《海盐县“通则式”村庄规划管理规定》已于*开通会员可解锁*获海盐县人民政府（盐政函〔2025〕159号）批准，依据《中华人民共和国城乡规划法》和《浙江省国土空间规划条例》有关条文的规定，现予以公布。

海盐县自然资源和规划局

*开通会员可解锁*

关于《海盐县“通则式”村庄规划管理规定》的批后公布

一、总则

本管理规定以规划引领、底线思维、存量挖潜、以人为本、因地制宜为原则，以国家和地方相关法律法规、政策文件、标准规范及其他上位规划等为依据。通盘考虑村民住房建设、乡村产业发展、乡村基础设施和公共服务设施建设等的相关需求，引导乡村地区开展不违反国土空间规划的各类开发建设活动。

本“通则”适用于海盐县城镇开发边界外，未编制村庄规划（详细规划）的村庄范围。

二、控制线传导

1.空间控制线管控

传导落实海盐县国土空间总体规划和各镇（街道）级国土空间总体规划中划定的“三区三线”、自然灾害风险防控线、历史文化保护线等空间控制线的规模、布局及管控要求。

2.村庄建设边界管控

村庄建设边界是规划期内相对集中开展村庄建设的空间范围，村庄建设应当优先保障农村村民住宅、乡村基础设施和公共服务设施的用地需求。农民建房应符合海盐县村庄布点规划，严禁在村庄建设边界外选址。对各类建设项目应实行严格的规划许可和建设审批程序，确保所有新建、改建、扩建项目符合规划要求。对村庄建设边界外的存量建设用地，通过土地整理、置换、复垦等方式逐渐向村庄建设边界内集中，保障各类村庄建设用地新增需求，控制村庄建设用地规模总量不增长。对邻近城镇开发边界的村庄建设边界，应充分衔接城镇空间布局。

三、指标约束

1.约束指标

严格落实海盐县与各乡镇（街道）级国土空间总体规划明确的约束性指标，明确各乡村单元生态保护红线面积、永久基本农田保护面积、耕地保有量、村庄建设用地总规模、村庄建设边界规模等指标。

2.预留指标

根据浙江省自然资源厅 中共浙江省委农村工作领导小组办公室《关于深化“千万工程”提升乡村地区规划管理水平的通知》（浙自然资规〔2024〕8号），明确“可预留不超过5%的乡村新增潜力空间规模，用于保障暂时难以精准落位的零星乡村建设需要。规划期内通过空间规模复垦等方式实际减少的村庄建设用地，可提留不超过20%的规模，作为规划预留指标的补充”。预留的乡村建设规模用于确定选址在村庄建设边界外的公共设施、公益事业和乡村产业等项目。

四、分区准入

落实海盐县及各镇（街道）级国土空间总体规划用途管制分区，在城镇发展区外，划定农田保护区、生态保护区、乡村发展区、其他规划用途分区四类管制分区，分区分类实施用途管制要求。分区内开展各类活动应符合《浙江省国土空间用途管制规则（试行）》（浙自然资规〔2024〕13号）中相关用途管制规则以及国土空间总体规划明确的管控要求。

各用途分区的规划管控要求应落实海盐县及各镇（街道）级国土空间总体规划中对该区域控制线、功能、布局、指标和名录“五位一体”的传导规定，并按照浙江省国土空间用途管制规则的要求，制定各分区内允许、限制、禁止各类建设项目的准入规则。

1.农田保护区重点用于粮食生产，严格控制非农建设占用农田保护区，引导保护区内零星建设用地和园地等其他农用地整治为耕地，经整治验收后的新增耕地优先划入永久基本农田储备区，用于重大建设项目或其他符合国家政策允许占用（调整）永久基本农田的补划，在补划为永久基本农田前按一般耕地管理和使用。

2.生态保护区实行严格保护，重点用于维护和提升区域生态功能，保障区域生态安全。在符合相关规定的情况下，鼓励区域内开展有助于生态功能稳定和提升的生态修复活动，引导有条件的地区对区域内非生态功能的用途逐步退出。

