100%支付给乙方（物业公司）。

2. 若满意率在 80%至 90%之间（含 80%），视为基本合格，社区将当季度物

业费用的 90%支付给乙方。

3. 若满意率低于 80%，视为考核不合格，社区有权解除物业服务合同，乙方

需承担相应违约责任，并依法承担由此引发的其他责任。

②每笔费用支付前乙方应先开具正规发票，待发票认证无误后由甲方完成支

付。乙方迟延开具合格发票的，甲方有权相应迟延支付物业服务费而不构成违约。

3.2.3 服务管理细分指标：

①房屋完好率 95%；

②配套设备完好率 95%；

③零修、保修及时率 95%，返修率小于 1%；

④环境卫生、清洁率达 95%；

⑤维修工程质量合格率 95%；

⑥照明灯完好率 98%；

⑦杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；

⑧消防、电梯、智能化系统设备设施完好率 100%；

⑨服务有效投诉少于 1%，处理率 100%；

⑩绿化完好率 98%。

3.3 管理服务费用报价要求：

3.3.1 投标人应考虑企业自身实力、经验及项目实施过程中的各种因素，根

据采购要求，详细说明所能提供的各项具体服务内容，自主确定报价，并提供报

40

价组成与成本分析。

3.3.2 投标人的报价应包括为完成本项目服务可能发生的全部费用及投标人

的利润和应交纳的税金等（包括人员工资、各种社会保险、人员食宿与交通、办

公费、加班费（包括假日加班）等）。投标人对合同内容的费用、质量、安全、

文明服务等实行全面承包。合同期内，如果招标人所在地最低工资上调，涉及到

差额部分采购人均不做调整，由中标单位自行承担。

3.3.3 中标人作为劳动用工的主体，负责劳动用工的所有事宜，劳动用工的

所有责任和风险（如劳资纠纷等）由中标人负责。

3.3.4 本物业项目采取包干制物业经营模式，盈余或亏损均由物业服务企业

承担。

3.4 物业服务队伍要求：

（一）人员配置

介于本项目物业管理规模，物业服务单位应为本项目服务区域内各项管理服

务工作配备足够人员合计 43 人，且投入的管理人员及服务人员不得少于（5）人，

保安不少于（24）人，保洁不少于（10）人，绿化不少于 2 人，水电工 2 人（电

工需持证上岗）。需提供人员配置清单做为附件约定，配置清单包含保安岗位 40-45

岁之间的人数不少于安保人员总人数的三分之一。

备注：绿化人员中必须含绿化技师二名，人员配置清单每月的排班表必须提前

递交招标人报备。

基本配置如下：项目经理 1 人

①拟派项目经理（物业管理主任，下同）须持物业经理上岗证书，具有本科

及以上学历有 3 年及以上从业经验，无不良执业记录。一旦中标，其项目经理一

年内不得更换(该项目经理因个人原因提出辞职除外。

②消监控值守人员需持证上岗（如人证不一，业主将进行罚款 2000/次，若

发现 5 次类似情况业主有权解除服务合同，并由服务单位赔偿业主相应损失。），

人员不少于 2 人；

41

③安保人员持证上岗，年龄要求 55 岁以下，新聘安保人员保证 2 个月培训完

毕获得上岗证书；45-50 岁之间的人数不少于安保人员总人数的三分之一；

④维护技术人员配备达到小区公共设施设备日常维护的基本技能要求；

⑤现场实际管理人员须与投标书上所列人员保持一致；

⑥其他国家法定和浙江省、杭州市规定必须持证上岗岗位。

⑦所有上岗人员须取得公安机关无犯罪记录的证明材料。（中标人签订合同

前提供）

在满足《劳动法》的基础上，由投标人在投标时确定具体工作人员人数。上述

人员不允许存在与本项目以外的服务合同和兼职。

3.5 维保外包服务限定：

①物业公司中标后不得将本小区物业整体外包给其他第三方。

②小区电梯维保、消防维保、监控维保、道闸维保必须由具有相应资质的专

业维保企业进行维护。具体维保合同由招标人与维保企业签署，物业单位需对维

保内容进行监督管理；维保费用由招标人负责按约定支付。

3.6 财务建账要求：采取财务独立规范建账。

3.7 其他要求:根据招标文件，投标人须按国家有关标准及规范完成上述要求

的物业管理工作。

3.8 小区内维修服务限定：

①本小区内维修应每月巡检并留存记录，小区日常维修单次维修材料费及人

工费金额少于 1000 元人民币，实施维修费用由物业公司承担。对材料费及人工费

高于 1000 元且属于正常维修非人为损坏的由物业公司和招标人协商后确定维修

费用。小区日常维修范围内的物业公司需在三个日历天内完成维修，否则招标人

可自行安排人员进行维修且相关费用由物业公司承担并给予物业公司相应处罚。

3.9 小区垃圾的服务限定

①小区内垃圾桶及生活垃圾、厨余垃圾、大件垃圾等清运费用包含在物业费

中。

42

第四章 评标方法及评价标准

1、评标方法

本项目评标方法及标准采用 综合评分法。

2、评标程序

评标委员会按照以下程序开展评标工作。

2.1 熟悉招标文件和评标办法；

2.2 资格审查；

2.3 初步评审；

2.3.1 符合性审查；

2.3.2 有效标的确定；

2.4 详细评审；

2.5 投标文件澄清、报价修正；

2.6 排序与推荐中标候选人；

2.7 完成评标报告。

3、资格审查

3.1 评标委员会按照招标文件的要求和规定，对投标人的投标资格进行审查。

投标人存在以下情形之一的，资格审查不予通过，否决其投标，不再进行后续评

审：

（1）投标人不满足招标公告中载明的投标人资格条件的；

（2）存在法律、法规规定的其他否决投标情形的。

3.2 资格审查过程中，评标委员会可以要求投标人提交资格审查所需的有关

证明的原件，以便核验。

4、初步评审

43

4.1 符合性审查

4.1 评标委员会应当对通过资格审查的投标人的投标文件进行符合性审查。

投标人存在以下情形之一，符合性审查不予通过，否决其投标，不再进行后续评

审：

（1）投标文件未按招标文件的要求盖投标人的单位电子公章和法定代表人电

子章的；

（2）不同投标人的投标文件存在两处及以上错误一致、内容多处雷同、电子

检测码（IP 地址/MAC 地址/硬盘序列号）一致（若有）的；（该条目前不适用）

（3）投标文件中未提供营业执照（事业单位法人证书、社会团体法人登记证

书或其他组织登记证明文件）的；

（4）投标文件不符合招标文件实质性要求的；

（5）同一投标人提交两个以上不同的投标文件或者投标报价，且投标文件中

未声明哪一个有效的（招标文件要求提交备选投标的除外）；

（6）投标报价超出招标文件规定的限价的；

（7）投标文件未按规定的格式（招标文件第五章“投标文件格式”）编制或

内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；

（8）投标文件中承诺的投标有效期少于招标文件中载明的投标有效期的；

（9）投标人根据招标文件规定及投标内容对招标人所作的任何合法承诺或响

应存在与实际不符的；

（10）投标人对根据修正原则修正后的报价不予确认的；

（11）存在法律、法规规定的其他否决投标情形的。

4.2 有效标认定

通过资格审查和符合性审查的有效投标人不足 3 家的，评标委员会应认定本

次投标是否具有竞争性，若评标委员会认定本次投标明显缺乏竞争的，可以否决

所有投标。

5、详细评审

44

5.1 评标委员会对通过初步评审的有效标的投标文件按如下 “ 评分细则 ”

