项目名称

海南儋州东坡雅居置业有限公司B-03-08等六宗地块公开招商

项目编号

QY202601HN1005

如未征集到意向方

终止挂牌

挂牌起

始日期

*开通会员可解锁*

挂牌截止日期

*开通会员可解锁*

标的简况

标的坐落

海南省儋州市国盛路

序号

标的名称

招商面积

挂牌价格（元）

竞投保证金

（万元）

1

海南儋州东坡雅居置业有限公司B-03-08等六宗地块公开招商

294,692.5平方米（折合约442亩）

676,426,369.00

1000

六宗地块权属状况

地号

证载用途

用地面积（㎡）

容积率（≤）

不动产权证号

备注

B-03-08

城镇住宅用地

10049.9

1.4

琼（2022）儋州市不动产权第0122584号

空地

B-03-10

城镇住宅用地

61256

1.2

琼（2022）儋州市不动产权第0122585号

地上已建原一期工程15797.92㎡

B-03-14

城镇住宅用地

148070.6

1.5

琼（2022）儋州市不动产权第0122586号

地上已建原一期工程25518.11㎡

B-03-15

城镇住宅用地

3198

1.1

琼（2022）儋州市不动产权第0122587号

空地

B-03-17

商业商务混合用地

27422

1.8

琼（2022）儋州市不动产权第0122588号

地上已建原一期工程2400.79㎡

B-03-16

城镇住宅用地和商业混合用地

44696

1.8

琼（2022）儋州市不动产权第0122582号

空地

项目简介

本次合作标的为招商方名下的六宗地块（B-03-08、B-03-10、B-03-14、B-03-15、B-03-16、B-03-17），土地面积共计294,692.5平方米（折合约442亩）。项目地块位于海南省儋州市国盛路北侧，土地类型为出让，土地开发程度为六通一平高配置，土地使用期限：商务商业混合用地至*开通会员可解锁*止、住宅用地至*开通会员可解锁*止。

项目坐落于海南省儋州市那大城北片区，地理位置优越，四至范围为南临国盛路、北临宝岛路、西临德义路、东临吉祥路，交通通达性良好。项目周边3公里范围内生活配套成熟，有学校、银行、商业广场等优质教育、商业、医疗及休闲资源。

土地及地上建筑物、土地剩余容积率等具体情况详见资产评估报告。

评估情况

评估价

详见资产评估报告

评估基准日

*开通会员可解锁*

评估机构

中瑞世联资产评估集团有限公司

招商方基本情况

招商方

情 况

招商方基本情况

招商方名称：海南儋州东坡雅居置业有限公司

统一社会信用代码：9*开通会员可解锁*73069U

招商方承诺

本次招商的标的权属关系清晰，对该标的具有完全处置权，招商行为已经过相应的有效内部决策并得到相应批准。

招商方

决策文件

/

行为批准或备案机构

海南省交通投资集团有限公司

合作方资格条件与交易条件

对合作方的资格要求

本项目接受联合体报名（联合体成员不得超过2名），不接受自然人报名（包括不限于联合体中一方为自然人），合作方资格要求如下：

1．须为中国境内依法设立并有效存续的法人，注册资本不少于5000万元且实缴不少于5000万元（联合体所有成员均须满足）；

2．开发资质：具备房地产开发二级及以上资质，且营业范围包含房地产开发经营等服务内容（联合体至少有一名成员满足该条件）；

3．信用记录：意向方未被列入信用中国(www.creditchina.gov.cn)的“失信被执行人”、“重大税收违法失信主体”和中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)的“政府采购严重违法失信行为记录名单”的供应商（联合体所有成员均须满足）；

4．经验能力：在全国范围内与政府或国有企业合作案例（含代建或委托管理开发）。自2021年至2025年，已建或在建住宅型房地产项目不少于3个，至少1个项目的建筑面积不低于10万平方米（联合体至少有一名成员满足）；