3.乡村发展区包括村庄建设区、一般农业区、农田整备区、林业发展区。村庄建设区主要用于各类村庄功能建设和乡村产业用地的布局，区内各类村庄建设用地和配套设施用地应优先利用存量建设用地、空闲土地和荒废地，尽量少占耕地。村庄建设区内禁止新增大规模城镇建设，禁止新建国家和省明令淘汰的落后产能、列入国家和省禁止类产业目录的项目。村庄建设边界范围外的乡村发展区是以农业生产，满足人民群众对农产品的多元化需求为主的区域,区域内各类用途管制分区应按照浙江省国土空间用途管制规则以及海盐县和各乡镇（街道）级国土空间总体规划明确的管控要求执行管理。

4.其他规划用途分区主要包括生态控制区、其他保护利用区等。区域内各类用途管制分区应按照《浙江省自然资源厅关于印发<浙江省国土空间用途管制规则（试行）>的通知》（浙自然资规〔2024〕13号）以及海盐县和各乡镇（街道）级国土空间总体规划明确的管控要求执行管理。

五、空间布局指引

1.总体原则

乡村地区空间布局应当遵循以下一般原则：

（1）村民居住用地、乡村公共服务设施、乡村基础设施、乡村产业等用地应布局在村庄建设边界内。确需布局在村庄建设边界外的村庄建设用地，应符合分区准入规则和控制线管控要求。

（2）设施用地布局选址应在地质条件较好、环境适宜、交通方便、配套完善的地段，并符合防灾减灾、公共安全和公共卫生的要求。

（3）新增村庄建设用地应与农村土地综合整治相结合，充分利用原有闲置宅基地、村内空闲地或其他未利用地，少占或不占耕地。

（4）建筑风貌应传承、挖掘传统文化，体现地方特色。

2.农村居住用地选址布局要求

（1）村民住宅选址布局还应当符合海盐县村庄布点规划、农村居住用地管理相关政策的要求或规定。

（2）鼓励集中统建或联建公寓式住宅，多渠道满足农村村民住房需求。

（3）落实农村建房负面清单（违法占用耕地“八不准”）：

①不准占用永久基本农田建房。

②不准强占多占耕地建房。

③不准买卖、流转耕地违法建房。

④不准在承包耕地上违法建房。

⑤不准巧立名目违法占用耕地建房。

⑥不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房。

⑦不准非法出售占用耕地建的房屋。

⑧不准违法审批占用耕地建房。

（4）规划点外严禁农房新建、翻建、改建、扩建，应引导进入规划点内建房或采用其他方式安置。

3.乡村公共服务设施、乡村基础设施用地选址布局要求

（1）鼓励乡村公共服务设施应充分利用现有空间，倡导功能复合设置，选址宜布置在位置适中、内外联系方便的地段，方便村民使用。

（2）乡村公共服务设施用地、乡村基础设施用地应符合国家和地方相关行业标准的规定。

4.乡村一二三产业融合发展用地选址布局要求

（1）规模较大、工业化程度高、分散布局配套设施成本高的产业项目宜在产业园区内布局；具有一定规模的农产品加工宜在城镇开发边界内集中布局，其中农产品精深加工和关键物流节点项目原则上要集中布局到产业园区。

（2）直接服务种植养殖业的农产品加工、电子商务、仓储保鲜冷链、产地低温直销配送等产业，原则上应集中在村庄建设边界内。

（3）利用农村本地资源开展农产品初加工、发展休闲观光旅游而必需的配套设施建设，可在不占用永久基本农田、高标准农田、粮食生产功能区和生态保护红线、不突破国土空间规划建设用地指标等约束条件、不破坏生态环境和乡村风貌的前提下，在村庄建设边界外安排少量建设用地，实行比例和面积控制。

（4）支持现代农业发展，农业生产中直接用于作物种植和畜禽水产养殖的设施用地，可按照《自然资源部 农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》（自然资规〔2019〕4号）要求管理。

