项目名称

福建省福州市马尾区滨江地块（32.6亩商住综合用地）公开招商

项目编号

QY202509HN1226-2

如未征集到意向方

终止挂牌

挂牌起

始日期

*开通会员可解锁*

挂牌截止日期

*开通会员可解锁*

标的简况

标的坐落

福建省福州市马尾区滨江地块

序号

标的名称

招商面积

（亩）

挂牌价格（元）

保证金

（万元）

1

福建省福州市马尾区滨江地块（32.6亩商住综合用地）公开招商

32.6

508,441,453.00

1000

项目简介

项目土地位于福州市马尾区湖里路东侧，儒江东路南侧，江滨东大道北侧。本次合作项目的土地类型为出让，土地面积为21733.84平方米（约合32.6亩），土地证载明用途为商服用地、城镇住宅用地。土地实际开发程度为宗地外围“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯），宗地内场地平整，土地使用期限：商服用地至*开通会员可解锁*止、住宅用地至*开通会员可解锁*止。规划技术指标：1.0＜容积率≤2.8；建筑密度≤20%；绿地率≥30%；建筑高度≤100米（其中住宅部分需满足21米以上）；商业计容建筑面积不超过1800平方米。其他规划要求按规划设计条件函的规定执行。

土地具体情况详见土地估价报告。

评估情况

评估价

和挂牌价格一致

估价期日

*开通会员可解锁*

评估机构

福建德信土地房地产资产评估有限公司

招商方基本情况

招商方

情 况

招商方基本情况

招商方名称：福建海岛临空投资有限公司

统一社会信用代码：91350105MA32C1E52K

住所：福建省福州市马尾区湖里路27号1#楼2-15K室（自贸试验区内）

法定代表人：王洋舰

经济类型：有限责任公司（法人独资）

招商方承诺

本次招商的标的权属关系清晰，对该标的具有完全处置权，招商行为已经过相应的有效内部决策并得到相应批准。

招商方

决策文件

/

行为批准或备案机构

海南机场设施股份有限公司

合作方资格条件与交易条件

对合作方的资格要求

本项目接受联合体报名，不接受自然人报名（包括不限于联合体中一方为自然人），合作方资格要求如下：

1.须为中国境内依法设立并有效存续的法人，持有市场监督管理部门核发的法人营业执照，注册时间不低于3年。（联合体所有成员均须满足）；

2、注册资本不少于人民币10000万元，具备国家房地产开发二级及以上资质，且营业范围包含房地产开发经营等服务内容。（联合体成员合计满足以上资质条件要求即可）；

3、经验能力要求：须提交项目经验能力说明材料，具体内容为：在全国范围内与政府或国有企业合作案例（含代建）。在建在售房地产开发项目合计不少于3个，在国内实际在建或已交付的住宅型房地产项目合计不少于5个。（签约未动工不计入。项目案例需提供注明有项目名称、项目位置、开发面积等信息的项目清单，并加盖公章承诺真实性，合作项目或代管项目另需提供合作方名称及合作合同关键页等信息）（联合体任意成员（含母公司及与母公司有股权关系的关联公司）可单独提供，也可由多个主体共同累加提供）。

4．合作方案要求：须提供包含本项目强排方案、规划鸟瞰图、产品意向图、定价策略、成本概算和营销计划，以及品牌介绍、自有或合作开发的同类案例分析等内容的可行性项目合作方案。

5、承诺接受本项目公告及《委托代建开发管理合同》中规定的内容。

合作内容

（一）合作方式

1.福建海岛临空投资有限公司（即招商方）将福州市马尾滨江地块（32.6亩住宅用地）作为标的资产对外寻找合作方共同合作开发，招商方提供土地及地上建筑物，合作方筹措全部建设资金，以委托代建方式合作开发项目。

2.委托代建管理方式：合作方负责组织推进本项目开发建设及销售工作，并负责保障开发建设项目按计划顺利完成，按政府规定时限消除土地闲置状态，项目开发建设及销售所需的全部资金由合作方负责筹措。