5．品牌实力：品牌已入选《中国房地产报》发布的《2024中国房地产企业品牌影响力TOP100》（联合体至少有一名成员满足）；

6．合作方案：须提供项目合作开发方案，包括强排方案、经济测算、开发计划以及合作方认为需要提供的其他内容；

7．承诺接受本项目公告及同意接受《项目合作开发合同》《房地产项目开发委托管理合同书》内容。

合作内容

（一）合作方式

1.招商方：以六宗地块及地上建筑物现状进行合作开发，不承担项目后续开发资金；协助合作方办理行政审批；享有成本优先提取权及项目知情权、监督权。

2.合作方：负责筹措全部开发资金；全面负责项目开发、建设、销售及运营，承担全部开发风险；若项目亏损，须补足招商方应得的投入成本收益（即挂牌成交价）。

若合作方为联合体，联合体一方为委托管理方，一方为投资方/牵头方。委托管理方依据《房地产项目开发委托管理合同书》履行职责，同时按照其品牌管理要求于本项目输出委托管理方品牌；投资方/牵头方负责筹措除项目前期已支付费用（包括土地出让金、税费、建设费用等）以外项目后续开发建设及销售所需的全部资金，并按政府规定时限消除土地闲置风险。

（二）出资方式及金额

1．招商方：以合作方最终竞得价作为招商方投入本项目的土地成本价及优先提取的收益。

2．合作方：负责承担合作标的开发建设及销售、管理、清算等所需的全部资金及税费（统称“投资款”）并及时向共管账户支付投资款。首期投资款不低于5000万元，合作方应于本合同签订后30日内支付至招商方和合作方开设的共管收付款账户，后续投资款根据项目进度及合同附件1《开发计划》节点，由合作方提前支付至招商方和合作方共管的收付款账户，合作方支付的投资款应满足当期所有建设、销售及管理、销售、税金等费用的需要。招商方有权根据项目实际情况或开发计划节点通知合作方限期支付投资款，合作方应予以支付。若项目实际所需资金超出成本管理目标，由合作方补足。

（三）合作期限：自《项目合作开发合同》生效之日起10年（含开发建设及销售周期）。若期满未销售完毕，应付未付的合作方收益，经招商方与合作方协商，可约定以等值房产物业方式进行分配抵冲。

（四）收益分配

1．招商方享有等额于投入成本的收益的优先提取权，分配前，扣除当期与项目直接相关的增值税及附加税费、土地增值税、印花税以及为该项目预留的企业所得税等税金（其中土地增值税应根据项目立项数据测算的综合税负率扣除，如立项综合税负率低于预缴税率，则按预缴税率扣除）、合作方委托管理服务费、销售费用。

合作方确保招商方按各地块优先提取投入成本，保证最晚招商方在本合同签订之日起10年内提取完毕，如未提取完毕，则合作方直接向招商方补足差额。

2.净回款分配比例与用途：第一年（自首次取得预售证起）：招商方提取30%，用于回收其投入成本。剩余70%汇入招商方和合作方共管的收付款账户（监管受限情况下可直接从销售回款账户支付）用于工程款及项目其他支出，支出金额视同合作方返投资金计入合作方投资额。第二年起：招商方每年提取40%，用于回收其投入成本。剩余60%汇入招商方和合作方共管的收付款账户用于工程款支付及项目其他支出，支出金额视同合作方返投资金计入合作方投资额。

项目按照六个地块分别进行清算，清算后产生的税后收益（指扣除成本、费用、税款后）按照合同约定比例进行分配，于清算后30日内向甲乙招商方和合作方分配。所得税为该项目产生的所得税，不考虑企业未弥补亏损。

由返投金额形成的合作方投资额，合作方无权作为成本提取，只作为收益分配的计算基数。

3. 成本回收完毕后的收益分配阶段

当招商方成本和合作方筹措资金均已全额提取完毕后，项目进入收益分配阶段，合作项目的收益分配方式为：

招商方分得收益=收益×[招商方投入成本/（招商方投入成本+合作方投资额）]；

合作方分得收益=收益×[合作方总投资额/（招商方投入成本+合作方投资额）]。

招商方投入成本指合同招商方和合作方确认的投入成本；合作方投资额指合作方自有资金投入及合作方依据合同约定从销售收入中返投至项目用于项目支出的金额，但不得超过成本决算金额与成本管理目标的较低者（不包含招商方投入成本）。