5.土地整治和生态修复工程项目建设要求

（1）土地整治和生态修复工程项目建设应落实海盐县和各乡镇（街道）级国土空间总体规划明确的各村域范围内国土综合整治和生态修复区域。

（2）贯彻落实田水路林村一体化理念，构建分区分类推进，融空间整合优化、功能提升、权益保护、价值实现于一体的土地综合整治模式，协同推进土地综合整治、“多田套合”农用地布局优化、永久基本农田集中连片整治等，促进农田集中连片、基础设施完善、产业优质发展、人居环境提升、生态环境改善。

（3）坚持防治并举、综合施策，加强农用地分类管理和水系综合治理，推进土壤环境防治与修复、水环境整治与修复、地质灾害风险防治等。坚持宜居、宜业、宜游的总体原则，严格落实国土空间总体规划已划定的生态保护红线。加强乡村生态保护、修复受损乡村生态。

6.乡村建筑风貌引导

（1）提倡建设“浙派民居”风格的农村住房。准确把握江南水乡民居风貌的建筑特征，依据村庄自然环境、历史文化、民俗民风等特点，着力打造独具地域特色的浙派民居。尊重周边环境和建筑现状，应与村庄整体风格相协调，有序构建院落、住宅空间，体现海盐县地方特色。

（2）保护传统村落的格局与风貌。保护与发展传统村落，实施整体保护，保持并延续其传统格局和历史风貌，不宜改变与其相互依存的自然景观和环境，并将标志性历史遗存的保护与传统村落公共空间的建设有机结合。

（3）发展乡村旅游、休闲农业等新产业新业态。深入挖掘乡村文化底蕴，加强文旅融合，丰富旅游产品体系，开发形式多元、特色鲜明、业态丰富的乡村休闲旅游产品。

（4）引导建筑物与周边相协调。建筑配色、外饰、造型应根据功能并充分考虑与周围环境相协调。新建建筑物应考虑和农居点、绿化、水面、毗邻建筑物等环境色彩相协调，展现因地制宜、朴实自然的风格。

六、规划建设要求

1.建设标准

（1）农村住房建设应符合以下建设标准：

①“X点”“Y点”农村住房建设占地面积不得超过100平方米，户均用地面积不得超过0.5亩（包含庭院和宅基地）。

②“X”点农村住房建设，应以联排方式为主，鼓励建造多层公寓房，原则上不应建造独立式住宅；针对利用“Y”点内部空闲地、存量建设用地建房的，鼓励以联排方式建造。允许村民跨村集聚建房或置换公寓房。

③农村住房建设不得新建畜禽舍、生产性用房。

④农村住房建设需符合《海盐县农村住房建设管理实施意见》《海盐县农村居民宅基地管理办法》及其他相关规定要求。

（2）乡村公共服务设施、乡村基础设施建设应符合以下建设标准：

①农村幼儿园的建设标准应符合《托儿所、幼儿园建筑设计规范（2019年版）》（JGJ39-2016）、《幼儿园建设标准（建标175-2016）》及《普通幼儿园建设标准》相关要求和建设标准。农村中小学的建设应符合浙江省《九年义务教育普通学校建设标准》《普通高级中学建设标准》等相关要求和建设标准。

②农村公园建设应符合《村庄绿化技术规程》 （DB33/T842-2022）等相关要求和建设标准。

③农村交通场站建设应符合《镇村公交场、站设施规范》（DB3304/T014-2018）等相关要求和建设标准。

④村用停车场建设应符合《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建指标标准》（DBJ33/T1021-2023）等相关要求和建设标准。

⑤其他设施应符合相关专项规划及各行业主管部门明确的其他建设标准。

（3）乡村一二三产业融合发展用地建设应符合以下建设标准：

①应位于村庄建设边界内，在不改变用途、不扩大面积和高度的前提下重建、翻建的工业用地上农产品初加工项目。

②应位于村庄建设边界内，在不改变用途、不扩大面积和高度的前提下重建、翻建的物流仓储用地上物流快递中转点等设施。

③乡村一二三产业融合发展用地不得用于商品住宅、别墅、公寓等房地产开发。

2.建筑临距

（1）乡村建筑临距不妨害相邻权、地役权，应保证相邻房屋的正常采光和通行要求，并符合《农村防火规范》（GB50039）、《建筑设计防火规范（2018版）》（GB50016-2014）、《建筑防火通用规范》（GB55037-2022）等相关要求和建设标准，且应符合《海盐县城乡规划管理技术规定》的相关要求。