（二）出资方式及金额

1．招商方：以合作方最终竞得价作为招商方投入本项目的土地成本价及优先提取的收益。

2．合作方：负责筹措本项目开发建设所需的全部资金。

（三）合作开发期限：自合同生效之日起，项目开发及销售整体期限暂定为五年（其中需保证首次预售证起至销售清盘时间为三年），如三年期限内没有销售完毕，双方按投资比例约定的比例计算应收取的收益分配，并双方同意以等值的房产物业分配方式抵冲该等应付管理费，具体提取范围届时由双方商定。

（四）收益分配

1.招商方享有等额于投入成本的收益的优先提取权，项目开始产生销售回款后，扣除当期与项目直接相关的税金（其中土地增值税应根据项目立项数据测算的综合税负率扣除，如立项综合税负率低于预缴税率，则按预缴税率扣除）、管理及销售费用后，产生的销售回款每月按以下比例提取（每月【10】号前双方进行对账核算，并于【25】号前划转支付）：

即从项目首次取得预售证之日起，对第一周期年的销售回款，其中30%由招商方提取，剩余70%由合作方提取作为返还等额的合作方筹措资金，且由合作方返投至项目用于项目滚动开发建设投入(计入合作方筹措资金)；第二周期年的销售回款，其中40%由招商方提取，剩余60%由合作方提取作为返还等额的合作方筹措资金，且由合作方返投至项目用于项目滚动开发建设投入(计入合作方筹措资金)；第三周期年的销售回款，其中50%由招商方提取，剩余50%由合作方提取作为返还等额的合作方筹措资金，且由合作方返投至项目用于项目滚动开发建设投入(计入合作方筹措资金)。

2.在招商方提取完毕等额于招商方投入成本的收益，并由合作方筹措资金全部获得返还后，且扣除税费（包括预留税费）、项目管理费、销售费等各类费用及本项目正常建设、运营所需费用后的可提取费用（下称“可提取收益”），双方同意按如下方式分配：

合作方按如下标准收取委托管理费：可提取收益×【合作方筹措资金/(合作方筹措资金+招商方投入成本)】；

招商方按如下标准提取收益：可提取收益×【招商方投入成本/(合作方筹措资金+招商方投入成本)】。

3.如委托开发期限届满之日止没有销售完毕，合作方按以上约定的比例计算应收取的剩余委托管理费，并双方同意以等值的未售物业分配方式抵冲该等应付管理费，具体提取范围届时由双方商定。

竞投保证金及履约保证金支付的方式

1．竞投保证金支付方式：

报名须缴纳竞投保证金1000万元，公告期内意向方应缴纳至海南产权交易所指定账户，缴纳截止时间为*开通会员可解锁*17：00。

缴纳保证金账户：

户名：海南产权交易所有限公司

开户行：上海浦东发展银行股份有限公司海口分行

账号：提交系统审核后，请意向方按E交易系统自动发送的短信提示缴纳

2．履约保证金支付方式：

（1）合作方分两次支付总计2000万元（大写人民币：贰仟万元整）履约保证金，确保合作正常履约。

（2）成交后，合作方缴纳的1000万元保证金扣除交易服务费后，自动转为首笔履约保证金。《委托代建开发管理合同》生效之日起10个工作日内，合作方将剩余保证金补足至1000万元到海南产权交易所指定账户（多退少补）。

（3）海南产权交易所待收到招商方来函后，将首笔履约保证金1000万元转入招商方指定的共管账户。

（4）项目取得施工许可证后，合作方另行支付1000万元履约保证金到招商方指定的共管账户。

合作条件

1．确定合作方后5个工作日内与招商方签订《委托代建开发管理合同》，若在5个工作日内未与招商方签订《委托代建开发管理合同》，视为违约。

2.合作方负责组织推进本项目开发建设及销售工作，并负责保障开发建设项目按计划顺利完成，按政府规定时限消除土地闲置状态，项目开发建设及销售所需的全部资金由合作方负责筹措。

3．合作方负责项目前期管理工作、规划设计管理、成本管理、工程管理、合同管理、营销管理、竣工验收、客户服务及房产保修管理、前期物业服务管理、安全文明施工管理、人力资源管理。

4．账户管理按照以下方式进行管理：（1）付款账户：项目的各类合同、发生的费用，均应约定使用招商方名义开立的共管账户作为支付专用账户，由合作方按开发计划及工程产值进度提前自筹资金将以项目投资款形式转入共管账户，用于支付项目开发建设过程中的各项支出；（2）回款账户：以招商方名义设立销售回款共管账户，由招商方和合作方实施共管，并同意销售回款资金按本合同第六条约定进行管理和支付。合作方工作人员不得经手客户交纳的购房款项，所有的销售款项必须由招商方指派的财务人员收取，并由招商方出具收据或者正式的商品房销售专用发票。