进行详细评审：

5.1.1 商务标评分（20 分）：

1、报价评分将在有效投标人范围内进行，最高得 20 分，最低得 0 分（小

数点后保留二位小数，第三位四舍五入）。满足采购文件要求且投标价格最低的

投标报价为评标基准价，投标人的价格分统一按照下列公式计算：

投标报价得分=(评标基准价／投标报价)×20×100%

此项由评标委员会集体核实后统一打分。

5.1.2 资信标及技术标（80 分）

序号

评分标准

分值

1

投标人具有有效的质量管理体系认证、有效的环境质量管理体系认证、职

业健康安全管理体系认证、信息安全管理体系认证、生活垃圾分类服务能

力认证证书，每个得 1 分，本项最多得 5 分。(提供相关认证证书复印件并

加盖电子公章）。

0-5 分

2

投标人承接过的单个小区物业管理面积不低于 7 万平方米的项目每个得 1

分，最多得 2 分。证明材料：合同复印件并加盖电子公章。（业绩材料必

须能体现建筑面积等项目信息）。

0-2 分

3

投标人 2023 年 1 月 1 日至今，连续获得省级及直辖市物业服务相关部门

认定的 AAA 级以上物业服务信用企业得 3 分，AA 级以上物业服务信用企业

得 2 分， B 级以上物业服务信用企业得 1 分，（提供证明文件并加盖电子

公章，不提供不得分）

0-3 分

4

服务定位

及设想

根据本项目物业使用特点提出合理的物业管理服务理

念，提出服务定位、目标；投标人的管理模式能够切

合实际，且安全可行，保密性、安全性、文明服务的

0-5 分

45

计划及承诺情况进行评审。（0-5 分）

服务管理理念先进、定位合理、提出的服务计划操作

性强的得 4-5 分；服务管理理念较先进、定位基本准

确、 提出的服务计划操作性较强的得 2-3 分；服务

管理理念及服务计划有所缺陷需进一步完善的得 0-1

分；未提供的不得分。

5

投标人有健全完善的内部管理制度的得 4-5 分，包括

运作流程图、激励机制、监督机制、自我约束机制、

信息反馈渠道及处理机制，管理指标承诺达到物业管

理标准；内部管理制度较为齐全的得 3 分；内部管理

制度不健全的 0-1 分；未提供的不得分。

0-5 分

6

服务方案

根据投标人提供的保洁服务管理目标和制度，保洁服

务管理人员内部考核的内容、标准、方法；保洁设备

设施管理方案，保洁服务管理作业质量标准及内部考

核方法；保洁管理服务程序、规程和项目管理方案说

明进行评审。（0-5 分）

保洁管理服务管理目标和制度、规程、质量方案合理

可行的得 4-5 分；保洁管理服务管理目标和制度、规

程、质量方案基本明确合理可行的得 2-3 分；保洁管

理服务管理目标和制度、规程、质量方案有所缺陷需

进一步完善的得 0-1 分；未提供的不得分。

0-5 分

7

根据投标人提供的保安服务管理目标和制度；保安服

务管理人员内部考核的内容、标准、方法；保安设备

设施管理方案；保安服务管理作业质量标准及内部考

核方法；保安管理服务程序、规程和项目管理方案说

明；进行评审。（0-5 分）

0-5 分

46

保安管理服务程序、规程、设备设施、内部考核和项

目管理方案合理可行的得 4-5 分；保安管理服务程

序、规程、设备设施、内部考核和项目管理方案基本

明确合理可行的得 2-3 分，保安管理服务程序、规程、

设备设施、内部考核和项目管理方案有所缺陷需进一

步完善的得 0-1 分；未提供的不得分。

8

根据投标人提供的日常维修管理目标和制度；日常维

修管理人员内部考核的内容、标准、方法；日常维修

设施管理方案；日常维修管理作业质量标准及内部考

核方法；日常维修服务程序、规程和项目管理方案说

明；进行评审。（0-5 分）

日常维修服务程序、规程和项目管理方案操作性强的

得 4-5 分；日常维修服务程序、规程和项目管理方案

操作性较强的得 2-3 分；日常维修服务程序、规

程和项目管理方案有所缺陷需进一步完善的得 0-1

分；未提供的不得分。

0-5 分

9

根据投标人提供的物业管理区域内绿化管理维护方案

进行评审。0-5 分

投标人提供的物业管理区域内绿化管理维护方案合理

可行的得 4-5 分；投标人提供的物业管理区域内绿化

管理维护方案较为合理可行的得 2-3 分；投标人提供

的物业管理区域内绿化管理维护方案有所缺陷需进一

步完善的得 0-1 分；未提供的不得分。

0-5 分

10

根据投标人提供的物业管理区域内机动车辆管理方案

及措施进行评审。0-4 分

投标人提供的物业管理区域内机动车辆管理方案及措

0-5 分

47

施合理可行的得 4-5 分；投标人提供的物业管理区域

内机动车辆管理方案及措施较为合理可行的得 2-3

分；投标人提供的物业管理区域内机动车辆管理方案

及措施有所缺陷需进一步完善的得 0-1 分；未提供的

不得分。

11

应急措施

对物业突发事件（包括发生台风、暴雨等灾害性天气

及其他突发事件）时的应急预案及相应的措施。0-5

分

应急预案方案及相应的措施合理的得 4-5 分；应急预

案方案及相应的措施较合理的得 2-3 分；应急预案方

案及相应的措施有所缺陷需进一步完善的得 0-1 分；

未提供的不得分。

0-5 分

12

对物业管理区域内安全防范措施、消防、抗台、抗震

等紧急预案。0-5 分

对物业管理区域内安全防范措施、消防、抗台、抗震

等紧急预案合理的得 4-5 分；对物业管理区域内安全

防范措施、消防、抗台、抗震等紧急预案较合理的得

2-3 分；对物业管理区域内安全防范措施、消防、抗

台、抗震等紧急预案有所缺陷需进一步完善的得 0-1

分；未提供的不得分。

0-5 分

13

对物业管理区域内的防盗、防火的安全防范巡查、应

急供电系统、给排水设备、电气照明装置等设备应急

检修措施等。0-5 分

对物业管理区域内的防盗、防火的安全防范巡查、应

急供电系统、给排水设备、电气照明装置等设备应急

检修措施责任明确的得 4-5 分；对物业管理区域内的

0-5 分

48

防盗、防火的安全防范巡查、应急供电系统、给排水

设备、电气照明装置等设备应急检修措施责任基本明

确的得 2-3 分；对物业管理区域内的防盗、防火的安

全防范巡查、应急供电系统、给排水设备、电气照明

装置等设备应急检修措施责任划分有所缺陷需进一步

完善的得 0-1 分；未提供的不得分。

14

人员方案

服务人员配备包括：合理配备各岗位管理、服务人员

的人数（包括项目主管、管家、保安、维修技工、消

防监控值班员、保洁人员等人员配备合理性、各类人

员的专业素质要求：

其中拟派项目经理：①50 周岁以下本科及以上学历，

持有物业企业经理上岗证书的得 1 分，本条满分 1 分。

②物业工程主管持有电梯管理员证（A4 证书）的得 1

分，本条满分 1 分。

③具有 3 年以上物业管理经验的得 1 分，本条满分 1

分；

拟派人员：

1、具有消控上岗证的，每人得 1 分，本条满分 2 分；

2、具有电工证的，每人得 1 分，本条满分 2 分。

3、具有维修技工证的，每人得 1 分，本条满分 1 分。