竞投保证金及履约保证金支付的方式

1．竞投保证金支付方式：

报名须交纳竞投保证金1000万元，公告期内意向方应交纳至海南产权交易所指定账户，交纳截止时间为*开通会员可解锁*17：00。

交纳保证金账户：

户名：海南产权交易所有限公司

开户行：上海浦东发展银行股份有限公司海口分行

账号：提交系统审核后，请意向方按E交易系统自动发送的短信提示交纳

2．交易服务费及履约保证金支付方式：

（1）合作方应于成交后3个工作日内，将交易服务费足额支付至海南产权交易所指定账户。若合作方逾期未支付，海南产权交易所有权直接从其竞投保证金中予以扣除。

（2）成交后，合作方交纳的1000万元竞投保证金，自动转为履约保证金。

《项目合作开发合同》《房地产项目开发委托管理合同书》签订之日起3个工作日内，海南产权交易所将该履约保证金支付给招商方。

（3）合作方须提供履约保证金1000万元及4000万元保函。合作方于《项目合作开发合同》《房地产项目开发委托管理合同书》签订后3日内将1000万元保证金（含合作方已支付的竞投保证金）支付至招商方指定账户（非共管账户）。该保证金不得用于项目支出。同时，合作方应于《项目合作开发合同》签订后30日内，向招商方提供4000万元的履约保函，保函的开立主体须为银行（不含村镇银行）或保险公司或经招商方确认的担保机构。所开立的保函应为无条件、不可撤销、见索即付的保函，保函有效期为合作期限10+1年，共计11年。若合作期限缩短，则保函有效期相应缩短。若合作方提供的保函有效期不足11年的，则在到期前1个月重新开具保函，以保证有效期不间断且覆盖11年。招商方和合作方于合作期满结清债权债务后，招商方将1000万元的履约保证金无息返还给合作方。如果合作方存在需要承担的违约金或损失，该保证金可以冲抵违约金或损失。

合作条件

1．确定为合作方后10个工作日内与招商方签订《项目合作开发合同》《房地产项目开发委托管理合同书》，若在10个工作日内未与招商方签订《项目合作开发合同》《房地产项目开发委托管理合同书》，视为违约。

2. 合作方负责全面统筹项目整体开发管理职责，及时投资、开发建设，消除现有的8号、15号土地闲置风险并避免其他地块闲置风险。如果在《项目合作开发合同》签订后6个月内8号、15号地块被征收闲置费，由招商方承担全部闲置费；如果合作方未于《项目合作开发合同》签订后6个月内对8号、15号地块实施动工或动工不符合要求的，在《项目合作开发合同》签订6个月后被征收闲置费的，由合作方承担全部闲置费；《项目合作开发合同》签订6个月后，8号、15号地块因闲置被无偿收回的，合作方应按《项目合作开发合同》确认的招商方投入成本赔偿招商方损失。对其他未被资规部门认定闲置土地的项目地块，合作方亦应尽快开发并按期竣工，如被征收土地闲置费的，合作方承担全部闲置费，土地因闲置被无偿收回的，合作方应按《项目合作开发合同》确认的招商方投入成本赔偿招商方损失。

3．招商方和合作方共同委托第三方机构提供项目全过程造价咨询服务。项目定位、产品设计阶段，合作方应在项目各期完成施工图审查后的30日内制订合理的经工程造价咨询机构审核的《建筑安装工程预算表》（依据最新当地定额编制预算，是否下浮届时由招商方和合作方协商确定）；同时须提供除建筑安装工程预算外的《项目（各期）投资测算表》，该表内容涵盖：设计勘察费用及检测费用、行政事业及相关收费、基础设施及配套费、间接费用、期间费用（包括委托管理服务费、项目行政办公及招商方人员薪酬福利等费用、财务费用）、税费、不可预见费。经招商方确认后的《项目各期建筑安装工程预算表》及《项目（各期）投资测算表》作为《项目合作开发合同》附件，在项目开发建设全过程中作为成本管理目标。最终成本决算金额需经招商方和合作方共同委托的第三方机构审核且经招商方确认，若成本决算金额高于成本管理目标，则以成本管理目标作为成本决算金额。

4. 《项目合作开发合同》生效后，在项目招采环节，招商方和合作方共同以招商方名义按照招商方采购流程选择招标代理机构。本项目在开发管理过程中所有相关合同均以招商方和合作方名义或招商方名义签署，由合作方全程跟踪履行合同提供资金并以招商方名义付款，合作方对合同进行全流程管理并承担合同产生的义务和法律风险。合作方应确保项目施工方及其他交易方同意不向招商方主张工程款及其他债务款项支付义务，确保施工方及其他交易方向招商方出具免责承诺函。因合作方未及时提供资金导致招商方未能按约定付款并对外承担责任的，由合作方向招商方承担赔偿责任。