5．合作方应合理控制开发成本，优化销售渠道，确保项目盈利，保证招商方获得的收益不低于招商方投入成本，项目开发过程中，因建设成本控制、销售价格及各类费用产生亏损或实际需求资金超出《项目目标成本测算表》《建筑安装工程预算表》的，亏损或差额费用由合作方自行承担，招商方有权直接在应返还合作方投资款中等额抵消，招商方不承担以上原因产生的亏损及任何连带损失。如因前述原因导致项目销售清盘时或委托期限届满，双方按本合同约定提取收益、收取管理费且本项目完成税务清算后，招商方获得收益仍未达到招商方投入成本的，合作方同意履约保证金等额补足招商方收益，如仍有不足的，由合作方负责向招商方补足差额部分。

6. 合作方按固定费用包干：

（1）项目管理费：按照项目总销售额(含税)【3】%供合作方包干使用；项目管理费为合作方的全部管理支出，包括合作方所有员工的工资奖金、差旅费、办公费用、会议费用、通讯费用、培训费用、招聘费、行政费用、业务招待费、审计费等。尽管上述费用可能在开发间接费中列支，以上费用包含增值税。管理费不含财务费用、土地使用税、印花税、契税、房产税等税金，不含招商方派出的人员薪酬。管理费用的使用需满足合作方的费用管理规定和合规性要求。

（2）营销费用：按照项目总销售额(含税)【6】%包干使用；营销费用是指：项目公司为宣传、销售产品或品牌形象、公司形象宣传、推广等发生的费用，包括但不限于渠道费、营销系统行政性费用、服务于该项目营销人员的人工成本(含佣金),品牌建设费用、市场研究费用、客户服务(包括但不限于客户关系维护、客户体验营造、组织交付等)费用、媒介广告费、策划及咨询费、推广活动费、销售代理费及佣金、物料制作费用、包含任何委托第三方收取或者第三方返还支付的应计入营销费用的所有费用、前期物业管理费(含开办费)、临时售楼处、样板房及示范区的营建费用(含软硬装、改造费);实体售楼处和样板房的软装费用、实体示范区的临时景观费用、现场包装费用等以及按企业会计准则规定的应在营销费用中列支的其他费用，但不包括永久性的示范区和可销售的售楼处设计、建安、硬装成本。

7.具体合作内容及相关要求详见《委托代建开发管理合同》。

重大事

项说明

1.以项目土地评估价值508,441,453.00元为挂牌价格进行网络竞价，价高者确定为最终合作方。

2．合作方在签订《委托代建开发管理合同》前，须取得其同意参与该项目合作的内部决策文件。

3．招商方获得等额于本项目土地及地上建筑物的投入成本的收益（即“甲方投入成本”）为本项目招商竞拍的“招商成交价格”，项目收益按照合同第三条第四款约定的进行分配。

4．若委托期届满，招商方的投入成本、收益及合作方的筹措资金、委托管理费未提取完毕的，则以等值的未售物业进行分配抵冲方式予以补足，招商方及合作方抵冲未售物业时均按照“按最后一次一房一价的定价（且不低于成本价）”计算。

5．为保障项目开发建设的高效推进，避免因审核周期不确定而造成工期延误与争议，双方后续可设置具体的业务审核时间。

特别告知

标的按现状招商，如招商面积与实际面积存在差异，不影响招商成交价格。

交易规则与报名手续

竞价规则

1．本项目采用网络竞价的方式组织交易,价高者得。公告期满，若只征集到一个意向方，则由该意向方以不低于挂牌价进行报价，并按照挂牌价与其报价孰高原则确定交易价格。若该意向方未按规定报价的，视为同意按照挂牌价确认成交并参与合作。不同意的，视为违约。

2．意向方资格审核通过后，意向方凭E交易系统推送短信中的竞价登录账号和密码，在规定时间内自行登录E交易报价系统进行竞价，并须申报有效价格，按价格优先、时间优先原则确定合作方。