（以上人员须提供投标截止之日止 3 个月及以上社保

缴纳证明、相关证书扫描件及业绩证明复印件并加盖

公章）

0-8 分

15

根据投标人提供的稳定服务团队的措施合理及完整情

况进行评审。（0-4 分）

服务团队人员数量配备充足、配置合理的得 3-4 分；

0-4 分

49

服务团队人员数量配备较充足、配置较合理的得 2 分；

服务团队人员配备方案有所缺陷需进一步完善的得

0-1 分；未提供的不得分。

16

日常工作

配合情况

根据投标人提供的日常节假日、日常活动配合方案进

行评审。（0-4 分）

投标人提供的日常节假日、日常活动配合方案合理的

得 3-4 分；投标人提供的日常节假日、日常活动配合

方案较合理的得 2 分；投标人提供的日常节假日、日

常活动配合方案有所缺陷需进一步完善的得 0-1 分；

未提供的不得分。

0-4 分

17

整改方案

投标人针对本小区存在的问题的整改措施及方案，包

括小区绿化的养护、小区垃圾处理、消防问题、卫生

状况、地下室车库地面破损、违章建筑、宠物管理等

内容提出具体整改方案及措施。0-4 分

整改措施及方案可行、服务管理理念先进、定位合理、

提出的服务计划操作性强的得 3-4 分；服务管理理念

较先进、定位基本准确、提出的服务计划操作性较强

的得 2 分；服务管理理念及服务计划有所缺陷需进一

步完善的得 0-1 分；未提供的不得分。

0-4 分

注：资信技术标评分由评标成员每人一份评分表，在分值范围内各自独立打

分并签名。投标人资信技术得分为评标委员会各成员的有效评分的算术平均值（小

数点保留二位，第三位四舍五入）；

6、投标文件澄清、报价修正

6.1 在评标过程中，评标委员会可以书面形式要求投标人对所提交的投标文

件中不明确的内容进行书面澄清、说明或者补正。投标人代表应保证联络方式畅

50

通，并应在接到电话通知后 30 分钟内到达指定地点进行书面澄清、说明或者补正，

如无法联络到投标人代表或投标人代表在接到电话通知后 30 分钟内未能到达指

定地点进行书面澄清、说明或者补正，评标委员会将视作投标人放弃澄清、说明

或者补正。

6.2 有关澄清、说明与补正，投标人应以书面形式进行，对投标报价和实质

性的内容不得更改（报价修正除外）。投标人的书面澄清、说明和补正属于投标

文件的组成部分。

6.3 评标委员会对投标人提交的澄清、说明或补正有疑问的，可以要求投标

人进一步澄清、说明或补正，直至满足评标委员会的要求。

6.4 评标委员会不接受投标人主动提出的澄清、说明或补正。

6.5 投标报价出现前后不一致的，评标委员会应按照下列原则修正：

（1）投标文件中投标函内容与投标文件中相应内容不一致的，以投标函为准；

（2）大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；

（3）总价金额与按单价汇总金额不一致的，以总价为准，修改单价；

（4）计量单位与第二章“投标人须知”第 1.12 款不符的，按招标文件规定

进行修正。

7、排序与推荐中标候选人

7.1 投标人的综合得分等于资信技术标与商务标得分之和。

7.2 评标委员会按投标人的综合得分由高至低推荐中标候选人（中标候选人

数见投标人须知前附表）。若得分相同，则投标报价低者排名在前；若投标报价

也相同，则资信技术分高者排名在前；若资信技术分也相同，则由评标委员会按

少数服从多数的原则通过投票表决决定排名先后。

8、完成评标报告

8.1 评标委员会完成评标后，应当根据全体评标成员签字的原始评标记录和

评标结果编写评标报告，并推荐中标候选人，评审报告由评标委员会成员签字确

51

认提交招标人，并抄送有关监督部门。

8.2 评标委员会成员对需要共同认定的事项存在争议的，应当按照少数服从

多数的原则作出结论。持不同意见的评标委员会成员应当在评标报告上签署不同

意见及理由，否则视为同意评标报告。

8.3 评标报告应包括以下内容：

（1）开标记录；

（2）评标内容、过程和结果；

（3）否决投标情况说明及依据（包括对投标竞争性认定的理由（若有））；

（4）询标澄清纪要；

（5）中标候选人的优劣对比和存在问题；

（6）评标委员会成员的不同意见及理由（若有）；

（7）其他建议。

52

第五章 投标文件格式

（投标人按照以下格式编制投标文件，资格文件、商务文件、资信文件、技

术文件具体装订要求详见投标人须知第 3.4.3）

投标文件封面（参考）

资格审查索引

符合性审查索引

详细评审索引

目 录

第一部分、资格文件

1、营业执照、事业单位法人证书、社会团体法人登记证书或其他组织登记证

明

2、其他资格条件证明材料

第二部分、商务文件

1、投标函

2、开标一览表

3、投标报价明细表

4、法定代表人身份证明或附有法定代表人和授权代表身份证明的授权委托书

5、商务偏离表

6、优惠条件及特殊承诺

第三部分、资信文件

1、投标人基本情况表

2、拟派项目负责人基本情况表

3、拟派本项目项目部人员汇总表

4、投入本项目的设备汇总表

53

5、投标人近三年已完成类似项目业绩

6、具有履行合同所必需的能力的承诺函

7、投标人认为有必要的其他内容（包括与评分细则有关的内容）

第四部分、技术文件

1、实施方案

2、技术偏离表

3、投标人认为有必要的其他内容（包括与评分细则有关的内容）

54

项 目

（招标编号： ）

投 标 文 件

投标人： 盖单位电子公章）

法定代表人或其委托代理人： （盖法定代表人电子公章）

日 期： 年 月 日

55

资格审查索引

序号

审查内容

页码

注：投标人根据招标公告第 6 条“投标人资格条件”条款一一对应填写本表。

符合性审查索引

序号

审查内容

页码

注：投标人根据评标方法和评价标准的“初步评审”中“符合性审查”条款一一对应填写本表。

详细评审索引

序号

评分/评审细则

页码

注：投标人根据评标方法及评价标准的“详细评审”条款一一对应填写本表。

56

第一部分、资格文件

一、电子投标承诺书

致招标人：

我方自愿参与贵方项目名称项目（招标编号：招标编号）的网上招标投标电

子交易活动，并郑重承诺如下：

1、我方已知悉本项目招标文件中有关电子招标投标的相关要求和规定，我方

完全响应本次招标通过网上交易的方式进行，并承诺我方将按招标文件要求以数

据电文形式参与投标，充分认可数据电文形式的投标文件与纸质形式的投标文件

具有同等法律效力。

2、在参与网上电子交易活动期间，我方保证准备好软硬件等各项设施设备，

确保具备有效的 CA 锁，并做好“市场主体库”相关信息的维护工作。我方承诺妥

善保管杭州市公共资源交易平台身份认证信息，对因保管不善导致他人盗用身份

进行操作产生的后果，依法承担相应的责任。

3、我方承诺因自身电脑设备、网络故障或操作失误造成上传文件无法解密、

投标数据错误或缺失的均与贵方和杭州市公共资源交易平台无关，我方愿承担因

此出现的任何风险和责任。我方充分认可本项目监管部门因网络、系统、电力等

不可抗力因素造成电子交易活动中止等特殊情形的处置结果。

4、我方承诺本次投标无围标、串标行为，若存在与相关法律法规规定的围标、