5.招商方和合作方同意本项目开发建设及销售过程中的账户管理按以下方式进行管理：①收付款账户：以招商方名义设立招商方和合作方（招商方和合作方）共管账户，用于接受合作方支付的投资款以及项目开发建设及相关支出（非经招商方和合作方协商一致，共管账户的资金仅能用于本项目的开发建设过程中的各项支出，严禁挪作他用）。该账户的账号、密码、印鉴、U盾等关键要素由招商方和合作方掌控（本项目共管账户开设双U盾，招商方和合作方各执其一，按照招商方和合作方约定的审批权限完成审批后，方能进行费用支付）。项目资金支付，应由合作方提出申请，招商方审批后进行支付。②销售回款账户：以招商方名义设立销售回款共管账户，所有的销售款项仅可进入该共管账户，并由招商方出具收据或者商品房销售发票。合作方不得以任何形式收取销售款及认购资金。

6.项目开发过程中，因建设成本控制、销售价格及各类费用产生亏损，亏损由合作方自行承担，招商方有权从合作方可提取的投资额或收益中等额抵减。

7.非经招商方事先书面同意，合作方不得将其依据《项目合作开发合同》享有的开发权及收益权进行转让或质押。非经招商方事先书面同意，合作方股东、实控人不得变更。项目土地使用权属于招商方所有，不发生转移。非经招商方事先书面同意，合作方不得将项目任一宗土地使用权及地上建筑物进行抵押融资。

8.合作方或以联合体名义报名的其中一方将提供项目的全过程开发管理服务，在履行相关义务的前提下，有权得到不超过销售收入3%的委托管理服务费。

具体合作内容及相关要求详见《项目合作开发合同》《房地产项目开发委托管理合同书》

重大事

项说明

1.以项目土地及地上建筑物评估价值676,426,369.00元为挂牌价格进行网络竞价，价高者确定为最终合作方。

2.土地及地上建筑物状况：

（1）*开通会员可解锁*，儋州市资规局根据土地协议“1年动工”条款发来《关于儋州市那大城区国盛路北侧B-03-07地块等7宗土地预处置的通知》，如至*开通会员可解锁*瑞海新里城项目建设未能达到《海南自由贸易港闲置土地处置若干规定》《闲置土地处置办法》《海南省闲置土地认定和处置规定》规定的动工建设标准，资规局将依法依规处置我项目土地；于*开通会员可解锁*中旬发来B-03-08和B-03-15《闲置土地认定书》和《听证权力告知书》，并于9月17日召开听证会，当前公司土地闲置问题尚未定论，项目土地存在闲置被收回或交纳闲置费的风险。

（2）地上附着物为标的企业于2012年开发建设的低层建筑项目（主要为别墅产品），已建建筑面积约4万㎡，该项目于2015年停工，截止评估基准日，项目未全部完工。2020年儋州市政府对那大城北新区控制性详细规划进行修编，项目用地规划指标发生了变化，原开发的低层建筑项目存在无法继续按原报建方案续建的可能。

（3）项目地块内存在儋州市那大城区雨污分流改造及截流并网工程(一期)EPC(设计、施工)工程施工。

（4）项目B-03-14地块北侧的市政规划道路尚未投资建设，不具备车辆、人行进出的条件。

（5）项目B-03-16地块西侧分别与国盛路、德义路接驳的两条市政规划道路因拆迁问题尚未贯通，且地块内被思源实验学校现有进出道路横穿（控规无此条道路），项目B-03-16地块开发存在导致思源实验学校现有进出道路中断引发社会问题的可能。

（6）项目B-03-15地块存在承建幼儿园且建成后无偿移交政府的可能。

特别告知

1．标的按现状招商，如招商面积与实际面积存在差异，不影响招商成交价格。

2．本公告关于标的的图片及文字描述仅供参考，以现场勘验及实际情况为准。本项目有关信息由招商方提供，海南产交所对其不承担保证及其他法律责任。标的详细资料可到海南产权交易所查阅，也可联系招商方查阅详细资料。

交易规则与报名手续

竞价规则

1．本项目采用网络竞价的方式组织交易,价高者得。公告期满，若只征集到一个符合条件的意向方，则由该意向方以不低于挂牌价进行报价，并按照挂牌价与其报价孰高原则确定交易价格。若该意向方未按规定报价的，视为同意按照挂牌价确认成交并参与合作。不同意的，视为违约。

2．意向方资格审核通过后，意向方凭E交易系统推送短信中的竞价登录账号和密码，在规定时间内自行登录E交易报价系统进行竞价，并须申报有效价格，按价格优先、时间优先原则确定合作方。

3．竞价成交后应签署竞价确认书，履行本公告规定的责任，按所报价格及本公告规定的条件和要求与招商方签订《项目合作开发合同》《房地产项目开发委托管理合同书》并支付履约保证金及服务费。