（2）农村住房建筑日照间距按不小于1.3H控制标准（H的计算按《海盐县城乡规划管理技术规定》执行）。新建农村住房与已有农村住房间距不满足1:1.3的，须征得四邻签字同意后方可建设。农村住房建筑左右相邻间距不宜大于2米且符合相关规范标准要求。

（3）乡村建筑应保证与村庄道路距离1米以上；如村内有约定的，按照约定退让距离执行；没有约定的，应符合消防和交通安全等有关规范要求。新建、改建、扩建的乡村建筑退让道路（公路）、航道、河道、电力线、铁路的距离，应符合相关法律法规、规范标准和政策文件的建筑控制区相关要求。

3.建筑高度

农村住房的建设层数不大于三层（含三层），建筑总高度不得大于10.5米（按室外地坪至檐口顶计）；设置架空层的，架空层层高不得大于2.2米，建筑总高度不得大于11.5米（按室外地坪至檐口顶计）。乡村建筑高度应满足安全、日照、通风等基本要求，如涉及文保单位、历史建筑、传统村落、自然保护区、历史街区等特定区域，还应符合景观风貌、历史文化、生态保护等特定的高度管控要求，且应符合《海盐县城乡规划管理技术规定》的相关要求。

七、规划许可管理

1.规划许可实施

对符合“通则”相关管控要求开展建设的，可直接依据“通则”或在“通则”的基础上补充编制重点地块图则核发规划许可，需编制重点地块图则的建设项目由海盐县自然资源和规划局会同相关部门组织审查，审查通过后进行批前公示，公示十天无异议，依法作出核发规划许可。

不适用“通则”的，可视情编制特殊建设项目规划落实方案或详细规划（村庄规划）作为核发规划许可的依据。已编制并依法批准详细规划（村庄规划）的，以详细规划（村庄规划）为依据。

2.规划要求

乡村建设用地中根据不同的土地用途，在用地面积、建筑高度、临距退让、配建要求、风貌控制等方面进行不同的管控设置要求，规划要求的设置应符合当地实际和行业标准规范的要求。

各类项目补充编制重点地块图则，应明确用地位置、面积、土地用途、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度、主要出入口、停车泊位等基本控制内容，可根据项目类型补充明确其他控制条件。

八、附则

本“通则”自印发之日起施行。法律、法规、规章、规范、标准和上级政策另有规定或更新的，按照法律、法规、规章、规范、标准和上级政策执行。

“通则”批准后，根据实施情况适时开展评估调整，因乡村地区开发保护利用需要，及海盐县人民政府确定的其他情形确需修改“通则”的，应当由组织编制机关征求公众意见，并按原审批程序组织修改、报批。

“通则”修改原则上不能突破海盐县国土空间总体规划和各乡镇（街道）级国土空间总体规划确定的强制性内容、约束性指标，确需调整的，必须按照法定程序先修改相应层级的国土空间总体规划。“通则”涉及的村庄建设边界和农村居民点范围等控制线和指标因国土空间总体规划或村庄布点规划的优化和调整而作相应调整，并采用更新后的数据进行管理。

“通则”实施后新编制详细规划（村庄规划）的区域，应做好与“通则”实施情况的衔接工作。

附表

附表1 分区准入规则一览表

√为允许准入，×为禁止准入，○为限制准入

附表2 规划要求设置一览表

●为应设置，○为可设置，—为无需设置

附表3 村庄规划许可依据一览表

√ （以“通则”为规划依据），＋（需补充重点地块图则），×（不适用“通则”），--（免予许可办理）

注：除带※外的以上乡村地区建设行为仅适用于村庄建设边界内；农村宅基地需安排在村庄建设边界内且符合村庄布点规划要求。

相关附件:

项目审批流程示意图

海盐县“通则式”管控图则