串标行为一致的情况，同意立即取消我方投标资格并承担相应的法律责任。

5、我方在此声明，本项目电子交易活动中我方申报的所有资料都是真实、有

效、合法的，如发现提供虚假、伪造的资料，或与事实不符的，同意立即取消我

方投标资格并承担相应的法律责任。

6、我方承诺本次投标无恶意攻击杭州市公共资源交易平台网络服务器、传输

病毒木马文件等严重扰乱电子交易活动正常开展、招标投标正常秩序的行为，否

57

则将承担由此引起的一切后果和相应的法律责任。

特此承诺。

投标人（盖单位电子公章）：

法定代表人（盖法定代表人电子公章）：

日期：年月日

58

二、营业执照或事业单位法人证书或社会团体法人登记证书或其他组织

登记证明文件（扫描件加盖单位电子公章）

（保险、金融、电信、通信特殊行业可视行业实际情况提供非独立法人的分公司登记证书及总公司唯一授权

相关证明材料扫描件加盖单位电子公章）

二、其他资格条件证明材料（扫描件加盖单位电子公章）

59

第二部分、商务文件

一、投 标 函

致：杭州市钱塘区下沙街道智格集体经济组织

1 、 我 方 已 全 面 阅 读 和 研 究 贵 方 的 招 标 编 号 为 的

招标文件和招标补充文件，并经过对施工现场的踏勘，澄清疑问，已充分理

解并掌握了本项目招标的全部有关情况。同意接受招标文件的全部内容和条

件，并按此确定本项目投标的全部内容，以本投标文件向你方发包的全部内

容进行投标。我方愿以合计人民币 元整，项目负责人： (身

份证号码： ) ，服务期为 三年(合同一年一签) ，质量标

准为 按招标文件要求 。

2、我方将严格按照有关建设工程招标投标法规及招标文件的规定参加投

标，并理解贵方不一定接受最低标价的投标，对决标结果也没有解释义务。

3、如由我方中标，在接到你方发出的中标通知书后在规定的时间内，

按中标通知书、招标文件和本投标文件的约定与你方签订合同，并同时递交

招标文件中规定金额的履约保证金，履行规定的一切责任和义务。

4、 本 投标文件自递交你方之日起 90 天内有效，在此有效期内，全部

条款内 容对我方具有约束力，如中标将成为合同文件组成部分。

投标人 （单位电子公章） ： 法定代表人：（盖法定代表人电子公章）

联系人： 联系地址：

电话： 邮编：

开户银行： 帐号：

年 月 日

60

二、开标一览表

杭州市钱塘区下沙街道智格集体经济组织：

按你方招标文件要求，我方 ，本标书签字方，谨此向你方发出

要约如下：如你方接受本投标，我方承诺按照如下投标(开标)一览表的价格完

成编号为 的招标文件[项目名称：智格新怡家园小区、外来人员

公寓物业外包服务项目] 之标项的实施。

项目名称

投标报价（元）

服务期

项目负责人

备注

智 格 新 怡 家 园小区、外来人员公 寓 物 业 外 包服务项目

三年

附：1、投标人需按本表格式分别填写，不得自行更改。

投标人名称（盖单位电子公章）：

法定代表人（盖法定代表人电子公章）：

日期： 年 月 日

61

三、投标报价明细表

（格式仅供参考）

项目名称：

招标编号：

序号

项目内容

投标报价

面积

服务期 合计（万元）

备注

1

新怡家园小区面积（回迁安置

户收费面积约）

元/月

63799 ㎡

三年

物业费由社区代扣代缴

2

新怡家园小区面积（外来购房

户、非本社区股民购房户等）

元/月

9548 ㎡

三年

物业费由物业公司自行收取

3

外来人员公寓

元/月

/

三年

外来人员公寓物业费最高限

价 59 万元/年（物业费由社

区支付）

4

新怡家园小区（固定车位及公

共车位车位）

40 元/个/月

394 个

三年

年费用 18.912 万元，不可竟

争费用

62

5

总计（三年）

大写：

小写：

三年的物业费用（含能耗费）

投标人（盖单位电子公章）：

法定代表人（盖法定代表人电子公章）：

日期： 年 月 日

63

四、法定代表人身份证明或

附有法定代表人和授权代表身份证明的授权委托书

法定代表人身份证明

投标人名称：

单位性质：

地址：

成立时间： 年 月 日

经营期限：

姓名： 性别： 年龄： 职务：

身份证号码： 联系电话：

系 （投标人名称）的法定代表人。

特此证明。

附：法定代表人身份证复印件

投标人：（单位电子公章）

日期： 年 月 日

法定代表人身份证复印件粘贴处（正、反面）

注：法定代表人参加开标的，须随带本人身份证或驾驶证或公安机关出具的临时

身份证明或港澳台胞证或护照原件（其他诸如市民卡等无效）和法定代表人身份

证明原件。

64

授权委托书

本人 （姓名）系 （投标人名称）

的法定代表人， 现委托 （姓名）为我方代理人 （ 联系电

话： ）。代理人根据授权，以我方名义签署、澄清、说明、

补 正 、 递 交 、 撤 回 、 修 改 项 目 （ 招 标 编

号： ）投标文件、签订合同和处理有关事宜，其法律后果由我

方承担。

代理人无转委托权。

附：委托代理人身份证复印件

投标人：（单位电子公章）

法定代表人：（盖法定代表人电子公章）

身份证号码：

委托的代理人：（签字或盖章）

身份证号码：

日期： 年 月 日

委托代理人身份证复印件粘贴处（正、反面）

65

五、商务偏离表

投标人应根据其投标文件响应情况，对照招标文件的要求，有差异的，则在

表中写明实际响应的具体内容。

招标编号：

序号

招标文件要求

投标文件内容

备注

条目

简要内容

条目

实际响应的具体内

容

若投标人未提供或未填写本表，均视作完全响应招标文件要求。

投标人（盖单位电子公章）：

法定代表人（盖法定代表人电子公章）：

日期： 年 月 日

66

六、优惠条件及特殊承诺

（由投标人根据招标需求自行编制）

投标人（盖单位电子公章）：

法定代表人（盖法定代表人电子公章）：

日期： 年 月 日

67

第三部分、资信文件（该部分内容仅供参考）

一、投标人基本情况表

投标人名称

营业执照（事业单位法人证书等）

统 一 社 会 信 用代码

注册资本

发照机关

注册地址

成立时间

单位性质

经营范围

单位资质

单位资质等级

证书编号

发证机关

业务范围

领导层构成情况

姓名

职务

职称

联系电话

法定代表人

单位负责人

人员职称构成情况

人员总数

高级职称

中级职称

初级职称

其他

近 5 年营业额情况（万元）

20 年

20 年

20 年

20 年

20 年

注：

1、本表由招标人根据招标文件第四部分“评标方法及评价标准”资信部分评审要

求自行调整表格格式；

2、本表应附相关打分证明材料的扫描件并加盖单位电子公章。

投标人（盖单位电子公章）：

法定代表人（盖法定代表人电子公章）：

日期： 年 月 日

68

二、拟 派 项 目 负 责 人 基 本 情 况 表

姓 名

性 别

年 龄

学 历

职 称

毕业时间

资格证书

注册时间

从业时间

是 否属申请人固定雇

员

身份证号码

拟在本项目担任职务

为申请人服务时间 (年)