3．竞价成交后应签署竞价确认书，履行本公告规定的责任，按所报价格及本公告规定的条件和要求与招商方签订《委托代建开发管理合同》并支付履约保证金及服务费。

4.意向方在竞价前请务必遵照海南产权交易所交易规则、e交易平台有关《e交易平台竞价交易规则》《e交易平台产权交易操作指南》等要求，了解标的情况、竞价资格、注册报名、保证金缴纳、竞价操作及款项支付方式等内容。

5.重要提醒：请竞买人选择良好的上网环境，确保终端设备运行良好和网络正常（建议使用有线网络、台式电脑终端）。该竞价系统不支持同一个账号同时登录多台设备竞价，请勿执行与竞价过程无关的操作。在竞价过程中，请关闭其他与本次竞价无关的，可能影响网络竞价操作的应用软件。

现场展示

福建省福州市马尾区滨江地块

报名时间

自公告之日起至*开通会员可解锁*17：00止。

报名手续

1.意向方须在*开通会员可解锁*17：00时之前自行登录交易所网站（www.hncq.cn）E交易专区进行会员注册（注册为竞买方）、报名，报名时须自行下载、填写后上传《项目合作申请书》《网络竞价须知》、主体资格证明文件等报名材料的拍照件或扫描件。

2.招商方审核意向方的报名材料，意向方资格审核通过后，海南产交所于3个工作日内组织项目竞价，具体时间另行通知。经招商方资格确认且保证金到账后即获得竞价权限。若意向方资格未审核通过，其交纳的保证金于审核未通过后3个工作日内无息退还。

报名须提交如下材料：

（1）《项目合作申请书》《网络竞价须知》（见附件）；

（2）营业执照、法定代表人身份证等主体资格证明材料（复印件）；

（3）授权委托书原件及委托代理人身份证（复印件）；

（4）国家房地产开发二级及以上资质证明材料；

（5）项目案例（须提供注明有项目名称、项目位置、开发面积等信息的项目清单，并加盖公章承诺真实性，合作项目或代管项目另需提供合作方名称及合作合同关键页等信息）；

（6）包含项目强排方案、规划鸟瞰图、产品意向图、定价策略、成本概算和营销计划，以及品牌介绍、自有或合作开发的同类案例分析等内容的可行性项目合作方案；

（7）《委托代建开发管理合同》首页签署“已知悉”；

（8）联合体协议或声明文件（明确联合体牵头单位和联合体成员的权责划分。联合体牵头单位作为报价主体，负责进行报价）；

（9）其他相关材料。

备注：以上材料均须加盖公章，须由法定代表人签字的，应由法定代表人签字（或盖法人印章）。若以联合体形式报名，报名材料还须加盖联合体所有成员的公章。

保证金处置方式

1、合作方的竞买保证金将用于交易服务费及部分履约保证金结算。未竞得的竞买人的保证金，由海南产权交易所在项目成交后3个工作日内无息退还。

2、意向方有以下情形之一的，视为违约，所缴纳的保证金将作为违约金扣除（但因不可抗力及招商方原因等情形除外）：

（1）意向方提出合作申请并经资格确认后单方撤回项目合作申请的；

（2）产生1家及以上符合条件的意向方时不参加后续网络一次性报价的；

（3）在网络竞价程序中包括意向方在内的各意向方均不出价的；

（4）最高报价者存在不按公告约定与招商方签约的；

（5）竞价成交后拒绝签署有关竞价确认书的；

（6）未在规定的时间内与招商方签订《委托代建开发管理合同》的；

（7）未按照公告规定支付交易服务费和履约保证金的；

（8）意向方提供虚假文件或隐瞒事实的。

服务费

本项目交易服务费由合作方支付，具体材料备阅。

附件下载

《项目合作申请书》《网络竞价须知》《委托代建开发管理合同》

咨询电话

标的（报名）咨询：交易一部黄女士 *开通会员可解锁* 交易一部孙女士 *开通会员可解锁*

技术支持：刘先生 *开通会员可解锁*

单位地址

1、公司本部地址：海南省海口市国兴大道61号华夏银行大厦18楼

2、海南省公共资源交易服务中心窗口：海口市美兰区大英山西二街政务二期一楼大厅18号窗口

3、三亚市公共资源交易中心6号窗口：三亚市吉阳区东岸一路旅文·三亚总部港A3栋8楼