4.意向方在竞价前请务必遵照海南产权交易所交易规则、e交易平台有关《e交易平台竞价交易规则》《e交易平台产权交易操作指南》等要求，了解标的情况、竞价资格、注册报名、保证金交纳、竞价操作及款项支付方式等内容。

5.重要提醒：请竞买人选择良好的上网环境，确保终端设备运行良好和网络正常（建议使用有线网络、台式电脑终端）。该竞价系统不支持同一个账号同时登录多台设备竞价，请勿执行与竞价过程无关的操作。在竞价过程中，请关闭其他与本次竞价无关的，可能影响网络竞价操作的应用软件。

现场展示

海南省儋州市国盛路

报名时间

自公告之日起至*开通会员可解锁*17：00止。

报名手续

1.意向方须在*开通会员可解锁*17：00时之前自行登录交易所网站（www.hncq.cn）E交易专区进行会员注册（注册为竞买方）、报名，报名时须自行下载、填写后上传《项目合作申请书》《网络竞价须知》、主体资格证明文件等报名材料的拍照件或扫描件。

2.招商方审核意向方的报名材料，意向方有义务配合招商方进行背景调查。若不配合背景调查，或背景调查结果未达到合作方资格要求，均视为不符合报名条件。意向方资格审核通过后，海南产交所于3个工作日内组织项目竞价，具体时间另行通知。经招商方资格确认且保证金到账后即获得竞价权限。若意向方资格未审核通过，其交纳的保证金于审核未通过后3个工作日内无息退还。

报名须提交如下材料：

（1）《项目合作申请书》《网络竞价须知》（见附件）；

（2）营业执照、验资证明或股东注入投资款的汇款凭证、法定代表人身份证等主体资格证明材料（复印件）；

（3）授权委托书原件及委托代理人身份证（复印件）；

（4）国家房地产开发二级及以上资质证明材料；

（5）未被列入信用中国(www.creditchina.gov.cn)的“失信被执行人”、“重大税收违法失信主体”和中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)的“政府采购严重违法失信行为记录名单”的供应商的网站查询截图；

（6）项目案例（项目合同、中标通知书或竣工验收报告并加盖公章）；

（7）承诺书；

（8）相应品牌榜单截图或官方证明文件；

（9）项目合作开发方案，包括强排方案、经济测算、开发计划以及合作方认为需要提供的其他内容；

（10）《项目合作开发合同》《房地产项目开发委托管理合同书》首页签署“已知悉”；

（11）联合体协议或声明文件（明确联合体牵头单位和联合体成员的权责划分。联合体牵头单位作为报价主体，负责进行报价）；

（12）其他相关材料。

备注：以上材料均须加盖公章，须由法定代表人签字的，应由法定代表人签字（或盖法人印章）。若以联合体形式报名，报名材料还须加盖联合体所有成员的公章。

保证金处置方式

1、合作方的竞投保证金将用于交易服务费及部分履约保证金结算。未竞得的意向方的保证金，由海南产权交易所在项目成交后3个工作日内无息退还。

2、意向方有以下情形之一的，视为违约，所交纳的竞投保证金将作为违约金扣除（但因不可抗力及招商方原因等情形除外）：

（1）意向方提出合作申请并经资格确认后单方撤回项目合作申请的；

（2）产生1家及以上符合条件的意向方时不参加后续网络竞价的；

（3）在网络竞价程序中包括意向方在内的各意向方均不出价的；

（4）最高报价者存在不按公告约定与招商方签约的；

（5）竞价成交后拒绝签署有关竞价确认书的；

（6）未在规定的时间内与招商方签订《项目合作开发合同》《房地产项目开发委托管理合同书》的；

（7）未按照公告规定支付交易服务费和履约保证金的；

（8）意向方提供虚假文件或隐瞒事实的。

服务费

本项目交易服务费由合作方支付，具体材料备阅。

附件下载

《项目合作申请书》《网络竞价须知》《项目合作开发合同》《房地产项目开发委托管理合同书》《踏勘确认书》

咨询电话

标的（报名）咨询：交易一部黄女士 *开通会员可解锁* 交易一部孙女士 *开通会员可解锁*

技术支持：刘先生 *开通会员可解锁*

单位地址

1、公司本部地址：海南省海口市国兴大道61号华夏银行大厦18楼

2、海南省公共资源交易服务中心窗口：海口市美兰区大英山西二街政务二期一楼大厅18号窗口

3、三亚市公共资源交易中心6号窗口：三亚市吉阳区东岸一路旅文·三亚总部港A3栋8楼