教育和培训背景 (包括毕、结业院校名称、专业、起始时间)

(教 育 背 景 从 大 学 开 始 )

工作经历 (包括类似项目业绩、担任职务、完成的工作内容、有无过失、获奖情况) :

时 间

参加过的

工 程项

目名称

担任何职

工作内容

备 注

应附执业资格证书、身份证、职称证、学历证、及三个月的社保证明等复印件，

管理过的项目业绩须附合同书复印件并加盖电子公章。

投标人（盖单位电子公章）：

法定代表人（盖法定代表人电子公章）：

日期： 年 月 日

69

三、拟 派 本 项 目 项 目 部 人 员 汇 总 表

序号

姓名 性别 年龄 学历

技术职称

工作年限

工作单位

资格证

书种类、

编号

拟担任的职务

投标人（盖单位电子公章）：

法定代表人（盖法定代表人电子公章）：

日期： 年 月 日

70

四、投 入 本 项 目 的 设 备 汇 总 表

序号

仪器、设备名

称

规格型号 数量

产地 用途、功能 简述 备注

投标人（盖单位电子公章）：

法定代表人（盖法定代表人电子公章）：

日期： 年 月 日

71

五、投 标 人 类 似 项 目 业 绩

序号

项目名称

和地点

工作项目内容 工作方法 投入人数 起止时间

费 用

( 万 元 )

注： 1、具体业绩材料需求根据招标文件资格要求或第四部分“评标方法及评价标准”要求提供； 2、投标人可按上述的格式自行编制，须随表提交相应的合同扫描件并注明所在投标人资信文件页码； 3、若投标人为联合体的，类似项目业绩由联合体成员各方合并提交。

投标人（盖单位电子公章）：

法定代表人（盖法定代表人电子公章）：

日期： 年 月 日

72

六、具有履行合同所必需的能力的承诺函

（招 标 人：）

我方郑重承诺，我方具有履行 （招标

项目名称）（项目编号： ）合同所必需的能力。如中标，我方将保证合同顺利履行。

投标人（盖单位电子公章）：

法定代表人（盖法定代表人电子公章）：

日期： 年 月 日

七、投标人认为有必要的其他内容（包括与评分细则有关的内容）

73

第四部分、技术文件

一、实施方案

74

二、技术偏离表

投标人应根据其投标文件响应情况，对照招标文件的要求，有差异的，

则在表中写明实际响应的具体内容。

招标编号：

序号

招标文件要求

投标文件内容

备注

条目

简要内容

条目

实际响应的具体内

容

若投标人未提供或未填写本表，均视作完全响应招标文件要求。

投标人（盖单位电子公章）：

法定代表人（盖法定代表人电子公章）：

日期： 年 月 日

75

三、投标人认为有必要的其他内容（包括与评分细则有关的内容）

76

第六章 合同条款及格式

（合同最终以签订为准）

根据《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国民法典》、地方

有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就

甲方委托乙方实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条 定义

1.“合同”即由甲方、乙方共同签订的合同格式中的文件，包括所有的附

件、附录和组成合同部分的所有其他文件。

2.“合同价格”系指根据合同规定，在乙方全面正确地履行合同义务时，

甲方应支付给乙方的款项。

3.“管理服务” 系指乙方按投标文件规定，结合本项目的设施配置及本物

业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标，为甲方提供优质的物业

服务。

4.“现场”系指将要提供物业管理与服务的地点。

5.“验收”系指甲方依据国家有关规定接受合同所依据的程序和条件。

第二条 适用范围

本合同条款适用与本次采购活动。项目实施范围详见附件——投标文件和

投标文件及补充文件、承诺书等。

第三条 物业基本情况

招标人名称：杭州市钱塘区下沙街道智格集体经济组织

坐落位置：杭州钱塘区

第四条 委托管理事项

1、招标范围：小区建筑红线范围以内。

2、服务内容（智格社区新怡家园、智格社区外来人员公寓小区物业服务

内容）：

（1）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和使用管理，包括：楼盖、外墙

面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

（2）公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管

77

道、落水管、污水管、烟道、共用照明、天线、高压泵房、楼内消防设施

设备、电梯、监控设备、建筑物防雷设施，电梯维保单位的选择应在招标

人参与下完成。

（3）附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水

管道、化粪池、沟渠、池、井、机动和非机动车停车场。

（4）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

（5）附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理，包括：球场、游泳池、

水域、商铺、文化体育娱乐场所等。

（6）公共环境卫生，包括公共场地、道路房屋共用部位的清洗打扫、垃圾

的收集、清运。

（7）小区内交通与车辆停放秩序的管理。

（8）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序，包括执行各项安全制

度措施、巡逻查检、门岗执勤、安全监控。

（9）对公共区域的消防器材和易燃物品进行管理，组织消防监控，保证消

防器材和设施齐全有效，消防通道畅通，并承担义务消防工作。

（10）管理与物业相关的竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、

配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备安装、使用和

维护保养等技术资料、住、用户档案以及物业质量保修文件和物业使用说

明文件。

（11）物业公司根据国家《住宅室内装饰装修管理办法》对小区的装修行

为实施管理。

（12）协助组织开展社区居委会文化娱乐活动，协助招标人发布通知、公

告等工作。

（13）业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维护、养护，

在当事人提出委托时，物业公司原则上应接受委托，并公开维修项目收费

标准，不在收费标准内的，由当事双方自行协商。

（14）对招标人和物业使用人违反《管理规约》的行为，应针对具体情况

并根据情节轻重采取规劝、制止、向有关行政主管部门报告等方式方法予

以纠正。

（15）法律政策、合同规定及招标人交办的小区公共管理其他事项等。

78

第五条 合同期限

服务期三年（合同一年一签）。社区按招标文件要求进行考核，如不能达

到招标文件及甲方要求的，甲方有权不续签协议。

第六条 物业装备、耗材的使用

甲方免费提供物业管理的办公场地，但办公用品（指办公桌、电脑、打印

机、对讲机、文件柜等自身使用的等办公用品）由乙方自行解决。

第七条 物业管理收费

1. 本 合 同 期 内 物 业 管 理 服 务 费 中 标 价 格 为 人 民 币 （ 大 写 ）

（￥ 元），每月按实际上岗人员及岗位费用按实核算。除本合同明确

约定可以另行收取的费用外，所有物业管理及服务费用均包括在内，乙方

不得另行向甲方或使用人收取任何费用。乙方需及时完成各岗位的所有工

作并符合质量标准，因不能及时完成工作而延长工作时间所产生的费用均

由乙方自行承担，甲方不支付任何加班费用（突发性任务和事例产生的加

班费除外）。如甲方所在地最低工资或相应国家政策性费用标准提高，甲

方将按乙方委派的人员数量并根据国家政策性费用标准提高增加本合同服

务费用，乙方承诺增加工资部分全额调整给员工。

2.本条第 1 款的服务费用是根据签订本合同时已定的服务内容、服务范围

和服务工作量等确定的，如果甲方因业务发展需要要求乙方增减工人数量，

则服务费用作相应增减，增减费用按乙方相应岗位工时结算，由乙方按日

上报增减工时及费用，经甲方逐级审核后与服务费用同时结算。

物业管理服务费成本监审：

乙方承诺，接受甲方主管部门实施的物业管理服务费成本监审，并遵守以

下原则：

1．合法性原则。计入定价成本的费用符合有关法律、行政法律和国家统一

会计制度的规定；

2．相关性原则。计入定价成本的费用为与物业服务直接相关或间接相关的

费用；

3．对应性原则。计入定价成本的费用与物业服务内容及服务标准相对应；

4．合理性原则。与物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标均符

合行业标准或者社会公允水平。

79

第八条 费用结算及支付方式

1.回迁安置户

（面积约 63799 平方米

（最终以实际面积为准）

）、

价格 元

/月、平方米（含公共能耗费费用等），外来人员公寓物业管理服务费不超

过含税人民币 59 万元/年（￥伍拾玖万元）（具体以投标单位实际报价为

准）。该费用为包干价，已经包括乙方履行本合同全部内容所需的一切费

用以及市场波动、组价缺漏项等所有风险，合同范围内不再因任何原因进

行调整。物业费每个季度由社区支付；小区房屋出售给外来购房户、政府

安置非本社区征地拆迁回迁户、非本社区股民购房的，应交的物业费用等

由物业公司自行负责收取；

2.为进一步规范物业管理服务，提升物业服务质量，保障全体业主的合法

权益，社区每个季度对物业服务公司进行考核。考核采用面向全体业主发

放满意度问卷的形式进行，具体考核标准及处理办法如下：

考核方式：

每个季度由社区组织，通过发放《物业服务满意度调查问卷》的形式，广

泛征求业主对物业服务质量的评价意见，作为考核物业公司的主要依据。

考核标准与费用支付办法：

①若物业服务品质满意率达到 90%以上（含 90%），视为考核合格，社区将

按合同约定，将当季度物业费用的 100%支付给乙方（物业公司）。

②若满意率在 80%至 90%之间（含 80%），视为基本合格，社区将当季度物

业费用的 90%支付给乙方。

③若满意率低于 80%，视为考核不合格，社区有权解除物业服务合同，乙方

需承担相应违约责任，并依法承担由此引发的其他责任。

3.每笔费用支付前乙方应先开具正规发票，待发票认证无误后由甲方完成

支付。乙方迟延开具合格发票的，甲方有权相应迟延支付物业服务费而不

构成违约。

第九条 履约保证金

1. 签订合同后 3 个工作日内，乙方须向甲方交纳人民币 万元的履约保

证金。以保证乙方遵守本合同的一切条款、条件和承诺，该保证金在甲方

的规定存续期间不计息。

2. 甲方有权从履约保证金中扣除用于修复乙方损坏甲方的设备、设施、场

80

地或因乙方违约而导致损失的金额和违约金，且乙方应在接到扣除履约保

证金通知后一周内补足扣除差额，保证承包期间履约保证金的完整。

3. 甲方认为乙方在服务期内没有涉及甲方的应付而未付金额或违约行为，

甲方在服务期满后或提前终止承包后一个月内全额退还履约保证金，否则，

甲方将在扣除乙方应付金额或违约金后退还保证金余额。

第十条 物业管理服务质量要求

乙方须按下列约定，实现目标管理，如双方认为需要进一步细化的，可以

通过附件形式进行进一步明确。

1．乙方根据楼层分布和甲方需求每日需安排一定数量的物业人员进行相应

的服务，保证乙方人员工作规范，作风优良；

2．甲方工作人员及其他物业使用人可随时组织进行对乙方物业服务的综合

考评；

3. 投标文件规定的其他内容。

第十一条 经营制约

1. 未经甲方同意，乙方无权在承包区域中从事任何广告活动或类似宣传，

甲方有权依照广告法和甲方相关的规定责令乙方限期改正，并接受处罚；

但甲方在该区域发布的广告宣传保证不致影响乙方的正常工作；

2. 乙方不得以甲方的名义从事任何经济活动，且由此发生的一切债权、债

务与甲方无关。

第十二条 乙方对甲方作出如下承诺：

1. 不以任何形式转租、转让、抵押承包区域，在承包区域只从事甲方认可

的服务工作。在承包期间，乙方的任何股份配置变动应通知甲方。未经甲

方书面批准，任何占有支配地位的股份转让都将视为乙方出租、转让的行

为。

2. 乙方应允许甲方或其授权的人员对承包区域内各项服务质量控制进行

检查，有关费用由乙方承担。

3. 在承包区域的各项服务，其工作时间必须满足甲方的工作要求，包括星

期天及公众假期。如遇特殊情况，甲方可要求乙方调整工作时间直至全天

二十四小时工作。节假日布置工作由乙方布置，包含春节、五一、十一、

中秋节、元旦等特殊节日。

81

4. 乙方必须聘请(或指定)一位经理(项目总负责人)，全权代表乙方与甲方

保持密切联系并保证承包区域服务工作。根据综合考评或工作情况，甲方

有权要求乙方在一个星期内更换经理（项目总负责人）、相关骨干人员。

5. 为服务区域的工作配备甲方需求的人员数量，甲方不定期抽查乙方上岗

的人员数量，如果抽查时发现上岗人员数量与排班人员不符合的，甲方可

以按缺少人数每人 2000 元/次累计扣除当月服务款。乙方聘用的工作人员

必须符合劳动部门有关用工规定，并经乙方相关专业考核合格后持证上岗，

甲方有权进行审核，该类费用开支由乙方负担。

6. 在承包期间，乙方所有人员仅与乙方建立劳动合同关系，且所有人员使

用须符合《劳动合同法》的有关规定。乙方人员发生任何事故或与乙方发

生劳动争议均由乙方自行全权负责，相关费用乙方自行承担，以保证甲方

在乙方人员索赔时不受任何责任的约束。

7. 乙方工作人员上岗穿着由甲方确认的制服及甲方许可的装饰物品，费用

和制作均由乙方负担。

8. 乙方必须出具或办妥法律及甲方规定的与承包区域经营业务有关的执

照和许可证，方可从事经营并在经营中遵守一切有关条例和规定，自行缴

纳有关税费。

9. 乙方必须确保为甲方提供优质、高效的专业服务，并根据甲方要求改变

不满意的服务状况，接受有关部门监督与检查。同时，乙方自觉参加甲方

认为有助提高甲方形象的宣传活动。

10. 在承包期内乙方应保证承包区域内的设施、设备良好的运营状况和环

境状况，并接受甲方或其授权人员的检查，对由乙方引起或造成设施、设

备的损坏及环境卫生不理想状况，甲方将书面通知乙方修复或整改，在书

面通知下达一周后，仍未按要求修复或整改，甲方将负责完成这一工作，

所需费用全部由乙方承担。

11. 乙方在承包区域因作业所需增加机械、电力设备及设施应征得甲方同

意，并聘请有资格的承造商进行安装、保养并将施工安装保养记录手册和

图，交由甲方备案。

12.如在小区发生财产损失事件，由甲方及公安部门勘察结果等进行确认。

如确认为物业工作人员有不作为情况或者工作中存在疏漏所致，由乙方承

82

担相应责任。

15. 禁止事项

15.1 乙方不得以任何理由向甲方工作人员支付小费或赠送实物，违者将终

止合同。乙方人员也不得以任何形式向业主及相关人员索取小费或钱物等。

15.2 不得在承包区域住宿或从事非法活动，也不得从事有损甲方利益的活

动，同时不允许在承包区域对甲方经营活动进行滋扰性的行为。

15.3 除经甲方批准进行必要的维修工程外，乙方不得损毁承包区域原有的

设施和装潢，不得更改已铺设的电缆、电线等电力装置。同时，也不得安

装任何可能造成电缆负载过大的电器设备，以免无线电受干扰。

15.4 未获甲方书面同意，乙方任何时候都不能在承包区域存放易燃物品、

挥发性大或气味浓烈的液体等。

16. 保险

16.1 第三者责任保险

乙方应对乙方人员以及第三方全权负责(如乙方应投保第三责任险)，在乙

方的责任区内由于乙方原因导致自己员工或第三方的事故由乙方负责，甲

方不承担任何责任。

16.2 员工人身意外

在承包期内，乙方所有人员的事故由乙方自行全权负责(如乙方应对其员工

投保人身意外险)，以保证甲方在乙方工作人员索赔时不受任何责任的约

束。

16.3 其他保险及费用

乙方须按《劳动合同法》和政府有关各部门规定为全体服务人员交纳所有

相关的社会保险及其他相关费用。乙方对此全权负责。

17. 乙方及其员工遵守行政大楼内的一切行政管理、消防安全等规定和制

度，保证承包区域的消防设施能正常使用，消防通道畅通，同时承担违规

责任。

18. 遇突发事件或安全检查时，乙方必须配合有关部门执行任务，并指定

专职人员协助工作，直至完成。

19. 乙方保证在承包期满当天下午五时前撤离现场。

20. 乙方须积极配合甲方对其进行的物业服务综合考评。

83

第十三条 甲方对乙方作出如下承诺：

1. 甲方在职权范围内保证乙方的正常经营不受干扰。

2. 保证乙方的员工按规定正常进入承包区域开展服务工作。

第十四条 合同生效和终止：

1. 本合同经甲乙双方法定代表人或其委托人签字盖章，由乙方向甲方缴纳

2%履约保证金，经采购监管部门备案后生效。

2. 终止

2.1 提前终止

2.1.1 如果甲方在服务期内无理由终止合同，甲方须提前一个月向乙方发出

书面通知终止承包，甲方支付给乙方月度承包服务款二倍金额的赔偿金。

2.1.2 因乙方在服务期内超过两次物业服务综合考评未达标，甲方可以单方

面终止承包，且乙方须支付给甲方月度承包服务款二倍金额的赔偿金。

2.1.3 如甲方发现乙方出现转租、转让、抵押承包等情况，甲方可以单方面

终止承包，且乙方须支付给甲方月度承包服务款二倍金额的赔偿金。

2.1.4 如果乙方在服务期内无理由终止合同，乙方须提前三个月向甲方发出

书面通知终止承包，乙方须支付给甲方月度承包服务款二倍金额的赔偿金；

如果乙方在服务期内突然无理由终止合同，未提前三个月向采购人发出书

面通知终止承包，乙方须支付给甲方月度承包服务款三倍金额的赔偿金。

2.1.5 如果乙方在服务期内由于乙方原因造成重大责任事故或安全事故，甲

方可以单方面终止承包，且乙方须赔偿给甲方造成的经济损失，并须支付

给甲方月度承包服务款五倍金额的赔偿金。

2.1.6 提前终止承包期早于月底最后一天，应视为月底最后一天期满，此条

适用于上述 2.1.1、2.1.2、2.1.3、2.1.4、2.1.5 五条。

2.1.7 乙方未能履行合同和遵守有关规定，在甲方发出书面警告后一周内乙

方仍无采取补救措施，甲方可立即终止承包。

2.1.8 乙方破产清处、重组及兼并等事实发生，或被债权人接管经营，甲方

不必通知乙方即可终止承包。

2.2 协议终止

经双方协商同意，可在任何时候终止承包。

2.3 自然终止

84

合同规定的承包服务期满，承包自然终止。在承包服务期内乙方服务通过

甲方有关评分标准并得到甲方认可，报经采购监管部门同意，双方可协商

在下一年度续约。

3. 承包终止后果

3.1 终止承包，不影响根据合同规定进行的赔偿、补偿，也不影响履约保证

金的效力。

3.2 上述 2.1.6、2.1.7 二条的终止，乙方的履约保证金作为违约金支付给

甲方。

3.3 承包终止时，双方应进行结算，甲方同时进行乙方承包区域设施、设备

状况检查并要求乙方三天内将乙方物品撤离承包区域，否则甲方将代理处

理，乙方支付甲方代理费及 10%的手续费。

4. 不放弃权利

甲方接受乙方的服务，但不放弃对乙方违约行为进行追究的权利；同时，

若甲方对乙方某一违约行为放弃进行追究的权利，但不放弃对乙方其他违

约行为进行追究的权利。

第十五条 双方权利义务

1. 甲方权利义务

（1）代表和维护产权人、使用人的合法权益；

（2）审定乙方拟定的物业管理制度；

（3）检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

（4）审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

（5）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，根据管理需要

向乙方提供房屋相关资料和设备、设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（6）按期支付物业管理费用；

（7）在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、救助人命、协

助公安机关执行任务等突发事件的，甲方应积极配合乙方采取必要的紧急

避险措施。

（8）提供乙方所需的办公用房。

（9）甲方监督乙方依照本合同规定内容所进行的管理和服务活动，组织对

乙方工作综合考评，如出现乙方管理不善造成甲方重大经济损失的情况，

85

甲方有权终止合同并要求乙方给予赔偿。

2. 乙方权利义务

（1）根据有关法律法规、投标文件及本合同的约定，制订物业管理制度、

方案，根据甲方核定的物业管理制度、方案自主开展物业日常管理服务活

动；

（2）按甲方要求及时如实向甲方报告物业管理服务实施情况；

（3）征得甲方同意可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将

本物业的管理责任转让给第三方；

（4）负责编制年度计划、方案，经双方议定后由乙方组织实施；

（5）向甲方工作人员和其他使用人告知物业使用的有关规定，并负责监督；

（6）建立、妥善保管和正确使用本物业相关的管理档案，并负责及时记载

有关变更情况；

（7）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；

（8）因乙方在管理中的过错或违反本合同的约定进行管理造成甲方或第三

人损失的，乙方应依法承担赔偿责任；

（9）乙方自行承担办公桌、电脑、打印机、文件柜等自身使用的办公用品，

自行承担所有人员服装费用，但服装样式需经过甲方认可，办公、生活用

水、电、通讯费用由乙方自行承担。

（10）本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全

部档案资料，确保移交的资料和设备、设施完好无缺。

（11）配合甲方展开《物业服务奖惩细则》，细则内容详见附件一

第十六条 乙方的人员配置

1. 乙方的人员配置

1.1 乙方的项目总负责人 ，身份证号码：

1.2 乙方必须采取措施，确保乙方人员稳定，人员变动须及时向甲方备案。

1.3 乙方项目总负责人及部门负责人须及时与甲方沟通，第一时间报告重

大、紧急事件；每月须向甲方汇报上月工作情况，并提供相关报告。

2. 物业人员要求：

介于本项目物业管理规模，物业服务单位应为本项目服务区域内各项管理

服务工作配备足够人员 43 人，且投入的管理人员及服务人员不得少于（5）

86

人，保安不少于（24）人，保洁不少于（10）人，绿化不少于 2 人，水电

工 2 人（电工需持证上岗）。需提供人员配置清单做为附件约定，配置清

单包含保安岗位 40-45 岁之间的人数不少于安保人员总人数的三分之一。

备注：绿化人员中必须含绿化技师二名，人员配置清单每月的排班表必须

提前递交招标人报备。

基本配置如下：项目经理 1 人，

①拟派项目经理（物业管理主任，下同）须持物业经理上岗证书，具有本

科及以上学历有 3 年以上从业经验，无不良执业记录。一旦中标，其项目

经理一年内不得更换(该项目经理因个人原因提出辞职除外。

②消监控值守人员需持证上岗，人员不少于 2 人；

③安保人员持证上岗，年龄要求 50 岁以下，新聘安保人员保证 2 个月培训

完毕获得上岗证书；40-45 岁之间的人数不少于安保人员总人数的三分之

一；

④维护技术人员配备达到小区公共设施设备日常维护的基本技能要求；

⑤现场实际管理人员须与投标书上所列人员保持一致；

⑥其他国家法定和浙江省、杭州市规定必须持证上岗岗位。

⑦所有上岗人员须取得公安机关无犯罪记录的证明材料。（中标人签订合

同前提供）在满足《劳动法》的基础上，由投标人在投标时确定具体工作

人员人数。上述人员不允许存在与本项目以外的服务合同和兼职。

第十七条 争议处理

1．合同在履行过程中发生争议时，甲方与乙方及时协商解决。协商不成时，

提请杭州仲裁委员会根据仲裁规则仲裁。

2．对于因违反或终止合同而引起的损失、损害的赔偿，由甲方与乙方友好

协商解决，经协商仍未能达成一致的，提交杭州仲裁委员会仲裁。

第十八条 其他

1．未经过甲方的书面同意，乙方不得转让其应履行的合同项下的义务，和

将部分合同项下的义务分包给其他单位完成。

2．乙方不得参与可能与合同规定的与甲方的利益相冲突的任何活动。

3．乙方人员在甲方场地工作时，应遵守甲方相关规章、制度。

4．本合同任何一方给另一方的通知，都应以书面或电传/传真/电报的形式

87

发送，而另一方应以书面形式确认并发送到对方明确的地址。

5．合同履行期内甲乙双方均不得随意变更或解除合同。合同若有未尽事宜，

需经双方共同协商，订立补充协议，补充协议与本合同有同等法律效力。

6．合同附件、采购文件、投标文件及评标过程中形成的文字资料、询标纪

要均作为本合同的组成部分，具有同等效力.本合同包含附件有：附件一《服

务质量考评细则》、

7．本合同一式肆 份，甲方执贰 份、乙方执贰 份。

8．适用法律：本合同应按照中华人民共和国的法律进行解释。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

法定代表人或受委托人（签字）： 法定代表人或受委托人

（签字）：

地址： 地址：

电话和传真： 电话传真：

开户银行： 开户银行：

帐号： 帐号：

签 约 地 点：

签约日期： 年 月 日

88

物业服务满意度调查问卷

尊敬的业主：

您好！为了全面了解本小区物业服务的实际状况，进一步提升物业管

理水平，营造更加舒适、安全的居住环境，社区居委会现组织开展年度物业服务满意度调查。

本问卷采用不记名方式填写，请您根据实际感受，如实选择或填写。

感谢您的配合与支持！ 调查时间： ____年__月__日 — ____年__月__日 调查对象： 本小区全体业主 一、基础信息（仅用于统计分析） 1. 您居住的楼栋号：______ 2. 您在本小区居住的时间： □ 1 年以内 □ 1-3 年 □ 3-5 年 □ 5 年以上 3. 您的房屋性质： □ 自住 □ 出租 二、物业服务满意度评价

请根据您的实际感受，对以下各项服务进行评价，在对应选项中打

“√”。 （一）综合管理服务

序号

评价内容

非常满

意

满意 一般

不满

意

非常不

满意

1

物业服务人员的服务态度

□

□

□

□

□

2 物业服务响应速度（报修、投诉等）

□

□

□

□

□

3

投诉与建议处理情况

□

□

□

□

□

4

物业信息公示及时性（通知、公告

等）

□

□

□

□

□

（二）环境卫生与绿化养护

序号

评价内容

非常满

意

满意 一般

不满

意

非常不

满意

5

楼道、大堂等公共区域卫生情况

□

□

□

□

□

6

小区道路、广场等室外区域清洁情

况

□

□

□

□

□

7

垃圾清运及时性

□

□

□

□

□

89

8

绿化养护情况（修剪、浇水、补种

等）

□

□

□

□

□

（三）秩序维护与安全管理

序号

评价内容

非常满

意

满意 一般

不满

意

非常不

满意

9

门禁管理（外来人员、车辆管控）

□

□

□

□

□

10

保安巡逻情况

□

□

□

□

□

11

车辆停放管理秩序

□

□

□

□

□

12

小区治安状况整体感受

□

□

□

□

□

（四）设施设备维护

序号

评价内容

非常满

意

满意 一般

不满

意

非常不

满意

13

公共照明设施运行情况

□

□

□

□

□

14

电梯运行与维护情况

□

□

□

□

□

15

门禁、监控等安防设施运行情况

□

□

□

□

□

16

公共设施（健身器材、休闲座椅等）

维护情况

□

□

□

□

□

（五）维修服务

序号

评价内容

非常满

意

满意 一般

不满

意

非常不

满意

17

报修渠道畅通性

□

□

□

□

□

18

维修及时性

□

□

□

□

□

19

维修质量

□

□

□

□

□

20

维修人员服务态度

□

□

□

□

□

三、总体评价 1. 您对物业服务的总体满意度为： □ 非常满意 □ 满意 □ 一般 □ 不满意 □ 非常不满意 2. 您认为目前物业服务中最需要改进的问题是（可多选）： □ 服务态度 □ 响应速度 □ 卫生保洁 □ 绿化养护 □ 安保管理 □ 车辆管理 □ 设施维修 □ 投诉处理 □ 其他（请注明：__________） 3. 您对物业服务工作还有哪些具体意见或建议？ 四、填写说明 1. 本问卷可通过线上或线下方式填写，具体方式以社区通知为准。 2. 如有疑问，可联系社区居委会：电话 ____________

90

3. 问卷收集截止时间：____年__月__日 感谢您的参与和支持！您的意见是我们提升服务的重要依据！